&img data-rawwidth=&408& data-rawheight=&1920& src=&/v2-50a485c1fe94da25fe963fc2_b.jpg& class=&content_image& width=&408&&&img data-rawwidth=&429& data-rawheight=&1920& src=&/v2-ef8ecd888d2cbb9137cfddd466dcd459_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&429& data-original=&/v2-ef8ecd888d2cbb9137cfddd466dcd459_r.jpg&&&img data-rawwidth=&336& data-rawheight=&1920& src=&/v2-264b1c312c1e15af3c78f_b.jpg& class=&content_image& width=&336&&&img data-rawwidth=&408& data-rawheight=&1920& src=&/v2-77c6d4b24edd96b0e2257_b.jpg& class=&content_image& width=&408&&&img data-rawwidth=&359& data-rawheight=&1920& src=&/v2-3e869fe754_b.jpg& class=&content_image& width=&359&&&img data-rawwidth=&288& data-rawheight=&1920& src=&/v2-df5f620b82da5c82cd93_b.jpg& class=&content_image& width=&288&&&img data-rawwidth=&353& data-rawheight=&1920& src=&/v2-d6f85dc30afed07e0279e0_b.jpg& class=&content_image& width=&353&&&img data-rawwidth=&414& data-rawheight=&1920& src=&/v2-fcfd203e0fd315b592c79a1f55aadb8e_b.jpg& class=&content_image& width=&414&&&img data-rawwidth=&258& data-rawheight=&1920& src=&/v2-bd160d67cb3b0_b.jpg& class=&content_image& width=&258&&&img data-rawwidth=&265& data-rawheight=&1920& src=&/v2-0d0abcbfdaa13a_b.jpg& class=&content_image& width=&265&&&img data-rawwidth=&701& data-rawheight=&2100& src=&/v2-bbadcd4c6e8f242106afbb950eb79269_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&701& data-original=&/v2-bbadcd4c6e8f242106afbb950eb79269_r.jpg&&&img data-rawwidth=&355& data-rawheight=&1920& src=&/v2-eeb38434ede646eeaedb_b.jpg& class=&content_image& width=&355&&&img data-rawwidth=&701& data-rawheight=&3048& src=&/v2-82691bca0fdf24ffe0f68da7cc45c793_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&701& data-original=&/v2-82691bca0fdf24ffe0f68da7cc45c793_r.jpg&&&img data-rawwidth=&701& data-rawheight=&2512& src=&/v2-aad56ade45cb75c68fa57cc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&701& data-original=&/v2-aad56ade45cb75c68fa57cc_r.jpg&&&br&以上。^_^
&p&你问题就问错了&/p&&p&首先，链家的估值不是百亿，是五百亿级别。如果上A股，肯定千亿以上&/p&&p&其次，链家甩开对手也不是在近几年，08年后链家就是本土最大的地产服务商了&/p&&br&&p&关于链家为什么这么强，简单说几点：&/p&&br&&p&&b&1. 对强管控的坚持。&/b&链家从建立之初就坚持自营店，不开任何加盟店，以实现强管控，保证服务质量。在中国这样的二手房环境中，这样的坚持事后证明是非常正确的，大量做加盟的全部都变成烂公司。&/p&&br&&p&&b&2. 对系统的重视。&/b&链家成立之初就非常重视IT系统和数据，因为任何连锁服务要标准化复制，都是需要系统作为基础的，后来花巨资引入IBM的服务后，链家的系统已经大大领先同行，而到现在，基本链家的系统已经算平台级了，如果链家想，随时可以开放给整个行业用&/p&&br&&p&&b&3. 对时机的把握。&/b&其实07年以前链家在北京还不是第一，有一家叫中大恒基的也不小。但后来中大恒基内部出了问题，倒了；而链家在08年金融危机的时候不但不收缩，反而扩张，一举奠定了在北京的垄断优势&/p&&br&&p&&b&4. 对招聘的谨慎。&/b&链家一直坚持招聘一张白纸的年轻人来自己培养，这些年轻人必须是家庭条件一般，都自己充满奋斗动力的人。链家从一开始就不倾向于招聘所谓有经验的中介人员，因为当时这个行业太黑，那些老油子不但难管理还经常会黑客户。只是最近两年在外地扩张太猛，才不得不收编其他中介的老员工&/p&&br&&p&&b&5. 对客户的重视。&/b&链家其实很早就退出了真房源、不做差价的策略。这个策略如今听来没什么，但在10多年前是非常罕见的，当时那个市场，不做差价才奇怪了，真房源才奇怪呢，大家都骗，链家是第一个不骗的，这个做法背后的基础价值观在于：客户是聪明的，客户会有分辨能力&/p&&br&&p&&b&6. 先积累后盈利的“互联网思维”。&/b&可能很多人不知道，链家的二手房业务，前面5年都是一直亏损的，而且挺艰难，就是因为全部直营店，投入巨大，而且又内部不吃差价，员工一度经常流失。当时没有风险投资的概念，链家其实一直在用一手房业务再给二手房输血。而正是因为多年的坚持，才在北京客户心里树立了口碑，为未来打下了基础&/p&&p&&b&8. 在“互联网+”之战中完所有胜对手。&/b&很早之前安居客之类的骗子网站是渣渣，提都不用提，对链家称得上威胁是2014那一波，以凶狠扩张的爱屋吉屋为首的互联网中介。爱屋吉屋希望通过线上线下o2o的的打通，做成中国的redffin，一统江湖。它一年融资4次，估值超过10亿美元，其互联网出生的创始团队的o2o能力vc无不认可，太强了，根本不是中介能比拟的。但是，链家更强，居然真的完成了线上互联网化，大数据系统建成，链家app和网站的流量一路飙升，这真是难以想象的事情。大战硝烟退去，结果发现链家才真正完成了o2o，变成了垂直一体化的巨大怪兽，比redffin本身还强得多，而互联网中介全部完了。现在，链家的线上流量比所有对手加起来还多。现在在一线城市买房，你不装链家app才奇怪。当然，这场大战的副作用是中原这样的传统中介被打击，更加弱了，越来越衰&/p&&p&&b&如果非要更简单地总结，我只能说链家这个公司一开始的眼光就是和其他大部分房产服务公司不一样。大部分房产公司是想做一笔短期就有回报的生意，而链家是想通过系统化的管理体系做一个长期的大事。&/b&如果你没在新经济领域创过业，也没做过早期投资，那你可能明白不了，什么叫“真正的牛逼公司是用牛逼的系统和机制让一群不牛逼的菜鸟也能发挥出比较牛逼的水平”。链家做到了，链家不需要最牛逼的业务员，就好比一个现代化工厂不需要最牛逼的老工匠，链家是工业化标准化的服务商。好的连锁服务企业都有这样的特征。&/p&&p&---------------------&/p&&p&看了一眼本答案评论，看到有人说什么链家背后有人，唉，你也就这点眼界了。&b&二手房是最纯粹的两端都是2c的苦逼服务，你背后有人有个p用。&/b&反过来说，你要是高官，你会去和二手房服务商勾搭？你能给人家什么？高官的作用是能帮开发商拿地，一锤子买卖赚几个亿好处费，你难不成还能给二手房公司每年倒一万个客户进来？拜托用你那不靠谱的脑子想想。然后说到一手房代理公司，一手房代理主要的门槛是和开发商吃饭喝酒，拿下楼盘代理权，只要拿下，白痴都能赚钱，世联同策之类的就干这个。而二手房公司呢，不但不需要任何红色背景，连其他关系都不需要，也不需要和客户吃饭喝酒，就是做好服务就行了。&/p&&p&仔细用脑袋想想，&b&在二手房这样中国最同质化竞争，几乎没有任何入门门槛，街边一排十几家的领域，链家为什么能做出来，而不要老是幻想什么人家背后有人，为自己这个loser找借口。&/b&二手房领域根本不可能存在任何行政垄断，永远也不可能，客户随时都可以用脚投票，街边一排中介呢，选哪个都可以。链家的垄断是完全市场化的市场份额垄断，和行政资源没有任何关系，链家的现在，就是客户用脚投票投出来的。链家做的不好，客户也可以随时不找他们服务，链家就完了。&/p&&p&最后，那波说中介都是暴利的，你怎么不去自己开个店赚点“暴利？”稍微有点常识的，去看看上市的房地产服务商，有多少净利润率去，暴利个p&/p&&p&--------------------&/p&&p&在那一波房产服务互联网+中，我也曾经对链家这类公司没有信心，投资了一家互联网房产创业公司，希望互联网能颠覆这个行业。嗯，后来这个公司的结局和当时所有的那一批一样&/p&&p&另外，关于中国二手房买卖这个行业为什么这么乱，请看这个回答&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&为什么链家最近被黑的这么惨？ - 知乎&/a&&/p&&p&看看评论里，脑残一大堆。你整天骂，过个嘴炮瘾，有什么用呢？不好好思考链家的系统、机制、管理、战略，不好好学习人家创业的过程，想想人家为什么能成功，一会儿背后有人，一会儿借着风口，说白了就是给自己找借口。这种人，永远只能当loser了。&/p&
你问题就问错了首先，链家的估值不是百亿，是五百亿级别。如果上A股，肯定千亿以上其次，链家甩开对手也不是在近几年，08年后链家就是本土最大的地产服务商了 关于链家为什么这么强，简单说几点： 1. 对强管控的坚持。链家从建立之初就坚持自营店，不开任何…
（&b&绝逼干货&/b& ，本文将涉及到&b&行业现状，内幕，以及买房攻略！&/b& ）刚刚写了一个高能答案!又是一篇高能，众亲注意查收！&br&--------------------先吐个槽-----------&br&前面这30多个人，你们闹哪样？我数数答题的人在地产行的只有5个左右，剩下的不要误导观众好吗？&br&还有，排名第一的&a class=&member_mention& href=&///people/aa15aa526dff84& data-tip=&p$b$aa15aa526dff84& data-editable=&true& data-hash=&aa15aa526dff84& data-title=&@刘念& data-hovercard=&p$b$aa15aa526dff84&&@刘念&/a&，虽然我也是你的粉，行业也确实是触类旁通举一反三的，不过你毕竟是歪楼了，粉骗到了还顺带做广告！！！这样不好吧！&br&现在不方便，回去给你们八！&br&&br&----------------------分割线-----------------------------&br&接下来的答案可能会&b&为不了解这个行业的亲们开一扇窥探的门。&/b&&br&首先说下，&b&我现在是做地产策划的，不过之前做房产销售&/b&&br&&b&好吧，为什么我没有做销售了？&/b&&br&是因为地产销售基本算是把自己卖给楼盘了，我玩心太重做不到这么决绝，刚好因为写了一份公司年终活动方案被领导看上，同时刚好想转策划，就直接转过去了！（细节原因我会再说）&br&&br&-------再次分割--------------&br&回归正题&br&题目中提到的是（房地产开发商经理），看来题主买的是&strong&一手新楼盘了&/strong&，有答案提到二手房中介，这和一手房还是有区别的，而且相对来说确实欺骗性质更重，我在后面会解释。&br&&br&目前答案先针对一手新楼盘：&br&我想说的是&u&：我从来&b&不否认地产行业存在欺骗&/b&，但是如果你要把所有的&b&“营销手段&/b&&/u&&u&&b&”&/b&&/u&&u&&b&定义为欺骗&/b&那我无话可说，按你的意思，市场经济都要不做了是吧？&/u&要是这样你也大可不必继续往下看！！&br&&br&我觉得我要先定义一下什么叫销售欺骗：欺骗必须是&u&损害消费者既得利益的&/u&&b&，但是正常的”营销手段“只是&/b&&u&加速&/u&&b&了消费者的&/b&&u&购买速度&/u&，特别是房子这种大型一次性消费，如果没有消费需求或者是消费能力，随便你怎么”骗&我也不会买！！&br&&br&行内几句老话：&br&&b&一.与其说在买房子，还不如说在推销你自己!&/b&&br&（现在都是做期房，除了样板间，你基本看不见实体房，所以在对比选择同类产品的同时，消费者更愿意选择值得信赖，感觉踏实，不“欺骗”他的置业顾问。）&br&&br&&b&二.维护一个老客户，等于接待十个新客户！&/b&&br&（作为大型一次性消费品，且选择众多，竞争激烈的情况下，&b&正常的有效客户成交率在1:8到1：10，&/b&当然根据楼盘不同有区别，但是一个牛逼的老客户，可能为你带来5个准成交客户，且老客户就是你的说客，你根本不用重新费力建立信任，是不是轻松地多，销售冠军很多就是这么来的）&br&&br&。。。。。。。。先这样把，目前来看这个题关注度不大，我怕写了也没人看，&b&反而还因为这个帖子被同行追杀！我怕怕&/b&&br&&br&如果你觉得我说的道理，你想了解更多&br&&u&我希望看到的人能够给个“赞”表个诚意，给我点勇气，不要让我觉得自己在瞎忙。&/u&&br&&b&不说第一名，至少变成前排，我会回来接着更，并一一通知你们回来，谢了！&/b&&br&&br&&strong&---------------------10.10更...........................&/strong&&br&&strong&关于题主所说的”骗人“我想只要是这六个方面&/strong&&br&&strong&一.画饼&/strong&&br&反正是做期房啊，客户什么都看不见，&strong&所以也只能：画！‘&/strong&&br&要弄清客户想要怎样的生活，基于此，告诉客户现在拥有什么，将来会拥有所有想要的。&br&我有个客户喜欢种花，但是又买不起太大的，价格承受能力很弱。&br&但是真的便宜的房子只有顶楼和底楼了，他又拒绝顶楼，我觉得他基本没有成交可能。&br&不过有次买特价（价格确实不错），他老婆和他弟弟居然来了，他本人不在基本不可能成交是吧，形势比之前还要严峻。&br&她老婆在和他电话商量，很犹豫的样子。我也不知道我怎么会鬼神神差的找他老婆接过电话，告诉他：&br&&u&你不是要种花嘛？你那么小阳台怎么够？住顶楼多好，整个顶都是你的，你做个防水，别说种花，种树都行！！！！！&/u&&br&然后----------他毫不犹豫的买了，还是他弟弟帮忙刷的卡！&br&&strong&我没有骗人啊，我只是把最合适的房子卖给了最合适的人。、&/strong&&br&&br&&strong&二.销控&/strong&&br&房产销售上，销控只要有两个&u&，一个算是大销控，一个算是小销控。&/u&&br&&strong&所谓的大销控&/strong&&br&一般针对开盘，如果卖的不好，不好看是吧，所以在销控板子上面会用红纸把更多的楼层贴上，以示卖出！其实了，算是打肿脸充胖子吧。然后开始做广告，某某楼盘开盘劲销售8城，余房不多，快来抢购。。。然后你们懂得！！其实房子还有呢！&br&还有一种是正对于开盘之后确实卖的不好的，我索性关闭一单元不买了，200套只买了20套，哪有100套买了10套来的好看！你说是吧。但是这个销控和上面讲的不同是，上面那种房源都可以买，而现在这种情况就真不能卖了，为了挤压客户成交，我们一幢幢来做！&br&&strong&所谓的小销控&/strong&&br&这个比较简单，举个例子吧，现在手头有个客户想要买8楼，成交率80%，现在又来了一个客户，也喜欢8楼，但是也能接受其他楼层，我会告诉你8楼已经买了，给你推荐其他的就好了，这样我可能有两套成交！！！！（还有其他的，我就不举例了，总之算是分流客户吧，不让客户扎堆，提高成交率。&br&&br&&strong&三.优惠&/strong&&br&房产现在毕竟是没有之前景气了，前辈跟我讲2008年买房挤破门，不还价，包一层的年代，感觉像听天书，但是多过去了，现在的开发商普遍给的优惠比较大&br&但是我还是遇到过这种情况，几乎是同一个楼层，&u&两个人买的房子差价在5-6万左右&/u&，怎么来的？&strong&磨出来的&/strong&&br&说实话，有的人老实一辈子买套房子，不会还价，不会磨，占不到便宜，说实话我真心疼，我之前也尝试过多放一点优惠出去，不过人都是得&u&寸进尺的，口太松反而不利于成交，&/u&就像是同样的商品，有时候价格更高的反而买的人更多。&br&&strong&关于优惠&/strong&，&u&其实销售手里有每平方减100的优惠，专案手里有200，销售经理手里还有200。如果你买100平方的房子，单单这一块所有的优惠拿到就能优惠5W（&/u&以上数值只是举例）算是一层层上去的，很多人基本只挖到了专案手里的一点，甚至只挖到了销售手里的一点。&br&当然，我们都一口咬定没有优惠了，你看你没信心了，或者是透出你的底牌说：在便宜多少多少就买！时机成熟了，我随便找个什么理由给点优惠就会成交。&br&这就造成了为什么条件相同的房子，两个不同的人买差价会这么大了。&br&&br&&strong&四.邀约&/strong&&br&这个比较有趣。&strong&目的是到访，只要客户来，就有可能成交！&/strong&人都不到，电话谈成交！！！扯淡&br&比如：&br&常常一帮人在一起邀约客户&br&王小姐你好，我们这边周末有5套特价房（实际可能只有三套，你来了有就买，没了就说被人买走了&br&刘先生啊，我告诉你啊 巴巴巴巴巴巴。。。。哎，等等等等（打断交谈半捂着电话说），什么，张先生来了，他今天要了定了是吧？好，我马上下来。&br&不好意思，刘大哥，我有客户来定房子了，我要先下去了，再聊！（啪，挂断，其实是同事故意在边上叫，演戏而已，哪有什么狗屁客户，就是为了制造火爆场面而已）&br&&strong&我对你这么贴心，你不买，有人买，看你急不急！！！&/strong&&br&大体是这样吧&br&&br&&strong&五.心理暗示&/strong&&br&哈哈，尼玛，讲到心理学了。&br&能做到这一点，&strong&还是基于很多客户对房产不了解吧&/strong&&br&什么说竞品头上是飞机轨道啊，吵得要死啊！&br&什么说人家后面是变电站啊！&br&什么你要买10楼，但是没了，我跟你说十楼是雾霾最集中的啊，你不要买，还是买6楼啊！&br&。。。。。其实都不是什么大问题，但是买房子是一辈子的，谁都不允许出现不利因素不是吗？&br&然后，你们又懂的！&br&&br&&strong&六.额外收入&/strong&&br&这个就不多讲了，怕被人砍&br&总之是&u&你没有买房资格销售帮你办打通渠道，拿到购房许可&/u&。当然，你也可以自己办，没人强求你，不过销售这块额外收入就没了。&br&&br&--------------------------分割--又是个板块------------------&br&&strong&接下来，买房子注意什么？&/strong&&br&户型啊，区位啊，交通，环境啊我不多说，百度就好。&br&但是确实是&strong&离地铁口或者大路越近&/strong&的小区，&strong&商业配套好&/strong&的小区是最有潜力的。&br&关于其他方面我给几个意见&br&&strong&一.不着急，磨&/strong&！&br&前提是诚心要买房，不买别浪费彼此时间&br&不要着急，慢慢来，战线拉长，销售会不间断地给你优惠和特价，你见好就收，不要心太大，优惠都是有限的&br&&strong&二.所有活动，参加&/strong&&br&楼盘在周末或者是节日都会有各种活动，同时还会放出特价，优惠券，礼品啥的，尽量参加。能拿则拿，保证省下的钱比你工资多。同时你的出现会给销售信心，他会为了成交帮你弄更多优惠。&br&&strong&三.不要不信，不要全信&/strong&&br&销售说的话要听，至少有7成的信息是真的，剩下的三成要不是夸张，要不是编的。销售在利益上骗不到你的，房屋面积啊，绿化啊，材质啊很多成文的都在合同里，他不敢乱说。&br&&strong&四.一分钱一分货&/strong&&br&和大多数商品一样，房子确实是一分钱一分货，不说别的，物业，居住环境，等等都有差别。所以有钱的话，结合能力买吧，不要完全图便宜。&br&&br&还没写完呢！更新中！
（绝逼干货 ，本文将涉及到行业现状，内幕，以及买房攻略！ ）刚刚写了一个高能答案!又是一篇高能，众亲注意查收！ --------------------先吐个槽----------- 前面这30多个人，你们闹哪样？我数数答题的人在地产行的只有5个左右，剩下的不要误导观众好吗？ …
本人从事房地产相关，在施工单位工作过，是国家一级建造师建筑专业，楼盘也看过一些。&br&但我更愿意从普通的买房人的角度来简单说说个人观点。&br&&br&在普及买房要注意的事项前，你们要先把下面这句话背三遍。&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&&br&真的，开发商和别的商人没什么两样，最终的目的就是追逐利润，所以买房的时候要在价格和使用之间追求平衡。&br&以下关注点根据自己的情况和城市看情况选择。&br&举例：&br&西安水少，所以水景房很少，很多人看到楼前一湖的水色就走不动路，非买不可。但要是在武汉这种下个雨楼道都给你淹了的城市，你会选择水景房？（来自某地产商项目定位失败的案例，该开发商在西安开了水景房卖的很好，于是在武汉如此复制，结果项目失败。）&br&所以我们在买房的时候要根据自己的情况选择，并不建议选择你最喜欢的，而是选你最实用的。&br&&br&1、采光很重要。&br&这和楼间距、容积率有关……有些开发商想多卖钱，就把楼盖的很密，把政府给的容积率用满（有些普通低端小区竟然有别墅，别觉得奇怪，完全是为了满足容积率的需求，开发商算过账了）。所以在买房的时候要注意楼层，注意前楼高度，注意楼的朝向……总之就是采光不好的房子不要买。&br&暗卫是绝对不能要的……朝北的房子绝对不能要，因为太阳晒不进来，容易发霉、滋生细菌、生蟑螂……衣服永远是潮的，人也容易生病。而且你在买的时候北向的房子和南向价格差不太多，等你卖的时候该哭了……卖不出去。&br&一般北方板楼多，所以问题不大，南方沿江沿路盖的楼多，这点要特别注意。&br&冬天的时候在阳台或卧室的床上晒太阳看书绝对是一种享受，用过的自然知道。&br&当你坐在马桶上，冬天太阳暖洋洋的晒在身上……很舒服啊，有机会试试吧。&br&&br&2、户型要多考虑。&br&有些户型真的很烂，住了才知道，浪费太多，能充分利用的面积太小，光照不足，动静不分离，卧室无隐私感（尤其是和老人一起住在小夫妻，两个卧室离太近，呵呵），厨房太小，房子不规则，摆家具成问题。&br&还有一个最要命的问题，一梯两户基本没这个烦恼，但一梯4户以上就麻烦了……不通风。基本上夏天家里会又闷又热……建议是买那种开南面房间窗户能进风、北面房间窗户能出风的房子……这个是和户型相关的。有的楼中间会有通风井，个人感觉效果和直接南北通透差很多。&br&&br&3、邻居的素质很重要。&br&其实这点很无奈，假如你买便宜的房子，注定邻居素质不会太高。&br&我的建议是好好挣钱，保证10年换一套房。因为人的素质是往上走的，你自身的素质提高后，你会和周围的人不合群，在这种情况下你只能重新主动选择自己居住的环境，况且随着小区的老化，很多业主搬离，租户变多，流动人口不好管理、随意性大，设备陈旧，各方面很容易出问题。比如治安不好，易丢东西；新小区的下水道就不容易堵，老小区因为多年的使用，管道内积了很多油污，很容易堵。线路老化容易停水停电，车位不足等等。&br&所以，想办法挣钱，争取10年换一套房是很必要的，老房不建议卖，留着给孩子。反正我是不想让我的孩子将来为了每月挣那么两三千块生活费而不能做自己喜欢的事，给孩子留两套房，房租够吃饭了。那些家里是女孩子的家长不要以为将来不用给孩子买房就万事大吉了……万一孩子离婚了得有自己住的地方，在婚姻中，往往女孩的底气就是自己的房子，自己的钱。&br&（说点题外话：我一邻居家的房子她婆婆和老公出钱买的，她家只出了2万的装修费，后来她婆婆来住，她又不能拒绝，结果一住几年，婆媳关系难处，夫妻关系也变得很差，后来吵架吵的很厉害，她婆婆一开口：“这是我家买的房子，你给我滚出去。”然后这个邻居就滚了。现已离婚，自己贷款买了房。）&br&&br&4、物业很重要。这个和开发商的规模、交物业费的多少，小区是否老小区有关。&br&有些开发商想打品牌，所以物业会做的很好，吸引你和你朋友继续买他家的房子；有些小开发商靠机会拿了块地，就想挣一笔就跑，物业怎么省钱怎么来，服务注定好不了。低素质的物业确实让你有分分钟想卖房的冲动，小区保安殴打业主的事情并不少。&br&一般大地产商的物业较好，因为他们有考核的。&br&&br&5、噪音还好说，双层窗户可以搞定。&br&双层窗户，至少有一层断桥铝窗户。双层窗户绝对北方一宝，防尘、隔寒热、隔噪音……装修的时候建议大家考虑。&br&看好了，是窗户双层，不仅是玻璃双层那么简单。&br&我家就是双层窗户，投入才几千块，效果出奇的让人满意。这个对楼板噪音无用。楼道吵建议双层门（木+防盗）。楼上吵建议多沟通。楼下吵铺木地板外加混凝土找平……实在不行就搬家吧。&br&&br&6、不建议买太高的楼层，如果电梯跟不上的话，等电梯很浪费时间。住过重庆某楼盘30多层，一梯6户以上吧，5部电梯坏3部（物业也烂），剩下两部修了几次但仍旧带病上岗，每次坐的时候真害怕会掉下去，每次等电梯至少5分钟……有一次10分钟也没等到，实在受不了就走上去了……19层。&br&另外，很多城市的消防云梯只能到11层……哦，这个开发商肯定不会告诉你，你只能自己去了解。万一发生火灾……自己想办法吧。（别告诉我你家不会发生火灾，我同事就因为楼下夫妻两个出门上班忘记关已经开了一天的空调大柜机导致电线过热着火结果把家里全烧光了……顺便建议一下，家庭防火真的很重要，每天出门前一定要看看火或功率大的电器关掉没有……尤其是炉灶、电暖气、电热毯、大功率客厅空调等，否则真的是致富千日功，火灾一日穷。）&br&看似这条和采光是矛盾的，其实并不矛盾，在一些容积率低的小区，这个完全不是问题，但在一些容积率满满的低档小区就要特别注意了……可以选那些前楼比较低的楼……当然，不要以为前面是空地就万事大吉了，小心后期盖高楼或者前面是小公园要忍受广场舞的噪音（这个还好，能解决）……尽量在采光好的要求的前提内不要选择太高的楼层……国家虽然对光照有规定，但你要知道那只是最低光照，理论上只要不是特别烂的小区，光照都能满足国家标准的……但实际上，最低标准只能让你活着，不会让你活的爽，谁不喜欢冬天光照时间越长越好。&br&&br&7、如果是自己住，不建议LOFT，上下楼梯看似浪漫，实则麻烦。LOFT是政策下的产物，因为是商业用地，不能盖住宅才搞了这个出来，这个和国外的复式完全不是一个概念，完全是开发商偷面积的产物。LOFT还有一个问题，就是不好卖，升值慢，私密差……有些人可能会问，为什么开发商不把层高再做高些，比如做到6米左右，这样不就可以隔成两层了吗……哦，这个国家有规定，各地层高限制不一样，一般地区是层高4米5以上就要按两层算钱了，买家也不干啊……所以很多开发商只能做出高度这么奇怪的房子来……&br&你如果没钱，当我没说。&br&&br&8、精装房不建议买。有几个开发律特喜欢搞精装……为什么呢？多挣钱呗。榨干你最后一分钱。毛坯房卖你1万块，精装卖你1万2。你算了算，自己装修每平也得花2500，算了，就买精装的吧！但是，你以为多出来的这2000块值2000块吗？值1500就不错了。你那2500可是实打实的2500啊！反正我是不喜欢精装房的，装修质量普遍不好，而且没什么个性……如果时间够的话，建议体会一下装修的乐趣……硬装建议简单实用，软装才是重点。（你不知道什么叫软装？把你家倒过来，能掉下来的全是软装）&br&&br&9、有钱买别墅的不要买低档小区里的别墅……一般人还是蛮仇富的，物业也跟不上，容易招贼、人身安全难说……下沉式花园……哈哈……想笑，下次看样板间的时候关掉灯看看采光，阴森的让你想死。一半在地下的房子很容易反潮，当储藏室还凑合……住人，算了吧。为什么盖成下沉式？请把你刚才背的重复一遍。&br&&br&10、每个开发商的每个楼盘是有定位的，一般是高端、中端、刚需。价格从高到低，服务、质量从高到低。重庆的龙湖地产的定位高端的，星河弯原来是高端，现在做刚需了。万科算中端吧。恒大、碧桂园刚需。哦，刚需就是低端，别怀疑，就算他卖的很贵也别怀疑，有些不要脸的开发商明明做低端货也敢卖高价。&br&服务如何一般从物业费可以判断，国家有规定并且分了级的。当然和开发商的实力和管理有关。&br&买房的时候根据自己的需求、实力选择定位。实在没钱先买刚需过渡一下，以后再买。&br&&br&11、学区房。这个其实争议比较大。大家都知道很多重点中学是分重点班和普通班的，师资力量不一样的，学校也是区别对待的。所以买学区房的时候要注意这一点。&br&&br&归根结底，多花钱买贵房子，以上条件均可以轻易满足。（看来多挣钱才是王道。）&br&具体实施办法：贷款买你能买的起的最好的房子。比如你能借到30万首付，那么就买100万的房子，借的钱慢慢还，贷款慢慢还……别怕，你的贷款和通货膨胀比起来算不了什么……退一步讲，怕利息高可以提前还，虽然不建议。&br&以上建议针对自住。投资买房不在讨论之列。&br&至于将来房价如何，不知道。古人说的好，如果一个人可以预测半天以后的事就可以富可敌国了，我没那么大本事。
本人从事房地产相关，在施工单位工作过，是国家一级建造师建筑专业，楼盘也看过一些。 但我更愿意从普通的买房人的角度来简单说说个人观点。 在普及买房要注意的事项前，你们要先把下面这句话背三遍。 开发商的最终目的是挣钱！ 开发商的最终目的是挣钱！ …
&p&谢邀!&/p&&p&有些喷子总对我的个人私事很感兴趣…没买房他喷你吃不到葡萄就说葡萄酸脑袋决定屁股；买了房看跌他说你屁股坐歪了；在卖房他来同情理解你卖早了亏了…反正看跌房价他们就立刻猴急地人身攻击…没干活好说只能用这种办法攻击别人也真是可怜…所以我也只能匿名了～&/p&&p&——————————————————————正文&/p&&p&我不觉得一定要高，现在不希望它跌是因为房子库存没清完没法收房产税…一跌更没人买…&/p&&p&先摆观点，会跌，涨和横盘都是做梦，啥时候跌？库存去得差不多外加美联储加息（当然这是ZF一厢情愿的想法，我觉得库存已经来不及去掉了），看节奏了。下面说些反对看涨喷子的理由。&br&&/p&&p&1. 有人觉得房价必须涨，否则地方债没法解决。&/p&&p&无锡政府已破产，地方债还不完对地方政府没影响，对人民生活更没影响；另外去完库存还可以收房产税，房产税是地税的业务，地方政府才不怕没地卖就没钱。&/p&&p&2. 有人觉得房价下跌银行坏账增多，会引起系统性金融风险，国家不会让这种事情发生。&/p&&p&国家是不会让系统性金融风险发生，所以，国家鼓励去库存，希望个人来帮房地产企业买单，个人贷款和个人信用等绑在一起，坏账率远远低于房企，毕竟企业可以破产；另外国家近期还推出了CDS，不懂的人自己去查查，就是帮银行削弱风险的；再不行还有分离不良资产，98年99年金融危机的时候国家就建了一批资本管理公司买下银行的坏账，帮银行剥离不良资产，这些公司如今何去何从？有的倒了，有的幸运的活了下来，现在奉旨拿地，这个下一问会说；&/p&&p&3. 有人觉得地王价格这么高，自己手里的房产肯定不会降价。&/p&&p&嗯，国家弄这么多地王出来就是希望你这么想，国家不希望库存没去完房价就开始跌，那样更去不完库存了；拿地的都是那些企业？都是不太知名的央企，比如信达，本来就是为了给政府接盘而出生的，房价下降它破产，地块重新拍卖，国家不痛不痒。央企就不能破产?破产的国企央企多了去了，有空自己去搜。&/p&&p&另外，银行今年一月份开始已经停止贷款给私人地产企业拿地，某种意义上是帮惟利是图私企一把。国家还搞了很多保障房，拆迁安置房之类的国家买单给私企接盘。所以大家也不要黑国家，要黑就黑自己没脑子。&/p&&p&4. 有人懂点经济学，觉得货币超发，房价一定会涨。&/p&&p&超发的货币主要流进股市和房地产了，毕竟粮食的价格被国家压得这么低没有人要跟银行贷款买吃的买衣服，近几年普通物价上涨速度早就滞后于gdp增速，更不能和房价增速比；只要不买房就感觉通胀不厉害，国家要的就是这种感觉，底层人民群众生活可以维持，然后中产把钱投到股市楼市，尤其是楼市还可以给GDP做贡献，最后套住收割。（其实中国CPI的计算方法和美国不一样，按照美国的计算方法中国人民生活在水深火热之中，具体哪里不一样请自己百度）当货币流进股市房市，然后股价房价暴跌，这超发的钱就蒸发了，去年股市蒸发掉四万亿，第一笔超发的钱已经没啦，至于房市能帮政府蒸发多少万亿，大家猜猜？&/p&&p&这里质疑股市里的钱蒸发的人请自己出去…股票本来就不是零和博弈，什么有人赔就一定有人赚？跌的时候你看不明白就算了，那大盘涨的时候大家一起笑呵呵这钱是你出的？&br&&/p&&p&没有永远上行的经济，也没有永远的通胀，通胀之后要么是通缩要么是滞涨，gt要是真有能力维持永远的通胀那我们早就共产主义了还搞什么中特社呀～～滞涨和通缩非选一个，不是智障就不会选滞涨…&br&&/p&&br&&p&5. 有人觉得房价下跌，资金流到其他地方会造成严重大水漫灌严重通胀。&/p&&p&房价下跌你的房子能立刻卖出去？想得美。限购限贷房产税一起发力没人接盘，套的死死的~~直接蒸发，流不出去的。政府要的就是这种效果，增发的钱发出去给GDP做一波贡献，再无声无息的在资产中湮灭，也不会太影响民生。&/p&&p&6. 有些炒房的人觉得，即使房价下跌，自己只要把房子赔了就行&/p&&p&中国这点和美国不一样，中国房子赔掉了剩下的钱你还得接着还的，否则就不能坐飞机坐高铁，不能开信用卡，以后说不定还不能交五险一金，小孩不能入读公立学校；gt什么都做的出来，这是你们的原话吧。&/p&&p&7. 这条专门写给穷尽三代之力借钱买房背负三十年贷款一定要留在一二线的年轻人，一定要量力而为，不要被什么现在不上车就没机会上车，即使房价下跌有房的也比没房的好，京沪广深和其他城市不同之类的话忽悠了。日子是自己的，名声是人家的。&/p&&p&不要以为即使房价下降，只要你还得起供你就能安安稳稳的拥有一套和你实力不相匹配的房。 你的贷款是以你的房子为抵押的，举个简单点的例子，现在在上海市区买个像样的房子1000万左右吧，你七拼八凑首付300万，贷款700万，两年后在经济不景气的大环境下你不光没有失业还逆势加薪税后年入20万，还了40万贷款，现在你还欠银行660万，但是房价下跌到650万，银行发现后就抽贷，一定要你立刻补齐10万元，你说我家人亲戚全都借完了真的没这十万元，能等半年么？银行说不行这样我们风险很大，于是你的房子被拍卖，一般拍卖价都会略低于市场价，假设卖了600万，那你还欠银行60万，回到租房时代外加一身负债还赔了父母的棺材本外加一堆亲友的人情，真的还不如没房的好。注意这个已经是好的预期了，有些人在经济萧条时期连工作都保不住。不是叫你们别买，而是量力而行真的很重要！&/p&&p&有人说银行不可能抽贷，这里我解释一下&a href=&/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/p/22&/span&&span class=&invisible&&696261&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&：&br&第一，没有法律规定银行在抵押品价值小于前款额的时候不能抽贷，（前面有银行从业人员说自己第一次听到抽贷一次我就呵呵了），所以理论上完全可行；&/p&&p&&br&第二，有人问银行问什么要抽贷呀，拍卖的钱比市场价还要少一些，就放哪儿让还款人老老实实还款不挺好？但是你可曾想过你房贷还给银行的利率是四点几，公积金三点几……可是房价下跌、实体经济好转，银行必然希望把资本抽回放到高收益的行业（银行下面挂的小额贷款公司或者担保公司钱放出去都是十几二十的利率，只要是基准利率四倍之内就合法好么？）……有钱能使鬼推磨…所以完全有这个动机；&/p&&p&&br&第三，政府可能会出政策让银行不准抽房贷，但是前段时间国务院还发文不准在实体产业压贷抽贷，最后哪个银行执行了？抽的一个比一个利索；中小企业家在银行抽贷的时候资本不也在缩水？银行不一直都是锦上添花可以，雪中送炭没门么？我国是没有抽房贷的先例，但是啥东西没有开例的时候？&br&&/p&&br&&p&8. 还有人觉得现在一二线的房价被炒高是源于刚需，有刚需支持一定不会跌。&/p&&p&额， 刚需最多百分之三十吧。你看到的一开盘就被抢购一空，里面真的真的真的有猫腻，想想为什么现在很多二手房都能一手更名，有心情自己去查。越是难买你越是千方百计去买，同时你也会发现只要你千方百计去买了，通常你都会买到-------横竖就是要你多掏一些（真正刚上车的刚需经历的什么过程自己心里清楚）。&/p&&p&9.还有些人寄望于横盘微涨软着陆…少做梦。&/p&&p&这个08、09年确实有过暴涨之后三五年消化一下完事儿，但是中国经济早就今非昔比…想搞转型的新产业银行嫌有风险回本慢不给你贷款，传统行业又不赚钱，苦干一年不如当初买房，多少搞实业的已经或正在洗手该行炒房？否则你以为那些一手更名房都是谁搞的鬼？银行只要放出一厘钱立刻就被以各种各样的方式绕过限购限贷投到楼市里，具体方法有人曝光，自己勤奋点去搜，相比这些投机客而言，离婚买房的简直就是傻逼中的战斗机…不过大城市的人尽享中国人口福利，给中国出出血做作贡献也是应该～～你想想你要是企业主在如今这种情形中你会花钱给员工涨工资么？零几年房价虽然暴涨了但是收入也翻番了好么？收入不涨怎么软着陆，印钱直接挨家挨户发？&/p&&p&还有些其他原因以后再说，今天太&/p&
谢邀!有些喷子总对我的个人私事很感兴趣…没买房他喷你吃不到葡萄就说葡萄酸脑袋决定屁股；买了房看跌他说你屁股坐歪了；在卖房他来同情理解你卖早了亏了…反正看跌房价他们就立刻猴急地人身攻击…没干活好说只能用这种办法攻击别人也真是可怜…所以我也只…
原本想着就让这个回答保持它最初的模样。但是大家的赞越來越多了。我的脸皮再也扛不住了。&br&谢谢大家的赞和夸奖(?????????)? 另外我的字只是干净，离好字还差很远。你们是没看到我不认真写的样子，一切都是假象(????ε???)&br&&br&-----------------------------------------&br&10.11更新：&br&那篇文章的所属微博名是：魔鬼金融学。&br&搜&一周&就会出来了。大家感兴趣可以关注一下。&br&&br&-----------------------------------------&br&原文：&br&&br&一周内想要摸清一个行业，是不可能的。不过可以了解个表面大概。&br&&br&&br&之前在微博看到过一篇文章。觉得好像有用，正好手头有纸有笔，就抄下来了。和点赞最多的那个答案一毛一样。&br&&br&我是做电商运营的。因为是个外企所以运营方式也和国内略有不同。国内大多数都是天猫和速卖通。我们主要运用谷歌和其他一些国外的营销平台。因此觉得公司这个平台很不错，可以帮我们打开视野，走上国际化的康庄大道，哈哈哈。&br&&br&原本想着工作了两年总得知道市场运营（我们叫marketing，感觉和国内的市场运营差不多）是个什么，哪一块还能挖。于是很天真的想要投机取巧试图摸清它的路线（市场分析这一块个人感觉水很深）。刚巧又看到了这篇文章，正好满足我的小欲望。&br&&br&然而抄完了我就没有再打开过笔记本。加上我的惰性，真正去实行起来真的没有那么容易。工作了两年仍然觉得自己了解太浅，我们还只是停留在初级阶段。现在国外同组的两个同事都升级成花样打通公司任督二脉的manager了，只有我们中国组还是overall marketor 妈个鸡。不好意思骂人辣，哈哈。反正我们接触到的只是皮毛而已，重头还是在国外那边。一个行业你只要想要研究，肯去钻研，一定会收获的。不过投机取巧就算了，没用的。&br&&br&好，言归正传。不知道题主提出这个问题是不是真的有毅力去实行。想要在一周内摸清一个行业，意味着大量的搜集资料，做分析做结论。不吃不喝还通宵。你可以吗骚年？说不好可能是题主你一时脑热哟。&br&&br&想着在一周内，或者三十天内完成某件事，就像三十天内马甲线速成，和三十天内西班牙语速成一样挺搞笑的。都是半吊子，以为自己懂了，说出来还可能闹笑话。当我还是个孩子的时候，确实相信过这些。&br&&br&不过先支持你一下。万一你是个有毅力的人呢？;-)&br&&br&最后发个图。&img data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&3264& src=&/2eefbc5abffe7c6e8ab7f99_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/2eefbc5abffe7c6e8ab7f99_r.jpg&&&br&&img data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&3264& src=&/12b478f173affde05424fd7_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/12b478f173affde05424fd7_r.jpg&&&br&&img data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&3264& src=&/51be05c547e216f6a85f725c24efe852_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/51be05c547e216f6a85f725c24efe852_r.jpg&&&br&&img data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&3264& src=&/d06c834aad032c69e09f382_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/d06c834aad032c69e09f382_r.jpg&&
原本想着就让这个回答保持它最初的模样。但是大家的赞越來越多了。我的脸皮再也扛不住了。 谢谢大家的赞和夸奖(?????????)? 另外我的字只是干净，离好字还差很远。你们是没看到我不认真写的样子，一切都是假象(???…
房价要是真下跌，你也就不会想买房了，&br&&br&房价要是不涨，也没多少人真的愿意买房，&br&&br&谁会愿意干赔本的买卖，你看现在股价下跌有多少人愿意买，&br&&br&你并不是真的想让房价跌，你是想让房价先跌然后你买得起了，你买完了，房价再涨，你是太阳啊，&br&&br&一点浅见，&br&&br&ps:谁会愿意干有损利益的事，雷锋，
房价要是真下跌，你也就不会想买房了， 房价要是不涨，也没多少人真的愿意买房， 谁会愿意干赔本的买卖，你看现在股价下跌有多少人愿意买， 你并不是真的想让房价跌，你是想让房价先跌然后你买得起了，你买完了，房价再涨，你是太阳啊， 一点浅见， ps:谁会…
我是来完善的，主要观点是比较认同&a class=&member_mention& href=&///people/47e0a13e81e4fc37b82ecef62b8133f5& data-editable=&true& data-tip=&p$b$47e0a13e81e4fc37b82ecef62b8133f5& data-hash=&47e0a13e81e4fc37b82ecef62b8133f5& data-title=&@jyo gan& data-hovercard=&p$b$47e0a13e81e4fc37b82ecef62b8133f5&&@jyo gan&/a&的一句话&br&首先要弄懂两个核心问题，&br&&b&&u&房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么&/u&&/b&&br&&br&&br&来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。&br&&b& 从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成&/b&&br& 从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦&br&&p&&img src=&/dfea161c87_b.jpg& data-rawheight=&285& data-rawwidth=&448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&448& data-original=&/dfea161c87_r.jpg&&
（某县地产大亨 土豪张）&/p&&p&有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。&/p&&p&她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。&/p&&ul&&li&&b&Step1：先要进行投资决策和市场分析
&/b&&b&Cost :150万&/b&&br&&/li&&/ul&&p&
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了&b&合作意向书&/b&、确定了&b&初步开发方案&/b&，编制、申报审批&b&项目建议书&/b&。&/p&&img src=&/0bbe96c98f0f4cedcd8aa2_b.jpg& data-rawheight=&171& data-rawwidth=&678& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&678& data-original=&/0bbe96c98f0f4cedcd8aa2_r.jpg&&&br&&ul&&li&&b& Step2: 取得土地的使用权
Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）&/b&&br&&/li&&/ul&&p&她中意了村头的两块地，一块是&b&集体土地&/b&，一块是&b&拆迁土地&/b&。&/p&&p&在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王&/p&&ul&&li&插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)&br&&/li&&/ul&&p&集体土地的征用程序（&b&土地一级开发&/b&）：&/p&&ol&&li&申请建设用地&/li&&li&拟定征地方案&/li&&li&受理、审批土地&/li&&li&确定征地方案&/li&&li&发布征地公告&/li&&li&实施征地补偿安置&/li&&li&颁发《建设用地批准书》&/li&&/ol&在以上步骤中涉及到的费用：&br&&ul&&li&土地补偿费&br&&/li&&li&青苗及树苗补偿费&br&&/li&&li&地上物补充费&br&&/li&&li&劳动力安置费&br&&/li&&li&新菜地开发建设基金&br&&/li&&li&耕地占用税&br&&/li&&li&征地管理费&br&&/li&&li&超转人员安置费&br&&/li&&li&耕地开垦费&br&&/li&&li&新增建设用地有偿使用税&br&&/li&&/ul&&p&拆迁用地安置程序（&b&土地一级开发&/b&）：&/p&&ol&&li&拟定拆迁安置方案&/li&&li&提出拆迁申请&/li&&li&颁发《房屋拆迁许可证》&/li&&li&签订房屋拆迁责任书&/li&&li&发布拆迁公告&/li&&li&召开拆迁动员会&/li&&li&签订拆迁补偿协议，进行安置&/li&&/ol&在以上步骤中涉及到的费用： &br&&ul&&li&国有土地房屋拆迁补偿费&br&&/li&&li&集体土地房屋拆迁补偿费&br&&/li&&li&城市房屋拆迁搬家补助费&br&&/li&&li&拆迁标准租私房资助费&br&&/li&&li&提前搬家奖励费&br&&/li&&li&临时安置补助费（周转费）&br&&/li&&li&停产停业综合补助费&br&&/li&&li&一次性异地安置补助费&br&&/li&&li&危旧房改造区内的拆迁安置补偿费&br&&/li&&li&房屋拆迁管理费&br&&/li&&li&房屋拆迁服务费&br&&/li&&li&危改小区树木移植费&br&&/li&&li&园林部门所有树木补偿费 &br&&/li&&/ul&&p&建设单位取得国有土地使用权（&b&土地的二级开发&/b&）&/p&&p&主要形式：&b&划拨、招标、挂牌、拍卖&/b&&/p&&ul&&li&防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元&br&&/li&&li&土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元&br&&/li&&li&地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰&br&&/li&&li&资金占用费、土地闲置费&br&&/li&&/ul&&p& （以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种&苛捐杂税&）&/p&&ul&&li&&b&Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万&/b&&br&&/li&&/ul&&p&传说中的“报建”&/p&&p&在这个过程中，土豪张要个各种、各种&b&相关部门&/b&打交道。&/p&&p&申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线&/p&&p&等等等等等等.....&/p&&p&很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，&b&500万是我暂估的，没有计算灰色地带的花销&/b&&/p&&p&如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。&/p&&br&&ul&&li&&b&Step4：工程前期 Cost:1200万&/b&&br&&/li&&/ul&土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君&br&发生费用：&ul&&li&工程勘察（测量）费（150万）&br&&/li&&li&市政园林设计费（250万）&br&&/li&&li&土建安装设计费（600万）&br&&/li&&li&建设工程招投标管理费（10万）&br&&/li&&li&招标代理服务费 （100万）&br&&/li&&li&其他费用，工程概算费等（100万以内）&br&&/li&&br&&li&&b& step5 :建设阶段
Cost : 3亿&/b&&/li&&/ul& 这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.&p&
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。&/p&&p& 3亿是个什么概念呢？&/p&&p&&b&一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）&/b&&/p&&p&&b&每平米的建筑造价在元左右&/b&&/p&&br&&p&&b& step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税
Cost:2000万&/b&&br&&/p&&p&
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。&/p&&ul&&li&城市基础设施“四源”建设费&/li&&/ul&&img src=&/70c5ff4e5bcb09dd9db5d_b.jpg& data-rawheight=&254& data-rawwidth=&631& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&631& data-original=&/70c5ff4e5bcb09dd9db5d_r.jpg&&&ul&&li&市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2&/li&&br&&li&城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2&/li&&br&&li&地下水资源费： 住宅9元/m2&/li&&br&&li&竣工档案保证金：工程概算1%-3%&br&&/li&&li&防空地下室异地建设费：1640元/m2&br&&/li&&li&建材发展补充基金：住宅免交&/li&&/ul&&b&step 7: 竣工阶段
&/b&&b& Cost:500万&/b&&br&&ul&&li&
建设工程验收手续&br&&/li&&li&开发项目验收与备案&br&&/li&&li&人防工程验收与备案&br&&/li&&li&规划验收与备案&br&&/li&&li&建设工程档案资料的报送移交&br&&/li&&li&商品住宅性能认定&br&&/li&&li&竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记&/li&&/ul&以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下&br&&br&&b&step8: 租售阶段
&/b&&b& Cost:4000万&/b&&p&这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。&/p&&ul&&li&企业所得税：33%&br&&/li&&li&房屋所有权登记费：80元/套&br&&/li&&li&住房交易手续费：3元/m2&br&&/li&&li&营业税：销售收入5%&br&&/li&&li&城市维护建设税：营业税的7%&br&&/li&&li&居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%&br&&/li&&li&住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%&br&&/li&&li&物业管理费：政府指导价&br&&/li&&li&教育费附加：营业税的3%&br&&/li&&li&印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元&br&&/li&&li&契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%&/li&&/ul&&p&本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值&b&：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。&/b&&/p&&br&&p&正如&a class=&member_mention& href=&///people/c2a0cc4793a5a& data-editable=&true& data-tip=&p$b$c2a0cc4793a5a& data-hash=&c2a0cc4793a5a& data-title=&@邵年& data-hovercard=&p$b$c2a0cc4793a5a&&@邵年&/a&所说，&u&&b&面包贵是吧 面粉还不便宜呢？&/b&&/u&&/p&&p&&b&房地产行业在中国意味着什么？&/b&&/p&&p&从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。&/p&&p&从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？&/p&&p&从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？&/p&&p&几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。&/p&&p&&b&房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。&/b&&/p&&br&&p&&b&房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。&/b&&/p&&br&&p&&b&内因和外因，都很重要。&/b&&/p&&br&&p&&b&我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：&/b&&/p&&p&&b&比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？&/b&&/p&&p&&b&（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程）&/b&&/p&&p&&b& 比如，房地产何时崩盘？&/b&&/p&&p&&b&（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）&/b&&/p&&p&&b&等等等......&/b&&/p&&br&&br&&p&&strong&...................................1月9日补充...............................&/strong&&/p&&p&&strong&知我者，&a class=&member_mention& href=&///people/ebe593e13fa2dc49355bef484f8399b7& data-hash=&ebe593e13fa2dc49355bef484f8399b7& data-hovercard=&p$b$ebe593e13fa2dc49355bef484f8399b7&&@Suzuki Cang&/a&&/strong&&/p&
我是来完善的，主要观点是比较认同的一句话 首先要弄懂两个核心问题， 房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么 来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成 从前…
没有好的产品和服务，光靠销售技巧可以骗得了一时，但绝对做不长久。&br&&br&可是，有了好的服务和产品，很多时候销售还是得靠吹牛逼才卖得出去。而且客户知道真相了还不怪你，因为你的产品和服务确实让他满意了。&br&&br&虽然我不懂房地产销售，但各行各业道理都是相通的。&br&&br&以我接触男装定制行业和烘焙行业为例。&br&&br&先说男装定制。&br&&br&某著名国外定制品牌。针对不同的身材，有几十种套码衣服。比如说吧，先做出16个不同的肩宽来，然后每种肩宽有三种腰，这就是48件套码的衣服。&br&&br&客户去定制的时候，先量出他的肩宽，然后找到那件最适合他腰围的套码，给他穿上。然后只需要简单的改一改就可以了。比如袖长再加多少，前衫长再减多少，稍微一改就出来一件非常合身的衣服。甚至连试身都不需要。&br&&br&这就是半定制。逼格明显没有全定制bespoke高。但做出来的衣服一定都不差，甚至比全定制还好。你bespoke的话，如果不是特别特别有经验的裁缝，哪怕试身了好几次，做出来的常常都不如半定制的。&br&&br&原因很简单，半定制就好像是用python开发一个项目，那些套码衣服就相当于各种库，直接拿来用即可。bespoke就好像是高手用汇编语言开发一个项目，不需要任何库，直接从一无所有写起。看上去后者很牛逼，但成品不稳定性极大。&br&&br&甚至有很多真正的bespoke也是要给客户穿套码衣服，记下数据或者拍下照片，供大师傅参考。&br&&br&可是呢，对于讲究逼格的客户来说，这种套码半定制的方式不够高大上。他也不懂这其中的道理，反正他就是要bespoke的！&br&&br&所以该品牌所采取的方式就是量身师（也承担了一部分销售）装模作样的为客户精细量身两个小时，除了皮尺，还用游标卡尺（用游标卡尺量哪里请自己想）。让客户以为这就是牛逼到不行的bespoke。等客户一走，量身师下单可能直接就是写的：【23号套码，袖长加xx，收腰xx】完事。&br&&br&这算作“欺骗”了。可问题是，产品真的很棒呀，客户拿到手的衣服确实是没得挑！所以客户就算知道真相了也不怪他们，更何况极少有客户知道这内幕。总而言之，客户既有了好衣服，也有了逼格。&br&&br&更贱的是试身！有时候，后两次试身完全就是走过场。他们家有个熟悉的量身师亲口告诉我，试身的时候，左看右看半个小时，告诉客户，您这一身已经非常棒了。但袖长还需要再稍稍稍稍稍稍改短一丁点。客户听了觉得太他妈的专业了。结果等客户一走，就把衣服扔仓库了，根本不改。两周后说改好了，给客户穿上。客户根本看不出来。还觉得这服务太到位了！&br&&br&再比如，香港有家比较出名的定制店。给客户量身以后，都是拿到内地的工厂来做。因为内地的工厂做出来的衣服确实好。比如宁波一带就有不少牛逼师傅。而真正的香港牛逼大师傅都老了，年轻的香港人谁做裁缝呀。可客户不知道呀，客户讲究的就是逼格。所以这家店就骗客户，说我们家的衣服都是香港大师傅做的。比起说实话，这样骗客户更容易成交。其实，他们家衣服虽然不是香港大师傅做的，但手艺比香港大师傅更好。反而是香港另外一些定制店真是找香港师傅做的，那产品反而一般。&br&&br&这就是直白的欺骗了。可是产品好，客户满意呀！&br&&br&知友 &a data-hash=&a8ae905dbcc1a3df6fb5& href=&///people/a8ae905dbcc1a3df6fb5& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@Van Yu& data-hovercard=&p$b$a8ae905dbcc1a3df6fb5&&@Van Yu&/a& 曾经写答案：&a href=&/question//answer/& class=&internal&&Dave's 的定制西装怎么样？&/a& 说听了葛巾姐的推荐，去北京的dave's订做西装，做出来确实很棒。又和裁缝聊天，了解了关于dave's的很多故事，比如是被国务院专门从台北请过来为领导人做西装的，因为当时国内的师傅都没这手艺blablablabla。&br&&br&dave's的衣服质量是没的说的。至于这故事嘛，在多大层面上是真的，有没有添油加醋，就真不好说了。但是，客户也不会怪dave's，因为衣服确实好呀！品质过硬，这才是最重要的。&br&&br&&a data-hash=&a8ae905dbcc1a3df6fb5& href=&///people/a8ae905dbcc1a3df6fb5& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@Van Yu& data-hovercard=&p$b$a8ae905dbcc1a3df6fb5&&@Van Yu&/a& 自己也在评论里说：&br&&blockquote&很同意狗哥的说法，熊可嘉先生添油加醋的成分我觉得是有的以至于很多我不信的内容我都没往上写。我知道和买过的不多，但是按照产品质量和性价比，我觉得他们家实在太良心了。&br&&/blockquote&&br&上面仅仅是男装定制行业的一些事情。其实各行各业都是如此。你的产品非常棒，但是如果你诚实介绍产品，反而客户有时候不买账。你得吹牛逼。&br&&br&再说烘焙行业。&br&&br&比如我家的连锁蛋糕店bobo bakery。我哥做出来的口感和味道很受人欢迎。&br&&br&原因是，我哥的特长不仅是在烘焙技术上，他更是个极佳的产品经理，他知道什么样的口感和味道受消费者喜欢。&br&&br&比如说，在榴莲芝士里不把榴莲彻底打碎，还能吃到榴莲果肉的纤维，按照某些做烘焙的专业逼格标准来说，这是极不专业的，果肉纤维的存在会让芝士不够细腻。但我哥分明可以全部打碎，他就偏偏不打碎，就是故意要留果肉纤维在芝士里面，原因是中国消费者吃到榴莲果肉纤维，会惊觉你的产品居然是用的真榴莲做的，真他妈高端！你全都打碎了，成全了芝士的细腻，反而给消费者的感觉不那么值钱了。&br&&br&又比如说，芒果蛋糕，就是戚风蛋糕分层夹新鲜芒果果肉。我哥本人对美食特别讲究，这是他最讨厌的一种蛋糕了，他觉得特别low，好好的蛋糕就蛋糕，加什么新鲜果肉，不伦不类的。但开店以后，在榴莲芝士推出之前，他主推的就是这种蛋糕，还卖得很好。我问他为什么，他说：武汉人就会觉得这种水果蛋糕很高级，没有办法。我不能为我自己的口味做蛋糕，我要为买单的人做蛋糕。&br&&br&上面所说的这一切，我们在宣传的时候都不能说出去呀！难道我们要对消费者说：【你就是个low货，既然你喜欢吃带新鲜果肉的戚风蛋糕，我们就做给你吃，反正我们自己是不吃的】吗？&br&&br&所以我就宣传说，我家蛋糕为什么高级？你可以吃到榴莲果肉纤维哟！低端货都是榴莲粉做的，才不会有真果肉呢！&br&&br&其实这就是忽悠了。因为真正把榴莲果肉全都打碎的“高端产品”，也不会出现果肉纤维。&br&&br&但消费者就是对我们的蛋糕很满意，他们也愿意相信我的宣传。他们觉得我们家的蛋糕很高级，不是因为宣传，而是因为他们吃了感觉很高级，然后我的宣传才加深了这个印象。如果吃了感觉不好，怎么宣传都没用。&br&&br&除此之外，我还故意夸大我哥的自学成才之路：【一个倔强的少年，没有受过任何专业培训，天生爱烘焙，面对全家人的反对，每天在家做10几个小时，连续做了10年，终于出师开店，一战成名，blablablabla】。反正就是故意往苦了说。&br&&br&顾客吃着我家的美味蛋糕，看到这样的感人宣传，都非常感动，也会主动帮我们宣传。&br&&br&其实我哥自学烘焙根本没这么苦，天赋在那儿，学得很轻松。但做出来的产品就是受欢迎，所以我怎么吹牛逼都行。&br&&br&后来，我哥的这种自学成才，十年磨一剑之路，在知乎受到了高逼格者的猛烈批判。高逼格者用我哥没有上过专业的烘培学校、没有取得相关技术资质，以及采用了中央厨房生产方式这两点，从理论上判断出我哥：用料也不好，技术也不好，产品肯定不好，不断重复买单的消费者肯定都是傻逼。&br&&br&这件事情反而给了我启发，我当时就想，既然有很多装逼分子讲究这个专业的感觉，那我也需要更新宣传方式了，不能再说艰苦十年自学成才了。我当时有一个打算：上过专业的烘焙学校、取得专业资质的蛋糕师那么多，开店开得好的没几个。我们完全可以找一个有牛逼烘焙资质的人来，什么蓝带黑带白带的，跟他签合同，给他一笔钱，让他成为我们名义上的副总厨，这样就能借用到他的资质了。然后让他爱干嘛干嘛去，也不需要他真的来做蛋糕，反正他做的蛋糕也不如我哥做得好。&br&&br&后来我发现，连上面这个步骤都可以省略了，直接吹牛逼得了，消费者又不看你的证书。所以我就直接开始吹牛逼，就是说我哥在日本和新加坡的最牛逼的专业烘焙学校学习了6年。还得过奖。&br&&br&果然有一些很讲究逼格的消费者听了狂竖大拇指，说我吃了那么多国家的甜点，你们家的这么好吃，今天才知道原来你们的师傅这么专业！就是不一样！&br&&br&再比如说我们采购的榴莲种类。做榴莲芝士，榴莲蛋糕，榴莲泡芙，一定要用不同种类的榴莲。做芝士的榴莲，不适合做泡芙。那么，有一种榴莲产品，你用好榴莲，比如猫山王，是做不出好味道的。你反而要用一种泰国的普通榴莲才能做出好味道来。可是消费者不懂这个道理呀。消费者会觉得，好的榴莲产品，一定是用好榴莲来做的。所以，我就吹牛逼，说我们家所有榴莲产品都是用猫山王榴莲做的，大家就都心服口服。其实呢，只有一种榴莲产品用的是猫山王，不是为了节省成本，就是为了分别做出最好的味道来。但消费者是不会懂得这些的。&br&&br&所以，宣传很多都是吹的。但归根结底。如果产品不好，蛋糕不好吃，牛逼吹破天都没用。所以我在这里也不怕公开告诉各位，揭我自家老底。&br&&br&对于做生意做企业，市场是检验真理的唯一标准，而最终能赢得市场的就是过硬的产品品质。特别是餐饮行业。那次风波，很多人对我的攻击重点就是，他们认为我家蛋糕店生意好，就是因为我营销做得好。这简直是太不懂餐饮行业了。餐饮行业几乎是最不需要营销的行业了，餐饮业靠的就是回头客，靠的就是产品品质，营销再好，吃一次不来吃了有个屁用。就算你真的接受过10年专业培训，有很牛逼的资质，你做的蛋糕不被市场接受，你的店也开不下去。技术好，只能说明你是牛逼程序员，但要受市场欢迎，得看产品经理的功力。而我家蛋糕店，作为武汉的蛋糕店中价格最贵的一档，从来不靠物美价廉作为卖点，就是靠品质好。在我去年6月刚上知乎的时候，有两家分店。在今年3月份知乎上闹起蛋糕店风波的时候，有五家分店。而现在有八家分店。都是直营，还在不断拓展中。我们又不是钱多人傻，如果不赚钱不受市场欢迎，哪能开这么多分店呢。&br&&br&所以品质要放第一，然后再吹牛逼，才能加分。&br&&br&不过这里要强调一点，我在之前蛋糕店风波中，有一个说法确实是错的。我说我家蛋糕店做的都是高端产品，但这个说法是错的，我为此还专门写过道歉信。事实上，让广大普通消费者觉得高端的产品，不一定是真正高端的产品。而真正高端的产品，广大普通消费者一般又鉴赏不出来。我家蛋糕店做的就是前者，是让普通消费者觉得高端的产品，但并不一定是真正高端的产品。这是我后来才懂的。我在那次风波之后，跟我哥聊了很久。那时我才知道，他本人对于店里卖的蛋糕是很不喜欢的。在他心中，有真正好蛋糕的标准，他也做得出来，但可能消费者根本不接受，比如武汉的消费者就很难接受那种口感偏硬的英式黄油蛋糕，普通消费者总是认为好蛋糕就一定是柔软的，所以这也导致很多烘焙企业放各种添加材料，就为了让成品变柔软。又或者说，能接受口味，却接受不了价格，因为成本太高，所以价格很贵。我们家蛋糕可能在品质上比大众化的连锁蛋糕店的产品好20%，但成本已经很高了，价格可能是人家的四倍。人家卖5块钱一块，我们卖20块钱一块。但有经济的实力的消费者会来买，他们有钱，也吃得出品质的差别。但这已经是武汉市场的极限了。如果想再把品质提升10%，价格可能就要卖到100块钱一块了。这就真的不被市场接受了。&br&&br&最后透露一个让大家大跌眼镜的事情：虽然我哥做的榴莲芝士榴莲蛋糕极受欢迎（我们蛋糕店也因此成为了华中地区最大的榴莲采购商，比超市采购得还多）。但我哥最讨厌的水果就是榴莲！他从来不沾榴莲。我哥知道怎样的榴莲芝士是消费者最喜欢吃的，就是做到那种让他快忍不住要吐的味道，就大功告成了！&br&&br&可见我哥是一个多么牛逼的产品经理！所以这里也提醒有志于在餐饮行业创业的朋友，一定要注意这点。知乎上的美食界大牛很多，但他们不开店，所以很少有人懂这一点。烹饪技术好，只代表你是牛逼的程序员。但真正产品好不好，受不受市场欢迎，要看产品经理的功力。牛逼的技术是为好产品而服务的，但好产品远不是牛逼的技术这么简单。&br&&br&以上这些就是我的个人经验。&br&&br&总结就是：&b&产品不好，吹牛逼没用。产品好，还得吹牛逼。而产品好不好，不是你说了算，是消费者说了算。&/b&&br&&br&所以吹牛逼是没有办法的事情。和道德无关。&br&&br&你如果要把营销和销售放在道德上面去评判，觉得是骗人，那你真没有办法。&br&&br&当然了，我这个答案在知乎不属于政治正确，大家请轻拍。
没有好的产品和服务，光靠销售技巧可以骗得了一时，但绝对做不长久。 可是，有了好的服务和产品，很多时候销售还是得靠吹牛逼才卖得出去。而且客户知道真相了还不怪你，因为你的产品和服务确实让他满意了。 虽然我不懂房地产销售，但各行各业道理都是相通的…
这哪里是限购升级，明明是限售升级！摆明了要关门打狗！&br&&br&一旦开了追溯以往的先例，那地方政府就不需要太担心房价下跌了。哪里房价下跌，立马限售，没有成交量，看你怎么下跌！&br&&br&可惜那些上了贼船的人，要被房子绑定很多年了。就算你丢了工作，还不起贷款，家人生病住院，迫切需要卖房换钱，也做不到！&br&&br&等到五年期满，还可以再延长啊，既然追溯以往都可以，延长几年算什么。&br&&br&就算是期满解禁，那会儿市场上一下子多了那么多房源，降价也卖不出去。况且房子这东西大家都是买涨不买跌的，股票还能割肉离场，房子真不知道得割多少肉才能离场了。&br&&br&这一套把戏玩得真好。先是央行放水稀释老百姓的存量财富，逼迫老百姓买房来保护自己的财富不让通货膨胀侵蚀，等杠杆从企业和官方手里转移到老百姓手里，再冻结楼市。&br&&br&地方通过土地出让金和各种房地产税费抽干老百姓的存量财富。银行通过贷款抽干老百姓二三十年的增量财富。老百姓一辈子辛辛苦苦挣的钱，其实真没花多少在自己身上。&br&&br&日本的一代人被房子毁了，一千万的房子贬值到五百万，卖不出去成为负资产，不想让自己的三百万首付和已经还了的一百万月供打水漂儿，就得继续还剩下的六百万，想想别人只要花五百万就能买到自己的房子，自己心里得多难受啊。&br&&br&这么说来，房价如果真的下跌了，那时候限售还是有些许安慰的，起码看不到真实价格了，不然看到自己的房子跌价那么多，却还得继续还几十年贷款，真要憋出内伤了。
这哪里是限购升级，明明是限售升级！摆明了要关门打狗！ 一旦开了追溯以往的先例，那地方政府就不需要太担心房价下跌了。哪里房价下跌，立马限售，没有成交量，看你怎么下跌！ 可惜那些上了贼船的人，要被房子绑定很多年了。就算你丢了工作，还不起贷款，家…
楼市跨了你就挂了。&br&&br&房地产的三个作用力。&br&&br&1、对于央府而言，美元加息完毕，房地产的利用价值就已经没有了。&br&&br&2、对于美国而言，加息导致全球经济凋敝，中欧日三国受损最多，当他们达到极限的时候，就是美元防线崩溃的时候，所以私以为美联储会见好就收。&br&&br&3、对于房地产本身而言，房地产是产业不是投机倒把，风险对冲的工具，能灭房地产的只有房地产本身。&br&&br&不管是大战略，还是大棋局，中国最后的一道防线在那里？实体经济我们已经溃不成军，美其名曰产业转型。能源战争美军直接冲破了一二防线。多放在利益博弈，但都指向房地产跌，但中国制造业、股市已经崩溃，假如在下一次加息前，放开房地产的缰绳，那后果不敢想象。其实中国股市从5000多点跌落的时候，中国的战略进攻，就已经转变为战略防御，而房地产就是核心堡垒。&br&&br&&a href=&/collection/& class=&internal&&股房汇能 - 收藏夹&/a&&br&&br&&p&12月28日原油期货的加权平均价跌4.2美元，成品油变化指数为-10.77%，折合汽油为0.32/升，折合柴油为0.38元/升。为此12月29日，发改委召开专题会议，就进一步完善成品油价格形成机制征求有关部门和相关行业的意见。截至目前，发改委已经暂停成品油价格调整，也就是我们通常说的爽约。12月15日，发改委就已经爽约过一次。&/p&&br&&p&与此同时，太平洋彼岸传来好消息，美国已经原则性通过解除原油出口禁令，中国人用上美国的廉价能源只不过是一个时间问题。粮食、石油、钢铁、机械、化工产品连续十几个月国际价格超跌，但在中国貌似有很大的缓冲区间。全世界都在迎接页岩气带来的第四次工业革命时，在中国充斥着页岩气革命是骗局的论调，这里的黎明静悄悄。当超低价的煤炭、天然气、粮食、化工产品在中国港口靠岸，中国只是用一个进口配额的制度就把他们统统挡在门外。与此同时，中国特有（大国仅有）的官僚机构发改委闻风而动，在国际超跌的同时，国内是能源价格逆市连续十几个月的护盘。在金融危机面前中国大妈买黄金的疯狂举动叫世界为之恐惧，中国人均收入只有欧美的1/8，但是房价却是他们的几倍、几十倍，中国人幽默的把这种经济现象叫不理性的繁荣。&/p&&br&&p&以前我讲美国的超低价煤炭扣关，很多读者都呵呵一笑。今天我要讲的是美国的超低价石油，发改委面对的是几千年来未有之变局。美国人裹挟超低价煤炭扣关的时候，美国可以慢慢议价，但人家美国人不是那样议价的，美国直接来了一个亏本跳楼价，美国人就是这样有钱、任性。这一次美国的超低价原油扣关，让我和我的小伙伴拭目以待。伴随着能源战局的发展，中国的煤铁联营破产就在眼前，紧接着是第三道能源防线石化产品供应链的崩溃。中国现在最大的问题已经不是页岩气革命，也不是煤铁联营，而是石化行业将会迎来大幅巨亏，中国以后大幅补贴石化产业将会成为一种常态，这就是美国式的能源战争。&/p&&br&&p&继续扯外部环境，2015年11月，中国从俄罗斯进口原油404万吨，超过沙特成为进口原油最大来源国。2015年中国从俄罗斯进口原油4160万吨（我自己估算的），俄罗斯因为地缘政治原因，急需出口石油换汇，而中国落后的石化产能和铁路运力根本不能消化俄罗斯巨量的石油进口。中国从俄罗斯进口的石油增长非常明显，还有一组更夸张的数据，中国从北美进口的原油2015年增长56%，达到156万吨。2016年，美国正式开始出口原油，亚历山大的两个国家一个是中国，另外一个就是俄罗斯。一方面是2016年中国将面临巨大的进口压力，另外一方面是国际能源市场一片看空的声音，话说没有消息就是好消息，于是坏消息接踵而至。一是美联储耶伦那个老女人加息，导致原油价格下跌的动能和势能都很大。二是美国原油储备达到历史最高水平；三是前面提到的美国超低价石油扣关；四是今年是暖冬，所以欧洲和美国的能源消费低迷，有力的抑制了能源价格的进一步上涨，而能源产品的积压将会长期作用于能源市场。五是欧佩克组织为了保证自己的现金流，不是相约减产，而是竞相增产。所以说发改委面对的不是一两次会议和配额制度就能解决的，以后的战役将会更加的艰难，原油价格将会带动全球的能源相关产品、石化产品一路向下，挡都挡不住。&/p&&br&&p&中国何去何存？&/p&&br&中国房地产垮了，那钱会去那？去股市？去实体经济？去银行？哎。愚不可及啊。钱会去美国。5月份以后，中国能战略转移和调整的所有机会都已经失去。中国房地产不能垮！中国房地产2015年5月以前可以垮！中国房地产2016年12月以前不可以垮！今天的情况是只有房地产才能救中国。&a href=&/question/& class=&internal&&中国经济形势到底什么时候才会好转？ - 市场经济&/a&日讲人民币贬值只有四个赞，日讲破局，只有21个赞。呵呵一笑，仰天长叹。&br&&br&先交代背景。古人说：就坡下驴，浑水摸鱼。美国页岩气能源革命后，北美能源市场原油和页岩气价格迅速下跌，清洁能源的价格下跌导致煤炭产量的大量过剩，于是倾销中国。伴随着低价煤炭的靠岸，中国的能源生产结构和资金链压力山大。伴随着美国的重返亚太，美国要把60%的军事力量部署在中国周边，以应对突发事件。假如说美国以金融危机为支点完成精彩纷呈的页岩气革命，那美国借力打力，用页岩气革命展开的围点打援，那可就真是大战略、大手笔。美国通过加息，开始让市场有美元升值的预期。加息只是手段，加息的目的是让美元回流。美国需要回流多少资金？约十万亿美元。假如加息过快，这种预期就会缩短，就会减少美元回流的速度和规模。加息过缓，美元在美国滞留时间过长，又会流失到非美国地区。就像放风筝，一味的放线，只能叫风筝失控，一味的收线，就会面临线断的危险。收放之间要恰到好处，那可是十万亿美元的操作，可要慎之又慎。手一抖，整个旧世界就消失了。这就是我要交代的时代大背景。&br&&br&根据我的分析，中国的页岩气开采乏善可陈，能源系混战一片；中国的银行系呆坏账再创新高，银行系糜烂不堪；中国已经抓掉了证监会、私募基金等一干人等，但股市还是信心不足；救中国经济就需要新的变量，而这个变量，在我看来搞不好就是房地产托拉斯。房地产本身的价值不大，但是假如房地产加金融呢？假如房地产加金融再加股票呢？假如房地产加金融再加股票，然后液化气打着，锅里再倒点油呢？据说宝能的恶意收购，迄今为止已经尽赚62亿人民币。中国不需要股市！中国不需要房市！中国不需要亚投行！中国不需要能源系！中国不需要金融体系！.......中国人需要的是时间，美国加息不可能持续进行下去，所以时间是中国最稀缺的资源，中国需要的是规避美元加息风险的这一段时间。这就是我为什么说美联储加息的节奏很重要！而中国要学会适应这种节奏，恶意收购万科集团就是救中国。&br&&br&而在这个资本高度紧张的时候扩张企业和恶意收购，是成本最低的，所以说房地产托拉斯是历史的必然。在很久很久以前，中国有句话叫苏联的今天就是我们的明天，后来伴随着改革开放这句话也要改一改，那就是美国的今天就是我们的明天。而中国的经济发展，必然走过托拉斯这个阶段，历史只能发展，历史不能逾越，因为历史的车辙就是这样碾压过。而我们从宝能恶意收购王石的万科房地产就能看出端倪，中国以后将何去何从？中国房地产从无序发展到有序发展将会成为一种必然，实业集团通过现代金融行业将会被改造成新的样式，而实业集团将重新定义股票、资本在实体经济中的价值，那些中小型的房地产公司将会被碾压，并最终消失。&br&&br&对宝能系资本运作情况的分析。就现有情况披露宝能系恶意收购动用资金在220亿元以上，而宝能系的可支配资本只有几个亿，这说明什么？这说明宝能系背后还有更强大的金主，源源不断的在提供弹药，对于一个能提供220亿人民币的金主而言，钱只不过是一个乏味的数字，而低迷的房地产市场已经严重的限制了王石和万科集团的资本机动能力，即使抛出毒丸计划，也不能改变自己被时代裹挟前进的命运。或许从一开始，王石就是清楚的，他只是在表示自己象征性的抵抗了，表示他不是一个懦夫。&br&&br&这就是我们今天所处的时代，我们正好处在这个时代的风口浪尖上，黄鹤楼上看翻船，好不惬意。&br&&br&一味消极防御，不如主动出击。&br&&br&&p&写在民族复兴的伟大时刻，写在中国崛起的伟大时刻，写在实现中国梦的伟大时刻。今天之中国已经到了最危险的时候，这个国家，这个民族的未来将何去何从？这是所有中国人不得不思考的问题。屈指抱拳形成合力，中国资本市场才能杀出重围，这就需要一个组织来构建中国金融资本的统一战线，有了这个统一战线，中国利益、价值取向和国家意志就会得到实现。在中东风云变换，耗尽沙特财力以后，就全局来看，全世界誰手里有钱？答：中国。这是什么？这就是机会。&/p&&br&&p&纵览全局，日本负债大国，欧洲经济被欧猪五国拖累，美联储缺钱已经到了丧心病狂的地步，沙特财政举步维艰，这个时候谁手里有钱，谁就有战略主动权，战略主动权就是民族复兴和国家崛起的基石。一直以来我们都认为国家队就应该是救市的，不应该是做空的，但资本是没有道德可言的，资本在谁手里，资本就为谁服务。当资本市场的国进民退展开的时候，中国才第一次体现出对资本市场的真正控制。香港资本市场谁说了算不重要，伦敦资本市场谁说了算不重要，纽约资本市场谁说了算不重要，法兰克福资本市场谁说了算不重要，巴黎资本市场谁说了算不重要，重要的是江浙一带的资本市场要我们说了算。我们要晓之以利害，动之以情，构建攻守同盟，因为国家是资本最强大的后盾。&/p&&br&&p&转战香港。中国有一片神奇的地方，联合王国的长毛第一次登陆就是在那里，那里号称是皇冠上上的钻石，这就是香港。美国加息，这是中国的错？美国股市崩盘，这是中国的错？石油期货腰斩，这是中国的错？铜期货被疯狂做空，这是中国人的错？这个好像还真是中国人的错。中国要做的就是继续复制铜期货成功的经验，把获取的资本带到香港，配套资本市场的杠杆，利用时间差开始干长毛不想干的，干长毛不敢干的，打击西方的股指期货。列宁说：&给外国资本家一点好处，帮我们站稳脚跟。这些资本家是如此贪婪, 会卖给我们一切我们所需要的东西，甚至抢着出售绞死他们自己的最后一根绞索。& 而我要说：“买绞索还能分期付款，因为我们可以利用美联储印发的美元，利用美联储的加息政策，做空美国经济，还是那句话资本是没有感情的。”&/p&&br&&p&历史经验告诉我们，一场朝鲜战争的胜利，根本不能挫伤美帝的优越感，中国需要新的战场。这个战场当然不能是越南战场，也不会是纽约，也不能是伦敦、巴黎、法兰克福，道理很简单，你不能敲门说：请开门，我要拿你们家的东西，当然用搬更合适。这就需要我们把金融战场延伸至新加坡，有很多脏活，上海干不合适，香港干也不合适，那怎么办？当然交给鼻屎大去干了。中国可以一边做空，一边构建战略储备，用美国人的钱，美国人的政策，鼻屎大的地盘，来配合香港区来实现中国的国家意志。&/p&&br&&p&假如问中国资本大肆在国际市场上做空的目的是什么，那无非就是为了和美国资本最后形成某种协商机制，因为合则两利，斗则两败。矛和盾是高度统一的，没有永远的敌人，中国资本放虎下山的根本目的还是与美国资本的联合，这就是中国版本的金融G2秩序，中国需要话语权和定价权。马恩斯曾经说过：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有百分之十的利润，它就保证被到处使用；有百分之二十的利润，它就活跃起来；有百分之五十的利润，它就铤而走险；为了百分之一百的利润，它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”就目前来看，根本没有能驯服资本主义的力量，除了资本主义。&/p&&br&&p&对于中国而言，最好的防御就是进攻。&/p&
楼市跨了你就挂了。 房地产的三个作用力。 1、对于央府而言，美元加息完毕，房地产的利用价值就已经没有了。 2、对于美国而言，加息导致全球经济凋敝，中欧日三国受损最多，当他们达到极限的时候，就是美元防线崩溃的时候，所以私以为美联储会见好就收。 3…
中国的房价并不高。&br&&br&你可以去看看谷歌地图，会发现中国房价高的区域，只占中国国土面积的一千分之一。&br&&br&中国的大城市，也只有三个城市比较高。而这三个所谓的房价极高的城市，其实也就和孟买、胡志明、雅加达、马尼拉之类的穷困国家的大城市的房价差不多，不信你可以查查那些地段的房价。&br&&br&你也别信那些公知的谎言，说什么美国的别墅有多便宜。美国一些便宜的房子，都是去杂货店或超市都需要开车半小时的，这样的偏僻村居，在中国你也可以随便买个农家院子改建。湾区硅谷的房子，曼哈顿的房子，比中国的平均房价贵十倍。&br&&br&中国的省会城市，大多数房价在每平方米一万元以下。&br&&br&而成都、长沙、西安这些新一线省会城市，只要离开市区10公里，你就可以在小镇上买到三千多元一平米的商品房和一千多元一平米的农民房。&br&&br&即使在上海浦东区，你也可以在南汇的果园边上买到非常便宜的农民房。&br&&br&即使是深圳，你可以买到价格只有商品房五分之一的小产权房。&br&&br&只要离开深圳几十公里，到了东莞，无论是樟木头、大岭山、道滘，廉价房子遍地都是，农民房尤其便宜。而一些工业区很多厂房都空着，你甚至可以租一个工厂来住。&br&&br&深圳往北，到惠州交界处，无数便宜的农民房。&br&&br&每个在深圳北京上海叫嚷买不起房的漂泊青年，未必都是没房的。他们可能在老家县城有房，镇上有房，村里还有房。那些房子，都空着，长满霉味。&br&&br&如果到镇里看看，你会看到很多农民家的房子都有几百平米。&br&&br&如果到村里看看，你会看到很多破旧的农民房边上还有菜园和庄稼地，前面后面还有独立的院子。&br&&br&而这些房子，都不贵，甚至可以说非常便宜。&br&&br&一个荒废到只剩下少数留守老人的破落村子，三万元就可以买一个大院子。这个院子若是搬到北京二环路，也许可以卖一亿元。&br&&br&所以，中国人并不是缺房子，并不是买不起房，他们只是买不起最贵的那些房子。正如他们都说自己讨不到范冰冰这样的美女当老婆，却无视身边对他示情的一大群相貌平庸的少女。&br&&br&事实上，绝大多数中国人都买得起房子。如果把家乡的房子都算上，中国人的自有房产率接近100%，远远超过欧洲和美国这些发达国家。&br&&br&这些年，中国人用掉了全世界80%的钢筋水泥，造房子，修路。这三年消耗掉的建筑材料相当于美国20世纪一百年的总和。&br&&br&也就是说，全世界大部分新造的房子都在中国。&br&&br&如果你看看地图，你会发现上海市区的面积已经比以前扩大了7倍。再过十几年，上海、嘉定、昆山、苏州、常州，就会变成一个连在一起的大城市。&br&&br&如果算上那些空置的农村房子，小镇房子，县城房子，中国的人均房子面积已经超过世界上大多数的发达国家。&br&&br&收入为中位线的普通温州家庭，大体上都有三五套房子。&br&&br&一些较为富裕的温州人，可能在北京、上海、杭州各有几套房子。&br&&br&在很多城市，房子不是没有，而是多得没法处理。比如郑州的空置房子，据说可以住100万人。你要知道，瑞典、芬兰或瑞士这样的国家，全国也就五六百万人口。至于文莱这样的小国，全国人口都填不满郑州的空房。&br&&br&最便宜的城市房子，据说在甘肃省玉门市。大约200元一平米。自从石油枯竭，玉门大部分人口搬离，所以房子特便宜。&br&&br&当然，更便宜的是西伯利亚。苏联解体后，人们迁居自由，当年建设的而一百多个西伯利亚的城市，就废弃了，至少有143个苏联城市，已经无人，你可以去独占一个城市的一百万平方米房子。&br&&br&顺便打个广告：我的朋友徐琳，云竹林山鸡创始人，现在住在杭州西湖边马云家附近，她在临安高虹镇泥马村有一座大房子，总面积3000平方米，竹林溪水，高山鸟鸣，空气极好，有水有电，上山就是天目山，翻过去就是浙西大峡谷，再走几个小时就是徽杭古道、千亩天、大明山、清凉峰，真是驴友圣地。目前无人居住（因为一家四口都离家工作），愿意以30:1的汇率交换北京或深圳100平米的房子，有兴趣的可以找我联系。&br&&br&再为村民打个广告：浙江宁波鄞州乡龙观村磻溪村，原有二千多人，现在只剩下九十人，村民都搬到山下的磻溪新村。古村有古亭，古戏台，人文景观，