2013年注册资产评估师《资产评估》精讲笔记8
第一章 总 论　　知识点八、资产评估的价值类型　　(一)资产评估的价值类型的含义　　资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。　　不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。　　不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。　　(二)资产评估的价值类型的分类　　1.对资产价值进行合理分类的目的　　(1)为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。　　(2)资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果。　　2.主要分类标准及结果　　(1)以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：　　重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格　　(2)从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括　　公开市场价值、继续使用价值和清算价值　　(3)以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括　　市场价值和市场价值以外的价值。　　资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。　　(4)从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。　　资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。　　(三)关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值　　1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准　　(1)资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。　　(2)资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用。　　(3)资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。　　2.市场价值　　(1)定义　　《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”　　根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。　　(2)市场价值有区域性　　(3)市场价值是整体市场认同　　市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。　　3.市场价值以外的价值(又叫非市场价值、其他价值)　　(1)定义　　凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。　　(2)市场价值以外的价值是局部的市场认同　　只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的　　(3)评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型　　①在用价值：　　企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形。　　②投资价值：　　资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。　　注意投资价值与投资性资产价值区别。　　投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。　　(4)《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类　　①特定主体从资产所有权中获得的收益(如投资价值)　　②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格(如特殊价值和合并价值)　　③法律法规或者合同协议中规定的价值　　4.特定业务引起的评估价值类型(有市场价值也有市场价值以外价值)　　①以税收为目的的资产评估　　应该根据税法等相关法律法规选择评估结论的价值类型，例如课税价值　　课税价值：评估对象根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所具有的价值　　相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型　　②以保险为目的的资产评估业务　　应该根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型，例如课税价值　　保险价值：评估对象根据保险合同或协议中规定的价值定义所具有的价值　　相关法律、法规和契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型　　③以财务报告为目的的资产评估业务　　会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本　　在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。　　④以抵(质)押为目的的资产评估业务　　应该根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型，例如抵押价值　　相关法律、法规及金融监管机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵(质)押物评估结论的价值类型　　⑤以拆迁补偿为目的的资产评估业务　　应该根据相关法律、法规及有关管理机关的规定选择评估结论的价值类型，例如拆迁补偿价值　　拆迁补偿价值，指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额　　相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为拆迁物评估结论的价值类型
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司法鉴定项目中，对于标的评估后拍卖所进行的评估，提供评估报告的价值类型是市场价值还是清算价值？
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根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
第八条拍卖应当确定保留价。
　　拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
　　人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
以此看来，评估机构出具的应是标的的市场价值，不知各位有何见解，欢迎跟帖讨论。
从该规定的字面理解应该是市场价值.在实际操作上,按市场价值类型来要求的操作性更强一些.
我认为应是清算价值,因为评估价值类型的定义依据是......
价值类型的定义依据不是法院的文件,而是选择与评估目的相适应的价值类型而确定,市场价值的定义:自愿买卖双方在评估基准日进行的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明,谨慎行事,不受任何强迫限制.很明显,被拍卖的财产所有方在拍卖过程中的权限就受到强迫限制,故标的评估后拍卖所进行的评估价值类型不是市场价值,而是清算价值.
清算价值的取得是在正常评估的基础上乘以一定的折扣系数来确定的
我认为评估价值类型应该是市场价值类型。
从市场价值类型的定义看，应当是清算价值，同意三楼的看法！
问题是清算价值如何取得。
这个问题评估界尚存在争议
理论上应使用清算价值，操作上市场价值最成熟、最易于被各方接受。
我刚做了一个司法委托的服装处置评估项目
一、项目背景：甲在乙信用社贷款，贷款逾期，就把一批服装（未开箱的西服，质量还可以）质押给信用社，要求缓期一段时间。过了一段时间，还是还不上，信用社就把甲告了，法院判决，处置拍卖服装还贷款。共500套西服上衣，办理质押手续时的单价是2000元/套。
二、市场调查和询价：对该服装调查了几位服装店老板（销售服装老板），其中一位讲：该服装质量还可以，2000元/套，肯定没人要，但如果放到精品店，能卖到800-1500元/套（这种情况几乎没可能，快速变现，没充足的时间）；如果是放到服装市场的小摊上，20-50元/套，原因是，服装市场是饱和市场，各种服装不缺货，小摊上，好货不一定能卖好价钱。问了几家，大部分给20-30元/套。
& &请大家说，该评估价值类型是市场价值还是清算价值？该服装的评估单价应该是多少？如果是20元/套，这个价值是什么类型！欢迎讨论！
司法拍卖评估的价值类型
1、从理论上来分析，司法拍卖价格的评估中的价值类型不同于一般资产正常销售或转让情况下的价值类型。
（1）前提不同，司法拍卖的目的一般是为了清偿债务，不是正常的资金回笼或资金循环。
（2）渠道不同，司法拍卖走的是拍卖途径，不是正常的交易渠道，一般会对买受人的心里产生负面影响。
（3）评估对象不同，司法拍卖下的评估对象多为不良资产（也有不错的资产），因为优质资产一般能为债务人产生较好的现金流，或债务人很容易自行处置，也就是说优质资产一般债务人自己就可以卖个好价钱，然后用自行处置回收的资金还债即可，又不着法庭上见了。
（4）处置时间不同，司法拍卖要求的时间较短，不可能无限期延期，卖方处于被动局面而又无力改变，评估需要考虑快速变现对价值的影响。
总之，司法拍卖下的评估对象“面临被迫出售、快速变现”的情况，应选择清算价值类型。
2、评估实践中，可以评估市场价值，但需要披露。但当评估的市场价值不能为市场接受的时候，评估市场价值是没有意义的。
3、清算价值并不总是低于市场价值。前几年房地产市场行情火暴的时候，如果有块闹市区的土地，拍卖的结果是可想而知的。当感兴趣的买价越来越多时，说不定拍卖的价格会高于正常的市场价值，所以评估价值不一定低于市场价值。
4、快速变现折扣率的确定是受诸多因素影响的，评估对象自身条件（质地、通用性、可分割性），所处的市场环境，拍卖时的广告宣传，处置的时间限制等等，无法一概而论，因此这也是评估的难点，当评估师无法解决这个难点的时候，只能交由市场来“发现”或检验。好在流拍了还可以再拍。
5、房地产抵押估价指导意见可以给我们一定的参考。
& & “第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”
& & “第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
　　第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。”
上述快速变现价值就是清算价值类型。
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看了岳老师的贴子，思路清晰了许多。:handshake
老奎思路清楚的
偶本人接到1000多首音乐作品要被法院拍卖，要求评估，没有市场价值，如何评估呀？
被执行人并非自愿交易，故应为清算价值
转发的，供参考
法解释对评估的影响分析
一、 评估的一般价值类型
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。评估人员应当根据评估的特定目的、被评估资产的功能状态，以及评估时的各种条件，合理选择和确定评估的价值类型。价值类型的界定或价值定义是评估方法确定的基本假设前提。价值类型和定义需与特定的评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产评估所具有的价值产生实质性影响。《国际评估准则》规定：“专业评估师应避免使用未经限定的‘价值’概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”它将价值类型划分为市场价值和非市场价值两种类型。
1、市场价值。按国际评估准则的定义，是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。或者是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最可能实现的交换价值的估计值。市场价值也称为“公允市场价值”（Fair Market Value）或“公开市场价值”（Open Market Value），是各国评估业务中最重要也是最常用的价值类型。
2、非市场价值。也称为市场价值以外的价值，是指凡不符合市场价值定义的资产价值类型。非市场价值概念具有一定的模糊性，需要评估师在报告中针对不同的评估目的，通过与客户的沟通，对价值定义进行详细描述，对采用的价值类型进行界定。例如可以表述为在用价值、持续经营价值、补偿价值、清算价值等等。
在评估实践中，非市场价值的确定也是通过市场价值加以确定的，两者最大的不同就是在非市场价值类型下考虑了资产的变现损失，一般使用的公式为：非市场价值评估值＝市场价值评估值×变现率。
二、 拍卖、变卖财产评估的价值类型
拍卖与变卖，是民事执行程序中处分查封财产的一种常用和有效的方式。随着拍卖程序的逐渐规范，该方式已越来越多地被采用。但是，在财产拍卖前，如何合理、适当地确定保留价格，是拍卖委托人和评估人员难以把握的。估价结果偏低将会损害财产权利人的合法权益；估价结果偏高，拍卖可能无法成交。因此能否适当地确定保留价格，是决定拍卖能否成功的关键因素。
根据一般的理解，或根据以往的评估经验，在司法鉴定委托评估中一般应采用非市场价值类型。但根据最新的司法解释条文分析，评估思路似乎应当做出一些调整和改变：人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的评估应当采用市场价值类型，而在其他司法鉴定评估中多数还是采用非市场价值类型。以下我们来分析司法解释的相关条文规定：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式：
司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”另外还规定动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。
按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例：
第一次拍卖最低保留价＝评估价×80%。
第二次拍卖最低保留价＝第一次拍卖保留价×（1－20%）
＝评估价×80%×（1－20%）
＝评估价×64%
第三次拍卖最低保留价＝第二次拍卖保留价×（1－20%）
＝评估价×64%×（1－20%）
＝评估价×51.2%
除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”第三十五条规定：“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”
因此：变卖最低保留价＝评估价×50%。
可以看出：变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的50%左右。
评估价与拍卖、变卖保留价本来是两个不同的价值概念，但在以往的运用中经常产生混淆，两者存在区别，也有联系。首先这两种价格由不同的主体确定，评估价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关等在委托拍卖合同中确定的。经法释[2004]16号文的解释，已经将两者的关系界定清楚。保留价可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，每一次拍卖或者变卖的保留价计算都是以评估价为基数进行计算的。
法释[2004]16号文中没有对“评估价”进行定义。根据条文分析，该规定中所指的“评估价”是指市场价值定义下的评估值，即通常所说的公开市场价值。如以上第八条所述：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十”。“评估价”基本等同于市价，只能理解为市场价值定义下的评估值。这种价值定义照顾了司法界人士和社会公众对评估值的一般理解，但对于评估人员来说则产生了很大影响，非常有必要再次对两种价值类型进行分析和比较。
对照《房地产估价规范》第6.10.2条：“房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。”既然拍卖底价（保留价）的产生方法已由司法机关按司法解释的有关规定来进行确定，评估人员只需给出标的物的公开市场价值就可以了。
如果说“评估价”反映的是在假设典型公开市场下最可能的成交价，则拍卖保留价则反映的是在狭义拍卖市场条件下财产的最低价值。拍卖市场是一个受强制快速变现因素影响而形成的一个非典型市场，拍卖最可能的成交价一般会低于公开市场价值。另外，司法委托拍卖的委托人一般是司法机关，而不是房地产权利人，竞买人对购买拍卖标的之后能否正常使用存有疑虑，而过户税费中卖方应承担的部分往往又转嫁给了买受人，这些因素都会影响到竞买人的出价。因此司法解释中规定拍卖保留价根据评估价向下浮动应当是合理的。具体浮动的范围则根据标的物在拍卖市场上的表现状况一次一次地进行调整，在拍卖的三个阶段中体现出来。这种方式显得合理、灵活，财产处置价格更能贴近市场状况，更能如实地反映标的物的可变现价值。
但如果假设该“评估价”为非市场价值，则在评估值中需考虑变现率，而在拍卖阶段考虑的向下调整，也可以理解为变现率，因此变现率重复加以考虑了。评估人员应当重视该问题，因为在评估值中是否包括变现因素,对评估值的影响十分重大。根据以上分析可知，如果考虑了变现率，则评估值也许只有公开市场价值的50%。因此采用非价值类型是不妥当的。
(摘在中国房地产估价师网站）
回复 8楼 sjqiang 的帖子
1、对于市场价值与清算价值类型的区别：我的理解是如果有强制变现因素的话，应当是清算价值类型，反之则为市场价值。价值类型由评估目的所决定，根据文中的评估目的，也应当为清算价值。
2、至于如何确定评估价格，文中提到差异可以解释为市场级次的差，由于级次不同，所以产生了差，但都是市场价。
Powered byST锦化:关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算资产；目录；一、注册资产评估师声……………………………………；目录；一、注册资产评估师声……………………………………；评估师声明；我们郑重声明:；1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是；4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效；5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务；6、注册资产评估师本人及
ST锦化:关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算资产评估报告书 关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算资产评估报告书
葫德恒所评字[2010]第22号
目 录 一、 注册资产评估师声………………………………………………(1)
二、 资产评估报告书摘要…………………………………………(3)
三、 资产评估报告书正…………………………………………………(6) (一)委托方、债务人和委托方以外的其他评估报告使用者……………… (6) (二)评估目的…………………………………………………………………(8) (三)评估对象和评估范围………………...
目 录 一、 注册资产评估师声…………………………………………………(1) 二、 资产评估报告书摘要…………………………………………………(3) 三、 资产评估报告书正文…………………………………………………(6) (一)委托方、债务人和委托方以外的其他评估报告使用者……………(6) (二)评估目的………………………………………………………………(8) (三)评估对象和评估范围…………………………………………………(8) (四)价值类型及其定义……………………………………………………(9) (五)评估基准日……………………………………………………………(9) (六)评估依据………………………………………………………………(9) (七)评估方法………………………………………………………………(11) (八)评估程序实施过程和情况……………………………………………(11) (九)评估假设………………………………………………………………(12) (十)评估结论………………………………………………………………(13) (十一)特别事项说明………………………………………………………(13) (十二)评估报告使用限制说明……………………………………………(16) (十三)评估报告日…………………………………………………………(16) 四、附件
评 估 师 声 明 我们郑重声明: 1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件上成立。 4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。 6、注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。 7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。 10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算 资产评估报告书 葫德恒所评字[2010]第22 号 摘 要 葫芦岛德恒资产评估事务所接受葫芦岛华天实业有限公司破产管理人的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用法定或公允的方法及程序，对债务人葫芦岛华天实业有限公司申报破产清算的资产进行了评估。在葫芦岛华天实业有限公司及有关人员协助下，评估人员对委估资产进行了实地查看与核对，同时进行了必要的市场调研，并在充分考虑快速变现以及我们认为需要实施的其它评估方法及程序，对委估资产在2010 年3 月31 日所表现的清算价值做出公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下:
一、评估目的:为葫芦岛华天实业有限公司破产管理人了解委托评估资产的强制清算价值(以强制拍卖为目的)提供参考依据。
二、评估对象和评估范围:债务人葫芦岛华天实业有限公司在评估基准日2010 年3 月31 日申报破产清算的资产。
三、价值类型及其定义:由于是破产清算评估(以强制拍卖为目的)，故本评估项目采用的价值类型为清算价值。 清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的 价值估计数额。 四、评估基准日:2010 年3 月31 日 五、评估方法:清算价格法 六、评估报告的有效期:2010 年3 月31 日起至2011 年3 月30 日止。
七、评估结论:2010 年3 月31 日的评估价值为人民币31，441.44 万元。 资产评估结果汇总表 评估基准日:2010 年3 月31 日
单位:人民币万元 资产名称
调整后帐面值
增减率 三亿文库包含各类专业文献、中学教育、高等教育、幼儿教育、小学教育、行业资料、应用写作文书、各类资格考试、外语学习资料、12清算评估报告模板等内容。　
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