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实物期权方法在建设用地“增减挂钩”规划中的应用
浙江大学公共管理学院 硕士学位论文 实物期权方法在建设用地“增减挂钩”规划中的应用 姓名：谭韧骠 申请学位级别：硕士 专业：土地资源管理 指导教师：刘卫东
摘要当前和今后一段时期内，我国仍处于快速城镇化时期，未来对城镇建设用地 的需求还很大，但目前土地资源特别是耕地资源已十分紧张，若仍延续过去建设 用地的供给模式将使土地供需矛盾更为突出，因而挖掘存量建设用地的潜力显得 尤为必要。而“城乡建设用地增减挂钩”模式的提出，通过拆旧建新和土地整理 复垦，使得项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，提高了建设用地节 约集约利用水平，优化了城乡建设用地结构，缓解了土地供需矛盾．但“增减挂 钩”模式的成功运转首先要解决两大问题：一是资金运作问题，二是挂钩周转指 标等相关规划指标的确定问题。 本文的理论研究部分中，先从这两大现实问题出发，探讨了可行的增减挂钩 项目资金运作模式，认为以建新区经营性建设用地出让总收益作为整个项目运转 资金来源，用于农村居民点拆迁安置和整理复垦、城镇建设用地前期开发将是一 种解决资金短缺的有效方式。在此之上，对整个增减挂钩项目进行初步的效益衡 量研究，发现效益衡量的关键在于经营性建设用地未来出让收益的合理确定。鉴 于传统土地定价方法的缺陷和实物期权方法在解决不确定性下决策问题的优势， 采用后者来估算土地开发的最大化价值，使之既包含土地内在价值，又包括时间 价值，并最终运用实物期权定价和相机决策等方法模型，结合城乡建设用地增减 挂钩的特点来构建增减挂钩项目效益衡量模型，具体包括短期效益衡量和长期效 益衡量模型。在进行效益衡量分析的基础上，来确定项目区增减挂钩周转指标规 模、经营性建设用地未来出让规模等相关规划指标。 在实证分析中，先对德清县增减挂钩运作的总体可行性从城镇建设用地未来 需求和农村居民点整理复垦两方面进行探讨，结果表明增减挂钩是基本可行的。 然后以武康镇待整理复垦的农村居民点组成拆旧区，由武康镇未来规划新增的城 市居住用地和基础设施用地以及农民拆迁安置区用地组成建新区，对具体项目区 进行效益衡量分析。研究发现，从计算得出的各期增减挂钩周转指标上看，到 ２０１０年和２０２０年分别为２５１．４ ３ｈｍ２和６３６．４０ ｈｍ２（平均值），均小于武康镇项目 区２０１０年的农村居民点整理复垦潜力值７６４．１１ｈｍ２，更是远小于德清县的同期值 ３５８２．２３ｈｍ２，从整理复垦资源上讲是可行的。从计算得出的各期城镇居住用地应ＩＩＩ出让规模上看，到２０１０年和２０２０年分另４为５２．４７ｈｍ２和１２９．０２ｈｍ２（平均值）， 前者大于同期的城市规划新增值２８．５７ｈｍ２，后者则小于同期的城市规划新增值 ２１１．５７ｈｍ２，这说明从长期来看是可行的，但近期存在较大缺口，需要调整相应 供地计划以保证增减挂项目的持续运转。实证研究同时表明，本文所确立的增减 挂钩运作模式具有一定的现实可行性．关键词：实物期权建设用地增减挂钩效益衡量挂钩周转指标ＩＶＡｂｓｔｒａｃｔＡｓｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙｉｓｓｔｉｌｌｉｎａｐｅｒｉｏｄ ｏｆ ｒａｐｉｄ ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ，ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ ｄｅｍａｎｄ ｆｏｒ ｕｒｂａｎａｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｉｓ ｖｅｒｙ ｓｔｒｏｎｇ ｉｎｌｏｎｇ ｔｉｍｅ．Ｂｕｔｌａｎｄ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙｔｈｅ ｃｕｌｔｉｖａｔｅｄｌａｎｄａｒｅｔｏｏｓｃａｒｅｔｈａｔｉｆ ｗｅ ｃｏｎｔｉｎｕｅ ｔｈｅ ｗａｙ ｏｆ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｓｕｐｐｌｙ ｉｎ ｔｈｅ ｐａｓｔ ｔｉｍｅ，ｔｈｅｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎ ｂｅｔｗｅｅｎ ｓｕｐｐｌｙ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｎｄｄｅｍａｎｄ ｗｉｌｌ ｂｅ ｍｏｒｅ ｓｅｒｉｏｕｓ，ｓｏ ｆｉｎｄｉｎｇ ｔｈｅ ｐｏｔｅｎｔｉａｌ ｏｆ ｅｘｉｓｔｉｎｇｌａｎｄｉｓ ｖｅｒｙ ｎｅｃｅｓｓａｒｙ．Ｔｈｅ ｃｏｍｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｎｅｃｔｉｎｇ ｍｏｄｅｌ ｏｆｕｒｂａｎ ａｎｄ ｒｕｒａｌｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｋｅｅｐｓ ｔｈｅ ｇｒｏｓｓ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ａｎｄ ｃｕｌｔｉｖａｔｅｄ ｌａｎｄ，ｅｎｈａｎｃｅｓ ｔｈｅｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｌｅｖｅｌ，ａｎｄ ａｌｌｅｖｉａｔｅｓ ｔｈｅ ｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｔｈｅ ｓｕｃｃｅｓｓｆｕｌ ｏｐｅｒｍｉｏｎ ｏｆｔｈｅ ｃｏｎｎｅｃｔｉｎｇ ｍｏｄｅｌ ｄｅｐｅｎｄｓｐｌａｎ ｑｕｏｔａ．ｏｎｔｈｅ ｓｏｌｕｔｉｏｎ ｏｆ ｔｗｏ ｐｒｏｂｌｅｍｓ：ｏｎｅ ｉｓ ｔｈｅ ｆｕｎｄｓ，ｔｈｅ ｏｔｈｅｒ ｉｓ ｔｈｅＴｈｅ ｐａｒｔ ｏｆ 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ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｃｏｎｎｅｃｔｉｎｇｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｏｆ Ｄｅｑｉｎｇ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｖｉｅｗｓ ｏｆ ｆｕｔｕｒｅ ｄｅｍａｎｄ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｏｆ ｒｕｒａｌ ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ ｓｈｏｗｓ ｉｔ ｉｓ ｄｏａｂｌｅ ｂａｓｉｃａｌｌｙ．Ｔｈｅｎ ｔｈｅ ｒｕｒａｌ ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ ａｒｅ ｃｏｍｐｏｓｅｄｔｏ ｔＯａｎｄ ｔｈｅｒｅｃｌａｍａｔｉｏｎｂｅｒｅｃｌａｉｍｅｄ ｏｆ Ｗｕｋａｎｇｂｅｔｈｅｚｏｎｅｏｆｄｅｍｏｌｉｔｉｏｎ，ａｎｄ ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ ｌａｎｄａｒｅａｃｃｏｍｍｏｄａｔｉｏｎｓ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄ，ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒａｌ ｌａｎｄ ａｎｄｔｕｒｎｏｖｅｒｒｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｃｏｍｐｏｓｅｄｔｏｂｅｔｈｅｚｏｎｅｏｆ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ．Ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ ｓｈｏｗｓ ｔｈｅｑｕｏｔａｓ ｏｆ ｔｈｅ ｙｅａｒ ２０ １ ０ａｎｄ２０２０ ａｒｅ２５ １．４３ｈｍ２ａｎｄ ６３６．４０ｈｍ２，ｗｈｉｃｈａｒｅｂｏｔｈ ｓｍａｌｌｅｒ ｔｈａｎ ｔｈｅ ｒｕｒａｌ ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ ｒｅｃｌａｍａｔｉｏｎ ｐｏｔｅｎｔｉａｌｌｅｓｓｖａｌｕｅ ｏｆ ７６４．１ ｌ ｈｍ２ ｏｆＷｕｋａｎｇ，ａｎｄ ｆａｒｔｈａｎ ｔｈｅｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ ｖａｌｕｅ ｏｆ ３５８２．２３ｈｍ２ ｏｆ ｔｈｅＶｗｈｏｌｅＤｅｑｉｎｇ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｔｈｅ ｓｃａｌｅｓ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｏｆ ｔｈｅ ｙｅａｒ２０ １ ０ａｎｄ ２０２０ ａｒｅ５２．４７ｈｍ２ ａｎｄ １ ２９．０２ｈｍ２，ｔｈｅ ｆｏｒｍｅｒ ｉｓ ｂｉｇｇｅｒ ｔｈａｎ ｔｈｅ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｔｈｅ ｕｒｂａｎ ｐｌａｎｎｉｎｇ，ｔｈｅ ｌａｔｔｅｒ ｉｓ ｓｍａｌｌｅｒｔｈａｎｔｈａｔ ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｐｅｒｉｏｄ．Ｔｈｉｓ ｓｈｏｗｓ ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｉｎ ｔｈｅ ｌｏｎｇ ｒｕｎ，ｂｕｔ ｉｔ ｎｅｅｄｓａＯｊｕｓｔｍｅｎｔｔｏａｓｓｕｒｅｔｈｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｒｅｃｅｎｔｌｙ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｒｅａｌ ｏｐｔｉｏｎｓ，ＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＴｕｒｎｏｖｅｒ ｑｕｏｔａｌａｎｄ，Ｃｏｎｎｅｃｔｉｎｇ ｍｏｄｅｌ Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓｍｅａｓｕｒｅ，ＶＩ插图和附表清单表目录表２．Ｉ常见的实物期权分类…………………………………Ｉ Ｏ 表２．２建设用地增减挂钩的相关研究进展………………………２８ 表３．１现有城市规划人均建设用地指标…．……………………．３５ 表３．２农村居民点人均建设用地指标…………………………．３７ 表５．１德清县未来人口预测（单位：万人）……………………．６３ 表５．２德清县房屋重置价格标准（单价：元／ｍ２）………………．．７０ 表５．３武康镇各楼盘房屋预售合同价格………………………．．７３ 表５．４ ２００８年度一年期人民币基准利率变化……………………７５ 表５．５乾元镇农居点已复垦项目……………………………．．７７ 附录：武康镇可复垦农居点储备项目…………………………．９０附录：武康镇２００８年３月至２００８年１２月住宅商品房交易资料……．．９２ＶｌＩ图目录图１．１技术路线…………………………………………．．６ 图３．１增减挂钩周转指标获用流程……………………………２９ 图３．２土地开发公司资金运作图……………………………．．３６ 图４．１投资期权的价值……………………………………．３９ 图４．２当Ｖ＞Ｃ时，期权价值曲线……………………………．．４５ 图４．３当Ｖ＜Ｃ时，期权价值曲线……………………………．．４５ 图５．１ ２０１ Ｏ年武康镇城市建设用地平衡图（单位：ｈａ）…………．．５６ 图５．２ ２ ０２０年武康镇城市建设用地平衡图（单位：ｈａ）…………．．５７ 图５．３德清县建设用地存量变化趋势曲线………………………５９ 图５．４项目区土地利用现状图………………………………．６１ 图５．５增减挂钩项目区示意图………………………………．６２ 图５．６各楼盘预售面积所占比例……………………………．．６３ 图５．７武康镇住宅商品房月度交易均价（元／ｍ２）………………．．６７ 图５．８武康镇住宅商品房价格的年预期增长率…………………．．６９ 图５．９开发成本变化拟合曲线………………………………．７０ＶＩＩＩ浙江大学研究生学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得逝姿盘鲎或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书逝鎏盘堂 有权保留并向国家有关部门或机 构送交本论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权逝＇江盘堂本学位论文作者完全了解 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日致谢转眼间，两年的研究生时光悄然流逝，留下的是那永恒的记忆。回首在西子 湖畔度过的这几年青春岁月，斩获颇多。曾记起，在美丽的玉泉旁仰望朝日的升 起，在漂亮的华家池边沐浴午后的阳光，在清秀的西溪里荡漾思想的双桨，在大 气的紫金港中追寻人生的帆船。在这些日子里，有过多少欢声笑语，有过多少崎 岖坎坷，走过的仅仅是人生的一个驿站，收获的却是沉甸甸的学识和对生命的感 悟！ 首先要感谢的是恩师刘卫东教授，是他将我领入了学术的圣殿，让我感受到 了知识如宇宙般无边无际，是在他的无私教诲下，使我掌握了在圣殿里自由探索 的法宝。刘老师在治学上的严谨、在做事上的精益求精、在探求真理上的无比执 着，使我受益匪浅，将永远铭记于心。如果离开刘老师对我在学术上的熏陶和研 究思路上的倾心指导，本文是很难及时完成的．师思难忘，对于刘老师的关怀和 帮助，在这里表示最为由衷的致谢！ 其次要感谢系里的吴次芳教授，叶艳妹教授，靳相木教授，吴宇哲副教授， 汪晖副教授，楼宇副教授，沈兵明副教授，张蔚文副教授，童菊儿副教授，李艳 副教授，曹宇副研究员和韩昊英博士后以及研究生科的包松、吴妍、邵明老师， 在研究生学＞－ｊ和生活期间，给予了学识上的点拨和热心的帮助！ 再次，要感谢梁红梅博士生，单娜娜博士生，王世忠博士生，张恒义博士生， 吴泽斌博士生，黄忠华博士生，杜雪君博士生，冯科博士生，陆张维博士生，罗 文斌博士生，汪友结博士生，胡煜东博士生等师兄师姐，楼振华硕士生，沈子龙 硕士生，黄文贵硕士生，徐肖和硕士生，姜钦杰硕士生，彭毅硕士生，李学文硕 士生，吕月珍硕士生，叶晓敏硕士生，朱佳敏硕士生，施秧秧硕士生，黄璐硕士 生，王凌燕硕士生，贝涵璐直博生等０７届研究生班同学，以及章新峰硕士生， 望佳琪硕士生，尹菊琴硕士生，王向东直博生等师弟师妹对我学习和生活上的支 持和帮助，一起共度了一段令人难忘的岁月！ 此外，特别要感谢我的父母，姐姐和亲友！在十多年的求学生涯中，给予了 我莫大的支持和鼓励，是我最值得信赖的依靠和不断前进的动力源泉！ 对于以上尚未提及的曾经帮助过、支持过和关爱过我的人表示深深的谢意！最后，非常感谢参与我论文评审和出席论文答辩的各位专家学者老师，感谢 你们在百忙之中对我的论文提出宝贵意见，为论文的进一步完善做出了积极贡 献！谭韧骠２００９年３月于浙江大学ＩＩ浙江大学硕士学位论文绪论１绪论 １．１选题的背景和意义１．１．１选题的背景 城镇化，是一个国家从农业社会走向工业社会，从原始落后走向文明现代的 必然结果。其具体表现在两方面，一是人口向城镇集中，导致城镇人口的增加； 二是农村和农业用地转化为城镇和非农业用地，使得城镇用地的扩大。中国的城 镇化在政府和市场的共同推动下，于１９９６开始进入了快速发展阶段（陈波狮， 郝寿义，２００４），十几年来，城镇化的势头依然旺盛，至２００７年末，全国共有设 市城市６５５个，建制镇约２万个，城镇总人口５．９４亿，城镇化水平达到４４．９％ （中国城市发展报告，２００７）．与快速城镇化相对应的是城镇建设用地的急剧增 加，耕地面积的大幅减少．从１９９７年到２００７年全国新增各类建设用地６５５０．３ 万亩，年均新增５９５．５万亩，新增建设用地占用耕地３４１８．９万亩，耕地面积从 １９９６年的１９．５１亿亩锐减到２００７年的１８．２６亿亩（国土资源公报，２００７）。 城镇化进程的加快，一方面使得城镇数量的增加，新城镇的产生必然将农用 地等非建设用地转化为建设用地；另一方面使得现有城镇自身用地规模的扩大， 城镇边界不断向外扩展，将周边的土地转化为城镇建设用地（李力，白云升，罗 永明，２００６）。作为人口和城镇的载体，土地在城镇化中的作用是不可替代的， 任何有关经济社会发展的建设项目都离不开土地的支撑。但在我国城镇化水平快 速提高的同时，也出现了一些用地不合理的现象。一是城镇土地的利用粗放低效。 一些地方政府由于过于追求政绩，为短期经济利益而不顾社会效益和长远利益， 盲目批地，肆意扩大土地供应，导致城市建设用地供应量大大超过市场内在需求， 造成大量土地闲置、利用结构不合理、使用效益低的现象出现，城镇发展空间严 重失控（陆大道，２００７）．二是农居用地占地大，分布乱。受传统观念的影响， 中国的农居向来用地宽敞，由于缺乏相关规划指引，布局显得随意无序．特别是 随着乡镇经济的异军突起，农民收入水平的提高，对农地的依赖性越来越少，部 分农户建房不顾政策的规定，多弃旧建新，并屡屡建新不拆旧，一户占用多处居浙江大学硕士学位论文绪论住用地，造成了农户宅基地超标现象严重（张慧，２００６）。沿海一带公路两旁随 处可见大量良田被数不清的散乱分布的农居所填充。 当前我国城镇化水平和经济水平与西方发达国家相比还有很大差距，发展还 远没到顶，未来必然要增加建设用地总量用于满足项目建设和经济社会发展的需 要，而由于过去土地利用的粗放低效，造成土地资源已十分紧张，新增建设用地 受到很大限制，特别是中央政府实施最严格的耕地保护政策，任何人都不敢触及 １８亿亩耕地红线，使得大多数省份每年的建设用地指标都不够用。 在新增建设用地数量难以满足发展要求的情况下，挖掘现有建设用地潜力， 盘活城镇存量土地就显得十分必要（刘卫东，２００２）。让现有建设用地随经济效 益的变化在不同用途之间进行转化，使建设用地资源得到最合理的配置，以增加 高效益用途的建设用地有效供给是一种可能的选择（宋戈，２００５）。具体的转换 模式有两种：一是直接的转换，即某一用途的建设用地直接转换为另一种用途的 建设用地；二是间接转换，即某一用途的建设用地先转换为农用地，以补偿另一 用途的建设用地占用的农用地。城乡建设用地的“增减挂钩”供给，即农村建设 用地减少与城镇建设用地的增加相挂钩本质上就属于间接转换。 从建设用地“增减挂钩”供给的试点来看，该政策的实施加速了农村城镇化 进程，拓展了城镇建设发展空间，优化了用地结构，提高了土地使用集约化水平 （庄社明，２００５），促进了城乡土地统筹利用，减少了对耕地的占用，确保了土 地总体利用规划目标的实现．在实施过程中，一个重要的问题就是农村建设用地 整理复垦的资金来源问题，目前主要以政府投入为主，使得地方财政吃紧，可能 的解决方法是利用城镇经营性建设用地出让收益来解决资金短缺的问题。 １．１．２选题的意义 在城乡建设用地“增减挂钩”中，稳定可靠的资金来源是项目成功实施的保 障．利用城镇经营性建设用地的收益来保证项目资金的供给是一种可行的途径． 但此时，经营性城镇建设用地的供给效益衡量就不只是对该地块供给的出让收益 和成本的简单比较，因为供给成本不仅包括该地块的土地前期投入成本，而且可 能要包括其它非经营性建设用地的前期投入成本，以及相应农村建设用地减少所 支付的成本（农村居民点用地整理复垦成本和拆迁安置成本）．Ｔｕｒｖｅｙ（２００２）２浙江大学硕士学位论文绪论认为传统的土地定价方法由于忽略了不确定性和开发期权的影响而使得定价的 准确性降低。因而在评估城镇建设用地供给效益时，有时会遇到运用传统的估价 方法得出的地块价值低于高额的综合土地开发成本，出现建设用地“增减挂钩” 供给效益为负的情况。但很可能一段时间后，由于整体市场的变化，周边区域配 套的成熟，地价会上升，使得整个项目有利可图。由于实物期权方法在解决不确 定性问题上更胜一筹，所以可以运用实物期权定价的方法，对相应地块进行重新 评估，使之不仅包含土地的内在价值，而且包含时间价值在内，即计算土地的期 权价值，为城乡建设用地“增减挂钩”项目决策提供参考。 由于以往城镇建设用地供给和农村建设用地整理复垦都受到行政分派指标 的约束和长官意志的影响，出现了一些城镇建设用地不计成本盲目供给、农村建 设用地整理复垦缺乏科学规划的状况。在“增减挂钩”中城镇建设用地供给成本 将大大增加的背景下，要使“增减挂钩”项目能持续运行下去，就必须改变以往 不太科学的建设用地供给和整理复垦现状，在规模的选择和时机的确定上进行理 姓思考，研究如何才能使城镇建设用地供给效益最大化，在效益衡量的基础上制 定科学的“增减挂钩”项目规划，合理确定增减挂钩周转指标规模。这个问题的关键就在于最优的土地开发时机问题，知道了土地的最优开发时机，就可预估出经营性城镇建设用地的最优出让收益，从而为解决挂钩周转指标、经营性建设用 地出让和相应农村建设用地整理复垦规模的确定问题打下基础。此外，在最优出 让时机供给建设用地，既可以保证土地的成功出让，又能让地方政府和建设单位 获得双赢，最大化了社会福利，加快了城镇建设用地流转和开发进程。 目前实物期权理论在不动产中的应用大多数集中在房地产开发投资领域，却 很少有文献用实物期权方法来研究建设用地供给和“增减挂钩”问题。在国家要 求城乡建设用地“增减挂钩”的情况下，城镇建设用地供给成本大增，加上当前 土地市场低迷，风险也日益增加。本文运用实物期权相关理论方法来研究的城乡 建设用地“增减挂钩”中的现实问题，探讨“增减挂钩”项目规划实施的可行性， 对于提升建设用地增减挂钩效益，优化建设用地供给效率，促进城乡土地的集约 利用，具有一定参考价值和现实意义．浙江大学硕士学位论文绪论１．２研究目标一方面，从当前的城乡建设用地“增减挂钩”试点来看，尽管取得了一定成 绩，但也暴露了不少问题，特别是资金的筹集、项目的相关规划指标的确定，因 而有必要对如何科学合理开展建设用地“增减挂钩”进行深入的理论研究和实证 分析。另一方面，国外对于实物期权领域的研究时间虽然不是很长，但发展迅速， 已有很多比较成熟的应用方法和模型，许多学者还对相关模型进行了实证分析， 验证了其有效性。在不动产领域，运用实物期权理论来进行投资决策分析已逐渐 成为热点，产生了不少新思路和新方法。国外日臻成熟的理论为研究方法上的选 择和模型的创建提供了强有力的支持．而国内，建设用地供给已比较规范，不动 产市场发育日益成熟，相关的信息披露渠道也逐步完善，为实证研究提供了方便。 所以，本文的研究目标确定为在借鉴国内外相关文献对不动产传统定价，实 物期权定价和实物期权相机决策原理的研究基础上，结合各自特点，从我国城乡 建设用地“增减挂钩”的现实出发，探讨合理的增减挂钩资金运作模式，建立一 个比较符合实际的基于实物期权的城乡建设用地“增减挂钩”效益衡量模型，在 此基础上确定增减挂钩项目的各项规划指标，研究其实施可行性，并以德清县中 心城市武康镇为背景，对所组建的增减挂钩项目区效益衡量进行具体的案例分 析，讨论相关规划指标及其可行性，以供地方政府在制定和实施城乡建设用地“增 减挂钩”规划中参考。１．３研究方法和技术路线１．３．１研究方法 本文所采用的基本研究方法包括文献研究法、综合比较法、统计分析法、实 证研究法等，具体如下： （１）文献研究法：大量调阅建设用地增减挂钩供给和整理复垦、不动产传统估 价和期权定价，以及实物期权决策等方面的相关文献，对所研究的问题进行全面深入的把握．（２）综合比较法：对国内外有关实物期权定价与决策等领域的研究方法和模型 进行归纳总结和比较分析，找出其优点和不足，结合建设用地“增减挂钩”的具４浙江大学硕士学位论文绪论体情况和数据的可得性，初步选择基本的模型方法，为建立效益衡量模型打下基础。（３）计量分析法：运用ＳＰＳＳ，ＥＸＣＥＬ等软件对相关的不动产交易数据进行预处 理，对模型的有关参数根据现实数据进行具体的回归分析． （４）实证研究法：根据所建立的模型，运用德清县武康镇的有关资料数据，对 建设用地增减挂钩的效益进行衡量和“增减挂钩”相关规划指标的确定。 １．３．２技术路线 本文先从分析我国城乡建设用地“增减挂钩”项目试点的现状入手，找出其 中存在的问题，认为资金运作问题和项目规划指标问题是影响增减挂钩项目正常 运作的关键问题，再对 “增减挂钩”的总体可行性，从城镇建设用地需求和农村居民点整理潜力两方面进行分析，探讨一个可行的增减挂钩资金运作模式，然 后从建设用地“增减挂钩”项目效益衡量的角度，利用不动产估价理论、期权定 价理论和实物期权决策理论及其相关模型方法，构建一个城乡建设用地“增减挂 钩竹‘效益衡量模型，在此之上具体讨论建设用地“增减挂钩”项目的规划和实施， 最后运用现实数据对建立的模型进行实证分析，以验证其有效性（见图１．１）．浙江大学硕士学位论文绪论图１．１技术路线６浙江大学硕士学位论文绪论１．４研究内容本文共分为六大部分，具体如下： 第一部分是绪论。本部分首先介绍了选题的背景和意义，以及所确定的研究 目标，然后概述了本文的基本研究方法，并阐述了总体的技术路线，最后简要介 绍了本文研究的主要内容。 第二部分是国内外文献综述。该部分的文献综述从两个方面展开，一是有关 实物期权的方面，二是有关建设用地“增减挂钩”的方面。前者首先简介了期权 和实物期权的基本概念及理论，然后对实物期权在土地等不动产领域内的研究文 献予以回顾，最后专门阐述了实物期权有关模型方法在不动产中的应用；后者则 介绍了当前国内对于“增减挂钩”的最新研究以及农村居民点整理复垦方面的相 关研究成果。 第三部分是建设用地“增减挂钩”的基本问题。这部分首先从分析建设用地 “增减挂钩”的现状出发，找出其中存在的问题，然后进行“增减挂钩”的可行 性分析，包括城市建设用地需求预测分析，农村居民点整理潜力分析以及项目运 作方式选择和资金来源问题。最后，探讨了“增减挂钩”效益衡量对项目规划和 实施的影响。 第四部分是“增减挂钩”效益衡量模型的构建．先介绍了模型构建的数学基 础和基本假设，阐述了效益衡量的基本原理，然后运用实物期权方法分别构建了 短期效益衡量模型和长期效益衡量模型，并对相关模型予以了比较详细的讨论， 最后还对波动率、预期增长率等相关参数的计算进行探讨． 第五部分是实证研究．此部分采用德清县为基本的研究背景，先介绍了德清 县的自然经济和土地利用概况，然后对研究区域的增减挂钩总体可行性从城镇建 设用地需求预测和农村建设用地整理复垦潜力两方面进行分析，接着具体选取德 清县武康镇作为研究项目区，在搜集相关资料和参数计算的基础上，对所选择的 增减挂钩项目区分别进行短期效益衡量和长期效益衡量，确定有关项目规划指 标，最后对项目的具体规划实施进行了讨论。 第六部分是研究结论与建议．该部分对本研究的主要结论作了一些基本总 结，并指出了研究中存在的不足之处，为后续更加深入的研究给出了相关建议。浙江大学硕士学位论文国内外文献综述２国内外文献综述２．１期权的概念和理论基础期权是指能在某一特定时间内按预先协定的价格买进或卖出一定数量标的 资产的一种权利。根据履约时间规定的不同，可以分为欧式期权和美式期权，前 者期权购买者只能在期权到期日行使期权，不允许提前和推迟，后者可以在到期 日或之前任何营业时间行使期权。为获得这种行使权力，期权的购买者必须支付 一定费用，称为期权费。购买期权后，期权持有者被赋予的是在实施方面的某种 权利但不一定要行使该权利。这种权利和义务的不对称性构成了期权的价值所 在。投资者在取得期权后，若市场前景不明，可以推迟执行期权（对于美式期权 而言），甚至放弃期权，损失的仅是期权费，而一旦市场看好，选择立即执行期 权，将获得巨大收益。理论上，期权价值由两部分构成，一是内在价值，二是时 间价值。内在价值是指期权合约本身具有的价值，即立即执行期权所能获得的收 益。内在价值的大小取决于标的资产市场价格与期权协定价格的关系（施兵超， １９９６）．时间价值是指期权购买者实际支付的超过期权内在价值之外的那部分期 权费。由于在不确定性情况下，标的资产的市场价格会随时间的变化而波动，期 权的内在价值可能增加，这种可能性的存在是期权购买者愿意支付额外期权费的原因。在期权定价中，经常假设某个变量的价值遵循随机过程，即以某种不确定的 方式随时间变化。马尔可夫过程就是一种随机过程，它表明只有变量的现行状态 才与未来的预测有关，而变量的历史值和从过去到现在的演变方式与未来的预测 不相关。人们通常假设股票的价格遵循马尔可夫过程，这十分符合“有效市场假 说”的弱形式，即股票的现价已包含了包括历史在内的所有信息，只对未来不可 预测的信息做出反应。市场的充分竞争性保证了这种假说的成立。而著名的维纳 过程（也称布朗运动）是马尔可夫随机过程的一种特殊类型。如果ｚ（ｔ）遵循 维纳过程，那么Ｚ的瞬时变化△Ｚ服从均值为０，方差为Ａ ｔ的正态分布。当ｔ趋于０时，连续时间中的标准维纳过程增量可表示为ｄｒ．＝ｑ√防，其中８。是均值为０，标准差为１，服从正态分布的随机分布变量．作为对维纳过程的一种特殊Ｒ浙江大学硕士学位论文国内外文献综述扩展，在期权领域应用十分广泛的几何布朗运动被给定为：ｄＳ＝ａＳｄｔ＋ｔｒＳｄｚ， 其中Ｏ【是瞬时期望漂移率，ｏ是瞬时标准差，ｄｚ是标准维纳过程的微分。２．２实物期权的基本概念实物期权属于广义期权的一种，是金融期权在实物领域的扩展，其标的物一 般是一个投资项目的价值，所以也可以将实物期权定义为标的资产为非金融资产 的期权（郁洪良，２００３）。其标的资产一般是土地、设备、石油等一系列实物资 产．与金融期权不同，实物资产的交割不是决定是否买进或卖出某种金融资产， 而是代表在未来的一种选择权，从更广泛的意义上讲，它实际上是一种或有决策 权（杨屹等，２００４）． 传统的投资决策理论认为，只要投资产生的净现值大于Ｏ，就可以投资。但 这条决策规则只有在未来收益的净现值变化为０或净现值的预期增长率为负的 无穷大时才是有效的，否则遵循这条次优的决策规则将会造成价值损失。Ｍｙｅｒｓ （１９７７）认为在高度不确定情况下，传统净现值（ＮＰＶ）投资决策理论低估了项‘ｒ目的实际投资价值．而用实物期权的观点审视某投资行为，在不确定条件下的初：始投资其实可以视同购买了一个看涨期权，期权拥有者因此拥有了等待未来增长，？机会的权利。这样，就可以在最大程度控制投资风险的前提下，利用不确定性获 得最大化的收益。如果“增长机会”没有出现，支付的代价仅为初始投资，即期 权的购买成本；如果“增长机会”一旦到来，那么可以立即进行投资，新的投资 可以视为期权的执行，所投资的金额可以看作期权的执行价格。 特里杰奥吉斯（１９９６）总结出了７种基本类型的实物期权，并以一个石油开 采投资的例子来对实物期权进行详细阐述：一是推迟投资型期权；二是分阶段投 资型期权；三是改变经营规模型期权；四是放弃型期权；五是转换用途型期权； 六是增长型期权；七是多重期权．各类期权的相关性质和应用领域归纳如下：９浙江大学硕士学位论文国内外文献综述资料来源：根据《实物期权》第３页和相关文献整理２．３实物期权在土地等不动产领域的应用２．３．１在不动产领域的研究进展 在不动产领域，运用实物期权理论和方法进行相关研究已有２０多年的历史， 由于不动产投资具有高风险性、高不确定性与不可逆性，很适合用实物期权方法ｉ０浙江大学硕士学位论文国内外文献综述来研究，目前它已成为不动产金融研究领域中的一个主流分支并逐渐成为热点 （蔡晓钰等，２００６）．在传统的剩余法估价中，简单的认为已完工建筑的市场价 值减去总开发成本之差就是土地价值。而在一般的土地期权定价模型中，假定土 地价值是对其潜在资产的购买期权，潜在资产是指将按最优建筑规模建在该土地 上的建筑物，因此土地价值应该在概念上反映选择最优开发时间和规模的期权溢 价。为此，Ｑｕｉｇｇ（１ ９９ ３）和Ｗｉ１ ｌ Ｊａｎ（１９９１）建立了一个包含开发成本和项目价值两个随机变量在内的实物期权理论模型来对最优开发时机的期权溢价进行 估计。 当前，有两种关于实物期权定价模型的基本方法在实证中得到验证。第一种 是对不可撤回投资理论有效性的检验，即检验房地产投资，土地价格与市场不确 定性之间的相关性；第二种是对实物期权定价模型可预测性和市场效率的检验。Ｃａｐｏｚｚａ和Ｓｃｈｗａｎｎ（１ ９８９，１９９０）使用加拿大的大都市区域１９６９年到１９８５年的统计数据来检验在城市土地开发的不确定性和土地价格的理论相关性。当将 未开发土地的门槛价格对租金变化进行回归分析时，相反的结果出现在两篇独立 的研究中．当租金变化是从住宅竣工率间接计算得到时，他们得出的结论是门槛 价格变量有一个在统计意义上并不明显的负系数。当租金变化量由３个外生因子 （家庭大小，公寓空置率和新房开工数量）变量表示时，得出的结论是风险变量 系数明显为正。尽管如此，他们仍然认为触发土地开发决策的门槛价格与非系统 风险水平正相关。 Ｐａｔｅｌ和Ｓｉｎｇ（２００１）使用宏观经济和房地产市场数据实证来检验房地产投 资和市场不确定性之间是否存在负相关。基于所提出的包含市场波动项在内的回 归模型，发现市场波动项系数在５％的置信水平下明显为负。结果有利的支持了 不可撤回投资和市场不确定性之间所假设的负相关。 实物期权理论模型对实际房价的可预测性问题是更加直接的检验实物期权 理论在房地产市场中应用有效性的方法．Ｓｈｉｌｌｉｎｇ（１９８５）使用Ｂｌａｃｋ－Ｓｃｈｏｌｅｓ 欧式购买期权定价规则去估计两处新建住宅公寓的购买合同价值。他们发现购买 合同的期权要价一般遵循按Ｂ－Ｓ模型制定的定价准则．在他的另一篇研究中（Ｓｈｉ １１ｉｎｇ，１９９０），土地期权的竞价模型被推导出来用来检验开发商在认购地块开发潜力相机索取权时的动机。基于１２５块位于路易斯安那首府巴吞鲁日的房地浙江大学硕士学位论文国内外文献综述产开发项目样本，他们实证发现土地期权合同为零或接近于零溢价．这看似很难 理解，但实际上，期权合同被房地产开发商用作一种获取地块控制权的方式，这 样开发商就能在购买前解决有关区划和融资的不确定性。结果同时表明，房地产 市场的参与者是理性的，土地拥有者通过合理的方式设定土地期权的执行价格来 减小收入的波动和保证开发商会执行期权。 Ｑｕｉｇｇ（１９９３）首次运用大量市场价格数据对实物期权定价模型的可预测性 进行实证检验。在其模型中，开发时机期权溢价的估计是基于一系列未开发空置 土地样本的价格，并假定土地所有者当且仅当被开发的土地价值等于或超过空置 土地和等待期权价值之和时，才决定行使期权，而且所有地块都将以最优建筑规 模被充分开发。在使用了西雅图地区２７００块土地交易数据进行回归分析后，发 现不同样本的期权溢价占理论土地价值的比例在１％到３０％之间，平均为６％（这 里定义的期权溢价是内在价值和期权模型价值之差除以期权模型价值）。Ｃａｐｐｏｚｚａ和ｓ ｉ ｃｋ（１９９４）开发了一个包含土地市场的空间和时间风险结构在内的地价模型，运用资产定价理论模型来对城市土地进行定价，通过期权定价方 法将农业土地价格转化为城市土地来定价，结果显示等待转换的土地价格和城市 大小的变化趋势都与城市租金增长率的变化趋势相同，而与风险规避程度的变化 趋势相反。 Ｃａｐｐｏｚｚａ和Ｌｉ（１９９４）运用最优停时方法为分析开发强度可变的房地产开发 投资构建了一个简单明了的理论模型，在实际分析所得到的开发价值、最优投资 时机和开发强度三者关系时，发现开发强度对开发的最优时机、税收和开发价值 的影响很大，有可能增加开发投资的租金阈值，并推迟相应的开发投资决策。Ａｍｒａｍ和Ｋｕｌａｔ ｉ ｌａｋａ（１９９９）先对比了等待型实物期权方法和传统投资决策方法（ＮＰＶ）的差异，在此基础上运用实物期权理论对具体案例中的土地开发过 程进行分析。他们认为等待开发的期权价值与已开发地产价值的波动率和等待的 机会成本存在很大的相关性，等待期权曲线与立即开发价值曲线的相切点处就是 最优的土地开发时机。 Ｐａｔｅｌ和ｓｉｎｇ（２００１）则认为与金融期权不同，土地开发时机的溢价并没明 确反映在期权合约上，而是隐含于土地价值中．理论上，可以通过计算物理特征 上相同但开发时机灵活性不同的两块土地的价格之差来估计期权价值。１２浙江大学硕士学位论文国内外文献综述在国内，李进涛等（２００３）先是指出了传统的ＤＣＦ法在房地产项目投资决策 中的不足，然后将实物期权理论在房地产投资决策中的应用进行分类，针对各类 实物期权的特点制定了相应的房地产投资策略，并用实物期权的定价方法对传统 的ＤＣＦ法进行改进。张金明和刘洪玉（２００４）探讨应用实物期权方法确定土地最 佳开发时机的问题，通过分析土地开发特点，研究在离散条件和连续条件下土 地开发决策的思路和一般模型，并对模型应用条件进行分析。高平和黄安永 （２００６）结合房地产实际投资决策建立了一个期权定价模型，并对其中的参数进 行分析，得到的结果表明其对项目投资决策的期权价值有较大影响。宗江（２００７） 将实物期权理论引入房地产投资估价中，并通过一个房地产投资的等待期权实 例分析说明了其在实际中的应用。徐爽和李宏瑾（２００７）试图采用期权定价方法 来研究中国房地产市场的土地定价问题。他们认为土地是一种以房屋价格为标的 资产的美式期权，土地出让过程中的定价不仅要考虑其种植收入的折现之和，更 要考虑土地所拥有的其他用途的期权价值，土地价格被分解成种地的收益与开发 溢价（实物期权值）之和．最后将期权定价模型应用于中国的房地产市场，在定性 和定量两个层面都取得了比较好的效果，模型能够较好解释市场化改革以来中国 土地价格波动率以及增长率高于房价这一经验事实。赵永生等（２００７）采用欧式 期权定价方法，考虑使用功能折旧和土地使用权摊销，研究具有期间收益和期末 资产处置选择权的房地产实物期权价值．其将房地产实物期权定价与传统的ＮＰＶ 法比较，修正了物业使用期限对市场价格指数的影响，增加了期末资产处置选择 权的不确定性看涨期权价值，较全面地反映了保值和增值的房地产投资特征。实 证表明，投资持有期的长短和时间进程对实物期权价值有重要影响。 ２．３．２相关模型在不动产中的应用 ２．３．２．１在不动产估价中的模型应用 期权定价领域十分经典的模型产生于Ｂｌａｃｋ和Ｓｃｈｏｌｅｓ发表于１９７３年的一篇 开拓性的论文中。该模型的推导遵循一系列假设：（１）标的资产价格遵循一般维 纳过程；（２）没有卖空限制；（３）没有交易费用或税收；（４）在有效期内没有红 利支付；（５）不存在无风险套利机会；（６）证券交易是连续的；（７）无风险利率 ｒ为不变的常数。其基本思想为：衍生资产的价格及其相应的标的资产价格都受浙江大学硕士学位论文国内外文献综述着某些不确定因素的影响，遵循着相同的一般维纳过程。通过对衍生资产和标的 资产构建一个适当的组合，可以消除维纳过程的影响，从而相互抵消两者的盈亏， 因而得到了一个无风险的资产组合，在不存在无风险套利机会的情况下，该资产 组合的收益应等于无风险利率（刘海龙和吴冲锋，２００２）．对于欧式看涨期权， Ｂｌａｃｋ－Ｓｃｈｏｌｅｓ的定价公式为：其中Ｎ（ｄ）是标准正态分布的累计概率分布函数，Ｅ是执行价格，Ｓ是标的资产 目前价格，ｒ为无风险利率，ｏ ２为标的资产收益率的方差，Ｔ为期权的有效期。 Ｃｏｘ和Ｒｏｓｓ（１９７９）等人在Ｂｌａｃｋ－Ｓｃｈｏｌｅｓ模型的基础上，提出了二叉树定价 方法。基本思想是：标的资产价格Ｓ在相当小的时期间隔内以概率ｑ增加到“ｓ， 或以概率１一ｑ减小到ｄｓ。¨和ｄ分别代表资产价格上涨或下跌时的回报率，且正：一ｌｎ（Ｓ／Ｅ）＋（ｒ＋ｃｒ２／２）（Ｔ－ｔ）Ｃ＝删（４）一Ｅｅｌ‘卜ＤＮ（ｄ２）‘（２．１）（２．２）ｃｒ４７＂一ｆ畋＝４一盯打ｊ（２．３）¨＝Ｉ／ｄ。运用风险中性定价原理，可以得到尸Ｐ。，ｄ＝Ｐ一，ｑ＝（Ｐ７一ｄ）／（∥一ｄ），其中。是标的资产价格的波动率，ｒ是无风险利率，ｑ为风险中性概率。可以通 过反向递推的方式，计算出期权的价值。ｎ个时期的乘数式二叉树期权定价公式表示为Ｃ＝盎ｉＩ。（２．４）在对期权进行估价中，一般来说，期权持有所导致的溢价会因具体模型和情 境的差异而有所不同．灵活性类型、隐含状态变量数量和项目具体特征都是对期 权溢价估计产生影响的因素。在房地产开发中，动态灵活性指的是推迟投资期权， 选择开发规模和时机期权等。但由于技术原因，用来分析房地产开发的实物期权 模型使用的随机状态变量一般不超过两个，常常为价格和开发成本．Ｓｃｈｗａｒｔｚ （１９９７）曾经开发的三变量模型在数学表达上十分复杂，在分析最优开发时机期 权溢价时由于要使用一大堆经验数据使得计算十分繁杂，导致在实际中可行性不高。１４浙江大学硕士学位论文国内外文献综述在Ｑｕｉｇｇ的模型中，假设房产开发的门槛价格减去开发成本等于土地的理论 价值。基于这样的假设，等待期权的溢价被确定为理论土地价值和内在土地价值 之差。其基本模型假设是：待开发的土地所有者拥有符合规划限制条件下在最优 时机开发最优规模建筑的永久期权，开发成本为Ｘ＝ｆ＋ｑ７而（２．５）ｆ表示固定成本，ｑ是建筑面积，ｒ是开发成本的规模弹性，Ｘ，是单位面积 的开发成本。开发成本假设遵循几何布朗运动，漂移率为Ｏ【。，方差为ｏ２。，ｄ）（限＝０【ｋｍ＋ａｘｄｚ：０２．６、假设潜在资产（建筑物）的价格Ｐ是可观察到的。Ｐ可以表示为Ｐ＝ｑ巾￡，６ 是不动产其它特征的函数，①是价格的规模弹性。Ｐ遵循几何布朗运动，漂移量 为Ｏ【。，方差为ｏ２。，ｄＰ／尸＝（口Ｐ―ｘ２）ｄｔ＋盯ｐｄｚ，（２．７）其中，Ｘ２是房产开发回报率，开发成本的规模弹性ｒ大于价格的规模弹性①。 假定存在不变的无风险瞬时利率ｉ，投资是不可逆的，一旦投资者建造了不 动产，将不再有任何最优时机价值。在开发成本和建筑价格之间的相机索取权中 假设存在一个经济均衡，能够唯一确定（ｘ，Ｐ）．通过将ｘ和Ｐ的漂移率呶和邮 分别替换成ｖ。＝仅。一入，ｏ，和ｖ。＝（Ｏ【，一ｘ：）一入，ｏ，（其中入。和入。是风险溢价），待 开发土地的价值Ｖ（ｘ，Ｐ）可以表示为以下基本价值方程的解：０＝０．５蠢ｘ２比＋％―冲％＋ｏ．５《尸２％＋叱职＋％Ｐ巧一ｉＶ＋ｔｉＰ（２．８）而在Ｓｉｎｇ（２００１）对等待投资价值的实证分析中，则建立了一个包含开发时 机期权在内的实物期权模型。他仍把土地期权模型的理论价值与内在价值之差定 义为等待期权溢价。在建筑物价值、开发成本、土地支付金、规模的成本和价格 弹性、最优建筑高度不变的情况下，期权价值只是租金变量的依赖函数。并假设 开发所产生的租金收益是租金变量ｘ的随机函数，并遵循几何布朗运动ｄＸ＝ｏ【 Ｘｄｔ＋ｏＸｄｚ，其中Ｏ【和。是瞬时漂移率和标准差，ｄｚ是标准维纳过程的微分，包 含土地开发时机期权的土地价值Ｆ（ｘ）表示为：删＝（器）（争一（南），（２．９）浙江大学硕士学位论文国内外文献综述其中，届＝丢一丁（ｒ－８）＋厦＝三一‘（ｒ－广８）＋＞１＜Ｏ６为租金收益率，定义为６＝Ｉｌ―ｏ【，ＩＪ是经风险调整过的投资回报率．Ｆ （Ｘ?）的解析解表示包含开发时机期权在内的理论土地价值，并能够在可能的市 场风险范围内推算出来。在确定性情况下，当波动性为０，即ｏ。＝０，由方程（９） 估计的土地价值等于土地的内在价值ｆ（ｘ）。随机情况下和确定性情况下土地价 值之差Ｆ（ｘ‘）一ｆ（ｘ）便是等待开发期权的价值。 与前两者不同，Ｌｅｕｎｇ和Ｈｕｉ（２００２）等人在以香港迪士尼为例对房地产开 发中的期权定价进行的研究中，所使用的估价模型是Ｔｒｉｇｅｏｒｇｉ Ｓ二项式随机数 值分析。相比其它模型只能处理单个期权，该模型能够处理多期权投资和有红利 支付的随机模型期权。在传统的ＮＰＶ分析下，假定投资立即发生，投资的净现 值是投资成本ＴＩ，经济回报Ｃ，项目周期Ｔ，和无风险利率ｒ的函数： ＮＰＳ（Ｓ）＝ｆ（ＴＩ，Ｃ，Ｔ，，．）（２．１０）而在房地产开发不同阶段的期权有推迟期权（ｄ），扩张期权（ｅ），和转换用 途期权（ｓ）。所以经扩展过的项目净现值是ＮＰＶ（Ｅ）＝ｆ（Ｃ，ＴＩ，Ｔ，，，ｄ，ｅ，ｓ）（２．１ １）相比开发商的初始预期，操作的灵活性增加了投资机会的价值，如下面等式 所示ＮＰＶ（Ｅ）＝ＮＰＶ（Ｓ）＋ＮＰＶ（Ｏ）（２．１２）其中，ＮＰＶ（Ｅ）为包含期权在内的项目的扩张ＮＰＶ，ＮＰＶ（Ｓ）为没有包含期权在内 的静态期权，ＮＰＶ（０）为期权的ＮＰＶ． ２．３．２．２在不动产开发时机中的模型应用 ＭｃＤｏｎａｌｄ和Ｓｉｅｇｅｌ（１９８６）探讨了公司的投资决策问题。假设一个公司正 在考虑以下投资机会，在最终期限Ｔ到来前的任何时刻ｔ，公司都能支付Ｆ。来实 施一项投资，其期望的未来净现金流取决于实施投资所产生的净现值Ｖ。。并假定 在ｔ时刻，待开发土地的市场价值Ｖ（ｔ）满足几何布朗运动，ｄＶ＝Ｏ【Ｖｄｔ＋ｏＶｄｚ，１６浙江大学硕士学位论文国内外文献综述其中ｄｚ是标准的维纳过程微分。因此，如果今天实施这项投资的话，就可推算 出未来现金流的现值，并认为Ｆ。也遵循随机过程．当实施投资时，公司得到收 益Ｖ。一Ｆ。。投资时机问题就是找到一个数Ｃ。‘，对于任意时刻ｔ，只要Ｖ。／Ｆ。＞Ｃ。’， 就执行投资，否则不执行。问题就变成选择投资时机使期望收益Ｖ。一Ｆ。的现值最大化。可以推出，对于任意边界｛ｑ）：，投资的机会价值就是预期收益的现值，ｘ（ｒ）－－毛ｌ（形。－ｒ，）ｅ叫１ Ｉ（２．１ ３）其中，ｔ１是ｖ／Ｆ首次到达边界（Ｃ。７）的时间，ｕ是贴现率。当存在无数投 资机会时，能够明确找出式（２．１ ３）的最大化值。当Ｔ趋向于ＧＯ时，Ｃ‘不再取决 于时间ｔ．所以，实质就是选择一个边界值使得Ｅ。【（Ｖ。一Ｆ。）ｅ叫‘】最大化。 最优的投资决策规则就是当Ｖ。／Ｆ。达到门槛值Ｃ’时开始投资，此时期望的收 益现值为昂㈨∥一１Ｐ’｝＝Ｃ。一１］晶ｈ叫‘｝推理可知机会价值是（２．１４）州ｃ’－１）磊（警）占（ａｖ一仪ｆ【盯２（２．１５）ｉ其中１、 ２２．２（／ｔ－ａｓ）’仃２＋｝竽）㈦…（２．１ ７） （２．１８）Ｃ‘＝ｅｌ（ｅ－１）ｏｒ２＝蠢＋巧－２ｐ可－ｏ＇，，ｏ＂ｚＣａｐｏｚｚａ和Ｌｉ（２００２）分析了资本强度可变情况下的土地开发决策理论，得 出了在利率不变情况下的最优土地开发时机的决策规则，并以当前收益、固定收 益、净现值、比率ｑ的形式加以详细阐述。其模型为：对于一个新的投资项目， 先简单的假设一个状态变量，Ｘ（ｔ），代表项目中每单位产出所产生的净租金或现 金流，把土地作为一个固定的生产要素，在投资时开发商可以选择资本强度Ｋ， 其产出水平用Ｑ（Ｋ）表示。当每单位资本的投入是一美元时，则可以用Ｋ来表示 整个投资项目的花费。净租金ｘ（ｔ）在时间ｔ遵循几何布朗运动的随机演化，ｄＸ｝Ｘ＝ｇｄｔ＋ｏ＇ｄｚ（２．１９、）ｇ表示平均增长率，ｏ是增长率的标准差，ｄｚ是一个标准维纳过程的微分．浙江大学硕士学位论文国内外文献综述由于决策者知道整个过程中的一些参数情况，所以分为理想预期（当ｏ＝０）和 理性预期（当ａ＞０）两种情况。任何时刻ｔ，单位空间的价格是未来预期现金流的现值，尸（ｘ（，））＝巨【．ｆｘｏ）ｅ－ｒＯ－Ｏ出ｊ目在时间ｔ执行，那么项目的净现值是矿（Ｘ）＝Ｐ（Ｘ）Ｑ（Ｋ）一Ｋ（２?２ ０）其中Ｅ是条件期望，ｒ是贴现率，总的产出水平的价值是Ｐ（ｘ）Ｑ（Ｋ）。如果项（２．２１）于是，投资决策问题的实质就是选择单位资本Ｋ和开发时间Ｔ，使得投资的 机会价值最大化∥（ｘ）．ｍ…ａｘＥ，ＥＶ（Ｘ（Ｔ））Ｐ１盯叫’］ｚ（２?２２）其中，Ｗ（ｘ）代表一个项目在未来任意时刻Ｔ的永久期权的价值。 在确定性情况下的最优决策规则，即研究在理想预期下ｏ ０时，如何进行最优决策。假定利率不变，此时，可以将投资机会价值重新写为哪矽ｃ∽斟ｇ－［警叫Ｍ州ｇ其中Ｘ＜Ｘ‘，而ｘ’是一个最优投资的门槛现金流。㈦２３，为得到一个明确解，假定生产函数是一个不变替代函数（ＣＥＳ），形式如下：Ｑ（Ｋ）＝［口＋（１一口）Ｋ一户］。１伽地的替代弹性系数，由上可得，最优水平的资本Ｋ‘可表示如下（２．２４）其中ａ是一个资产的分配系数，而ｐ一（１一丌）／７ｒ，０＜丌＜１是资本和土如（粉厂 黻㈣惴例儿，［尚ｒ定性情况下，延迟投资仍是最优选择。他２５， ㈦２６，研究结果显示相对于传统的ＩＲＲ＝投入资本或ＮＰＶ＞０的决策规则，即使在确在随机不确定情况下的决策规则，考虑ｏ＞０的随机情况，这时预期是理性 的。当净租金一直处于随机变化时，租金流的现值和投资机会价值能够被定义为浙江大学硕士学位论文国内外文献综述一个临时期权。为使用临时期权方法，假定状态变量的随机变化－９现实资产同步， 这样，均衡模型，比如连续时间的资产定价模型就能用来确定经风险调整过的资 本回报和投资的期权价值。每单位现金流的现值可重新表示如下ＪＰ（ｘ）＝―之（２．２７）其中季是风险中性的增长率，雪＝ｇ一入，入是风险贴水，由于ｒ一雪ｔ（ｒ＋入） 一ｇ，前一项是现金流经风险调整过的贴现率，投资的期权价值满足如下微分方程：要ｘ２％＋舻觋一ｒＷ＝０边界条件是ｗ（Ｏ）＝０，ｗ（ｘ’）＝Ｖ（ｘ‘），ｗｘ（ｘ‘）＿－ｇ。（ｘ‘）（２．２８） （２．２９）此时，对于ＣＥＳ生产函数，资本的最优水平和现金流的门槛值表示为Ｋ?：ｆ，型ｒＬ口一ｌ／三三．（２．３０）小Ｋ口）（品厂ｄｘ＝ｏｔｋｘｄｔ＋ｃｒ，ｘｃｌｚ㈦３－，Ｓｉｎｇ（２００１）在另一篇对房地产最优开发时机的分析文献中，认为最优开发时 机期权的溢价取决了两个状态变量，单位租金ｘ和单位建筑成本ｋ。令ｘ表示出 租一单位建筑面积的净租金收益。单位租金流遵循几何布朗运动（２．３２）而建筑成本Ｋ，对于一个具有最大建筑密度Ｑ的土地开发项目来说，总的投 资花费为可变建筑成本ｋＱ和固定成本Ｆ。之和，表示为Ｋ＝ｋＱ＋Ｆ。．单位可变建 筑成本同样假设符合几何布朗运动ｅｌｋ＝ｅｔｋｋｄｔ＋ｃｒｋｋｄｚｋ （２．３３）对于没有短期现金流的空置土地的最优开发时机期权溢价Ｌ（ｘ，ｋ），可从以 下相机索取权估价模型中推导出来：ｏ＝五１ｘ２《ｋ＋三七２砰ｋ＋纵妇ｑ吼ｋ＋（，一瓯）．也＋（，．一瓯）地一ｒＬ（２．３４）其中６，是租金收益，６。是融资成本，ｐ。。是ｄｚ。和ｄｚ。的相关系数． 通过变换，上述偏微分方程可以化解为一般差分方程的形式１９浙江大学硕士学位论文国内外文献综述ｏ＝圭（蠢＋ｔ一２几吒吒）ｓ２蚝＋（瓯一瓯）－嘶ｓ一瓯Ｍ并有如下一般解形式： Ｍ（Ｓ）＝４ｓ妒１＋４ｓｐ２（２．３５）（２．３６）令Ｉｄ（０）＝０，最优的土地开发期权价值可以在遵循一些边界条件下估计出 来，此时的解可以表示为Ｍ（ｘ，ｋ）＝ＡｉＳｑ，Ｉ＿，（ｑｒ＋ｋ、，）Ｆｉｋ，ｓ＜酽百Ｓｑ０一（华）艘ｓ。。２川一４倒１‘训’螂１站（者胎心＋ｉＦ／）㈦３８，㈦３９， ㈦４。，三（ｘ‘∥）－［等］浙江大学硕士学位论文国内外文献综述述，遵循几何布朗运动形式的标的物价１＇ｔ Ｖ，从初始值Ｖ。达到开发ｆｌ，ｆ＇，ｔｔｆｔ Ｖ’的首 次达到时间的概率密度函数可以表示为：通过上面的概率密度函数可以求得相关时间期望为北”卜掣唧｛一一｝（２．４?，Ⅲｆ１－ｉ捌，（ａ－ａ２ １２№?训＞。ｆ∞， （Ｇ－－Ｏ＂２／２）（Ｖ‘－Ｖｏ）＜－ｏ∽?４２’ｐ，２达到ｒｌ槛ｆｉ！ｉ Ｖ’的概率乃为㈥７２ａ～，ａ－ａｚ／２）（ｙ‘一％）≤。１，（２．４３）（口一仃２／２）（ｙ’－ｖｏ）＞Ｏ通过上述表达式，只要在实物期权最优决策模型中求出了门槛值Ｖ‘，代入其 它相应数据，便能够求得相应标的物实现价值最大化时的时间期望和达到概率， 尽管还是不能准确计算出最优开发时间，但为相关决策提供了一定参考。２．４建设用地“增减挂钩靠的相关研究回顾建设用地“增减挂钩”这个概念在理论界早已有所探讨，其理论基础可以归 根于学者们对土地整理和置换等方面的研究。而２００４年中央下发的《国务院关 于深化改革严格土地管理的决定》的文件，鼓励农村建设用地整理，要实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，标志着“增减挂钩”正式开始转向实际操作阶段。作为国务院“增减挂钩”政策的响应和以期更好的开展“增减挂钩” 实践工作，２００５年国土资源部又下发了《关于规范城镇建设用地增加与农村建 设用地减少相挂钩试点工作的意见》作为指导建设用地增减挂钩试点的基本原则， 该意见指出“要稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点，集 体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。坚持 建新拆旧，积极推进废弃地和宅基地复垦整理。村庄复垦整理节省出来的土地，浙江大学硕士学位论文国内外文献综述按照因地制宜的原则，宜耕则耕．宜建则建，优先用于农村经济社会发展”。此 后，各试点所在地方政府也纷纷根据各地的具体情况，在实践中不断总结摸索建 设用地“增减挂钩”经验．２００８年６月，为进一步加强和规范城乡建设用地增 减挂钩试点工作，国土资源部正式印发了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的文件。随着“增减挂钩＂试点工作的深入进行，学界也开始了如何将“增减挂钩” 运用于实践的探讨。庄社明（２００５）在“增减挂钩”政策出台不久，便开始对其 进行思考，从农村建设用地整理的角度，阐明了其意义重大，并对农地整理的潜 力和实施难度进行分析，提出了一些相关的配套政策和措施．买晓森（２００７）等 人在对城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩进行理论探讨的基础上，分 析了重庆市沙坪坝区开展建设用地增减挂钩的迫切性和有利条件，并对研究区 域城乡建设用地增减挂钩的潜力进行了测算，提出了促进城乡建设用地增减挂 钩的一些建议，如实行周转指标扶持、建立合理的土地估价制度、确保土地等价 交换、建立农居点整理资金保障体系、试行农村建设用地整理股份制运营、理顺 土地收益分配关系等。 王君（２００７）等人通过对我国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的 政府主导模式，市场主导模式和农村集体自主型运作模式的特点、利弊进行比较 分析，探索适合我国国情的城乡建设用地运作方式，指出当前对于我国大多数地 区来说，单靠政府或市场的力量，都无法使挂钩政策平稳运行，政府与市场相 结合的方式是现阶段最可行的运作模式。 李占军（２００７）等人认为实施建设用地增减挂钩政策的关键在于农村建设用 地的整理，其中主要是农村居民点用地整理。他们在对山东省泰安市农村建设用 地现状及其存在问题分析的基础上，提出了挂钩政策下的四种农村居民点整理模 式：采煤塌陷及占压村整体搬迁整理模式、拆旧建新整理模式、归村并点整理模 式、“城中村”改造整理模式。此外还分析了泰安市实施挂钩政策，整理农村居民 点的措施，针对其中的不足提出了相应的对策。 王丽英（２００７）论证了城乡建设用地增减挂钩的科学性、可行性，并对具体 实施过程中的技术方法和步骤进行了探讨，总结了增减挂钩所产生的社会意义、 经济意义和生态意义， 针对挂钩规划工作中存在的诸如占好地补劣地、整理的浙江大学硕士学位论文国内外文献综述耕地质量差，没有充分保障农民权益，城乡规划不衔接，规模与空间布局存在矛 盾，政府财政压力大等问题给出了相应的对策建议。特别提出在挂钩过程中要将 市场化机制和政府的主导性作用相结合，因地制宜的采取多种整理模式，积极探 索新的整理模式，同时充分利用村庄闲置地安置，争取不占用耕地，对土地实行 生态、人文保护，做到土地整理与文化建设相统一。 林建平（２００８）等人以江西省定南县为例，在定南县７个镇２４个行政村３１ 个居民点调研的基础上，深入分析了定南县农村建设用地现状及其存在问题，探 讨了实行“挂钩”政策的可行性，认为实施建设用地增减挂钩应重点解决农民利 益保障问题、项目实施的资金问题，挂钩规划编制问题和土地权属问题。 增减挂钩运作中的一个核心问题就是农村居民点的整理，国内对其的研究要 早于对增减挂钩本身的研究。农村居民点整理是指借助工程技术和土地产权的调 整，通过对村庄改造、归并和再利用，使农村建设用地逐步集中、集约，从而提 高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化，合理化、科学化，并改善农 民生产，生活条件和农村生态环境（陈百明，１９９９）。 叶艳妹（１９９８）等人对农村居民点整理的运作模式和政策进行了探讨，在分 析农村居民点用地整理潜力的基础上，提出了四种基本的运作模式：一是农村城 镇化型用地整理模式，二是自然村缩并型用地整理模式， 地整理模式， 三是中心村内调型用四是异地迁移型用地整理模式。并以安徽省阜南县和浙江省奉化市农村居民点整理进行个案研究，从决策机制，政策措施，资金筹集方式，整理 激励机制，土地用途管制等方面提出了相应的政策选择建议。 陈美球、吴次芳（１９９９）等人通过分析乡村城镇化和农村居民点用地之间的 关系，指出农村居民点用地整理是加强乡村城镇化动力和乡村社区化的需要，是 实现农村居民点用地由粗放型向集约型转变的客观要求，同时旧宅基地的复垦还 田有利于“耕地总量动态平衡”土地管理目标的实现。并从土地产权、村镇规划、 土地管理、建立专项资金等方面提出了加快农村居民点用地整理的相关对策。 杨庆媛（２００３）等人以大城市郊区的农村居民点整理为研究背景，在深入分 析北京市顺义区农村居民点用地整理形式的前提下，归纳了四种村庄整理的策略 模式，包括包入式、迁弃式、归并式和征用式，并就农村居民点整理的市场化运 作模式进行了具体的探讨，对运作模式的效益评估进行分析，得出的结论认为在浙江大学硕士学位论文国内外文献综述经济发达的平原大城市郊区，市场化模式是农村居民点整理的一种可行方式。 李宪文（２００４）等人分析了村庄整理的理论潜力，包括村庄整理系数和村庄 整理净增加的耕地面积。他设计了一个村庄整理潜力估算模型，通过人均宅基地 标准、整理潜力修正系数、农村人口数来计算整理潜力值，并对全国和分省的村 庄整理潜力进行了估算，结果表明我国具有较大的村庄整理潜力，而且呈逐渐加 大趋势。最后还从资金筹集和土地管理两方面探讨村庄整理理论潜力转化为现实 潜力的可行性． 宋伟（２００６）等人以天津市农村居民点整理为例，在适宜性评价的基础上， 建立了一个整理潜力估算模型来对自然条件限制下的农村居民点整理潜力进行 估算。该模型的创新之处在于，其在传统的人均建设用地标准法的基础上，引入 了一个自然限制性因素修正系数，来修正一些农村居民点用地整理后不能直接复 垦为耕地的情况。实证结果表明，自然条件的限制性一般会导致整理增加耕地系 数、整理净增加耕地面积的下降，而降低比例随各区县的自然条件不同而有所差异。宋均梅（２００６）等人通过分析江苏省农村居民点整理的现状，归纳了三种整 理模式，即村庄内部整理、村庄归并，农民公寓化或社区化。基于对整理现状和 操作模式的思考总结，认为在江苏省农居点整理过程中存在五大突出问题：一是 农村土地产权问题，二是农民公寓后期管理问题，三是农村集体建设用地入市流 转问题，四是资金来源问题，五是统一规划和规范运作问题。同时还指出了农村 居民点整理受到经济社会发展的制约，表现出明显的区域特性，因而要因地制宜 的选择合适的整理模式． 谷晓坤（２００７）等人以浙江省嵊州市为例，对农村居民点整理的驱动力和模 式进行了比较深入研究。通过对嵊州市农村居民点用地近十年来变化趋势的分析， 总结出农村居民点整理存在两种驱动力，一是政策驱动力，二是经济社会驱动力。 前者包括耕地占补平衡政策和土地整理折抵建设用地指标异地调剂政策所产生 的驱动力，后者包括市（县）域经济发展、城市化与农村经济社会发展等所产生 的驱动力．此外还探讨了嵊州市农村居民点整理当前采用的“三方共建”模式， 即政府相关部门、村集体经济组织和村民三方共同出资共同实施整理项目．指出 模式构成的关键因素在一定程度上反映了上述驱动力的影响作用，并认为资金支浙江大学硕士学位论文国内外文献综述持是第一关键因素，“三方共建”模式带有明显的经济发达地区特征。 林坚（２００７）等人在综合考虑自然、社会、经济和土地利用等因素的基础上， 科学的分析了北京市农村居民点用地整理潜力，认为农村居民点用地整理是一项 系统工程，传统的运用人均建设用地标准等指标来对其潜力进行估计的方法过于 笼统，提出了全新的分区、分模式、分设标准，即“三分法”整理模式，并在此 基础上来进行农村居民点整理潜力的测算，得出２００４年到２０２０年间，北京农村 居民点整理潜力在２００ｋｍ２以内。最后还建议从规划制定、资金渠道、指标周转、 构建互动机制等方面来推进农村居民点的整理进程。表２．２建设用地增减挂钩的相关研究进展２．５小结Ｑｕｉｇｇ的模型中定义等待期权的溢价等于理论土地价值减去内在土地价值， 假设建筑物的价格和开发成本都遵循几何布朗运动，并认为在建筑物价格和开发 成本之间的相机索取权中存在一个经济均衡能够唯一确定价格和成本，从而求得 相应的期权价值。而Ｓｉｎｇ继承了Ｏｕｉｇｇ对等待期权溢价的定义，但他把期权价 值表示为在特定条件下的租金依赖函数，同时也假设租金变化遵循几何布朗运 动，并将确定性情况下的土地价值视为土地内在价值，随机情况下的土地价值视 为土地的理论价值，两者之差便是等待期权的价值。而Ｌｏｕｎｇ和Ｈｕｉ等人则突破 了Ｑｕｉｇｇ的研究范式，采用的期权定价模型基础是能处理多期权投资和红利支付 的ＴｒｉｇｃｏｒｇｉＳ二项式随机数值分析．在ＭｃＤｏｎａＩｄ和ｓｉｅｇｅｌ运用实物期权方法 进行投资决策研究中，认为投资时机问题实质上就是选择一个投资门槛值，当投浙江大学硕士学位论文国内外文献综述资收益和成本之比大于这个门槛值时，就可以进行投资，此时将使期望收益最大 化．Ｃａｐｏｚｚａ和Ｌｉ则详细探讨了资本强度可变情形下达土地开发决策问题，认 为投资决策问题实质就是选择单位资本和开发时间，使得投资机会价值最大化． 并分别在确定性条件下和不确定性条件下分别研究最优资本水平和引发投资的 现金流门槛值．而在ｓｉｎｇ的另一个模型中则认为最优开发时机期权的溢价取决 于单位租金和建筑成本两个变量。在不考虑短期现金流和遵循一定边界条件下， 对相应的触发点和期权价值展开研究，发现都随租金和建筑成本的变化而改变。 目前学者对于建设用地增减挂钩的研究文献不是很多，主要集中在相关概念 原理、开展意义、运作模式、操作措施、实施障碍，政策配套，农村居民点整理、 潜力测算等理论方面的探讨，少数则以增减挂钩试点所在地为例进行了具体分 析，但最后还是以政策探讨为主，缺乏定量建模分析。从目前公开发表的文献看， 还没有人对整个增减挂钩项目构建相关模型来进行效益衡量，并以此为基础确定 挂钩周转指标等相关规划指标．当前国外对于实物期权的相关模型方法研究已比 较成熟，在土地定价和房地产投资决策上也取得了不少成果，而运用实物期权方 法来研究具有中国特色的建设用地增减挂钩中相关规划问题则将是一种全新的研究尝试．浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题３建设用地“增减挂钩井的基本问题３．１建设用地“增减挂钩＂的现状３．１．１建设用地的基本概念 土地是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石，矿藏、土壤、水文、大气和 植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物（毕宝德，２００１），它具 有三大基本功能，印承载功能，生产功能和资源功能。按照利用性质的不同，土 地可以划分为建设用地、农用地和未利用地三大类，而后两者常统称为非建设用 地。建设用地是指由建造建筑物和构造物所占用的土地，它使用的是土地的承载 功能．作为人类生产和生活的场所，其主要类型包括：城乡住宅和公共设施用地， 工矿用地、交通用地、水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等．建设用地在一 利用方式上与非建设用地存在较大差异，首先与农用地主要是对土地肥力等自然 条件利用不同，建设用地的利用主要考虑其所处区位是否满足其利用目的的要 求，如商业用地首要考虑是否靠近市中心，工业用地要考虑是否靠近交通动脉， 采矿用地要考虑周边是否存在矿产资源等。其次，在利用强度和经济产出上，建 设用地要远远高于农用地，人们不仅可以通过在建设用地上投入更多的资本、技 术和劳动力，而且可以通过对建设用地的空间上加以利用，修建高层或超高层建 筑，来实现高度集约的利用土地。再次，建设用地理论上可以无限扩张。随经济 的发展和人口的增加，建设用地的扩张速度明显高于农用地，而且与农用地不同 的是，有条件成为农用地的土地是有限的，但现代技术的进步，理论上地球上每 一块的土地都可以成为建设用地，所以建设用地的扩张范围要比农用地广的多。 但一旦一块土地成为建设用地，要转化为原来用途的土地就比较困难。一般而言， 在满足一定条件下，未利用地和农用地转化为建设用地比较容易，但后者逆转为 前者则困难的多，这是因为农用地对于土壤，水分等自然环境要求较高，大部分 建设用地要进行复垦需要投入大量成本，有些则根本不可能再复垦为耕地。２７浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题３．１．２增减挂钩的概念和实施方式 城乡建设用地“增减挂钩”即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩 的政策，指的是在土地利用总体规划的基础上，依据土地集约利用的原则，将若 干计划复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地 块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，把节 约出来的农村建设用地转用于城镇建设，最终实现项目区内建设用地总量不增加， 耕地面积不减少、质量不降低、土地节约集约利用、城乡用地布局更合理的土地 整理工作。本文只探讨农村居民点用地作为农村建设用地的情况。 根据国土资源部最新下发的（（城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，增减 挂钩试点工作的具体实施由市县国土资源部门负责，实行的是行政区域和项目区 双层管理制度，其中项目区是组织实施的主体。项目区的设置原则是优先考虑城 乡接合部地区，尽量使区内建新和拆旧地块相互接近，最好不要牵涉基本农田； 建新地块总面积不能大于拆旧地块总面积，并且建新地块所占用的耕地数量、质 量不得高于拆旧地块整理复垦的耕地数量、质量，如果拆旧地块整理的耕地面积 大于建新占用的耕地，可以将其用于建设占用耕地的占补平衡；为控制项目区内 建新地块的规模，提出了城乡建设用地“增减挂钩周转指标”的概念，不仅将其 作为总体规模的控制手段，同时也作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准，但是 不能代替年度新增建设用地的计划指标，并且规定在一定时间范围内挂钩周转指 标要用拆旧地块整理复垦所得到的耕地面积来予以归还，其面积至少要等于挂钩 周转指标。 当前增减挂钩试点的具体实施步骤是：首先由试点所在地市县政府组织开展 专项调查，分析农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求，并对当地群众 的生产生活条件和建新拆旧意愿进行了解．在此基础上依据土地利用总体规划， 编制挂钩试点专项规划，对挂钩试点项目区的规模布局进行统筹安排，并注意与 相关城市、村镇规划的衔接．在挂钩试点专项规划编制完成后，下一步便是进行 具体的项目区实施规划，主要内容包括农村建设用地整理复垦潜力分析、项目区 规模与范围、土地利用结构调整情况、项目区实施时序、周转指标规模和使用归 还计划、拆旧区整理复垦和安置补偿方案、资金预算与筹措，以及项目区土地利 用现状图和项目区实施规划图等。在具体的实施规划中要合理确定城镇建设用地浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题增加和农村建设用地撤并的规模、范围和布局，以及建新区城镇村建设用地的比 例，对于被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地要给予优先保证，并预留当地 农村集体经济发展空间。项目实施规划编制完成后，由省级国土资源部门进行审 查并建立项目备选库，再向国土资源部申请挂钩周转指标。国土资源部按照总量 控制原则，审核并下达挂钩周转指标规模．根据下达的指标规模，从项目备选库 中择优确定试点项目区。项目区确定之后，先启用挂钩周转指标用于农民集中安 置小区建设，剩下的周转指标才可用于建新区的城镇建设。待农民安置小区建成 之后，开始拆旧区农民居住点拆迁和土地整理复垦，从而获得一定数量的耕地， 用于归还已使用的挂钩周转指标（见图３．１）．可见，增减挂钩工作的关键是获 取挂钩周转指标，在项目实施中对挂钩周转指标的运用情况考核显得尤为重要。 增减挂钩政策的实施意义重大，有利于在快速城市化进程中最大限度的保护 有限耕地，通过建新拆旧的动态匹配，将大大改变目前农村建设用地布局散乱的 状况，促使农村建设用地向城镇和中心村集中，基本农田向保护区集中，提高土 地集约利用程度，优化城乡建设用地结构，满足经济发展和城市化进程对土地的 紧迫需求。圈３．１增减挂钩周转指标获用流程３．１．３增减挂钩中存在的问题 从当前各地开展的增减挂钩试点工作来看，总体上达到了预期要求，但也存 在一些明显问题，具体表现在： 首先是资金问题。农村居民点的拆迁安置和土地整理复垦都需要大量资金， 由于目前主要靠政府投入，对政府财政的压力大．特别是沿海发达地区和城乡结浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题合部，农居点密度高，拆迁成本大，补偿标准高，而整理出来的土地大部分用于 农业生产，单纯靠此收益很难回收成本，只有从建设用地出让收入中拿出一部分 资金才能解决资金周转问题，但目前增减挂钩工作才刚刚起步，还未建立一套相 对完善的资金筹集和运作机制，从部分试点来看，资金能否到位是影响增减挂钩 工作能否顺利开展下去的关键。 其次是相关规划问题。由于增减挂钩政策出台较晚，原有土地利用总体规划 都未对其进行充分考虑，新一轮规划修编尚未完成，当前土地复垦整理工作与现 行规划存在矛盾不可避免，特别在空间和规模布局上。更重要的是以往行政分派 建设用地供给指标和土地整理复垦指标的做法，有可能导致增减挂钩整体效益为 负，因此科学制定相关规划指标尤为关键；此外，当前大部分县市的村镇规划都 没有完成，导致新的村庄建设还无规划可依，要想进行村庄整理工作以改变农村 建设用地散乱杂的现状比较困难，从而影响增减挂钩进程（林建平，２００８）。 再次是农民安置补偿问题。安置补偿的原则是要提高农民生产和生活条件， 保证农民生活水准不下降，公平合理的补偿由于宅基地整理复垦给农户所造成的 损失．但在增减挂钩实施中先拆后建，边拆边建的现象时常发生，造成农民得不 到妥善安置（王丽英，２００７）。同时，对土地权属调整所导致农民土地的减少或 丧失而造成的相关损失，其补偿也不是很合理。此外，由于历史习俗原因，农民 的宅基地面积均存在普遍超标的现象，在拆旧建新中，农民置换得到的新房子由 于面积问题常常会导致一系列争议。 最后是数量平衡但质量不平衡问题。在实际操作中虽然实现了耕地面积数量 上的占补平衡，但往往出现占良田补劣地的情况，复垦整理得到的耕地质量较差， 造成耕地总产出能力下降，从另一角度上看，这种占补平衡其实不是真正的平衡， 因为它实际造成了原有较为优质的耕地数量减少。由于上级部门不可能对每一块 复垦耕地进行质量验收，因而这种现象的避免有赖于地方政府的自我监督，效果 不是很好。 可以看出，资金问题和相关规划问题是增减挂钩项目前期规划制定中要解决 的两大核心问题，这两大问题的解决将有助于后期实施过程中农民安置补偿和耕 地占补质量问题的解决。浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题３．２“增减挂钩力的可行性分析３．２．１城镇建设用地的需求预测分析 ３．２．１．１城市化和经济发展对建设用地需求的影响 随城市化水平的提高和经济的快速发展，对建设用地的需求也日益增加。城 市化发展对建设用地需求的影响可以从两个角度来看，一方面，人口向城市迁移， 使得需要更多的土地为新增的城市人口提供住房、交通、商服和公共设施，另一 方面，人口由农村迁往城市，由于城市用地更加集中、紧凑，而农村用地一般较 为分散、低密度，这就在城市化进程中促进了土地的集约和节约利用。由于经济 产出需要土地、资金、劳动和技术等多种资源的组合投入，当经济向前发展，经 济水平向上提高一个层次时，相应的各种资源的投入都需要增加，土地作为资源 的一种，经济发展必然需要建设用地的增加．而经济的高速发展，加速了产业结 构的演进，使得建设用地不仅总量需要增加，而且其内部用地结构也需要不断调 整。在早期工业化阶段，城市建设用地以居住用地为主，城市还仅是一个人口聚 集和商品交易的场所。随着工业化的加速，工业仓储用地的比重不断在加大，从 而也带动了其它用地的相应增长．在工业化后期，工业仓储用地的规模就会趋于 稳定，这时第三产业的兴旺发达，使得商服用地和公共设施用地比重会不断上升。 从中国目前所处经济社会发展阶段来看，未来城镇建设用地不仅总量上会趋 于上升，而且用地结构会不断调整。合理的预测城镇建设用地的规模和结构对于 土地利用规划和增加挂钩规划的制定和实施具有重要意义． ３．２．１．２建设用地需求预测方法 城市既是城市人口的载体，又是经济社会的载体，因而城市建设用地的需求 规模预测既要考虑到未来城市化水平及其人口的增长，又要考虑到未来经济社会 的发展趋势，同时还必须遵循国家对城市建设用地规模的控制原则。一般认为， 我国城市建设用地合理的扩展系数为１．１２，即表示城市人口每增长１个百分点， 城市建设用地要扩展１．１２个百分点，才能满足基本的城市发展要求。但研究表 明，我国的城市扩展系数已达到１．９９，远大于合理数值（方创琳，祁巍锋，２００７）． 这表明，做好未来城市建设用地的规模预测和控制显得十分必要。 目前最为常用的城市建设用地规模预测方法是定额指标法，该方法适用范围浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题广，简易实用．运用该方法前，首先必须对未来城市人口规模做出科学预测（人 口预测方法此处略），然后根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的要求， 合理确定人均城市建设用地指标．这样，城市用地规模就可以表示为城市人口预 测规模乘以人均建设用地标准（见表３．Ｉ）．在确定城市人均建设用地规划指标 时，对其进行双重控制，即在符合人均建设用地指标的基础上，有一定的弹性调 整空间。这种方法的好处是在一定的弹性允许空间下，既对未来城市用地总量进 行了控制，又对城市用地的内部结构进行了把握。表３．１现有城市规划入均建设用地指标资料来源：《城市用地分类与规划建设用地标准》除此之外，还有模型预测法，历史趋势法等。前者包括线性回归模型、生产 函数模型、灰色系统模型和线性规划模型等。模型预测法的本质是在分析建设用 地规模与人口、经济和社会等诸多因素相互关系的基础上，采用相关数学和经济 方法，建立一个比较符合现实发展规律的预测模型，在符合一定的假设条件和特 定约束下，运用现有可得资料来对未来的建设用地需求规模进行科学合理预测。 历史趋势法指的是首先分析研究区域不同历史时期的各种建设用地变化情况，认 为未来也将延续这种变化趋势，从而推测出来未来时期城市各类建设用地的需求 规模，再根据现在和未来可能发生的情况变化，对预测结果加以修正，综合权衡 后确定规划时期内各用地类型的最终规模值。３２浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题３．２．２农村居民点整理的潜力分析 农村居民点整理潜力是指根据国家有关村镇建设的要求，通过对原有农村居 民点的改造整理和对新居民点的规划建设以提高农村建设用地的集约度，所增加 的耕地和其它农用地面积。农村居民点整理的潜力主要来源于四个方面：一是通 过超标用地和旧宅还田降低现状人均宅基地用地量；二是整治利用不充分或闲置 用地；三是适当提高建筑容积率以节约用地；四是自然村向中心村的合并所节约 土地（张正峰，赵伟，２００７）。农村居民的宅基地一直呈散乱分布状态，人均占 地面积大大高出城市人均居住用地。在过去的十来年，随着经济的快速发展，农 民收入水平的提升，一波又一波的建房热在各地兴起，由于绝大部分地区尚未制 定村镇规划体系，加上缺乏有力的监督，使得农民新房建设继续农村传统的模式， 侵占良田现象，建新不拆旧和宅基地严重超标现象十分常见。此外一些农民在外 面打拼多年并在城市购买了房子，有了城市户口，但农村的老房子仍然保留，导 致多重占地和宅基地闲置现象。还有农村居民点中存在不少生产性用地，很多都 在闲置中，也是农村建设用地利用效率低下的原因。另外，现有农村建设用地集 约度水平的提高也是增加农村居民点整理潜力的一个重要方面。通过合理规划和 建设农民新村，引导农村居民点向综合条件好的地方集中，将小村庄合并到基础 较好的大村庄，通过建设农民多层高层公寓来提高农居点用地的容积率，提高土 地的综合利用强度来达到增加农村居民点整理潜力的目的。 农村居民点整理潜力测算有三种基本方法①：人均农村居民点建设用地标准 法，户均农村居民点建设用地标准法和农村居民点闲置用地抽样调查法。人均农 村居民点建设用地标准法，即根据国家村镇规划标准所确定的人均建设用地标准 计算得到的农村居民点用地理论值与现状值之差来评估农村居民点整理潜力。考 虑到规划期间农村人口会发生变化，从而对整理潜力产生影响，因而具体计算时 采用的农村人口数量是规划期末的规划值。相应计算公式为： ＡＳ＝最一ｅ?只（３．１）其中，Ａ ｓ为农村居民点整理潜力值，Ｓ。为农村居民点现状面积，ｃ。为规划 人均用地标准（见表３．２），Ｐ。为规划期末农村人口数。。参见董柞继主编‘土地利用规划管理手册》第１３２―１３７页．浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题表３．２农村居民点人均建设用地指标资料来源：（《村镇规划标准》户均农村居民点建设用地标准法的基本思路与前者相似，即根据政府规定的 户均建设用地标准计算得到的农村居民点用地理论值与现状值之差来评估整理 潜力。目前浙江省规定的户均农村居民点用地标准是：三口或以下的小户，每户 ４５―７５ｍ２；四至五口的中户，每户６０～１１ Ｏｍ２；六口以上大户，每户７５―１２５ｍ２； 占用耕地者不得超过１２５ｍ２，占用非耕地者不得超过１４０ｍ２。农居点闲置用地抽样 调查法，即选取能代表区域内农村居民点闲置情况的典型村庄或乡镇作为调查样 本，对其内部的农村居民点用地闲置情况进行摸底调查，估算其闲置土地面积， 得出用地闲置率，以此计算整个区域的整理潜力。计算公式为：整理潜力＝区域 农村居民点用地现状值×用地闲置率。此外，还有城镇体系规划标准法，项目工 程标准法，这里不再一一赘述。 ３．２．３运作模式的选择与资金来源 正如前面所述，稳定的资金来源是建设用地增减挂钩正常运转的保证。而运 作模式的不同，其资金来源的构成方式也不同。目前可供选择的运作模式主要可 以归为两类，一类是政府主导型，另一类是非政府主导型。前者即政府作为增减 挂钩的实施主体，由政府安排建设农民安置小区、原农居点的土地整理复垦、周浙江大学硕士学位论文建设用地“增减挂钩”的基本问题转指标的有偿出让，负责从增减挂钩项目立项，到规划设计、资金筹集、具体实 施，和检查监督等全部流程。后者即政府不再是项目实施的主体，只负责前期统 筹规划，和实施过程中的监督管理，以及后期的验收工作。由企业或村集体负责 具体项目的实施、资金筹集，以及所获得周转指标的有偿出让。这就使得有项目 资源却缺乏资金投入和有资金却没项目资源的单位和个人通过市场手段对接起 来，从而解决了增减挂钩的资金缺口问题，减轻了政府的财政压力．由于实施主 体将获得挂钩周转指标，并将其出售来进行资金回收，在当期建设用地供应紧张 的环境下，将获得可观的利润，这将大大加速农村建设用地整理复垦的进程。 尽管非政府主导的运作模式解决了资金筹集的问题，但如果是纯市场化的运 作，虽然效率高，但是以利润最大化为导向的运作模式，必然会带来一些问题。 如在农居点整理过程中过度追求速度和数量，而忽视质量，只注重项目区本身的 整理复垦，而忽视整个区域土地资源的优化配置和结构调整（王君等，２００７）。 特别在后期进行指标出让时，用地指标的稀缺性导致运作主体掌握了极大的话语 权和定价权，很容易推高指标的市场价格，增加政府和其它单位的用地成本，特 别是对于重点工程用地和市政公用设施等非经营性用地来说，畸高的价格将直接 增加建设成本，影响工程进度，进而对经济社会发展产生不利影响。 理想的运作模式既要克服政府主导模式资金渠道单一，运作