投资民宿，有哪些拦路虎？（多年从业者血泪总结）
数据显示，2015年，全国旅游行业直接投资超过1万亿元。在业内高星级酒店投资减速的今天，非标酒店尤其是民宿很受市场追捧。民宿投资真的很美吗?民宿投资是否有别于传统酒店投资，要注意什么，有何内在规律?本文就此做些简单分析。
1客源相对单一，季节性更强
民宿更依赖观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人的预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密，因而旅游决策也更慎重、更关注同伴的意见。在酒店选择上，他们不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对住宿的品质要求更高、挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。
在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，发展民宿较易成功。目前，国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等地，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，“飞上枝头变凤凰”。
其中一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性强，大城市周边周末效应也很明显。笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末一房难求，全年出租率过50%已属佼佼者。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价定得很高。
2投资门槛低，易出现供给过剩
民宿投资门槛不高，一二百万元即可，一般不会超过三四百万元，加之合伙投资、众筹等方式进一步降低了进入门槛，好的租赁项目，两三年即可收回投资，确实鼓舞人心。
不过要注意的是，现在是风口，未来或许会成为陷阱。一是短期内供应数量激增。据说大理的民宿将由现在的3000来家增加到上万家，杭州2015年民宿增长率达50%以上。二是项目成本不一样——杭州西湖边300平方米的农民房，前几年租金还是十来万元，现在差不多涨了两三倍。
3单房单方投入大，坪效低
要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、以房间为主且售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半左右，较城市中清水房(指房屋装修程度，即房子刚建好，一点也没装修)租赁的中档商务酒店有明显劣势，后者的投资大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑还高不少，且很难有折扣。较租赁清水房做城市中档商务酒店(如亚朵、汉庭)，单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上(中端商务酒店通常在12-15万元/间，好的民宿则要25-30万元/间)。
从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与中端商务酒店相比，空间利用效率上有一定差距。
前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率不如中端商务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。
4管理难度大，监管困难
因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是“老板娘经济”，也不无道理。投资人直管，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运营人员往往要求是多面手，既出得厅堂、又下得厨房;既知道当地风土人情、善解人意，又能干清扫这类脏活。
但与我国台湾等地区不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。于是乎，爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情消退，尤其是收益达不到预期、管理思路出现分歧时，导致散伙，严重的还对簿公堂。
5受OTA影响大，营销成本高
民宿因为规模小，回旋余地不大，设计创意多有局限，真正优秀、有持久生命力的项目并不多;成功的项目也容易被别家模仿，导致同质化竞争。加之民宿连锁化经营不易，单个项目影响力小，运营人员少，自主营销能力往往很弱，甚至不做营销，等客上门或由OTA送客上门，为此要支付大量佣金，受制情况远较城市商务型酒店严重。个别项目对OTA的依赖度，会达到八九成。
6收入结构单一，缺少非住宿消费
总的来说，民宿的收入结构比较单一，基本以住宿为主，饮食收入较为有限，不少还包含在房价中。不是客人没需求，只是因为风味餐及土特产销售，竞争很激烈。另外，生意不稳定，物资采购与保鲜也有一定困难。
7政策不明确，有待规范
虽然各地政府对民宿投资大多抱支持与鼓励的态度，但相关规范及政策出台却有一定的滞后性，有时也缺少科学性，尤其在规划大配套、公共利益与环境保护、建筑改建许可审查、消防及排污标准、治安及报警设施配置方面，往往缺少明确要求，或虽有要求，但科学性、权威性或合法性不足。因投资人不了解相关政策，有时还面临返工或无法开业的风险。如，乌镇规定木结构房子不能开民宿，10间客房以上的要按酒店建设标准进行报建。相比较而言，杭州的政策则宽松得多。笔者建议尽快制定全国性的民宿规范与条例，合理调整各方利益。
8出租方易违约
近年来这方面的报道不少，尤以云南居多。民宿多以租赁方式经营，民宿投资方的合同相对人多是农民，他们契约意识相对较弱，更注重眼前利益与个体利益。当周边物业租金大涨时，往往置合同于不顾，单方违约，要求涨租。当地相关部门为维稳，往往也会劝说投资人接受或部分接受变更。而投资人只要还有赢利，多数情况下只能委曲求全。这类事情一多，因为热点地区租金增长快，合同执行中矛盾多、违约率高，新租项目谈判时，因对远期租金难于达成共识，出租人往往只愿意签10年甚至5年的合同，这使承租人在合同到期、不能续租或租金不合理增长时，面临极大的收益损失风险。毕竟前期投入不菲，现在一个项目4年能静态收回投资，已属不错了。笔者了解到，在浙江莫干山地区，近来很多项目采用30年租金一次性支付的方式解决上述问题。这种方法或可降低违约率，但前期投入过大，对投资人也很不利。
总之，民宿投资与一般酒店投资一样，也有规律可循。在投资阶段，还是要分析项目位置、租金、景观资源、物业条件、市场环境及未来供求，做好可研分析，明确投资合伙规则及管理预案。不然，看上去很美的民宿投资，也可能只是一个泡沫，随时有破裂的风险。
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大象民宿：起于情怀，尊重商业 11:37:47来源：
近年来,住民宿成为了旅行“住哪里”的新选择。民宿除了凭借“属地文化”“人文情趣”“艺术设计”等各式标签吸引了众多渴望情怀的旅途游客,也吸引了向往“回归自然,感受纯净”的一批体验住客。情怀,有人说情怀是一种不忘初心的追寻。对于民宿来说,情怀是让人看到更多不一样的风景,追寻更多的人文精神,感受不同于平常的生活方式。
在当今中国消费升级的时代背景下,满足各类情怀诉求,已经改变着住宿产业的发展。无论是众多田园耕耘者与政府开发各类乡旅景区,还是开发商、酒店等资本方合力建设的特色旅游小镇,越来越多的民宿依附着行业的热度遍地开花,越来越多的从业者希望分得行业风口的红利。
在被各方热切关注的民宿产业背后,产业里面的从业者却逐渐呈现两个截然不同的发展面貌:一方面,以莫干山为例的早期民宿,依托成熟的市场和运营团队表现出强劲的发展力,即便卖出上千一晚的高价仍供不应求;另一方面,约70%的“小、新、平”民宿房东,却面临着定位失焦、客源不稳、运营乏力的难题,在行业里面举步艰难,越走越窄。
如果分析一下“小、新、平”民宿房东的困境,他们因为片面与局限的理解,以为民宿行业门槛低、易参与,以为仅凭简单装修、后期P图等技巧,就可以“躺着”赚钱了,很显然,真实的情况是格外残忍。大部分的民宿因为缺少专业能力,没有营运,没有推广,客源稀少,入不敷出。就算偶尔有一两个带着情怀的“网红”房东,只想通过设计别出心裁、极富个性的外观来震惊业界,却也疏忽了良好的入住体验,在隔音、床品、卫浴等基本配置不断被诟病,最后只剩下孤单冷清的情怀。
在经受一轮轮的惨败后和一次次的绝望后,这些“小、新、平”民宿房东才明白,那些火得已经连锁化、品牌化的民宿,或者那些偏居一隅、傲然自立的单体民宿,他们之所以如此成功,在情怀的背后,更是严谨的商业逻辑在全力支撑。如通过让专业设计团队打造房间,规划舒适实用的生活配置,实行高效严谨的运营,建立标准的服务体系等来形成民宿不断发展的基石。大部分“小、新、平”民宿房东其实一开始就对民宿的理解偏离了方向,忽视了民宿首先要满足的核心需求,一间虚有其表,空谈情怀,却让住客几日几夜因为糟糕的床品睡不着觉的民宿;一间极富特色,盛满故事,却始终无人问津的民宿,在市场终究是无法屹立不倒的。
毫无疑问,情怀是民宿的起点,但民宿要想发展与壮大,离不开的还是对商业的尊重。关注民宿行业的人,都能发现如今的民宿面临着前期投资大、回报期长,即便热门景区的民宿也需5-8年回报期,同时还面临着耗费大量时间和精力做日常经营,营销推广脱节等各种难题。在这种情况下,一类民宿产业的新的参与者,民宿代营运平台就应运而生了。这类平台主要是为民宿房东提供民宿营运解决方案,而大象民宿通过行业创新的5大体系去解决民宿房东运营中的核心痛点问题,获得了市场上一致的认可。
定位于C2B2C模式的大象民宿,一方面让消费者可以在各类官方平台实现城市民宿的预订,一方面为众多“小、新、平”民宿房东提供从选址开发、设计装修、经营管理、品牌推广、人员培训等的一站式综合服务,其中更在业界首提“入住率保证承诺”计划,从17年6月至今,已经在北京、上海、成都、重庆、厦门、西安、南京等城市吸引了大量的精英房东加入,并以“大象民宿”这一品牌累积营运精品民宿1000+套。大象民宿为这1000+套房重新规划打造了高端景观房、复式度假房、精品公寓房、学区陪伴房等各具特色的城市精品民宿,不断升级着各类住客关于旅游居住的新体验。
近日,大象民宿随着不断的发展,又提出了合伙人计划,无论合伙人有无经验,是想将民宿作为事业,还是作为投资的一部分,大象不仅帮助其实现民宿的梦想,可以获得商业上的收益。大象通过四个定位,“2B+2C+2BC”的经营策略定位,“民宿+旅游+生活”的生态业务圈定位,“装修改造+管理营运+品牌输出”的产业链定位,“自营+托管+平台”的发展路径定位,将用创新的商业模式打造成为估值10亿美金俱乐部的独角兽企业。
文坛巨匠村上春树曾经写过一本书,书名叫《当我谈跑步时我谈些什么》,他在书里揭示了一个道理,好的作家最重要的不是天赋多高,而是坚持。今天,当我们谈民宿时,也想揭示一个道理,好的民宿最重要的不是情怀多深,而是对商业的尊重。
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做民宿的人大多是感性的，做投资的人大多是理性的。做民宿投资这件事，情怀与资本到底该如何取舍？
民宿市场空间几何？
3月14日，『2017首届全域旅游高端峰会』于苏州御庭酒店隆重召开，上克而瑞乐苇创始人胡晓莺女士在会上发表了最新的中国民宿市场研究报告。
根据胡晓莺女士的讲话，民宿在现阶段发展得欣欣向荣，经济的快速发展，土地政策改革及相关行业政策的规范，游客需求的升级以及由此引发的新的投资狂潮，都成为民宿火爆的导火线。
《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》是国家层面首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”。《浙江省旅游管理条例》，首次将民宿概念植入国内法律法规中，赋予法定地位，并将其纳入政府机关，企事业单位的公务等采购范围。
类似以上政策的颁布，为民宿的发展提供了新的政策环境，民宿逐渐成为正规军。
多方强调全民休闲时代到来，但胡晓莺认为，在中国，真正的全民休闲度假时代，只在长三角地区到来了，但这股热潮会越来越火，并在全国爆发。大休闲时代背景下，国民旅游的需求越来越火爆，散客比例持续攀升，不管是政府机构还是运营部门都很清楚地认知到，只有充分握住散客的流量，提升散客比例，才能最终促使旅游综合收入的提升。
而大住宿行业中的民宿和精品酒店产品，正是完美契合了散客中很大一部分渴望释压、追求品质生活的中产阶级的消费需求，使之成为中高端民宿的主力客群，而越发受到关注。民宿供给品质升级、价格攀升和不低的入住率反映出中产阶级层的旺盛需求。
另一方面，全民休闲时代的到来，中产阶级崛起，掌握休闲消费话语权的中产阶级逐渐从长三角走向全国，从一线走向二线，从沿海走向内陆，二三线城市中的中产阶级会越来越多。
中国中产阶级分布趋势
我们有理由相信，虽然民宿产品当前被不断唱衰，但基于这样的大环境，民宿产品会逐渐从一线向二三线渗透，从沿海向内陆扩张，民宿及精品酒店仍然有着广泛的市场。
共享经济的时代，共享单车、Airbnb、book on the underground等共享经济的载体不断在市场火爆，共享的生活方式会越来越多地影响我们。而民宿，很大程度也是共享经济运行的内核，如果刨除了“共享”的本质，民宿本身也就失去了它的意义。
创客返乡引发了乡村投资的新热潮。文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村旅游的开发逻辑，地域文化得以传承，乡村活力得以延续。各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从都市向乡村转移。品牌、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。年，非标准化住宿市场投资年均增长13.1%，超过酒店行业整体增长率的3个百分点。
创客返乡建设民宿及精品酒店，这是民宿运营过程中自发型的典型代表，占据了所有运作模式的70%以上，在此基础上带动民宿火爆，从而引发协会型、政府主导型和企业主导型等不同运作模式的源于最初一部分高知群体的情怀牵引的代表民宿产品的成功，也促使了民宿的产业链越来越丰富。
民宿运作模式解析
截止2016年底，客栈民宿线上注册量总数达到48070家，这其中尚不包含未经正规注册的民宿数量。较去年增加近6000家的增量也是相当可观。其中云南以7392家民宿数量仍位居全国第一，同时可以看到，2016年新增民宿逐渐从沿海走向内陆，在各地开始生根开花，这也与之前提到的中产阶级的渗透趋势一致。
再看具体的民宿分布，因其是一种非常依附于旅游资源的住宿产品，所以民宿的分布也主要以两大区域类型为主：旅游目的地和周末休闲“5+2”的短途目的地。而民宿分布地根据其区域不同程度的旅游度假受关注程度，也体现出着投资门槛的高下。
（完整报告内容可在本文下方留言“民宿报告+邮箱”获取）
情怀和资本如何取舍？
民宿的火爆发展，也带来了越来越多不和谐的声音。“95%民宿不盈利”、“资本蜂拥催生海量‘美丽的鬼屋’”，类似的论调在最近越来越多地出现在大众视野。本次大会，克而瑞乐苇创始人胡晓莺，请到翠域集团董事长黄彪、美岕山野温泉度假村创始人仲春明、大乐之野联合创始人杨默涵、小茶姑娘创始人龙玉霞四位成功的民宿主，共同探讨关于民宿发展过程中，情怀与资本如何取舍的困惑。
资源为先，产业化运作
都说做民宿的人大多是感性的，但做投资的人都是理性的。区位、客流、淡旺季都是需要考量的重点。对于自媒体时代塑造的众多“网红民宿”，理性来看，假象纵生。对于实际的建设成本、资本回报率、投资陷阱等诸多问题，各位嘉宾也都提出了自己的看法。
大乐之野联合创始人
经营主体的多元化是近年来民宿经营的重要特征之一。对于运营得好的民宿来说，不同的经营主体实际是以掌握不同类型的资源占据先机优势，以此获得相对可观的投资回报比。以大乐之野所在的莫干山为例，经营民宿的主要有三类：一类是本地自持宅基地或能与政府协商获得居民性用地的业主，他们在前期用地成本上的投入就普遍较低；一类建筑师和设计师，他们可以在设计费和施工费上省去不少费用；一类是媒体从业者，在后期运营商有宣传推广上的优势。在行业上拥有了起步的优势，后期运营的好的民宿品牌，能够进一步从政府、开发商或者持地业主手中获取后期资源，在这种资源的支撑下的投资回报比，还是可以考虑的。
翠域集团董事长
在民宿上，纯粹是情怀输出，或者是感性的买卖，只能是实现人生的梦想但无法收获实际的收益。从资本的角度去考量，则需要转换思维，按照旅游地产的理念去思考。民宿不应当只是简单的“睡”或者“宿”，而需要根据当地的自然、人文等资源特色，在“宿”的基础上加内容，才能导入旅游度假产品，资本才能赚得收益。
掌控好的旅游资源也是需要关注的要点。又以莫干山为例，其所在的区域位于一线城市周边，拥有聚集的高层次群体，以房地产的概念对莫干山进行一级开发，将区域炒热，关注建筑区域的土地价格，进而再以整个项目的运作为重点，而不仅仅是部分物业的销售利润空间。通过这种方式实现项目整体的增值，选择资本介入进而上市，做产业化的运作，这是当前的思路。
美岕山野温泉度假村创始人
美岕山野度假村的整体开发，也是先做旅游配套，再去做地和产，关注现金流多过地产短期产生的资本升值空间，进而寻求资本化、证券化的机会。这个心态是进入这个行业应该要具备的基础条件。
回顾美岕的运营模式，第一步：造一个7000平方米城堡式的酒店，在孤零零的山里面。酒店从12年开始经营，48个房间，当时勉强现金流量持平，借这个机会圈了更多的地。第二步：在拥有1000多亩土地的时候推出了以树屋为特色的美岕山野温泉度假村这个产品，15年开始经营，拥有了比较稳定的现金流和小幅度的利润空间。和小规模投入的民宿相比，美岕项目的回报期更长，但项目园区大，基础设施投入也比较大，整体的资源价值就上来了。有了这样的基础，就能够以较低成本向政府获取建设用地，这是很大的价值。第二期产品开始，项目开始有了不错的市场形象，受到了地方政府的认可得以继续扩大地盘，现在拥有了包括农民用地在内的2000多亩地，开始进行第三期开发。第三期以提供运动休闲、亲子活动的农场为主，相信能够获得更强的盈利能力，最后则同样是以旅游地产的模式来进行整体项目的运作。对于旅游地产的价值，同时需要和当前火热的特色小镇建设融合，做大旅游地产概念，最强综合体的价值，最终体现在土地价值上。
小茶姑娘品牌创始人
对于小茶姑娘来说，民宿本身只是一个载体，希望通过这个载体实现文化产业的变现。对于民宿改造的五个利益共同体：政府、操作者、文化业者、资本与村民，需要以“金、木、水、火、土”五行相生的理论来平衡其中的利益与需求。建立互动机制，充分调动当地村民的积极性，盘活当地的山水、田林果、地、河等自然资源，使村民能参与商业运营，盘活资源，经营文化，切实享受项目带来的商业利益，形成了良性的互动和系统，项目才可能推进。大系统搭建起来之后，导入资源大家都很舒服。在属地拓展上面，在当地文化运营上面，在政府对接上面都有优势，业者就可以很用心地去做他想做的部分，喝茶、看风景、社交，资本在大平台上做收益。
做情怀的生意，需理智地分蛋糕
龙玉霞：对于拥有庞大的六级市场的中国来说，类似于长三角这样的一级市场已经脱离了理性市场，上升到感性、社交的范畴。但想要在内地的一二三级市场做民宿，真的需要你去理性地思考，不可以只有情怀。
仲春明：不同的地方做民宿或者精品酒店，都需要因地制宜地去考量，不是所有地方都是一味模仿莫干山的发展道路。在长三角地区，距离上海2-3小时并拥有好山好水的资源数量有限，一旦掌握了先机，只要坚持自己的路，永远不会失败。
黄彪：民宿行业在近年来发展如此迅猛，一方面是踩到了时代的脚步，在得势的基础上做IP也好，做并购重组也好，都是周期性的，接下来的民宿要走的是精品酒店路线，而不是小而美，本身就是缺乏可复制性的。对于整个旅游大行业，从来没有非常长久的关注热点，一直是在掌握资源的基础上进行轮回。以江苏、上海为例，前几年以“湖”为重点，淀山湖、太湖、阳澄湖等等，周边都是度假村；消费者失去了新鲜感，进而发展到古镇，朱家角、同里、锦溪，一批江南水乡文化特色旅游产品崛起；后来转到乡村山地文化，江苏失去了先天自然优势，便没有赶上这波热潮。但对于旅游人，只要坚持做好自己的旅游产品，不要盲从，谁又能想到下一波轮回呢？
杨默涵：莫干山的火爆，与政府出台政策支持，处理土地关系，文化业者的入驻关系，投资者的投资关系大有关联。但实际上来说，政府是从产业火了之后进行的反向投资，引导作用偏弱，政府有为之处在于他有所不为。而其他地区，例如江苏来说，更多则是由政府自上而下进行的开发，小型业者在和政府争取资源的时候是比较弱势的。从这个层面来说，市场经济先开发，适时放手反而可能更好，减少政府的作用，让市场经济说话，这是需要政府部门和从业者需要共同协调和思考的问题。
胡晓莺女士最后总结到，从数据分析的角度，长三角地区因其强消费力和广阔的市场，民宿发展的环境都非常成熟。只要用心做好自己的产品，一定能吸引特有的消费人群，熬得住就能走出自己的一条路。
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