发现法院拍卖成交后变更买受人的带租合同是假的,买受人给怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-02 12:23 标签： 买受人
深圳市民买下带15年租约司法拍卖房 收房收租均遇阻|房产|合同|法院_新浪财经_新浪网
　　买下司法拍卖房发现带15年租约 收房收租均遇阻
　　南都独家
　　市民张先生买下司法拍卖房产，却发现带有15年的租约。“执行难”该如何破？宝安法院表示，司法房产竞买人不能破坏租约而就该事项申请强制执行。律师表示，司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题，建议事前谨慎审核。
　　15年租约如鲠在喉
　　今年1月份，张先生通过公开拍卖购得宝安区石岩大道佳华豪苑一号楼某房，该房产拍卖的委托方为宝安区人民法院。3月份，张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料却包含一份“租房合同”，其中载明张先生拍下的这栋房产，被原业主出租给了一名栾姓人士，租赁期限长达15年。租赁合同中还注明，房租月租金为5000元，按月结算，每月月初5日内，承租方将租金交付出租方。
　　这份租赁合同成为张先生的在喉之鲠，如今距法院裁定房屋产权归张先生所有已过去4个月，房产仍是承租方在使用。张先生称自己不仅没收到根据租赁合同承租方按月应交付的租金，甚至连进入自己的房屋都很困难。张先生提供的一段双方对话的视频显示，承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”，对于张先生收房意愿，两人表示要么等租赁合同到期，或者张先生要赔付其已付的租金。
　　法院查封房产在前 租约签署在后
　　张先生介绍，最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。其称，租赁合同载明租金按月支付，一次性付了90万不合常理，并且租约一般是签一年，最长不过三年，该房产一下多出了15年租约，“明显是挖了个坑，等着我跳。”
　　南都记者检索发现，在深圳市土地房产交易中心网上仍有该房产的拍卖信息，共有两条，一条时间是在2015年12月，起始价为420万，不过成交价格为空，属流拍。另一条时间在日，正是张先生拍下的时间，起始价降了84万为336万，成交价则是387万。该房产的拍卖信息中，确标注有租约信息，不过并未注明租约时限。拍卖信息中还标注有委托人（即法院）的说明A BCDEF共6条，其中F条称，拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。
　　不过更令张先生诧异的是，这份租赁合同的签署时间晚于法院查封的时间。张先生提供的“深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表”显示，佳华豪苑的这栋房屋共有4次查封信息，最早在日，该房产已被宝安区人民法院查封。而租赁合同的签署时间是日，也就是说，在法院查封该房产后，原业主还将房屋出租，并且出租期限长达15年。
　　另一案例
　　拍下带租约房产
　　收房时5年租期变“20年”
　　事实上，张先生遭遇的情况并非孤立，市民胡女士也遇到类似情况。2015年5月，胡女士通过公开拍卖拍下宝安西乡盛景园一套房产，该房产同样附带租约。胡女士提供的福田法院出具的《执行裁定书》、《租赁合同》及《福田区人民法院拍卖委托合同》显示，该房产租赁期限为从2012年9月至日，月租金3500元。
　　然而，胡女士前去收房时，承租方却提供了
　　另一份租赁合同，在该租赁合同中，租赁期限突然变成从2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租赁合同中，租金并非按月支付，而是变成了一次性支付人民币40万，在双方签约一周内一次性付清。目前，胡女士已将承租方告上法庭。
　　相关回应
　　宝安法院：竞买人不能破坏租约申请强制执行
　　针对在法院查封房产后签署租赁合同事宜，南都记者曾向宝安区人民法院发函采访。宝安区人民法院回复称，租赁合同虽是查封之后才签订的，但因各方申请人认为去除租约拍卖会浪费大量时间及司法成本，所以全体申请人一致要求法院带租约拍卖。因本案系附条件带租约拍卖，竞买人在竞拍时也应当知晓该房产带有租约，根据相关法律规定，竞买人不能破坏租约而就此事项申请强制执行。竞买人如不能顺利取得该房产的相关权益的，其可根据法律规定另循法律途径解决双方纠纷。
　　律师说法
　　司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题
　　广东晟典律师事务所律师毛鹏表示，有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个非常普遍的难题。法院如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。
　　此外，如果上述房屋在法院查封后出租人与承租人突然签订一次性10年或20年租约，类似做法很显然出租人主观上是恶意，承租人是否存在恶意要根据具体情况进行判断，包括审查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金还是分期支付租金，是按市场价格计算租金还是内部折扣价计算租金等等，如果承租人主观上存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么竞拍人就要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。
　　采写：南都记者 徐全盛 晏婵婵
　　（线索提供：土先生200元）
责任编辑：李思阳
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昨天，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，介绍了虚构房屋租赁的情况，并公布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。
“虚假租赁”对抗法院执行
一些基层法院反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况，但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额17.7亿余元。
据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。
省高院执行局副局长傅松苗说，“买卖不破租赁”确实是法律规定，主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。
可是，现在这些制度都被一些“老赖”拿来规避、对抗执行。
比如，某电气公司因建设用地使用权纠纷成为被执行人，法院对其厂房拍卖时，某担保公司拿着一份落款日期为日的厂房租赁协议提出执行异议。当地法院一查，电气公司盖在租赁协议上的印章竟是日经公安审批启用的。
“不少债务人诚信缺失、无视司法权威。我们一直在考虑如何给执行法官安上火眼金睛，来识破形形色色的虚假租赁。”傅松苗说。
“占有”是认定租赁的标注
省高院这次出台的《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。
承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有。比如：在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；迄今一直在缴纳水电、物业费的……
租赁合同也必须在抵押、查封前签订，法院将从严审查相关手续。
“这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，将依法严惩。来源：杭州日报&&&&作者：通讯员 高媛萱 记者 黄洪连&&&&编辑：郑海云&&&&
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