购买动迁安置房，规避风险有妙招
【导读】由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据沪房管市 【号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险，以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是本文阐述的重点。
一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效
《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。
二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险
曾经，购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，拆迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下，买方担心产权人“一房二卖”，可以申请“预告登记”。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：
1、尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；
2、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；
3、在合同中，设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑。
三、需要澄清的三个误解
1、买卖合同经过公证就不可以违约
首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。
2、只要赔偿违约金即可毁约
通常情况下，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难。
3、有一种办法，能让卖家无法违约、必须履行合同
工作中，有些买家认为，合同如果写得好，就能够阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但是，买家向法院提起诉讼，作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如何卖家还是不配合过户，法院可以向房管部门发协助执行通知书，卖家不签字也可以过户。
【结语】硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”，毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。
文/上海杜继业律师（微信号：ad80805，首发于"业法网"，）
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海外房产投资移民潮背后须考察什么
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屏广告展示牌也将成为该项目的一个突出商业亮点。这样一个超级商业综合体，是时代广场25年来唯一的大型开发项目。拿着“绿卡”去海外买房上海景鸿出入境移民总监　李　慧新浪微博：景鸿出入境邮箱：ivy.咨询热线：021-海外置业热潮迭起，有无海外身份是否重要？如果选择海外购房，哪里才是保值、升值的投资宝地？欧洲新政策出台，买房到底能不能送移民？……如今，关注移民的人是越来越多，获绿卡拿身份也不再是可望而不可及的事情。对于传统的移民国家（如：美国、加拿大、新加坡、澳大利亚）无论是良好的居住环境，还是世界领先的教育福利，广阔的事业发展平台，众多的优势都使其成为投资人首当其冲的选择之一，而其中被投资者最为关注的，是在海外置业上的投资空间。深耕沪上投资移民领域十余年的景鸿出入境，为上千位客户成功办理海外移民，成熟的海外服务网络为客户在海外安家提供帮助，移民部总监李慧女士凭借其行业资深经历为我们分享了她的观点。移民带动海外学区房上期我们谈到了，海外身份让投资更准确和便捷的问题。可以看出一个海外身份对于投资人未来海外投资的发展是有着直接或间接的影响的，而对于未来希望长居海外的人士来说更是有着必须的重要性。现在很多人选择移民是为了孩子能够入读美国的名校，或者是海外旅游便利，进行海外投资等等。所以大部分的客户还会保留中国国籍，同时拿一个绿卡身份。很多客户会在先移民的基础上，再去进行海外投资买房。在某种意义上来说，移民会带动一些房地产的发展，甚至是增值。例如现在很多客户关注的美国，学区房又是他们关注的重中之重。为了孩子能在当地读书，客户会选择购买学区房。像华人聚集地亚凯迪亚、欧文市一些学区房，可能每年都会不同幅地度上涨，而且现在房源也非常稀缺。在类似这种学区地段要购买一个独立屋的话，已经达到了100万至150万美元。对于我们的移民客户来说，在成功移民之后，在当地购房的比率还是非常高的，甚至可以达到95%以上。所以说这种热门国家，华人集聚地的城市，它的房产可能会更加地受到移民客户的追捧。投资环境好，变相移民门槛高有一些国家的房产保值投资是被比较看好的。如澳大利亚目前的投资环境又非常好，也是一个非常传统的移民国家，非常希望世界各地的人能够融入澳大利亚，到澳大利亚当地居住，甚至生活。但随着移民人数的不断增加，澳大利亚的移民门槛也在不断提升，现在已到了一个高位，使很多意向的投资人望而却步。另外，也有很多海外人士在新加坡购房，因为身份问题只能购买公寓，不能购买别墅等带地产权的房产。如果客户拿到了新加坡绿卡，那么他就可以去提出一个申请购买，这是一个本质上的区别。在这里要提醒我们的客户，如果希望办理移民，或者考虑移民，应该要提早作好规划。“抄底”欧洲房产与欧盟绿卡从去年开始兴起的欧洲国家移民项目，叫做买房送移民身份。特别是像葡萄牙、西班牙还是得到了很多客户的认可，甚至是追捧。作为欧洲第一个官方正式推行购房移民政策的国家，葡萄牙无疑是移民目的国中的一匹黑马。自2012年9月葡萄牙推行“黄金居留计划”以来，葡萄牙投资移民日益如火如荼，从2012年10月到2014年5月，葡萄牙通过黄金居留许可项目吸引了5.4亿多欧元的投资。在成功获批的894组申请家庭里，80%是中国人，并保持持续强劲的增长势头，2014年上半年的获批量几乎与2013年整年持平。与此同时，已递交黄金居留申请等待获批的投资人数量远在3000以上。自2013年第四季度以来，葡萄牙GDP保持持续增长，由于经济恢复好于预期，葡萄牙政府今年5月宣布“干净地”退出救助计划，新移民的投资给葡萄牙的经济复苏注入活力，而葡萄牙国力的高歌猛进也给新移民带来了更优质的生活、更保障的福利和更多的投资机会。从大环境来看，各大机构与投资大鳄看准欧元升值；从小环境来看，葡萄牙经济复苏带动房市复苏，已是大势所趋，房价开始触底反弹。移民美国后，“学区房”选择攻略上海外联移民总经理　林培赟新浪微博：外联出国移民邮箱：elaine.咨询电话：－851越来越多的中国家长把目光投向海外教育资源。而美国作为世界上教育水平最高的国家则成了中国家长为子女教育海外购房的首选地之一。据有关统计，逾六成的中国买主买房是为了子女的教育。孟母三迁的精神和做法，全世界都一样，美国人也不例外，美国同样存在学区房的概念。美国学区房通常指的两种房产，一种是各所大学周边的公寓房，这种房产多为给大学生出租所用，这种学区房多为房产公司或专业投资人所有，我们这里更深入探讨的是另一种通常我们投资移民人士最关心的学区房，中学及小学所在学区的房子。美国学校公立中学和小学，都是采取就近入学的原则，跟中国一样。美国全国共有15000多个学区，任何居住在某个学区内的孩子，都享有在学校接受免费教育的权利。美国的学区划分和行政区没有直接关系，是具体到每一条街、每一个门牌号的。美国家长也极为重视孩子的教育环境，学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成并区分出好坏学区房。虽然也有好坏学区之分，但与中国的情况不同，美国好学区的房子并没有贵得非常离谱。主要有两个影响因素，最重要的是美国不实行户籍制度，作为推高房价的户籍因素在美国不存在。划片入学只跟你是否居住在本学区有关，与你是否拥有房子的产权没有关系，与家长是否为美国公民没有关系，甚至与家长是否拥有合法身份也没有关系。因为租房子一样能够入学，去学区给孩子登记时拿着租房合同就可以，即使你刚刚搬到这个学区也没关系。不管孩子是哪国人，也不管孩子是否非法移民，只要到了适学年龄，就能入公立学校，且享受免费教育。这就很大程度上减弱了必须买房，学区房被争抢的涨价动力。另外一个重要因素是教育资源的分布相对分散，分公立和私立两条发展线。有钱不一定非得通过买房才能享受到优质教育，完全可以将买房的钱用来上好的私立学校。一般来讲，私立学校都是好学校，就是比较贵。但也正因如此，降低了学区房的绝对价值，因为买房与接受优质教育没有必然关系，如果一个学区的房价实在太高，大家完全可以不买，让孩子上私立学校，扎堆抢购好学区房的迫切需求受到抑制。在选择学区房上，通常需要注意位置、税收及适度置业者几个方面。很多人误以为好学区就是这个学校所在的城市或地区，其实不然，美国学区划分具体到每一条街、每一个门牌号，如果不针对物业所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使买在好地段也无法就近上到好学校的情况，所以如果以购买学区房为目的，购买前一定要具体到每一个物业的地址，查询物业所在的学区。特别的，美国好学区房的分布与中国的基础教育资源分布正好相反，国内的好学校绝大多数位于城内，郊区往往是落后的代名词。但美国基础教育资源普遍市区整体不如郊区，而且往往城内公立好学校的入学存在困难，需要排队；郊区公立好学校的入学比较简单，基本不需要排队。美国公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额是成正比得。学校资金多，则有更多财力提高教学质量。地方政府每年都要详细公布房地产税的去向，通常各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学，如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动及校车接送等。一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，如此又必然吸引到家长来买学区房，从而推动房价上。美国部分注重教育的家长愿意花钱购买地税高的房子，他们也有自己的小算盘，家里有几个孩子，买了好的学区房，虽然地税偏高，但孩子可以免费去很好的学校，比起买一个地税低的房子，而要送孩子去私立学校接受教育要划算得多。并且这种学区房贬值可能性低，等到孩子都上了大学，还可以卖掉，换个环境更优美的房子。很多美国人认为购买这种高地税的学区房是非常值得的，事实上这种学区房也常常供不应求。很多移民美国的家庭并不打算或者没有下定决心一直在美国生活，或者可能还是会回国生活，这种情形则建议先选个房子小一些，总价相对低一些、学区好的房子，一旦生活重心有变化，无论卖出或是放在那里，损失都会小一些。尤其考虑到美国保有房子的费用和中国的显著差异，中国的房子只要买到产权，除了付些物业费、水、电、煤气等常规费用外，基本没有额外的支出。美国的房屋每年还要交一定数额的房产税（大致在房产评估价值的1%至2%），同时拥有产权的土地也要付税，房屋还需要保险（放心保）和其他常规费用的部分，总额不低。美国学区房跟中国学区房有相似之处，也有很大差异，赴美购买学区房需多加权衡，咨询专业顾问，力求一次买到合适的房产，不必被迫孟母三迁。欧洲各国购房送居项目优劣大PK上海中际因私董事长兼总经理　蒋　华新浪微博：蒋　华Henry邮箱：henry_jiang@brigroup.org咨询电话：021-眼下各国移民政策的修改正在轮番上演，在各国移民政策大调整的环境下，欧洲移民在近年来的移民市场可谓是“后起之秀”。对于中国人、赴海外发达国家买房移民的现象，已经逐渐成为不可忽视的潮流。从塞浦路斯到葡萄牙，再到如今的希腊、西班牙，都开放了移民政策。其中葡萄牙、希腊、塞浦路斯、西班牙被业界认为是欧洲移民市场上的四大亮点。这几个国家的政策都是购买房产即可获得当地身份。随着传统主流移民国家的门槛越来越高，移民欧洲将会成为移民者的首选之地。欧洲的高福利体系、高品质生活具备极强吸引力。欧洲购房最低门槛是希腊，购买住宅不低于25万欧元即可；塞浦路斯不低于30万欧元房产；葡萄牙投资移民和西班牙买房移民都把门槛设在50万欧元。欧洲移民的门槛基本上在200万- 400万元人民币，北上广随便一套市中心两房单位都足以在欧洲购买一栋不错的别墅且可以全家获得居留权。塞浦路斯的购房移民项目则要求购置不少于30万欧元的房产，虽然投资要求相对较高，但能直接取得永久居民的签证（永久绿卡），更以申请速度快，只需要两个月就可以办理成功的优势，受到投资人的青睐。自塞浦路斯买房移民政策推出后，当地房产买卖契约交易量不断攀高，俄罗斯人和中国人成为最大买家，这项极具诱惑力的买房移民政策尤其受中国人的欢迎，被中国人视为踏足欧洲最快捷、最实惠的途径。塞浦路斯地处欧亚交界的地中海，是进入欧洲的跳板，也是投资天堂。公司所得税为全欧洲最低，仅12.5%；地中海式的气候环境，良好的社会治安和较低的生活开支，因此也是非常适合居住和个人创业发展的国家。投资潜力也是无可厚非的。因此在市场颇受欢迎。在国内如今受大力追捧的买房移民的环境下，各国买房移民政策有何陷阱？中国投资者选择买房移民方式需要注意哪些问题？欧洲买房移民有哪些风险？投资者又如何最大限度规避这些风险？中际移民董事长蒋华给出了权威的分析。欧洲各国之所以选择买房移民这种方式来吸引外资刺激经济，主要原因在于房产是单价高、容易监控、有广泛市场需求的综合体。但作为单价高的产品，在信息不对等的情况下，很容易遭遇房价虚高风险。想通过买房移民欧洲的申请人应该留意以下几点：投资人最好多比较，并投资当地大开发商的现楼或投资高价值地段好的物业，比如靠近海边的物业，并且留意所投资现楼的市场价值，为避免当地人托高市价；　还要关注置业国家的发展背景，详尽的了解购房环节的相关信息，包括租金、税款、物业费及将来可能要追加的维护等。塞浦路斯目前还没有正式加入申根约定国家，所以可以获得一步到位的永久绿卡，因为申根约定的国家有规定必须5年后才能转永久绿卡，所以这是塞浦路斯的一大特色，一次申请终身获得，不需要续签和延签，没有移民监只需要两年入境一次即可。对于工作和就业的问题，其实对于买房类移民，我们不主张考虑工作的事情，因为这类人群大多在国内有自己的产业，可以看看有无投资生意的机会。单从价钱的角度来看，希腊25万欧元的低价位购房移民相比于葡萄牙和塞浦路斯是有竞争性的，但我们不能忽略的是，希腊的债务危机比较严重，因此我们必须特别留意所购房产的保值能力以及地区的发展能力，申请人须把这些因素全部考虑在内。从政策支持度、最新法案完善度、购房环境成熟度来看，目前欧洲买房移民最“贵”的当属葡萄牙，但葡萄牙贵有贵的理由：是申根公约国；法律完善；允许移民工作并享受社保福利，单单最后这一点就是其他国家所无法比拟的。欧洲购房移民中仅有塞浦路斯是一步到位，直接获得永久居留签证，葡萄牙、希腊、西班牙都只是获得长期居留签证；而就业方面，仅葡萄牙允许在当地就业，塞浦路斯和希腊都是非工作型居留。就这样的情况来看，不同国家的购房移民适合的投资者也不尽相同。大部分欧洲国家通过买房投资就能获得数年的长期居留权，并且在期间满足长期居住的相关条件，通过评估就能能成功取得永久居民身份，也就是我们常说的“绿卡”。而且，在取得居留权的同时，申请人就能够享受当地公立医院的医疗、公立学校的教育和工作等福利。因此，欧洲“买房移民”迎合了不同阶层和有着不同需求的申请人，投资者应该根据自身的条件和需求来进行有针对性的选择。热点聚焦购买海外房产能否中途转手Q：抄底欧洲房产，若遇到问题，中途转手将有哪些损失，该如何处理？上海侨外总经理赵海萍：关于中途转手兜售已购房产的行为，由此带来的最直接最快的负面影响是房产出售人及其全家已完成移民成员将全部失去居留许可。而对于正常的房产出售，投资者需要授权给相应的律师（与侨外集团合作的欧洲律师），让被授权律师能够全权代表投资者本人出售房产。并且这些律师将会在整个法律环节的方方面面给予投资者最全面的协助。另外，投资者还可能会有经济上的损失。以葡萄牙购房移民为例，葡萄牙房产的年租金回报率大约在5%-6%，如果中途转手将会损失每年稳定的租金回报。并且葡萄牙房地产建立了完善的税收体系，从根本上抑制了投机性需求，房价一直保持低位，因此如果投资者打算通过出售已购房产来获得收益，目前的政策是投资者还将要被收取出售房价的28%的资产收益税。国人海外炒房风头正劲，欧洲多国房价飙升，如果中途转手房产，势必会错失房产的升值利润，以葡萄牙购房移民为例，据葡萄牙全国房地产协会主席路易斯利马透露，葡萄牙房地产销售在2014年第一季度实现了积极增长。外国投资者在葡萄牙全国房地产市场的复苏上扮演着重要的角色，在今年前三个月的房地产销售总量中占14%的比例。侨外移民建议各位投资者在选择通过购房手段移民欧洲的时候，选择正规有实力的移民中介公司，这样在房源、价格、服务上会有较好的保证，而且这样的大型移民中介公司合作的房产商、律所等都是正规有实力的公司，即使投资者不可避免的需要中途转手房产，也能将投资者的损失减到最少。赵海萍女士介绍，侨外办理欧洲购房移民如葡萄牙投资移民的优势包括：1.房地产项目考察、目标估值、商务沟通；2.侨外承诺所售房产，价格公开、透明、无溢价，全球统一价；3.在购买房产时，作为服务代表，提供房产收购、过户、登记全程商业、法律服务；4.侨外公司是目前唯一一家在葡萄牙当地合法注册成立分公司的移民中介，所以会提供全方位专业贴心的服务；5.拥有海外分公司强大安家服务，（安家服务大礼包），为您在海外的生活保驾护航；6.侨外设有游学部，如有需要，可为客户提供相应的旅游资源、学校资源，可为子女的教育全面专业的支持；7.可根据客人喜好，私人定制考察套餐;8.侨外集团成立15年，长年良好口碑的积累是侨外移民的品牌保障。最后，赵海萍女士表示，投资欧洲现在是一个不错的机会，欧债危机导致欧洲资产被严重低估，欧元兑换人民币也处于历史新低，为投资抄底欧洲无形中提供了强有力的资金支持。欧洲当前形势下的固定资产尤其是房产等价位都处在一个相对的历史低位，其投资机遇可以说是百年难得一遇。希望有意移民欧洲的投资者抓住这次难得的时机。
本文来源：解放网-新闻晨报
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