宝鸡土地抵押贷款破冰 村民共获105万元抵押款
6月28日，我市第一笔土地承包经营权抵押贷款在眉县槐芽镇槐西村发放。获得首笔贷款的是宝鸡槐香果业公司和村民赵军良，他们共从银行获得了105万元的抵押贷款 ——在人们的印象中，有价证券、存单、房产证和固定建筑物等可在银行抵押贷款，而农民多年赖以生存的土地，虽说也是一种资产，但没有一家银行敢用它抵押放贷。日前，中国农业银行眉县支行与县政府携手，在全省首家开启了土地承包经营权抵押贷款试点，成为在土地抵押贷款领域“敢吃螃蟹第一人”。为啥眉县会被金融部门选为新政策的试水区？农民是怎样获得抵押贷款的？这种新的贷款模式能否在全市推广？记者对此进行了调查。经济活跃区开启政策之门“之所以选择眉县开展土地抵押贷款试点，主要是考虑到眉县农村经济活跃度高，产业化程度高，有产业支撑，放贷风险小。”农行宝鸡分行行长刘卫锋说。眉县是我省有名的果业大县，全县 35.5万亩耕地中，仅猕猴桃种植面积就达到 29万亩，其他杂果面积占到 5万亩。全县 123个村中，除渭北旱塬上两个没有灌溉条件的村子没有发展果业外，其他村都有林果，全县林果面积占到总耕地面积的96%。全县农户户均 4亩林果，人均 1亩。去年，全县农民人均纯收入 9985元，其中 9000元来自猕猴桃等林果收入。据统计，全县种植林果 5亩以上、年林果收入5万元以上的农户占到全县总农户的三分之一，林果业已成为农民发家致富的香饽饽。林果业是一项高投入、高产出的行业，如果手头缺乏资金，要想发展就没有“腰劲”。过去，农民要想扩大生产规模，贷款成为一道“拦路虎”。随着多项政策向农村倾斜，三五万元的小额信贷成了许多农户解燃眉之急的“及时雨”，但对一些合作社、家庭农场、专业大户来说，小额贷款可谓杯水车薪。而要想获得 10万元、 20万元甚至更多的资金，常常因为没有可用于抵押的东西而愁煞人。眉县农经站站长张斌让告诉记者，城里人有房子可以抵押贷款，而农民虽有房子，却难以抵押贷款。他举例说，营头镇和平村一农民专业合作社搞大棚养鸡，先后投入了几十万元。该合作社计划扩大生产，但手头没有资金，想用钢架鸡棚抵押贷款，银行看了说不行。有一养羊户想扩大规模，用自己的小车抵押贷款，银行说不行。这位养殖户想在城里找有房产证的人抵押贷款，计划最终还是“流产”。“十八届三中全会和中央一号文件就像及时雨，一下子给农民解了‘渴’，土地证、林权证等今后都能抵押贷款了，让农民贷款不再犯难。”张斌让说。年初，中省和全市农村工作会对农村土地流转提出了具体要求，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，鼓励农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。“这些政策，为我们在眉县农村开展试点打开了通道。我们把土地抵押贷款作为服务‘三农’的创新举措，一鼓作气全力推进。”刘卫锋说。槐西村试水贷款新政作为我市土地抵押贷款首笔贷款获益人的宝鸡槐香果业公司和村民赵军良，这几天成了群众关注的新闻人物。不少农户听到他们用土地轻松贷到了款，三天两头上门讨教。“这几天问政策的人很多，有些人听我说土地抵押贷款手续简便、利息又低，都说准备用土地抵押贷款扩大生产哩！”赵军良说。眉县为啥要在槐芽镇槐西村搞试点？农行眉县支行行长高蹈道出了缘由。他说，槐西村紧靠西宝南线，交通便利，全村 3400多亩耕地中，草莓面积占到 2800亩，是全省草莓示范村，也是闻名遐迩的草莓之乡，仅去年全村种植草莓，人均纯收入就达 9000多元。去年，他们给合作社、农户发放的近亿元贷款，到年底全部收回。基于此，今年他们把土地抵押贷款作为服务农民的大事，选择在槐西村试点。由于这是件新鲜事，全省还是空白，他们反复研究政策、县情，与市农行、县级部门反复沟通、酝酿，在政策层面和操作方式上实现突破，多次召开现场会，先期解决了土地抵押登记问题。槐西村土地流转早，群众从土地流转中已经获益，为实施抵押贷款这一新政策奠定了基础。7月 14日，记者来到宝鸡槐香果业公司。走进公司大门，几排整齐高大的钢架大棚映入眼帘。公司经理雷根成正与几名工人在大棚里采摘架西瓜。走进大棚，温度高得让人直流汗。钢架大棚里是一绺绺“站立”的西瓜蔓，半人高的铁丝架上，悬挂着一个个滚瓜溜圆的西瓜。雷根成说，今年他们在 15个大棚里套种了架西瓜，上市早，价钱高。站在大棚外的水泥路上，雷根成指着一座座大棚说，去年他们流转了本村 27户群众的 202亩土地，计划建设 108座钢架大棚。光建成大棚就要 270万元，加上硬化道路、办公场所和美化绿化等还得 400多万元。当时手头只有不到 200万元，这下把他们难住了。有这么多土地却贷不到款，咋办？为建大棚赶季节移栽草莓，他们只好采取招标的办法，让中标的施工单位垫资建设。草莓移栽后，经过精心管理，到 12月初牛奶草莓集中上市，每公斤卖到100元到 120元，销路很好，一直卖到今年 6月初，仅草莓一项纯收入 200万元。今年 4月中旬，他们又在大棚里套种礼品西瓜，6月底开园，第一茬每座大棚收入 5000元。有了去年的成功尝试，今年槐香果业公司计划扩大种植面积，但资金又成了问题。就在公司发愁时，市县农行同志上门服务，与他们一起讨论，说土地可以抵押贷款。听到这政策，雷根成起初都有点不相信。槐香果业公司采取农民以土地入股的方式进行土地流转，将土地按照每亩 800元 12年一个周期折成现金入股，每股 3万元，并给农民颁发了入股权利凭证，农户作为股东参与槐香公司经营管理，允许农户把土地当作生产资料在市场上自由流转。“去年想贷款，银行说公司成立时间短不给贷款。今年，我们用 26.97亩农户流转出的土地12年的经营权作抵押，一笔就贷款 100万元，一下子解了我们的愁。”雷根成说。6月 28日虽是周六，但农行眉县支行就把首笔 100万元打到了槐香果业公司卡上， 7月 2日公司就提到了款。“有了这笔贷款做后盾，今年公司准备自己育苗，再引进几个新品种水果和蔬菜，扩大生产。”雷根成说。赵军良也从中受益。他家的8亩土地种的是草莓、油桃和李子。去年，光林果收入超过 4万元。今年想把竹竿拱棚换成钢架大棚，新建两个大棚要 6万元，手头资金不足。正当他发愁时，县农行上门宣传政策，他抱着试试看的态度，用土地和地面上的附着物作抵押，一次贷款 5万元。“办贷款手续时，填表、办卡等用了不到半个小时，之后银行就把款打到卡上了。手续简便，不要担保人，利息低，对咱农民来说政策太好了。”赵军良说。沉睡的土地被新政策激活作为新政策落地的眉县，土地怎样抵押贷款？不同于其他抵押贷款，土地有其特殊性。要么种的是粮食，要么是经济作物。怎样核算其价值，从而作为贷款的依据呢？市农行“三农”金融部总经理茄建林说，用土地抵押贷款的借款人，是有一定规模的专业合作社、家庭农场、专业大户和单个农户。这次他们试点时的贷款额度由农行根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物的评估价值综合确定，单户起点为 1万元，最高不超过 300万元。贷款期限一般为 1年，最长不超过 5年。贷款时，要对土地抵押物价值进行评估。粮食作物一年两熟按每亩平均收益 1500元估值；蔬菜瓜果按每亩平均收益 3000元估值；草莓每亩按 8000元估值；猕猴桃初果期每亩按 3000元估值，盛果期每亩平均按 7000元估值。地面上的附着物以修建时实际投入计价。为了让更多的农民朋友了解土地抵押物估值办法，茄建林给记者提供了一个计算估值的公式：亩数×每亩近三年平均收益×经营年限 +地上（含地下）附着物价值。他说，抵押贷款最高不超过抵押物评估值的 40%。张斌让说，槐西村成功发放第一笔土地抵押贷款，为全县用农村土地承包经营权抵押贷款奠定了基础，也为激活农村沉睡的产权开了个好头，农民不再“守着金饭碗讨饭吃”。高蹈说，继首笔贷款发放后，他们计划在其他村继续推广，力争年底实现全县 8镇土地经营权抵押贷款全覆盖，贷款额达到 6000万元。眉县政府有关负责人说，首笔土地承包经营权抵押贷款的成功发放，探索出了解决农业发展资金瓶颈的办法，将对眉县产业化发展起到很大的推动作用，对推动全县农业生产规模化、标准化意义深远。市金融办负责人说，党的十八届三中全会和中央一号文件，为拓宽农村新型经营主体融资渠道指明了方向，我市将在探索和实践中，积极完善土地承包经营权抵押贷款细则，力争在全市推广，以创新“三农”服务新路径切实解决农民贷款难，为农村经济发展注入活力。
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贷款没还清的房子想抵押怎么办？有贷款的房子可以抵押贷款吗
来源：房天下 &&发布时间：
网友经常反映“已经把所有的积蓄都用来了,现在还想要购买一辆车,但是已经没有余款了,我还能用屋申请二次吗?”很多房奴们都会心存此类的疑问,不过答案必然是否定的了,因为银行一般都是不会接受尚未还清贷款的房屋作为抵押物,而借款人也只能另寻他法了。但是,办法总比问题多,不妨就来看看有哪些可行性的方法能够帮助到你吧。有贷款的房子抵押贷款
现在已经成为不少人申请融资贷款的重要途径与手段,不过这大都是针对无的房产而言的。按揭房产从理论上是无法用于申请抵押贷款的。于是一些需要大量资金的房奴也都开始咨询按揭房产是否能够申请再次抵押贷款?若是可以的话那么按揭房产又该如何申请贷款呢? 专业的分析师会告诉大家如果按照正常的要求与程序,处于按揭中的房产是无法申请二次抵押贷款的。但是经过一番合理和合法的程序处理之后将按揭房产进行解抵押就可以申请抵押贷款了。 根据目前各行规定来看,很多银行都不接受为个人办理房屋二次抵押业务。所以按揭房只有在贷款全部还清之后借款人才有申请的。可能对于资金有限的房奴一族来说,此方法势必会有一定的局限性。有贷款的房子抵押贷款有贷款的房子抵押贷款 假如申请者打算个人来安排按揭房产申请抵押贷款事宜的话,那么比较合理的方法就是找到资金比较充裕的亲友凑足剩余的钱。然后拿去银行将房产的剩余贷款还完并对房产完成解抵押,然后再将已经解抵押的房产抵押给银行,将抵押房产获得的贷款分为两部分:一部分换给借钱给自己的亲友,一部分就可以用于自由支配了。不管是用于生意周转,还是用于生活消费这都是个人自由。这种方法需要有人提供一笔周转资金大约需要的时间为两个月,分为解抵押和抵押申请贷款两个环节。有贷款的房子抵押贷款 假如申请者无法找到帮忙的亲友,则还可以选择向担保公司寻求帮助,也就是找担保公司先付清余款。将房屋解除抵押此后便可以重新办理房屋抵押。贷款当然此方法在可贷额度有较大空间的情况下运作才比较有意义。一来可以唤醒自己沉睡的财产,将房屋按揭已还款部分转换成现金。二来房产增值部分,也可以变为现金办理过程中,担保公司需要收取一定费用。收费标准每家贷款机构均不尽相同,因此借款人不妨进行货比三家后选择出相对的贷款产品。目前市场上能够为按揭房产办理抵押贷款的贷款中介或者担保公司很多,不过借款人也需要谨慎因为其中有些公司经营不正规若是一不小心掉入陷阱的话可能会付出较为惨重的经济代价。有有贷款的房子抵押贷款贷款的房子抵押贷款 一、找担保公司帮忙有贷款的房子抵押贷款有有贷款的房子抵押贷款贷款的房子抵押贷款 虽然银行不接受未还清贷款的房屋作抵押物,不过要是有担保公司出手,则有望扭转局势。大部分担保公司都有按揭房短拆业务,指的是担保公司为借款人垫资还清剩余尾款,从而使借款人有资格重新申请房屋抵押贷款。办法虽好,但弊端在于,借款人需要支付的贷款成本较高,资金使用时间也有限,很多担保公司规定最长借款期限为半年,而有的则不足半年。但是在借款利率上面也比较高。有贷款的房子抵押贷款 二、直接申请信用贷款有有贷款的房子抵押贷款贷款的房子抵押贷款 所谓有比较才有鉴别,除了找担保公司外,借款人还可以选择通过信用贷款的方式来融资。此种方式指的是借款人用信用、收入等个人资质向银行直接申请贷款,这样可以有效降低借款人通过找中介公司“支援”而产生的附加费用。不过对于收入不高的人群来说,其的局限性较大。不过如果想既保证贷款额度,又能节省成本的话,借款人还可以在条件允许的情况下,找资质较好的亲属来共同申请贷款。借款人还应结合自己的情况,权衡选择哪种最适合自己。 三、进行“组合”贷款有有贷款的房子抵押贷款贷款的房子抵押贷款 如果借款人的资质较好,但信用贷款的额度无法满足你资金使用需求的话,也可选择先申请信用贷款,余下的资金通过找担保公司为借款人担保来获得。这样可以尽可能达到利率相对较低、获贷额度相对较大的理想状态。有贷款有贷款的房子抵押贷款的房子抵押贷款 以上几种的办法相信对于需要按揭房屋二次抵押贷款的网友们有一定的帮助,要选择一个适合自己的方式,适合自己的才是较好的。
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