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艺术品投资的金融逻辑
经济参考报
　　我有一个“成功人士”朋友，是位老于世故的私募股权基金经理。他讲的一个故事让我有了撰写此书的灵感。有一天他路过伦敦的一个画廊，橱窗里展示的一幅画引起了他的兴趣，作者是一个知名的二流民粹主义艺术家，仍然在世。因为口袋里有刚发的奖金，而且他觉得这幅画的价格应该和他估计的差不多，于是他走进画廊想要购买这幅画，却被告知他不能买。他问：“这幅画不是出售的吗？”画廊经理的回答总结成一句话就是：“是出售的，先生，但并不是卖给您的。”不过他被告知可以联系这位艺术家的经纪公司，看看还有什么办法。
　　虽然我的朋友并不是那么渴望得到那幅画（像他自己说的，那只是一幅对自己而言可有可无的作品，它的价值不过数千英镑），但他还是按照画廊的建议做了。他得知事实上这幅画很快就要被拿出来拍卖了，如果他有兴趣的话可以参加竞标。此画在拍卖中的出现至少给了他一个指导性价格，比他预期的要低。拍卖的前一天，他忽然意识到自己没法亲自去拍卖现场，因为那是一个工作日（大多数的拍卖都在工作日进行），而且因为有数百件拍品，拍卖行很难估计出这幅画的竞标时间。他问是否可以办一个委托竞标，但已经太晚了（需要至少提前24小时办理）。没办法，他只能放弃。
　　他想买的那幅画最后流拍了。按照他最初的要求，拍卖行打电话给他，问他是否仍然有意购买。“当然啦，”他说，“我愿意付卖家设定的保留价来购买这幅画”（他觉得保留价应该比他本来准备在拍卖中出的价要低）。拍卖行请他提供了详细的个人资料，说是要拿给卖家核准。4个星期之后，他的购买要求没有被核准。最终他还是没有得到那幅画。
　　中间那4个星期到底发生了什么，始终是个谜。最有可能的是，卖家改变了主意，他想得到比当初自己设定的保留价更多的钱。或者在这段时间其他人出了个更高的价钱。总之，我朋友几个月前就准备付出去的钱变得没有了用武之地，这使他对再次求购艺术品多少失去了兴趣。
　　这个晚宴上听来的故事一层层揭开了艺术品市场功能失调的问题，也把我在艺术品市场上工作以来经历的事情解释得很透彻：虽然经营手段看上去和其他行业或资产很相似，但艺术品市场其实有着它自己的规律。从深层次上看，艺术品市场已经变成了一个经济学上的谜题。它很少遵循传统的供求规律，也经不住任何理性的分析。
　　但是作为一个相对小而不透明的行业，艺术品交易散发出的魅力和优雅气质吸引了巨额财富的投入。关于这一点，我们只要看看那些小型商业画廊开幕典礼上出现的（其他）行业大佬，或者艺术节期间酒店和餐厅飙升的营业额就明白了[马斯特里赫特（Maastricht）每年3月举行的TEFAF艺博会，能为这个12万人口的荷兰小城吸引到7万多名游客]。
　　而且，由于自20世纪80年代以来全球的投资银行和财富管理机构越来越积极地提倡复杂而多样化的资产配置，艺术品作为一项投资就显得更具吸引力了。因为金融市场 创造出了各种衍生产品、交易所交易基金，以及其他复合金融工具以便更好地控制风险和回报，人们理所当然地想考察一下艺术品或葡萄酒之类的其他收藏品，在复杂的投资领域里是否也有类似功能。同时，那些在金融领域赚了钱，希望投资于这类更加美丽又能彰显品味的财富形式的有钱人，发现假以时日有些藏品看上去也能升值，那为什么不把它放到彭博终端上和其他传统投资对比看看呢？
　　虽然目前很多宣传资料上都在鼓吹艺术品作为资产的好处，实际情况还真不好说。从我朋友的故事里可以看到，画廊对有意愿的买家并不怎么热情地接待、价格也不透明（特别是考虑到画廊和拍卖行贡献了整个市场一半的交易额），这些问题都妨碍了把艺术品和其他资产（公募股票、黄金、地产、葡萄酒）做一个真实的比较。即便是在透明度较差的私募股权基金领域，也能找到相当多的数据来建立一些指数，评估风险和回报。
　　在我看来，理解艺术品这方面特质最好的办法，就是通过那些经常被拿来和艺术品做比较的行业和资产（虽然不是深层的比较），从侧面来了解。通过它们的共性，特别是那些本质上的共通点，我们可以对艺术品这个精妙而迷人的市场有一个更加广泛的了解。
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央行官员建议改革土地拍卖制度：价格优先、时间优先
本文来源于　
央行旗下《中国金融》杂志刊登中国人民银行参事盛松成及上海财经大学金融学院龙玉联合署名的文章《房价调控的有效方法是供给与需求并重》，指出为应对&地王&频现，应考虑改革土地拍卖制度，以上海车牌拍卖制度作为参考，在出价进入有效报价区间的基础上，以&价格优先、时间优先&的规则确定中标者。
文章指出，热点城市房价高涨的最显性的原因是供给稀缺，住宅用地和新建住宅供应不足，潜在供给难以满足居民对房地产的需求，而尽管需求端的数量管制令成交量下降、房价增速放缓，但并未改变公众对一线城市房价上涨的预期。
针对供给调控的意义和着力点，文章强调应当合理地为中国经济的发展提供融资、优化资源布局，并提高土地利用效率，增加城市住宅用地供给。
文章作者认为，在房价的构成中，政府所得占房价约六成，以土地财政为代表的土地资本化模式令增加土地供给较为困难，并通过提升城市发展成本等削弱城市的竞争力。由于在现有的国有土地使用权拍卖制度中出价高者得，因此土地价格更容易被抬高，对此，应当考虑改革土地拍卖制度，以上海车牌拍卖制度作为参考，在出价进入有效报价区间的基础上，以&价格优先、时间优先&的规则确定中标者，如此以来报价最高与最低这都将无法中标，这将更利于价格稳定和价值发现，并改变&地王&频现的现象。
在优化资源布局方面，目前优质教育资源等在大城市较为集中，国内主要城市学区房持续升温，因此长期看来如果能够大范围提升教育等资源质量，对于房地产市场难题也有帮助。
在提高土地利用效率、增加住宅用地供给方面，应当改变单一追求GDP的绩效考核方法，更为注重民生等长远利益，优化资源布局，并充分挖掘利用存量土地。
文章全文如下：
《中国金融》｜盛松成 龙玉：房价调控的有效方法是供需并重
导读：不注重供给调节、而以短期性需求调控为主，是我国房地产调控效果不尽如人意的主要原因。
作者｜盛松成 龙玉「中国人民银行，上海财经大学金融学院」
文章｜《中国金融》2016年第21期
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。就一线城市和部分二线城市而言，我们认为，调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产调控以需求调控为主
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，2005年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在2008年、2012年的上行，以及最近一轮房价上涨（2014年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化&控地价、限房价&的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继&沪九条&之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政（见表1），可以看到，各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个&治本&的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
房地产市场供给方面的问题较为突出
我国房地产市场供给端的问题比较突出，体现在一二线城市与三四线城市形成了分化，同时部分一二线城市房价上涨过快。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，2016年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%。供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（如图2、图3）。即使供应减少是由于总量供给过剩，住宅用地和新建住宅供给的结构性问题依然严峻。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。厦门减少50.2%，上海减少47.5%，广州减少41.9%，北京减少30.8%，苏州减少21.1%，济南减少21%，南京减少13%，无锡减少9.1%。在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%，无锡下降27.2%，厦门下降23.6%，深圳下降21.4%，合肥下降15.9%，福州下降14%。从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续、显著地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至2016年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%，增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自去年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%，增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%。尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%。居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。2016年9月末，江苏、广东、浙江、北京、上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%，分别比上月末提高0.77、0.54、0.59、2.06和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%，比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
供给调控的意义及着力点
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，2010）。根据国土资源部的统计，2015年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%。其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%；招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%。
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府财政收入存在&租税替代&的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，&地王&频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照&价格优先、时间优先&的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变&地王&频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%，最低为下降3.8%。
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%，对于小户型住宅更可达19%，且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%，东京的这一比例更是高达73%，而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%。
一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（2015年全年上海市住宅销售面积约2000万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过&合理范围&的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，2016年三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合，短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。同时，针对市场分化的情况，实施更有针对性的政策，甚至采取&一城一策&的方式。一方面，密切关注一线城市以及部分二线城市库存下降的情况，加大住房供应；另一方面，对三、四线等商品房库存较大的城市，根据当地市场情况，采取有效化解房地产库存的措施。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
(编辑：wenjing)
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