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改善型住房算不算第二套不明确
来源：新闻晨报
　& □据新华社上海1月10日电
　　国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对近期部分城市出现的房价上涨过快、加强风险防范和市场监管等问题作出要求。专家认为，针对合理引导住房消费和抑制投资投机性购房需求的差异化政策仍然是“有保有压”，将促进房地产市场平稳健康发展，但在具体操作中可能更加灵活。
　　物业税征不征？
　　部分商业地产可能开征
　　专家认为，《通知》强调“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，但没有明确提及物业税，预计物业税在短期内开征的可能性非常小，但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。
　　申银万国房地产行业高级分析师李虹接受记者采访时称，此次《通知》内容与业界预期一致，后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性，但实际操作可能会非常灵活和宽松。
　　李虹称，《通知》没有提及“改善性住房需求”，尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定，如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准，但对于全国来说差异化较大，仍有待进一步明确；《通知》虽然明确对于申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮10%，只是强调“贷款利率严格按照风险定价”，这在实际操作中仍有很大空间。
　　房价会不会降？
　　走势要到4、5月份明晰
　　预计市场将会继续观望，走势还有待观察，既可能出现量价齐跌的局面，也可能出现税费转嫁到房价中导致房价继续上涨。要等到今年4、5月份政策效应集中释放，市场走势才能进一步明晰。
　　《通知》要求加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策。专家认为，这次《通知》传递的信息仍然是“有保有压”，采取差别化政策合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，《通知》要求二套房贷首付不低于40%，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，都是希望让房地产泡沫不要进一步扩大，回到健康发展的轨道上来，把调结构与保增长、保民生结合起来。而最终的贯彻落实仍需要地方政府、商业银行、房地产开发商这些利益方共同履行职责，不再为房价的高涨推波助澜，这也是《通知》最后强调“国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查”的用意所在。
　　易居中国房地产分析师薛建雄也向记者表示，国务院此次再次明确要促进房地产市场平稳健康发展，是防范过热而不是打压房地产产业。2010年导致房价上涨过快的因素虽然还存在，但是政策已有所收紧，所以房价上涨态势会有所放缓。由于2009年成交体量较大，预计2010年的供应量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交体量比2009年可能会略有下滑。
　　中原地产分析师马冀称，从去年12月中下旬开始，上海许多商业银行已将二套房贷的首付提高到四成，且利率优惠也提高到8.5折。这次国务院通知明确首付4成，符合市场的预期。现在信贷“水龙头”关小了，投资投机性需求以及改善性需求的成本将提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一线城市，对中高端投资者影响恐怕有限，因为这些购房者使用美元、港元进行按揭贷款，在信贷方面往往有优惠，购房利润依然明显。
　　“热钱”怎么防？
　　加强跨境投融资监控
　　“热钱”更愿意抓住国内资产价格上涨带来的机会，通过认购股权投资房地产开发商和购买商业中心及写字楼等获利。综合来看，至少在2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。
　　薛建雄接受记者采访时表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。有关部门在2008年全球金融危机之前曾经强调过防范“热钱”冲击，此次再次强调加强风险防范和市场监管，说明市场上“热钱”流入已经引起有关部门的注意。
　　中国社科院国际金融研究中心秘书长张明日前指出，2010年中国面临的短期国际资本流动形势，必须建立在两方面判断的基础上：一方面是短期国际资本在中国以及在其他国家的相对收益率；另一方面是美元套利交易的融资成本变动。
　　国务院国资委副主任黄淑和7日在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上表示，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。“已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。”
　　央行日前召开的工作会议也特别强调，要防范信贷风险和系统性金融风险，加强贷款用途管理，防止变相使用银行贷款作为项目资本金。要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。
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住建部或对改善性住房定义
政策会影响市场，但不会影响地产白银时代来临的趋势
&“政策会影响市场，但不会影响地产白银时代来临的趋势。”万科总裁郁亮3月31日在万科的业绩发布会上表示。
  继上周五国土部与住建部联合发文优化住房供应后，3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局4部委又出台了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。
  根据上述文件，二套房首付比例降至4成，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。
  “支持改善性购房需求，无疑成为多部委落实楼市新政的最大亮点。”北京我爱我家副总裁胡景晖表示。
  此前，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”被写入今年的《政府工作报告》。
  不过，记者3月31日致电各商业银行、地方政府房管局获悉，目前对“改善性住房需求”的定义存在明显分歧，需进一步明确、解释。
  改善性购房需求释放
  21世纪经济报道记者自中房协、全联房地产商会、相关中介机构获悉，鼓励改善性住房需求均是行业协会和机构近年来向政府建言的的重点。
  分析师张大伟介绍，此前的限购、“认房又认贷”的房贷政策等“误伤”了一部分改善性住房需求，执行多年的“90/70”政策也在供应上一刀切，更多考虑了首次置业的购房需求。
  “我们至少向决策层反映过8次，终于，政府今年把鼓励购房的重点从首次购房转向了改善性住房。”胡景晖如说，“以北京为例，原来首次置业大约占60%，现在已经不足30%。”
  在胡景晖看来，根据我国楼市的特征，释放改善性住房需求是楼市后期活跃的关键。
  一方面，改善性住房需求入市，可以把首次置业的核心区域小户型房源释放出来，增加二手房的有效供应;另一方面，对于银行来说，释放改善性住房需求可以减少按揭风险，相比刚需购房者，改善性购房者个人的征信状况、财务实力更好，且对下游的家具、装修行业等拉动效益更大。
  更值得一提的是，胡景晖表示，改善性购房入市可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整，避免出现大量的睡城。
 &#日，某研究院发布百城房价指数，今年3月，百城新建住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%，同比跌幅继续扩大，下跌4.35%。
  胡景晖称，楼市稳增长新政会拉升楼市成交，但在高库存下，短期来看，仍以去库存为主，价格提振作用有限，但不排除个别房企个别项目借势提价。
  “改善性住房”需明确定义
  “如果第一套是别墅，是不是再买一套仍属于改善?概念不明确，各地在落地执行时会存在非常大的差异。”张大伟强调，“多部委的文件出台后，各地将基于此文件落地执行，但文中有关改善性普通自住房的表态，需要等待具体的操作细则进行明确、解释。”
  支持自住和改善性住房需求成为今年楼市调控的主调，但目前尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。此前，一些城市把当地城镇人均住房建筑面积作为判定是否改善性需求的标准，只有家庭人均住房面积低于上述标准再购买第二套普通自住房的，才可被视为“改善型”。
  记者多方采访获悉，住建部或协调对改善性住房需求进行定义，确保政策的实施和制定更具针对性。
  根据央行、银监会、住建部三部委签发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
  与此同时，住房公积金新政也称，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
  早在日，央行发布的松绑限贷政策，就对“名下一套房且已还清”的改善性二次购房放松。
  “此次将放松范围扩展至名下一套房且未还清的改善购房情形。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
  在原住建部政策研究中心主任王珏林看来，改善性购房需求应该符合如下特征：购房目的为改善居住需求，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”，但政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化。
  另外，张大伟提醒，文件所说的普通自住房是什么概念也需要明确，目前有个国家普通住宅标准，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在120(含)平方米以下(北京市是140平米以下)。
  “普通自住房和普通住宅是不是一个含义，且标准相同?”张大伟提出疑问。
  以福建为例，福建3月20日出台的楼市新政针对首改房认定标准称：除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。
  根据要求，普通住房标准要根据当地的房价、收入水平进行适时调整，但多地的调整频率较慢。顾云昌认为，各地在落地契税、二套房政策时，可以根据当地情况适时灵活调整。
本文来源：21世纪经济报道
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如何界定二套住房和改善型普通自住房？
如何界定二套住房和改善型普通自住房？
http://sh..cn 日10:21& 中国证券报-中证网
　　(作者：杨志刚)目前楼市政策亟待解决的最大问题之一是准确界定“二套房”和“ 普通自住房”，规范商业银行的放贷活动，防范金融风险。
　　为了拉动经济，中央政府、央行、银监会和地方政府连续出台了提振楼市的系列政策。但各地的实践表明，楼市政策的可操作性亟待加强，中央政府和地方政府之间、政府各个部门之间的沟通和协作有待深化，否则，就会出现“有政策无细则”和“政策打架”现象。
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　　目前楼市政策亟待解决的最大问题之一是准确界定“二套住房”和“改善型普通自住房”，规范商业银行的放贷活动，防范金融风险。去年年底，《国务院办公厅关于促进市场健康发展的若干意见》(国十三条)提出，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”但时至今日，央行和银监会仍未出台关于“国十三条”的实施细则。许多业内人士认为，与地方政府的态度形成鲜明对比，银监会在放松二套房贷问题上非常慎重，是细则迟迟未出的主要原因。
　　由于实施细则未出，在不同银行之间甚至同一银行的不同支行之间，二套房贷的操作情况差别很大。虽然没有实施细则，但一些地方政府出于拉动经济的考虑，已经提出“居民为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
　　此外，“改善型普通自住房”的定义比较模糊，操作变通空间较大，商业银行要么因没有细则而无法执行，要么根据自身理解打一些“擦边球”，把“改善型普通自住房”变成实质上的二套住房。有消息称，北京市建委相关领导最近表示，改善型住房可以分为很多种情况，以旧换新、以小换大等都是改善型，为离单位近点买房也是改善型。这种看法其实表明，很多地方政府倾向于利用“改善型普通自住房”的概念，彻底放开二套房贷。地方政府的这种态度，已经使“改善型普通自住房”脱离了其最初的本义，置监管部门于尴尬的境地。
　　监管部门的实施细则迟迟不出，但地方政府救市心切，导致各地商业银行发放了不少超越政策规定的贷款。在南方部分城市，早在央行出台“改善型普通自住房”政策之前，购买多套房产都可以被银行视作购买第一套房产，享受首付和利率优惠。这些情况反映出，中央政府和地方政府的利益诉求并不完全一致，如果中央的政策不能及时跟上市场变化或可操作性不强，地方政府出台的政策完全可能会抢跑，或与中央政策出现背离。
　　楼市政策执行中出现的各种问题，正是房地产市场复杂性的体现。政府既要保障房屋成交量，使其成为财政收入的稳定来源，促进经济增长；又要顺应民意，不能保护不合理的高房价，从而提高中低收入人群住房购买力，这二者之间如何保持平衡是一个难题。曾经有评论指出，中央政府提振楼市的最有效一招，是认可地方政府抢跑政策，提振本地楼市。但放任地方政府“抢跑”，其出台的政策可能出现越权，即使没有越权也未必能完全把握二者之间的平衡，因此，各级政府之间、政府各部门之间的沟通和协作仍需要进一步深化。
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