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小议当前农村建设中因土地征用及房屋拆迁补偿引发的家庭纠纷中所涉的法律问题
作者：宋林岭&&发布时间： 16:50:24
　　2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过了《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，推进“社会主义新农村”建设。（1）“社会主义新农村”建设涉及了经济建设、政治建设、文化建设等，而经济建设又包括发展农村生产、增加农民收入、规划新农村建设，推进征地、户籍等制度改革，逐步形成城乡统一的要素市场。
近年来，城乡一体化进程不断加快，随着新农村建设中的农民宅基地被征用与农民房屋拆迁安置等新问题大量出现，新农村建设在发展的同时，也引发了一系列法律问题，特别是在农村离婚以及赡养领域尤为突出。
一、农村土地征用及房屋地拆迁补偿问题在农村离婚领域引起多个法律难题
（一）无房产证的拆迁安置房使得法院无法分割，在离婚案件中，法官面对无房产证的拆迁安置房不仅无法分割实物而且也无法将其变成现款分配。
新农村建设涉及土地征（占）用、房屋拆迁等方面，农民房屋被拆迁后，集体新建的集中拆迁安置房几乎全部为在房产商品市场无法交易流通的小产权房或者无房屋产权证房，离婚当事人诉至法院后，夫妻双方在分家析产时，法院对这种无证安置房既难以分割也无法将其变成现款分配。
案例1：原告m男士与被告n女士原系夫妻，原告l （未成年人），曾经共同居住于房屋w，此房屋为农村宅基地房屋，该房屋中100平方米为原告及原告父母、兄弟姐妹5人于1990年共同提出申请建造，150平方米系系原告m男士、原告l、被告n女士于2003年共同提出申请建造。2013年该房屋以同等价值产权房屋调换的方式被动迁至新房屋h，2015年2月，m男士以n女士长期在外鬼混不归家导致夫妻感情破裂为由提起离婚诉讼。依法分割房屋h，小孩随m男士共同生活。
此案例中，曾经共同居住的房屋w中100平方米为原告及原告父母、兄弟姐妹于1990年共同提出申请建造，100平方米的房屋应该由原告及原告父母、兄弟姐妹5人共同所有。150平方米系系原告m男士、原告l、被告n女士于2003年共同提出申请建造，应该由原告m男士、原告l、被告n女士共同所有。
案例1中房屋h属于新农村建设中集体新建的集中拆迁安置房，这种安置房即为在房产商品市场无法交易流通的小产权房或者无房屋产权证房，法院在分割房屋h时，应该扣除原告及原告父母、兄弟姐妹5人共同所有的100平方米的房屋，因为如案例所述，该100平方米的房屋系原告及原告父母、兄弟姐妹于1990年共同提出申请建造，与被告n女士及原告l均无关，故原告m男士、原告l、被告n女士只能分割其于2003年共同提出申请建造的150平方米。但是这种无证安置房在当初分配时是按照每户农户的人头分配的，搬迁安置好后既无法分割也因其无证而无法流通难以将其变成现款分配。
(二)纯单元式的拆迁安置房屋使得法院不好分割。在离婚案件中，对夫妻共同所有的同一套小区纯单元式的楼房房屋法官在分割时面临两难问题：是单纯按照面积划分，还是不按照面积划分？
农村集中拆迁后的安置房大多数为小区式、多单元楼房，离婚当事人要求分割夫妻共同所有的同一套房时，法院对这种纯单元式的房屋也不好分割，既不能单纯按照面积划分，也不能不按照面积划分。
案例2：原告a女士与被告b男士于1991年结婚，1993年生育小孩c（未成年人），共同居住于房屋d，为农村宅基地房屋， 2010年该户人家因所居地进行新农村建设，原房屋被拆迁，而a女士与被告b男士及小孩c均为该村农村户口，故村集体组织按照人头将新房屋e赔偿给该农户，2014年1月，原告a女士与被告b男士因夫妻感情破裂，由a女士提起离婚诉讼，要求分割房屋e，小孩随a女士生活。
案例3：原告:a女士（非农村户口）与被告b男士于1991年结婚，1993年生育小孩c（未成年人），共同居住于房屋d，为农村宅基地房屋， 2010年该户人家因所居地进行新农村建设，原房屋被拆迁，被告b男士与小孩c均为该村农村户口，故农村集体组织按照该两人的人头将新房屋e赔偿给该农户，2014年1月，原告a女士与被告b男士因夫妻感情破裂，由a女士提起离婚诉讼，要求分割房屋e，小孩随b男士生活。
案例2中，原告a女士与被告b男士夫妻双方均为农村被拆迁安置人口，房屋为夫妻共同财产，法院在分割时应根据房屋的实际实际使用情况和双方的经济条件予以分割。
案例3中，仅有被告b男士与小孩c为被拆迁安置人口，而房屋d是在婚姻关系存续期间取得的，应该作为夫妻共同财产分割，但法院在分割时应根据房屋的来源，将所有权判归被拆迁安置人b男士所有，但应当给对方a女士相应的经济补偿。
但问题是无论案例2还是案例3，法院对涉案离婚财产：纯单元式拆迁安置房屋都不好分割，是单纯按照面积划分呢还是不按照面积而按照人头划分呢？
（三）法院对拆迁安置补偿款难以分割。在离婚案件中，法院对离婚双方要求分割的土地征用或者占用款与拆迁安置款往往无法分割：因为双方当事人总是对土地征用或者占用款与拆迁安置款的数目、用途、下落等各执一词，各说不一而又不能举出可信证据证明。
土地征用或者占用款与拆迁安置款是按照每家每户发放给户主的，而涉诉的离婚当事人要求分割该款时，法院往往会因双方当事人对该款项的数目、用途、下落等意见分歧而又举不出有力证据佐证而无法分割该款项。
案例:4：1995年2月，f女士与g先生登记结婚，f女士搬入g先生的家里，与g先生父母一起居住生活。2004年10月g先生所在村进行新农村建设，所有村民均搬迁至集中居住小区。g先生的母亲作为户主与农村集体经济组织签订了拆迁补偿协议书：g先生一家获得拆迁补偿费52万余元，根据g先生所在村的村规，购房指标可以买卖，虽然f女士没有将户口迁入g先生家，而不享有被被拆宅院的使用权补偿，但是她拥有40平方米的搬迁楼房购房指标可以参与选新房。g先生一家选中一套150平米的房子，除去补差价及天然气等各种费用，g先生一家为购置新房付款27万余元，这些钱从g先生一家获得的拆迁补偿费中扣除。2013年，f女士将g先生起诉至法院，f女士提出对拆迁安置房进行分割，要求g先生一家给付她楼房折价款39万元。
一审法院的法官对双方作思想工作，进行了调解，g先生一次性给付f女士补偿款9万余元。该案中，拆迁安置房系对g先生一家原有老宅进行拆迁补偿所得，补偿协议书中明确载明，g先生全家共获拆迁补偿款52万余元，其中f女士没有使用权补偿，只享有40平方米的安置房购房指标，所以，拆迁安置房应该属于g先生与其父母共有。而根据g先生所在村的村规，购房指标可以买卖，g先生一家在购房过程中，实际动用了f女士的购房指标，应当给予f女士相应的经济补偿。该案在办理初期遭遇到各种麻烦，其中最主要的麻烦来自于双方当事人对拆迁安置款的数目、用途、下落等说法不一而又举不出证据证明。f女士一口咬定g先生一家所获得的拆迁补偿费不止52万余元，而是60余万元；而g先生一家则坚持其所获得的拆迁补偿费不仅只有52万余元，而且还为购置新房扣除补差价及天然气等各种费用27万余元。双方在法庭上争得面红耳赤，各不相让。
（四）因户籍问题使离婚一方当事人再婚受阻。
农户的土地被征用或者占用，导致一方离婚后，另一方因利益分配问题（比如多分点土地征、占费用）没有把户口迁走，而根据当地乡规民约（如有的地方规定结婚后三年配偶才能落户），造成再婚者的再婚对象无法上户。这种“离婚不离户”的情况易使一方当事人再婚受阻从而引发其它纠纷。
案例5：o男与p女于1997年登记结婚，婚后p女将户口由m县n村迁至其婆家k县l村，婚后一直无子女。2013年1月双方因感情破裂协议离婚。离婚后p女因k县l村的分红等利益远远高于其娘家m县n村，所以一直没有将其户口拿走。2014年o男本欲将村里所赔偿的拆迁安置房转卖，但是买方来看房时，看到一是集体土地证上还有其已经离婚的前妻作为共有人，二是看到其家庭户口本上也有前妻的名字，立即决定不买了。O男自从2013年1月离婚后，又处了若干对象，女方均因o男户口本上还留有前妻名字，前妻还没有迁走而告吹。2014年6月o男经人介绍认识了r女，双方已经登记结婚，后r女了解到k县l村的村规规定其要在结婚后四年才能落户，遂想离婚，o男坚决不同意，双方打起了离婚官司。
案例5中的o男就因为女方前妻p女在离婚后没有把其户口从o男的户口本迁走导致o男不仅转卖房产遭遇阻碍，而且再婚也发生困难。根据k县l村的村规规定，村民结婚四年后其配偶才能将户口迁入，r女因不满o男前妻在离婚后没有把其户口从o男的户口本迁走，而且据l村村规规定，她在婚后四年才能入户，提出离婚。O男遂要求p女将其户口从o男家庭户口本上迁走，遭拒，于是o男将p女起诉至法院。
二、农村土地征用及房屋拆迁补偿问题使农村赡养矛盾变得更加复杂化
（下表以h市t县法院所办结的赡养案件为例，（2）说明在农村赡养案件中，涉及农村土地征用及房屋拆迁的赡养案件占有很大比例，而且其中不乏被告子女以得到赡养款做为其尽赡养义务条件的案件与子女借制造纠纷借机会多占老人拆迁补偿款的案件）
表一：H市t县法院赡养案件中被告子女将得到老人的拆迁补偿款作为其尽赡养义务的条件的案件
赡养案件总数（件） 一般赡养案件(件) 涉及拆迁补偿款赡养的案件(件) 被告子女以得到赡养款做为其尽赡养义务条件的案件（件）
（2014年） 19 22 8
（2015年上半年） 11 6 2
表二：H市t县法院赡养案件中借制造纠纷机会多占老人拆迁补偿款的案件
赡养案件总数（件） 一般赡养案件(件) 涉及拆迁补偿款的赡养案件(件) 子女借制造纠纷借机会多占老人拆迁补偿款的案件（件）
（2014年） 19 22 9
（2015年上半年） 11 6 3
（一）不少涉案的被告子女将得到老人的拆迁补偿款作为其尽赡养义务的条件
在农村赡养案件中，部分涉案的被告子女并没有意识到孝敬父母、赡养父母是为人子女的法定义务，拒绝赡养父母甚至虐待、遗弃父母使得部分老人被逼无奈打起赡养官司，当法院在审理此类案件，要求被告子女尽赡养父母的法定义务时，不少被告子女竟以得到老人的拆迁补偿款作为其要挟法官尽赡养义务的条件。以上表一为例，在2014年H市t县法院涉及拆迁补偿款的赡养案件占赡养案件总数的54%，被告子女以得到赡养款做为其尽赡养义务条件的案件占赡养案件总数20%，占涉及拆迁补偿款的赡养案件数的36%。在2015年上半年，涉及拆迁补偿款的赡养案件占赡养案件总数的55%，被告子女以得到赡养款做为其尽赡养义务条件的案件占赡养案件总数18%，占涉及拆迁补偿款的赡养案件数的33.3%。由上面的数据可以得出，一是涉及拆迁补偿款的赡养案件占赡养案件总数的过半数，二是涉案的被告子女将得到老人的拆迁补偿款作为其尽赡养义务条件的案件数目在涉及拆迁补偿款的赡养案件中也有较大比例。
（二）部分自认为分得老人赔偿款少的子女煽动父母打赡养官司，制造纠纷借机会“捞取”老人的拆迁补偿款
法院所审结的因农村土地征用及房屋拆迁引发的赡养案件中，农村家庭以多子女家庭居多，而在多子女家庭中，部分子女因利益驱使，为了多分得父母的拆迁补偿款，不惜挑唆老人打起了赡养官司，借机要胁其认为多拿了老人拆迁补偿款的子女“吐出”多拿部分。以上表二为例，在2014年H市t县法院涉及拆迁补偿款的赡养案件占赡养案件总数的54%，子女借制造纠纷机会多占老人拆迁补偿款的案件占赡养案件总数22%，占涉及拆迁补偿款的赡养案件数的41%。在2015年上半年，涉及拆迁补偿款的赡养案件占赡养案件总数的30%，被告子女以得到赡养款做为其尽赡养义务条件的案件占赡养案件总数15%，占涉及拆迁补偿款的赡养案件数的50%。由上面的数据可以得出，子女借制造纠纷机会多占老人拆迁补偿款的案件在农村赡养案件以及涉及拆迁补偿款的赡养案件中所占比重都不小。
三、农村土地征用及房屋拆迁补偿问题在农村离婚领域引起多个法律难题，以及农村土地征用及房屋拆迁补偿问题使得农村赡养纠纷变得更加复杂化的根本原因主要有受制于集体所有的经济体制影响、受案发地乡规民约影响、当事人受利益驱使以及司法机关的法治宣传工作做得不够等。
（一）受经济体制影响。我国宪法第10条规定，农村与城市郊区的土地属于集体所有（除由法律规定属于国家所有的以外）。在新农村建设中，在农民集体所有的土地上修建起来的农村拆迁安置房屋不具有房屋产权证，这种无产权证的“小产权”房屋在房产商品市场无法交易流通是造成法院对涉农村土地征用及房屋拆迁补偿离婚案件中的房产难以分割的主要原因之一。
（二）受案发地农村乡规民约等农村习俗的影响。比如，按照不成文的习俗，土地征用或者占用款与拆迁安置款是当地干部按照每家每户发放给户主的，这就引发了该户其他家庭成员对土地征用或者占用款与拆迁安置款的数目、用途、下落等的不同说法；再如根据有些地方的乡规民约规定，夫妻双方结婚三年后其配偶才能正式落户，夫妻双方的土地被征用或者占用，导致一方离婚后，另一方为了多分土地征占费与拆迁安置费没有把户口迁走，造成再婚者的再婚对象无法上户。
（三）案件当事人受利益驱使引发纠纷。因户籍问题使离婚一方当事人再婚受阻的情况是因为另一方为了多分土地征占费与拆迁安置费没有把户口迁走造成的；在农村赡养案件中，部分涉案的被告子女受利益驱使以得到被赡养老人的土地征占费与拆迁安置费为其尽赡养义务的条件要挟法院；部分认为分得老人赔偿款少的子女煽动老人打赡养官司，制造纠纷乘机多拿老人的拆迁补偿款。
（四）因为司法机关没有系统地做好法治宣传，倡导全社会形成夫妻和睦、敬老爱幼、邻里互助的良好社会风气，当地农村缺乏良好的社会风气，人们拼命追逐物质利益等各种利益，很多人将追逐各种利益放在了首当其冲的位置并为之夫妻相向、父母兄弟相向甚至对簿公堂，世风日下，人们忽视了人伦情理、道德修养。而农村土地征用及房屋拆迁补偿又为这些追逐利益之人带来了良好契机，特别是在离婚与赡养类案件中这种争执显得尤为突出。
四、解决农村土地征用及房屋拆迁补偿问题在农村离婚、赡养领域引起多个法律难题之我见
（一）建议分三步处理农村离婚案件中的无房产证拆迁安置房产。对无法进行流通的拆迁安置房，法院在处理纠纷时应采取三步走的方法：第一是充分调动当事人积极性，进行庭外和解。具体步骤是建议双方当事人就拆迁安置房自行签订分割和解协议，以合同方式确定双方权利义务关系，作为当事人以后分割该房产的书面凭证，如双方以后为房产再发生纠纷则就房产再起诉；第二是先解决离婚问题，至于财产问题建议双方当事人等到拆迁安置房的权属明晰后再单独就夫妻共同财产另案起诉，进行重新分割；第三是对案中涉及有其他共有人权利的拆迁房屋予以另案处理。通常情况下，法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案起诉。
如前所述案例1中，如果该案起诉到法院，法院在处理该纠纷时的三步走方法应该首先建议双方当事人m与n就拆迁安置房自行签订分割和解协议，以合同方式确定自己与对方的权利义务关系，作为双方以后分割h房屋中150平方米房产的书面凭证，如双方以后为该房产再发生纠纷则就房产再起诉；第二是先解决m与n的婚姻问题，即：m与n是否离婚，至于分割共有房屋h的问题由法院建议双方等到拆迁安置房的权属明晰后再单独就夫妻共同财产另案起诉，进行重新分割；第三案例1中除了m与n以及l共有的新房屋h中的150平方米房产外涉及有其他共有人m男士的父母及兄弟姐妹在新房屋h中的100平方米，法院只能就m与n的离婚问题和范围明确的夫妻共同财产：新房屋h中的150平方米房产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋如新房屋h中的100平方米的处理，可告知当事人另案起诉。
（二）对纯单元式的拆迁安置房屋，坚持调解优先原则，兼顾有利于抚养孩子一方，由享居住权一方给予未实际居住一方经济补偿。用调解方式处理无法拆开分割的纯单元式农村拆迁安置房屋是法律实践中理想的办案方法。在法院的主持下，离婚双方本着平等、公平和照顾抚养未成年子女方及利于子女成长的原则，对不能分割且暂时又不能进入流通领域的安置房达成和平分割协议，待以后国家政策允许后，再分割售房款或者由一方补差价给另一方后占有使用。
在前述案例2与案例3中，用调解方式处理无法拆开分割的纯单元式农村拆迁安置房屋是法院在办案实践中的最佳办案方法。如果法院进行调解，应该首先坚持调解优先原则，兼顾有利于抚养孩子一方，由享居住权一方给予未实际居住一方经济补偿。案例2中，小孩c与a女士一起生活，而且原告a女士与小孩c双方均为农村被拆迁安置人口，法院在分割原被告双方婚姻期间共同房产e时，应该本着照顾c与a利益的原则，适当向c与a倾斜，比如可以由a与c享有房子的居住权，b搬离开该房屋，然后由a在经济上适当补偿b。案例3中，小孩c与被告b一起生活，被告b男士与小孩c均为被拆迁安置人口，法院在分割房产时既要考虑房屋d是a与b在婚姻关系存续期间取得的，应该作为夫妻共同财产分割，又要考虑根据房屋的来源是农村集体经济组织按照人头分配给b与c的房产，比如采取将房屋使用权判归被拆迁安置人b男士所有，给对方a女士相应的经济补偿是处理本案的最佳方法之一。
（三）对数额较大的拆迁补偿款的开支应该由现金掌管人向法院提出确切的书面证据。在审理涉拆迁补偿款纠纷时，法院仍应坚持以调解为主的方法，尽可能促成双方达成调解协议。同时，对已开支的款项，应由掌管拆迁补偿款的一方举出确切的证据，证明拆迁款的具体使用之处（如向法庭出示发票等），再让双方进行质证，以达成一致的分配意见，由法院予以确认。
在前述案例4中，法院受理该案后，由承办人提出审理该案的方法，承办人提出，“尽最大可能努力促成双方调解”的办案方法，合议庭成员一致赞同通过。并且承办人找到办理本案的突破口，即让g先生母亲通过农村集体经济组织找出当时g先生的母亲与农村集体经济组织签订的拆迁补偿协议书原件及农村集体经济组织给付g先生一家拆迁补偿费52万余元的收据与g先生一家支付集中居住小区开发商的购置新房及安置天然气、光纤电视等各种费用27万余元的收据原件。事实胜于雄辩，当f女士看见拆迁补偿协议书原件、拆迁补偿费收据原件及给付开发商的各种费用收据原件时，立即与g先生达成调解协议。
（四）对于离婚者因户籍问题受阻而无法再婚引发的纠纷，处理时应借力村、社等基层组织和农村基层组织干部的帮助。对于离婚者因户籍问题受阻而无法再婚引发的纠纷，法院一方面要依法受理，另一方面要主动邀请村、社等基层组织和基层干部共同做工作，对不合法的乡规民约予以纠正，对约定俗成的“惯例”作适当变通，保证离婚、再婚当事人的合法权益得到保护。
在前述案例5中， o男因不满前妻p女不迁走户口造成其无法转让房子，难以再婚，而将p女告上法院，假如法院受理了该案，那么该案该如何处理呢？笔者认为，应该分三步走：第一步，先调解P女与o男的矛盾，努力做通P女思想工作，让其尽早将其户口从o男的家庭户口本迁走；第二步，作村社干部思想工作，废除结婚后四年村民配偶才能入户的村规；第三步作村社干部思想工作，让村里适当补偿p女迁走户口的损失。本来到这里该案就处理结束了，但是笔者补充一点，即建议离婚一方在离婚协议中明确约定有义务迁出户口的离婚一方不履行迁出户口义务的相应惩罚措施，以案例5为例，协议中约定，p女若不在离婚手续办理完毕后一年内自行迁出户口，每逾期一日，向o男支付x元的不便补偿。因p女户口未能迁出对转让房价产生影响的，p女应补偿o男差价部分。
（五）对征地拆迁问题引起的赡养纠纷，应多采取巡回开庭或者到案发地就地审判、以案说法的方式，宣传敬老爱老的中华民族传统美德。一是要加大社会舆论宣传，树立赡养老人是子女法定义务的意识。二是法官要主动走入田间地头，利用到农家小院就地调解、就地立案、就地办案、送达诉讼文书等之机，有意识做此类法律宣传，尽可能减少此类纠纷涌入法院。三是将调解工作融贯于法制宣传之中，主动送法到镇（乡）社区、田间地头、农民家中，明法释理，倡导爱老敬老、孝敬老人的和谐氛围。四是拓宽“走进法庭听审判”活动形式和受众面，多选择有普遍警示意义的赡养案件，将活动延伸至村组或农民集中社区，通过巡回审理、组织群众旁听等，改善当地民风习俗，达到“审理一案、教育一片”的效果，尽力从源头上消灭因农村征地拆迁问题引发农村赡养纠纷增多的苗头。
来源：新津法院
责任编辑：罗健文动迁安置补偿中，户籍所在同住人的补偿与争议解决
动迁安置补偿中，户籍所在同住人的补偿与争议解决
【摘要】随着大规模的市政建设、旧区改造、商品房开发，财产权属、婚姻家庭等案件中涉及公房使用权、公房动迁补偿安置款的纠纷日益突出，因缺少相应的法律法规规定，或有些规定不明确或前后不一致，给动迁工作带来很多困惑。笔者就近年来公房使用权纠纷案件所反映出来的问题，对照目前相关法律法规、规范性文件等规定，谈一些粗浅的认识。
【关键词】动迁　同住人　补偿& 争议解决
1991年，上海市人民政府出台了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称“黄菊4号令”）；2001年，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令），进行了修订，我们把修订后的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》称为“111号文”。最大的区别就在于“111号文”把“黄菊4号令”中的由政府统一标准的“数人头”补偿标准变为了按市场评估价格的“数砖头”补偿标准。严格从法规和规章来说，这里面的变化是很大的，我不得不承认，这是法制的一种进步。然而，由于种种客观的原因，在“数砖头”政策的实施中，又增加了“应安置人口”的“人均最低补偿标准”，这主要出现在上海市房地资源管理局在沪房地资拆[号文件关于贯彻执行《细则》若干意见和上海市人民政府2006年第61号令《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》。这样一来，就造成了，目前的动迁是既属“数砖头”又“数人头”。人的因素，重新开始困扰动迁，成为动迁拆瓶颈的一个重要因素。
目前，客观地说，本市的城市动拆迁工作中，涉及到私房的人的问题，主要是“共有产权人”的问题；而涉及到公房的人的问题，主要就是“承租人”与“同住人”之间的问题。
由于对于公房“同住人”的补偿与争议解决缺少相应的法律法规规定，或有些规定不明确或前后不一致，给动迁工作带来很多困惑。我就近年来公房使用权纠纷案件所反映出来的问题，对照目前相关法律法规、规范性文件等规定，谈一些粗浅的认识。
一、“共同居住人”与“同住人”的界定
《上海市房屋租赁条例地》（以称《新条例》）在公有住房租赁问题上，较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》（下称《旧条例》）有一些较大的变化，其中之一是原“同住人”概念现演变为“共同居住人”，在公房使用权纠纷中，应注意区分两者概念的不同：
一是《新条例》的“共同居住人”与《旧条例》的“同住人”的区别。《新条例》中多次出现“共同居住人”这一概念，但全文对此未有相应解释。上海市房地资源管理局在沪房地资公[2008]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（下称贯彻意见二）第12条解释：“共同居住人”在指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。《旧条例》多处出现“同住人”的概念，其本身对“同住人”问题也未作出解释。上海市房产管理局在沪房（91）公字发第226号关于“有关问题掌握口径”中解释：“同住人”是指在本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房面且居住困难的。不难看出，“共同居住人”主要强调实际居住一年以上，未要求“本处”或“本市”有常住户口。为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题，2003年3月高院以（2003）沪高民一（民）答字第6号作出批复，即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。而《旧条例》“同住人”严格受到户口的限制，其户口必须是“本处”有本市常住户口，而且要求在公有住房处实际居住三年以上。故《新条例》“共同居住人”与《旧条例》“同住人”的范围要广。随着《旧条例》的失效，在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时，应避免将《旧条例》“同住人”混同于《新条例》“共同居住人”。
二是《新条例》的“共同居住人”与《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称《细则》）第五十四条“同住人”的区别。上海市房地资源管理局在沪房地资拆[号文件关于贯彻执行《细则》若干意见的通知中，明确该《细则》第五十四条中的“同住人”，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。该“同住人”的解释与《新条例》关于“共同居住人”的解释，有许多相同之处：一是解释机关相同，均是上海市房地资源管理局；二是适用条件相似，均要求在该房屋处“已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有元住房条件的限制”。但二者适用范围和要求不尽相同：《细则》“同住人”适用于城市房屋拆迁管理，不论是公有居住房房屋还是私房，应该有本市常住户口，“特殊情况除外”；而《新条例》“共同居住人”适用于公有住房管理，不要求“本处”或“本市”有本市常住户口。市高院《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，其中关于“同住人”的条件，与《细则》的规定属一致。
二、动迁中的“同住人”需要符合哪些条件？
即，指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。我认为，这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
除此之以外，还有哪些人员可被视为同住人？
（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；(根据每个基地的情况，享受引进或照顾)
3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
由于法律规定除了公房承租人，其他同住人口也享有公房的使用权，在房屋拆迁时享有分割补偿款等一系列权利。而户口是否在该公房内又是确定同住人的重要依据之一，因此公房使用权纠纷在某些情况下就是户口争议。
公房的承租人和同住人都拥有公房使用权，这点从我国现有的法律法规规定中可以看出。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定：“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。”
该细则第五十四条又规定：“拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。”
《关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见（试行）沪高法[号》（日上海市高级人民法院审判委员会第61次会议原则通过）中则规定：“公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效并要求安置的，应认定协议无效并要求安置的，应认定协议无效或部分无效，并判令拆迁人予以安置。”
因此，是否为公房承租人或同住人就决定了公房使用权的归属。在公房承租人和同住人的具体判断上，两者的标准是不同的。公房租赁合同是确定公房承租人的依据。而是否拥有公房户口则在确定公房的同住人方面起着重要的作用。甚至有观点认为，公房户口中的人员除了承租人外，都是公房的同住人。而作为公房的同住人则享有公房的使用权以及公房转让、继承、拆迁方面的一系列财产权利。
上海市**区人民法院民事判决书（2008）*民三（民）初字第133号（主要内容摘要）
原告李某、李X杰、王X丞诉称：原告李某的户籍于2001年2月迁入了涉讼房屋的妻、子，三人共同居住在该房内。2007年10月，涉讼房屋被列入了拆迁范围，三被告即与动迁单位签订了拆迁安置补偿协议，被告李莉向拆迁单位承诺其负责安置原告一户。原告得知上述事实后，即与三被告交涉，要求分配房屋并分割补偿款，但三被告非但拒绝，反而以实施暴力和威胁的手段要求原告一户搬离涉讼房屋。原告无奈之下只得另行租房居住。因此，要求确认三原告为上述房屋拆迁安置补偿对象，三被告对原告一户进行安置，并向三原告支付补偿款人民币600，000元，同时要求支付三原告过渡租房费用13，000元。
被告李莉、张润、张泳辩称：李莉与三原告是房屋租赁关系，张润、张泳的动迁与三原告没有关系；李莉对动迁单位作出的承诺书是在被胁迫的情况下所为，是无效的。
承诺书即便有效，安置李某、李X杰两个人也仅是李莉的义务。被告方认为，由于没有证据证明三原告属于被安置补偿的义务。被告方认为，由于没有证据证明三原告属于被安置补偿对象，而本次动迁适用的系对三被告的房屋所有权的补偿，对用益物权人并没有进行补偿。因此，被告方不同意三原告的诉讼请求。
经审理查明事实如下：李某、王X丞、李X杰系夫、妻、子关系；李莉与张润、张泳系母子关系；李莉系李某的姑妈。涉讼房屋系争私房，产权人原系李莉、张润、张泳未就涉讼房屋进行继承分割或析产。
李某原户籍地在甘肃省兰州市七里河区XX路78号202室。日，经李莉同意后，李某的户籍迁入了涉讼房屋中以李莉为户主的户口本内，并实际居住该处（居住面积约13平方米）。王X丞的户籍在甘肃省兰州市城关区XX巷31号1001室，日与李某登记结婚，婚后也居住在涉讼房屋内。日，李X杰出生后岁李某、王X丞共同生活，户籍也报在涉讼房屋内以李莉为户主的户口本中。张润、张泳均已结婚，并各有单独户口本。
涉讼房屋早在2002年就被列入了拆迁范围。日，李莉、张润、张泳与拆迁单位上海景亿利房屋开发有限公司（拆迁实施单位为上海中房房屋拆迁公司）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》一份，约定X方（三被告）选择货币补偿安置方式，甲方（拆迁人）应当支付X方货币补偿款（包括价格补贴）537，468元，X方应于日搬离房屋，并负责使用人按期搬迁，甲方付给X方搬家补助费1，497.96元；X方搬迁并交出空屋后两个月内支付补偿安置款，否则甲方有权扣除部分安置款。同日，双方另签订《补充协议》一份，约定甲方同意在签订《拆迁补偿安置协议》的基础上再给与一次性照顾补贴3，261，108.90元，如X方未按期搬迁的，甲方有权不发放上述照顾补贴款。
三被告在签订上述《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》的同时，向拆迁人购买了本市闵行去XX路300弄64号502室和同弄218号402室、221号402室三套房屋，李莉同意以拆迁补偿款中的1，028，517.86元直接扣除转付购房款，并同意将上述房屋中的64号502室产权人登记为李莉，其余两套房屋产权人登记为张润。拆迁人随开具《****、进户通知》两份，通知上述房屋的管理单位为李莉办理进户和房屋产权证事宜。此后，三被告即要求李某搬离涉讼房屋。李某遂与动迁实施单位交涉，要求安置。日，动迁实施单位开具《看房通知单》一份，介绍李某试看XX路300弄64号502室房屋，但随后又通知李某取消看房，要求李某与李莉交涉。后李某搬离了涉讼房屋，并向案外人承租本市长宁区XX路3室房屋（两室一厅，建筑面积为52.9平方米）居住，月租金为2，000元。日，李莉向动迁单位出具《承诺书》一份，其内容为“我是产权人及户主，住XX西路442弄124支弄96号。这次动迁有（由）我本人安置同住人李某，与动迁组无关。如发生相关事宜由我李莉负责。”2008年3月，李莉取得了所购买的闵行区XX路300弄64号502室房屋所有权证；张润取得了同弄218号402室和221号402室两套房屋的所有权证。
由于三被告没有解决李某的居住问题，也未给付李某补偿款，故李某诉至本院。庭审中，王X丞、李X杰也以权利人的身份要求参与诉讼，要求获得安置和分割补偿款。
庭审中，被告方向本院提供李某父亲李X禧与李莉在2006年7月签订的《房屋租赁合同》一份，其内容为：李莉将涉讼房屋中楼下一间约15平方米的房间给李昌禧夫妇居住，另一间13平方米的房间给李某等人居住，两间房屋月租金为1，000元。经当庭质证，原告认为承租方的签约主体不是原告，不予认可。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。涉讼房屋原系私房，产权人系三被告，三原告并不享有该房屋的财产权利。因此，三被告与拆迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁安置需要（适用货币补偿）》和《补充协议》后所取得的拆迁安置款应当归三被告所有，三原告要求分割上述补偿安置款没有事实和法律依据，故其相应的诉讼请求本院应予驳回。
由于原告李某的户籍报入涉讼房屋内系得到了被告李莉的许可，三原告也实际居住在涉讼房屋内；另李莉以涉讼房屋产权人的身份对动迁单位承诺由其安置李某居住，而事实上涉讼房屋在原产权人之一张文发死亡后并未进行继承分割或析产，产权属于三被告共同所有。因此，三被告均付有安置三原告居住的民事责任，原告要求三被告安置其居住的诉讼请求本院应予支持，考虑到三被告在取得拆迁补偿安置款（包括照顾补贴）之后，通过拆迁单位购买了三套安置房屋，三被告明确表示不安置三原告，如果判令三原告搬入其中的任何一套房屋居住，势必导致原、被告发生新的矛盾，增添不安定因素。因此，应由三被告给付三原告相应的居住补偿款，三原告自行解决居住问题为宜。具体的居住补偿款数额由本院综合三原告的居住情况、在外过渡的事实、三被告取得的搬家补偿费数额和本案的特殊情况等因素，合理酌定为300，000元。
三、关于同住人对补偿款分割纠纷解决的建议：
（一）在公房内居住的未成年人如何分割补偿款的建议：
我认为，对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。
（三）承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一时，如何处理？
根据实践，我认为，房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：
1、承租人与同住人之间，同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的；
2、分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
（四）拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款？
当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋所拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。
（五）公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？
我认为，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：
1、有下列情况之一的，可以酌情多分；
A、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所
得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；
B、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；
C、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
2、属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
（六）公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？
自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。
被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。当然，当事人另有约定的从其约定。
（七）房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？
这里所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。我认为，拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
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