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下载：60积分行贿受贿滋生专业经纪人&退休官员受欢迎
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原标题：行贿受贿滋生专业“经纪人”
行贿受贿滋生专业经纪人 退休官员受欢迎（网络配图）
　　作为非国家机关工作人员，主动帮着国家工作人员出售“权力”，“亲朋好友”、“专家学者”和“退休干部”，成为行受贿犯罪的专业经纪人，且成为主力军。昨天西城检察院向媒体透露，该院反贪局在近两年办理的贪污贿赂案件中，很大一部分出现了“行受贿代理人”，这种犯罪新模式正悄然滋生。
　　“行受贿代理人”犯罪模式是指，国家工作人员不直接接受贿赂，而是通过自己信任的人间接接受，再转由自己支配，行贿人也心照不宣地将贿赂送到“代理人”手中。
　　“亲朋好友”帮助出售“权力”，
　　成为受贿者的“经纪人”
　　据西城检察院反贪局检察官介绍，作为非国家机关工作人员，代理人与受贿人之间是亲人或者多年的好友。行贿人会直接找到代理人，提出要求，事后将好处费交给代理人，由此，行贿人与受贿人从未谋面。代理人接受贿赂后，或者转交受贿人，或者通过成立私人公司等方式将受贿财物隐匿于公司或者私人账户，供受贿人日常消费使用。而“代理人”也不仅只是接受贿赂的工具，很多都成为帮助国家工作人员出售“权力”，寻找受贿机会的经纪人，这些“代理人”最终也被认定为受贿犯罪的共犯。
　　西城检察院在2010年查办的某机关房管部门领导魏某受贿串案中，该领导安排自己朋友王玉祥成立私人公司，利用其主管本单位房屋开发建设的职权，接受一些施工或者房地产企业给予的高额贿款及价值近90万元的汽车一辆，而这些财产均在王玉祥的公司名下。
　　在另一起案件中，黄某曾是副局级干部，2006年10月，其接到朋友徐阳的电话，说自己的兄弟公司因故被调查，希望黄某能帮助疏通关系。黄某满口答应，并屡次帮忙上下打点，事成之后，徐阳从那家公司领取了几十张、共存有200多万元的银行卡交给黄某。据徐阳交代，这些卡都是找来一些无业人员的身份证办理的，每张卡十几万到几十万不等，由于是普通借记卡，黄某知道密码就可以随意消费，而从法律上又不属于个人资产。
　　受贿人除了应请求进行权钱交易，有时也会通过代理人主动进行权力寻租。
　　在西城检察院今年查办的另一行受贿窝案中，拥有重要资金及项目审批权的国家工作人员梁某，在日常工作中与几个私企管理人员建立了信任关系，当梁某所在部门将有资金或项目审批时，就会主动找到这些代理人，让其联系相关企业，与企业就权力寻租进行“议价”。有的代理人还“雁过拔毛”，将部分贿款中饱私囊，这直接导致一些案件中，行受贿双方对贿款金额认定不一的情况。
　　“专家学者”成为活跃的
　　行受贿代理人
　　检察官说，一些政府招标项目，都会聘请相关领域的专家、学者组成评审委员会进行专业评审。投标单位为了顺利中标，急需取得项目负责人的“支持”和“内幕信息”，而作为第三方的评委，既能直接联系项目负责人，又掌握有关信息，同时专家、学者的身份比国家机关工作人员更易接触，因而成为投标单位最渴望“拉拢”的人。于是一些评委被拉上船，成为活跃的行受贿代理人。
　　上述案件中的国家干部梁某，在由他负责的政府招标项目里，工程师孙成被聘为评审专家。在招投标过程中，梁某与孙成密谋，由孙成出面与一家投标公司协商，为其争取中标机会，但要对方支付一定好处费，对方公司欣然应允。该公司顺利中标后，支付给孙成60万元好处费，孙成转交给了梁某。经查明，梁某与孙成以同样方式先后向5家公司索要好处费300余万元。
　　“退休干部”型作为
　　行受贿代理人更受“欢迎”
　　据介绍，不少国家机关工作人员在退休前建立了庞大的“关系网”，退休后由于身份的转变，与企业接触反而更加容易，这使得一些退休干部作为“行受贿代理人”比普通“代理人”更受欢迎。
　　西城检察院查办陆某受贿案中，陆某曾任地方某局副局长，退休后经人介绍认识了某房地产公司经理付建文，付建文正欲承接一项政府工程，便请陆某帮忙打点，并和他签订了一份1500万元“居间费用”合同。于是陆某做起了“居间人”，在付建文和该工程主管领导之间牵线搭桥。事后，付建文多次给陆某所谓“居间费用”，并通过陆某将好处费打给该工程主管领导。
　　另悉，目前在职干部充当“行受贿代理人”的案件也时有发生。（文中被告人均为化名）
(责编：周素雅、李海霞)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn all rights reserved
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved&p&谢邀。&/p&&p&几乎是所有的法律文书，都能找到现成的模板和范文。所以，很多律师新人并没有将法律文书写作当成一回事。无非就是照葫芦画瓢，改动一些字句，就可以拿出来交差。律师的工作显然没有这么简单。模板只是法律文书的形式，最关键的是文书的内容。&/p&&p&在工作当中，我接触了新人撰写的大量法律文书，归纳一下，简单聊聊我对这个问题的看法。&/p&&h2&&b&一、 律师新人法律文书中的常见毛病 &/b&&/h2&&blockquote&&b&1、不看对象&/b&&/blockquote&&p&律师法律文书的读者基本分为两类：司法机关办案人员，客户。有的律师新人在写给法官看的辩护词或者代理词中，大段大段引述一些常用法条，或者详细解释某个法律术语，给人一种班门弄斧的感觉。律师在法庭上宣读这种文书，如果不被法官打断，只能说明法官的涵养不错。即使是书面提交，也会让法官有一种被轻视的感觉。&/p&&p&还有些律师新人，在写给客户看的《法律意见书》上，过多使用专业术语，引经据典、充分论证，将客户当成了法学院的导师。客户看得一头雾水，不知所云。&b&如果说在法官面前是班门弄斧，那么在客户面前就是对牛弹琴。&/b&&/p&&br&&blockquote&&b&2、逻辑混乱&/b&&/blockquote&&p&有些新人的法律文书，看似展开了充分的论证，实则逻辑非常跳跃，或者是各种不同的逻辑混杂在一起，一团乱麻。就像走火入魔的武林人士，一股洪荒之力在体内上蹿下跳、四处奔涌、毫无头绪。如果跟着作者的思路阅读，读者也会经脉错乱，抓狂不已，最后吐血身亡。&/p&&br&&blockquote&&b&3、用词不当&/b&&/blockquote&&p&法律文书的用语必须是非常严谨的，失之毫厘，差之千里。有些律师新人的中文功底欠缺，又喜欢使用一些不常用的词汇，为自己的写作增添文采。这种想法是好的，但是必须慎重。&b&对一些没有把握的词语，还是要确认无误后再使用。&/b&我的《别在异乡哭泣》中讲过一个故事：一位律师代理当事人起诉对方违约，文书中写“被告的践诺行为，给原告造成了极大的损失”。被告律师当即反驳：“我们既然已经践诺了，你的损失与我们有什么关系？”原告律师将“践诺”理解为“践踏诺言”，才闹出了这样的笑话。&/p&&br&&blockquote&&b&4、观点暧昧&/b&&/blockquote&&p&在某些特殊案件中，律师基于种种原因，不能鲜明地表达自己的观点，这是情有可原的。然而，有些新人却是因为写作的问题，让自己的观点变得暧昧不清，令人摸不着头脑。&b&主要的原因，是写作中的详略不当。&/b&&/p&&p&在办案过程中，律师可能发现了很多问题。有些新人恨不得面面俱到，无论问题大小，都要展开详细的论证、不依不饶的斗争。最终导致没有抓住主要矛盾，没有突出自己的主要观点。&b&贪多求全，是新人写作中的常见毛病。&/b&&/p&&br&&h2&&b&二、提笔“三问”。&/b&&/h2&&p&我们经常说“意在笔先”，律师写作也是如此。在动笔写作之前，我们需要先回答以下三个问题：
&/p&&blockquote&&b&第一个问题：写给谁看？&/b&&/blockquote&&p&既然我们的写作是“以读者为中心”，那就需要对读者有所了解。读者的文化层次、法律知识、身份地位、人生经历，决定了他的阅读习惯、理解能力和情感倾向。我们的写作，要“对症下药”，而不是“对牛弹琴”。&/p&&p&即使是写给法官看的文书，也不能一概而论。法官的性别、年龄、职务、爱好等个人因素，也会影响到他对文书内容的喜恶，对律师观点是否认同。所以我们在写作文书之前，尽可能掌握主要读者的更多信息。&/p&&blockquote&&b&第二个问题：写什么？&/b&&/blockquote&&p&在法律文书中，我们需要表达怎样的观点或诉求？我们需要实现怎样的目标？理由和依据是什么？我们要围绕这些内容展开写作，而不要偏离主题，东拉西扯，想到哪写到哪。&/p&&blockquote&&b&第三个问题：怎么写？&/b&&/blockquote&&p&“怎么写”涉及到两个方面，&b&文书的格式和行文的风格。&/b&&/p&&p&文书大体分为三类：1、格式类，绝大多数法律文书都有固定的格式，例如起诉状、申请书等；2、条款类，例如合同，需要根据不同情况设定个性化的条款，但是大多数条款还是有套路；3、论述类，例如辩护词、代理词等。有些文书还有表述的套路，例如非诉讼业务中的法律意见书。&b&这种格式和套路可以带给读者一种仪式感，展示出法律业务的规范性。一般情况下，我们不要标新立异，独树一帜，创造新的格式。&/b&&/p&&p&当然，如果某种文书的格式没有特别的要求，我们也可以创设一种比较有特色的文书格式。例如刑事案件中，有些律师在辩护词之外，会向法庭提交《律师质证意见》，就可以不拘一格，根据案件的证据情况，创造出能清晰地展示律师观点的文书格式，例如图表、数轴等，令法官耳目一新。&/p&&p&在行文风格方面，也需要结合法律事项的具体情况和文书的格式来确定。&/p&&p&一般说来，书、状类文书，例如写给司法机关的申请书、起诉状，以简洁明了为主，陈述事实和理由、法律依据，不必展开详细的论证，更不要拖泥带水。我见过一些律师写的起诉状，洋洋洒洒十几页，令人头大如斗，心急如焚。这种文书的目的是启动程序，就像汽车发动，如果点个火都要折腾半天，这个车就没法开了。老司机不会在启动汽车环节展示自己的驾驶技术。&/p&&p&意见类的文书，例如辩护词、代理词、法律意见书等，是展示律师观点和论证过程的，内容需要丰富、饱满。是以说理为主，还是以说情为主，是平实的写法，还是充满激情的写法，需要结合案件的情况和读者的阅读习惯来确定。&/p&&br&&h2&三、法律文书写作的“五忌”&/h2&&blockquote&&b&1、忌引述过多。&/b&&/blockquote&&p&一些律师新人将学生时代写论文的习惯带到了工作中，写出来的法律文书大量地引经据典。这种文书，如果是发给普通当事人看的，也许可以展示律师渊博的法律知识和巨大的工作量，令他们肃然起敬，觉得自己的律师费花得值。但读者如果是法律同仁，这就有卖弄的嫌疑了。&/p&&p&法律文书不是毕业论文，不需要为了凑字数而浪费笔墨。&b&众所周知的法律规定和专业术语，不需要详细引用和解释说明，否则就是低估了读者的专业素养，让人心生不快。&/b&&/p&&p&在具体的案件中，法律文书也不必大量引述证据内容，确有必要的，摘取其中关键字句就可以。大段大段地引用案卷材料中已有的内容，也会让法官感觉烦躁。&/p&&blockquote&&b&2、忌煽情过多。&/b&&/blockquote&&p&在法律文书中，适当的情理交融，可以实现不错的效果，甚至是画龙点睛的作用。然而过犹不及，律师的法律文书毕竟不是琼瑶小说。&b&过多的煽情，背离了法律工作的客观、理性的原则，很难说服司法机关的工作人员，也显得法律文书很空洞，华而不实。&/b&煽情要适可而止，否则就是浪费感情。&/p&&p&有些新人喜欢在文书中引用名人名言，格言警句。例如：“一次不公正的审判,其恶果甚至超过十次犯罪。因为犯罪虽是无视法律，好比污染了水流,而不公正的审判则毁坏法律，好比污染了水源”。文书中的类似名言，除了有卖弄文采、自我陶醉的嫌疑外，也会让司法机关的工作人员感到不耐烦，甚至可能认为受到了攻击。&/p&&blockquote&&b&3、忌篇幅过长。&/b&&/blockquote&&p&接收文书者的阅读习惯和心态，决定了文书的长短。根据读者的不同，法律文书长短的顺序依次是：委托人&对方当事人&司法机关工作人员。写给委托人的文书，尽可能长，因为他愿意花时间看，也能够感觉到律师的勤勉尽责、物超所值。写给对方当事人的，则要避免“言多必失”，让对手抓住漏洞。写给公检法工作人员的，则尽可能言简意赅，他们没时间看你那么多废话。&/p&&p&有些律师的文字功底很厉害，遇到一些让他兴奋的案件，有一肚子话要倾诉，写起文书来刹不住车，一不留神就是几千、几万字。我见过最长的辩护词，将近10万字，拿在手里就像是一本沉甸甸的小说。这样的文书，大多数当事人很喜欢，认为律师对委托的事情很认真、很尽职，这钱没有白花。&/p&&p&但是这样的文书到了法官手里，并不能让他花费更多的时间去看，往往是一目十行，几分钟就翻完了。反倒是一些篇幅适中的文书，法官阅读的时间可能会多一些，因为干货比较多，法官要认真去看。&/p&&p&法律如此枯燥，何必没完没了。就算是说相声，超过半个小时也会让人心烦。精炼出案件的焦点，将复杂的问题简明扼要地阐述清楚，这才能体现出律师的高深功力。再复杂的案件，再重要的观点，也完全可以用几千字的篇幅说清楚。一般说来，申请书尽量控制在1000字以内，辩护词、代理词以5000字以内为宜，最多不要超过8000字。超出这个范围，就要想办法精简。&/p&&p&有些案件可能确实比较复杂，千头万绪，律师在写作文书的过程中担心会遗漏一些重要内容，从而导致文书的篇幅过长。这种情况下，我们可以将文书切割成几个环节，将某些引述的内容作为文书的附件提交。例如，律师的辩护意见、代理意见中，涉及到证据的分析往往占了比较大的比重。我们可以将这一部分摘取出来独立成篇，提交一份质证意见。&/p&&p&有些新人将口语的习惯带到了写作中，导致会出现一些多余的字句，就像身上的赘肉一样，我称之为“赘语”。口头交流中的“赘语”，是因为我们的思路跟不上语速，通过这样多余的字句形成缓冲，留下组织语言的时间。由于口语的特点，时过境迁之后也不会留下痕迹。但是书面文字却是可以被人反复阅读的，就需要保持文字的美观。我们要拿出减肥的勇气、P图的耐心，细细打磨自己的文章。&/p&&blockquote&&b&4、忌枝节过多。&/b&&/blockquote&&p&法律文书不是小说，也不是穿越剧，不需要过多的人物、线条，也不需要一波三折、跌宕起伏的情节。客户受到影视作品的启发，可能把自己当成了某部大戏的主角，绘声绘色地向律师讲述自己的传奇人生。律师在形成文字材料的时候，尤其是写给司法机关工作人员看，应当简化为一条主线，两三个主要人物。剩余的部分，今后可以用来作为写小说的素材。&/p&&p&在文书的说理、论证环节，律师应当避免逻辑过于复杂。一个观点，尽量在一层逻辑中表述清楚。如果确实比较复杂，可以将论证过程分为几个清晰的步骤，环环相扣，层层推进。根据生活常识和基本法理可以得出的结论，就没有必要反复论述了，我们要相信读者的智商。&/p&&blockquote&&b&5、忌“过卑过亢”。&/b&&/blockquote&&p&法理文书的措辞应当不卑不亢，体现出作者与读者进行平等交流。如果满篇都是对司法体制的抨击、对司法机关工作人员的指责，那不是法律文书，是檄文，是挑战书，是大字报。这样的文书很有可能会激怒读者，效果会适得其反。&/p&&p&也有一些律师，在文书中表达出过分卑微的心态，奴颜媚骨跃然纸上，令人不堪卒读。这种白纸黑字的拍马屁，并不会让司法机关工作人员龙颜大悦，从而放你一马，反倒是会让人鄙视作者的人格。&/p&&p&司法机关、政府部门的某些不足之处，我们可以有理有据的指出来，情绪化的文字不符合律师的职业身份。有些话，当事人可以说，律师就不要入戏太深了。&/p&&br&&h2&&b&四、快速提高法律文书逻辑性的“三板斧”&/b&&/h2&&p&在法律写作方面，律师新人最大的问题在于逻辑混乱。除了加强对逻辑知识的学习外，还有一些立竿见影的改正方法。&/p&&blockquote&&b&第一个方法：聚焦。&/b&&/blockquote&&p&在文书写作的时候，我们可以直奔主题，抓住问题的要害、争议的焦点、工作的重心，集中主要精力解决这个问题，不要平均发力。对于次要的、非关键性的、常识性的问题，我们可以简单陈述，一笔带过。&/p&&blockquote&&b&第二个方法：归类。&/b&&/blockquote&&p&根据涉及到的众多问题，我们可以根据其性质进行归类，分别进行阐述。这样一来，逻辑就会变得清晰很多。例如，我们在写作辩护意见的时候，可以从程序、实体、法律适用等方面，分别指出案件中存在的问题。&/p&&blockquote&&b&第三个方法：分点。&/b&&/blockquote&&p&有些时候，我们无法准确地将观点做出分类。那么，我们可以根据主次、轻重、缓急或者递进关系，然后分别表述。法律文书中的分点，最好不超过五点，不少于三点。超过五点就显得多了。一些律师的文书中有几十个点，看完之后脑子里也是一团乱麻，抓不住重点。如果少于三点，则显得太单薄，似乎作者无话可说。&/p&
谢邀。几乎是所有的法律文书，都能找到现成的模板和范文。所以，很多律师新人并没有将法律文书写作当成一回事。无非就是照葫芦画瓢，改动一些字句，就可以拿出来交差。律师的工作显然没有这么简单。模板只是法律文书的形式，最关键的是文书的内容。在工作当…
&img src=&/50/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/50/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_r.jpg&&&p&&b&
一、中介版本的房屋买卖合同和居间合同及网签合同的关系&/b&&/p&&p&
很多人认为在中介公司签订的买卖合同是居间合同，这是法律上的认知错误。很多中介公司是买卖合同和居间合同混在一起的，标题上虽然有居间合同的字眼，但是他不只是一份居间合同，而是房屋买卖合同和居间合同二个法律关系在一块儿的合同，在买卖双方直接发生效力的是买卖合同，买卖双方受买卖合同约定内容的约束。买卖双方和中介公司的权利和义务受里面居间条款的约束。深圳中介公司中链家、家家顺和招商置业是这样二合一的版本。&/p&&p&
中介版本的买卖合同和网签合同的关系，很多人认为是预约合同和本约合同的关系，就如同一手房的认购书和网签备案合同的关系。实际上不是这样的，为什么，因为一手房的网签备案合同是买卖双方的真实意思表示，约定的很全面具体详细，而现实中的二手房网签合同，买卖双方根本就不看里面的内容，根本就不知道约定的是什么，一般是在递件前由中介人员随意填写的，定金明明给了网签合同说双方没有约定定金，明明是按揭购房的，网签却约定的是一次性付款，还有的网签合同约定的首期款监管时间，更是虚假，签订网签合同时买家的贷款承诺函早就出来了。&/p&&p&
说了这么多就一个事，二手房的网签合同约定的内容大部分不是买卖双方的真实意思表示，只是买卖双方为了履行中介版本的买卖合同约定的递件过户手续而为之的，双方实际上履行的是中介版本的房屋买卖合同，出现纠纷后法院是要探究双方的真实意思表示的，中介版本的合同和网签合同不是预约合同和本约合同的关系，网签合同反而是履行中介合同的一个步骤。但是有一个问题就是，网签合同有些内容是中介版本合同没有的，对双方也是有约束力的，你比如抵押时间的约定，只有网签合同中有约定，还有买家逾期支付购房尾款的处理办法，也只有网签合同中有约定，出现纠纷时，该约定说不定能派上用场。&/p&&p&&b&二、定金是实践性合同，买家给了中介定金以后，中介无权直接退回&/b&&/p&&p&
定金合同是实践性合同，不看合同中约定了多少，看实际支付了多少。这个法律知识点，所有的卖家和中介都应该掌握，在买家没有按照约定数额支付足额定金的情况下，卖家千万不能用此理由拒绝履行合同，用此理由解约，买家诉讼继续履行，房产会被锁定很长时间，月供卖家供涨幅却是买家的。司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求。&/p&&p&
买家依据合同约定把定金打入中介账户，此后合同履行过程中，买家实际上不能向中介公司主张返还该笔定金，该笔定金在买家依约支付后，便成了卖家托中介保管的法律状态，所有权人是卖家，中介公司只是代为保管，除非有卖家的明确指示或有司法机关的判决书要求中介公司返还给买家。&/p&&p&
说这个是提醒下买家，定金给出去以后，那就是人家卖家的，中介是不会直接退给买家的，不要为这事去找中介公司闹了。&/p&&p&&b&三、首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间，首期款的具体比例看银行的要求&/b&&/p&&p&
双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。&/p&&p&
很多卖家用买家逾期监管首期款的理由，不履行买卖合同，基本上都是败诉。原因就在于，双方在买卖合同中约定的监管时间，在实际履行的时候被双方合意变更了，只要买家依据首期款监管协议的时间打入首期款均是可以的。特别是农业银行通过网络生成电子监管首期款协议的时候，他们约定的是首期款监管协议生效后10个自然日内买家均可以打入首期款，此时买卖双方实际上是卖家给买家又延长了10个自然日。&/p&&p&
首期款支付数额的多少也会在双方办理首期款资金监管协议时变更，很多卖家或代理人认为买卖合同约定的首期款和买家实际监管的首期款不符，认为买家违约，问题是首期款监管协议也是买卖双方或买方和卖方的公证委托代理人签订的合法有效的合约，并且签订的时间在买卖合同之后，应该视为双方合意变更了前面买卖合同的约定。卖家此时不要说不同意不知情，担保公司同意就代表你认可并同意，以后卖家少拿这不靠谱的理由指责买家违约。依据银行监管的流程，在买卖双方签字时，一般情况下首期款具体多少都是空白的，需要银行在最后签字确认时添加需要监管的实际数额，此时生效的首期款监管协议事实上变更了买卖合同中买卖双方关于首期款数额的约定，该协议直接约束买卖双方和银行三方。&/p&&p&
在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，在此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快地套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。&/p&&p&&b&四、卖家合同签订时答应配合办理高贷，此后又拒绝配合办理，不构成违约&/b&&/p&&p&
现在买卖房产协商时，一些中介和买家会提出要求卖家配合办理高贷手续，胆子大的中介甚至把卖家需配合买家办理高贷手续，直接写到合同的备注条款中，无知者无畏，愣是把潜规则搞成明规则，银行见了这份买卖合同你还想顺利贷款。&/p&&p&
高评高贷违反了国家的金融信贷政策，损害了银行的合法权益，在买家套取贷款后无力偿还或因房价下跌不愿意还贷给银行造成重大的损失后，有可能构成骗取银行贷款罪被追究刑事责任。对卖家而言则存在，房产过户后，银行发现买家存在高贷，不放尾款的法律风险，影响卖家的债权的顺利实现。卖家此时用高贷不合法以后可能会被追究责任等理由，拒绝配合办理，合理合法，在法律层面无可指责。&/p&&p&
很多买家咨询时，都是卖家以前答应配合高贷，合同条款有备注或补充协议约定卖家需配合，现在卖家明确不配合，害买家多支付首期款，要诉讼卖家违约，看了这篇文章，不要这样了，没有任何意义。反而是买家不按照合同约定价格如期履行首期款监管义务构成违约。不要把潜规则，理解的那么光明正大，高贷约定是上不了台面的无效约定。&/p&&p&&b&五、签订合同时没有购房资格无需担心，递件时具备购房资格就可以&/b&&/p&&p&
买家签订合同时没有购买资格，这也是卖家指责买家违约最常见的理由，问题是这个理由如果成立，深圳采用先卖后买换房族岂不是一多半都是违约方。虽然买家可以保证在递件时满足购房资格，保证双方的合同能够继续履行，但是有几个因素是需要考虑的，一个是银行的因素，在办理首期款监管时，不要告知银行此时还没有购买资格，有些银行知道后是不给买家办理首期款监管的，还有有些担保公司在知道买家没有购房资格的情况下也不会办理赎楼手续，因为他们认为他们可能一直在做无用功。&/p&&p&
最近接连接到几个买家在办理递件时发现自己没有购房资格，社保中间有断交的情况，然后就指责中介如何，实际上，这是买家的责任，买家作为成年人，在办理几百万的交易时，应该首先核实自己的购买资格，中介不是神仙，不看买家的资料真没办法判断是不是具备购房资格。&/p&&p&
其实在深圳解决购房资格的门路还是存在的，就是快速的找到符合购房资格的人结婚。北京市最近明确，夫妻双方购买的房子不能单独购买在社保不满五年的一方名下，但是深圳目前还是可以的。另外一个就是快速的办理入户手续，实现具有购房资格的目的，因为入户需要时间缓冲下，如果此时卖家有一点违约的倾向，完全可以用诉讼继续履行的方式，拖延至自己具备购房资格，在诉讼继续履行的情况下，购房资格要求在一审开庭前取得就可以。&/p&&p&
因为购房资格的取得可以通过结婚、离婚或变更户籍实现，完全是人为可以克服的障碍，因此限购政策不属于不可抗力的范畴。人为可以克服的障碍，怎么能说他是不可抗力，不可抗力的三要素是&不能预见、不能避免和不能克服的客观情况&。
&/p&&p&&b&六、贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认&/b&&/p&&p&
基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。&/p&&p&
而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，因为一般情况下均是因为房价上涨，卖家想借此违约才找的这个理由。依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会，有些是卖家在配合买家完成高贷后因为房价上涨，而找银行投诉双方有高贷行为，这贷款不能的法律后果也不能只让买家承担。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。&/p&&p&
在这个过程中，买家有一个细节要注意，就是贷款承诺函依据交易惯例是不会在买家手里面，业主的房产有抵押的时候一般会在担保公司手里。依据惯例担保公司看到贷款承诺函才会开始赎楼，在卖家无抵押红本在手的情况下，贷款承诺书会在中介手里面，中介需要把承诺书交给业主确认。&/p&&p&
正常的时候，买家是看不到原件的，只是银行贷款经理发照片给中介，中介再发照片给买卖双方，如果出现纠纷，买家就一定要先落实贷款承诺函，是不是已经从银行里面发出。碰见多个纠纷，开庭的时候，买卖双方和中介手中只有照片，三方均不知道原件在谁手里。法院发函给银行才发现贷款承诺函还在银行手里，中介公司没有人去领取，此时因为卖家已经反复投诉银行，银行在说明中会说是自己发现了买家提交的贷款资料有问题，虽然初次审批通过，但是没有正式出具已经撤回，买卖双方可以依据真实的资料再次申请贷款。&/p&&p&
写下这一段就是要告诉买家，在提起诉讼前，只有手机中以照片形式出现的贷款承诺函是远远不够的，一定要落实好原件在谁手里面，原件如果一直在银行在法律意义上贷款承诺函有可能买家真的还没有取得。&/p&&p&&b&七、买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务&/b&&/p&&p&
双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并未改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。&/p&&p&
通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款。另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。&/p&&p&
因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。&/p&&p&
很多人不了解赎楼过程中的这些法律关系，会因为担保公司和银行之间的授信额度问题发生纠纷，其实没必要，换个担保公司或直接采用现金赎楼方式就可以了。同时也需要提醒下卖家，在卖房前也是需要核实下自己的征信情况的，征信太烂，赎楼不能，会被买家追究违约责任。不要想当然的认为，合同约定业主实收，赎楼过程就和业主无关全是买家的责任，记住这是“请客的是业主，买家只负责买单”，赎楼的合同义务始终是业主的。&/p&&p&
顺便说下一笔款赎楼，现在为了交易安全很多银行已经没有这样的操作方式了，但是深圳有几家小银行还在做。主要就是不需要卖家向银行申请短期贷款，而是直接用买家申请的按揭贷款来赎业主的房产。好处就是一次性审批完成，少了短期利息费用，交易的流程也会快点。缺点是，房产没有过户买家就要开始月供，一旦替业主赎楼成功房产过户不能，主要有业主一房二卖、恶意抵押或被其他债权人查封，买家的损失会非常的大。为了节省点短期贷款利息，真没有不要冒这么大的风险。需要说明的是，双方在赎楼过程中选择一笔款赎楼的方式，赎楼的合同义务此时部分转移给了买家。&/p&&p&
双方在买卖合同中关于税费承担部分约定的“短期利息”，指的是在采用二笔款赎楼时，业主为了赎楼申请短期贷款时所产生的利息。很多业主把这理解为合同签定后到赎楼完成前，自己月供部分包含的那一部分供楼利息，要求买家承担。这个问题已经有很多业主理解错误了，在此一并予以说明，千万不要理解错了，导致无谓的争执。&/p&&p&
总结一下就是，买家贷款不能后还可以选择一次性付款购买房产，卖家委托担保公司赎楼不能后，也可以自己直接赎楼。&/p&&p&
提醒下买家，不要发现卖家在合同约定时间内没有委托担保公司赎楼就认为卖家就一定违约了。卖家要是征信太差，没有担保公司愿意接受委托，业主只要自己如期赎楼，继续履行合同还是没有问题。此时买家只能发函催告，而不能因为业主没有按时委托担保公司赎楼而解除买卖合同。&/p&&p&&b&八、网签合同录入并不生效，生效时间看落款时间，网签递件不等于过户完成&/b&&/p&&p&
很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。&/p&&p&
在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。&/p&&p&
这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。&/p&&p&
深圳二手房网签合同打印出来时合同下方会显示二个时间，分别是录入时间和打印时间，如果显示是在日录入的，但是显示的打印时间是日之后，该网签合同生效的实际上是在日以后，因为你必须先打印，买卖双方才能在合同上签字确认，也就是说没有在限购当天打印该合同则买家仍然受新限购政策的影响。&/p&&p&
在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押和查封。&/p&&p&
打印网签合同并递交手续给登记中心并取得收文回执不等于过户完成，买家在没有拿到房产证以前，随时都会发生状况，如被其他人查封。买家要留意其中的进度，发现出现问题后要及时采取法律措施维护自己的合法权益。&/p&&p&&b&九、网签合同的价格依法应是合同实际成交价&/b&&/p&&p&
为加强税收征管，打击通过签订“阴阳合同”逃税，深圳市对二手房交易实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据房地产市场交易情况定期更新。深圳调整过户计税评估价，最近调整时间分别为日、日、日、日、日。最近间隔频率是半年调整一次。深圳豪宅标准的历年调整时间日，日，日，间隔时间为2年左右。&/p&&p&
纳税人申报的二手房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的二手房买卖成交价格低于计税参考价格的，以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。&/p&&p&
重点说下深圳二手房交易过程中的个人所得税，个人所得税在申报纳税时可以由纳税申报人选择纳税方式，一般情况下大家选择的是核定征收，因为核实征收需要提供有房产原值凭证和费用凭证，这些票据不是每家都保留的很齐全。&/p&&p&
1.核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或非普通1.5％、拍卖房3％）&/p&&p&
个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。&/p&&p&
2.核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。&/p&&p&
3.根据财税字〔号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。&/p&&p&
在这里需要特别说明，经本人专门在微博上向深圳市地税局核实，在深圳赠与和继承方式得来的房产，出售时也可以选择核定的征收方式，不是网上大家都在传的继承和赠与方式得来的房产再次出售时必须按照差额的20%缴纳。还有接受赠与人或继承人出售房产税满足满五家庭唯一的条件时，也是可以根据财税字〔号文免征个人所得税。&/p&&p&
为什么要单独写下纳税应是合同成交价，是因为最近在朋友圈有这些中介或担保公司的人写文章，称买卖双方签订网签合同时，过户价格必须是政府规定的计税指导价，还专门在文章中揶揄按照合同真实成交价纳税的买卖双方。正所谓劣币驱逐良币，这是无知者无畏，把潜规则当成明规则，把逃税行为理解的正大光明。正确的理解是，合同价低于纳税评估价按照纳税评估价纳税，合同价高于纳税评估价，按照合同成交价纳税，从来没有人规定必须按照纳税评估价签订网签合同。&/p&&p&
对于业主要求要按照合同实际成交价录入网签合同，并照此办理纳税，在法律上没有任何的问题，买家不能够拒绝。为了避免这种情况出现，双方在买卖合同签订时可以约定下买家应该承担具体的纳税数额，约定清楚买家最高应该承担多少的税费，多出的部分由卖家承担。&/p&&p&&b&十、交易产生的税费全部约定由买家承担，不改变业主是纳税义务人的法律地位&/b&&/p&&p&
交易双方约定税费由买家全部承担的条款，是出于双方真实意思表示达成的民事合同，这种条款是实质是纳税主体的转移，并没有减少国家的税收收入，而纳税主体转移的情况不属于合同房地五十二条规定的合同无效的情况。我国的《税收征管法》等税收管理方面的法律法规对各种税收明确规定了纳税义务人，但是没有禁止纳税义务与合同相对人不得约定税款由他人代为缴纳的规定。&/p&&p&
也就是在税收征管的“公法”层面房产交易过程中个人所得税、增值税的纳税人依旧是业主，只是双方在合同中约定最终该费用由买家代为支付，相关税票上开具的纳税人依旧是业主。为什么说这段话，是因为有些业主在过户后，以买家少纳个人所得税为借口在交房时和买家讨价还价，实际上是错误的理解了个税和增值税的纳税义务人。更有媒体报道，北京有些卖家举报买家少缴纳个人所得税，自己反而被补征几十万税款的荒唐事。&/p&&p&
双方在买卖合同中约定“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费，按以下第
种方式处理：1、有法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；2、买卖双方同意由
方承担；3、其他:买方支付：
%,卖方支付：
%；”。通常均是约定的第二项由买家支付。&/p&&p&
上述约定出现政府调整纳税评估价时，对新增加的税费具体由谁承担，会产生新的争议。基本上双方在买卖合同签订后，会签订补充协议过户时按照核定征收纳税，但是需要明白一点因政府纳税评估价的调整而新增加的税费，不属于“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费”的范畴。为什么，因为依法双方递件过户的网签价格应该是真实的合同价，而依据目前的情况，评估价无论如何调整也不可能高于双方的合同价，法律对双方逃税的约定不予保护。&/p&&p&
要想避免出现上述情况，办法也是约定一个具体的数额，在数额以内的税费由买家承担，超出部分可以约定另外的办法，没有这样的约定，受评估价调整产生的税收，在业主实收的前提下，依旧是买家承担。很多买家和中介把按照政府计税评估价核定纳税，理解成必须，把潜规则理解成明规则，也是奇哉怪事。&/p&&p&&b&十一、诉讼继续履行合同要提前做好前期风险排除工作&/b&&/p&&p&
因房价暴涨，2015年深圳市出现了诉讼继续履行的风潮，双方律师围绕诉讼继续履行的可能性，进行了攻防，大部分买家都胜诉了，但是也有很多败诉的。很多买家和律师认为诉讼继续履行只要买家没有违约行为就很简单，随便找个律师就可以了，实际上是没有意识到诉讼继续履行的法律风险。&/p&&p&
针对二手期房和回迁房买卖的继续履行，要求双方争议的房产已经办理初始登记或具备办理初始登记的条件，如果还没有取得初始登记，胜诉后也存在不能执行的问题。具体见日（建法函【号）《关于无证房产依据协助执行文书办理房产登记问题的函》。&/p&&p&
对于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的纠纷，在诉讼时上述限制应该能够得到确认可以解除，不然诉讼请求会被法院依法驳回。针对查封房特别做个说明，依据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【号），查封房也是可以诉讼继续履行，只是诉讼请求需是在解封后办理过户登记手续，现实中也的确有这样判的。&/p&&p&
这里面有个很大的误区，很多人认为轮候查封可以阻碍继续履行。实际上在买家是第一查封人的情况下，后面的轮候查封不能阻止买家作为首封权利人主张继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。轮候查封自在先的查封解除时生效，人民法院在处理首封权利人诉讼继续履行的时候，根本不用考虑在后的轮候查封，这个轮候查封此时在法律意义上应视为不存在。人民法院在依据首封权利人的胜诉判决书强制执行的时候，也不需要解除依附在房产上的首封和其他轮候查封。具体见(法函（号)《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》。&/p&&p&
其实对执行时需不需要先全部解除依附在房产上的查封，轮候查封能不能阻止首封权利人继续履行的诉讼请求，反过来理解就不用费这么多弯弯绕了。那就是如果轮候查封可以阻止买家诉讼继续的诉讼请求，那么法律就没有必要赋予买家诉讼继续履行的权利，一个轮候查封就可以阻止，也太简单了，轮候查封谁不会。&/p&&p&
存在共有情况时，法院审理案件实际上依法要求的是在合同履行过程中共有权人是不是知情并同意，只能证明知情还是不够的，还要证明同意，很多买家就是只证明到了知情阶段，没有办法举证其他共有人同意，其实参与履行合同就是同意的外在表现形式。在出现夫妻婚后财产登记在一方名下，诉讼时买家需要证明没有在合同上签字的共有人知情并同意的标准，就是证明在法律上没签字的共有人实际参与履行了合同，构成第三人债务加入。&/p&&p&
其他情形主要有：1.抵押权解除不能，存在联合抵押或给他人担保抵押，抵押权人不同意提前解除抵押权；2.出现一房二卖，另外一个买家已经登记过户、办理预告登记或占有房产；3.权属争议主要是继承析产纠纷、存在代持纠纷和夫妻离婚时约定房产归另外一方但没有及时办理变更登记；4.租客主张优先购买权；5.卖家以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户等导致房产被内部锁定；6.房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定；7.因为涉及刑事案件被司法机关锁定。&/p&&p&
这里面有一个可怕的细节，有些诉讼继续履行的买家不申请查封被告的房产，出现一审胜诉后，房产又被卖家出售他人或另案查封的情况，导致二审时诉讼请求被驳回。诉讼继续履行却不查封卖家的房产，委托有律师代理时还发生这样的情况，有点让人不敢相信。&/p&&p&&b&十二、继续履行的诉讼请求要有具体履行的内容，不然以后无法执行&/b&&/p&&p&
2015年深圳爆发二手房卖家违约潮，大批的买家涌入法院诉讼继续履行房屋买卖合同，深圳法院系统实时出台有关指引，要求有抵押的必须追加抵押权人作为第三人征求抵押权人的意见，并且要求贷款银行保证贷款的承诺一直有效或要求买家同意一次性付款解决购房款支付问题。并且在实际审理过程中法院主动修正了买家诉讼继续履行诉讼请求的内容，买家简单地提出诉讼继续履行就可以了，不需要单独列明支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记的请求，没有体现不同律师的专业性差异，导致很多当事人认为，不委托专业的房产律师一样可以打赢继续履行。&/p&&p&
实际上诉讼要求继续履行房屋买卖合同时，应事先考虑下执行问题，需在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等，仅诉讼请求继续履行合同，存在履行内容不明确胜诉后无法执行的法律风险。对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。&/p&&p&
到深圳之外的法院或在深圳提起仲裁请求继续履行，就要充分考虑到诉讼和仲裁请求的问题，在提请求继续履行的时候，请求的内容要斟酌清楚，要和法官或仲裁员沟通清楚执行问题，不然怎么提的请求，人家就怎么给你判，导致赢了官司却执行不能。深圳之外的地方买家胜诉却不能执行的案件已经出现了很多，很多的原因就是判决的内容没有可执行的内容。&/p&&p&&b&十三、诉讼继续履行不要遗漏延迟履行违约责任的诉讼请求&/b&&/p&&p&
在双方的合同中没有约定延迟履行违约金的情况下，有些买家在诉讼请求中就干脆放弃主张追究卖家延迟履行的违约责任，实际上这是诉讼请求遗漏。依据法律规定，虽然没有在合同事先约定违约金，但是不妨碍向违约方主张赔偿损失的赔偿金。&/p&&p&
合同中事先约定违约金，在事后就免除了守约方的举证之苦，守约方不需要对自己的实际损失承担举证责任，违约方认为约定的违约金过高就要承担违约金过高的举证责任。在没有约定违约金的情况下，有守约方就对方违约造成的实际损失承担举证责任，也就是说虽然合同中没有约定违约金，但是可以主张损失赔偿，要求违约方承担赔偿金，只不过此时守约方承担自己有多少损失的举证责任。&/p&&p&
在双方买卖合同中，没有约定延迟违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，用何种标准计算延迟履行损失赔偿金，法律其实给的有可以参照的标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)的第17条和第19条的规定：1.可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定延迟履行违约金。2.可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。&/p&&p&
实际上违约方也可以引用上述法条中延迟违约金的规定，作为延迟履行违约金过高，要求调整的抗辩理由。判决书中有延迟履行违约责任该判项的话，败诉方就耗不起，即便判决书没有可以执行的内容，也不会出现不配合履行的问题，这一点非常的重要。&/p&&p&&b&十四、在对方没有违约行为时，不能单方解除合同&/b&&/p&&p&
当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条约定或者第九十四条规定的法定条件，才能发生解除合同的法律效力，拥有单方解除权的一方无需承担违约责任。&/p&&p&
合同出现了确实无法继续履行且不可归责于双方的情况，主张解除人的解除合同的事由需要法院依法审查，由法院依职权裁判解除。买家受限购政策因素影响导致合同不能履行，此时卖家没有任何违约行为，买家依法没有单方解约权。限购政策人为可以克服，不属于不可抗力范畴。取得解除权的一方可以起诉（形成之诉），请求法院判决解除（形成判决），法院判决解除的话，要考察原告有无形成权，也就是具备合同法规定的约定或法定解约理由，符合的话确认判决书副本送达被告时双方合同解除。&/p&&p&
解除合同的四种途径，尤其注意第四种法院依职权裁判解除：1.经双方协商同意，再签署一个解除合同的协议协商解除；2.合同履行过程中，出现有一方当事人违反合同的约定，达到合同约定的解约条件，由守约方通知违约方解除；3.合同履行过程中，出现了合同法第94条规定的法定解约条件，由一方通知对方解除;4.合同履行过程中，出现了合同法第110条规定的条件，由一方申请法院依职权裁判解除。&/p&&p&&b&十五、合同只约定定金罚则，不影响同时主张赔偿金&/b&&/p&&p&
很多当事人包含律师，没有完全领会定金、违约金和赔偿金三者的关系。有些认为违约金包含定金，在提起违约金之诉时，不提返回定金的诉讼请求，构成诉讼请求的遗漏。定金罚则不适用时，定金原数应返还。还有些碰到合同只约定定金罚则时，房价上涨卖家违约后不知道应该如何提诉讼请求，有些是只提了定金罚则的诉讼请求，有些干脆硬着头皮按照合同价20%违约责任诉讼违约金。这些诉讼请求均存在问题，没有违约金条款直接提起违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应全部予以驳回。&/p&&p&
《买卖合同解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”注意是定金罚则和赔偿金相结合的诉讼请求，不是定金罚则和违约金的结合，在按照定金罚则诉讼时，守约方有损失而合同没有约定违约金的，违约方应再支付赔偿金，赔偿金数额应是损失减去定金的数额。&/p&&p&
诉讼中经常碰见代理律师因不能正确区分违约金和赔偿金的法律性质，在法官要求其明确诉讼请求时，无法回答法官的连续追问，干脆当庭撤回某一诉讼请求的情况。&/p&&p&
（全文完）&/p&&p&——周争锋日写于深圳&/p&&p&
转载请注明出处，不然追究法律责任&br&&/p&&p&每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。&br&&/p&&p&周律说房市
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一、中介版本的房屋买卖合同和居间合同及网签合同的关系
很多人认为在中介公司签订的买卖合同是居间合同，这是法律上的认知错误。很多中介公司是买卖合同和居间合同混在一起的，标题上虽然有居间合同的字眼，但是他不只是一份居间合同，而是房屋买卖合同…
&img src=&/50/v2-55bded3eb3_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&278& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/50/v2-55bded3eb3_r.jpg&&&p&“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”&/p&&p&虽然成功人士的经验不能让你一定成功，但前辈们掏心窝子经验之谈能让你避免很多不起眼的大坑！&/p&&p&01&/p&&p&&b&“&/b&&b&不过分相信当事人&/b&&b&”&/b&&b&这句话可能是每个师傅必教的！&/b&&/p&&p&当事人所述的都是具有很浓的主观色彩，作为律师一定要运用辩证思维从众多事实中挑拣出有用的信息，不要跟当事人一起陷入情感之中，在法律实务中“同情”是贬义词，你同情别人，别人不会同情你，记住一句话，圣者渡人，强者自救，咱们只是律师，度人轮不到咱们，踏踏实实的做事。&br&&br&&/p&&p&02&/p&&p&&b&先问事情梗概，再听细节，最后提问。&/b&&/p&&p&律师是服务行业，时间就是金钱，效力为王。当事人一般话很多，我们必须先问梗概，让对方几句话描述完事情，这样能对案件有个初步判决是否继续谈下去，如果可以，再让对方说细节，最后我们提问。&/p&&br&&br&&p&03&/p&&p&&b&不留证据原件。&/b&&/p&&p&收证据做接收清单在职业中真的很难所有案件都不留原件，有的当事人开庭的时候要出差，只能把证据交给你，怎么办？肯定收啊，这个时候一定要做一个证据接收清单，收了哪些证据，让对方签字。&br&&br&&/p&&p&有一个案件，当事人不想参加庭审，提前一天将证据交给了同事，开完庭之后跟我说原件少了，经过再次核实是他没有给我，这只能算我运气好了，不然去司法局一个投诉，只能忍着。&/p&&p&第二个就是&b&庭审结束的时候，一定要跟当事人核对原件，让对方确认完毕后收好。&/b&证据质证的时候很乱，有时候证据原件就忘在对方或法官手里了，然后当事人会找你要，你怎么好意思问法官或对方呢，太low了，切记！切记！ &/p&&p&04&/p&&p&&b&对于计算违约金、利息等等存在计算的案件单列一份计算公式，附带法条。&/b&&/p&&p&计算利息相对很简单，手机app一输入就出来结果了，但比如说物业服务纠纷案件，计算违约金就很麻烦，欠5年物业费，需要每日按千分之三、分段计算。法院是不会给你算这个得，他们只会演算。人身损害赔偿案件的费用很复杂，涉及很多法律规定，现在觉得简单是因为此类案件量多，熟能生巧，但新人一定要计算好，并附带相关法律规定。&/p&&p&05&/p&&p&&b&除特殊案件，每个案件三天一跟踪。&/b&&/p&&p&新人期间，指导律师交来的案件，做完前期工作就不管了，过一阵子指导律师询问案件情况，一无所知，是否立案成功，当事人是否交费，自己全然不知。&/p&&p&记住，指导律师交过来的案件，基本上都是他忙不过来的案件，让你来跟进，如果你也不管，可真就没人管了，期间出现任何差错都很难弥补，所以建议三天一跟进，有些案件也可以五天，视实际情况，&b&很多事，不要等法院通知、或者当事人来催你，显得很&/b&&b&low&/b&&b&！！！！&/b&&/p&&p&06&/p&&p&&b&包里放一份律师函、介绍信、律师证、身份证复印件；公司作为当事人的身份证明和授权委托必须要两到三份。&/b&&/p&&p&有一次开仲裁庭，之前提交过一次证据，当时将公司的身份证明材料一并提交了，但仲裁委和法院很少会给你出接收证明的，没想到，开庭的时候仲裁员说我们没交身份证明材料和委托书。&/p&&p&这种事说大不大，说小不小，现在仲裁委缺席审判都可以，没办法，叫公司的人专程过来递交了一份。所以说，这种事百年难遇，一旦遇上，后悔半生啊，切记切记！&/p&&br&&br&&p&07&/p&&p&&b&一定要了解案情，一定要了解案情，一定要了解案情！&/b&&/p&&p&重要的事说三遍，有些案件是指导律师给的，他了解案情，但有时候忘记跟你说了，这时候一定要主动询问，把法官可能会问到的事情都向当事人询问，其实很多案情对案件的判决不起决定性作用，但是法官得问，事件的完整性！&/p&&p&不能总说不清楚、不了解、庭后补交情况说明，那么法官可就会敲打你两句了，你这律师怎么当的，案情都不了解，光收钱不办事啊！&/p&&p&还要说一点，很多事情即使询问了当事人，但是&b&影响案件走向的问题一定要做笔录，或是做录音&/b&，你在庭上拍板了，当事人觉得对其不利，不承认了，说是律师说的，他不知情，这样能玩死律师，小心使得万年船！&/p&&p&08&/p&&p&&b&每天晚上整理日记本。&/b&&/p&&p&将第二天要做的事写好之前都用手机的doit来做日程，感觉不怎么好用，后来买了旅行日记本，将日程都记下来，开庭日期、与法院沟通结果、跟当事人确认情况等等都记下来，一目了然。&/p&&p&我一直将开庭传票放在随手能看到的地方，用全能扫描王保存到手机上，本子上再标明开庭时期。开庭日期和地点一定要记录好，哈尔滨香房法院有两个地点，记错法院开庭地点可不是玩笑。&/p&&br&&br&&p&09&/p&&p&&b&律师是服务行业，经验与知识同样重要。&/b&&/p&&p&大学去中院实习，蒙bi了，理论和实务相距甚远，案件的情况错综复杂，庭审的时候法官大姐跟双方律师唇枪舌剑，建筑工程那个旋桩基是什么东西？水泥标号怎么就错了？自己完全不懂，那时候想起了霍姆斯大法官的一句名言&b&“&/b&&b&法律的生命不在于逻辑，而在于经验&/b&&b&”&/b&。&/p&&p&10&/p&&p&&b&核对所有公司签章，对方信息，保证原被告为真实、准确。&/b&&/p&&br&&br&&p&很多人都觉得这个问题不是问题，那么我先说说自然人之间的诉讼，原告名字写错怎么办，王小强和王晓强，有的当事人为了省事就直接写“小”，接受委托的时候一定要核对好当事人的信息，千万不要签错名字，对方信息也同样不要有错。&/p&&p&这个问题我之前也忽略过，公司起诉自然人案件，公司把对方信息以excel的方式发过来了，名字写刘x诚，但其实是叫刘x成，然后我直接写起诉状立案，在整理案件材料的时候发现这个名字公司提供错了，但我也不能更改了，太low，只能将错就错，法院也没发现，算是幸运。&/p&&p&其实自然人的还算没问题，毕竟其他身份信息是吻合的，法院会认为属于笔误。那么如果是法人呢？一个错字，就是另一个公司了。&br&&br&&/p&&p&说一个同行犯的错误，我一直引以为戒，同行律师是原告，在查询被告信息是忽略了一个错误，北京远大生物科技有限公司，北京远大生物科技园有限公司，一字之差，主体错误。&/p&&p&说一个同行犯的错误，我一直引以为戒，同行律师是原告，在查询被告信息是忽略了一个错误，北京远大生物科技有限公司，北京远大生物科技园有限公司，一字之差，主体错误。&/p&&p&很多人觉得这个错误能弥补，撤诉，重新起诉就完事了，但是诉讼费只能退回一半啊，一千块钱的诉讼费，律师认栽，自己承担了，但如果诉讼费是三十万呢？怎么办？无解！&b&“&/b&&b&小心搜狗智能输入法带给你意外的惊喜&/b&&b&”&/b&&/p&&p&11&/p&&p&&b&每周或定期将案件情况汇总发给指导律师和当事人&/b&&/p&&p&这个习惯是自己摸索出来的，也看别人这么做过。这么做有三个好处，让指导律师心里有数，让当事人放心，让自己更了解案件进展，下一步该如何走。指导律师将案件发给你，是让你提醒案件进展情况，秘书职责；&br&&br&&/p&&p&而当事人呢，他们可能一辈子也就这一个案件，全权交付给你，定期将案件情况发送给他们，有个好处，一个是让当事人放心，二是让当事人觉得花的律师费值得，知道律师在全心全力的帮他办事。&/p&&p&12&/p&&p&&b&开庭前后一定要核实证据。&/b&&/p&&p&通知当事人携带证据，证人携带身份证出庭一般我会庭前三天整理证据，通知当事人携带证据原件，证据目录和对方对好，以短信或微信形式发送给他，如果当事人有补交证据，发照片过来，复印一份递交法庭。&/p&&p&实习初期接的一个案件，开庭了告诉当事人几点来开庭，但忘记通知对方带证据原件了，没想到，当事人也不知道开庭要带原件，幸好当事人家离的近，告诉他要带哪些证据，他二十分钟就赶回来了，如果当事方车程是三个小时，那么开庭的时候只能保持微笑，给法官一个好印象了。&/p&&p&&b&证人出庭作证，一定要提前通知，不要教证人说什么，引导他说什么&/b&，记住一定要把法官或对方律师可能问的问题问一遍证人，他回答的好坏，当事人就知道怎么跟他说了。&/p&&p&经历过这么一个案件，我是建筑公司代理人，对方是农民工，确认劳动关系案件，证人都是原告的工友。&/p&&p&我只问一句话，你们是我们公司的员工吗？&/p&&p&——证人说“不是啊，我们应该是临时工吧，工地缺人的时候就叫我们来，一天一结账”。&/p&&p&在提交证人申请的时候，我一直拿此案引以为戒，会告诉证人：&b&问什么说什么，不要多说&/b&，法官有自己的主观判断，证人证言很难左右案件走向。&/p&&p&老话再重谈一遍，开庭前后的证据，一定要核实好，庭审结束很当事人分清证据原件/复印件，不要装错，证据原件几乎都是影响案件走向得，丢一份都是罪过，千万别着急签完字就走，不差那几分钟。&/p&&p&&b&获取更多资讯请关注微信公众号：看律师怎么说（lvshishuo91&/b&&b&）&br&&/b&&b&在线法律咨询请下载律师说app&/b&&/p&
“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”虽然成功人士的经验不能让你一定成功，但前辈们掏心窝子经验之谈能让你避免很多不起眼的大坑！01“不过分相信当事人”这句话可能是每个师傅必教的！当事人所述的都是具有很浓的主观色彩，作为律师一定要运用辩证思维从…
&img src=&/50/v2-995abf8d83df4eeea7ee6_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/50/v2-995abf8d83df4eeea7ee6_r.png&&&p&2016年年底，受邀去北京798尤伦斯中心参加了“无讼有声”的活动。在售票的情况下，活动满坑满谷吸引来了一千多人，在法律（科技）行业能有如此号召力的可能也就只有蒋勇律师和无讼了。在活动开始前，我原本期望会如同去年10月份杭州的“云栖大会”一样发布一款令我“震惊”的产品，但听了一半就发现我的要求跑偏了，整场活动在产品方面没有惊喜，一切都是水到渠成。&/p&&p&活动的最高潮的部分并不在于无讼的新产品的功能如何强大，而是在于无讼融到的1.2亿元，这从发布会的安排以及媒体们的报道就可见一斑。毕竟1.2亿元的融资规模，对于包括律师业在内法律服务行业、法律科技行业来说实在是一个天文数字，也是一个前无古人的记录。对于整个法律科技行业来说，1.2亿元已经足够掀起一些波澜了，能够吸引更多的人才加入这个行业，吸引更多的资本前来这里冒险。&/p&&p&&b&一、“无讼阅读”到“无讼”&/b&&/p&&p&“无讼阅读”更名“无讼”，意味着无讼淡化了自己作为媒体平台的属性，希望能够成为一个提供法律信息、提供培训、定向案源推送、案件管理工具的综合性平台。&/p&&p&与改名呼应，App在升级以后，也将进入App以后的首页由原来的“阅读”变更成了“发现”，在“发现”界面里会包括用户关注的作者的文章更新、关注的案例关键词。而这种变化，也让无讼的首页看上去更像是关注了若干个微信公众号的订阅界面了。至于说淡化媒体属性，实际上无讼早已不止是停留在“阅读”上了，App中的无讼案例、无讼名片都不是与阅读有太大关系的功能，我倒是觉得这些内容的核心是“无讼名片”，以“无讼名片”为核心构建的律师肖像。&/p&&p&无讼一方面希望能够建成法律人的“广场”，成为法律信息的汇聚之地，甚至考虑让用户可以自行在无讼发布培训通知；另一方面希望像“今日头条”那样提供个性化的文章推送服务，根据用户的阅读习惯及专业背景，提供有针对性的信息服务，因为不同年级、不同地域、不同领域的律师所需要的信息服务不尽相同。而法律本身就已经是一个细分领域了，对法律文章进行细分需要有能够识别不同类型法律文章的能力，在算法方面或许会成为一个不大不小的挑战。&/p&&p&我有一个学计算机的朋友，为了讨刚从法学院毕业的女朋友欢心，让我推荐一款类似于GitHub的平台，方便他女朋友去写文章，我的第一反应就是无讼。无讼已经成为了像GitHub那样的公共平台（当然区别也是明显的），在GitHub上，程序员们将自己写过的代码进行分享，让同行进行评议，是程序员工作的基础设施，而无讼上有法律人写过的文章、办过的案例就，再加上教育背景、工作经历这样的简历信息，让无讼正在成为了法律界的公共资源。做一个不恰当的类比，无讼看上去更想成为法律界的GitHub+LinkedIn。&/p&&p&想要成为法律届的GitHub，并且提供有针对性的细分的信息，现有的信息量是不足的，尤其是在律师文章方面，自己开设公众号或是与各个微信公众号合作密切的律师比比皆是，如何把稿件吸引过来是一个问题，但也并不是一个太严峻的问题。在稿件方面，无讼避开了微信公众号对于“原创”认证的渴求，以至于无讼成为律师了文章的“备存”之地，当然这也不是什么坏事，反而有利于专业文章的积累。&/p&&p&&b&二、画像&/b&&/p&&p&无讼未来的核心可能是“无讼名片”。向用户个性化信息，推荐个性化信息的背后是对法律人的精准画像，这才是无讼的野心所在。而提供的各种工具，比如客户管理、团队写作、案例法规检索、个性化培训等，都是在为精准画像在积累数据，这也是其他厂商的类似产品，比如iCourt的Alpha系统所尝试做的。&/p&&p&在去年年底，我参加了一场工业大数据的活动，发现物联网、大数据与可视化技术的运用已经让工业生产可以与玩模拟经营类游戏别无二致，生产管理的方式也像游戏一样，面对可以逐级点开的世界地图，能够看到每一条生产线上的实时信息，货物与原材料的库存情况与销售情况。像玩模拟城市一样管理生产经营活动……这给我带来的震惊溢于言表。&/p&&p&可以像游戏一样可视化管理的背后，是在每一个生产环节安装物联网传感器，实现数据的实时收集。数据的重要性已经被提高到无以复加的地步，而裁判文书所带来的大数据并不足以对法律人进行画像，也不足以对法律工作进行全面的描绘。评价律师需要的是多维度的数据，而评价法律工作，所需要的数据更多。&/p&&p&准确描述法律工作，只有一种情况是可能的：在最理想的情况下，假设有这么一个平台，律师、法官、检察官等法律人的所有工作都在这个平台上完成。律师从接案件、起草文书、收发邮件、像助理分配任务、给法院寄送文书等工作全部通过这个平台。同样法官、检察官对于案件的办理、庭审、和议也都在这个平台上进行。也就是说，通过一个虚构的平台来收集法律工作中的所有数据。在这种情况下，对这样的数据进行利用，不仅可以准确对律师在内的法律人进行精确的画像，也可以对法律工作的各个环节进行量化、优化。当然这样的平台并不存在，也不可能存在，只能够尽量朝着这个方向去努力，而这也正是无讼在推进的，至少是在律师层面。&/p&&p&无讼希望能够积累更多的数据，为以后精准连接律师与客户的法律需求打下基础。当然，这一切的一切，都需要以无讼的产品足够优秀，通过提高法律人的生产（服务）效率，吸引到用户来使用，在积累到数据后，提供更加优质的服务。&/p&&p&&b&三、割据的使用场景&/b&&/p&&p&随着无讼的发展，其产品的使用场景也越来越丰富。无讼最早的产品——“无讼阅读”是一款手机端的产品，与微信公众号的阅读习惯可以无缝对接。可能很多人没有留意过，无讼也曾一度推出过“无讼阅读”的网页版（&a href=&/?target=http%3A//& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&），将手机端里面的文章搬运至网页端。我曾浏览过该版本，仅有的印象是里面文章的排版一塌糊涂，难以直视。也难怪无讼从未推广宣传过网页版。网页版的无讼阅读，看上去只是一个备份而已。&/p&&p&“无讼案例”的推出，让网页端成为了无讼检索服务的重心。尽管在手机端通过App也可以实现案例检索，但是手机过小的屏幕与案例过长的段落成为了阅读案例的障碍。另外，检索案例的目的是从案例中摘抄出有用的信息（如“本院认为”部分），少有人会用手机来写一份法律文件（排版简直是灾难），手机上的案例检索要么是应急之时的使用，要么是记录下案号供有电脑时再来检索一遍。随后“无讼法规”的推出更是加剧这样的使用习惯——在办公室用电脑进行检索。&/p&&p&而“无讼合作”则是依靠的“微信服务号”的功能，来实现分发合作需求的功能。&/p&&p&从适用场景来说，律师的很多工作是需要“正襟危坐”在电脑前完成的，比如撰写法律意见书、起诉状、证据目录时需要新建一份文档，将案例检索、法规检索、工商登记检索到的有用信息复制到文档中，对文档中的内容进行整理、编辑，这样的工作除非是万不得已，否则不会在手机或者平板电脑上完成。&/p&&p&用户使用无讼的服务的入口，被分为三个途径：手机App（阅读）、网页（检索）、微信（合作），从实用多次角度来说，当然是够用就可以了。但其中的信息互联，做的却并不好，尤其是对“无讼阅读”的互联。&/p&&p&从“律师肖像”的角度，在App中看“律师名片”，可以看到律师的案例与在无讼阅读里的文章，但却无法看到律师合作的数据。在网页端，只能够看到律师的案例，无法看到合作与文章的数据。更糟糕的是，哪怕是无讼阅读中，很多文章都没有与无讼名片进行关联，尤其是那些从微信公众号拿到授权的那些。在微信服务号里，同样无法查到律师写过的文章。简单说起来可以总结一个表：&/p&&img src=&/v2-f065bc75d631afc6f512c6_b.png& data-rawwidth=&948& data-rawheight=&319& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&948& data-original=&/v2-f065bc75d631afc6f512c6_r.png&&&p&法律工作始终是需要“正襟危坐”的一份工作，忽视网页端则意味着无讼难以深入切进律师办公场景，而这才算律师工作的重头戏，这对无讼来说是一个致命的缺陷。从以上表格可以看出，律师办理过的“案例”查询是最为方便的，合作信息与文章的查询都面临了接入途径的限制。在所有的接入途径中，网页端实际上是最重要的一个，而在网页上能够查到的却只有律师办理过的案例。而无讼阅读里的文章，很多长文可能更加适合在电脑上、而非在手机上阅读。&/p&&p&&b&四、更好的产品&/b&&/p&&p&想当年豆瓣网的移动版被切割为广播、电影、读书、同城等不同App，饱受用户诟病，直到最近才整合到一个统一的App中，让豆瓣差点错过移动互联网时代，实在是殷鉴不远。用户从无讼不同的产品的不同入口所获取信息的一致性，可能会是无讼提高生产（服务）效率的关键吧。&/p&&p&无讼的产品尽管并不完美，但已经让无讼足够成为了当下国内法律科技行业的领头羊，融资的规模对整个行业来说都是一个激励，有望吸引更多的资本进入这个行业，加速法律科技行业的跃进。但数据的积累并不是朝夕之间就可以完成的，或许对于法律服务行业所期待的质变，还需要多谢耐心去等待才能到来。&/p&&p&自始至终，无论无讼融到了多少钱，始终还是要推出一款能够说服法律人的产品，这不是一件容易的事情。蒋律师提出了宏伟的Law as a Service（LaaS）概念（实际上是Wusong as a Service），提到了交易总效率=匹配效率×生产（服务）效率。而在无讼的蓝图中，是通过推出案例、名片、法规查询这样的服务来服务律师、提升工作效率，同时还可以吸引更多的用户，积累更多的数据以提高匹配效率，进行更精确的赋能，再实现提高交易的总效率，这甚至是一个可以循环促进的过程。&/p&
2016年年底，受邀去北京798尤伦斯中心参加了“无讼有声”的活动。在售票的情况下，活动满坑满谷吸引来了一千多人，在法律（科技）行业能有如此号召力的可能也就只有蒋勇律师和无讼了。在活动开始前，我原本期望会如同去年10月份杭州的“云栖大会”一样发布…
谢邀。&br&&br&&b&版权声明在先，本文干货，未经作者同意不得转载！&/b&&br&&br&作为执业多年的房产律师，我们帮助购房人买房已经成了平时业务的一部分。&br&&br&我们仅在北京的一家分所，一年可以接到400多件和开发商发生纠纷的委托（一个小区几十甚至上百名业主同时委托的算1件），大家脑补一下现在的商品房烂到了什么程度。&br&&br&有的人可能会问：我都买了六套房子了，我怎么没遇到你说的这些问题？&br&&br&商品房里面90%的问题业主发现不了。比如你的房子楼板厚度法律规定是10~12厘米，开发商不少房子只能做到8、9厘米。要想量出来楼板薄厚是否达标，你就得给房子天花板、地板打上三个眼才量的出来。平时谁闲的蛋疼给自己地板打眼呢。&br&&br&我有个朋友自己是设计师，买的精装修的房子。开发商装修的实在是太烂了。他又着急住。他去收了房。他自己装修。他把楼板给打穿了。现在楼下正在起诉他。&br&&br&法律方面的瑕疵，业主也不容易知道。《让子弹飞》里面有一段，马师爷说糟糕了，咱们来晚了，提前把xx年的税都收了，收到2010年了。当时看着个电影看到这里，作为房产律师，我第一反应就是这是讲咱那个土地使用权年限。天朝买房这么贵，房价里有一半都是从政府手里租地的地租。&br&&br&&img src=&/ac9c924aa504beb48d1d2a94fcb2bc7b_b.png& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&258& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&/ac9c924aa504beb48d1d2a94fcb2bc7b_r.png&&&br&可是有时候，70年也是没有的。开发商捂盘惜售，拿了地不开发，拖拖拉拉搞了十几年才卖给咱们，这样房子的使用年限就只剩下五十年了。这个买房前律师很容易就查出来的“小毛病”业主一般是拿到房产证才偶然发现。发现以后想想五十年以后的事情！所以最后一般就一个字，忍。&br&&br&业主们平时住在房子里，房子少了面积，产权有瑕疵，钢筋少了几根，还被瘦了身，混凝土用的海砂，物业管理用房给开发商办了产权证，这些一切的一切，业主们根本不知道。&br&&br&现在几乎每个小区都在维权，或者说，都有维权。小区里总有一两个到几十个业主维权，但是相对一个小区来说，现在楼上和楼下互相都不认识，隔壁邻居家发现房子有质量问题的时候，你可能还在埋头装修。就算听说别人在维权，很多邻居也是抱着观望心态，想着楼下有一天说不定会张榜贴告示，让邻居们去开发商那领钱。这种好事是不可能有的！开发商（我们一般叫甲方）遇到维权的业主就是私下调解，争取大事化小小事化了，给带头闹事的把房退了，随着时间的推移，很多问题都被藏下来了。&br&&br&有一天我的一个朋友给我打电话。他刚收房，不知道为什么开发商还有工人在楼南侧的地面上施工。让我去看看。我就开车去他小区看了一下。然后我就告诉他，你这房子可能发生沉降了。果不其然，半年之后，这个房子被确认为C级危房。我们帮整栋房子里的邻居打了退房的官司。&br&&br&言归正传，我总结一些简单的经验给大家一共参详。买房这个事情没有几万字甚至几十万字是讲不清楚的，我挑一些有意思好玩又好记的给大家讲讲。&br&&br&&br&1、尽量别买售后包租的商铺&br&&br&&ul&&li&出事的特别多&br&&/li&&li&国家禁止&br&&/li&&li&出事以后卖不掉钱拿不回来&br&&/li&&li&不能经营不能住一点用也没有&br&&/li&&li&一不小心就办不出房产证或者被法院查封&/li&&/ul&&br&2、商品房没有学区房&br&&br&&ul&&li&学区划片的权利在教委，一般是每年的春天划一次&br&&/li&&li&没有入住的房子一般不划片&br&&/li&&li&商品房还没盖，所以不可能提前确定是不是学区房&br&&/li&&li&开发商宣传是学区房的，多是因为房子不好卖&br&&/li&&li&政府和学校有时会被聘请配合开发商宣传，等交房时就耍赖&br&&/li&&/ul&&br&3、房子的公摊面积基本都和实际不一致&br&&br&&ul&&li&你的房本上写的面积比实际面积大&br&&/li&&li&量面积的测绘公司是开发商聘请的&br&&/li&&li&测绘公司一般不接受业主委托对房子面积进行测绘&br&&/li&&/ul&&br&&br&4、经济适用房、两限房、自住型商品房等保障性住房质量很差&br&&br&&ul&&li&北京下了一场大雨两限房没有不漏水的&br&&/li&&li&石景山有个安置房一年电梯往下掉十几次&br&&/li&&li&北京现在搞得几乎每个自住型商品房项目都在维权&br&&/li&&/ul&&br&&br&5、现在的商品房质量问题非常严重！&br&&br&&ul&&li&包括x科在内的开发商盖房子会对设计师做的图纸进行优化，主要是减少钢含量（钢筋配比）&br&&/li&&li&行内最常说的话：x科，那不算什么，我给x地做的优化，那简直就是……&br&&/li&&li&国内著名的x开发生做的地下室几乎每个都漏水&/li&&li&整个外立面漏水一下雨1楼到20楼正面墙全漏&/li&&li&刚交房房子就开始沉降变成C级危楼&/li&&li&装修在楼板打个眼就捅到楼下了&br&&/li&&li&对着墙踹一脚可以踢出窟窿&/li&&li&楼会左右摇摆，业主鱼缸里面产生潮汐效果&/li&&li&房子盖着盖着就倒了（上海楼倒倒）&br&&/li&&li&门窗关不上因为窗框是斜的（顺义马坡一个小区）&br&&/li&&li&窗户只有一半（天津一个小区）&br&&/li&&li&没有任何手续（天津xx城）&br&&/li&&li&盖到二期把外立面换了（金x某项目）&br&&/li&&li&&b&还可以再写好几百条&/b&&/li&&/ul&&br&&br&6、所有的商品房广告都是要约邀请&br&&br&&ul&&li&和电视上飘柔、麦当劳、康师傅红烧牛肉面的广告是一回事&br&&/li&&li&你的头发不会一洗就可以甩啊甩&br&&/li&&li&那个鸡腿真的没有那么大&br&&/li&&li&牛肉面也不是真的有那么大块牛肉&/li&&/ul&&br&7、绿地不都是私家花园，路也不一定是小区的路&br&&br&&ul&&li&小区土地有三种，建设用地，代征道路，代征绿地&br&&/li&&li&代征道路是市政路&br&&/li&&li&代征绿地是市政绿地&br&&/li&&/ul&&br&8、开发商的品牌大不等于100%没问题&br&&br&&ul&&li&x科、绿x、x湖，只要你能叫的出来的，都是被告名字&br&&/li&&li&某著名开发商在行内公认房子烂&/li&&li&某开发商造的地下停车场没有不漏水的&/li&&/ul&&br&9、别信样板房&br&&br&&ul&&li&楼板比实际房子薄，看着好看&br&&/li&&li&买样板房更惨，有可能就是一个违建&br&&/li&&/ul&&br&10、尽量别买精装修的房子&br&&br&&ul&&li&同样的造价你自己装要好得多得多&br&&/li&&li&有时候装修出的问题永远修不好&br&&/li&&/ul&&br&11、几乎所有的别墅都会偷面积&br&&br&&ul&&li&露台让你自己封的、送面积的、地下室都不靠谱&/li&&li&以上三种一般都是规划上没有的，开发商没有给政府交土地出让金，这些面积不计入容积率，但是变相向你收了购房款&br&&/li&&li&北京香山有个小区开发商卖房的时候有意无意的给业主说三楼可以封，事后自己向城管举报全小区的业主家里有违建&/li&&/ul&&br&12、买四四方方的房子比造型奇特的房子更安全&br&&br&&ul&&li&从抗震的角度，飘窗、E字形结构、大户型都不安全，地震的时候会先垮掉，地震多发地段要考虑优先买四四方方的房子&br&&/li&&li&施工方的水平有限，遇到一些特别的结构造出来会和设计师的初衷不一致&br&&/li&&li&外立面好看有时候会牺牲室内的采光，比如天津有个叫x门湖的楼盘4楼和11楼的窗户被外立面的欧式装饰带挡住了一半的窗户，买房的时候业主根本想不到，买了以后恶心透了&br&&/li&&/ul&&br&13、商品房出问题的概率从高到低：&br&&br&&ul&&li&售后包租房&br&&/li&&li&保障性住房&br&&/li&&li&别墅&br&&/li&&li&商住两用房（商改住、住改商）&br&&/li&&li&精装修房&br&&/li&&li&学区房&br&&/li&&/ul&&br&&br&上面六种也不是不能买，尽量不考虑买。也不是说不是以上六种，就是一个普通的商品房住房就没有问题了。如果你是刚需尽量别买商品房，&b&买二手房，买体制内，领导也要住进去的福利房&/b&。这些房子，质量一般没有问题，配套一般也不是问题，交通一般也不错。有了问题单位负责修（前提单位得是不会随便倒的，比如xx部），不是学区单位也会想尽办法变成学区，遇到拆迁改造也是优先考虑。&br&&br&考虑买新房的朋友，你就找一个房产律师的联系方式，让律师先给你做个调查，提供建议，协助你谈判。买房之前如果你找了律师去，一查可能很多问题。十有八九这个房子你就不买了，要不然你就得心够大！我们也会劝你，因为房子跟房子都差不多，在中国，寻找好的房子对普通人来说成本太高了。&b&售楼人员的嘴炮肯定是要打的，你应该都给他录音录下来。录音要包括他是什么职位，叫什么名字。开发商一般不会随便答应给你改合同。所以买房的时候就要注意保留证据。有条件的话一定要认真仔细的看合同，所有找我们打官司的客户绝大多数买房的时候都是直接在人家指定的地方签字。看合同也是有学问的，一般来说合同都分成如下部分：&/b&&br&&br&&br&&b&1、合同范本：各地建委要求开发商必须签的（开发商有可能修改）&/b&&br&&b&2、补充协议：最重要，所有的猫腻一般集中在此&/b&&br&&b&3、银行同意出售房屋的说明：重要，没有就要问，就要录音&/b&&br&&b&4、物业管理合同：一般重要，看看即可&/b&&br&&b&5、业主公约：同上&/b&&br&&br&&br&&b&如果是精装修的房子，装修的标准和程度都要问清楚。&/b&&br&&br&&br&&b&很多细节你没有足够的专业知识，和那个天天卖房的销售比起来还是差得远，所以有条件的话请个行内人或者律师陪着买房是最好的！&br&&/b&&br&签了合同，收房的时候，业主应该再花点小钱请个验房师去帮助收房。现在很多开发商耍花招让你先收房再验房，这是不行的，因为一旦收房这房子很难退了，开发商也会把你甩给物业公司。修来修去修不好，熬到你没劲儿了面上过得去也就住进去了。行内人都知道治标不治本，过几年再漏再修，苦不堪言。&br&&br&老百姓买个房，不是随随便便就买了的。这不像买个手机，不好大不了我扔了换个。买个衣服我穿着不好看我不穿了。房子毕竟是衣食住行四件事里最大最贵的，不管谁买房出了问题都闹心。这些年我们的客户从平民百姓到艺人官僚，甚至开发商自己买房也会中招。大家都是打官司，都烦。可以说在咱们国家买房本身就是一件不挨宰就是运气的事情。&br&&br&买房之后出了事，第一时间给你的律师联系，大事退房，小事赔偿，特别小的事，就忍了。
谢邀。 版权声明在先，本文干货，未经作者同意不得转载！ 作为执业多年的房产律师，我们帮助购房人买房已经成了平时业务的一部分。 我们仅在北京的一家分所，一年可以接到400多件和开发商发生纠纷的委托（一个小区几十甚至上百名业主同时委托的算1件），大…
&b&“世界上有两种知识，一种是你知道的，一种是你知道在哪里可以找到的。”&/b&&br&&br&嗯，这句话是我文献信息检索课老师的口头禅之一，从她上课的第一句话一直唠叨到最后一节课。上面的答案提到了很多知识很多，或者是含金量很高，或者是总体质量很棒的书，但在某种程度上，我依然觉得授人以鱼不如授人以渔。&br&&br&如果让我推荐的话（不知道还会不会有人能看到这个答案），我想推荐一本我文献信息检索课的教材：&b&《文献检索与利用》，花芳编著，清华大学出版社。&/b&&br&&br&举几个很简单的例子：&br&&br&1.在被检索名词外使用（），可以将该名词强制限定为一个整体进行检索，这样就可以显著减少检索范围。比如你搜（学厨师）而不是搜学厨师，前者就不会给你搜到一些学新东方厨师这种乱七八糟的结果。&br&&br&2.在被检索名词外使用“”，可以将该名词强制限定为无任何演变的精确匹配形式，这样也可以显著减少搜索范围。比如你搜“周婕纶”而不是搜周婕纶，前者的搜索结果就不会把你强制演变到周杰伦那里去。&br&&br&3.在检索名词中使用+或者-。前者的那个加号可以对你搜索的多个词汇进行逻辑上的强制匹配，而后者呢，可以对你搜索的多个词汇进行逻辑上的强制排除。比如你搜花-玫瑰，他就会出现很多花的结果，但是不会出现玫瑰这种花。&br&&br&4.intitle:关键词——强制将搜索的关键词限定在文章或者网页的标题中。&br&&br&5.site:www.网址.com 关键词。那个网址代指任意网址。这个是限定在某个网址或者某类网址中进行检索。比如你想在国家统计局官网里面找贫困率有关的数据，就可以直接输入site:&a href=&///?target=http%3A//www.& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中华人民共和国国家统计局&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 贫困率