登录房天下账户
没有房天下通行证？
租售同权是什么意思？对房价有何影响？哪几类人受益？
[摘要] 这两天一场租房革命迅速席卷楼市！续广州推出租售同权政策后，住建部等九部委宣布:大中城市要加快发展住房租赁市场，保障当事人的合法权益。那么租售同权是什么意思呢？对房价有何影响呢？哪几类人受益呢？
这两天一场租房革命迅速席卷楼市！续广州推出租售同权政策后，住建部等九部委宣布:大中城市要加快发展住房租赁市场，保障当事人的合法权益。那么租售同权是什么意思呢？对房价有何影响呢？哪几类人受益呢？具体详情如下：租售同权的本质是租房和买房，同属于平等的权利享受范围。租房以前本身也是可以就近上学的，只不过是排位要在户主之后，同时还要附带诸多的条件，包括租房合同、社保等一系列的条件。租售同权的本质就是要打破这种权利的不平等，取消不必要的条件限制，取消所谓的排位置度，要给与租房客同等的就近上学权利，这样一来必然就会触碰到诸多业主的利益。租售同权还有另外的含义，就是可以增加税收。所有的租户要想上学，均需要合同备案，户主就需要上税。对房价有何影响那些将&租售同权&视为&重磅炸弹&的人，一定没有认真读过广州出台的文件是怎么说的，更遑论追究政策的细节了。其实，这个政策加上标点符合只有33个字：&赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。&没有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在细节里。文中的&符合条件的承租人&究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果细化了，也和当初的规定会面目全非。坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，但一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。去年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是&炒的&，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是&住&的。北京的房子为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。哪几类人受益1.高素质人才在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，只能逃离！一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响！一方面我们需要明白该政策对人才的吸纳作用，另一方面也要清晰地认识到，广州试点的人才准入门槛还是很高的，所谓「符合条件的承租人子女」，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。2.租赁行业及其从业人员从去年，中央就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北京、上海、广州均有较大力度呼应，比如上海前不久就公布「住房发展十三五规划」，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。新增住房里租赁住房70万套，占绝对大头，保障性住房55万套；商品住宅只有45万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。数据显示，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。长期来看，「租售同权」如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是「新市民」，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。不过，此次推出的「租售同权」新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了？？3.包租婆/公很多租房一族看到这则消息的第一反应是：租金（脏话出没，已打幺幺零）是不是又要涨了？有专家指出：房租收入比在25%-30%处于可以承受的范围之内。按照2016年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为44.8%，上海约为41.8%，深圳约为41.7%，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租！一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。「租售同权」新政对房屋租赁来说是一个重大利好，租金会不会迎来一大波上涨呢？如果是，那包租婆/公们就准备好数钱吧，数累了就去睡觉，睡着了还能笑出声~不过，租金上涨并不是「租售同权」的题中之义。「租售同权」的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的「新市民」能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并通过自身努力留在城市。4.商业物业运营商据国家统计局发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%，商业地产库存问题正逐渐凸显。另外，一些已经开业的商场，空置率居高不下，为了吸引消费者、增加商场人气，真是无所不用其极。「租售同权」新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的「创新焦虑症」吗？5.创新型房企随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们「躺着挣钱」的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。此次「租售同权」新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的「租售并举」，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。
楼盘地址：
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
深圳新闻网&
房天下综合整理&
大家都在看
房天下区域分析师
2年工作经验
金融街·巽寮湾+&[惠州]
16000元/平方米
保利生态城+&[东莞]
18000元/平方米
天峦湖+&[坪山区]
41000元/平方米
看房团报名
已报名23人
自驾游补助100元现金
意向区域：
意向楼盘：
预算总价：
800-1000万
1000万以上
手机号码：
感谢您对房天下的关注，房天下顾问会尽快与您联系。
信息填写不完整，请检查后再提交！
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
限购令的出台对房价有什么影响
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
事实上，确实有很多的没有看到这一点，或者没有真正明确这一点，依然在抬高房价，这也就是促使政府一个又一个出台房产调控措施的一个直接原因。”　　苹果君，开发商是没有办法抬高房价的，因为他只是交易的一方。没人买，他抬得再高都没用。　　问题的症结是，集体和地权不平等，不得用于商业开发，国有垄断导致了房价畸高。不解决这个问题，什么问题都解决不了，取缔市场也没用。所以不管到什么程度，都只会把问题搞得更糟。　　其实中国城镇没有多少人没有房子住，只是大家都希望拥有好的。为什么？因为商品房值钱，住商品房的感觉不一样。我敢说，政府建的那些，没有几个人真的感兴趣，除非你给他产权。中国实行计划生育几十年了，每家每户基本都是独生子，老子买了一套房子，儿子也得买一套房子，买不到房子就要大发雷霆，到处骂娘。至于农民工，把现在的房价压得只剩十分之一，恐怕他们也买不起。农民工没房住那是政府的责任，找房地产商干什么？　　解决商品房房价过高的办法其实很简单，承认合法就行了，商品房价不降也得降。承认小产权房合法，就是承认商业开发合法，集体建设用地不用转为国有土地就可以建商品房，农村和农民的合法权益就得到了承认，也就不存在什么强征了。问题是，这个政府愿意去做吗？　　看起来，并不是没有办法把商品房的价格降下来，而是政府压根就不想采取这些办法。按照现在的路子，即便把开发商全都搞破产了还是解决不了这个问题。解决了开发商大家就会有房子住？连傻瓜都知道根本就不会有什么商品房了。　　其实政府根本承受不了房地产市场萧条所带来的失业和社会动荡压力。等到一步步地升温，商品房的价格真的一节节地往下掉，上下游企业成片倒闭，这个调控就走到头了。只不过，到那时候再救市，中国所付出的经济成本和社会成本就太高了。房地产调控最终会有啥结果？估计也就是这么一个结果。还能有什么结果呢？从开发商手里抢房子？过高的问题要解决，但不是这个解决法。　　与各地陆续推出的住房限购令相比，2月16日出台的落实“”楼市调控细则在其他地方大同小异，最为引人注目的区别就在于北京市明确提出，非本市户籍家庭（不管现在有没有房）在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。这看起来延续了去年底饱受诟病的治堵方案的思路，换句话说：作为国际大都市的首都北京不欢迎外地人前来工作和生活。　　在大约两年前新一轮的楼市调控呼之欲出的时候，我曾经撰文指出，从当时强调保障性住房的政策导向来看，不管它对楼市的实际效果如何，低收入市民是否满意和感恩戴德，在客观上它将进一步提高户籍的含金量，从而加深城乡间的鸿沟，使舆论多年来一直不懈呼吁的消除城乡二元壁垒、实现人口自由流动变得更加不可能。当时我始料不及的是，两年后，就连完全商品化的房地产市场也开始充当将人们从城市赶回乡下的工具。而这一切，都是在楼市调控的旗号下展开的。　　无论北京市还是其他地方的相关决策者，其实都是出于无奈——房价实在太高了，眼下的头等大事是遏止它进一步上涨，否则难免要出乱子。但我觉得，到了目前这种病急乱投医、方寸大乱的时刻，我们似乎有必要问这样一个问题：房产调控究竟是为了什么？　　我想稍有点头脑的人都能给出这个问题的正确答案：当然是为了让老百姓住得更好。我从来就不否认，当前老百姓不能住好的主要矛盾的确是房价太高，因此，必须对楼市进行调控。也就是说，打压房价是手段，让老百姓安居是目的。然而，现在看来，许多地方的决策者已经迷失在楼市调控的过程中，把遏止房价当成了压倒一切的目的。为此，只要采取的措施有助于遏止楼价，哪怕直接损害老百姓的居住权益，他们也在所不惜。依据这种逻辑，要我说的话，能够让房价跌下来的“公平”的政策其实还有很多。比方说，从现在起规定一户北京家庭只准拥有一套住房，第2套及以上的在规定期限内如不出售的话就予以充公，比方说充作之用。这样一来，准保市面上的房产抛盘向潮水一样放出来，何愁房价不跌？　　不要以为我在说笑，这就是河南省林州市在落实节能减排目标时遵循的指导思想。本来，节能减排是为了保护生态环境，实现可持续发展，最终让老百姓生活得更好、更有质量。不过，当完成节能减排的指标变成了头等大事以后，林州市的老百姓就不得不在零下十几度的冬天瑟瑟发抖了。当然，林州的情况还有更复杂的地方——据媒体披露的信息，那里还有弄虚作假骗取国家财政补贴的情况，我在这里就不深入探究了。照我看，林州的政府还是太仁慈了，它应该规定当地老百姓一律不准吃喝拉撒、工作学习……总之，没有了人的一切活动，节能减排指标就易如反掌了。　　这种将实现一个目的的手段当成目的本身，进而反过来损害最初所要实现的目的的吊诡过程，在黑格尔的哲学中叫做“异化”。在今天的中国，类似的异化现象几乎无处不在，其中最为老百姓所痛恨的是所谓“GDP崇拜”——发展经济原本是为了提高人民的生活水平，而现在的真实情况是：为了GDP可以逼死活生生的人！　　同样真实而残酷的现实是：调控楼市本来是为了使更多人买得起房，而如今北京（和其他城市）的做法实际上是让更多人不能买房！　　我不至于认为林州市或北京市的相关决策者会不懂我上面讲的那些浅显道理，我也很理解他们自己时刻面对的“异化”了的政绩考核体系。他们就像那些被应试教育折磨得快发疯的可怜孩子们，当他们的上级拿着铁板一块的减排指标或房价指数来决定他们的乌纱帽时，他们中的大多数只能制定出在大冬天里断供的供暖政策和让人们不能买房的房产政策，就像那些目的是要造就栋梁之材实际上却把祖国的未来培养成废物的试卷。道理很简单,我一分析你就明白了,现在有很多人都是,换句话说可以理解为现在大部分房子的款项都是由银行支付的,并且还有一个还贷的过程.
让我们试想一下,如果政府使,那银行怎么办?国家会让银行赔钱吗?答案是否定的,所以房价只能是稳中求升,不过今年国家颁布了一些政策控制房地产的涨幅,但是现在的房价是不可能走下坡路的.
较后让我们看一下房价涨跌走势预测：
预计中国房价2010年到达较高峰&
对于房价涨跌走势的预测，似乎是个永远不会使人厌倦的话题。近日不断有来自各方面的消息称，根据艾略特自创的“波浪理论”，中国房价会在2010年进入本轮中国房地产发展的较高峰。&
国家发改委和国家统计局8月发布的消息显示，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％，其中，北京市涨幅达8．7％，居全国第五位。同比上涨幅度较高的主要城市包括：14．4％，大连11．9％，呼和浩特11．3％，包头9％，北京8．7％；下降的城市只有上海，降幅为2．8％。&
中原地产项目部副总经理黄韬向记者表示，未来广州市不排除某些边远区域的房价会出现下降、在某个时间段房价会下降的情况，不过从整体情况而言，广州楼价在整体上仍会持续增长，只不过增长的幅度有所减缓。个人认为只会影响涨价速度。 呼和浩特2010年土地价格较2009年增长240%，意味着开发商成本增加140%。但是房产价格只增长了70-80%。内蒙古属于相对落后地区，经济成分工业较少，主要以资源类为主，呼和浩特除了乳业外，其他经济比较落后，房地产近几年是地方主要经济支柱，土地出让金占全内蒙财政收入30%-45%。呼和浩特在同类城市中房产价格偏低，而且有消息说呼和浩特房价没有泡沫。呼和浩特是府，是内蒙的经济核心，务工人流以后只会增加，虽然目前房对住房的刚性需求不大，但是肯定会逐渐增加。 目前实施限购令的城市有：1、北京2、深圳3、厦门4、上海5、宁波6福州7杭州8、南京9、三亚10、天津11、海口12、广州13、大连14、苏州15、温州16、兰州17、南昌18、昆明19、青岛20、济南21、成都22、南宁23、太原24、石家庄25、长春26、贵阳27、长沙28、武汉29、西安（截止至），这些城市的房屋价格、经济发展大多数都远高于呼和浩特，像苏州这样的城市出台的限购令政策都很宽松，估计呼和浩特也不会很紧，它们推出的限购令会导致大量热钱转向周边城市流动，一线城市资金向二三线城市流动。像北京、天津、太原、石家庄的限购必然会在短期增加呼和浩特的炒房资金，近期呼和浩特的房地产确实在疯涨，就个人了解，现在确实有不少呼和浩特在京的打工一族在呼和浩特买房子。这些城市中，几个北方城市都是问题比较严重的地区，其他城市都没有出台限购令，说明都处在矛盾中，还需商议，时间未定，力度未定，需要参考其他城市。另外限购令是对老百姓住房需求的好政策，但是也需要考虑地方经济收入，搞垮地方支柱经济，倒霉的还是老百姓，到时候就不是住房问题了，可能吃饭都会有压力，所以必须考虑尺度，国家的调控也要慢慢来，不可能立竿见影，否则会导致经济危机，先控制涨价速度，再慢慢降价，经济规律的曲线变化谁见过折点的，都是波浪线。 一般年底是房买房的好机会，地产价格相对稳定，打折力度比较大，因为年底开发商需要还贷款，再加上顶账房的低价格会影响价格，很多投资人在年底也需要还贷，买家这个时期都比较忙，又要过年，卖的比买的多。现在是年初，房产商没有资金压力。按照经验来看，房地产商肯定死抗政策，继续会涨价，别忘了2010年北京几个地皇得教训。 所以价格估计掉的可能性不大，只会点点刹车。
7×24小时热文榜
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送中国房价走势规律图，终于有人总结出来了！
我的图书馆
中国房价走势规律图，终于有人总结出来了！
1来源：格隆（guru-lama） &作者：特姐一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史1）少女初长成的2010&日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”日，上海出台沪房管市【号，“认房认贷”日，北京出台“认房认贷”通知2）血流沃野的2011&随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：&2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘11月芜湖镜湖世纪城，，哄砸售楼处10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留&当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。&当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。&3）彷徨的2012&在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。&然而，在几次下调存准之后，日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）&2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。&4）明严实松的2013&2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。&2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。&于是，2013年房价出现明显上涨。&5）如日剧般大反转的2014&所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？&2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷2015年，深圳率先大涨，上海随后异动2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨&6）2016杀器重祭&2016年11月，上海深圳再次认房认贷&随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖&日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上&二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧&炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。（数据来源于人民银行）&从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，你自己看。&我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：&2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。&从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。&2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。&&三）老司机们说&每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。&咱们摘几个老司机语录：&第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。&郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。&水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。&我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。&政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。&政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。&央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。&按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。&你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。&即使按照上个五年，的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。&当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。&&四）操作路线图&综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。&在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。&空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。&选择城市会越来越重要：1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；2）的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。&时间呢，我觉得有个房价轮动地图。深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。&深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。&就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？&深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。&因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：&第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。&说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。2文 | 都市快报记者 张康康经过这一轮楼市的高涨和回落之后，很多人都觉的越来越看不清楼市了。而实际上恰恰是几轮波动之后，让我们可以更加精准的找准楼市的脉搏规律。我们今天就以杭州七年来的楼市为案例，做一个规律性总结。为什么不参考北上深？因为那么资本太集中，不具备代表性。为什么不列举其它二三线城市？那么资本太不活跃，也不能反映出总体规律，而杭州的楼市恰恰是中国楼市最佳样本！——水木然&&推荐导读很多购房者陷入了迷茫——现在买怕高位站岗；不买又怕踏空，再也买不起；更有不少购房者懊悔，为什么没有在去年出手买房。谁也无法准确预知，楼市将如何变化！真正能够低位买入，高位出手的购房者，更是少之又少。但我们至少可以通过历年调控后，杭州楼市的变化，总结摸索出一些规律。以铜为镜，可以正衣冠，以史为镜，可以知兴替，以人为镜，可以明得失。借历史上的成败得失作为鉴戒，或许可以少走一些弯路。上一轮（2010年开始）连续四年的严厉调控及这波行情的爆发，或许就是最好的例子。2010年起杭州主要调控政策时间轴背景：2009年，杭州楼市异常火爆。那一年，房价直线上升，不少楼盘的价格基本翻了一番；月成交量历史性突破万套、土地市场地王频现；楼市投资性比例，也开始大大增加。2010年杭州房价继续大幅上行，于是在当年4月开始，政府推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控（现在的情形与之相似，但调控严厉程度不及2010年）。1日：二套房首付最低50%，贷款利率上浮至1.1倍。2日：房价上涨过快地区，商业银行可暂停发放三套及以上住房贷款。3日：开始限购，任何家庭，均只能再购入一套住房；停止购房补贴政策，并三套房暂停发放贷款。4日：二套房首付比例提至60%。5日：限购升级，三类人群暂停购房：已有2套及以上住房的本地居民、已有1套及以上的非当地居民、无法提供一年以上当地纳税证明或社保纳税证明的非当地居民。6日：明确房价控制目标，增幅不得高于人均可支配收入实际增幅；续严格执行住房限购限贷政策，必要时可继续提高首比例和贷款利率。7日：二套房首付比例提至70%.82014年：政策开始转向，限购逐步放开，贷款逐步放宽。这段时间 杭州楼市发生了什么？调控期间，杭州楼市发生了什么变化？从量价走势图中，可以看出几个阶段一、2010年开始实施限购等调控后，当年的房价还在上升，地王也在继续产生，市场其实没有发生明显的变化。二、在这样的背景下，2011年杭州加码了限购、限贷等调控政策。这一年，成交量发生了明显下滑，降幅50%；但由于惯性的存在，当年的房价并没有出现大幅下跌。三、经过时间消化，2012年的楼市真正见识到了调控的威力。当年，打折降价现象频频出现，比较知名的楼盘，有大桥西板块方正·荷塘月色（号称龙年首降，起价为9980元/方）、滨江的世茂·钱塘帝景（小户型由22000元/方调至17000元/方），及丁桥的昆仑·天籁（降价至8536元/方）等。由于价格战激烈，2013年房价下滑明显，但同时成交量明显增加。四、2012年房价的大幅回调，引发市场的回暖，量价双双回升。但因为限购限贷等政策的继续施行，2013年和2014年的房价，虽有明显回升，但也还是低于2010年。根据这几个阶段的行情变化，2012年显然是楼市的底部，这个期间入手买房，成本是最低化的。它有两个特点：相比2011年，价格明显降低，但成交量显著回升。换言之，当价格明显下降，但成交量急速上升时，买房的好时机就到了。通过对2012年月度成交情况的分析，可以进一步验证这一观点。如图所示，可以看出，降价潮开始成交大涨的3-5月，是最佳买房时机。这个时候的房子，放到现在都已经获得了非常大的增值。政策鼓励楼市 也是买房信号！2012年，杭州楼市降价潮此起彼伏，造就了楼市低谷。但在“买涨不买跌”的普遍心理下，又有多少人敢在这个阶段买房。这个信号难以把握，另外一个买房信号，容易得多——那就是当楼市政策开始利好楼市时，也是买房良机。相信有大把大把购房者，懊悔于为什么没有在2014年或2015年买房！因为现在回过头看，这个阶段买房的人，付出的代价较低，获得的回报却是惊人的。那么，这波行情是怎么起来的呢？显然，它离不开利好政策的连续刺激（抛开经济发展等）。1日：解除主城区140平方米以上住房限购，萧山区、余杭区住房限购全面解除。2日：主城区140平方米以下住房解除限购。3日：央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，按照首套房贷政策执行。4日：公积金将认贷不认房 贷款还清二套算首套。5日：二套房个贷首付比例降至4成 购买2年以上普通住房销售免征营业税。同时，3月开始，央行五次降息、降准。62015年底：中央喊出去库存口号。7日：首套房首付降至25%，并可向下浮动5个百分点（与公积金首套首付2成看齐）；二套房首付比例也从原先的4成降至3成。8日：大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%，降至最低1%，140平方米以上的非普通住宅，购买2年以上免征营业税。9日：省市公积金新政落地，二手房首套首付降至2成 异地贷款放宽至全国。对于这期间的杭州楼市表现，想必大家都记忆犹新。2015年，杭州楼市创造了新的成交纪录，但房价仅仅是止跌微涨，涨幅低于10%。进入2016年，在契税、信贷等政策刺激下（还有G20、亚运会双双落户杭州的利好），杭州楼市开始爆发，房价暴涨的速度，超出了很多人的想象。现在回过头看一看，但楼市政策开始鼓励大家买房时，这个阶段房子是不是值得入手呢！今年调控三连发 历史会重现吗？综上所述，可以总结出几个买房的关键信号：房价明显下滑、成交显著反弹，政策开始鼓励买房。2016年的楼市调控会是又一个轮回么？1日：杭州市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。2日：土地溢价超100%，出让金一个月内付清；溢价超120%，必须现房销售。3日：暂停购房入户 二套房贷最低首付比例提高至5成。2016年调控政策才刚刚发布，市场反应还需时间，而且也不排除进一步加码的可能。相比上一轮调控，市场真正到降价，需要一个比较长的时间。中国指数研究院发布的报告显示，历次政策收紧后市场短期降温明显。从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。按照简单测算，一般在7-8个月后，价格会呈现下跌趋势。对于杭州来说，市场回落大概需要一年左右的周期。我们判断一个市场是否接近底部，主要是看是否满足这样几个过程：急剧缩量——房价下滑——成交放大并持续一段时间——价格回升。如果这样的情况出现，入手买房的时机就到了。最后再说几点：1.市场周期固然存在，但真正能把握住底部的人少之又少，可能依旧不会是你。2.你要有足够的资金，也要有足够的魄力，敢于在市场下行的时候买入。3.从长期看，房地产市场还是看涨的。很多高位买进的板块，等到一个行情，也能解套，但不排除个别弱势板块。4.跟着政府的调控节奏和政府规划买房，一般不会错。我们面对的是一个越来越动荡的世界；&没有一种商业模式是长存的；&没有一种竞争力是永恒的；&没有一种资产是稳固的；这是一股从未有过的革命浪潮，为了让大家彻底认清时代究竟在发生什么，水木然写了下面两本书：《跨界战争》《时代之巅》
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢