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东莞限购后 有二手房一夜涨10万
4月过半，深圳也由春入夏，但自春节过后，这一轮调控潮依然还未落下序幕，4月10日深夜，东莞限购再度升级，规定非当地户籍购房者购买首套房需提供2年内在当地逐月连缴1年的社保或个税证明，同时规定，东莞市内购房的(含新房和二手房)，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。政策一出，对于在东莞投资的深圳客有何种影响?限购限售之后，市场又有什么表现?深圳会加入限售的大军吗?东莞限购后 有二手房一夜涨10万“花式限购”后 仅有37.6%投资客称还会再买东莞房临近深圳的东莞惠州，一向都是深漂们在深安家的后路，近年来，投资客的青睐也让这些地区楼市火热不断。据东莞中原研究部统计数据显示，2016年东莞商品房全年成交110365套，在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，可以说，深圳客撑起了东莞楼市的半边天。不过自4月10号起，这种情况似乎要发生改变，在腾讯房产的网络调查中，在失去了东莞购房资格之后，有26.6%受访者将选择买深圳房，另有25.6%人会转去买不限购的惠州。值得注意的是，新政中，房子需取得房产证满2年之后才可转卖，这也意味着，如果现在买东莞新房的话，至少要等到4、5年后才能转手，不少投资客因此打起了退堂鼓。从腾讯房产的网络调查中可以看出，只有37.6%受访投资客称自己还会再投资东莞房产。深圳人买不了东莞新房了 二手房将迎来春天?背靠深圳大山，东莞房价涨起来一点不含糊，数据显示，2017年一季度，东莞一手住宅签约均价为15810元/平，同比去年第一季度上涨37%，虽然房价数据不断刷新记录，但二手房交易有价无市似乎成了临深楼市的通病。此前， 甚至出现了有业主在临深买房后，房价涨一半卖不出去的新闻。4月10日东莞新政中规定，非当地户籍购房者购买首套新建商品房需提供2年内在当地逐月连缴1年的社保或个税证明，如此一来，深圳客在莞买新房的路被完全堵死，而买二手房却无户籍要求。那么，是不是意味着东莞二手房的春天已经到来了呢?腾讯房产的调查数据显示，新政出台后，有39.9%的购房者会选择去买东莞二手房，27.2%人认为自己名下的二手房房价会涨，32.9%认为二手房价会跌，还有4.7%觉得二手房会更容易出手。李宇嘉向腾讯房产表示，东莞二手房交易周期长，成本高，税费重，所以一直处于有价无市的状态。现在东莞新房限购的情况下，二手房买家人一多，那些在投资客手里的二手房就能流通起来，对于二手房市场有着一定的利好。房产证满2年才可交易 有人转卖为租有人一夜涨10万“刚刚我放独家的中介打电话说退钥匙给我，说不能卖了。”袁小姐表示，去年7月份，她在南城西平买了一套两房，不动产证上的日期是2017年3月。按照新政规定，新购住房(含新建商品房和二手房)，需不动产证满2年方可再交易。换言之，袁小姐的房子要到2019年3月方可挂牌交易。房子短期内不能交易，袁小姐打算转卖为租。限购出台，有业主被迫转卖为租，也有业主临时涨价。有二手房中介表示：“现在的情况是一手客户大量转二手。有些二手房挂牌开始涨价，一夜之间有的上涨10万的。”没赶上末班车 失去购房资格有深圳客发愁张小姐是一名普通的白领，早些年就想买房，碍于深圳房价太高，直至今年才决定转战东莞市场。4月初，她看中了虎门一套约90㎡的三房，总价近200万。几天前，张小姐定下了虎门一套一手房，当天支付了2万现金定金，并和中介签下了认购书。然而还没来得及网签，4月10日突如其来的楼市新政让其一夜之间失去了购房资格。“在深圳工作5年，好不容易攒齐首付，现在突然说非东莞户籍要1年社保。”张小姐无奈地说。“现在真的不知道如何是好，一年后谁知道还能不能买得起”。深圳遭调控带围剿 深圳或在4-5 月收紧房贷近期，环深圳楼市的调控政策收紧，对于临深楼市会有什么影响?综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，临深楼市中，除去投资客之外，刚需还占到了40%左右，这些人买房只是为了自住，对于限售政策并不敏感，限售政策主要影响的是那些短期投资客。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则表示，深圳客占临深楼市购房者的9成，但这其中多数是投资客，所以就导致现在临深楼市没人住，也没配套的现状。这次的限售政策，主要是去临深楼市的投机化，让自住需求占到重要比例。而以珠海、佛山、中山、东莞、惠州为支点的临深楼市调控带的形成，是否也会促使深圳的调控收紧呢?深圳市房地产中介协会总监徐枫表示，深圳短期内是否出台更为严厉的调控政策，实际上还得取决于楼市的整体走向。深圳若出台调控政策，最有可能是在4-5 月收紧房贷。宋丁也认为，近期临深城市的调控政策收紧，或会导致一部分资金杀回深圳，但这影响并不大，只有深圳楼市出现波动的情况下，才有收紧政策的可能。
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2015年东莞市区房价几乎没涨，但是2016年上半年随着深圳人进入东莞市区，东莞市区的二手住房由原来的8，9千被炒到几乎翻倍，第一点注意是东莞市区不是临深乡镇，第二点注意是二手房，不是新房，请看广州日报记者采访报道。
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二手洋房叫价2.2万元/平方米，高过不少一手住宅洋房？二手房市场是真火还是虚火？连日来，记者对二手房市场进行调查采访发现，东莞城区一手房源供应稀缺，加上地铁效应的推动，二手房市场叫价越来越高，有洋房叫价竟然高达2.2万元/平方米。
　　而根据东莞市统计局公布数据显示，上月东莞南城一手住宅均价仅为15782元/平方米，城区当中房价最高的东城一手住宅均价也仅为19051元/平方米，均不到2万元/平方米。这意味着这些2万元/平方米的二手房单价已经高于大部分的一手住宅。
　　卖房的惨了 买不回原小区二手房
　　阿涛想不到，原本想在高位时卖房大赚一笔，但是再买房时却发现，还要赔进去几十万元才买得起房。说起他的换房故事，他说这真是一部“血泪史”。
　　两个月前，阿涛将空置了几年、位于南城中信森林湖的房子以1.7万元/平方米的价格卖掉，按照当年购买时不到1万元/平方米的价格，阿涛大赚了一笔。然而他才高兴了不到一个月，再去买房时就发现现在的房价太高了，西平的二手房基本上都在1.5万元/平方米以上，而环境位置都没有刚卖掉的房子好。
　　于是，阿涛打算再买回中信森林湖，一问才发现，这里的业主开价已经提高到1.9万~2万元/平方米以上。短短一个月时间，就上涨了2000元/平方米。
　　阿涛只好到离中心区更远的其他楼盘去找。倒是找到了一套1.6万元/平方米的毛坯大户型，但是加上税费、中介费用、装修费用等，算下来价格不低，除了将卖房赚到的钱赔进去以外，还要多付几十万元。
　　阿涛现在很后悔自己急匆匆地卖了房，“当时中介催得很急，晚上过去和买家见了面，现场就签约了，连合同都没看清。”现在想再买回差不多的房子，已经非常难了。
　　调查：西平小三房叫价2.2万元/m2
　　反价10万、20万元，在近期东莞二手房市场已经见怪不怪，更夸张的是业主信心空前高涨，开价很“任性”，多个城区楼盘都有业主开价在2万元/平方米以上。
　　阿娟在西平有一套110多平方米的房子，她原本以为最多能卖到140万元，没想到日前有中介联系她，告诉她因为地铁2号线的开通和一手房价的上涨，她的房子可以卖到200万元。阿娟听说后十分高兴，决定将放盘价格定在220万元，达到近2万元/平方米。为什么放这么高？阿娟说，放高点给买家一个讨价还价的空间，避免被买家压价太低。记者了解到，与阿娟同一个楼盘的二手房上月成交均价仅1.5万元/平方米左右，阿娟的放盘价格比同小区楼盘高了不少。
　　在二手房信息当中，景湖时代城一套100平方米的小三房，因为装修比较新，放盘总价达到220万元，单价达到2.2万元/平方米，业主还表示不议价。
　　走访：中心区难觅万元以下二手房
　　与阿娟一样将放盘价定在高位的业主不少。记者连日来在城区多个住宅小区比较集中的区域采访发现，南城西平片区业主放盘价格基本在1.5万元/平方米左右，如景湖春晓没有电梯的三房放盘价在1.5万元/平方米左右，有电梯的三房户型竟有业主的放盘总价达到190万元，单价高达1.74万元/平方米。较新的楼盘如景湖时代城的成交价更是高达1.7万~1.8万元/平方米，个别业主于是将放盘价格定在2万元/平方米以上。
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随后，记者来到鸿福路尾、属于万江的上东国际咨询，发现该楼盘定价也快速上涨，两个月前还有1.2万~1.3万元的单价，现在三房以上户型定价已经接近1.8万元/平方米。而在宏远片区，较新的二手房价格在1.4万元/平方米左右。
　　一名中介告诉记者，目前比较便宜的只有那些开发时间比较早的楼盘了，如精英世家、金丰花园之类的，价格在1.2万元/平方米左右。“想在城区靠近中心的地方找万元以下的二手房？很难！”
　　只有投资客、刚需客还在买
　　梁先生在深圳工作，并且在深圳早已经购买了一套房子。去年起东莞楼市十分火爆，今年，他也加入到在东莞投资房产的队伍当中。他将深圳的房子向银行抵押贷款，在塘厦购买了一套房子，上个月，又在南城西平以150万元的总价购买了一套90平方米的小三房，准备短炒，等着房价上涨后卖掉。“在东莞的两套房子都只付了首付，都要供，压力比较大。”梁先生说，他并不打算长久持有东莞的物业，只等着房价上涨迅速卖掉，但是近期房价滞涨，让他有点心慌。
　　和梁先生一样的深圳客不少，据业内人士透露，从今年春节后开始，就有大量深圳客到东莞城区买房，他们一般都不是自己住的，许多人是买来投资。“很多深圳客连房子都不看，只是听了中介介绍有地铁经过，问了下价格，就直接给钱签约了。”特别是地铁2号线沿线，不少房子被深圳客买走。
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不过也有刚需客担心房价继续涨，咬牙买了房。李先生就是其中一位，他以1.6万元/平方米的单价在西平买下一套住宅，从此过上了房奴的生活。李先生觉得房价很贵，但是对此也很无奈，他说因为自己是刚需，需要房子结婚，不能不买。而且他更担心房价继续上涨，到时候更买不起了。
来源广州日报
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东莞房价有没有可能涨到三万？大家说说有没有可能？
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碧桂园推出18平方米“蜗居” 只适合一个人居住(图)
40平方米双层复式公寓。
8平方米公寓的卧室。
18平方米公寓的客厅局部景观。
18平方米公寓的客厅局部景观。
　　日前东莞推出了史上最小户型——18平方米的复式小公寓。为了在住宅限购限贷政策下顺利回笼资金，开发商瞄准了“空巢青年”这一群体，纷纷推出面积小、总价低的商业公寓产品。特别是那些经过创新的LOFT公寓产品吸引了许多购房者的眼球，市场关注度大增。　　不过有业内人士认为，目前东莞商业公寓项目多，供应量大，竞争激烈，且首付高，贷款年限短，购房者对产品的接受度还需要经过市场的考验。　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端&&图/广州日报全媒体记者石忠情　　市场动向：小面积商业公寓成热点&&　　设计主打空间利用率　　最小公寓仅18平方米　　五一前后，东莞推出多款小面积商业公寓产品。其中莞城碧桂园东江月推出的18平方米复式户型为东莞史上最小公寓。　　日前，记者来到该楼盘现场参观样板房。该户型客厅只能放下一张两人位沙发；紧挨着沙发的是一个可以隐藏的小鞋柜，鞋柜和大门之间是洗漱台和“迷你”卫生间。现场销售人员介绍，“里面空间比较小，卫生间的门最好往外拉。”为了节省空间，卫生间里仅有一个小型的入墙式马桶和花洒。左手边则是一个简单的开放式厨房。上二楼的楼梯紧够一人活动，楼梯兼具了储物柜的功能。卧室放着一张宽约1.4米的定制床，紧挨着床边的是一个衣柜，衣柜空间狭长，但门偏小，存放东西不是很方便。　　总体而言，18平方米的复式小公寓在最大限度上利用了空间，有基本的居住使用功能。但由于空间小，活动空间有限，适合一个人居住。　　东莞首现“双钥匙”公寓　　小公寓面积小，居住舒适度低成为开发商需要解决的难题。因此一些产品在有限的空间上尽可能地增加户型舒适度和使用功能。位于南城保利珑远国际广场在东莞首创的“双钥匙”公寓就受到许多业内人士的认可。　　记者了解到，保利珑远国际广场推出的40平方米双层复式公寓，层高达到6米，买一层送一层，为“双钥匙”设计，目前这种户型仅有13套。销售人员介绍，“双钥匙的设计，可以让业主将户型分成两套单间出租；或者一套自住，一套出租，保证隐私，互不干扰。”　　记者在现场还参观了该楼盘一套同样是40平方米的复式公寓。该户型设计为一房一厅，一楼客厅空间达到4米，客厅上为中空设计；二楼房间可以放下一张2米宽的床，同时还有较大的收纳储存空间，整体舒适度较好。　　业内观察：小公寓瞄准“空巢青年”&&　　销售前景尚不明朗　　小公寓多为过渡房　　去年东莞房价迅速上涨，让不少本地刚需购房者，特别是被称为“空巢青年”的单身青年男女望而却步。同时，加上担心购买小户型住宅影响到未来婚后购房资格，非住宅性质、不限购、总价低的商业公寓成为一部分人过渡性购房的最佳选择。　　位于莞城的卓越·中寰将于六七月份入市，该楼盘推出的产品当中就有55平方米的3房LOFT公寓。据相关人士介绍，该户型产品将空间利用率发挥到极致，是青年刚需购房者首次置业者很好的选择。　　一名业内人士告诉记者，在楼市限购限贷之前，许多“空巢青年”习惯购买一套小公寓自住，但是限购限贷政策出来之后，更多的人偏向于一步到位买房，小公寓受到冷遇。他告诉记者，不限购不限贷的商业公寓盛行，是希望将“空巢青年”重新拉回公寓自住投资的市场当中。　　为回笼资金 “商改住”　　不过，有业内人士指出，商业物业改成公寓实是无奈之举。由于一直以来东莞的商业市场不发达，商铺、写字楼的成交相对较差，均价较低，且竞争激烈；为了能够快速回笼资金，开发商不得不将商业用地建成的部分产品进行“商改住”，将一部分商业办公产品改造成公寓出售。　　另外，随着东莞限购政策进一步加码，投资客被拒绝在一手住宅市场门外，投资需求受到抑制，而商业公寓产品则给投资客资金提供了另外一个出口。　　合富研究院（东莞）对此也表示，东莞目前商业公寓盛行，主要是受年土地出让较多商业商服用地影响，今年五一期间市区多个商业项目亮相，其中不乏创新产品。但是，其销售前景有待进一步观察。　　温馨提醒　　商业公寓无学位&&不能落户　　记者了解到，目前东莞新盘推出的公寓产品以商业公寓为主，主要是非住宅产品，并不能迁入户口。购房者在购买小公寓前最好先了解清楚情况，避免购房后达不到落户的目的。在资金不足的情况下，又想购买学区房，建议可以考虑二手房产品。　　一名业内人士认为，商业公寓的“缺点”不少，如无学位、不能落户、产权只有四十年、物业费贵、水电按照商业标准；小户型公寓没有引入天然气，做饭需要用电；每层楼户型套数多且不通风等等，这些问题是多数商业公寓存在的普遍问题，购房者在购买前应该在了解清楚情况后，再决定是否购买。　　投资回报率低&&看准好地段
　　商业公寓竞争激烈，是否值得购买？一名资深投资人士告诉记者，从目前的市场情况来看，最好转手的产品是刚需两三房产品，因为这类型产品是给自住需求的购房者设计的，最实用，需求的人群也最多。而商业小公寓产品在近几年来的转手率比较低，其投资回报主要是靠租金来获得。　　该名投资人士给记者算了一笔账，以18平方米小公寓为例，如果该套商业公寓单价为2万元/平方米，按照目前中心城区小公寓一房一厅租金1500元~2000元/月计算，在不扣除其他成本的情况下（排除掉空置、管理、贷款利息成本等），比较乐观的投资回报率约为5%~6.66%，靠租金回本约需要15~20年。　　该名人士认为，在目前东莞小公寓竞争激烈的情况下，不少一房一厅公寓的租金在1000元/月左右，投资回报率不高，转手更是困难。她认为，投资商业公寓，购房者最好选择一些地段佳的产品，如地铁口物业或者是在商业中心区、周边写字楼比较集中，有大量租房需求的项目，这样才能够让自己的投资有所回报。
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