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贷款业务案例
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贷款业务案例
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金融借款合同纠纷案件审判实务问题研究及对策建议
金融机构主张对罚息计收复利
应在中明确约定
■ 基本案情：日，A银行与B公司签订借款合同，约定由A银行为B公司提供借款14 000万元，用于采购水泥。借款期限12个月，同时借款合同对利息、罚息和复利均进行了专门约定，其中罚息和复利条款约定借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，即借款逾期的，贷款人有权就逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。对未按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率计收复利。借款合同签订当日，A银行即向B公司发放了全部借款。经审理查明，B公司自日开始欠息。现A银行诉至法院，请求B公司立即偿还A银行贷款本金、利息、罚息，并对未按时支付的利息(包括借款期限内欠付的利息和借款期限外产生的罚息)按罚息利率计收复利。法院审理后认为借款合同未明确约定对罚息可计收复利，A银行要求B公司支付复利的计算基数应为借款期限内的贷款利息，不应包括罚息(即逾期利息)，故法院对A银行要求对罚息亦计收复利的诉请未予支持。
■ 分析建议： 金融机构提供的金融借款合同版本关于罚息和复利一般约定“对贷款期内不能按期支付的利息，按合同利率计收复利;对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息，按逾期或挪用罚息利率计收复利”。因此，多数金融机构在诉讼中依据上述约定主张对贷款利息和罚息均计收复利。法院认为，对罚息能否计收复利首先要以借款合同有明确约定为前提，特别是在借款合同已明确区分利息、罚息用语时，如果仍仅表明对未按期支付的利息可计收复利，那该种约定不能理解为当事人已达成对罚息计收复利的意思表示。并且，在约定明确的前提下，金融机构还要特别注意在合同中约定罚息的结息方式，如果合同未约定罚息的结息方式，金融机构对罚息计收复利的诉请仍难以得到支持。
以应收账款出质的，
质权自信贷征信机构办理出质登记时设立
■ 基本案情：日，贷款人A银行与借款人B公司签订《借款合同》，约定A银行为B公司提供长期贷款，贷款金额为2.87亿元，合同项下贷款期限为9年，自日至日。贷款用途为用于呼和浩特市自来水项目。本合同项下贷款的担保方式为抵押担保，B公司提供包括厂房土地和厂区内设备作为抵押物，同时双方还约定B公司以其在A银行开立的项目收款专用账户质押给A银行。此后B公司与A银行就相关抵押物办理了抵押登记(包括动产抵押登记和不动产抵押登记)，但未办理应收账款质押登记。依据借款合同，A银行向B公司发放了贷款2.87亿元，B公司依约偿还了部分本息，但自2012年起发生欠息，至A银行起诉时尚有本金5000余万元及部分利息、复利、罚息尚未偿还。2015年2月，A银行就本案提起诉讼，要求判令B公司偿还欠付本金、利息、复利、罚息，并要求就抵押物及质押账户内的应收账款优先受偿。
经审理，本院作出一审判决，判令B公司即时偿还本金、利息、复利及罚息，并准许A银行以办理了抵押登记的抵押物优先受偿，但因质押账户内的应收账款未办理登记故对A银行要求以质押物优先受偿的请求未予支持。该判决现已生效。
■ 分析建议：本案中A银行与B公司约定以项目收款专用账户进行质押，作为借款合同的担保。上述约定形成于2006年，当时《中华人民共和国担保法》对此未做具体规定。然而，《中华人民共和国物权法》于2007年颁布并施行，该法第二百二十八条第一款规定“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”但A银行对此未予重视，在长达数年的时间内始终未办理相应出质登记，致使因不符合法律规定导致其要求质押应收账款优先受偿的诉讼请求未得到支持。建议金融机构在办理抵押或质押担保时应依法办理相应登记手续。
另，本案借款合同系长期合同，约定的还款期长达9年，但双方当事人约定的抵押物包括了部分动产，且合同期内A银行对相应抵押物的实际状况未进行有效监督。据B公司自称，部分动产已经灭失或者改变性状，给案件处理亦造成一定影响。建议金融机构对于长期借款合同慎重考虑动产担保，即便有必要采用动产担保，亦应对相应动产实际状况及时进行监督。
银行在无过错情形下依据不真实的
债权签订的保理合同的责任承担
■ 基本案情：2013年9月，C煤碳公司与A银行签订了《综合授信合同》、《贸易融资主协议》、《保理服务合同》及《保理服务合同——附属合同》，约定C煤碳公司以转让未到期债权为担保方式向A银行申请保理融资借款，最高授信额度为2亿元。
日、11月7日、12月24日，A银行先后通过C煤碳公司向B燃料公司出具三份《应收账款转让通知书》，载明不同的总发票数和总金额。B燃料公司在上述三份《应收账款转让通知书》上均表示B燃料公司确认C煤碳公司已经按照《煤炭供需合同》的约定履行了本表所列发票所对应的全部义务， B燃料公司不可撤销地向A银行承诺于特定日期前支付应收账款转让对应的全部款项。
自日，A银行向C煤碳公司分三笔放款1.4亿元，期限届满后，C煤碳公司仅偿还部分利息，其余本息均未能如期偿还。
日，B燃料公司(甲方)和A银行(乙方)签订了《备忘录》，载明：“一、《应收账款转让通知书》的情况及其所确认的债权基本情况(略)。二、甲方对上述债权的形成以及应对承担的付款义务没有异议，甲方应当在日前一次性向乙方支付本《备忘录》第一条中的全部贷款本息金额共计人民币壹亿零壹佰肆拾叁万壹仟元整(小写：101 431 000元)”，上述贷款本息中，本金部分由甲方直接承担付款义务，利息和罚息部分由包头市津粤煤炭有限公司承担付款义务，若在本条约定的付款日(即日)C煤炭公司不能支付利息和罚息，则甲方同意其在付款日(即日)直接向乙方支付。
2014年5月，A银行以“买卖合同纠纷”为由，将B燃料公司诉至法院，C煤碳公司为该案第三人。经审理，法院认为：因本案各方当事人均不能提交《煤炭供需合同》的原件，且根据B燃料公司提供的录音证据，证明该合同系C煤碳公司伪造，故法院对该合同的真实性不予确认。虽然A银行与B燃料公司签订了《备忘录》，但该《备忘录》的内容仅是对A银行受让C煤碳公司应收账款债权进行再次确认并对B燃料公司还款期限和金额作出安排。A银行以并非真实合法有效的债权 向B燃料公司主张权利没有法律依据，不予支持。据此判决驳回A银行的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
日, A银行以《保理合同》及相关框架协议和《备忘录》约定的还款期限均已届满，而C煤碳公司、B燃料公司等被告均未履行还款义务为由诉至本院，请求判令C煤碳公司偿还借款本金1.4亿元及至实际支付之日的利息和罚息;判令B燃料公司按照《备忘录》的约定与C煤碳公司共同承担全部融资款本金、利息、罚息的还款义务。
■ 分析建议：法院最终认定，民事活动应遵循诚实信用的原则，故当事人因自身过错有违诚信原则给他人造成损失的，应就此承担相应的民事责任。本案中，虽然实际借款人为C煤碳公司，但每笔融资款均是以A银行通过《应收账款转让通知书》，向B燃料公司确认受让债权的真实性为前提。B燃料公司除一再确认应收账款债权的真实性外，还反复承诺不可撤销地向A银行如期支付对应款项。特别是在A银行到期无法收回融资款时，B燃料公司自行与A银行签订《备忘录》，再次明确承诺承担本金部分付款义务。整体而言，B燃料公司的行为有违诚信原则，应对由此带来的后果承担相应责任。退一步讲，即使B燃料公司认为《备忘录》系因重大误解而订立，因其未在法定一年的除斥期间行使撤销权，故仍应履行其在《备忘录》中所承诺的民事义务。鉴于本案中的实际借款人为C煤碳公司，故应由C煤碳公司作为债务人承担全部还款责任，B燃料公司则应在其《备忘录》明确承诺的还款责任范围内承担补充还款责任。
商事主体在商事交易过程中必须诚实守信，唯此才能充分保障交易安全，进而保障自身权益。与之相对，由于一方的不诚信行为给他方造成损失的，无论出于何种理由，亦无论其主观过错大小，均应对此承担相应责任。商事审判侧重保护当事人的缔约机会公平，意思自治，本案遵循“承诺即应履行，过错即应担责”的处理原则，判令B燃料公司在其承诺的还款责任范围内承担补充还款责任，体现了对双方当事人权益的平等保护。
保理合同中银行是否有权
对买方和卖方同时主张权利
■ 基本案情：A银行与B公司签订《贸易金融授信业务总协议》、《国内保理业务合同(有追索权)》，约定A银行向B公司提供授信额度，用于办理国内保理(有追索权)业务;由D公司提供连带责任还款保证;B公司(销货方)将商务合同项下的应收账款转让给A银行，并向C公司(购货方)发送《应收账款转让通知(有追索权)》，告知C公司将其在商务合同项下的应收账款转让给A银行，并指示C公司向A银行发送《应收账款转让通知回执》并按照约定将应收账款按时足额支付至A银行的指定账户或“国内保理业务专用账户”。
如果B公司或C公司出现违约或其他可能影响A银行国内保理业务(有追索权)项下融资款项及时足额收回的情形，则A银行有权要求B公司立即回购A银行未收回的“应收账款”。之后A银行与D公司签订《保证合同》，对上述债务提供连带责任保证。
之后，B公司提出申请，将其对C公司(购货方)享有的应收账款98 823 759.54元转让给A银行;申请融资金额合计78 123 047.38元。A银行向B公司支付了融资款78 123 047.38元。
B公司向C公司出具了《应收账款转让通知(有追索权)》，C公司予以回执确认并承诺向A银行履行付款责任，最迟应于日支付货款。但C公司未在最迟付款日履行付款责任，A银行分别向B公司、D公司、C公司发送了律师函，主张权利。现A银行诉至法院，要求：1、判令C公司在判决生效之日起十日内支付应收账款债权本金98 823 759.54元;2、判令B公司在融资金额78 123 047.38元及逾期罚息范围内对应收账款债权承担回购责任;3、判令D公司对B公司的上述债务承担连带保证责任;4、如C公司未向A银行履行第一项义务，由B公司履行回购义务，在B公司履行回购义务或D公司履行相应的保证责任后，A银行将相应的应收账款转回给B公司，在该被转回的应收账款范围内，免除C公司的相应付款义务。
经法庭释明，A银行首先要求C公司在判决生效后十日内支付应收账款债权本金98 823 759.54元。C公司逾期履行付款义务，A银行要求B公司就上述应收账款债权承担回购责任。
■ 分析建议：本案的焦点问题是：A银行是否有权对B公司和C公司同时主张权利，即向C公司继续主张应收账款的同时，要求B公司承担应收账款的回购义务。A银行与B公司签订的《国内保理业务合同(有追索权)》中，对此没有明确约定。
法院分析认为：A银行依据《国内保理业务合同(有追索权)》第二十二条的约定，有权要求B公司立即回购A银行未收回的“应收账款”;同时B公司已经将应收账款债权转让给了A银行，该行为合法有效，因此A银行要求C公司继续支付应收账款债权本金的请求，合法有据。因此，A银行有权对B公司和C公司同时主张权利。
本案的难点问题是：A银行既有权要求B公司回购债权，同时也有权要求C公司支付应收账款，但是B公司获得的融资款数额与A银行享有的对C公司的应收账款债权数额并不相同，在实际执行中，如果C公司实际支付了部分应收账款,A银行则相应减少B公司对应收账款的回购义务，即相应减少B公司支付融资款的数额。同样，B公司在完成回购义务或D公司承担连带保证责任后，A银行享有的与之相对应的对C公司的应收账款债权应当转回至B公司，并相应免除C公司就此笔应收账款债权向A银行的偿还责任。B公司融资款数额为78 123 047.38元，A银行从B公司受让的应收账款为98 823 759.54元，两者的折算比例为0.79：1。因此，法院依据该比例准确地确定了上述两种情况下各被告如何履行义务的问题。
建议当事人在订立保理合同时，明确约定银行在对方出现违约情形时既可以要求销货方(债权转让方)及时回购应收账款，又有权要求购货方按约支付应收账款，同时就双方各自履行义务的对应关系进行明确约定。
委贷合同中为规避法律
对高息以其他形式进行约定的不予保护
■ 基本案情：日，D公司与E银行签署《》约定D公司委托E银行向B置业公司发放贷款1.95亿元。
为保证前述《借款合同》项下债权的实现，日，C房地产公司与E银行签订《抵押合同》，以其名下房产作为抵押担保，并办理了抵押登记。
日，D公司通过E银行向B置业公司发放贷款1亿元。至起诉时，B置业公司未能如期偿还全部本金及利息。
日、2014年12 月19日,通过签订《债权转让协议》的形式，D公司将其对B置业公司享有的债权转让给A资产管理公司，A资产管理公司支付了相应的债权转让款。
日, A资产管理公司以B置业公司未能依约按时付息还款为由诉至本院，要求判令B置业公司偿还借款本金1亿元，并支付相应利息。
庭审过程中，B置业公司称其双方实际约定的借款利率是月利率3分，即年利率36%。为了规避法律，在公开的《借款合同》约定的年利率为21.6%，其余14.4%通过向D公司的关联公司支付融资顾问费的形式支付，并已实际支付1440万元。D公司发放高利贷的行为违法，且其不是经银监机构部门批准的金融机构，不得从事放贷业务，故本案所涉合同无效，B置业公司不承担还款义务。
■ 分析建议：法院最终认定，本案所涉借款的发放人为E银行，系经工商行政管理部门核准登记的金融机构，具有经营贷款业务资质，且现行法律、法规均未明令禁止金融机构开展委托贷款业务，故本案中基于委托贷款所签订的一系列合同均合法有效。同时，《融资顾问协议》的签订方并非本案双方当事人，其约定内容也与本案金融借款合同无直接关联，加之并无证据表明融资顾问费的性质为金融借款利息，故B置业公司的抗辩不能成立，该公司应按合同约定履行还款责任。
商事交易中强调意思自治与风险自担，商事交易主体应具有基本的专业判断能力、当然的注意义务和对等的交易能力，在意思自治的前提下订立的合同，对合同双方当事人具有平等的约束力，履行不能的风险亦应由商事交易主体自行承担。
金融借款纠纷中，作为借款一方的当事人，如欲避免超出偿付能力的利息负担，应在借款合同中对利息等作出明确约定。明知其行为违法、违规或意在规避法律、法规的明确要求，而以其他名目或方式作出给付，在不能证明与借款合同直接关联的情况下，难以在诉讼中得到支持，由此引发的商业风险亦应由其自行承担。
银行无权宣布贷款加速到期的情形
■ 基本案情：原告(银行)起诉称，抵押合同项下的抵押物在原告抵押权设立之前，已存在其他在先的抵押登记，根据借款合同以及抵押合同的约定，抵押人的行为已构成借款合同以及抵押合同项下的违约事件。原告依据借款合同以及抵押合同的约定，有权宣布借款合同项下全部贷款提前到期，要求借款人立即偿付全部贷款、利息及其他应付款项，并向抵押人、其他保证人行使担保权利。
■ 分析建议：经过法院审理，查明部分抵押物除原告外，确有抵押登记在先的其他抵押权人。但是，该情况原告应在签订抵押合同之前就已知晓。在此种情形下，原告在签订抵押合同以及发放贷款时均未提出异议，依然确认借款人已满足约定的放款条件，并实际放款，因此，原告以其不是抵押物第一顺位的抵押权人，借款人、抵押人违约为由，宣布贷款提前到期，依据不足，不产生贷款提前到期的法律效果，各被告关于原告无权宣布提前到期的抗辩意见，应予采纳。最终，法院认定借款合同约定的到期日届至，贷款才到期。
为有效保护债权，建议银行在签订抵押合同和发放贷款之前，对抵押物的情况需详细调查核实。否则，债权和抵押权的实现就有可能会大打折扣，达不到合同约定的效果。
保证合同虽有夫妻双方签字，但若仅约定一方的保证人地位，
此种情形下不能判定另一方承担保证责任
■ 基本案情：原告A公司与B银行、C房地产公司签订有《委托贷款委托合同》，约定A公司通过B银行向C房地产公司发放1.405亿元委托贷款。C房地产公司法定代表人田某及其配偶李某向A公司出具了《个人无限连带责任书(不可撤销)》，承诺为C房地产公司对A公司的债务提供连带责任保证担保。A公司据以提起诉讼请求法院判决C房地产公司偿还贷款本金1.405亿元及其相应利息，田某、李某为上述债权提供连带保证责任。
经审理查明，《委托贷款委托合同》签订后，田某及其配偶李某向A公司出具了《个人无限连带责任书(不可撤销)》。《个人无限连带责任书(不可撤销)》载明：鉴于C房地产公司与A公司、B银行签署了《委托贷款委托合同》，A公司通过B银行向C房地产公司发放贷款人民币1.405亿元，为了确保C房地产公司适当履行合同项下义务，田某自愿向银行、投资公司提供无限连带责任保证担保。《个人无限连带责任书(不可撤销)》落款处为:“保证人：田某”，另起一行下方为“配偶：李某”。
法院经审理认为，《个人无限连带责任保证书(不可撤销)》上虽有李某的签字，但其系以保证人田某配偶身份签字，且保证书内容中也并未明确其为保证人身份，故投资公司要求李某承担连带保证责任的诉讼请求，不予支持。
■ 分析建议：商事审判更加侧重强调意思自治、风险自担，对于当事人的约定应当严格恪守。夫妻财产分为夫妻个人财产和夫妻共同财产。夫妻一方对外签订的保证合同即使有另一方签字，但合同具体条款中仅约定了一方的保证责任，未明确约定另一方的保证责任，此种情形只能理解为夫或妻对另一方保证行为的认可，不能视为自己也有承担保证的意思表示，故不能判定夫妻双方均应对外承担保证责任。贷款人可在保证合同具体条款中明确约定夫妻双方的保证人地位，也可在保证合同落款处让夫妻双方均以保证人身份签字，以达到债权保证目的。
当事人主张的利息种类与通常理解不一致的，
如无特别约定，按照通常理解解释
■ 基本案情：A银行与B科技公司签订《借款合同》，约定 A银行为B科技公司提供借款金额为人民币14 000万元，同时约定了相应的利息、复利和罚息的计收标准。《借款合同》同时明确，复利是指贷款人对借款人不能按期支付的利息所计收的金额。为担保上述《借款合同》的履行，A银行与B科技公司法定代表人熊某签订了《保证合同》，约定熊某为贷款人提供连带责任保证担保，担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、罚息、补偿金、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用。A银行据此向法院提出诉讼，请求判决B科技公司偿还A银行借款本金14 000万元及相应的利息、复利和罚息，熊某为上述债务提供连带责任保证担保。
庭审中，A银行代理人认为，对《保证合同》约定的保证担保范围中的利息应当作扩大解释，应当包括复利在内。法院经审理认为，银行依据《保证合同》，要求熊某就上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，因双方保证合同担保范围的约定中并未包含复利，对复利部分的连带保证责任诉请不予支持，故判决熊某对判决确定的债务承担除复利之外的连带清偿责任。
■ 分析建议：按照通常理解，在借款合同中，债务人需要偿还的利息种类可分为利息、复利和罚息。中国人民银行《人民币利率管理规定》从金融结算角度对此作出了相应定义。利息又称为单利，指只按本金计算的那部分利息，其所生的利息不再加入本金计算利息。复利是指对贷款期内不能按期支付的利息，加入本金后再计算出的利息。罚息则是指对逾期贷款或挤占挪用贷款按照罚息利率计收的利息，由正常贷款利息和违约金两部分组成。
对于上述利息种类，由于使用习惯的差异，在各银行之间、代理人之间、当事人与法院之间往往出现不同的称谓，在具体的案件审理中也经常遇到不一致的理解。本案所涉情形即是一种。但案涉《保证合同》对本金、利息、罚息作了并列行文，并没有对“利息包括复利”作出特别约定，而且主合同《借款合同》中也根据不同的计收标准对利息、复利和罚息作了区分。可见，本案对利息的解释应按照通常理解，即仅指按本金计算的那部分利息，并不包含复利和罚息在内，故原告的主张并无依据。建议金融机构对利息罚息复利及计算方式作明确约定。
社会公益设施不得抵押
■ 基本案情：日，A银行与B学院签订了借款合同，约定贷款人向借款人提供最高不超过36 000万元人民币的贷款。
同日，B学院(民办学校性质)作为抵押人以其自有的土地使用权和地上建筑物(性质为教学楼、学生宿舍)为上述借款合同项下的债务作担保，与抵押权人A银行签订了房地产抵押合同，并就抵押物办理了抵押登记。
A银行还向法庭提交了其收到的加盖有C学院公章的函件，该函件称C学院愿对上述借款合同约定的贷款本息，承担连带保证责任。A银行在收到该函件后，并未向C学院核实函件的真实性。
后A银行依约向B学院发放贷款,但B学院在偿还了部分本金后，未再按期足额偿还本金。故A银行诉至法院，要求B学院承担违约责任，并要求对B学院的抵押物变卖拍卖的价款主张优先受偿，要求C学院承担担保责任。
■ 分析建议：法院最终认定了B学院应当承担借款合同项下的违约责任。但是：1、驳回A银行要求对抵押物主张优先受偿的请求。原因是B学院是经民政部门设立登记、受教育部管理的民办私立学校，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第3条的规定，具有公益性，其教育设施根据《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》(法工办发[号)的规定，亦属于社会公益设施，按照《物权法》第184条规定，不得抵押。2、驳回A银行要求C学院承担保证责任的请求。因在审理中经过鉴定机构鉴定，发现上述函件上的公章印文并非C学院使用的公章所加盖。且诉讼中发现C学院从未有为本案债务提供保证的意思表示;在收到函件后，A银行也从未与C学院取得联系，求证担保事宜。
金融机构在签订借款合同时，一方面要确保缔约各方的意思表示真实，另一方面应当充分审查各种融资担保合同的合法性，不得从事与现行法律法规相悖的操作，否则一旦失误，即会承担法律上的不利后果。
公证债权文书不具有可诉性
■ 基本案情：2012年10月 C公司与某银行鸡西支行签订委托贷款协议，B公司与某银行鸡西支行签订委托贷款借款合同，约定C公司委托某银行鸡西支行向B公司发放贷款一亿元。后B公司不能按期偿还借款7600万元。涉案债权转让给了A公司。B公司与某银行鸡西支行曾约定办理具有强制执行效力的公证债权文书且已办妥公证手续。现A公司提起了诉讼，因案件涉及公证赋予了强制执行效力的债权文书，故法院无法就该部分债权进行审理判决。
■ 分析建议：《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》规定，经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力，《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事事件的若干规定》规定，当事人、公证事项的利害关系人对具有强制执行效力的公证债权文书的民事权利义务有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院依法不予受理。经公证赋予强制执行效力的债权文书在未被认定错误情况下不具有可诉性。公证机关赋予债权文书的强制执行效力就是对债权的一种国家确认，其本身就是一种执行根据。也就是说，当事人不能在同一实体法律关系上设立两个程序法上的效力。公证机关赋予了债权文书的强制执行力就必然使诉权不再发生。本案中，A公司在起诉时隐瞒了公证手续已办妥的情形。法院建议，相较于传统的诉讼催收，经公证的具有强制执行效力的债权文书，摒弃了漫长的诉讼流程，大大节省了诉讼过程中所产生的大量催收成本。银行等金融机构在选择诉讼或具有强制执行效力的债权文书公证清收不良贷款时，应区分不同情况，有选择地加以适用。
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银行借款抵押合同范本
15:51&&来源： |
　　银行借款抵押
　　负责人：
　　电话：
　　邮政编码：
　　乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）
　　身份证号码：
　　地址：
　　电话：
　　邮政编码：
　　丙方（即保证人）
　　法定地址：
　　法定代表人：
　　电话：
　　邮政编码：
　　本合同由以下各方于年月日在_____市_____县签署：甲方（即贷款人，又称抵押权人）中国银行_____分（支）行法定地址：
　　鉴于：
　　1.乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益（下称&抵押物&）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款；
　　2.丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任；
　　3.甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行
　　贷款及用款
　　第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元（大写：仟佰拾万仟佰拾元整）
　　第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。
　　第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。
　　第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款：
　　（1）乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件；
　　（2）乙方已支付了不低于购房总价%的首期款项；
　　（3）与本合同相关的费用已经付清；
　　（4）已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人；
　　（5）本合同已生效，乙方已签署《借款借据》；
　　（6）已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续；
　　（7）乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户；
　　（8）乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形；
　　（9）甲方指定的其他条件。
　　利息计算方法及还款方式
　　第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为&；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为&；
　　在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。
　　第六条根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。
　　第七条如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。
　　第八条乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。
　　第九条供款方式由甲、乙双方约定采用下述第种方式：
　　1、等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月供款额计算公式如下：
　　2、于___年___月___日一次性偿还贷款本息。
　　3、其他方式；
　　第十条若采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数。每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）
　　第十一条乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户账面数字为准，首期及最后一期供款额应按实际贷款本金余额及用款天数作相应调整。
　　第十二条乙方保证在每月的还本付息日之前，将每月供款额存入或划入第五十五条乙方在甲方开立的还款账户，否则，甲方有权直接从乙方在甲方（包括其分支机构）处开立的其他账户中扣还任何到期应付款项。若因乙方账户余额不足，未能在规定日期还本付息，甲方将就逾期金额和实际逾期天数按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
　　第十三条如乙方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。
　　提前还款
　　第十四条本合同生效一年后，乙方中途有足够的款项来源，经甲方同意可提前偿还全部或部分贷款本息。在部分提前还款的情况下，每次提前偿还金额不少于一万元的整倍数；部分提前还款只限于归还按还款计划从后算起的贷款本金，机时不能冲减即将到期的贷款本息。
　　第十五条乙方必须在预定提前还款日一个月前书面向甲方得出申请。该申请书一经发出即不可撤销。
　　第十六条提前还款能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期的同期利率执行。
　　第十七条提前还款时，乙方须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月利息作为对甲方的补偿。
　　贷款抵押及相关约定
　　第十八条乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定俗成的方式处分抵押物，并从中优受偿。
　　第十九条抵押物基本情况如下：
　　房产地址
　　：土地使用年限：_________________________________
　　楼宇名称、座别及房号：_________________________
　　建筑面积：_____________________________平方米
　　购房总价：（小写）________元
　　（大写） ____仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整
　　商品房预售合同（或房地产证）编号：_________________________
　　第二十条经甲、乙双方协商并同意；本合同项下抵押物的价值为本合同第十九条所述的购房总价。
　　第二十一条本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。
　　第二十二条乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
　　第二十三条乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维护保养，保证抵押物的完好无损。甲方有权对抵押物状况进行了解，乙方对此有义务给予合作。
　　第二十四条抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。第二十五条发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：
　　（1）乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。除非乙方的继承人或受遗赠人同意承继本合同全部权利义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意。
　　（2）甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款；
　　（3）乙方违反本合同的有关规定。
　　第二十六条乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理备案或登记手续；在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由甲方执管的《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交还乙方。
　　抵押物保险
　　第二十七条乙方应向甲方指定的保险公司为抵押物购买以甲为第一受益人和财产险，投保金额应不低于本合同项下贷款总额的120%，保险期限应不短于本合同第三条所定贷款期限。
　　第二十八条本合同履行期间，乙方应对抵押物办理连续不断的财产保险，保险单证原件由甲方执管。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方和丙方追偿。
　　第二十九条当保险赔偿发生时，甲方有权以第一受益人的身份接受和支配保险赔偿金，并优先用于清偿本合同项下贷款本息；如保险赔偿金不足以赔付乙方所欠甲方贷款本息时，甲方有权继续向乙方或丙方追偿。
　　第三十条如发生本合同项下抵押物的保险索赔事件时，乙方应在五天内通知保险公司和甲方。
　　第三十一条上述投保的保险费及因保险索赔事件而发生原一切费用，均由乙方承担。
　　乙方和其他义务
　　第三十二条除本合同第十九条所列房产抵押外，同意以乙方名下的其它全部财产为本合同项下的贷款本息及相关费用提供不可撤销的担保。
　　第三十三条未经甲方书面同意，乙方不得将抵押物出租、转让或以转售、赠与、再抵押等方式处理，也不得将本合同的任何权利、义务转让给第三方；经甲方同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户，并优先用于归还本合同项下的贷款本息，乙方以继承或遗赠的方式处分抵押物的，不得将本合同项下的权利和义务分割处理。
　　第三十四条乙方出租抵押物必须满足：征得甲方书面同意其出租。租金收入优先用于偿还本合同项下债务，需与承租人订立书面并订明：&出租人已将该房产抵押给中国银行，出租人未清偿中国银行到期的债务，中国银行发函通知承租房屋之日起三十日内，承租人须无条件迁出且租赁合同自发函之日起自动终止。
　　第三十五条如有或将有针对乙方的法律诉讼或仲裁发生，或不动产或其他财产（包括本合同项下的抵押物）被扣押、冻结、没收或强制性收购时，乙方应及时书面通知甲方。
　　第三十六条当本合同履行过程中发生因乙方未按约定履行还款义务而导致发生如本合同第四十九条约定的债权转让行为时，乙方须同意解除原与房屋出卖人（即本合同的丙方）签定的《商品房预售合同》并放弃对甲方转让债权的抗辨权。
　　第三十七条维护抵押物帮结构完整和对抵押物进行必要的维修保养；按时缴交有关部门对抵押物征收的税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用等；协助甲方在任何合理的时间对抵押物进行检查；在更改联络地址或电话号码时立即书面通知甲方。
　　合同的担保
　　第三十八条本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索。
　　第三十九条保证期间，甲、乙双方调整还款计划，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
　　第四十条保证期间，经甲方同意后，乙方将本合同项下的权利及义务转让给第三方时，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
　　第四十一条丙方承诺本合同项下已抵押商品房（即抵押物）将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违反该承诺的情况，丙方须从知悉或应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此而产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方承担。
　　第四十二条丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及购房人补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。
　　第四十三条丙方发生公司章程，合同的修改和补充，股份的调整、转让和清算，以及重大的人事变动等情况时应及时书面通知甲方。
　　第四十四条丙方保证在合同履行期间，不减少注册资本，涉及产权制度、经营制度、资产运用等方面的重大变化，必须在取得甲方的书面同意后进行。
　　第四十五条丙方接受甲方的信贷监督、检查并承诺以充分的配合，保证按甲方的要求向其提供真实、完整、合法、有效的经营情况、财务报表等文件和资料。
　　第四十六条上述担保是连续和有效的，其保证责任不因甲方给予乙方和/或丙方任何宽容、宽限或优惠或延缓行使权利而影响、修改损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权利和权益，也不视为甲方对本合同项下权利的放弃；在乙方和甲方对本合同进行修改、补充、变更时继续有效，并被视为丙方已重复作出。
　　第四十七条上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及支付等事实而可撤销或变更。
　　第四十八条保证期间自本合同生效之日起，至下列第项所述之期限止（如未选择，则视为选择第（2）项）
　　（1）甲方取得并正式执管本合同工项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。
　　（2）本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日。
　　（3）其他；
　　合同债权的转让
　　第四十九条甲方与乙方、丙方商定并同意：当乙方不能按本合同的约定履行其到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让，转让价格为届时乙方所欠甲方的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和；在债权转让时，乙方、丙方自动放弃抗辨权。
　　第五十条在甲方发出要求丙方和乙方接受上述债权转让的书面通知之日起十五日内，该债权转让的价款由丙方向甲方一次性清付。第五十一条乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让的价款后，将由乙、丙双方协商解决原签订的《商品房预售合同》有关的问题。
　　第五十二条上述债权转让的约定在本合同第四十八条所约定的保证期间内不可撤销。
　　第五十三条因订立本合同而发生的印花税、契税、费、公证费、保险费、抵押登记/备案/撤销费等费用由乙方承担。
　　第五十四条甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等到法律等程序催收而产生的执行费、律师费用、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。
　　乙方授权
　　第五十五条乙方授权甲方从乙方名下在甲方处开立的账号为的存款账户内扣收并用以支付本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；甲方有权从该账户上直接划收乙方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用。
　　第五十六条乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的、或经甲方同意的其他怅户。
　　第五十七条乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公司及抵押物之抵押登记备案注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。
　　第五十八条未经甲方书面同意，上述授权委托及的关承诺不可撤销。上述授权委托有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。
　　违约及处理
　　第五十九条任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款行为，均属违约行为。在此情况下，守约方有权根据本合同的有关约定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：
　　（1）要求违约方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；
　　（2）停止守约方合同义务的履行，包括停止发放贷款；
　　（3）经守约方催告，违约方在限期内仍未纠正其违约行为，或违约方的违约行为已使守约方不能实现其合同目的的，守约方可书面通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利。
　　第六十条甲方未按本合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方。
　　其他约定
　　第六十一条本合同有效期内，甲方给予乙方和丙方在任何宽容、宽限或优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不影响、损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权益，也不视为甲方对本合同项下权利、权益的放弃。
　　第六十二条当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房预售合同》或《房地产证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。
　　第六十三条乙方或丙方如未按本合同的约定履行还款或担保义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院的强制执行。甲方可据本合同办理强制执行公证，向有管辖权的人民法院申请强制执行乙方或丙方的财产。
　　第六十四条本合同的订立，解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律。在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。
　　第六十五条本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案/抵押登记后生效。
　　第六十六条本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公证处、产权登记部门各执一份，具有同等效力。
　　第六十七条下列文件和附件为本合同不可分割的组成部分：
　　（1）贷款申请表；
　　（2）借款借据；
　　（3）抵押物保险单正本；
　　（4）《商品房预售合同》/抵押备案证明或《房地产证》/《他项权证》；
　　以上合同的约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方和丙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方和丙方明确其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。
　　甲方（公章）乙方：
　　授权代表：身份证号码：
　　丙方（公章）
　　法定代表人（或授权代表）
　　签约日： 年 月 日
　　借款抵押合同范例
　　抵押人（以下简称甲方）____________
　　抵押权人借款人（以下简称乙方）____________
　　甲方因生产需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其所有的财产（以下简称甲方抵押物），作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。就有关事项订立如下协议：
　　1、乙方向甲方借款金额为&&&&元人民币（￥）
　　2、借款期限：自&&&&年&&月&&日起至&&&&年&&月&&日止。
　　3、甲方以位于&&&&自有财产做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到&&&&房地产管理局办理抵押登记手续（即办理房屋他项权利证）乙方将在他项权利办妥后&&天内将全部资金付给甲方。
　　4、借款利率：按照中国人民银行同期存款利率执行。
　　5、甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息。否则乙方有权处置抵押物
　　6、抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。
　　7、签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。
　　8、违约责任
　　（1）乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
　　（2）甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。
　　9、本合同自签订之日起，双方应向海口市公证处办理公证手续，有关抵押的登记、公证等一切费用由乙方负责。
　　10、本合同系经海口市公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲方到期不履行义务或不适当履行，乙方可根据《》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。
　　11、本合同一式六份，甲方持三份、乙方执一份，公证处留存一份。
　　甲方：乙方
　　签约时间：____年____月____日 责任编辑：winema
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