已签拆迁补偿协议，能反悔吗？律师告诉你：4种协议无效！
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已签拆迁补偿协议，能反悔吗？律师告诉你：4种协议无效！
文｜黄克琼，盛廷征地拆迁律师，授权发布，转载请注明原始来源和作者很多时候，我们拆迁户签订了安置补偿协议后，觉得补偿少了，受骗了，后悔了，该怎么办呢?事实上，签订了安置补偿协议，并不意味着完全无力回天。没有法定的可撤销和无效事由，确实不能随意反悔。但是，如果属于以下四种无效协议，后悔还来得及。▌非法定拆迁主体签订的协议，无效由于旧城改造，孙佑所住小区将要拆迁。当时觉得补偿条件不错，孙佑欣然签订安置补偿协议。但是，很快他就发现，隔壁邻居与他同样户型的房子，每平方米竟然比他家多出了2000元的补偿。孙佑非常后悔，多次找到旧城改造指挥部，想要获得与邻居一样的补偿款，均被拒绝。几经折腾，心里总是气愤难平，又十分担心房子被强拆，孙拓迅速委托了律师。律师向政府部门申请此次拆迁的房屋征收信息，发现这个旧城改造指挥部仅由几个政府工作人员临时挂牌成立，并未以政府名义进行拆迁、签订合同，非法定拆迁主体，属无效合同。后经过调解，孙佑获得和邻居一样高的补偿款。除了查看对方是否是法定拆迁主体，还要注意已方主体是否存在可撤销协议的情形。比如，未成年人、限制行为能力人签订的协议，可追认协议无效。夫妻共有房屋，只有一方签订的拆迁补偿协议无效。宅基地证或房产证是父母的名字，但是子女签订了补偿协议。这时，子女必须向征收方出具父母的授权委托书，否则签订的补偿协议无效。▌没有批文的安置补偿协议，大多数无效我国对土地征收有严格的法律制度，必须经过国务院或省级人民政府批准才可以征收农民的集体土地。严格来说，没有征地批文的协议，大多数都是无效协议。赵拓是武汉市花山镇的农民，农耕之余在市区打工，一家四口过着衣食无忧的生活。后来，当地大规模征地拆迁，其他村民都在安置补偿协议上签了字。迫于情势，赵拓也在协议上签了字，并领取了一部分补偿款。但是，不久之后，赵拓就感觉到，失去房屋和耕地，基本生活仿佛失去了屏障。单靠打工的不固定收入，缺乏生存安全感。赵拓委托了律师，律师在调查中发现，在赵拓签订安置补偿协议时，当地征地拆迁部门并未取得征地批文，他们签订的安置补偿协议不具有法律效力。通过各方和解，赵拓拿到了理想的补偿款。▌存在重大误解、显失公平的协议，可变更或撤销在签订安置补偿协议的过程中，存在重大误解、显失公平的情形，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同的情形，受损害方有权请求变更或者撤销合同。在现实中，明知采用欺诈、胁迫等手段签订的协议不合法。但在维权过程中，被拆迁人经常会因为举证困难陷入被动，多数案件都存在败诉风险。尤其是逼签，往往非常隐蔽，没有第三方在场。所以，签订协议时，建议有三个以上见证人在场，尽量选择在自己的家中，或者公共场所，避免单独去宾馆、车上等相对密闭的地方。签订协议时一定要注意收集保存相应的证据，如录音、录像。一旦发生此类事件，应当及时报警，做好询问笔录，向警方详细描述事发经过，以便保存证据。特别需要注意的是，撤销权应当在享有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。▌房屋估价不合理的协议，可变更或撤销几个月前，范祈迫于各种压力，与拆迁方签订了房屋货币补偿协议。协议约定，由拆迁方向范祈支付500万元拆迁补偿款，范祈搬迁并交出旧房。但是，后来，范祈委托房地产评估机构重新评估，房屋估价竟达1200万元。范祈向法院提起诉讼，法院判定，之前协议里的房屋补偿显失公平，将补偿变更为1000万元。小心驶得万年船。我们不能心存侥幸，将希望全部放在后期救济上面。毕竟，安置补偿协议属于合同性质，一旦签字盖章就发生效力，后期救济存在着很大风险。在前期签订协议时，我们就应该时刻保持谨慎，衡量周全，避免出现找后悔药的情况发生。2017最值得关注的法律公号
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拆迁协议已经签订了,事后反悔了,如果据不交出钥匙的话拆迁办能拆我的房子吗?
拆迁协议已经签订了,但是事后发现被拆迁欺骗了,现在想反悔,如果我据不交出房子钥匙的话拆迁办能拆我的房子吗?
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拆迁补偿安置协议是被拆迁人与房屋承租人、拆迁人为明白房屋拆迁补偿安置中的权益义务关系而订立的协议,是商定拆迁当事人之间民事权益义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。
如何签订拆迁安置补偿协议?注意事项有哪些
建议搜集被骗证据通过法律途径解决,至于钥匙问题不能构成威胁
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违法信息举报邮箱：在上海买未满三年的动迁房。签订的买卖合同有法律效力吗推荐回答：1首先类房屋虽迁安置所该房屋产权明确并且房屋所权完整没任何律、行政性规类房屋转让、租强制性限制于具完全产权财产产权享《物权》赋予占、使用、收益、处权利任何能加干涉《合同》第五十二条列情形合同效：（）欺诈、胁迫手段订立合同损害家利益；（二）恶意串通损害家、集体或者第三利益；（三）合形式掩盖非目；（四）损害社公共利益；（五）违反律、行政规强制性规定前四项规定般讲引起家担家担第五项规定海市满三能转让、租规定否属于行政规强制性规定针问题做：首先由海市房资源局制订《海市配套商品房低价普通商品房管理试行办》否属于行政规《华民共立》第五十六条务院根据宪律制定行政规该条款明确行政规制定主体务院所该试行办属于行政规；其该试行办规定能转让其实规定能办理物权产权变更登记没否认债权意义合同效力所并影响房屋买卖合同效力综所述买卖双签订房屋买卖合同合效2迁安置房屋毕竟要满三才能户间跨度比较购买类房屋风险与购买普通房屋相比些购买类房屋要注意防范些面律风险：（）购房产权证没办房屋要注意核实迁安置协议要求迁安置协议拆迁同住签字迁安置协议签字能拆迁定同住拆迁安置房屋共所购买房产证没房屋定要求同住买卖合同签字（二）房屋买卖合同内容关键约定要尽量详细付款式、交房、交易户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面特别违约条款设定要做既要合要能制约违约违约金约定高律予保护约定低能制约所违约条款设置定要重视宅基地转让如何规定?推荐回答：宅基地转让条件和除外条件，以及宅基地转让的合同无效的情况有哪些?对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿，详细内容请阅读下文。宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。2、农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。3、近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升。造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。买卖双方签订购买二手房合同中未约定交房日期，余款付清后，卖方不搬迁怎么办？推荐回答：般情况尾款应该买卖双水电气等相关手续交接完交钥匙候才能付且手已经拿房产证先卖家协商行通律途径拆迁后的回迁房实际面积比拆迁补偿合同约定面积大，怎么办？急！！！大侠们路过帮帮我。。。推荐回答：拆迁人要是按补偿基价和房屋重置成新价补偿给你多不了. 按此标准所作的补偿，实际上是房屋的残存价值，而不是房地产的市场价值，远不足以购买商品房.按照北京市住房和城乡建设委员会规定 实行货币补偿的，拆迁货币补偿价格由房地产价格评估机构.根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估补偿.你购买商品房后还会有不少的余粮.现在的政府和开发商都是以最低的价格补偿被拆迁人.它们不按市场交易价格评估补偿.北京市住房和城乡建设委员今年6月份有个通知拆迁实行货币补偿的，拆迁货币补偿价格由房地产价格评估机构.根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定.官商勾结不坑你坑谁.和它们斗争.争取自己的利益.拆迁户 钉子户 要拆迁 和关心拆迁的往下看.古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：一、如意心理 这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。二、恐惧心理 当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。三、消极心理 有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。四、横缠心理 当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。一、钉子户的分类：1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏。二、产生钉子户的原因：钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。三、钉子户的目的：要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。四、钉子户的条件：其一：吃透各种法律法规 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。五、钉子户的手段：要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上****、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。大量的案件证明：1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把），2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握……记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的象36计中的“围魏救赵”。六、钉子户的措施：1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。2撤：面对官府和暴力机关、医院120－殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期不远了。3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！4 访：一去上级机关或者直接北京去上****。 二找人大代表， 人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上****材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询， 在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。七 钉子户的步骤：（关键哦）要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。当一个人可以给你一种感动，让你想和他手牵手走一辈子的路，那就该坚定的抓紧这只手！第1阶段 公告阶段当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。第2阶段 商谈、协议阶段房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，（3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~；要沉住气~，让他们急~！！！！！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签.第3阶段 听证调解、行政裁决阶段1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发〔2004〕46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如：1、上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题.2、嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!3、抓住要害：“公开”“公平”“公正”********一招致敌。例如，评估单位没有选择、评估结果没有公示 、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用.............等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有.............等等）。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱！！！！！不要钱只要房子的人家，要求同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。--其中奥妙自己体会。能挺到第3阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑；要有强迁也一起的信念！！！！此阶段对策要点是老生常谈 ；对天鸣冤 ！第4阶段 执行、行政救济阶段1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人（拆迁人）在作出裁决后也对裁决不服进行起诉（房屋拆迁管理部门），恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》，当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂，按《土地管理法》规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土地使用合同书，这就好比一女不能嫁两夫。同时《拆迁条例》规定具有拆迁人资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面国土局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书，所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地使用证给开发商，国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则；假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局就违反《拆迁条例》。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性！不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的！（难啊）2、君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。3、以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上****路了，保管好所有的房屋证件及对方所有违规违法证据（看了这么多，相信你会找到好多证据...............）记住！要有信心、决心和恒心。胜利终会属于你!!!!!!此阶段对策要点是全家动员，老弱病残齐上阵。后记 本人从事拆迁工作多年，深知动迁工作其中奥妙， 本文目的：为完善我国现行的拆迁方面的法律法规做贡献。毕竟，对中国来说，只有真正依法拆迁了，钉子户自然就少了，这也是本文的初衷和目的，也只有这样才能真正代表最广大人民群众的利益。其中引用了不少网友观点，限于知识水平，有些想法难免天真，对法律、法规的认识难免有误。尽请指正！涂鸦之作，仅着饭后笑料声明：1．本人是文盲，以上内容文字均不认识，也看不懂是什么意思.2．此事与本人一点关系都没有，只是本着“看贴（虽然看不懂）回贴，利人利己的中华民族优秀传统美德”，顺便赚5个工分3. 本人在此留言均为网络上复制，并不代表本人同意、支持或者反对以上观点。4. 如本人留言违反国家有关法律，请网络管理员及时删除本人跟贴。5. 因删贴不及时所产生的任何法律（包括宪法，民法，刑法，书法，公检法，基本法，劳动法，婚姻法，输入法，没办法，国际法，今日说法，吸星大法，与台湾关系法及文中涉及或可能涉及以及未涉及之法，各地治安管理条例）纠纷或责任本人概不负责。6. 本人谢绝任何跨村、跨乡、跨县、跨市、跨省、跨国、跨地球、跨银河系追捕行为，如有需要请直接联系楼主、原作者以及网络管理员或法人代表。7. 此声明最终解释权归本人所有。拆迁安置房（不是商品房）对面积出现误差的处理是怎样?推荐回答：家:今高兴家共同习商品房买卖合同纠纷若干律问题.商品房买卖程,现许纠纷,,高民院于2003台关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题解释.今,我围绕解释,结合实践具体案例,争取买发商双角度,详细家讲解,期避免类纠纷现.. 商品房买卖合同.1.定义:指房产发企业尚未建或者已竣工房屋向社销售并转移房屋所权于买受,买受支付价款合同.2.特征:（1）卖定性,特定性:商品房卖能具资质房产发商.单位,村委卖房屋均商品房.（2）房屋商品性:商品房进入商品流通领域获取利润发建设房屋.经济适用房,房改房,私房屋虽房产市场交易,市交易要受家相关政策限制.（3）售行社化,公化:商品房向社特定售房屋.发商建设经济适用房则受政府各面调控,向社公售.3.商品房买卖合同同于房屋委建合同;商品房预售合同同于期货交易合同,同于商品房交易预约合同（认购书）4.赵律师认,买房角度,能请名陪购律师,签订合同前定要查验发商相关证件,:营业执照,建设土规划许证,建设工程规划许证,施工许证,商品房预售许证等:定要认真审查商品房认购书及商品房买卖合同相关条款,要求发商增加或减少相关条款,避免能存买利律风险.5.赵律师认,发商角度,能利用律规定格式合同,建设部,家工商局发布 商品房买卖合同示范文本（GF—）.二.商品房认购书.1.商品房买卖认购,订购,预订等协议指商品房买卖合同双事签署预售或买卖房屋前所签订文书,双交易房屋关事宜初步确认.内容般包括:双事基本情况,房屋基本情况,签署式合同限约定等.性质商品房买卖预约合同,非式买卖合同.发商取预售许证前买房所签定预约合同.2.认购书具备商品房销售管理办第16条规定商品房买卖合同主要内容,并且发商已经按照约定收受购房款,该协议应认定式商品房买卖合同.商品房销售管理办第16条规定:商品房买卖合同应明确内容:（1）事名称或者姓名住所,（2）商品房基本状况,（3）商品房销售式,（4）商品房价款确定式及总价款,付款式,付款间,（5）交付使用条件及期,（6）装饰,设备标准承诺,（7）供水,供电,供热,燃气,通讯,道路,绿化等配套基础设施公共设施交付承诺关权益,责任,（8）公共配套建筑产权归属,（9）面积差异处理式,（10）办理产权登记关事宜,（11）解决争议式,（12）违约责任,（13）双约定其事项.认购书具备述主要条款,则应认定本约,非预约.发商已经收取部购房款,用全部收受,即认定式商品房买卖合同.3.认购书般都约定定金作订立商品房买卖合同担保,事原未能订立商品房买卖合同,应按照担保关于定金规定处理,即买原未能订立买卖合同,定金用返,卖原未能订立买卖合同,已交付定金卖要双倍返买.归责于事双事由,导致商品房买卖合同未能订立,卖应定金返买受.合同订金,押金等能认定定金,写明买受违约退,卖违约双倍返,则应认定定金.4.赵律师认,作买房发商定要注意双所签订合同预约合同买卖合同,区两者标准合同条款否具备销售管理办第16条规定主要条款.双要注意认购书约定定金订金,押金,区标准字眼及否适用定金罚则.三.商品房预售合同.1.商品房预售条件:城市房产管理第44条规定商品房预售必须具备4条件:（1）已交付全部土使用权让金,（2）持建设工程规划许证施工许证,（3）按提供预售商品房计算,投入发建设奖金达工程建设总投资25%,并已确定施工进度竣工交付期.（4）已办理预售登记,取商品房预售许证明.应注意,发商否具备四条件商品房预售合同否效依据.行政部门否发商颁发预售许证条件.能发商具备四项条件,认定所签订商品房预售合同效,要发商取商品房预售许证,其所签订商品房买卖合同效.民院应发商否具备四条件进行实质审查,要查明发商预售许证即认定合同效.2.发商未取商品房预售许证明,与买房订立商品房预售合同,应认定效.合同效给买房造损失,应由发商承担.3.起诉前发商取商品房预售许证明,认定商品房预售合同效.4.商品房未按照律,行政规规定办理登记备案手续,能请求确认合同效.双约定办理登记备案手续预售合同效条件,其约定,事已经履行主要义务,接受除外.比买已经交付订金,发商已经接受,则应认定双合同已经效.5赵律师认,作买房应签订买卖合同定要审查发商否具备预售许证,其没则能签订合同,否则签订合同受律保护.买房定要要求发商预售合同进行备案,按照物权规定叫预6.赵律师认,.作发商定要具备预售许证条件才能外销售房屋,否则构买房欺诈,要承担已交房款双倍返责任.四.销售广告性质.1.般说,商品房销售广告宣传资料要约邀请,要约,更合同条款.2.发商商品房工发规划范围内房屋及相关设施所作说明允诺具体确定,并商品房买卖合同订立及房屋价格确定重影响,应视要约.该说明允诺即使未载入商品房买卖合同,应视合同内容,事违反,应承担违约责任.商品房及基础设施包括供暖,供电,供水,区景观,区内道路,停车场等等.3.赵律师认,作买房应保留发商销售广告宣传资料,便商品房交付符合其宣传资料广告,作证据向发商主张违约责任.4.赵律师认,作发商能作虚假宣传,其宣传广告定要注意用语,房屋及公共配套设施确切,明白说明,定要履行,否则要承担相应违约责任.要注意,发商政府批准建设规划施工案,能擅自改变规划设计,即使报经行政主管部门批准改变,构违约,应承担违约责任.于销售广告商业吹嘘及商品房规划范围外环境公益设施进行虚假宣传,未订入合同,则应视合同内容.应承担定缔约失责任.理想居所,置业首选旺,升值潜力限量等.五.合同登记备案效力.1.我城市房产管理第44条第2款规定,商品房预售应按照家关规定预售合同报县级民政府房产管理部门土管理部门登记备案.种行政管理规,并非合同效与否标准.商品房买卖合同事预售合同未按律,行政规规定办理登记备案手续由,请求确认合同效,予支持.2.事合同约定办理登记备案手续商品房预售合同效条件,约定效,应其约定.律充尊重事意思自治已经履行主要义务已经接受除外比双约定合同备案登记效买已经向发商交纳部房款虽没办理合同登记备案手续预售合同已经效〈〈合同〉〉第36条规定致3．赵律师认于买房说预售合同登记备案手续非重要《物权》称预告登记首先预告登记预购物权保障第三能再善意第三名义购该房其预告登记预购抗商品房建设施工承包单位该工程折价或指拍卖价款优先受偿权〈〈合同〉〉第286条规定发包逾期支付工程款承包该项工程具优先受偿权根据高民院相关司解释规定消费者交付商品房全部或者部款项承包该商品房享工程款优先受偿权抗买受买房委托律师查询发商否办理相关预售合同登记备案手续4．赵律师认于发商说尽快预购办理登记备案手续非重要预售自利益阻止条件形应视条件已比合同约定办理登记备案手续合同效条件由于商品房附近新修高速公路导致房价狂涨发商见状直拖着办理预售登记备案手续实际想阻止条件种情况应认定所附条件已发商要承担相应违约责任六．拆迁补偿安置协议优先权1．拆迁与拆迁按照所权调换形式订立拆迁补偿安置协议房屋尚未交付并转移所权给拆迁前拆迁安置房卖给第三种房二卖情况该安置房所权应归谁呢按照〈〈合同〉〉〈〈物权〉〉规定前两份合同均效合同补偿安置房屋所权应归属于先行办理房屋所权登记手续拆迁或者第三没房屋所权向拆迁主张违约赔偿责任2．事拆迁补偿安置协议仅房屋补偿式安置房屋面积渡期限等般内容进行约定且安置用房位置用途作明确特别约定情况该房屋具特定性属于特种债权具特种债权优先权债权物权化即使第三办理房屋所权转移登记手续拆迁基于特种债权物权优先性请求撤销登记优先取该拆迁安置房屋第三物权变登记抗拆迁物请求权第三依拆迁合同向拆迁主张违约赔偿责任3．赵律师认于买房说签定拆迁安置补偿置换协议定要求拆迁于安置房面积位置用途等作明确约定确保能取安置房所权4．赵律师认于拆迁说房二卖免引起违约赔偿七．违约欺诈惩罚性赔偿1．商品房买卖合同订立卖未告知买受该房屋抵押或卖给第三导致商品房买卖合同目能实现取房屋买受请求解除合同返已付房款及利息赔偿损失并请求卖承担超已付购房款倍赔偿责任高民院〈〈关于适用〈担保〉若干问题解释〉〉第47条规定依获准尚未建造或者建造房屋或者其建筑物抵押事办理抵押物登记民院认定抵押效说发商期房或现房进行抵押要房屋所权没转移给买受前依办理抵押登记手续认定抵押合同效立抵押权优先于债权买房能抗抵押权能请求免除设定于房屋抵押负担能请求违约赔偿解除合同买受请求发商已付房款倍惩罚性赔偿发商房二卖情况房屋所权归属于先办理所权登记买受都没办理所权登记房屋判归先交付买受都没登记或交付则应判归先订立合同买受2．卖订立商品房买卖合同故意隐瞒没取预售许证明事实或者提供虚假商品房预售许证明或故意隐瞒所售房屋已经抵押或卖给第三或者拆迁安置房屋事实导致合同效或者撤销解除买受请求返已付房款及利息赔偿损失并请求卖承担超已付购房款倍赔偿责任3．赵律师认于买房说旦知发商买卖合同订立前房数卖或抵押行或没取预售许证情况卖房屋向发商主张违约或欺诈惩罚性赔偿能证明发商与第三恶意串通主张其另行订立买卖合同效取房屋所权4．赵律师认于发商说述违约或欺诈行否则面临惩罚性赔偿八．房屋转移占及风险转移1．房屋转移占视房屋交付使用事另约定除外2．房屋毁损灭失风险交付使用前由卖承担交付使用由买受承担买受接卖书面交房通知理由拒绝接收房屋毁损灭失风险自书面交房通知确定交付使用起由买受承担律另规定或者事另约定除外产般说所权变更登记起发风险转移本条作另外规定房屋交付使用起风险发转移比房屋交付使用第二发火灾造房屋损失损失应由买受承担买房能发商没办理所权转移登记主张房屋损失由发商自行承担3．赵律师认于买房说房屋转移占要妥善管理房屋发风险应由自承担责任4．赵律师认于发商说要保管房屋交付通知书明确风险发责任九．房屋质量纠纷.1.商品房主体结构质量合格能交付使用,或交付使用经校验确属合格,买房请求解除合同赔偿损失. 房屋主体结构包括基主体结构两部.建筑规定,建筑物合理使用寿命内,必须确保基基础工程主体结构质量.民用建筑设计通则（试行）规定民用建筑主体结构建筑耐久限四级.发争议,由原设计部门或相关技术部门确定建筑物使用限.2.房屋质量问题严重影响居住使用,买房能请求解除合同赔偿损失.保修期内,发商应承担修复责任.发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复,买房自行或委托修复.修复费用及修复期间造其损失由发商承担.3.赵律师认,于买房说,接收房屋定要查验发商提交工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书,并交付房屋进行验收.发现严重质量问题,解除合同并要求赔偿损失.般质量问题,应及保修期内向发商提,发商拒绝或拖延修复,应保留相关证据.自行或委托修复,向发商索赔修复费用.4.赵律师认,于发商说,交付房屋应向买房提交工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书.保修期内发现质量问题,应及业主进行修复,免给业主造更经济损失.十.房屋面积纠纷.1.交付房屋建筑面积与合同约定面积符,按合同约定处理.2.合同没约定,面积误差比绝值3%内,按照合同约定价格据实结算,买房能要求解除合同.3.面积误差比超3%,买房要求解除合同,赔偿损失,返已付购房款及利息,应予支持.买房要求解除合同,房屋面积于合同约定面积,面积误差比3%内部房价款由买房按照约定价格补足,面积误差比超3%部房款由发商承担,所权归买房.房屋实际面积于合同约定面积,面积误差比3%内部房款及利息由发商返买房,面积误差比超3%部房款由发商双倍返买房.另外,公摊面积现误差,同适用规则.4.赵律师认,于买房说,应买房合同明确约定交付面积现误差解决办,及计算面积依据.般实务约定测绘机构具测绘表作计算交付商品房面积依据.房产行政主管部门应根据测绘机构测定并经发商业主共同认定建筑面积核发商品房屋所权证.测绘机构测绘误差超家规定允许技术误差范围,造发商或买房损失,应承担赔偿责任.买房测绘单位提供测绘异议,能委托家认定房产测绘鉴定机构鉴定.诉讼或仲裁阶段,申请院或仲裁机构委托鉴定.5.赵律师认,于发商说,建筑施工建筑承包施工合同要相关面积误差约定,免由自单承担赔偿责任.另外,经规划部门批准规划变更,设计单位同意设计变更导致商品房结构,面积等发变化,发商应变更确立起10内书面通知买房,买房权15内作否退房书面答复.未作答复,视接受变更引起价款变化.发商未履行通知义务,应承担违约责任.由引起面积差异处理原则,适用本规定,应由双重新签定补充合同.十.商品房买卖合同解除权行使期限.1.发商迟延交付房屋或买房迟延支付房款,经催告违约事三月合理期限内仍履行,另事享合同解除权.2.事享解除权定期限内行使,丧失解除合同权利.律或事没约定解除权行使期限,违约事权催告享解除权合理期限内行使解除权,享解除权收催告应尽早通知否解除合同,三月合理期限内通知违约,超三月通知违约,则丧失解除权.违约没催告,守约应享合同解除权内（除斥期间）行使解除权,否则丧失解除权.虽除斥期间,要事解除权行使解除权期间内进行催告,解除权消灭期限应顺延三月.3.赵律师认,于买房说,发商迟延交付房屋,要保留催告发商通知手续,三月内发商仍交付房屋,享解除合同权利.要解除合同,定要享解除权内行使解除权,否则丧失解除权.4.赵律师认,于发商说,买房迟延付款,要保留催告买房通知手续.三月内买房仍交款,发商享解除合同权利.要解除合同,定要享解除权内行使,否则丧失解除权.十二.违约金调整及确定.1.合同约定违约金高,事请求减少,应违约金超造损失30%标准减少.合同约定违约金低,事请求增加,应违约造损失确定违约金数额.合同既约定违约金约定罚款,逾期罚款应认定逾期违约金.高民院发[1996]2号第42条规定,合同约定违约金罚款,或约定罚款,要其金额超未履行部总额,罚款视违约金处理.2.合同没约定违约金数额或损失计算,逾期付款,按照未付购房款总额,参照民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算.逾期交付使用房屋,按照逾期交付使用房屋期间关主管部门公布或资格房产评估机构评定同段同类房屋租金标准确定.3.赵律师认,于买房说,订立买房合同,定要注意违约责任条款,注意违约金否合,高或低,否等.发商逾期交房,按合同约定或定标准起诉发商承担违约责任.4.赵律师认,于发商说,拟定合同要约定合理违约金标准.买房逾期付款,按约定或定标准向买房主张逾期贷款利息,般按每万三利率.十三.发商迟延或办理房屋权属证书责任.1.由于卖原,买房合同约定期限内,或期房交付起90内,或现房订立买卖合同起90内未取房屋权属证书,发商应承担违约责任.合同没约定违约责任,按已付房款总额,参照民银行规定金融机构计收使逾期贷款利息标准计算.2.由于发商原,合同约定或定期限届满,导致业主办理房产证,买房起诉要求解除合同,赔偿损失.由于发商原,向主管部门提交完备证明文件,土使用权证明,建设工程规划许证,综合验收合格证明,房屋建筑测绘报告,房屋户平面图等,致使办理房产登记,买房起诉解除合同. 3.赵律师认,于买房说,由于发商原未约定或定期限内办理房产证,按每万三利率向发商主张违约金,期限发商应办理房产证计算起诉.买房能规定间内取房产证原比较复杂,能原,发商土使用手续合,发商未支付全部土使用权让金,发商违章建房,发商能向主管部门提供规定相关资料,没抵押权注销,没代收公共物业维修基金缴等.现实类案件经发,笔者曾代理类案件,事终达调解.至于诉讼效,般讲自知道或应知道自合权益受侵害起两内行使,类案件由于发商直处于持续违约状态,发商般明确表明业主办理房产证,,要发商没明确表明办理房产证,诉讼效谈起.,实践,入住五六仍未办理房产证,仍向发商主张违约赔偿.选择起诉解除合同.4.赵律师认,于发商说,业主办理房产证程,定要履行通知业主义务.要注意保留证据,证明曾经通知业主办理房产证,免别没通知没约定或定期间内业主办理房产证.十四.商品房包销合同纠纷.1.概念:发商包销约定发商其发建设房屋交由包销发商名义销售,包销期满未销售房屋,由包销按照合同约定包销价格购买,另约定除外.认定发商包销间包销合同立,即使双合同没约定包销尚未销售房屋何处理,或约定明,仍应由包销购入全部未销售房屋.我律行政规包销没明确规定情况,能包销具备房产经营资格由认定包销合同效.2.发商自行销售已经约定由包销包销房屋,包销起诉发商要求其赔偿损失.双另约定除外.3.赵律师认,于发商说,要订立包销合同,并严格守约.4.赵律师认,于包销说,要订立包销合同.发现发商违约销售房屋致自受损,向发商主张自损失.损失参照包销已售房屋平均价格市场同等房屋销售价格差价.十五商品房按揭合同纠纷1．按揭贷款合同指买房与发商订立商品房买卖合同外,由发商,银行,买房三共同订立商品房按揭贷款合同,由买房首付部房款给发商,由银行性剩余房款贷款给买房直接交付给买房贷款打入发商银行帐户买房商品房买卖合同让与担保给银行房屋交付前由发商予保证发商商品房交付给买房发商买房商品房抵押给银行由买房期付款给银行直至付清银行本息止买房能清偿期本息银行抵押房产优先受偿2．商品房买卖合同约定买房担保贷款式付款由于事原未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同能继续履行双事都请求解除合同赔偿损失归责于事双事由未能订立担保合同事请求解除合同发商应已收受购房款及利息退给买房3．商品房买卖合同确认效或撤销解除使担保贷款合同目实现事请求解除按揭贷款合同按揭贷款合同解除银行前收取部贷款利息扣除合理贷款利息应退给买房发商合同解除应收受购房贷款退给银行收受购房款本金及利息退给买房4．赵律师认于买房说订立按揭贷款要注意款期限款本息违约责任看自否能承担起月供旦现起月供情况面临银行起诉银行权利拍卖所抵押房产买房仅房屋所权面临高额违约金5．赵律师认于发商说交付商品房应尽快督促买房保证转房屋抵押尽快免除自担保责任6．赵律师认于银行说旦发现买房现约定买房连续几月偿贷款本息情况要及履行告知义务并尽快买房协商欠款补足仍效则尽快起诉行使合同解除权免丧失自合同解除权今家讲谢谢最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》推荐回答：你好：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自日起施行。最高人民法院日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。怎样签订二手房三方协议推荐回答：正规的二手房中介公司都有经房管局备案后的三方协议，都是格式条款，认真阅读看清约定后，注意以下风险：1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。5、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。7、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。8、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。9、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。10、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。跪求拆迁安置房买卖合同范本推荐回答：拆迁安置房买卖合同合同双方当事人：出卖人(甲方)：______________________ (以下简称甲方)身份证号码：(房屋共有产权人)_______身份证号码：(房屋共有产权人)_______身份证号码：(房屋共有产权人)_______身份证号码：以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。买受人(乙方)：______________________ (以下简称乙方)身份证号码：根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况：甲方房屋座落在________________________________，位于第____层，共______(套)(间)，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______。并附带_________一间，位于___________________，面积为______平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条、房屋内部设施设备：包括__________________________________________。第三条、本合同中所述房屋为_____________________，是________________________的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易价格：成交价格为：人民币___________元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。第五条、付款时间与办法：甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在_2010_年____月___日将首付款(定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币_壹_拾_壹_万元整于_2010_年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(_2010_年____月___日)付给甲方。第六条、房屋交付：甲方应在交房当日(_2010_年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。第七条、户口迁出：甲方应在房屋交付(_2010_年____月___日)前将本合同所述房屋中的全部户口迁出。第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过_叁拾_天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日(遇法定节假日顺延)，甲方按乙方已支付房价款金额的_壹_%(大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行;逾期超过_陆拾_天(大写数字)，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第____种约定，追究甲方的违约责任。1. 甲方按乙方累计已付款的_贰拾_%(大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同第六条约定的实际交付之日起_玖拾_天内交付房屋。2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按_壹拾%_利率付给利息。3. _________________________________________。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担(是否要注明损失的范围?)。甲方如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金贰仟元整，并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。第九条、关于产权登记的约定：本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下第____种约定进行。1、在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记过户手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失。2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手续后，延缓办理房屋产权证，土地证及其过户手续。但如乙方有办理房屋产权证，土地证及其过户手续的需要，向甲方提出书面要求，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等)，并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记手续，不得用任何方式拒绝阻挠。如因甲方的过失造成乙方不能在乙方向甲方提出书面要求起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失3、因本房建房售房单位及甲方原因，此房房屋产权证，土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方。但在办理此房房屋产权证，土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，并在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内交与乙方，所需费用，由______承担。如因甲方原因不能将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证及其过户手续，所须费用由____________承担。如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内取得姓名标注为乙方______(姓名)的房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%赔偿乙方损失乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠。在办理房屋产权证，土地证及其过户手续时，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等)，不得用任何方式拒绝阻挠。第十条、违约责任条款：1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过_叁拾_天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元。5、当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。6、当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。第十一条、双方约定的其他事项：本合同附件如下：《房屋实际所有人确认书》《首付款(定金)收条确认书》《房屋内财产一并转让清单、确认书》第十二条、本合同主体1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。2、乙方是________________________________，代表人是____________。3、鉴于_________系未成年人，_________、_________系其法定监护人，_________、_________承诺其有权出售该房屋并全权代理_________签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关责任由_________、_________自行承担。(注：本条适用于甲方安置户中有未成年人时使用。)第十三条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(_2010_年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。第十四条、本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,见证方(中间人)____________一份，留存备查。第十五条、本合同发生争议的解决方式：双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下方式解决纠纷。1. 提交______仲裁委员会仲裁。2. 任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方，见证方三方共同协商解决，与本合同同具法律效力。甲方(签章)： 乙方(签章)：身份证号码： 身份证号码：电 话： 电 话：甲方(签章)： 乙方(签章)：身份证号码： 身份证号码：电 话： 电 话：甲方(签章)： 乙方(签章)：身份证号码： 身份证号码：电 话： 电 话：2010年 月 日 2010年 月 日见证方(中间人)：_______身份证号码：日期：2010年___月___日见证方(中间人)：_______身份证号码：日期：2010年___月___日附件1：房屋实际所有人确认书现因房屋买卖需要特确定以下事实：为房屋的实际所有人， 为其实际共同所有人。该房原房产所有人为 ，现实际所有人确认从其处所购房产无任何权利和效力瑕疵，该转让行为为双方自由意志的体现。本次买卖房价为一口价，以后不得以市价溢涨等理由拒绝该合同交易，实际所有人放弃以后溢涨房价的主张权利。实际所有人及其共有人有权处分该房产及其内部设施，实际所有人与原权利人的纠纷不得损害购买人的利益。实际所有人不得以合同的无效来对抗购买人，购买人享有房产上市交易时的优先购买权，除非购买人书面放弃该权利并通知实际所有人，该优先购买权可以对抗任何善意第三人。其他：原房产人：实际所有人：购买人：见证人：时间：2010年 月 日附件2：首付款(定金)收条确认书今收到购买人 用于购买 的首付款(定金) 元，大写 。符合合同的约定，并确认收悉。收条人：2010年 月 日附件3：房屋内财产一并转让清单、确认书1、本确认书为合同的不可分割的组成部分。2、本确认书经双方签字确认后同主合同一并生效。3、清单疏于确定的但在实际所有人迁出后仍保留在屋内的财物归购买者所有。清单列表：家电类：家具、厨卫类：装饰件类：其他物件类：确认签字处：确认签字处：时间：2010年 月 日第二个版本：安置房买卖合同合同双方当事人： 出卖人(甲方)：_______________(以下简称甲方)身份证号码：__________________________(房屋共有产权人)身份证号码___________________________(房屋共有产权人)身份证号码___________________________ (房屋共有产权人)身份证号___________________________以上______人是本合同中所述房屋的共有产权人。买受人(乙方)：_______________(以下简称乙方)身份证号码：___________________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况： 甲方房屋座落在__________________________________，位于第____层，共______(套)(间)，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______。并附带_________一间，位于___________________，面积为______平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条、房屋内部设施设备： 包括__________________________________________。第三条、本合同中所述房屋为_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易价格： 成交价格为：人民币___________元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在_2007_年____月___日将首付款(定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币_壹_拾_壹_万元整于2007年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(2007年____月___日)付给甲方。第六条、房屋交付： 甲方应在交房当日(2007年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方，(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。第七条、户口迁出： 甲方应在房屋交付(2007年____月___日)前将本合同所述房屋中的全部户口迁出。第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任： 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过30天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日(遇法定节假日顺延)，甲方按乙方已支付房价款金额的__%(大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行;逾期超过60天(大写数字)，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第____种约定，追究甲方的违约责任。1. 甲方按乙方累计已付款的_贰拾_%(大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同第六条约定的实际交付之日起_90_天内交付房屋。2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按_10%_利率付给利息。3. _________________________________________。 如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担(是否要注明损失的范围?)。 甲方如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金贰仟元整，并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。第九条、关于产权登记的约定： 本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下第____种约定进行。1.在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记过户手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失。2.乙方自愿在收到甲方的房屋及其手续后，延缓办理房屋产权证，土地证及其过户手续。但如乙方有办理房屋产权证，土地证及其过户手续的需要，向甲方提出书面要求，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等)，并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记手续，不得用任何方式拒绝阻挠。如因甲方的过失造成乙方不能在乙方向甲方提出书面要求起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失3.因本房建房售房单位及甲方原因，此房房屋产权证，土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方。但在办理此房房屋产权证，土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，并在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内交与乙方，所需费用，由______承担。 如因甲方原因不能将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证及其过户手续，所须费用由____________承担。 如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内取得姓名标注为乙方______(姓名)的房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%赔偿乙方损失 乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租，甲方不得以任何方法方式阻挠。在办理房屋产权证，土地证及其过户手续时，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等)，不得用任何方式拒绝阻挠。第十条本合同主体 1.甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。 2.乙方是_____________________，代表人是____________。第十一条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(2007年______月______日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。第十二条本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,见证方(中间人)____________一份，留存备查。第十三条本合同发生争议的解决方式： 双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下方式解决纠纷。 1. 提交______仲裁委员会仲裁。 2. 任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十四条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方，见证方三方共同协商解决，与本合同同具法律效力。第十五条本合同说明： 1. 为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 2. 对本合同文本中空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应当在空格部分打x，以示删除。第十六条双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：________________身份证号码：__________________ _____________________(房屋共有产权人)身份证号码_____________________ __