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买房流程目录： 一、挑选房源 1、小区环境的选择误区 2、基本注意事项（价格、面积、朝向、楼层、位置） 3、挑选房源的注意事项（室内格局、户型结构、配套设施、设计） 二、实地考察 1、考察周边环境及其他（交通状况、社区环境、房屋适用性） 2、开发商的资格审核（住宅质量保证书、建设工程开工证、住宅使用说明书） 3、区分复式、跃层式、错层式住宅 4、看楼应注意哪些细节 三、签订认购书 1、认购书签订流程（签订内容、经适房相关知识、认购书样本） 2、签订认购书注意事项（怎样认识“定金”、当心订金风险） 四、签订合同 1、签订合同 2、合同样本（商品房买卖合同说明、商品房买卖合同） 3、购房签合同须知 案例分析 1：如何防范开发商合同陷阱 案例分析 2：拿不到房产证可要求赔款或退房 4、退房流程 五、付款方式 1、申请个人住房贷款应具备的条件 2、住房贷款（怎样办理贷款购房业务、一次性付款、分期付款、按揭付款、公积 金贷款） 六、保险与公正 1、消费者：房屋按揭保险诸多问题不合理 2、房产管理部门：银行、保险公司部分规定有失公平 3、商业银行：贷款形成风险银行理应是第一受益人 4、保险公司：不投保不放贷款是银行规定的 5、律师、专家：弱势群体的利益不容漠视 案例分析 1：住房贷款最高贷到 80% 消费者却要买 100%的保险 案例分析 2：银行嫌弃期缴型房贷险 房贷险分期付款难以实现 案例分析 3：消费者是否可自主选择房贷险 七、验收房屋 1、简易严防方法（门、地板、顶棚、墙身、厨厕、其他） 2、怎样认定房屋质量不合格3、验房参照标准 相关链接 1：验房 15 招 相关链接 2：新房保修期从交付之日起计算 相关链接 3：住宅各部位、部件保修内容与保修期 相关链接 4：新房“常见病” 相关链接 5：收房五大注意事项 八、物业管理 1、什么是物业管理（物业管理的含义，物业管理费包含的内容） 2、物业管理费（起算日期、服务不满意是否可以拒交、物业费交多少钱才是合理 的、没有入住要交物业管理费用吗） 九、产权过户 1、产权过户登记手续 2、过户应准备的材料 案例分析：房屋过户如何缴税 相关链接：装修 11 禁忌购房需要理性，首先要明确购房目的。不同的房屋都有不同的目标客户群，不同的目的， 就有不同的侧重点。 人们买房主要有两个动机:居住和投资。 对居住型购房， 应视情况而选房。 对于在市区里住习惯了的购房者，适合选择老房周边的房屋或者是离工作单位近的房屋；对 为工作方便买房的购房者，离工作单位近或到工作单位交通便利的房屋就是最重要的；对以 前租房，现在买房的购房者，价格较低、交通方便是首先考虑的问题；对为父母亲买房的购 房者，离自己居住的地方近、楼层低是优先条件；对为改善居住条件买房的购房者，得重点 考虑户型、小区环境及周围的人群素质等因素。 其次，购房者还要考虑购房承受力。对于绝大多数人来说，对房屋的承受总有个限度， 如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将成为一个巨大的负担。 能不能买看条件 买房一般分预售和现售两种。 开发商预售楼盘需具备三个条件:一是已全部交付土地使用 权出让金，并取得土地权使用证的；二是要持有建设工程规划许可证；三是按预售的商品房 计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资 25％以上，现在再加上一条，多层要求盖到两 层以上、高层盖到七层以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的。 查看 “五证” 是常识问题， 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的 “五 证”，这是法律对销售方的基本要求，“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。在签订购房合同时，应注意明确规定须达到使用条件的基础设施、公共配套建筑的种类 和时间。一般须规定的项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。如水、电、 气应在入住时达到使用条件，热力可在采暖季到来前达到使用条件等. 周围环境很重要 如果买房是为了居住，那么要考虑是否生活方便、交通便利；如果进行投资，区域选择 更要慎重，靠近各种经济商圈、交通方便或是有较大升值潜力区域的房屋应优先给予考虑。 因为区域是直接影响房屋保值升值的重要因素。 还要注意住宅的通风、采光条件。开启门窗时保证室内外空气顺利流通，这就要求一套 住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与 西等，只占据一个朝向时，通风效果要差一些；通风的另外一个要求是能迅速排除房间内部 的异味，包括利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。另外，一套有利于健康的房子，采 光条件也是十分重要的。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要 房间朝向阳面。 轻轻松松挑户型 要注意居住功能的适用性。首先，应将起居厅、餐厅、厨房集中在一起，形成公共活动 区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅内部， 公私、动静分区明确，使用顺当。 其次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到协 调家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家 具布置产生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个 家庭的聚集点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜篮或拿着垃圾 进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐 具。卫生间与卧室要相邻，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等。 最后，需要提醒的是，看房时最好不问售楼员，多问业内人士；看房不看白天看晚上， 不看晴天看雨天。不看墙面看墙角，不看地上看天上。不看窗内看窗外，不看电器看插座。 高层住宅，不仅要看电梯还要看楼梯，即安全出口梯。这样才能比较真实地了解到一套房子 的情况。一、挑选房源 【小区环境的选择误区】在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住 宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将 人与自然割裂开， 而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为 长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区： 环境=绿化率 住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于 33％，它包括绿化硬质铺装，围 墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些 内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。 单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花 冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功 能，如无障碍设计就有规范的严格规定， 艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。 从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰 富经验的设计人员将它们有机组合起来。 小区景观“中看”就行 我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体 现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学 诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全 性以及使用的耐久性。 小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可 以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑 物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地 可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交 谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。 过多追求环境个性 居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点 必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是 一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。 环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的 典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手 法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统 来为今天的生活很好地服务。【基本注意事项】价格： 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷 能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看 看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便， 有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、 京石快速路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的 因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大 影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的 选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 面积 在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规 定， 房屋销售仍按建筑面积计算价格， 那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单 元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑 面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。 其中包括卧室、 起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。 利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于２．１米，其余部分最小净高不低于 １．５米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台) 面积在 6 平方米以下的，不计算使用面积；超过 6 平方米的，超过部分按阳台净面积的１／ ２折算计入使用面积。 套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共 用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外 墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙 体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、 公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与 楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的 50。公用建筑面积 不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公 用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使 用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面 积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和。 公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到 购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数× 套内建筑 面积一般高层住宅公建分摊系数为０．４左右。 朝向在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅 为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其 它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它 朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内， 卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。 消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好 不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那 么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室 不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断 的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。 在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织， 是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否 在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见 阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油 烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短， 靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。 一般来说， 要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此， 厨房以不选北向为宜。 一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调 节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为 宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受 阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗 潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定 要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。 现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、 采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选 时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面 临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户 都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。 楼层 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超 高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。 大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天 连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道 容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层 的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水， 自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受 地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自 然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往 往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看 完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己 住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者 在选择底层时，对这些问题一定要―一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。 一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在 冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提 前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。 位置: 如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子 才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征: １．城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向， 如北京的上风上水方向为西北方向。 ２．交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间 并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情 况，如工作调动、升学、转学等。 ３．城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市 主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊 区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。 ４．生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的 采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到. ５．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有 早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。【挑选房源的注意事项】室内格局： 现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看 清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要 特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。 其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现， 也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多 缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够 避免还应尽量避免。 再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间 可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、 客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩 童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正， 与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功 能居室间穿行的通道。 主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良 好的隔音和充足的光线。 主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对， 以免破坏机密性， 给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条 件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。 厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采 光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联 系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理， 是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。 对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将 厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。 户型结构： 随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的 合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。 在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。 （一）根据使用选择户型 对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二 室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式， 错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室 二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的 设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一 个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能 结合剖面变化，水平走道会减 少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型 结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分 开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。 目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。 （二）各地户型各有差异 由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设 备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格， 出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好 牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多 考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与 创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。 （三）室外景观成新宠 客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目 前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外 景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及， 人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。 （四）先厅后卧，顺序选择 客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的 面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立 的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所 看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。 另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极 大不便。一般应在３．９米以上较为适宜，至少也应满足３．６米。 由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求 扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也 使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。 配套设施： 业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项 目里要建公园， 则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们 来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中 巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。 一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客 停车方便。 另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式 标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后 的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的 园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。 至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配， 也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外， 有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用 于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次 或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加 以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生 活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡 导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关 设计： （－）房屋间距窄 人们发现，这几年城市的建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬的地步。 如果你住在八楼伸出手来几乎可与对面一幢的住户在空中相握，而住在低层次的，白天却要 开灯，过着近似暗无天日的生活。过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响 了住房的私密性。造成这一局面的原因，则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积， 挤占了本该留存的正常空间，从而无形中增加了出售面积。事实上，这不仅损害了消费者的权益，同时也是一种短视行为。这样的房子不仅卖不出价，有时还会出现积压，即便一时卖 出去了，也会留下后患。 （二）面积短缺 据中国社会调查事务所的一项调查表明，住户在对商品住房的投诉中，其中有 8O％是反 映面积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧，而买商品房的短斤少两现象， 百姓是十分痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好 几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这 样造成的损失会更大。因此，国家对此有了规定，并相继出台一些相应措施进行规范。但百 姓还是希望，开发商能自己约束自己，以实实在在的面积来对待消费者，因为用政府行为来 制约房产短斤少两现象，运作起来一时也非易事。 （三）室内设计欠科学 在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。而 事实上，一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。120 平方米的住房竟然只有两室 两厅，厕所竟然没有窗户……因此，消费者希望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者的 角度去设计。首先可采用内涵挖潜式，在固定的面积中进行内涵挖潜，避免面积浪费，充分 利用空间，这样的住房设计会讨百姓喜欢。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动 脑筋。譬如如今一些开发商针对住户洗衣机不好摆放的情况，在阳台设置了拱排水管让住户 在阳台洗衣、 晾衣； 有的开发商在建设中就将空调管线等预先装好； 厨房的排烟口先留好…… （四）公共空间少 这主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，许多住户是深有体会的。 有的住宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地 方。住在这样的住宅里，何谈生活质量的提高？值得高兴的是，一些有眼光的开发商，开始 注意营造良好的居住环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜花钱建 起屋顶花园，在走廓上预留绿化带。同时，留下一些让住户健身的空间。一些开发商以此为 卖点竟收效很大。所以，百姓希望开发商都以发展的眼光看问题，要善于留一定的公共空间， 保持一定的绿化率，预留给住户健身、活动的空间。二、实地考察【考察周边环境及其他】 交通状况 位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的 优劣主要从以下几方面考虑: A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共 交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的 距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。 B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等 交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远 近程度（不能太近 ，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况 如何等。 D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车 场，路边可否停车等。 ? 社区环境 什么是好的社区环境 考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。 环境设计再好 容积率太低不切实 对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。绿化 率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越 舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个 社区。好的居住区容积率不能超过 5，绿化率不能低于 30% 。现在人们常常标榜自己的社区 环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到 将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。 楼间距太窄 采光、绿化等于空谈 楼间距也是一个可以泄露发展商&秘密&的指标。 楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照， 也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社 区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推 出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。 房屋的适用性 要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核： 1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小 区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报 率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投 资回报风险等因素。 ? 保值增值潜力 购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关： 1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：物业与城市中心活动区域的距离及联结交通 状况以及物业所在地的人又环境等。 2．物业自身品质特点，包括：房型、户型、面积、工程质量与装修质量、配套设施完备 程度、小区物业管理类型与水平。 3．物业之购入成本，包括楼款、为购楼发生的国家税收、政府费用、中介机构收取服务 费等。 【开发商的资格审核】 《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：(1)．工程质量监督部门核验的质量等级。 (2)．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。 (3)．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 屋面防水 3 年; 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年； 墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年； 门窗翘裂、五金件损坏 1 年； 管道堵塞 2 个月； 供热、供冷系统和设备 1 个采暖期和供冷期； 卫生洁具 1 年； 灯具、电器开关 6 个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 (4)．用户报修的单位，答复和处理的时限。 建设工程开工证 建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据 之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于 1996 年成立了北 京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 建设用地规划许可证和建设工程规划 许可证 证件。 《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等 作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： （1）．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； （2）．结构类型； （3）．装修、装饰注意事项； （4）．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； （5）．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； （6）．门、窗类型，使用注意事项； （7）．配电负荷； （8）．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； （9）．其他需说明的问题。 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 【区分“复式、跃层式、错层式”住宅】 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高 2.8 米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里 增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证： 是建设单位用地和建设工程的法律凭 证，没有这&两证&的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属跃层式住宅，与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅 占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层 安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，如果上下两层安全分隔，应称为跃层式住宅；如上 下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住 宅。 错层式住宅，是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个 高度不同的平面。 错层式、复式与平面式房屋的区别 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、 卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别 尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层 式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。 另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个(或三个)楼面 并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。 【看楼应注意哪些细节？】 看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点: 第一，发展商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精， 推出精品楼盘。 第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重 点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房; 第三，楼盘的自身素质： 1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。 2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。 3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。 4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得 选择合理的格局。 5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。 第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安 善如何，楼宇有无法法律纠纷等。三、签订认购书【认购书签订流程】 签定流程 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定 金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 认购书主要内容包括： 1． 认购物业；2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、 签约地点等。 在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个 细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者 应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费 的说明。 ? 经济适用房相关知识： 目前，建设部正加紧制定经济适用房管理办法，并将认真考虑公众反应强烈的经济适用 房供应对象过于宽泛的问题。据有关人士透露，经济适用房管理办法将对供应对象和供应面 积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受 能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应。界定范 围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在１ ２０平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格禁止。 业内人士分析认为，建设部有可能在管理办法中提出，在商品房与经济适用房价差较小 城市，可以在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品 房与经济适用房差价较大的城市，应采取“从紧”原则，执行“双控标准”，保证最需要住房的 群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜， 分期分批供应。在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度。而对象的界定标 准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高，原则是保 证最需要住房的群众优先享用，雪中送炭。由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标 准由各城市自定。 经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现。考虑到今后的经济发展和居民住房需 求水平的提高，经济适用房的基本户型面积可以适当提高，但以满足基本需求为宗旨，上限 原则上不大于１２０平方米。 认购书样本 甲方：物业名称：× 小区 × 地址： 邮政编码： 乙方：姓名/公司名称：____________ 代理人：_____________ 身份证号码/注册登记号：_________________ 地址/法定地址：________________ 电话：__________ 邮政编码：___________ 根据长春市房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买× 小区商品房事宜，经过平等协 × 商，签订本认购书。1、× 小区位于_______区_______路_______号，经× 房产管理局批准，现正式对外预售 × × [预售许可证：( )郑房管预售字第 号] 2、乙方自愿订购× 小区________栋________号________室。 总建筑面积：________平 × 方米。 单价：人民币________元/平方米，总价：人民币________元。大写____佰____拾____ 万____仟____佰____拾____元。 3、乙方于签订此认购书时，向甲方支付定金人民币______元。 4、乙方于签订认购书之日起_____天内，签订出售合同，同时支付首期款（含定金）， 乙方逾期七天尚未签订出售合同，甲方不再保留其订购房号（室）。 5、甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款： (1)一次性付款□ (2)分期付款□ (3)按揭付款□ 6、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。 甲方： 代表： 日期： 【签订认购书注意事项】 怎样认识“定金” 笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与开发 商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者 因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种：一 是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后 便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》 并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了 定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提 出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。 对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制 作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所 销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况， 笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不 构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的 履行， 在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。 《民法通则》 我国 第八十九条第 （三） 项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当 抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不 履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的 履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚 未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没 有法律根据的。 乙方： 代表： 日期：认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销出。但房屋 销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的 楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园。相反认购时交定金不予返还的约定， 大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样 的约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”。 北京市力行律师事务所 兰焕婷 (北京青年报) 签订《认购书》前应当心订金风险 购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时， 售房人员会要求您先交纳 200～500 元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留 3～5 天的 房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳 1 万元或 2 万元不等的定金，即“大订”， 并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如 果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。 由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合 同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要求退 款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距， 使购房者不愿再购买时，争议比较多。 由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。 有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果 不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交 了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋 卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后， 准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后， 约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的 优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。 所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系 中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的 货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、 《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金， 即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约 定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立 和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的 性质，这是定金与订金的相同之处。 而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误 或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”. “订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方 违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买， 认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿， 不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。 由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订 正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟 通，以避免纠纷。 同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具 体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购 房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不 能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。 因此， 购房者在买房前一定要注意 《认购书》 的约定内容， 分辨清楚是“定金”还是“订金”， 留意“定金”风险。四、签订合同【签定合同 】 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来 与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔 细查验发展商的资格和&五证&(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开 工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理&销售 许可证&，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办 理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一 切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印 在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而 引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何 值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理， 律师可以帮助您起草补充协议、 审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 (注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解 的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双 方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。) 【合同样本】 商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本 合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定 或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后， 未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应 当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定 时，应在空格部位打× ，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 8、双方当事人必须确保所填联系方式真实可靠。 9、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家公商行政管理局负责解释。 商品房买卖合同 （合同编号：####### ） 合同双方当事人： 出卖人：_________________________________________________________ 注册地址：_______________________________________________________ 营业执照注册号：_________________________________________________ 企业资质证书号：_________________________________________________ 法定代表人：____________________联系电话：_______________________ 邮政编码：_______________________________________________________ 委托代理人：____________________地址：__________________________ 邮政编码：____________________联系电话：________________________ 委托代理机构：__________________________________________________ 注册地址：______________________________________________________ 营业执照注册号：________________________________________________ 法定代表人：____________________联系电话：______________________ 邮政编码：______________________________________________________ 买受人：________________________________________________________ 【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________ 地址：__________________________________________________________ 邮政编码：______________________联系电话：______________________ 【委托代理人】【 】姓名：____________________国籍：_____________ 地址：__________________________________________________________ 邮政编码：______________________联系电话：__________________________ 共有人： 姓名： 【身份证】【护照】【 】 【委托代理人】【 】姓名： 地址： 邮政编码： 联系电话： 国籍： 国籍：委托代理机构： 注册地址营： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 邮政编码： 联系电话：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下 协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以___________方式取得位于___________、 编号为___________的地块的土地使用 权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准 文件号】为______________________。 该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年 _____月_____日至______年_____月______日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工 程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。 _____________________________。 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为 【现房】 【预售商品房】 预 。 （销） 售商品房批准机关为___________， 商品房预售许可证号为［ ］郑房管销字第 号。______________________。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第 一条规定的项目中的： 区 路 号第___________【幢】【座】___________【单元】 。 【层】___________号房，户型为 上___________层，地下___________层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面 积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部 位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地总金额 （___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____ 元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元， 总金额 （__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 3、 按套 （单元） 计算， 该商品房总价款为 （__________币） _____千_____百_____拾_____ 万_____千_____百____拾______元整。 4、 _____________ 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均 简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方 式进行处理： 1、双方自行约定： （1）_________________________________________________； （2）_________________________________________________； （3）_________________________________________________； （4）_________________________________________________。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人， 并按__________利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内（含 3%） 部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记 面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由出卖人返 还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比=────────────────× 100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第__________种方式按期付款： 1、一次性付款 ____________________________。 2、分期付款__________________________。 3、其他方式 __________________________。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付 款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应 付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续 履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向 出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额； 采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._____________________________。 第八条 交付期限。 出卖人应当在_____年_____月_____日前， 依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备 下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．______________________。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的； 2、____________________________________； 3、______________________。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买 受人使用，按下列第______种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付 之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买 受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款， 并按买受人累计已付款的_____%向 买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最 后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 ______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2. 第十条 规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品 房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起 10 日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）____________________________________； （3）__________________________________； （4）__________________________________； （5）__________________________________； （6）__________________________________； （7）________________________________。 买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。 买受人在通知到达之日 起 15 日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有 权退房。 买受人退房的， 出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给 买受人， 并按 __________利率付给利息。 买受人不退房的， 应当与出卖人另行签订补充协议。 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收 交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为 住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文 件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： ______________________________________。 （在签署本条款之时，为保证买受人在交接房屋得到应享受到的权利，要求出售方出示 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书，如出现出卖方由于未出示《住宅质量保证 书》和《住宅使用说明书》造成的未能按时交房的情况，双方约定的处理方式如：按日、按 月向卖方收取违约金或退房等。） 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。 因出卖人原因， 造成 该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 ___________________________________。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到 约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理： 1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2. _____________________________________。 3. _____________________________________。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达 到使用条件： 1．_____________________________________； 2．_________________________________________； 3．____________________； 4．_________________________________________； 5．___________________________________________。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1．______________________________________________； 2．_________________________________________________； 3．__________ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报 产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的， 双方同意按下列第______项处理： 1．买受人退房， 出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退 还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。 3．_____________________________ 第十六条 保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自 商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、 保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力 或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 ____________________。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_______________； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_________________； 3、该商品房所在楼宇的命名权___________________； 4、该商品房所在小区的命名权____________； 5、_________________ 6、______________________________。 第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用， 买受人使用期间不得擅自改变该 商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用 期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位 与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 _______________________________。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下 述第______种方式解决： 1.提交____________仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。 本合同及其附件内， 空格部分填写的 文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有 情况如下： 出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起 30 天内，由出卖人向 __________________申请登记备案。 出卖人（签章）： 【法定代表人】： 【委托代理人】： （签章） ______年______月______日 签于 附件一： 房 屋 平 面 图 附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 附件三： 装饰、设备标准 1．外墙： 2．内墙： 3．顶棚： 4．地面： 5．门窗： 6．厨房： 7．卫生间： 8．阳台： 9．电梯： 10．其他： 附件四：合同补充协议 买受人（签章）： 【法定代表人】： 【委托代理人】： （签章） ______年______月______日 签于【购房签合同须知】签订购房合同时，应特别注意四点:一是房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，购 房人应当特别注意合同中对这种权利的约定； 二是商品房买卖合同示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约 定的内容，而不是开发商单方规定的对消费者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率 约定； 三是不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订内容； 四是如果必须填写“自行约定”内容或删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订的 “面积确认及面积差异处理”有关条款内容，建议向有关行政管理部门或律师咨询。 【案例分析 1】开发商合同上悄悄下套 &野猪&难逃欺诈陷阱之关案情 新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中 了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种 种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王 小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面 的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商 提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中 不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此 疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房 屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分 不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售 合同》，并且按照《预售合同》的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主 论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐 想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小 姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还 全部房款，解除双方签订的《预售合同》。 判决 法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商 在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解 除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持. 评析 本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广 义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的 解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除 的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能 实现。王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此， 无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发 商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的 事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销 该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如 果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换。 律师提醒 精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在《预 售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确 责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师） 【案例分析 2】迟迟拿不到房产证咋办 可依合同要求赔偿或退房在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备 文件。可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。 面对房产证的遥遥无期，购房者该怎么办？ ■案件回放 「起因」入住三年未拿到房产证 2002 年初，王女士在 CBD 中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一 套公寓房，并于 2003 年 6 月顺利收房。 由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再 出售。据王女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房。 入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼 看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套 房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被 告知正在办理。但两个月后，开发商仍未下发房产证。 王女士开始怀疑项目有什么问题。于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料，但 工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。 「对抗」停付月供后开发商承担连带担保责任 王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但由于迟迟拿不到房产证，王女士 一气之下开始拒绝偿还银行贷款。 银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的 贷款便由开发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉， 而且会把王女士列入银行“黑名单”。 虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时 间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士 累计 9 个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担 保的全部未付款项。 开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款。但王女士以 开发商严重违约为由拒绝偿还。 开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖， 用拍卖款归还开发商代付的款项。「决定」为避免投资风险要求退房 由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款 就到法院起诉。王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时 办理房产证的违约责任。 但按合同规定计算， 这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款。 可如果一次性归还开发商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险。这 时的王女士感到自己处境极为不利，于是想到了退房。 听说王女士要退房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应， 导致其他业主大量要求退房。目前事情仍在协调。 ■律师指南 延期办理房产证业主可要求索赔 房产证迟迟办不下来的情况目前并不鲜见。如果开发商的大产权证办不下来，也就无法 办理产权分割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。 如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任。 王女士可通过法律途径索要赔偿。 根据目前情况分析， 由于开发商的原因， 导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证， 王女士可根据合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一 的违约金。在协商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。 此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。 以“拒还月供”抵制开发商违约不理智 发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房合同与银行借 款合同是两个既关联又相互独立的合同， 开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的。 按法律程序，当王女士签订购房合同并支付首付款后，银行以贷款的方式为王女士支付 了其余款项，这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关 系。如果王女士不履行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责 任。而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿。购房合同履行中有什么问题，应由双方依 据合同或法律规定解决，购房人不能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行 贷款是不理智的。 退房时须注意解除权行使期限 王女士采用退房的形式也未尝不可。根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的 办理房屋所有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有 权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损失。 王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证，所以她已享有解除 合同退房的权利。 但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生 法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经 对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权； 逾期不行使的，解除权将失去。 退房流程一览表第1步 向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损 失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔 偿相关损失，由法院判决。 第2步 在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的 司法解释，这种请求法院应给予支持。 第3步 将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为 偿还的银行款项予以扣除。五、付款方式【申请个人住房贷款应具备的条件】 申请个人住房贷款应具备的条件： 有合法的身份； 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 在所购（建、大修）住房全部价款 20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大 修）住房的首付款。 有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个 人作为保证人； 银行同意的贷款行规定的其他条件。 【住房贷款】 怎样办理贷款购房业务？ 网友提问：怎样办理贷款购房业务？办理银行贷款业务所需的条件，需要哪些证件、手 续、首付多少？ 律师回复：年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外 地人)、收入证明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于 20%。 办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种 一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利： 一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的 5%左右的优惠， 如是现房则能很快获 得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者 压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损 失，购房风险大。 分期付款： 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 按揭付款： 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商， 以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效 需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多。 公积金贷款： 居民购房除了动用历年的积蓄， 购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款， 仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银 行个人住房按揭贷款相结合的&组合贷款&已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实 又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又 会在利息上负担太重。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所 在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款， 它最大的优点是利率低， 1 年至 5 年档，年利率只有 4.14%，6 年至 30 年档，年利率也不过 4.59%，不仅低于现行同期 银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低 1 个百分点左右），而且 要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一 个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后， 客户可得利息 14400 元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后， 客户需支付利息 10880 元，存贷之间的利差为 3520 元。而且，贷款金额越大、期限越长，利 差就越可观。六、保险与公正【消费者】 房屋按揭保险诸多问题不合理 按理说，个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦，而且有效地防范 了银行的信贷风险，这一举两得的好事应该叫好又叫座才对，然而现实却并非如此. 张女士前年以按揭方式买了一套３６．９５万元的住房，按揭保险费率为０．７‰，当 时被要求一次性交清１５年的总保险费３７５９元。上个月她提前还清了贷款，然而到保险 公司退保，保险公司只退了２１２４元，张女士不解，才过一年多，３７５９元的保险费竟 被扣掉了１６００多元。“我的保费是１５年的，保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近 半数的保费，这太没道理了。”张女士对此颇有微词。 提及住房按揭保险，杜女士气不打一处来：“我按揭贷款３０万元，如果这房子出了事， 保险公司最多赔偿１０万元，而且保险合同规定?本保险第一受益人为贷款银行?，而投保人 享有哪些权益却没有写明。”“弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说：“我弄不明白，我交了按揭 保险费，为什么第一受益人是银行？既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险，那为什 么不由银行交保费，却要转嫁到消费者头上？” 连日来，消费者对住房按揭贷款保险看法颇多，记者难以一一详述，只能对质疑的焦点 归纳如下： 保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定 投保金额标准，而是采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保 险价值。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了３０％以上，而土地几乎是不存 在风险的。 二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交 付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房 还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款 期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不 对等。 三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不 属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者 购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。 四是保险费率过度。目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费 率水平，存在“暴利”之嫌。 一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚 至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交 费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。 “游戏规则”有失公平消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、突 发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保 险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的作 用。 众多消费者还认为，银行在提供按揭贷款上处于强势地位，虽然银行制定的“游戏规则” 没有欺诈行为，但“游戏规则”是不公平的。银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定， 让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原 则的，现在买飞机票已经可以不买保险了，住房按揭保险也应回归公平！ 【房产管理部门】 银行、保险公司部分规定有失公平 对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑，房地产管理部门及专业人士是如何看待的 呢？ “购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用 在整个购房价中占到１／３以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也纳入 保险费用，明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。”郑州市房管局有 关部门负责人如是说。 郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信 用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没 用。 一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这 是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。 其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂 尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷 资产受到损害。其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人 以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。 同时，银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严 格造成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权 益。在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如 国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿 金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些 本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。 房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权 利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。如果 发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。保险规定应 该改一改了。 【商业银行】 贷款形成风险银行理应是第一受益人 记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。记者问：“既然是购房人买的保险，为什 么第一受益人是银行呢？”某商业银行有关人士回答：“个人向银行申请房屋贷款时，由于没 有金融证券抵押在银行，而是把房屋产权证作为质押品进行贷款，事实上已形成个人与银行 之间的还贷关系。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外，作为银行，贷款给个人也形成 一定风险，受益人当然应该是银行。” 记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险，否