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我买了一套平房没有过户只签了一份协议书说是要是拆迁户主无条件的给一套大面积的回迁房，这不要拆迁了他想
我买了一套平房没有过户只签了一份协议书说是要是拆迁户主无条件的给一套大面积的回迁房，这不要拆迁了他想反悔怎么办？
山东 - 潍坊
根据合同的具体约定处理。
回复时间： 20:41
1条律师回答
不按照协议履行就起诉
回复时间： 09:06
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违法和不良信息举报电话：400- 举报邮箱：&p&昨天半夜被楼上吵醒，开始翻数据。&/p&&p&限购时候买的二手1万8，9月到2万，10月数据昨天出来，单价2万4左右，另外一个小区是2万6的样子。很多卖出去的二手房子大概一周到2周就成交，带看不多，10人以下&/p&&p&昨晚，至少根据数字，我看过的所有小区全部蹭蹭蹭地涨，有的涨的太快让我生气，有的高端楼盘居然没怎么涨让我反思。上午去门店看了一下，然后跟中介谈了一下，我要求看两个盘的房子，都说不行，要不要求全款，要不就是没有产权，或者租客不配合，总之就是没有房子可以买。如果继续这个涨势，我觉得至少二环内的电梯均价过3万你可能不需要等到2020了。&/p&&p&而且部分装修得像个网红没住过人的房子上个月就卖了3万1了。（所谓网红就是搞点北欧风家具，整点灯具地摊宜家白色毛毯铺沙发上，貌似很贵的样子）&/p&&p&我前天就在门口问了一下某种家用产品的销售员产品的功能，都被旁边东北大妈搭讪，说她一口气买了2套，好跟女儿一个小区。上个月晚上回小区还被不明身份的一个北方男的拦住问小区里面是不是公寓，均价多少。但是，都比9月份晚上8点了还看见一大群人被各种颜色衣服的中介领着看房要好一点了。&/p&&p&老小区没怎么涨，昨晚睡不着是因为楼上把家具疯狂地拖来拖去，拖到半夜2点。本来准备早上去说他们，结果敲门许久把手都敲烂了没有人应。我跟我妈说，给房东阿姨打个电话，大家25年邻居了，关系不错，有电话。&/p&&p&结果我妈下午打过来说：人家卖了，楼上不是租客。7月份就卖了，因为赶紧着去买新房子，根本没挂中介，放出消息几天就搞定。本来有人出价高一点，房东阿姨嫌他贷款老是搞不定，就降了一万卖给了一个全款客户。&/p&&p&我说我妈：你看你吧，早说你把这92年的破房子卖了你不卖，你说要拆，楼上那家都卖了。以后没有维修基金，这老破小还不是学区房就是一个祸害，每隔一个月来一次麻烦，不是这儿坏就是那儿出问题。租的还都是不三不四的什么夜店工作人员，经常楼道喝醉了吐一地，还吐过粉红色的呕吐物在我门口过，只好自己弄干净。&/p&&p&根据邻居卖掉的价格，我们那老破小，只有60平米，基本就是一万的样子，租金嘛，1200两室一厅，没物管，没电梯，老人们晚上在垃圾堆用手电筒捡垃圾，死了人就直接摆单元门口半夜三点放鞭炮再拉走。每个老人上楼梯基本花半小时以上，走几步靠着栏杆歇一分钟。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，整体而言，未来如果上不了三万，就怪我们这种贫民窟里一万年不变的老破小咯。&/p&&p&某些老破小就不一样了，年初就三万了还买不到，客户排队等着，人家有学校，的确不一样。但是这种房子很少的。&/p&&p&所以，未来就是要看老破小们的命运，和开发商，房东以及ZF的博弈了。&/p&&p&&br&&/p&&p&P.S.：我看到有人拿杭州和成都比，说什么成都房子万一垮了怎么样，你这么幸灾乐祸是不是不太好？地震最高等级的时候成都市区都没有任何房子垮掉，那天我正好在家午休，我是懒得下楼，觉得下楼危险系数更高，所以回床上继续躺着休息的，我们20多年的老房子都没啥裂痕，有的都很细看不出来。&/p&&p&成都这个名字，已经存在了2000多年，你看看历史上啥时候因为地震所以大量伤亡的？&/p&&p&这个观点跟房价无关，只是我在挺我城市和四川的安全系数而已。&/p&
昨天半夜被楼上吵醒，开始翻数据。限购时候买的二手1万8，9月到2万，10月数据昨天出来，单价2万4左右，另外一个小区是2万6的样子。很多卖出去的二手房子大概一周到2周就成交，带看不多，10人以下昨晚，至少根据数字，我看过的所有小区全部蹭蹭蹭地涨，有的…
&p&&/p&&img src=&/50/v2-bbdfdf22f826eb626f3beec_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&421& data-rawheight=&268& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&421& data-original=&/50/v2-bbdfdf22f826eb626f3beec_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&现在政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。怎么定义投资？投资是一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&现在网络上习惯将买房说成是投资向虚，这并不合理。经济学意义上的投资是指经济资产转化，即原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子。&b&换句话说，没有投资就没有商品房生产，没有投资也不会有租赁房市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&普通市场房子就是用来居住的房子，但是特殊城市商品房就成为了资产，这是在全世界都可以看到的经济现象。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前我们大力提倡租赁住房，不能忽视前提是，市场上得有大量投资客购买房子形成可以用来出租的存量，市场才能有规模化租赁住房的供应。&/p&&p&&br&&/p&&p&此外，买房在中国也是传统文化中置业概念的传承。正因有购房需求，才有人建设房子、售卖房子；&b&因为有历史的基因，发展到如今，我们才有了故宫、乔家大院等优秀宝贵的历史文化遗产。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1&/p&&p&&b&多角度理性看待“租赁住房”&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&租赁市场不健全，以及未来养老保障需求，家庭安全稳定考量，都是支撑未来购房的几大动因。在美国拥有私人住房的年龄构成中，60岁老年人口数占比很小，是因为房子被抵押变成了个人的养老费用。&/p&&p&&br&&/p&&p&谈到租赁，我们在研究观察过程中，要以人口作为调查数据基础，人口也要细分为本地户籍、常住人口、流动人口，等等。&/p&&p&&br&&/p&&p&一个城市的流动人口，尤其是周期性外流人口比重是我们分析租赁市场容量的重要指标。显然，一线、重点二线城市、三四线城市的人口流动情况是不同的。&/p&&p&&br&&/p&&p&每年春节期间，典型流出省市分别是北京、广东、上海、浙江、江苏等地。当一个城市的流出人口规模很大时，说明临时性人口，即需要租赁住房人口的比例就大。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前，北京临时性人口已经达到约13%的比例，上海该比例约为10%。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&历史证明，越大的城市自有住房比例越低。&/b&在纽约、东京等大城市，租赁住房占比要达到50%以上，中等城市如美国旧金山占比为30%以上，小城市一般维持在15%-20%比例。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国目前上海、北京该比例不到25%。国际上，租房的平均租期保持在24-36个月，属于长租户，但是中国现在大城市租期基本维持在8-12个月，中等城市为12-18个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&从全球经验来看，德国租赁市场规模庞大，体系完善。因为在该国整个租赁市场房源供应中，国家保障占11%，地产基金持有17%，私人住房占70%以上。德国通过住房合作社，以及出台的一些免税制度打造了一个强大的社会租赁市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的经验借鉴到中国，如果没有超过70%以上私人住房供应，要形成一个强大的租赁市场很困难。&/p&&p&&br&&/p&&p&我国在房改以前，租房主要是房管局监管负责，经历房改后，国内租赁住房比例还是下降的。典型城市比如乌鲁木齐私人拥有住房率为101%，租赁住房几乎是零。因此，租赁住房政策要通盘考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前，我们要直面租赁住房背后的挑战。全球经验来看，租赁主要是用于无力购房过渡期或短期内无需购房的人群，比如说调动工作，短期异地工作，等等。&/p&&p&&br&&/p&&p&但众所周知，租房并不会为租户留下资产；同样，租赁居住体验度与购买房产不可同日而语。&/p&&p&&br&&/p&&p&以北京例，当前租赁房呈现两大特征：其一，过去的房改房类出租房，交通生活便利但居住条件相对差；其二，市场房类出租房，居住生活配套好，但租金高。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，上海、深圳在大力推出集体土地性质租赁房。对于这个也要两面看。2011年，我在政协会议上提出，建议在集体土地上建设租赁住房。北京市在这个思路之下，改造了唐家岭36个城中村。&/p&&p&&br&&/p&&p&但由于后期政府需要付出很大的代价配置基础设施，因此，只能说这种做法目前只解决了部分人群的居住问题。&b&相比之下，个人购买住房，长远而言不仅抵制了通货膨胀，同时个人也拥有了资产配置。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&2&/p&&p&&b&中国房价上涨背后的逻辑&br&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&市场化改革20多年，中国房价上涨一部分原因是需求改善，生活品质的进步。同时我们应该看到，房子的外部环境如交通、绿化、公共资源都在不断改善，这都是政府资源的导入。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&资源聚集与改善，不是房子值钱了，而是资源的稀缺反映在地价上了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&长久以来，土地财政总是被人诟病，可是反过来看，&b&如果没有土地财政就没有当前良好的城市基础设施。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中国城市基础设施快速增长，得益于土地出让后获取的大量资金。&b&换句话说就是把老百姓的存款变成了城市基础设施。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但只要政府没有找到新的资金来源通路，未来土地财政的模式还是无法改变。&/b&同样，城市化进程当中，城市各类资源的变化与集中也构成了房子涨价的必要因素。&/p&&p&&br&&/p&&p&此外，从1970年到2010年，我们货币贬值倍数大概为140倍。我们从基本的猪肉、油条、肥皂、工资收入等都能找到相应数据。然而货币贬值140倍，房价增长速度相比货币贬值速度仍然相差20倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&3&/p&&p&&b&中国目前的房价高不高？&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&全国范围内来看，&b&一线城市地价高，因此集中的长三角、珠三角、环渤海地区房价处在高位。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&相对而言，环渤海地价稍微便宜，房价比深圳、上海要低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中国的房价高不高？截至2016年12月份数据，全国平均房价超过10000元/平方米的城市有19个，20000元/平方米的城市是9个，地级城市平均房价只有4000元/平方米。&/p&&p&&br&&/p&&p&今年三四线城市的房价猛涨，其实就是补涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&之前有数据测算出中国人均居住面积超过30平方米，我认为这是一个错误概念。&/b&国际上，测算人均面积以居住面积为准，国内则按建筑面积计算。&/p&&p&&br&&/p&&p&换算之后，中国都不到国际标准的一半。回到我们的主题，为什么买房？直到目前，中国城市都是先开发优质土地资源，然后才是向城市外延扩张，因此买的越早越是优质资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&早期人们进入一个城市，房价初期也许没有那么高，但后期房价会随着资源的迫切性上升。但是在城市发展过程中，也会有资源型城市显现负增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&当一个城市的资源走向匮乏（如大庆、攀枝花等）或者产业经济产业不发达（如河南南阳），都会造成大量人口外流，房价自然涨不上去。&b&因为在人口增量和集中度差的地区，公共资源很难均等实现解决。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&4&/p&&p&&b&企业和消费者都要尊重市场规律&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&按照产业发展规律，房地产企业在开发过程中，&b&最合理的选择是行业低迷期买地，高潮期卖房，利润最高。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对消费者而言，应该在市场低迷期买房，高潮期卖房，这是最理想的假设情况。现实情况却正好与经济规律相反，房地产企业反周期操作不当，消费者追涨杀跌。房地产企业开发规模越做越大，但是利润在下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前，中国房地产市场临时性政策变化太多、太快。&b&只有一种办法能解决问题——就是合理投资房产。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&现在行业内存在的一个问题是，政府与机构多以平均房价，而非以国际公认的中位数房价为讨论标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&当我们以中位数来衡量房价时候，对市场各个要素的反应就更为客观。中位数以上房价可以交由市场自由竞争，政府要保证房价中位数以下这部分人群的居住需求，因为这与低收入和普通家庭居住需求有直接关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&满足这部分人群的居住需要是政府的责任，用联合国人权公约说法，就是适足居住权。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&i&延伸阅读：任志强内部演讲曝光：中国房地产绝不会崩盘！想获得深圳的资源，就得承受深圳的房价！&/i&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&本文是任志强8月份的内部演讲稿，原文标题是&b&《房地产可能的发展趋势》&/b&，他认为，中国房地产不可能会发生根本性变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&鉴于内容太长太专业，淘房君特意精简并提取了重点，供大家参考。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国房地产绝不会出现泡沫、崩盘&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/50/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/50/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&任总觉得中国的房地产&b&不是完全的市场化&/b&，原因是我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&任总很肯定的说，&b&中国绝不会会出现泡沫、崩盘，有政府信用在，不让你交易，既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&限制定价的时候，实际上是给了你很多便宜&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&任总举了一个例子，&b&深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。&/b&这说明政府在限制定价的时候，实际上是给了你很多便宜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&任总认为，一旦摇号这个政策出现，&b&这个城市一定是供不应求，&/b&十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&b&如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&停在城镇化的第三步，无法形成城市圈！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/50/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/50/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&城镇化的发展过程分为四步。第一步是农民变成城市人。第二步呢，是小城市往大城市跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&任总说我们卡在第三步，就是大城市往郊区跑，因为土地不私有化。所以无法到达第四步：城市圈。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&11&/b&&/p&&p&&b&想获得深圳的资源就得承受深圳的房价！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/50/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/50/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，&b&因为换个城市你就无法享受这些资源。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&作者：任大炮等&/b&&/p&&p&&b&来源：&i&地产杂志 李惠聪，&/i&&/b&&a href=&/?target=http%3A//mp./s/viVjMep4YQoCw4xWMkHvEw& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳&i class=&icon-external&&&/i&&/a&淘房志，&b&&i&原标题：任志强：为什么要买房？&/i&&/b&&/p&&p&&b&链接：&/b&&a href=&/?target=http%3A//mp./s/viVjMep4YQoCw4xWMkHvEw& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&任志强最新观点曝光：为什么要买房？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&
现在政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。怎么定义投资？投资是一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。 现在网络上习惯将买房说成是投资向虚，这并不合理。经济学意义上的投资是指经济资产转化，…
不会。&br&德国模式+新加坡模式是未来中国楼市的发展方向，20-30年后基本也就成型了。&br&什么是德国加新加坡模式，说白了就是把房子分为必需品和奢侈品两大类。必需品维持“住”的本色，和道路桥梁一样，由国家所有，并集中管理出租。奢侈品则爱涨就涨，产权由个人所有，允许买卖。&br&奢侈品既然贵，肯定会在社会资源分配权上占一定优势，至于什么优势，你们可以想象一下。与此同时，必需品也会配给一部分社会资源，但不会是最好的那部分。&br&未来并不是每个人都需要买房，如果你只是用来住，租就可以了。&br&就像手表，如果你只是用来看时间，买个几十块的就行，如果你还要用它来装逼，上万块的在等着你。&br&两个服务器各自运行，账号不能通用
不会。 德国模式+新加坡模式是未来中国楼市的发展方向，20-30年后基本也就成型了。 什么是德国加新加坡模式，说白了就是把房子分为必需品和奢侈品两大类。必需品维持“住”的本色，和道路桥梁一样，由国家所有，并集中管理出租。奢侈品则爱涨就涨，产权由个…
&p&对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一回合：人口&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个3，5套供来挑选？&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转，变为负增长。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价吃枣药丸。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.去年国家就下了死任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，各省都有指标，必须完成，这是人为增加需求。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-dffb4fcd61d7_b.png& data-rawwidth=&820& data-rawheight=&654& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&820& data-original=&/v2-dffb4fcd61d7_r.png&&&p&&br&&/p&&p&3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，目前来看需求量依然很足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一回合结束。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&从人口需求上来，2018年&b&多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二回合：调控&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看ZF想不想管。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，羊毛薅完，2018分分钟让你重新做人。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.现在房价确实太高，有发生系统性金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱。政府的目的已经非常的明显。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.房产税即将出台，又是一大利空。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.明年买房大概率遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过暴跌的危机，ZF立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.地方zf没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。&/p&&p&现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：空军在这一回合扳回一局。&/p&&p&&br&&/p&&p&经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。&/p&&p&&br&&/p&&p&从政策导向上来看，2018年&b&空军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三回合：信贷（贷款利率）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.银行9折利率已基本全面取消，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！&/p&&p&&br&&/p&&p&3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。&/p&&p&2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。&/p&&img src=&/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_b.png& data-rawwidth=&574& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&574& data-original=&/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。&/p&&p&看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-5a5bba3d5dc525e663379_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&714& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-5a5bba3d5dc525e663379_r.jpg&&&p&3.空军总是说今年放水少了，08年4万亿不会再有了，知不知道4万亿早就变成日常了。&/p&&img src=&/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_b.png& data-rawwidth=&568& data-rawheight=&251& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&568& data-original=&/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_r.png&&&p&&br&&/p&&p&再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_b.png& data-rawwidth=&577& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&b&三回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：从利率角度来看，依然是&b&空军略胜一筹&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。&/p&&p&&br&&/p&&p&利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房特别的尴尬。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是从整体来说，谁知道未来会不会又是08年的一个延续呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&07年的时候，也是像现在这样，各种调控，各种加息，然后08年下半年房价崩了，08年上半年买房的各种断供，炒房的各种跳楼，然后4万亿救市，所以才有09年房价的起死回生。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看北京08年房价走势。&/p&&img src=&/v2-f1d8e1aae6ca_b.png& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&781& class=&content_image& width=&417&&&p&&br&&/p&&p&不知道以后一旦出问题还会不会再来一次救市，不过这一次，没个40万亿怕是不够用。&/p&&p&&br&&/p&&p&中场休息，未完待续，空军暂时领先，目前比分2：1&/p&&p&------------------------&/p&&p&8.26更，中场休息结束，下半场开始，多空双方调换发言顺序&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四回合
土地 （供给）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；&/p&&p&&br&&/p&&p&3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.政府的土地政策是从香港学来的，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是香港缺地么？香港根本不缺地！&/p&&p&&br&&/p&&p&全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。&/p&&p&&br&&/p&&p&当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了超大规模的游行。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。&/p&&p&（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合&b&多军优势明显&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌明显是可以被控制的。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持疑问的态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的套路，然而现在来看，房价降了么？并没有。最后谁获利的更多？房叔房妹房婶房哥房嫂房姨，这些都是能搜出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从土地供给这个角度来看，&b&2018多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前比分2：2&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第五回合
收入，房价，租金
（租售比，租金收入比，房价收入比）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。&/p&&p&（下图是世界各大城市买房租房情况情况）&/p&&img src=&/v2-ffeb0e635ae8_b.png& data-rawwidth=&367& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&367&&&p&&br&&/p&&p&租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。&/p&&p&比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-b4bdb0ee73d3e3f022af4d_b.png& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&445& class=&content_image& width=&380&&&p&&br&&/p&&p&所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.中国人收入增长的很快，2016年十八big就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。&/p&&p&（下图中人均收入是半年的，不是全年的）&/p&&img src=&/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_b.png& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_r.png&&&p&&br&&/p&&p&2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？&/p&&p&&br&&/p&&p&3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。&/p&&p&&br&&/p&&p&越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。&/p&&p&&br&&/p&&p&像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！&/p&&img src=&/v2-ccb514ab34e569e99634d_b.png& data-rawwidth=&1225& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1225& data-original=&/v2-ccb514ab34e569e99634d_r.png&&&p&&br&&/p&&p&但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&528& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。&/p&&p&&br&&/p&&p&短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，&b&空军明显占优&/b&，有理有据，更让人信服。&/p&&p&&br&&/p&&p&每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。&/p&&p&&br&&/p&&p&再这，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从收入，房价，租金的角度来看，&b&2018空军占有优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第六回合 代言人PK&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军代表人物：任志强&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１号对手：牛刀　&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价如果再涨，从此不再谈房价&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年初，著名地产空军叫板任志强，称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强从此闭嘴。&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年底，房价上涨超过６％，任志强获胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&２号对手：郭建波&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价必降，不降裸奔&/p&&p&&br&&/p&&p&2012年12月，深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照郭建波的赌约，如果明年3月中国楼市出现上涨，他将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。&/p&&p&&br&&/p&&p&３个月后，日晚间，郭建波表示，对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局，他愿提前认输，并向“@平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&３号对手：吴晓求&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&打赌观点：买房不如买股票　or　买股票不如买房&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求，著名&a href=&///?target=https%3A///item/%25E7%25BB%258F%25E6%25B5%258E%25E5%25AD%25A6%25E5%25AE%25B6/17464& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&经济学家&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，金融证券研究专家，现任中国人民大学副校长 ，金融与证券研究所所长，金融系教授，&a href=&///?target=https%3A///item/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB%25E7%E5%25AF%25BC%25E5%25B8%2588& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士生导师&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，教育部&a href=&///?target=https%3A///item/%25E9%2595%25BF%25E6%25B1%259F%25E5%25AD%25A6%25E8%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长江学者&i class=&icon-external&&&/i&&/a&特聘教授，国务院学位委员会学科评议组成员，中国证监会第九届发审委委员，中国金融学会常务理事。&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求透露：2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这是任志强３次非常著名的赌约，３战全胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&在2016年底，任志强更是对2017进行了预测：2017年房价还会继续上涨，而且下一轮涨幅会比这一轮更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军代表人物：牛刀&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年，牛刀帮助空军获得了历史上唯一的一次大胜利。&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:&/p&&p&&br&&/p&&p&“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示，2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。&/p&&p&&br&&/p&&p&一年之后，北大教授徐滇庆向深圳市民公开道歉。&/p&&img src=&/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_b.jpg& data-rawwidth=&444& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&444& data-original=&/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&但是，当初相信牛刀而没有买房的人，在2009年都后悔了，因为房价再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&著名空头叛变为多军的代表人物：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１.史上最大空转多，谢国忠&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&谢国忠算是中国房价最坚定的唱衰者之一了，他在10年左右的时间里，一直唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，但是这些论断全部没有实现。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在2016年，更是曝出空头转多军的内幕。&/p&&img src=&/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_b.png& data-rawwidth=&559& data-rawheight=&105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&b&２.“三年不买房行动”发起人，邹涛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&日，邹涛在某网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，并称“团结一切可以团结的力量，让房子烂到炒房人手中。”&/p&&p&&br&&/p&&p&此信一时间引起社会巨大轰动，被广为转载，成了多个网站的热门大帖。响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人。邹涛作为“３年不买房行动”策划发起人，更是被评为2006年最受网民关注的十大网络人物。&/p&&p&&br&&/p&&p&３年过去了……&/p&&p&&br&&/p&&p&到了2010，邹涛通过其博客，向2006年5月响应他“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。他表示，中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了，他唯有“顺势而为”。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-8cac51505cee9e3e71e89_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&/v2-8cac51505cee9e3e71e89_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&如今，邹涛早已转型成功，自我描述为楼市的实战型专家。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_b.png& data-rawwidth=&927& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&927& data-original=&/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&b&六回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，多军&b&仅靠任志强一人&/b&，就取得了一夫当关，万夫莫开的奇效。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市最危险的不是有人唱空，而是大量的空头大Ｖ，纷纷由空转多，而那些没转的也被网友喷的不敢再发声，一个个都销声匿迹。这个时候，其实危险性比起十年前来，反而还要大的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&有时候，真实的民意，大多数的民意，也是这样表现出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&没了带头大哥，知乎天涯虎扑的网友们再怎么看空，也都是一盘散沙，形成不了战斗力。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从代言人的PK来看，&b&多军又扳回了一分。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&正赛结束，由于双方平手，&b&进入加时赛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&未完待续，目前比分３：３&/p&&p&------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。 第一回合：人口 空军： 1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？ 2. 现在，买房的主力…
&img src=&/50/v2-568b46a1d00aa44fbcf75_b.jpg& data-rawwidth=&1620& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1620& data-original=&/50/v2-568b46a1d00aa44fbcf75_r.jpg&&&p&大家好，我是羊迪，在自由职业的过程中，几乎每位咨询我的朋友，都对房价走势非常关注，有时恨不得坐上时光机，去未来看个通透。但未来永远无法预测，预测也难以精准。与其去忧虑无法把握的未来，为何不静下心来，关注当下所能把握的一切？&/p&&p&此次live，依旧是最低的9.9，依旧只聚焦在“房子”之上，依旧想告诉大家“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一次，让我们不被忽悠，不谈虚幻，脚踏实地，好好买房。&/p&&p&live传送门：&a href=&/lives/967296& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&&b&以下是本次live的简介：&/b&&/p&&p&我是羊迪，知乎「买房的最佳时机」问题下万赞答主，58 房产特约撰稿人，Top20 房地产企业前管理培训生，北京非著名 985 毕业生，现购房咨询自由职业者。由于自己的不安分，我几乎在地产营销的每一个条线都工作过，熟识营销中心和案场的运营机制和销售套路，也因为职业病，目前为止看了上百个楼盘和二手房。&/p&&p& 在房产行情好的时候，只要选对城市，垃圾场旁边的筒子楼都能翻倍地涨，但行情回归理性后，真正的好房子就会凸显价值。可什么样的房子，才算好房子？这次 Live ，我将会把「好房子」掰开揉碎，从城市发展、租金收益、户型、楼层、地段、业态等角度，一个一个剖析它。 &/p&&p&&b& 本次 Live 主要包括以下内容：&/b&&/p&&p& ＊ 当下及未来 10 年的中国，城市基因对房产价格的影响会有多大？&/p&&p& ＊ 房价租金比是什么又说明了什么，为何置业顾问不愿教你去计算？ &/p&&p&＊ 地铁等轨道交通对房价与房租的影响究竟有多大？ &/p&&p&＊ 什么户型最舒服，什么户型最好租，什么户型最有未来？ &/p&&p&＊ 单身贵族、二人世界、三口之家、四世同堂的最搭房子分别是什么？&/p&&p& ＊ 商住为什么长得慢，以后也会一直涨得慢么？&/p&&p& ＊ 针对「好房子」主题的答疑时间&/p&&p&&b& 本次 Live 不包括以下内容：&/b&&/p&&p& ＊ 私人个性化购房问题的咨询 &/p&&p&＊ 各大中小城市房价的预判&/p&
大家好，我是羊迪，在自由职业的过程中，几乎每位咨询我的朋友，都对房价走势非常关注，有时恨不得坐上时光机，去未来看个通透。但未来永远无法预测，预测也难以精准。与其去忧虑无法把握的未来，为何不静下心来，关注当下所能把握的一切？此次live，依旧是…
&p&管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。&/p&&p&10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。&/p&&p&11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&利益相关：曾就职旭辉北京营销部&/p&&p&三场live：
人生首套房操作指南，live最后有万字文档，四星：&a href=&/lives/000128?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&好好买房：好房子，好在哪，关于各种参数，四星半：&a href=&/p/& class=&internal&&羊迪 的 Live －－ 好好买房：好房子，好在哪&/a&&/p&&p&我该买房么？与吴铭老师合开的live，对房市未来的预测，五星，：&a href=&/lives/609152& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次100RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…&/p&
管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，…
&img src=&/50/v2-b5a089a1c1d8d3c7def95_b.jpg& data-rawwidth=&1125& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1125& data-original=&/50/v2-b5a089a1c1d8d3c7def95_r.jpg&&&p&&b&文|凯风&/b&&/p&&p&又到了关键的节点性时刻。&/p&&p&十月下旬即将召开的重要会议，不仅对权力格局意味着全新的开始，对于经济和楼市也有着深远的影响。&/p&&p&&b&未来，经济将向何处去，房价又会怎样走？房地产税会否出台？楼市调控会否进一步升级？租房体系能否颠覆现有的房地产格局？&/b&&/p&&p&站在时代之河的激流中，每一个人都在畅想未来。面对诸多的不确定，我们能把握多少，就在于能不能洞察先机。&/p&&img src=&/v2-3dc9ed9f3d4ab2f8f41a02_b.jpg& data-rawwidth=&1125& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1125& data-original=&/v2-3dc9ed9f3d4ab2f8f41a02_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&b&国际形势：美联储缩表与区域不稳定&/b&&/p&&p&讨论未来的走势，我们必须认识中国所面临的国际环境。&/p&&p&上一个五年，欧美从金融危机和债务危机的泥淖中走出，美国经济实现复苏，时隔九年之后，美联储首次加息，并在短短一年时间，连续多次加息。&/p&&p&比加息更有冲击力的是，美联储宣布开始缩表。2008年，为应对金融危机，美联储量化宽松，向市场上释放了大量流动性，如今危机逐渐消除，这些流动性要被逐步收回。所谓缩表，其实缩的就是央行的资产负债表，换句话说，央行将从市场里把当初放出去的钱收回来。&/p&&p&&b&加息叠加缩表，对于美国来说是经济回暖后的正常调整，但对于新兴国家来说，则意味着巨大的金融冲击。&/b&&/p&&p&虽然经过一系列调控，中国目前的货币独立性加强，应对冲击的能力也随之加强，美联储缩表的压力大为减轻。&b&但可以确定的是，货币宽松的时代已经结束，金融管制的时代同时到来，这不仅意味着资金成本的进一步攀升，而且对于对外投资来说，管制将成为常态。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-4d9ff79aa2beec9b0abf9a9f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&372& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-4d9ff79aa2beec9b0abf9a9f_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不过，比美联储加息更严峻的是，国际形势波诡云谲，逆全球化甚嚣尘上，区域不稳定成为影响国际安全的重要因素。&/b&从欧洲的恐怖袭击到东亚核问题的风声再起，从南海争端到中印对垒，整个世界正在进一步一个不确定时代。&/p&&p&无论是中国经济发展对于世界性市场的依赖，还是一带一路战略所展现的前瞻部署，都需要一个和平稳定的国际环境。这意味着，中国将从韬光养晦到主动出击，谋求在国际政经体系里的主导地位，从不确定性中探索出确定性。&/p&&p&对于个人来说，不确定的时代，即意味着机会，同时还意味着风险。风险的叠加，让每个人试图寻找安全感。是向海外配置资产，还是从不动产里寻求安定，抑或在时代的潮起潮落里寻找新的机遇，这考验着每一个人。&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&国内形势：城镇化、老龄化与产业升级&/b&&/p&&p&与国际形势相比，国内的形势同样不容乐观。&/p&&p&虽然经过供给侧改革和去库存，中国经济从探底回暖，但必须承认：高增长时代早已结束，新常态却面临着诸多风险：劳动力红利的耗尽，投资拉动经济的性价比降低，产业转型升级的任务繁重，政府债务的叠加，金融风险的郁积……&/p&&p&&b&对于经济和楼市来说，最重要的有三个层面：一是城镇化，这决定着未来城市发展和房价支撑的可能空间；二是老龄化，这意味着年轻人负担的加重和楼市需求的缩减；三是产业升级，这关系未来中国在世界上的竞争力。&/b&&/p&&p&从城镇化来看，目前中国的城镇化率达到57.35%，离发达国家的入门线还有10几个点的差距，未来仍旧会有农民进城，有市民从四五线城市向一二线城市转移，这意味着向省会和中心城市流动的趋势不会发生改变，这对于经济和楼市仍有一定的支撑作用。&/p&&p&老龄化就完全不同。&b&日本上世纪90年代楼市崩盘之后，之所以一蹶不振，一个重要的原因就是日本当时已经步入老龄化社会。&/b&老龄化到来的另一面，就是劳动力人口缩减，低成本优势不再，依靠加工制造业向全球输出商品的时代不再如当初那么绚烂，这对于整个经济和楼市都将产生深远影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-7b44faf7da89addcd9497055_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&393& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-7b44faf7da89addcd9497055_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&产业升级，关系的则是经济的未来。经济步入新常态，劳动力成本抬升，投资引擎逐渐熄火，中西部城市开始承接东部沿海的加工制造业，东部沿海则在寻找高新产业和互联网产业的机遇。去年以来，一二线城市如火如荼的“抢人大战”，这就是产业升级的一个缩影。&/p&&p&中心城市和省会城市的重要性会进一步加强，四五线城市，由于年轻人大量外流，产业衰退的迹象将会更加明显；东北经济，仍将受困于产业固化、人口大量流出、老龄化日趋严重的泥淖里。至于一二线城市能否探索出一条不依赖于房地产、不依赖于基建投资的新路，我们拭目以待。&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&房地产税：离正式出台还有多远？&/b&&/p&&p&十年前，房地产税就已进入政策储备；6年前，重庆和上海进行了小范围的房产税试点；4年前的十八届三种全会，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；6个月前的两会上，大会发言人表示，制定房地产税法已列入五年立法规划，但今年不会提交审议安排。&/p&&p&&b&梳理这一时间脉络，就能明白，房地产税的出台只是时间问题。&/b&房地产税立法事关重大，从文件审议到征求意见再到最后公布，时间跨度相对较长，而本届人大由于任期问题只剩一年时间，显然无法推进立法进程。所以，房地产税将由下一届人大担纲并重点推进。&/p&&p&&b&从政策条件上看，推进房地产税在技术上已经没有障碍。&/b&不动产统一登记将于今年年底完成，全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台，全国住房信息联网指日可待。&/p&&p&万事俱备，只欠东风。推进房地产税最大的障碍不在于技术，也不在于立法程序，而在于既有利益模式。&/p&&p&房地产税未来将作为地方政府主要税种而存在，它的诞生，本就是为了终结土地财政而来。但卖地收入比税收来的更快，也更容易被地方政府支配，所以这种依赖短时间内难以扭转。&b&数据显示，今年以来，中国土地出让收入最高的50个城市合计“卖地”金额达2.28万亿元，同比上涨32%。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-1aee762c47eced5c5a8da0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-1aee762c47eced5c5a8da0_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然房地产税意味着长期而稳定的税源，但仍然难以与卖地收入匹敌。对于土地资源接近枯竭的城市，自然欢迎房地产税的到来；而对于大多数仍在开建新城的地方而言，房地产税不如卖地收入来得便捷。&/p&&p&&b&除此之外，民意情绪也是重要变量之一。&/b&如果说几年前，民众对于房地产税更多还是怀疑态度，经过这一轮暴涨，通过房地产税遏制多套房投机的社会情绪明显高涨，房地产税立法将会获得更大的民意基础。&/p&&p&当然，房地产税更大的作用还在于理顺地方的财税关系，遏制多套房的投机，但未必能实现降房价。这是因为，其一，降房价本来也不是政策的目标，让房地产市场平稳健康发展才是；其二，房地产税类似于蓄水养鱼，房价一旦下降，房地产税的推进就必然遇阻。&/p&&p&&b&所以，房地产税在未来五年出台，将会是大概率事件。&/b&而要实现房地产税的顺利推进，维持房价不暴涨不大跌，将会是政策的主要立足点。&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&楼市调控：“四限”能维持多久？&/b&&/p&&p&中国的楼市调控从2005年开始，2010年加码为限购限贷，2013年限价成为新工具，2016年限购限贷限价成为标配，2017年限售横空出世，“四限”的格局由此奠定，堪称“史上最严”。&/p&&p&回顾过去十多年的楼市调控历程，一个疑问油然而生：调控逐渐升级，为何房价仍旧一路高涨？&/p&&p&这里存在一个思维误区，以为楼市调控就是为了打压房价。&b&其实，过去这么多年的政策，都是以“保障房地产市场平稳健康发展”为主基调，既然是平稳，就不会允许大跌；既然是健康，也不会允许持续暴涨。&/b&&/p&&p&当然，政策的目标是一方面，政策的落实是另一方面。楼市调控之所以控不住房价，原因是多层面：既有城镇化尚未完成、人口还在涌入大城市、经济增速依然可观等基本面所提供的的支撑，也有房地产拉动经济、土地财政滋养地方政府的现实需要，更有货币大宽松的时代大背景。&/p&&p&那么，这一轮调控结果又会如何？&/p&&p&这一轮调控不同于以往之处在于，一是覆盖了所有热门城市，只要房价持续上涨，都在打压之列；二是调控手段从传统的限购限贷升级到了限售，截至目前，全国已有40多个城市发布了限售令，未来将有更多城市加入。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-7f50f8d1d27c384909fcf_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-7f50f8d1d27c384909fcf_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&限售等同于锁盘&/b&，从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。&/p&&p&&b&更深一层的目的在于，限售是以时间换空间，为房地产税的出台铺平道路。&/b&按目前房产开发周期，从购房到拿到房产证一般需要一两年时间，拿证之后再被锁定2到3年时间，这中间的3-5年时间足够房地产税的立法运作。&/p&&p&不过，问题在于，无论是限购限贷，还是限价限售，楼市调控维序的关键在于楼市仍旧保持热度。但在目前货币收紧和信贷紧缩的大背景下，如果楼市不得不进入调整周期，再严厉的限制性政策，都会随时取消。&/p&&p&回顾历史，每一轮的楼市调控很少维持五年以上的。只要形势发生变化，调控就会随时发生变化。2011年-2013加码的限购限贷，2014年就被全面松绑，历史已经给出了答案。&/p&&p&&b&5&/b&&/p&&p&&b&租售并举：二次“房改”能否立竿见影？&/b&&/p&&p&房子是用来住的，这将是未来五年的房地产市场主定位。&/p&&p&1998住房商品化改革，让居民购房需求从福利分房和单位建房中解放出来，房地产市场应运而生；2017年以租售并举为代表的“二次房改”，则力图纠正唯市场化的弊端，构建以租赁房、商品房和保障房为代表的的多层次住房体系。&/p&&p&从政策层面看，从广州的“租购同权”开始，到北京上海增加租赁住房用地供应，再到北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13城试点“租购并举”，再到国家层面推进集体用地建设租赁住房……政策上推进租赁体系已障碍。&/p&&p&从市场层面看，租赁市场被认为是万亿蓝海，此前，阿里巴巴与杭州房管局合作，正式进入住房租赁市场；而在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。&/p&&p&&b&租赁市场的前景可谓明朗，然而问题也很多。&/b&&/p&&p&&b&一是回报率问题。&/b&由于房价不断上涨，而房租与居民实际收入挂钩，租金回报率节节下降。目前，北上深租金回报率不到1.5%，厦门更是只有1%，二线城市普遍在2%上下，这意味着一套房子仅靠出租，至少50年-70年才能回本。那么租赁市场动力从何而来？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-f10cbf96d593bb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&349& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-f10cbf96d593bb_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二是谁来供应的问题。&/b&目前，政策要求国企承担起租赁房建设的重任，而市场化的企业也有不少主动介入，制约其发展的一个重要问题仍旧是性价比。如果没有金融和土地层面的政策倾斜，租赁房建设很难顺利推进。&/p&&p&这方面或可引进REITs，也即房地产投资信托基金，面向投资者募集资金，可以帮助租赁企业融资，而投资者可以获得分红收益。这应是未来的大方向。&/p&&p&&b&三是经适房、限价房、共有产权房要不要推广？&/b&显然，经适房由于既往的腐败寻租等问题而被打入另册，而限价房和共有产权房却在这轮房价暴涨的背景下重出江湖。从积极层面来看，它们对于构建多元的住房体系有重要意义，但问题在于，任何低于市场价的房子，都会引发套利，腐败和寻租如影随形，恐怕难以承担缓解购房负担的重任。&/p&&p&所以，构建租购并举的住房体系，是未来五年政策的主基调，这一政策若能顺利推进，将对房价形成一定的遏制作用。&/p&&p&&b&6&/b&&/p&&p&&b&新的开始？&/b&&/p&&p&就在这两天，有一份重要文件出台：《关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》，要求依法保护企业家财产权，建立企业家个人信用记录和诚信档案，构建“亲”“清”新型政商关系。&/p&&p&无独有偶，去年11月，中央发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，也明确提出保护企业家产权，不再追溯民营企业的“原罪”问题。&/p&&p&保护企业家产权，不再追溯“原罪”问题，弘扬企业家精神……这两份文件的意义，就在于给整个社会明确的稳定预期。因为，保护企业家产权，弘扬企业家精神，不仅关乎稳定，更关乎经济社会的转型。&/p&&p&&b&每一个时点，每一份文件的出台，都会有文件之外的深意。&/b&&/p&&p&一个全新的时代正在到来，无论是松绑还是严控，至少有几点我们可以达成共识：&/p&&p&其一，凡是能促进经济增长的制度、科技和发展模式，都会得到鼓励。经济正在步入新常态，新常态意味着更多的挑战，从老龄化到就业压力，从治理绩效到政绩合法性，无不与经济息息相关。&/p&&p&其二，房地产和经济增长的玩法都将发生变化，高污染低效能的增长将会受到越来越多的限制，而土地财政与房地产绑架经济的模式有可能达到彻底改变，这有赖于房地产税和租房体系的全面推进。&/p&&p&其三，中国将谋求更大的国际影响力，G20和一带一路只是这种战略思维的预演。与此同时，更大的影响力也意味着更大的国际责任，中国准备好了吗？&/p&&p&其四，自由滋长的时代可能宣告结束。这意味无论是企业还是个体，都将面临着更多的约束，所有人都需要重新寻找自己的位置。&/p&&p&未来已来，每个人都应该而且必须做好准备。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微信公众号房屋屋（its-home）&/b&&/p&
文|凯风又到了关键的节点性时刻。十月下旬即将召开的重要会议，不仅对权力格局意味着全新的开始，对于经济和楼市也有着深远的影响。未来，经济将向何处去，房价又会怎样走？房地产税会否出台？楼市调控会否进一步升级？租房体系能否颠覆现有的房地产格局？…
我房子是15年9月份买的，我感觉15年之内，这个房子可以住，我今年23岁，爸妈50岁。&br&户型如下&br&&img src=&/7daeb2b98eb09cc9b823e3739efc2617_b.jpg& data-rawheight=&727& data-rawwidth=&613& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&613& data-original=&/7daeb2b98eb09cc9b823e3739efc2617_r.jpg&&&br&&br&很多人说太详细，会找不到，我感觉吧，事情都弄清楚，优缺点度知道，现在是取舍，不然，以后是后悔。号&br&~~~~~&br& 本人目前准备购房，所以把关于购房话题里面的帖子认真看了一遍，然后总结了如下一个看房攻略，一开始我是拒绝写的，但是想想，在知乎上学习了那么多东西，是不是应该为知乎做些什么时候，所以我就开始了知乎第一帖。&br& 不想写了，请直接看我做的信息采集表：&br& 不懂的地方留言问我。&br&&br&&img src=&/0de33d3d80dc32e57338_b.jpg& data-rawwidth=&655& data-rawheight=&745& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&655& data-original=&/0de33d3d80dc32e57338_r.jpg&&&img src=&/14eb8dda0e0f727c1dde3aa_b.jpg& data-rawwidth=&646& data-rawheight=&755& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&646& data-original=&/14eb8dda0e0f727c1dde3aa_r.jpg&&&img src=&/9deb58c50e_b.jpg& data-rawwidth=&657& data-rawheight=&407& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&657& data-original=&/9deb58c50e_r.jpg&&
我房子是15年9月份买的，我感觉15年之内，这个房子可以住，我今年23岁，爸妈50岁。 户型如下 很多人说太详细，会找不到，我感觉吧，事情都弄清楚，优缺点度知道，现在是取舍，不然，以后是后悔。号 ~~~~~ 本人目前准备购房，所以把关于购房话题…
&p&这个问题居然放在这里两年了，为什么我又看到了……sigh~&/p&&br&&p&虽然我32，但我觉得我还很年轻，而且我还有买房、卖房的经历，所以，我来说说对于这个问题，我的理解。&/p&&p&我曾经在知乎上回答过一些关于上海房价、上海买房的问题，评论总是很精彩，我经常和几个要好的朋友说，每次回答这样的问题，其实我都是掏心窝的，但是总有一些人会在评论里「回嘴」，大致的观点，莫过于以下一些：&/p&&br&&blockquote&&p&1、
年轻人不要买房子，买了房子，压力大了，职业发展和未来的机会选择会有障碍；&/p&&p&2、
你买的时间比较早，现在房价已经这么高了，年轻人买不起，不要用老经验指导新人类；&/p&&p&3、
你说的便宜的房子，那也叫房子？要么老，要么远，我就想一步到位，你却让我一步一步置换，我现在已经赶不上市区的房价了，难道买了你说的外环外或者中环的老房子，我就能跟得上置换的节奏了？&/p&&/blockquote&&br&&p&说的都好有道理，其实我也都可以反驳，但我选择了沉默，因为有些事情，必须自己亲自体会才知道。&/p&&p&我也吃过苦头，譬如09年我第一次置业的时候，其实可以选择市区的，但是因为家里对背贷款的多少及压力问题争执不下，于是只好选择了压力较小的路，现在看来，完全错误，因为当时如果我买了市区的房子，我现在可能并不需要置换，中环和外环，只差一个换，涨幅却天差地别，所以我得置换。&/p&&br&&p&在此可以给出证据：&/p&&p&2009年杨浦欧洲豪庭，单价13000左右，目前单价已破45000，欢快的奔向50000；&/p&&p&2009年我后来买的金色航城，单价6000左右，目前单价还没到20000。&/p&&br&&p&如果当时咬咬牙选欧洲豪庭，我可能目前真的不用置换了。&/p&&br&&p&而所谓的贷款压力呢？我想说，贷款压力，呵呵哒。当时那套总价70万不到的房子，贷款10年，每个月也就自己贴1000块左右，就算是当年买150万的房子，每个月也不会多贴多少钱，更别提薪资的增速了，当然，在现实世界，薪资增速因人而异，压力承受水平也一样。&/p&&br&&p&但不管怎样，我总是特别好为人师的，经常在知乎上对在上海的年轻人说：&/p&&blockquote&&p&1、
如果你能筹到足够的首付，一定要考虑买房。&/p&&p&2、
如果你能够先在外环外置业，就一定先置业了再说，你有机会在未来的10年里去完成第一次甚至第二次置换。&/p&&p&3、
不要考虑远期房价是否会跌，事实上北上广这种一线城市，尤其北上这两个超一线，即便跌，也很难跌到你的心理价位——其实原因很简单，在跌到你的心理价位前，市场恐怕没有房子了。&/p&&/blockquote&&br&&p&但是，一些人听了一些人不听。&/p&&p&那么，今天，下面这些话，只说给愿意听的人。&/p&&br&&p&&b&首先，不管考不考虑钱，永远是「地段为王」。&/b&&/p&&br&&p&&b&请注意，&/b&我并不是要所有人去考虑市中心的房子，那种稀缺资源，首先就并不是年轻人初次置业能买的起的，价格我就不列了，但可以贴一段对话：&br&&/p&&br&&img src=&/f3a06ac622fb4c35212bd2_b.png& data-rawwidth=&407& data-rawheight=&233& class=&content_image& width=&407&&&br&&p&这段对话，是我前下属前两天在闸北区与静安区合并后来和我说的。&/p&&p&她们家要买房子，结果本来想买在原来房子附近，环境什么的都没什么变化，价格也还合适，结果两区合并，原闸北区房价飞起，没办法了，没法买了。&/p&&p&书归正传，所谓地段，优先考虑个因素：&/p&&br&&p&&b&1、
交通方便&/b&&/p&&p&&b&2、
生活便利&/b&&/p&&br&&p&交通方便是说，最少周围3公里要有一条地铁线，或者出门走个1公里能有一个比较热闹的公交车站，当然，如果你能走路上班，那交通就更方便了——只是这种事情可遇不可求。&/p&&p&我老婆一个同事，5月还是6月，和她老公去买了张江万科翡翠公园的两房，她老公上班步行10来分钟就到单位，这种事儿只能说是碰运气，而且他们买的还便宜，短短3、4个月，单价涨了7000。啥概念，自己算就知道了。（家里帮衬了不少，这个也是可遇不可求，本例仅作为说明「交通方便」而举出。）&/p&&br&&p&生活便利是说，周围要有菜市或者超市，至少要有社区医院，娱乐设施什么的，再议。因为吃饭和就医，这两个问题是最大头的，如果周围还有公园，那就鹅妹子硬了。&/p&&p&另外，如果你是结婚买房，还要考虑学区。这个比较特殊，以后有机会再说（没办法，这真的是个大问题）。&/p&&br&&p&地段考虑完了之后，你可能要考虑的是去买新房还是二手房（新房我只看过没买过，所以，我没法说更多，二手房一会多说说）。&/p&&br&&p&买新房，好处是：整个交易快速、没有复杂的税费和过户手续；坏处是：对首付能力有要求，对首付后的贷款到位时间有要求，并且期房为主，要等。&/p&&br&&p&而且有一说一，现在上海的新房，年轻人能买的起的，位置一般不怎么好，外环外基本是可以肯定的，当然，你说你要买商住两用，那OK，市区也有便宜的——当然，如果家里有钱，譬如像之前那个例子里的一样，你就买买买吧。&/p&&br&&p&买二手房，好处是：&u&可能&/u&能够淘到价格便宜、居住适宜的好房子；坏处是：交易流程长，税费要考虑进去，并且如果对地段有很高的要求，势必买的是别人住过的，年限另说，装修另说。&/p&&br&&p&&b&再接下来，是中介的选择。&/b&&/p&&br&&p&中介这件事情，其实新房和二手房都会碰到，因为很多中介现在也做新盘，其实很多新盘的销售也都是中介出来的。一个靠谱的中介&b&非常重要&/b&，当然，这件事情的重要性尤其体现在二手房交易中。&/p&&p&我给你们说个故事，你就知道一个好的中介有多重要。&/p&&br&&p&我年初卖首次置业的那套房时，下家是做生意的，精打细算，于是，他们先找了一个中等规模的中介（上海的小连锁，但又不是路边的夫妻老婆档）来看房子，然后和人家谈中介费，结果认为这家带看的中介费太高，于是就跑去别处找了个夫妻老婆档，中介费极便宜。&/p&&br&&p&但是过户的时候，房地产交易中心问我们：「你们这是唯一住房吗？」中介对我们说：「照实说。」于是我们就坦诚，我媳妇在市区还有一处小房子，结果呢，就多出来一笔满五年但不唯一的营业税，这个税，买家承担。&/p&&br&&p&事后，相熟的中介告诉我们：&b&上海的各区县之前的房地产资料并没有联网，所以，如果你们下家不是要省中介费先坑了中介占小便宜的话，中介是会告诉你们直接承诺唯一的，查不到，他会省下&/b&&b&1万多块钱。&/b&&/p&&br&&p&而更坑爹的是，整个交易过程，买家找的这个便宜中介是不催不动，什么也不告诉他们，什么时间要做什么事儿也是闭口不言，等你来问。&/p&&br&&p&这个故事说完了，明白一个正规中介的重要性了吗？&/p&&br&&p&正规的中介比较贵，像上海的德佑、美同、21世纪、太平洋、汉宇、中原这些响当当的连锁，你去和人家谈中介费，最多打个很小的折扣（并且还是按照帮你申请的人的级别来的），据说德佑根本不打折，但是服务，真的是一分钱一分货（选择过德佑的朋友如是说）——当然，现在德佑、美同都并入了链家，所以以后打不打折，怎么打折，我就不知道了。但可以肯定的是，门店越大，越正规，中介费难谈，但是服务绝对不会打折。这些服务包括但不限于：&/p&&br&&blockquote&&p&1、带看房&/p&&p&2、谈价格&/p&&p&3、签合同&/p&&p&4、协助办理税费和过户&/p&&p&5、协助完成各种交割手续&/p&&p&6、协助你了解所有流程，解答问题&/p&&p&7、居间沟通&/p&&/blockquote&&p&当然，有些中介虽然大，虽然服务是好，但是追着你的态度让人吃不消，这里我就不点名了，声名在外，也不需要我说，百度啥都知道。&/p&&br&&p&&b&最后，请善用互联网及你的双腿。&/b&&/p&&br&&p&首先，互联网是个非常便利，但是利弊均沾的区块，利是在于信息快，竞争激励，而且年轻人接触网络多，现在很多楼盘甚至中介都积极的利用互联网做信息传达；弊是在于信息良莠不齐、真假不定，必要时还得靠腿。&/p&&br&&p&其次，因为互联网信息传播快，所以有些中介和楼盘的活动，比较丰富，花样也很多，你可以先去了解信息，再去跑腿。&/p&&br&&p&获取这些信息，有很多办法，我举几个例子。&/p&&br&&p&&b&1、
链家、我爱我家为代表的中介官网。&/b&&/p&&p&基本上，房源信息是不会假的，这是极大的优势；然后，因为大，所以资源多，所以很多新盘也会直接合作，比如最近链家做的抢房节活动，虽然我看了，力度一般，但是可以看到链家这种大型连锁中介的能量是很大的。&/p&&p&缺点呢？中介都喜欢打电话，所以活动的方式，也是留电话，如果你不喜欢接电话，你就可以用来浏览，了解最近的行情，但不要留下你的联系方式。&/p&&br&&p&&b&2、
搜房、安居客、房多多为代表的第三方网站。&/b&&/p&&p&这些站点的优势是：信息量大而全，基本上只要你有预估的条件，你可以比较容易的找到相关的信息，也可以参与网站的活动和看房团。&/p&&p&缺点呢？虚假信息多，很多中介利用这些平台，希望你打电话，然后拿着你的需求，不停给你推房源。&/p&&p&当然，现在各个第三方也都推出了验证服务，标明实勘或者验证的，可以半信半疑，没标明的不要信就对了。当然，你可以去看个人房源。&/p&&br&&p&&b&3、58、赶集这种信息发布站点。&/b&&/p&&p&这些站点的优势是：信息量大，有可能碰到真正的个人卖家，万一谈的好，手拉手去过户也是可以的。&/p&&p&缺点是：无法验明真伪。&/p&&br&&p&&b&4、地方论坛。&/b&&/p&&p&这种地方的优势是：房源基本真实。&/p&&p&缺点是：看着真累。&/p&&br&&p&&b&最后，我依然要强调，如果你要买房，一定不要偷懒，多实地跑一跑，到你的目标区域的中介门店、新盘售楼处去了解情况。&/b&&/p&&br&&p&有些新盘的折扣是没有放到网站上去的，切记。&/p&&br&&p&当然，这些只是「买房」的问题，关于「交易」中间的问题，无比琐碎，改天兴致来了，再说。&/p&&br&&p&对了，八个卦，最近我的好基友@&a href=&/people/li-yang-89& class=&internal&&李暘&/a&（你这个名字重名咋比我还多？）暘爷貌似准备深圳置业去了，什么时候暘爷来说说你这个「年轻人」买房的故事啊？&/p&
这个问题居然放在这里两年了，为什么我又看到了