展开全部下一篇：不少朋友在卫生间装修时对于卫生间门尺寸规格都不清楚，其实不用太在意，因为在开发商建房子时就已经考虑到了，按照卫生间门标准尺寸规格进行设计，留很多购房者或者装修业主心中或多或少的有这么一个疑问：为什么房地产开发商建造房屋时门洞大小不采用统一规格?现在有很多业主在开发商交房时，对新房验收通常都是马马虎虎，随便就在开发商给的“住房交接表”上签字，都不知这样的签字让你在验房中没有任何权利，导读：现在有很多业主在开发商交房时，对新房验收通常都是马马虎虎，随便就在开发商给的“住房交接表”上签字，都不知这样的签字让你在验房中没有任何很多消费者都会遇到一些装修公司先报出较低的装修套餐，并承诺免费设计，要求消费者先交纳定金。很多消费者都会遇到一些装修公司先报出较低的装修套餐，并承诺免费设计，要求消费者先交纳定金。新房入伙时该要处理些甚么，换句话说应以怎样的仪式，才算适合，对每个地方有不同的处理方法。装修量尺测量好 避免装修遗憾1．亲自测量并记录房屋内可供使用的各个尺寸开发商交房时都会提供户型图，其上虽然标注了尺寸，但不见得完全准确。验收房屋是买房购房必不可少的一步。作为房子交付前的前提和保障。验房是非常重要的。验房需要核对开发商交房时提供的材料，同时还有很多注意事项。现如今很多家庭为了节省时间和精力都会选择购买精装房，精装房虽然节省了买房装修的时间和精力，但是由于是统一装修，有的开发商在施工时偷工减料而业最佳收房流程及注意事项_甜梦文库
最佳收房流程及注意事项
最佳收房流程及注意事项.txt24 生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山， 宽容为径， 循径登山， 方知山之高大； 生活如歌， 宽容是曲， 和曲而歌， 方知歌之动听。 本 文由晓缘铭彦贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 收房注意六原则 新房查 验三十六招 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 高级工程师教你新房验收 15 招 隐蔽工程验收不可马虎 怎样避免入住纠纷 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 验房细则 一步步教你如何收房验房 网友原创：网友原创： 新房入伙验收注意事项 几篇收房注意事项， 几篇收房注意事项， 贴出来供大家参考 详解交房时各项应缴纳费用 详解交房入住手续 详解 收 程序： 详解收房程序：要坚持先验房 后办理入住手续 详解验房程序： 详解验房程序： 做好七步八关注 验房程序 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 核验业主材料 ↓ 业主领 取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 、 、 书》 并由开发商 加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署 《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题， 无法在 15 日内解决的， 双方应当就解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署 《入住交接单》【提 示】 ：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说 、 明书》必须为 原件而不是复印件。 收房注意事项 马上要到一年收房的高峰季节，总结几大原则请业主注意。 原则一： 原 则一：如期收房 如果业主无正当理由拒绝收房，是要承担违约责任的。 特别提示：如果购 房人因特殊情况不能如期办理收房手续，可以书面形式委托亲友或律师进行收房，也可及时 与开 发商联系，商议另行约定时间。 原则二：看不到“两书一表” 原则二：看不到“两书 一表”可拒收房 目前，开发商交付房屋应提供两书、一表，即《住宅使用说明书》《住宅质 、 量保证书》《竣工验收备案表》 特别提示：若开发商不能提供上述文件的，购房人有权拒 、 。 绝收房。由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。 原则三： “质量问题单”业主要备 份 原则三： 质量问题单” 若收房过程中发现有质量问题，应与开发商交涉，限期维修。由 此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 特别提示：对所出现的质量问题，双方要 以书面形式确认。 “问题单”业主手中要有一份，上面同时要有开发商承 诺的维修期限及开 发商的签字。 原则四： 原则四：开发商代收费用明确约定 要点：代收费用要出具正式收据 特别提示：法律政策均规定，如果合同中没有明确约定，开发商不能将代收公共维修基金与 契税作为交房的条件。 即这两项费用业主完全可以选择自己交纳至相关部门。 原则五： 原 则五：正式用电改建费用由开发商承担 若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建 费，业主可拒绝。 特别提示：根据相关规定，商品房销售价格已包括临时用电设施的建设费 用及居民用电设施工程的建设费用。 原则六： 原则六： 产权代办费不能强收 如果没有约定， 开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。 特别提示：产权证可以由业主自行办理，具体 程序可到相关的产权登记机关查询。 （家宜） 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向 再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼， 房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。 你不妨记住并逐 条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅？ ２．门插是否插入得太少，门间隙是 否太大？ （特别是门锁的一边） ３． 门四边是否紧贴门框， 门开关时有无特别声音？ ４． 大 门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ ７．窗户玻璃是否完好？ ８．窗台下面 有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是 否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚 线接口是否妥当， 有无松动？ １３． 地面是否有裂缝， 是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４． 顶 上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的 裂缝，属眼下的质 量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈４５度 斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房 屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点” ，是石灰水没有经过足够时间的熟化 所致。 如果顶部有麻点， 对室内装潢将带来很大的不利影响。 １６． 顶棚有无水渍、 裂痕？ 如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是 绝 不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 １８．墙身顶棚有无部分 隆起，用木棍敲一下有无空声？ １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或 凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关 于厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有 时细如毛发，要仔细观察。 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏 水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ ２５．厨房瓷砖、马赛克有无 疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空 鼓， 必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象？ ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清 洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否 对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅，会不会出水口内 留有较多的建筑垃圾？ ３１． 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不 好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ ３２．试 一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔 细了解。３０％的 火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了 用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规 范》 ，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增 加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。 ３３．供水管的材质？上海 市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０ 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有 益健康。 ３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否 有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难， 也会造成视觉上 的障碍，影响整体感。 ３６．自来水水质怎么样？ 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 看摸敲照一样不漏 和老王正谈着， “笃笃笃”敲击防盗门框的响声传入耳畔，验房师使 出“看摸敲照”的本领，开始忙活了。 防盗门 “左右倾斜 1 厘米，没有灌浆。 ”老李立刻 找出了问题，他说，倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上；如果门框 没有灌浆，一方面没 承载力，另一方面轻飘飘的铁皮根本经不起撬，会给“娄阿鼠”们以可乘之机。 地漏 来到 卫生间，地面已蓄满了水。 “昨天上午，我们就在这放好水了。还在楼上楼下两户人家也放了 水。 ”老刘说， 查卫生间的问题，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否渗水；二是 打开堵上的地漏后，瞧是不是因为四周地势 低，而出现倒返水现象；三是查水管有无渗漏。 窗户护栏 “没用钢化玻璃。 ”指着窗子，老王告诉我们，这玻璃上没有 3C 标记，敲一敲声 音清脆， 肯定是普通玻璃。 老王 讲按规定， 高层使用的必须是双层中空钢化玻璃。 在阳台上， 老王接着找出了护栏上的问题：房产商没有使用双面夹胶 钢化玻璃， “安全玻璃碎裂后不会 掉到楼下，但价格比普通的贵了 50%。 空鼓 “95%的房子都会有空鼓现象。 ” ”老李一边用锤 小心敲打着墙壁和地板，一边侧耳细听。发现声音有异，立刻用红 粉笔将出现空鼓的区域勾出。老李讲， “空鼓不但会导致粉刷好的墙面开裂，而且在打冲击钻时，会造成整块墙面脱落 和地面塌陷。 粉刷 在客厅、卧室，老刘发觉所有的墙壁都没有用腻子抹平。 ” “一套 100 多 平方米的房子，房产商又能从你们这里刮到 2000 多元。 ”按照国家规定，内墙除厨卫外，应 全部用腻子抹平。 “如果合同书上写明是白水泥腻子的，我们就会用 手摸，掉粉的话那用的 就是滑石粉，也可以要求整改。 水管煤气管 水管上接口没装阻燃圈；煤气管进气口没装阀 ” 门……在厨房一转悠，老王就看出了两处偷工减料的地方， “不安装 阻燃圈，万一发生火灾， 大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居。 说到底， 房产商还是为多赚几个钱， 厨卫一共要安装 3 个 阻燃圈、再加阀门就是 300 元。 如何维权面授机宜 2 个半小时，2 张《整改明细单》上 ” 密密麻麻写着 16 处毛病， “你们把这个整理一下，一式两份，一份签字后交房 产商，另一 份要房产商签字认可这些问题后交你们保存， 按规定限他们 15 天内整改， 否则就提出索赔。 ” 听完老王的话， 业主小张满脸无奈， “房产商脸皮才厚呢， 要是拖着不改怎么办？” 这下， “零 点先生”老王又开 出了几帖良方。在和房产商较量中，业主要始终保持一种“冷处理”的状 态，只要房产商认可问题，就不要理他。15 天后没有整改，就拿着照相机和摄像机全部拍下 来。 “找你谈又没法谈，赔又不愿意，房产商肯定服软。 “要是房产商否认这些问题呢？” ” 小张问。 “你就要求他在《整改明细单》上写明‘业主所述问题概不存在’ ，只要他落笔， 哪怕只有一处问题属实，法庭上 就会判你赢。房子有毛病是明摆着的事，房产商怎么敢写这 话呢？到头来也只能求你协商解决。 ”老王肯定地说。 高级工程师详细讲解： 高级工程师详细讲解：新房验收 15 招 备案” 两书” 1 招： 看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该 项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的 《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》 2 。 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在 卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下 层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好 与上层住户同时进行， 这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏， 也可 检测自家卫生间的顶 部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否 有积水现象。合格的地面不应有积水 存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房 除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3 招：门窗灵活严又亮 试试门窗 开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同 时也了解了它 们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方 须离地面 1.5 厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那 面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象， 只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声 音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需 要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是 顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的 房屋要么经 过两场大雨的 “考验” 要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招： ， 阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋 的结构问题常出现在阳台， 万一发现房 间与阳台的连接处有裂缝， 很有可能是阳台断裂的先 兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现 象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定 有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽 可能让水流大一点、 急一点， 一来看看水 压， 二来试试排水速度。 9 招： 暖气支管有坡度 暖 气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回 水支管的两端高度正 好相反， 这个坡度与两根支管的长度成正比， 一般每米相差 1%。10 招： 供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地 面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘 米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电 表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断 电；户内有分 闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插 座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装 置。 13 招： 卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的 照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插 座。 14 招： 厨卫紧邻通风道 厨房、 卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清 洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视 的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 隐蔽工程验收不可马虎 家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部的管线工程和 结构工程．值得注意的是，目前隐蔽工程的质量问题普遍 存在，而且由于维修不便，留下很 多隐患．由此，有必要了解它的结构和材料． 家庭装修中隐蔽工程主要包括： 吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、 墙面验收 其他注意事项还有： 墙与墙的交角防止虚漏；导线线路要走好；排放线路必须严 格； 吊顶基础； 线管的走势要合理； 冷热水管距离要分开； 线盒的安装要仔细、 安全是第一、 顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 1-1.吊顶验收： 吊顶的设计标高，允许在水平面上偏差±５L。 吊筋所用的镀锌铁丝 不的小于８号，且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨，其材料必须是无开裂、无扭曲的 红、白松木，主龙骨的规格不能小于 50 L×70 L。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形 的石膏板、 矿棉板、 胶合板等， 应选用金属和板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点， 必须连接紧密、无松动、安全可靠。 1-2.电器管线验收： 暗线应铺设在护套管中，最好采 用 PVC 阻燃管或金属管，导线的接头应设在接线盒内（万万不可简单地用包布一包，就 直 接埋在墙里） 电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一个护套管内。 应采用安全型暗装 。 插座、暗装开关，最好在加装个漏电保护器。 各类接线盒内的线头要预留 15 厘米以上，在 封墙前应仔细电检查，电话线、有线电视线可用万用表检查。 1-3.给排水验收： 管道的安 装要做到横平竖直，管道内畅通无阻，各类阀门的安装位置合理、便于日后维护及更换。 如 做暗管的话，完工后先通水、加压，检查所有接头、阀门和各连接点是否渗水、漏水现象， 检查无误后才能缝掉。 安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必须 安装牢固（最好及膨胀螺栓） 、无松动现象，位置 及高度适宜，镀膜光洁无损、无污染，另 外，水龙头的遮罩要紧贴墙面，不能留有有任何缝隙。 1-4.木门窗验收： 门窗套的步框等 处两端高低相差不能大于 2 L， 垂直度的偏差也需在 2 L以内， 具体检验时可用线锤检查， 简言之：横 平竖直是准则。 护墙板的表面要平整、光滑，如做图案的话，细木的宽窄要一 致，紧贴护墙板，另外，要无锤印、无污染，不留钉帽， 棱角要顺直。 油漆后应无漏刷、 砂粒、刷痕、污斑及流坠（滴泪）等现象，表面光洁、平整。 建议在油漆前应先检查一遍为 合格的地方应及整改， 细木制品有体现出精工细做， 否则上漆后就难以查出某些砒疵了。1-5. 墙面验收： 吊顶的设计标高， 允许在水平面上偏差±5 L。 吊筋所用的镀锌铁丝不得小于 8 号， 且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨， 其材料必须是无开裂、 无扭曲的红、 白松木、 主龙骨的规格不能小于 50 L×70 L。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石棉板、胶 合板等，应选用金属扣板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点，必须连接紧密、无松 动、安全可靠。 2-1.墙与墙的交角防止虚漏： 下水口和地面的交界处要做清根处理。 由于 大多数防水层漏水的原因都是出在边边角角，所以只要把边边角角的地方处理好，出现渗漏 的可能性就很小了。 2-2.导线线路要走好： 电视天线同轴电线及电话线要单独穿着，而且 相邻线管之间保持不少于 30 厘米的距离。 线管管径要保证穿线以后拉动自如。 2-3.排放线路必须严格： 施工中线头交接处必须安放在电气盒中， 接送必须拧紧采用后线头用压线帽 拧紧。 排放线路必须严格分色（红、蓝、黄及花线等） 2-4.吊顶基础： 。 吊顶采用龙牌轻钢龙骨， 这样即保证吊顶平整牢固， 又能避免今后使用中变形开裂。2-5. 线管的走势要合理： 线管的走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。 这样能有效地避免日后维 修的麻烦。 2-6.冷热水管距离要分开： 冷热水管要选择优质、耐用的水管两者之间要隔开 一定的距离。水管要检查是否牢固，所有水路要不滴水不渗透。 2-7.线盒的安装要仔细、安 全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 怎样避免入住纠纷 房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆 说婆有理，房子是否能够交 付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此，要避免 入住纠纷，必须从签好合同入手。 交付条件要明确 购房人在约定合同第八条交付期限时，最重要的是约定好交付条件。随着《北京市城市 房地产转让管理办法》出 台，北京市对标准合同进行了修改，在合同第八条中将取得《竣工 验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地 产商在交房期限前必须完成的工作，购 房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。 《竣工验收备案表》 虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消 防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可 由此知道房地产商所交付的 房屋是否符合原来规划的要求。 购房人收房时一定要看到备案表 的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和 公章。 由于合同第五条约定了购房 人在实测面积和合同约定面积误差超过 3%时可以选择退房，而目前北京的法院在处理 房地 产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因 此购房人在收房前能看 到 《面积实测技术报告书》是购房人能及时做出选择的必要条件。在 ， 北京，目前没有“商品住宅交付使用批准文件” ，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房 地产商钻空子。 议购房人在约定第几种条件时不要选这两条， 建 而是自己约定第 5 种条件， 即“达到合同第十三条和第十四条及补充协议 第几条的约定要求” 别签“开口”合同 购 。 房人特别要注意的是合同第八条可能会给房地产商留出的“后门” ，房地产商如果在“如遇下 列特殊原因”后面 添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。 “不可抗 力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民法通则》《合同法》上均有 、 清楚的定 义，购房人按照法律应接受房地产商在出现“不可抗力”时的免责。如果房地产商 在免责条款的空行中填写其它免责条 款，购房人则要多加小心了。 “因天气原因” ：下雨下 雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温 低 于多少度的天数超过多少天(以国家气象部门确认的为准)。 “因配套工程影响” ：如果土地 已做好“七通一平” ，这种影响基本不存在。如果需先做“七通一平” ，房地产商 也应把时间 事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响 时间的证明。 “因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决” 这话怎么解释都行， ： 而且这是 房地产商自己的问题， “没有金刚钻、别揽瓷器活儿” ，购房人要避免房地产商写上这条免 责理由。 “因材料供应延误” ：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给 购房人来承担。 “因政府政策改变而带来的延误” ：什么叫“政府政策改变” ，房地产商认为 申请变更规划可以批准， 而实际政府 有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如 果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。 最后想提醒购房人的是：在房 地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条： 房地产 商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交 房时花钱买关系搞假 证明。有可能的话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延 期”后面加上“但不得超过()天” 避免“得 。 不偿失” 如果购房人能在合同第八条将房地产商的免责时间封口， 在约定合同第九条出卖人 逾期交房的违约责任时， 可以按 标准合同的第 1 种方式进行约定， 如果能将逾期时间分段， 赔偿金额逐段提高(逾期第 2 个月比逾期第 1 个月的赔偿高) 就更好了， 同时要避免约定的 违约金的比率比第七条约定得低。购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基 数的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同 的，购房人可以参考《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条： “商品房 买卖合同 没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标 准确定： 逾期交付 使用房屋的， 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的 房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标 准确定。 ”算一下自己付款方式下的违约金比 例是否合适。 贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用 房屋的违约金至少 要高于自己要付的贷款利息。 笔者在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况， 如果房地产商只赔偿利息， 显然无法弥补购房人的损 失， 至少会赔进合同印花税和办理贷款 时发生的律师费、保险费等费用。因此建议购房人最好能在约定中加上一句话： “买受人的 实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实 赔偿。 如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口， ” 最好自行约定第 2 种方 式， 在借鉴上述方法约定房地产 商逾期交房违约责任的同时， 明确即使出现了合同第八条所 说的房地产商逾期交房可以免责的情况， 超过合同约定的交 房时间多少日， 购房人也可选择 退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第 1 种方式进行约定。 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 一.收房 收房前的合同履行过程 收房 在收房之前， 有一个双方履行合同的过程。 期房 的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 在现房的合同履行过程里， 购房人支付购 房款一般是分期进行的， 如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、 者已经出现开发商 或 未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款 来制约开 发商(购房人的这一权利在 《合同法》 上被称为 “不安抗辩权” “后履行抗辩权” 或 )。 期房销售都是有按揭贷款支持 的， 而且， 按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。 在收房之前， 购房人的主要义务――支付购房款的义务 已经履行完毕， 开发商的义务尚未履 行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同 义务、或 者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开 发商的手段。 二.开发商不交房是根本性违约 如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空 的风险几乎没有了。 收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物 品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不 再重复。 开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费 用：契税、维修基金、物业管 理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费 用， 都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。 无论开发商或物业管理公司要求你 交纳这几项费用中的哪一项或哪几项， 居律师都建议你坚决拒绝。 如果开发商因为你 未向其 交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的 规定选择退房(即解 除合同)。 三.购房人不收房 收房不属于违约行为 收房 很多购房人担 心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你： “收房”是购房人的权利，不是购房人 的义 务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因 为不收房而承担任何违约责任。 根据《合同法》 ，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的 权利是将房屋提存(所谓“提存” ，是指：买方不按合同收 取货物，卖方便有权将货物存放在 某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失 灭的风 险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人 承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房 屋提存。 四.“检验”是收房 收房过程中最重要的环节 收房 收房的过程中最重要的环节是 对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完 成对房 屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和 质量上均符合合同约 定， 你就可以向开发商表示接收房屋； 如果房屋的面积或者质量不符合 合同约定， 你应在检验期间内或尽可能短的期限 内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋 的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商， 并明确表示拒收房屋。 果你没有在检验 如 期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商， 后果是： 无论房屋 的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 对房屋面积的 检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按 照设计图 纸上的数据进行计算。 如果开发商拒绝提供设计图纸， 你有权拒绝接受开发商交房， 并可以根据《合同法》第一百三十 六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意 起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套 内面积，公摊面积是量不出来 的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。 对房屋质量的检验应包括： 对 房屋建筑质量、 房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 1.对房屋建筑 质量的检验 你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找 到。不要被某个人的职称、头衔所迷 惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。 2.对房屋 附属物的质量的检验 对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、 管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能 够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易 请到他们。 如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包 含一项很重要的检验项目： 那就是 对室内污染物的检测。 室内污染物的主要检测指标是甲醛、 苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化 硫、挥发性有机化合物等污染物 含量和放射性元素的比活度。 据非权威机构估计， 全国每年因室内污染而致死亡的人数 在十 一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万 左右， 故对室内污染物 的检测不可大意。 县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或 环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。 这些检 测机构都是有偿服务的， 你可以选择一家 机构谈好价格后委托其检测。 但你应记住： 提供检测服务的机构都必须经过省 级以上政府计 量行政部门的计量认证(即 CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进 行检测的。迄 今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是： 《室内空气质 量标准》《民用建筑室内环境污染控制 规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》 、 。你应 在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。 选定的检测范围 不同， 你支付的价格也就 不同。 3.对房屋是否符合综合验收条件的检验 对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据 各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。 建设 部制定了一部 《城市 住宅小区综合验收管理办法》 ，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合 验收 应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。 广州市 人民政府在 2001 年出台了一部 规章――《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》 。这份 规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面， 具体而且严 格。 这份规章要求综合验收必须 具备下列条件： .建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格； .人防工程验收合格； . 有永久供水证明，有永久供电证明； .煤气工程验收合格； .有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书； .道路和排水工程验收合格； .居住区绿 化验收合格； .有通邮申报表； .有环卫化粪池报建批复表等等。 这份规章是居律师所见到 的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就 对 照 《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》 中规定的条件逐一检验吧。 北京市有一个 1995 年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》 ，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件： (1)所有建设项目 严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (2)各专业主管部门对归 口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑 等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 如果你在 北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。 你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实 际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要 求。有这样一个综合验收标 准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解 决无望也就不足为奇了。五.收房 收房过程中购房人易犯的错误 收房 很多购房人在开发商 交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住， 甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。 这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房 屋的接受， 你以房屋面积或 质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会 遭到驳回。 有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、 质量没有异 议的意思的文件隐藏在其他文件 (比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房 时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员 的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇， 稀里糊涂就在文件上签字。 对开发商的交房人员让你签字的文件， 每一页你都要认认真 真地 看，看不明白就不要签。 有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联 手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共 意识。居律师十分赞成这种做法。 验房细则 业主需要带的资料有：1.身份证正本及复印件 2.购房合同 3.已付房款及税费收据或发 票 4.改动装修费用收据 5.供楼存折， 并请打印至最近的供款期 6.人民币 （入伙费用必须用 人民币交纳） 或磁卡若干， 交必要的费用， 切记要正式发票及物价局批号; 7.彩色照片 （2 张） 8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料) 9.验楼工具 验房前准备的工具： (1) 试电笔、 带二相／三相插头和电源显示开关的插座 （小台灯亦可）(2) 钢卷尺 (3) 小锤子 (4) 电筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具/乒乓球 (7) 计算器 ( 笔 (9) 纸 (10) 易贴便条一叠 (11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否 上油漆 (12)纸巾: 检查马桶排水功能， 喉管有否渗水 (13)铝梯 (14)报纸， 塑料袋: 做闭水 试验 (15) 收过房的朋友 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头， 建议早晨 8： 去或 30 下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 1)去 物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 去物业部门查看资料部分 A、房屋 的《住宅质量保证书》--可带走 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗 漏为 5 年； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年； 墙面、顶棚抹灰层脱 落为 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂为 1 年； 门窗翘裂、五金件损坏为 1 年； 管道 堵塞为 2 个月； 卫生洁具为 1 年； 灯器、电器开关为 6 个月； 其他部位、部件的保修 期限， 由房地产开发企业与用户自行约定。 住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交 付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确 约定。 B、 《住宅使 用说明书》--可带走 要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做 出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的 注意事项。 C、 《竣工验收备案表》（盖章 》 原件） 有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 《竣工验收备案表》上的每一项都必 须报主管部门备案，缺少一项都不 能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时 一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等 D、面积实测表（可为复印件但要 有章） E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 水电线路图，撑重墙，保温墙 及其厚度。有线电视，电话，网线布线 F、 《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目 竣工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开 发商签字，盖章。 2)核实面积、合同及 价钱多退少补问题。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 核实面积 确认售楼合同附图 与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合 同签订面 积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考 虑，超出部分进行处理，建议定合同 为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为 准。一般这个时间因人而变，时间为 30--40 分钟 收房子 3） 验收房子 1．门： (1) 看门 身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。 (2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否 太大（特别是门锁的一边） (3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 (4) 试门锁是 。 否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或 太紧。不上锁 是否会自动关上或者打开。 (5) 关门听隔音效果并了解密封程度。 (6) 卫生间的门下方须油漆， 且离地 1.5 厘米。 (7) 直角接合部是否严密。(8) 四角是否呈直角 (9) 是否与墙在一个平面上 2． 窗：(1) 看 窗的油漆质量有无流坠、 漏刷和磕碰， 色泽是否一致。 (2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框； 框墙接缝处是否密实无缝隙。 (3) 看窗户玻璃是否完好。 (4) 试窗是否开关或推拉灵活自 如。 (5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 (6) 试锁销是否运作自如，是否插 入太少或太长或太紧。 (7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 (8) 留意窗台 云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 (9) 外窗框处理是否粗糙 3．墙壁、天 花： (1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质 量通病，基本不碍使用；与墙角 呈 45 度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重 的结构性质量问题） (2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应 。 有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一 致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、 墙角接位有无水渍和裂痕） (3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（ 。 “空空”的声音说明面层与墙 面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。。 (4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温 ） 层有问题） (5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！，阳台应比室内略 。 ） 低。 (6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内 装潢有不利影响） (7) 阴阳角是否平直 4．厨房、卫生间： (1) 龙头是否出水流畅（大开 。 龙头观察水压及排水速度查漏、堵） (2) 面盆表面有无划痕。 (3) 地漏排水是否通畅（冲 。 水做试验） ，地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外） (4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防 。 水是否有效 （厨、 卫生间泡 24 小时以上检验防水层； 不可行的话只能询问并记 录） (5) 试 。 排风扇。 (6) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。 5．电源插座、电源开关、电闸： (1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适） (2) 检查 。 闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电） (3) 空调插座应 。 与其他线路分开。 (4) 离地 30 厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童） (5) 厨、厕插 。 座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。 (6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待 盖） ，照明灯座必须是磁口安全灯座。 (7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看 是否虚设。 (8) 询问电力线（≥2.5 平方） 、空调线（≥4 平方） 、电话线、电视线等规格， 一概记录如下： “据工程人员介绍线 路规格为……” 6．管道 (1) 各种管道表面镀层是否 。 完好无破损。 (2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密 (3) 弯头、阀门处用手摸摸是否 潮湿（渗漏） (4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水 。 是否流畅） (5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。 (6) 放空调外飘小台是否做 。 好地漏及防水(泼水实验) 7. 地面 如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面 砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每 块地面砖是否粘牢，地板下是 否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或 用 量不够，地面砖下面虚空。 8.水表a.是否安装 b.是否有水表空走 c.阀门关闭不严 d.阀门脱丝，连接件滴水 e.截止阀生 锈影响水质 9. 电表 a. 是否安装 b, 使用数目 10． 其它 (1) 测量室内使用面积尺寸。(2) 目测大致地平。 (3) 测量层高，与售房合同比较。 (4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位 和孔洞（要记录！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱 挂了！ (5) 有无专用垃圾道，其有无 ！ ） 堵塞。 (6) 验收合格后抄电表、 水表、 煤气表数值。 11. 在您查看了房产后并准备签收 《房 屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》 ，做一个事先约定，避免日后 起纠纷。 您 要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定， 做到明明白白。同事， 考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标 准 后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1） 影响房屋结构安全和设备安全的质量问题， 必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修， 直至合格。影响相邻 房屋的安全问题，由建设单位负责处理 2）如果发现不影响房屋及设备 使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由 接管 单位处理 3)如果发现问题至少要在收楼文件上注明” 室内情况尚不清楚” 楼房状况未明” 或” 等字样。 一步步教你如何收房验房 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如 期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常 热闹，人来 人往。也许你早上 8 点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情 况，你要有绝对 的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心， 冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候 “找碴儿” ，一定要本着“新生活开始第一天”的 心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家 园。 我们建议，大家 在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到） ，请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中 统一前 往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应 属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规 定的，要向开发商提出。验房时， 一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。 千万不 能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发 商就会以“业主已经 认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清 楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。 前往 验收房屋， 并不意味着一定要最终签署房屋 交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商 交付的房屋除了 具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体 验收。 人多、 眼多、 智慧多！ 如果开发商不同意， 有问题找组织临时业主委员会， 联合起来 抵 制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题 及时发布，提醒大家随时 关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大 一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验 电插头：用来检查插座有无脱线、不通。 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示 日期功能的相机（带闪光灯） ，律师建议最好用光学相机―用于房屋 有问题时留影取证。 正 常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：00 去。有条件的可 请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下 面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√” ，未通过的注上说明， 最后汇总，请 开发商代表签字确认。 各位邻居有认为需要添加的其他验收内容， 就自行添加或发到网上来， 相互提醒相 互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的 全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐 全，才能签署收楼单。 只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意 义上 的交付。 业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。 如果确实被要求收楼，也要在相关 文件， 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《×× ××证书》 ”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： 1、规划 部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》 2、建设主管部门出具的《南京市建设工程 。 竣工验收备案证明书》 。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何 一项的话，这个 楼盘还属于“黑楼” ，是不能入住的。 3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》 。― 必须具备。 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》―必须取得，要带走。 5、开发商 提供的《住宅使用说明书》―开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。 6、房产管理 局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》 。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方 是公用面 积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告： 《南京市房屋建筑面积测绘报告》 ―必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就 。 无法结算最终房款，无法开具正式发票。 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格 证》 8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》 9、民防部门出具的《南京市 。 。 民防工程竣工验收证书》 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通 。 知单》 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》 12、燃气主管部门出具 。 。 的《南京市燃气工程验收证书》 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》 。 。 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)―可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管 线如何走，哪些墙可以打， 配电箱及配线箱的使用说明等。 第二项：核实面积，计算和落 实房款得多退少补问题。 面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确 认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计 图相同。契约面积是期房的销售面积， 而在工程完工后， 开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。 测绘部门 出示的面积 实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已 完工的住宅楼进 行实测） 。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契 约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交 易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发 商明确处理方法。 （购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积 事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加 公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建 筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为 加大；第三是调高 公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都 被交叉使 用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注 意！主要分摊项目：1、电梯间；2、 电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、 一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 第三项：验收房子。 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切 物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费 用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费 无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱 钥匙、水表、 电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还 是跟在物业或 工程部人员的身后去验收房屋。 如果房子和契约约定的一样， 且没有质量问题， 你就在收房单子上签字。如果在验收的 时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维 修后再重新验收房屋。 1、 看墙壁。 首先仔细检查每个房间墙体是否平整， 墙壁是否有裂纹， 房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂 缝。一般来说，与房间横梁平 行的裂缝， 属眼下的质量通病， 虽有质量问题， 但基本不妨碍使用； 如果裂缝与墙角呈 45 度 斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题） 。 包括门窗、阳台等 部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻 点。 （这种麻点专业称“石灰爆点” ，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻 点，对 室内装潢将带来很大的不利影响。 墙身顶棚有无部分隆起， ） 用小锤轻敲一下有无空声。 墙身、 顶棚楼板有无特 别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。 2、看地面。 仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快 修复。 3、验地平。 验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。 验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质 量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主 体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单 的。将透明水管注满 水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度， 并找个人 固定在这个位置。 然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。 看水管在该处的 高度，然后再做一个标志。接着用尺 测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就 是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋 的水平差度。 一般来说， 如果差异在 2 厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！ 4、查渗水。 （最好 是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁 形的。 ）特别是查看 一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地 方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原 因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。 （特别 留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂 痕） 5、试门窗。 由 。 于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗， 一感觉有阻塞感的时 候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。 查防盗门（要求开发 商提供防盗门的质量检测报告！ 该门与质检部门查处的不合格门―是否同一公司名下的产品） 是否 太紧或太松（门缝隙是否太大） ，门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特 别噪音，门是否有破损，猫眼是 否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门 开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话） 是否规则。对讲系统是否正常， 单元门能否受控打开。 窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果 如何。 窗是否变形， 与墙体是否吻合， 窗边与混凝 土是否无缝隙， 锁扣是否正常， 能否锁紧， 是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如 有可能是窗户漏 水） 查看密封胶条是否完整牢固。 ， 阳台护栏是否牢固。 下列部位必须使用安全玻璃： （一） 7 层及 7 层以上建筑物外开窗。 （二）面积大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架 中装配完毕， 玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部 分的分界线） 离最终装修面小 于 500mm 的落地窗。 （三）幕墙（全玻幕除外） （四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、 。 采光顶） 、吊顶。 （五）观光电梯及其外护围。 （六）室内隔断、屏风。 （七）楼梯、阳 台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。 （八）用于承受行人行走的地面板。 （九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括 1、门玻璃 2、安装在门上方的玻璃 3、 安装在门两侧的玻璃，其靠近 门道开口的竖直边与门道开口的距离小于 300mm （十）易遭 受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。 记住要检查每个房间的门窗噢！ 6、测量一下楼 层的层高。 用 5 米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去 20 公分楼板 及面层厚度，再减去 2 公分允许误差，余 数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差 （是否倾斜） ，房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。 7、上下水。 大开龙头查漏堵， 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简 易龙头 给业主)。 （建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面 积，多数屋内的水管都埋在地 下，有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管 道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段时 间；二是用打压机（加水压设备） ： 冷水管压力在 10 公斤、热水管在 15 公斤，时间 60 分钟/根，如果压力达不到或保 持不 住，就说明水管有漏水现象。 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分 ） 别是台盆下水、 浴缸下水、 厨房和卫生及阳台地漏等， 基本是每个下水口应灌入两盆水左右， 应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地 漏，水是否迅 速漏下） 通球试验： ， 是检查下水道内是否有杂物。 为什么要验收这个呢， 因为在工程施工时， 有一些工 人在清洁时往往会&偷&这个工。 把一些水泥渣倒进排水管， 如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困 难。 8、验防水。 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。 当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。 如果在交付 时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试， 那么在你装修好 时再发现漏水什么的， 那么维护工程就大了。 你不得不拆除已经装修一新的 地面来做一层新的防水层。验收防水的办法 是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后 再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行 了(约高 2cm)。然后 约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管 道与地 板的接触处。 而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 9、 查电路。 关 闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。 强电、弱电是否分开走且 相距一定距离，无交叉。 电器户表在户外的，应检查其是否能控 制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的，应检查 闸具是否控 制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插 座应与其他线路 分开。 距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近 安装， 洗手盆的上方不应有插座， 卫生间内用于洗澡 的电源插座应是防潮插座并有防溅措施； 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用 力拉一下， 看是否虚设。 插座是否正常通电， 有无防护措施？电灯是 否都亮？开关是否正常？ 有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？ 10、 燃气管道是否安全， 要开发商明 确如何测试漏气报警装置。 11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样 不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。 第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常 在这方面，应该没什么大问题， 但是也要仔细核实。 总体上应做到室内清扫干净，无污物， 达到窗明地净， 地漏、 雨水等处无堵塞杂物。 燃气表、 电表、 水表三表到户， 正常使用 能 （燃 气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气） 。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气 表的读数看 清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收 房子的数据和问题写在物业公司提供的 纸张上。 第五项： 对公共环境的验收。 楼盘的交付， 必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没 有完工， 除非 业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定， 否则该楼盘肯定不具备交付 条件。合格的楼盘须做到“五通一平” ， 即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积 建材或杂物，以确保进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无 质量问题。应该装修完毕并能正常使用。 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。 各位 邻居应当提高对公共部位的关注程度， 特别是对本楼层的公共部分。 如果有不认可的房屋质 量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可， 以作 为业主已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。商品房验收交付时，业主 大会与业主委员会尚未成立， 但是物业管理工作已 经开始展开， 因此前期的物业管理工作只 能由开发商依据一定标准选聘，属于短期性的委托管理。待全体业主入住以 后，成立业主大 会和业主委员会，行使业主享有的权利时，业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管 资金的使用 和管理监督。 但在入住初期， 业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物 业管理公约，当然，业主如果对该物业 管理公约存在意见或建议，可以在以后的业主大会召 开时提交业主大会讨论。毕竟，临时物业管理公约还是相对规范和 有章可循的。建设部和各 地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定，加大了对前期物业管理工作的监督和 管 理，在一定程度上也加大了对业主的保护。因此，签署临时物业管理公约，并不会导致业 主权利义务的重大变更。 完成了房屋的验收检查工作，若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影 响，需要进行交涉了。如果没问题的话， 准备签字收房，交纳一定的物业费用。在缴钱之前，会被要求先签很多“不平 等”条约，请 切勿偷懒，定要逐字逐句看清。 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。 业主需要交纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未 达标之前应减半收取） 、房屋装 修押金和建筑垃圾清运费（通常按 2.5 元/m2 标准收取） ，而其他费用，通常是不需要 业主 交纳的。本文由 abcdel1 贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 收房注意六原则 新房查 验三十六招 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 高级工程师教你新房验收 15 招 隐蔽工程验收不可马虎 怎样避免入住纠纷 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 验房细则 一步步教你如何收房验房 网友原创: 网友原创:新房入伙验收注意事项 几篇收房注意事项, 几篇收房注意事项,贴出来供大家参考 详解交房时各项应缴纳费用 详解交房入住手续 详解 收 程序: 详解收房程序:要坚持先验房 后办理入住手续 详解验房程序: 详解验房程序:做 好七步八关注 验房程序 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 核验业主材料 ↓ 业主领 取《竣工验收备案表》,《房屋土地测绘技术报告书》,《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》并由开发商 加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询,改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在 15 日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署《入住交接单》 【提 示】:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》,《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》必须为 原件而不是复印件. 收房注意事项 马上要到一年收房的高峰季节,总结几大原则请业主注意. 原则一: 原则 一:如期收房 如果业主无正当理由拒绝收房,是要承担违约责任的. 特别提示:如果购房人因 特殊情况不能如期办理收房手续,可以书面形式委托亲友或律师进行收房,也可及时与开 发 商联系,商议另行约定时间. 原则二:看不到&两书一表& 原则二:看不到&两书一表&可拒收房 目前,开发商交付房屋应提供两书,一表,即《住宅使用说明书》,《住宅质量保证书》,《竣工 验收备案表》 特别提示:若开发商不能提供上述文件的,购房人有权拒绝收房.由此造成逾期 . 交房的,由开发商承担违约责任. 原则三:&质量问题单&业主要备份 原则三: 质量问题单& 若收房过程中发现有质量问题,应与开发商交涉,限期维修.由此导致业主逾期入住的,开发商 应承担违约责任. 特别提示:对所出现的质量问题,双方要以书面形式确认.&问题单&业主手 中要有一份,上面同时要有开发商承 诺的维修期限及开发商的签字. 原则四: 原则四:开发 商代收费用明确约定 要点:代收费用要出具正式收据 特别提示:法律政策均规定,如果合同 中没有明确约定,开发商不能将代收公共维修基金与契税作为交房的条件. 即这两项费用业 主完全可以选择自己交纳至相关部门. 原则五: 原则五:正式用电改建费用由开发商承担 若 开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建费,业主可拒绝. 特别提示:根据相关规定, 商品房销售价格已包括临时用电设施的建设费用及居民用电设施工程的建设费用. 原则六: 原则六:产权代办费不能强收 如果没有约定,开发商无权强行要求代办产权证或收代办费. 特别提示:产权证可以由业主自行办理,具体程序可到相关的产权登记机关查询. (家宜) 新房查验三十六招 买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜,朝向再 理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼, 房屋内在质量如何检查,这里综合有关专 家 经验,附上 36 条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题. 你不妨记住并逐条检 查看一看. 关于门 1.门的开启关闭是否顺畅? 2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特 别是门锁的一边) 3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音? 4.大门,房门的插销,门销是否太长太紧? 关于窗 5.窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙. 6. 开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 7.窗户玻璃是否完好? 8.窗台下面有无水渍?如有则 可能是窗户漏水. 关于地板 9.地板有无松动,爆裂,撞凹?行走时是否吱吱作响? 10.地板间 隙是否太大? 11.柚木地板有无大片黑色水渍? 12.地脚线接口是否妥当,有无松动? 13.地面 是否有裂缝,是否有起砂现象? 关于顶棚 14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是 什么样的裂缝.一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质 量通病,虽有质量问题,但基本 不妨碍使 用;如果裂缝与墙角呈 45 度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房 屋沉降严 重,该住宅有严重结构性质量问题. 15.看顶部是否有麻点.这种麻点专业称&石灰爆点&,是石 灰水没有经过足够时间的熟化所致.如果顶部有麻点, 对室内装潢将带来很大的不利影响. 16.顶棚有无水渍,裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌.如果你是住顶层房子的住户,那么观察一 下顶层是否渗漏是 绝不能忘记的. 17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌. 18.墙身顶 棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声? 19.墙身,顶棚楼板有无特别倾斜,弯曲,起浪,隆起 或凹陷的地方? 20 墙身,墙角接位有无水渍,裂痕?21.内墙墙面上有否石灰爆点? 关于厨厕 22.厕,浴具有无裂痕?包括浴缸,抽水马桶,洗脸池等是否有渗漏现象.裂痕有时细如毛发,要 仔细观察. 23.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声? 24.浴缸,面盆与 墙或柜的接口处防水是否妥当? 25.厨房瓷砖,马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房,卫生间 墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空 鼓,必须砌实. 26.砖缝有无渗水现象? 27. 厨具,瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗? 28.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅? 29.卫 生,厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内. 30.出水是 否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾? 31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则 您家的日子也一定不好过. 其他 31.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开 合? 32.试一下全部开关,插座及总电闸有无问题?各种电路,闭路电视,电话插座的位置等,也 应仔细了解.30%的 火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路 的设置有相当的关系.为了用 电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规 范》,规定每套住宅回路数不宜少于 5 个.增加回 路可以保证电线的使用寿命,减少短 路火灾事故的发生. 33.供水管的材质?上海市建委发文 禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大部分供水管采用铜管.铜管可安全使用 50 年.另一个无 可比拟的优点是净化管内水 质,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康. 34.试 煤气热水器开关是否妥当? 35.居室,客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿 过,因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难, 也会造成视觉上的障碍,影响整体感. 36.自 来水水质怎么样? 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 看摸敲照一样不漏 和老王正谈着,&笃笃笃&敲击防盗门框的响声传入耳畔,验房师使出& 看摸敲照&的本领,开始忙活了. 防盗门 &左右倾斜 1 厘米,没有灌浆.&老李立刻找出了问题, 他说,倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上;如果门框 没有灌浆,一方面没承载力,另一方 面轻飘飘的铁皮根本经不起撬,会给&娄阿鼠&们以可乘之机. 地漏 来到卫生间,地面已蓄满 了水.&昨天上午,我们就在这放好水了.还在楼上楼下两户人家也放了水.&老刘说, 查卫生间 的问题,一看蓄水后自家的地坪是否漏水,天花板是否渗水;二是打开堵上的地漏后,瞧是不是 因为四周地势 低,而出现倒返水现象;三是查水管有无渗漏. 窗户护栏 &没用钢化玻璃.&指 着窗子,老王告诉我们,这玻璃上没有 3C 标记,敲一敲声音清脆,肯定是普通玻璃.老王 讲按 规定,高层使用的必须是双层中空钢化玻璃.在阳台上,老王接着找出了护栏上的问题:房产商 没有使用双面夹胶 钢化玻璃,&安全玻璃碎裂后不会掉到楼下,但价格比普通的贵了 50%.& 空鼓 &95%的房子都会有空鼓现象.&老李一边用锤小心敲打着墙壁和地板,一边侧耳细听.发 现声音有异,立刻用红 粉笔将出现空鼓的区域勾出.老李讲,&空鼓不但会导致粉刷好的墙面开裂,而且在打冲击钻时,会造成整块墙面脱落 和地面塌陷.& 粉刷 在客厅,卧室,老刘发觉 所有的墙壁都没有用腻子抹平.&一套 100 多平方米的房子,房产商又能从你们这里刮到 2000 多元.&按照国家规定,内墙除厨卫外,应全部用腻子抹平.&如果合同书上写明是白水泥 腻子的,我们就会用 手摸,掉粉的话那用的就是滑石粉,也可以要求整改.& 水管煤气管 水管 上接口没装阻燃圈;煤气管进气口没装阀门……在厨房一转悠,老王就看出了两处偷工减料的 地方,&不安装 阻燃圈,万一发生火灾,大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居.说到底,房产商还 是为多赚几个钱,厨卫一共要安装 3 个 阻燃圈,再加阀门就是 300 元.& 如何维权面授机宜 2 个半小时,2 张《整改明细单》上密密麻麻写着 16 处毛病,&你们把这个整理一下,一式两 份,一份签字后交房 产商,另一份要房产商签字认可这些问题后交你们保存,按规定限他们 15 天内整改,否则就提出索赔.& 听完老王的话,业主小张满脸无奈,&房产商脸皮才厚呢,要 是拖着不改怎么办?&这下,&零点先生&老王又开 出了几帖良方.在和房产商较量中,业主要始 终保持一种&冷处理&的状态,只要房产商认可问题,就不要理他.15 天后没有整改,就拿着照 相机和摄像机全部拍下来.&找你谈又没法谈,赔又不愿意,房产商肯定服软.& &要是房产商否 认这些问题呢?&小张问. &你就要求他在《整改明细单》上写明'业主所述问题概不存在',只 要他落笔,哪怕只有一处问题属实,法庭上 就会判你赢.房子有毛病是明摆着的事,房产商怎 么敢写这话呢?到头来也只能求你协商解决.&老王肯定地说. 高级工程师详细讲解: 高级工程师详细讲解:新房验收 15 招 备案& 两书& 1 招:看&备 案&留&两书& 新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法 建筑;同时,应得到开发商提供的 《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》. 2 招:卫生间 不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一 些水,24 小时后,到对应的下 层卫生间,看其顶部是否有渗漏.这个检测最好与上层住户同时 进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可 检测自家卫生间的顶部是否渗漏. 检 查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象.合格的 地面不应有积水 存在,因为安装地漏处是卫生间最低处.但是,毛坯房除外,因为地漏周围留 出了一定的后期铺装地面的高度. 3 招:门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活,目测门与 门框,窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它 们的密封程度. 不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面 1.5 厘米. 门窗的油漆 质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下 边那面. 4 招:轻敲各面听空裂 墙面的抹灰,地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象,只 要用小锤轻轻一敲便知.若听到&空空&的声 音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工; 若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好. 5 招:顶层住户查渗雨 如果买的是顶层,一定要 查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹.因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经 过 两场大雨的&考验&,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验. 6 招:阳台裂缝危险大 一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大.房屋的结构问题常出现在 阳台,万一发现房 间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相 关单位. 7 招:保温不好墙滴水 冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤, 在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定 有问题. 8 招:大开龙头查漏堵业主交 纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化设施的费用。南京市物价局也两次发文，禁止开 发商肢 解房价的违规做法。 只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他 费用，业主就有权拒绝交纳。而物 业管理单位收取相关费用，应出示物价局的批复文件，物 业管理费详细价格，并应当使用正规收费发票。 如为避免日后起纠纷，在今后签订《物业管 理公约》时，要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁 费、保安费、绿 化费怎么核定，同时考察一下物管的资质，是否具备管理标准。明确地下室如何分配，公共水电费如何 收取，请大家关注公共水、电表的基数是多少，管理费用如何收取。 水电周转 金是开展正常物业管理的必要条件，因此物业企业预收一定的周转金，也是合理的。但是， 物业收费应当规 范、透明，且应得到物价部门批复，否则，在行政许可之外的收费，尽管其 存在合理内核，但仍属于违规收费。 入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验 收入住手续时，不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常 情况下，如果物业管理公司 能够出示经物价部门审核的收费依据，业主仍应当交纳相应费用。但是物价部门审核的收费 标准只是一个收费的上限，而且视物业服务内容和到位的情形，在物管初期的实际收费应当 是低于这个标准的。 值得注 意的是： 购房时签署的物业临时公约有没有物业收费标准的约定。 网友原创： 新房入伙验收注意事项 网友原创： 新房入伙验收注意事项 新浪网友： starliu 绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎 么验收房;交房手续是 什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等 等。 建议收房日期： 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、 第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人 会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时 间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好。 需要带的工具： 1)1 只塑料洗 脸盆--用于验收下水管道 2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5)1 只万用表用于测试各个强 电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器用于计算数据 7)1 只水笔--用于签字 8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑 料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持 续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分， 分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、 《住宅使用说明 书》--可带走 C、 《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、 结构)--可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合 同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房 屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签 订面积是否有差异。(先查看售房合同，看 之间的误差为多少， 一般为 3%， 3%之内不考虑， 超出部分进行处理， 建议定 合同为 2%误差， 但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变， 时间为 30--40 分钟。 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些 物业费用及相关费用，此时物业 会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱 钥匙、水表、电表(若有远程抄 表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房 屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】 ：由于新房子空 关时间较长， 在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾， 所以切不可很冲动， 用蛮力推拉门 窗， 一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否 渗水、是否有裂缝 【提示】 ：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生 顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明 原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无 空壳开裂情况。 【提示】 ：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会 很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况 和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来 试试 排水速度。 (一般新房子会配一个简易龙头给业主)。 用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】 ：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆 盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳 台地 漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】 ： 做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着 水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6) 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时 后查看其家厕卫的天 花。 【提示】 ：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记 录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、 设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】 ：通常在这方面，应该没什么大问题， 但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具 体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑 距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些 验收房子的数据和问题写在物业 公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没 问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日 期，看解决结 果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 几篇收房注意事项， 几篇收房注意事项，贴出来供大家参考 越来越多的准业主们即将 面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房 标 准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？当然不是， 南昌市建筑工程技术监督管 理站给出了答案，南昌交房是 有其标准的。 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程 竣工备案表》 ，这是国家强制要求的，我国的《合同法》《建筑 法》《城市房地产管理法》 、 、 都规定了建筑工程竣工经验收合格后， 方可交付使用； 未经验收或者验收不合格的标志取 决 于是否取得《建筑工程竣工表》 。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商 取得《建筑工程竣工备 案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说 的\&两书\&\&质量保证书\&和\&使用说明书\&，这是建设部 2001 年 6 月 1 日开始实施的 《商 品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三：是开发商已取得 国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早 获得解决。 若符合交房的法定即合同约定的条件， 购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中 矗律师事务所的刘良欢主任给出了 建议： 核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商 是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的 答复决定是否前往收房， 按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然 后 对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题： 1、检查入住的房屋 是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如 不 符合则应进行更换； 2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过 3％，应在入住前根 据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否 退房； 3、自己对房屋质量进行检查，如发现 结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问 题，应和开发商交 接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修； 4、按购 房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好 程度及使用状 况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发 商书面确认具体更换和配齐的日期； 5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确 定的事项，应注明\&暂不清楚\&或\&无法认定\&，并由双方 在注明处签字或盖章。 要注意 房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建 筑工程的最底保 修期限为： 1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的 合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年； 3、供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装为 2 年； 5、装修工程为 2 年。其他项目的保修 期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格 之日起计算。买 尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。 blueBerlin 02/12/26 19:11 发表于焦点谈房论市 BBS-鑫兆佳园柏林爱乐 业主论坛之收房要津 我们是跃层的野猪。今天，我们如期收房。首先按程序走完前两步，到第三步时， 小姐把两书交给我们，让我们在准住 单上签字。我们担心这里的签字是对房屋的接受认可， 于是提出应该先验房然后再决定是否签字，遭到拒绝。于是我们 来到物业，就露台问题进行 询问， 对方拿出一分露台协议， 上面列出了种种不能干这干那的规定。 我们提出露台是开发 商 赠送的，而且在销售和合同中从未提出将作为消防通道用途。对方让我们再去与开发商协商 解决。由此，我们进一步 证实了自己的猜想：一旦前面签了准住单，就意味着默认接受了房 子，如果出现小问题，物业可以解决，一旦出现结构 问题或其它重大问题，物业会将我们推 给开发商，使我们处于不利地位，因此千万不能在准住单上轻易签字。最后我们 拒绝在准住 单上签字，并且填写了客户反馈意见，对收房程序和露台问题提出质疑。 因此，这里给要去 收房的野猪提出几点建议： 1、千万不能轻易在准住单上签字（收房程序的第三步） 。一旦签 字，意味着默认接受了房子，对以后的维权造成影 响。 2、建议先到物业处对将要签署的协 议和房屋存在的问题进行咨询，看物业是否认为是开发商的责任。 3、建议大家团结起来定 在一天收房，免得人单力薄。今天我们对此深有体会。而且我们发现有一些野猪糊里糊涂地 就 签字了，还有一些野猪立场不很坚定，让小姐模棱两可的话就蒙了过去。 先用铁丝在所 有的墙面上划来划去，听声音，这是检查墙面是否有空鼓，如果有的话就要让开发商处理， 否则刷墙 时会出现问题，