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买房路上的故事：和楼市投资客聊聊他们的投资心经
来源：365地产家居网
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编者按：2012年春节，365地产家居网推出了《抄底，时刻准备着》大型策划，在随后一年的南京楼市风云变幻中，刚性需求喷发、改善需求后来居上，连投资客都蠢蠢欲动，买方市场的需求涌动也带动了楼市销量和房价的双双上涨。在过去的一年里，你是赶上了&抄底&的班车，成功晋级&房奴&？还是依旧左顾右盼，纠结着要不要出手？2013年春节，本站再次推出《买房，在路上》，无论你是等待的刚需、纠结的改善、还是彷徨的投资客，在买房的路上，365地产家居网陪伴你左右。
365地产家居网 南京讯 2013年伊始，位于百家湖板块的绿城水晶蓝湾迎来了一位神秘的大客户，此人一口气买下了一套顶楼的空中别墅和17、18两层将引进柏栎酒店管理的公寓房源。由于公寓房源采用了&酒店返租&模式，一次性返还5年30%的租金，相当于房价打了7折。可尽管有较高的折扣，这笔交易的总花费仍然达到了5500万元。
这一新闻将一直在刚需、改善身后相对沉默的投资客推倒大众面前，楼市潜在的投资者闻言也蠢蠢欲动。对此，南京林业大学社会工作系主任孟祥远却表示：&不能因为这样的案例而认为买房投资的大好时机会来临，恰恰相反，未来房产去投资化还在继续，那种买房就赚钱的时代已经过去了。&
不论外界如何评说，投资客还在，2012年他们之中也仍然有人入手房源。为何投资楼市？投资楼市注重的因素有哪些？入手了哪家楼盘？选择的原因又是什么？今天，笔者就带着一些问题和楼市中的投资客们聊聊他们的投资经。（365地产家居网 王翼凡）
投资客：阿火&
档案解密：我是传奇，50万几年变500万
阿火，男，31岁，非南京人士，曾就读于南京某高校经济学专业，05年毕业后留宁工作。2006年，阿火以30多万的价格在张府园购入一套二手房，几年间，通过购入和置换房产，他手中的资金从最初的50万滚雪球般变成了500万。目前，阿火名下有两套房产，一套为住宅，一套是酒店式公寓，此外还有一间置于亲友名下。除了南京，阿火在外地也置办了房产，具体套数不详。
这样的情况，也难怪阿火不愿暴露自己的真实姓名、职业和年薪等相关信息。关于自己的经历，阿火认为那就是一个传奇而励志的故事。
房租一年翻倍 外来人决定在宁买房
05年大学毕业后，阿火和另一个男生在龙江合租了一套两室一厅的房子，租金500。一年后，租金上涨到1000。&那时候对房子一点概念都没有，但是有一个很清晰的认知,就是房租一直涨。&
06年，合租的小伙子准备结婚，开始着手看房。因为刚工作不久，又不想走的太远，最终他选择了价格的低谷片区--城北迈皋桥的一套二手房。
&一来想到与其把房租白白付给房东，不如月供自己的房子；二来，房市不明朗，以后肯定是要换房，买小点的二手房比较保险，总价不高，万一跌的话，也可以承受。&合租人搬走后，阿火也决定自己买套二手房。
7000/O 首次入手建邺二手房
&当时也看过新房，贵也贵不了多少，但新房都要靠抢，而且又是期房。特别是对于租房子的年轻人，算一下等待的成本，就选择了即买即入住的二手房。&
对于区域的选择，阿火坦言&很有自己的想法&。考虑到龙江价格太高，且离新街口并不近，他只考虑建邺区，&我觉得那是今后南京最好的片区，南京的整体板块分东南西北，以前还不明显，现在布局已经非常清晰了。总体上东富西贵，南贫北贱。&
除了区域，阿火另一个考虑因素是&无可复制的&自然景观。他开始沿着秦淮河一直往南寻觅，&一路上都是高档小区，买不起，还都是大户型，但是还有旧小区啊&。最终，阿火在万科金色家园附近的一个老小区里买下一间二手房，单价7000每平方米，总价30多万。
阿火表示，当初选择那里，是因为&水能生财&，且多少有点为了沾沾&万科的光&，但后来他一直后悔当初买了二手房而不是新房。&其实挺成功的，房价后来翻了一番，比其它片区上涨的幅度大，但是新房涨的更多。当时期房价格甚至和二手房几乎持平，但很多人就是没长远眼光而已。&
遗憾错过最佳时机 曾想寻机&杀入&奥体
阿火06年在建邺区购买的第一套二手房是7000一平米，同一时期，期房的价格甚至要更便宜些，奥体均价在6000元/平米左右。建邺区的二手房价格翻了一番时，奥体房价已经翻了两番，这令阿火懊恼不已。
&06年的时候，我和很多人一样，都在质疑奥体的未来。因为我当年去过，很冷清。&那时的阿火没有想到，仅仅几年，车人人都可拥有，地铁改变了人们的关念。&1号线和2号线当初就两个交汇点，一个是新街口，另一个就是奥体中心，过江隧道也从奥体过。更何况，奥体和离新街口的直线距离很近。我错过了奥体的最佳购入时机，心里一直想什么时候杀进去。
此后，奥体每出一块地，他都会看公告，看开发商的竞拍、开盘、销量、价格走势，想要在价格洼地时入手。&不幸的是，奥体被万科和中海两个大腕联手炒起来了，从未下跌，其他品牌开发商也一路狂追随，没有入手的最佳时机。&
重新寻觅&处女地& 再购江东路期房
阿火认为，投资哪个片区，不是看升值的总价，而是看上涨的幅度。2008年，房价大跌，江北跌破3000。&奥体一直横在1.3万吧，你说那个时候买什么好？肯定是买江北，奥体太抗跌。&后来，房市回暖，房价上升，江北短时间内逼近9000，价格上涨3倍，而奥体均价则由1.3万上涨到2万，增幅不足两倍。
放弃进入奥体的念头后，阿火开始寻觅新的投资&处女地&。&后来我一直观察各个片区，想要找一个发展前景最大的。因为我深深懂得了，买房子要买期房，也就是买预期。&
在经过一段时间的观察和对比之后，阿火把眼光放到了奥体和龙江之间是一片真空地带--江东片区。&其实，并不是它出现在我眼里，而是我一直就等着这个地区被政府规划重视。比起龙江和奥体，这里直线距离新街口更近，而且也好规划和拆迁，就等出地了。&
星雨华府是这一片区的第一个大盘，但阿火没有赶上这里的第一批房源。&因为那个时候的我选择了小的二手房，而且听一些所谓的专家友情提醒说过了江东路就不能买房了，那里靠江，地基不稳。&恰巧，当时利德家园出现了楼盘裂缝，于是他错过了星雨华府的第一批房子，&总觉得心里不爽，但我坚决不买二期的，因为好像又买二手房一样。&
就在这时，江东路一块很小的地块出让了。开发商在江苏还算知名，但在全国名气不大。当时万达还没有在江东门拿地，但政府有意向要引入城市综合体，建造&第二个新街口&，阿火决定就在这里置业自己的第一套新房。
因为害怕还贷的压力，当初建邺区的二手房是一次性付清全款，这让阿火觉得很后悔：&没有享受到一点经济杠杆效应&。当时已是07年底，超过1万每平方的楼盘属于高档房，不允许贷款公积金。100万左右的房子，首付3成后，余下的他全部贷了商贷。&当年享受到了利率7折的优惠，很是划算。&
自认传奇 命运要靠自己努力
从买第一套二手房起，之后阿火每年都有不停的购入和置换，并通过这样的方法，完成资本的原始积累和需求升级。
&前前后后，从区区50万资金翻倍滚到超500万的传奇，可以给很多人以励志的。&说起自己的投资经历，阿火不禁透出一丝得意。
的确，这样的投资经历和成果，是很多投资客希望自己能够达到的。对于自己取得的&成绩&，阿火归结为自己的努力：&所以永远不能埋怨命运不公平，只能怪自己不够努力。&
下一页：投资客&空空&买房抗通胀，力挺房市向好
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阳光私募“长跑”三强的投资心经
独立性 预判力不为市场涨跌所动高智商、勤奋，受到过很好的职业训练的人也比比皆是，但却仅有极少数的人能够长期战胜市场。这是因为上述的一切只是敲门砖而已，真正成为投资大师需要心理上做到淡定独立。中国龙资本成立于2003年8月，产品一成立就经历了2年大熊市的考验，期间上证指数破掉千点大关，后又经历了一轮超级大牛市和一轮快速暴跌熊市，该产品就是在这种大起大落中做到了8年复合收益率24.7%。赵凯认为，一个成功的投资经理必备的素质简单地说就是一个字“熬”。这大致包括两个方面。一是要有信心，要坚持自己的选择。当然，这必须要建立在深入研究的基础之上。在确认一家公司确实被低估，并且具有可持续的成长性之后，就应该坚持自己的选择。特别是在市场波动的时候，必须要坚守着这份执着。二是要淡定。相信不少民和老股民，对于市场都会有一个比较直观的认识，那就是诱惑很多，所看到的赚钱机会很多，但实际赚到的钱却很少，甚至还亏损。每个人都认为自己能抓住所有的机会，结果是什么机会也没抓住。事实上，在市场中只是要能把自己看得懂的钱挣到，就非常了不起了。景林资产董事长蒋锦志认为一个成功的经理必备以下四点：首先需要相当水平的知识和足够的阅历，就如国外投资者选择基金经理时，年龄段就是一个选择标准，可能会有基金经理知识储备已经足够，但是阅历却很浅，没有经过市场风雨的考验。其次情商很重要，作为一个基金经理要去追求预期的回报，但是不能因为明天的市场波动而影响到个人的情绪。这样就要求情绪要稳定，不要带有感情色彩，不能因为个人的偏好，而变得对事物的判断不客观，也不要受别人的情绪的影响，没有经过深入思考而跟随，那投资一定做不好。这个市场是由数千万股民、数千家机构组成，要从人性和理性的角度来判断这些人和机构的行为是否理智，这样就能超然。其三要有预见性，不光看一两个月的情况，更要判断三五年后的行业的背景、公司的基本面、商业模式会如何，对未来有比较强的洞察力。其实做投资和做企业是一样的，企业家没有做三五年的规划，企业未来的发展就会陷入困境。当洞察到问题、规划好未来发展，就会做出相应的安排，这样就能把握住未来的机遇，也会避免未来潜在的风险。其四就是要反复求证，时刻反省自己，当和身边所有的人和事物接触后，你要会思考、反省自己的行为是否正确。做基金经理要如履薄冰，保持着谨慎、稳健的头脑，当做到这些后，就要做出与众不同的决断，当然做出与众不同的决断是需要勇气的。刘明达同样强调独立思考，“财富管理者必须做到自己的独立性，就如2007年时，可能投资者闭着眼睛买钢铁股都能赚到钱，但是我们坚持保持自己的独立性，独立性就是对内部价值的深刻认识，如果没有对内部价值的深刻认识，是不可能保持独立性的。事后证明了2007年是一个巨大的泡沫。”今年上半年明达一期收益率为-6.12%，刘明达在致投资者的一封信中这样写道：“虽然本可以在重仓股上通过几次波段操作就可以抹平指数，但我们仍然坚持重点投资部位岿然不动，只在个别轻仓位股票上进行动态调整引发部分交易。显然，我们在价值投资的路上走得更坚定，其实，傻瓜投资组合的结果已经告诉了我们，取得合理可观的复利回报只是时间迁徙的问题。”2010年和2011年至今，在处于震荡格局的情况下，明达系列产品分别获得了20%和10%的净收益。深国投·明达信托证券产品从2005年成立至今（2011年8月）取得了307.57%的复合收益率，年复合收益率达30%以上。也就是说，投资者如果在2005年买入100万元的明达产品并持有至今，就获得了307.57万元的超额收益。马克赛勒尔在《为什么你不能成为和超越巴菲特》中说，投资大师最重要的，同时也是最少见的一项特质：在投资过程中，大起大落之中却丝毫不改投资思路的能力。“这对于大多数人而言几乎是不可能做到的。当股票开始下跌，人们很难坚持承受损失而不抛出股票。市场整体下降时，人们很难决定买进更多股票以使成本摊薄，甚至很难决定将钱再投入股票中。人们不喜欢承受暂时性的痛苦，即便从长远来看会有更好的收益。很少有投资家能应对高回报率所必须经历的短期波动。他们将短期波动等同于风险。这是极不理性的。” 马克赛勒尔写道。兴趣 责任金钱只是记分牌赵凯、蒋锦志和刘明达等这批本土投资人都有与中国证券市场差不多一致的投资经历，在取得一定的成功后，支撑他们继续往下走的是兴趣和责任。他们都记住巴菲特的话，对于挚爱投资的人来说，金钱只是投资游戏的记分牌。景林资产现在国内管理的资金规模已经达到50亿元，属国内私募的第一梯队，但蒋锦志仍旧坚持在投研第一线，每一个工作日是从亲自主持投资晨会开始，如果在外地调研或出差途中，则会尽量调剂时间，通过电话连线来参加晨会交流。蒋锦志说，“我个人觉得所有成功的企业家，事业起步之初可能与钱有关，事业越长远，钱的动因会越少，最主要的动力来自兴趣、爱好和事业心。一个人最幸运就是兴趣、爱好能和所从事的事业结合起来。做投资心态一定要平和，把赚钱、亏钱当成平常事，投资反而能做得比较好。如果在乎每天的得失、在乎每天市场的波动，则会变得短视。”蒋锦志1992年从人民研究生部硕士毕业后，历任深圳证券交易所国债与部经理、国信证券总裁助理等职。赵凯是一个绝对的投资管理人，对投资充满了激情与热情。据他身边的同事介绍，“你无论何时何地与他闲聊，他总能与你聊起一些关于投资的故事，并津津乐道于他所看好的行业与公司，而且一聊能聊上好几个小时，不知疲倦，同时也让人受益匪浅。”赵凯现任云南国际信托有限公司副总裁。经济学硕士，在证券市场摸爬滚打已经17年。赵凯说，现在做投资管理，并不是出于对金钱的“贪婪”。“尽管说，投资就是为了赚钱，但是整个投资过程也是非常吸引人的，经历多了，就会淡然。赚钱时不膨胀，亏钱时也不恐惧。始终坚持自己的投资理念，严格控制风险，只要把握好了投资过程，才可能稳健的赚钱。享受投资过程中的辛酸与预判，那更是值得珍藏的财富。”兴趣之外，责任心也使这批优秀的本土投资人坚韧地走下去。蒋锦志说，“当企业做到一定规模后，责任心和使命感也是相当重要的，可能在某个时间段会有所懈怠、厌倦，这个时候就需要毅力、耐心和责任感来支撑我们继续前行。投资者出于对我们的信任，将自己积累的一些财富托付给我们，我们对他们的财富增值和财务自由负有使命。长期持续努力，责任心也是很重要的因素。”当事业达到一定规模时，蒋锦志曾经追问过自己，这么一直做下去的动力是什么?他最后内心的回答是，“我自己对财富的消耗是有止境的，但对客户的责任、对社会的责任却是没有止境的。同时爱好与自我价值实现也是非常重要的因素。”（上海证券报）
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