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怎么样组建优秀招商团队
& &&专业的招商外包公司告诉你，如何打造优秀的招商团队。企业，如果想要招商取得成功。成立一支优秀，专业的招商团队是必须的。那么，要怎么样打造出一支，优秀专业的招商团队呢？
& & 招商外包公司认为，招商团队，是一个团队，既然是一个组织，那就必须要有一套完善的体制。需要，建立一个完善的招商组织体系。企业要招商，首先必须有一套可运行的组织架构。命令和指示从哪里来？有问题应该向谁汇报？等等，这些就必须要有一套可操作的组织体系，而且其分工合理、职能明确。建立严格合理的业务管理制度，规范操作流程和个人行为。建立有效的绩效考核制度。绩效考核是对招商人员在一定时期内新做的招商行为及工作效果进行评定和测量。他可以为下一步的招商工作起修正作用，同时对成绩突出的招商行为或人员进行表扬或推广其有效的招商技巧及办法。
& & 要组建一个招商团队，首先必须要先组建一套领导班子。尊贤使能，把有能力的人安排在合适的岗位，让他们把事情办好，招商外包公司总结。首先要建班子：有一个领导班子，由三部分组成，一把手也就是班子的责任者，二是核心成员，他是部门全局问题的策划和支持者，三是重要的功能负责人，是参与班子的决议，营销执行者，在重大问题的决策程序上应该是要求立项、调查、研讨、决策。而且主要程序应是“听多数人意见，和少数人商量，核心说了算”的。选拨优秀的团队管理者，优秀的团队管理者，需要具备强烈的进取精神与敬业精神。没有创业激情，没有责任心和使命感的人，是没有资格进入中、高级管理层的。
& & 当一个招商团队组建完成之后，接下来要做的事情就是培训，招商外包公司认为。光有先天因素不够，还要加强其后天的培养，这就需要加强相关的培训。培训的目的，无非就是培养团队的凝聚力和战斗力。团队凝聚力的培养实质就是加强团队文化的建设，为团队营造一种快乐工作和积极进取的氛围；团队战斗力的培养就是加强团队成员综合能力的培训。团队成员的培训内容有四：一是公司知识，包括公司背景、资金实力、经营项目、管理制度、经营理念、企业文化、未来发展等，都是营销人员出门谈判所具备的知识基础；二是行业知识，包括行业的历史和现状以及发展前景；四是重点加强能力培训，包括招商、谈判、管理、控制能力等。三是产品知识，非常了解产品的规格、性能、作用、外型、价位，充分挖掘出产品的卖点。
& & 建立起一套招商的体制，成立一个专业化的招商团队，对招商团队的每个人进行培训。这三点，都是大多数招商外包公司组建招商团队所做的事情。
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招商引资是一项涉及全局和系统性的工程，它既涉及多个不同的方面和环节，又是一个各方面相互联系的整体。为达到预期目的，必须做好招商引资的策划和统筹。可如何才能做好呢？不管是招商运营还是盈利模式，文中都会给您一一解答。
园区招商与运营管理分析
园区的招商流程及策略
招商引资是一项涉及全局和系统性的工程，它既涉及多个不同的方面和环节，又是一个各方面相互联系的整体。为达到预期目的，必须做好招商引资的策划和统筹。招商引资策划和程序要做到确立目标-广泛搜集各方面资料-制订各类方案-比较选择各类方案-方案的实施-方案实施后跟踪和反馈。做好招商引资的形象设计、宣传和推介、树立良好的区域形象和品牌。招商中的形象问题，归根结底是区域形象问题。随着招商引资区域竞争的日益激烈，招商中的形象问题也就显得十分重要。
加强招商引资项目的筹备、管理和评析
项目是招商引资的载体。各级政府必须搞好项目储备、切实做好项目前期工作，围绕各地产业发展导向、资源条件、发展需要，加强项目收集、筛选、加工、准备等基础性工作，精心选择、包装、储备一批招商项目，建立招商引资项目库，集中力量对建设条件成熟、市场前景广阔、预期效益好的项目进行论证包装，加强项目的动态管理，不断提出具有吸引力的招商引资项目，做到储备一批、推出一批、开工一批，确保吸引外来投资连续推进，使招商引资工作扎实有效，稳步推进。
项目的领域：在抓项目上，要围绕“一个中心，两大基地”的构想多动脑筋。根据既往的经验注意从以下10 个方面筛选项目：（1）现有企业技改项目；（2）优势产品扩张项目；（3）地方资源开发项目；（4）农业产业化项目；（5）产学研联合项目；（6）加工贸易项目；（7）服务产业项目；（8）基础设施项目；（9）盘活存量的项目；（10）民间自主开发的项目。
招商项目的管理必须要有与管理任务相结合的专职机构，规范操作行为，努力营造一种促进项目实施的软硬环境，使项目向洼地主动集聚；要真心实意为投资者服务的正确态度，为项目直接提供全方位的服务，切实保护投资者的利益；要完善项目管理运行机制，做到工作有章可循，有计划目标，有检查评比，考核奖惩等配套措施；从实际出发，因地制宜，采取现代管理手段，不断探索和完善招商引资项目管理的新办法。
对招商项目进行经济、社会与环境的综合评价是衡量招商引资成效的重要内容，是招商引资项目管理的一个重要组织部分。招商项目评析必须制定和掌握好原则方法，步骤和评价指标体系，并进行正反经验总结，充分认识招商形势，正确评价招商成果，进一步坚定招商信心，促进思想和理念的变革和创新，不断拓宽招商引资思路。
园区的运营管理分析
园区的两类基本运营模式
园区的运营与开发建议
产业园运营与房地产开发有莫大的关系，但又有着巨大的差别，由于前者投资运营的长期性，决定了运营者必须具备负责到底的产业服务，做有产业服务能力的“庄主”而不是卖完走人的“地主”。科技园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获得成功，运营管理这必须有产业服务的能力。在众多的园区类型中，专业园区对产业服务的要求更高。无论软件园、生命园、医药园还是环保园等等，园区必须配备熟悉该产业的人员进行管理。
对于当下部分房地产开发商要进入产业园开发的现象，政府仍然扮演着重要的角色。无论哪种形式，要做好产业园，开发企业必须要做成政府的抓手，跟政府保持紧密的联系。
提升园区运营效率的三要素
随着城市经济的发展，我国园区经济得到迅猛发展。园区发展已日益从过于依赖地理位置优势，发展到需要通过运营效率来增强园区价值能力的阶段。如何构建高效的组织架构、产业链条和服务集群，提升园区运营效率，是摆在中国各类园区面前的重要挑战，同时也是园区“二次创业”的关键瓶颈之一。
构建高效的管理模式和组织架构是提高园区运营效率的前提；园区运营管理模式和组织结构本身并没有什么优劣之分，而他们与园区环境的适配性才是决定园区运营效率高低，甚至是决定园区长期发展命运的根本。由于企业管理可以实现园区与企业保持实时信息沟通，进行充分的信息交流与共享，优化信息链管理，园区通过掌握企业的最新动态从而为企业提供差异性的服务。因此，随着市场经济的不断发展，在世界全球化和经济一体化的共同促进下，企业管理型将是未来园区运营模式的主要发展方向。
产业集群的构建是园区运营效率的关键。而园区能否形成明确的产业定位和功能定位，这是能否构建高效的产业链条的重要基础。产业集群是一种迄今为止所能明晰的、最经济、最有效率的产业空间组织形态，若产业集群缺乏明确定位，则会导致规模经济效率低下，从而制约园区经济和社会效应提升。
配套服务效率是园区运营效率的基本保障。在园区形成明确产业定位基础上建立合理的服务配套集群，将有效提升目标产业入驻后的发展效率。对于任何企业，没有高效率运作的保障，则无法在激烈竞争的现代市场保持竞争优势。在完善园区产业链的同时，给园区内的公司及机构提供完善、方便的服务设施，提高对园区的环境服务能力和资源整合能力，提升园区配套服务的集群化程度，是促进园区经营效率提高的保障。
园区的主要盈利模式
无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
土地收益，园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。
房地产开发收益，就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
入园企业经营税收，政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
园区运营管理服务收益，包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
自投项目经营收益，有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
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　　“经济新常态”的来临，给中国各产业园区、产业新区划上了一道深沟，能越过去的，才有机会站在新的起跑线冲向胜利的终点。然而，在面对经济下滑所带来的融资和招商这两大难题时，传统产业园却显得毫无招架之力。
　　这一时期，产业园区开发商转型运营商的呼声很高，然而，如何转型，怎么落地？却始终无法盖棺定论。
　　8月7日上午，以“时势?新篇”为主题的首期中国产业园“运营招商”智创班暨“中联智创”揭牌仪式在北京正式拉开帷幕，探讨面对新形势和新政策，园区经营模式如何转型变革，共同见证中联智创“新运营，新招商”园区经营模式的确立。
　　新形势――经济下行 政策缩紧
　　中国目前正在经历着重要的经济结构调整，官方的说法即是经济新常态，说的具体一些，即中国经济处于经济增速趋势性下行以及经济增长结构的变迁的过程中，再具体一些，就是经济金融风险上升，总体产能过剩，企业杠杆过高，中小企业生存压力大。
　　随着内外需求在全球金融危机后持续走低，企业杠杆所带来的一系列问题会凸显和暴露。
“中联智创”创始人 曹志国
　　“中联智创”创始人曹志国表示，一方面，实体经济的下滑必然会使越来越多的企业缩小规模或是面临倒闭。另一方面，企业不仅要面对盈利亏损，还受到银行信贷收缩带来的融资困难。双方挤压下，巨大的经济压力致使园区无力购买办公物业，产业园招商压力在下半年会加剧。
　　经济下行的压力已然让园区开发商喘不过去，政策的调整又迫使传统产业园区不得不重新洗牌自己的经营模式。新的土地政策禁止捆绑联合拿地，加之住宅市场黄金十年一去不复返，使得以产业之名行住宅之实的开发模式在中国走不下去了，再者，产业基础较好地区的拿地成本越来越高，土地溢价不再如前几年那么让人垂涎三尺。另外，国家出台了集约节约用地相关政策，以及工业用地弹性出让制度等，这些都在客观上要求园区必须运转起来。
　　传统园区模式暗礁密布
　　曹志国说：“新政策和新市场环境必然引来行业重新洗牌，我们听到越来越多开发区、产业园区对“招商难、运营难、没特色、没亮点”等问题的呼声，当我重新以十余年一线开发运营经验审视这一行业，“地产化、利益化、政策化”一系列诟病映入眼帘。
　　从现状中不难发现，很多产业园区都在讲运营说服务，从法律、融资、行政、孵化到人才、班车、餐饮等等，更有甚者提出园区百项服务的“招牌”。
　　“然而，根本思路还是错误的，仍然以开发商的思路在操作产业园。”曹志国说。
　　说了这么久的运营和服务，最终目的却还是销售业绩，开发商每天人前说运营，人后紧抓业绩，整个团队并不是一个有运营意识的团队，更忽略了运营是从客户需求本身出发的。
　　对于产业园区今后的发展，刘文军给出了两点建议，第一，对产业地产要有了解，有规划。大部分产业园都很难成功，即使成功也是因为有好的位置，但这种成功又能走多远？第二，不要盲目跟风，现在很多企业要做轻资产，但轻资产不等于没有重资产，况且没有信用背书的轻资产少有成功的例子，所以要以信用为第一背书，以运营为根本。中联智创深耕产业地产十几年的经验，和设计研究院规划能力强强联合，相信会燃气行业内的新希望。
　　“运营推动招商”模式受认可
　　“而事实上，园区运营是从内部管控开始的，园区招商首先要建立在对市场足够了解基础上，并以市场需求为导向。” 曹志国说。
　　据介绍，中联智创所研究和推广的运营是按照运营体系来构建的组织架构，比如传统的招商部门取消转为客服部，传统的物业部取消只设物业工程部，成为执行作业部门等，园区刚开始定位就要运营企业，运营园区，用运营去推动招商。
北科建资产管理（北京）有限公司书记、董事长 张志高
　　“老曹提出的园区经营模式，我是比较大的受益者，中联智创是以人为本的招商运营体系，以人为本的运营服务体系，在恰当的时间，凝聚众人之力，推动中国创新创业的发展。”对中联智创建立的运营体系，北科建张志高给予了高度认可。
　　揭牌仪式后，“中联智创”创始人曹志国分别与中国城市建设研究院党委副书记、纪委书记、副总经理张富友，以及中国国际工程咨询公司中咨规划设计研究院院长刘爽签署了战略合作协议。
　　杨昭表示，产业地产是社会产城融合，产产融合的重要载体，希望中联智创这样的机构能联合业内更多的力量承担起产业发展的重任，做成第一品牌，第一机构。
(责编：王丽芬、孙红丽)
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