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北京市地税局就本市普通住房标准调整工作等问题答问
加强存量房交易税收征管和本市普通住房标准调整工作相关问题的解答（一）开展存量房评估工作的政策依据是什么？存量房评估工作是应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进
（五）存量房交易价格评估值是如何确定的？我市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。（六）影响房屋价值的正当理由有哪些？依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。（七）对房地产交易中介机构如何加强管理？房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平、诚信地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。按照京财税〔号规定，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具阴阳合同等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。（八）京财税〔号的执行时间？京财税〔号自日起执行。凡是在日（含）以后，通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同，均按照新的存量房交易税收征管规定执行。
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aside.style.height=asideH.offsetHeight+340+'px';关于黄山市房产交易税的50个问答
1、 个人销售住房涉及哪些税收? 个人销售住房涉及增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、 印花税和个人所得税。个人在销售住房时必须按规定办理有关税收。个人在销售住房时必须先按规定办理有关税收的征免事项，才能办理房地产过户手续，即“先税后证”。 2、 个人销售政策是如何规定的? 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税;个人 将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。 3、 个人销售住房增值税税率是多少? 个人销售住房需要缴纳增值税的，其税率为5%， 4、 个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，其中2年购房时间如何计算? 个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，其2年购房时 间是指销售住房与购买住房的时间之差满2年。 5、 如何确认购买住房时间? 购买住房时间为产权证或契税完税证明上注明的时间，两者时间 不一致的，按照“孰先”的原则确定。 6、 销售房改房如何确认购房时间? 按房改政策购买的公有住房购房时间，以的生效时问、 房款收据的开具日期或上注明的时间，按照“孰先”的原则确定。 7、 地税机关如何审核存量住房销售价格? 地税机关利用房地产评估技术评估存量住房交易价格，对交易价格明显偏低的，将按照评估价格确认存量住房交易价格。 8、 个人无偿赠与不动产是否征收堆值税? 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收增值税： (一)高婚财产分割; (二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; (三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者瞻养人; (四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋主权的法定继承人、进口属继承人或者受遗赠人 。 除上述四种情形以外的赠与行为,视同发生应税和为,按规定数纳增值税。 9、 个人无偿赠与不动产土地使用权办理增值税免征手是否提供公证书”? 个人以离婚财产分割、 赠与特定亲属、 赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权,符合免征增值税期定的,在办理增值税免税手续时, 无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人''接受赠与公证书”,或双方“赠与合同公证书”。 10、 个人将受赠住房对外销售是否征收増值税? 个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售, 应照章征收增值税。 1 1、 个人将受贈的住房对外销售时其购房时间是如何规定的? 对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,其购房时问按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 12、 个人将受赠的住房对外销售时其购房价格是如何规定的? 个人将受赠的不动产对外销售时,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。 个人需持其通过受赠、 继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。 13、 个人销售住房的城建税政第是如何规定的? 个人销售住房，凡免征增值税的，一并免征城建税;凡征收增税，一并征收城建税。 14、 个人销售住房的城建税税率是多少? 纳税人所在地在市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的税率为5%;纳税人所在地为农村的，税率为1%。 15、 个人销售住房城建税如何计算? 个人销售住房应缴城建税=个人销售住房应缴增值税+ 城建税税率 16、 个人销售住房的教育费附加政策是如何规定的? 个人销售住房，凡免征增值税的，一并免征教育费附加;凡征收增值税，一并征收教育费附加。 17、 个人销售住房教育费附加如何计算? 个人销售住房应缴教育费附加=个人销售住房应缴增值税*3 % 18、 个人销售住房的土地增值税政策是如何规定的? 个人销售住房暂免征土地增值税。 19、 个人销售住房的政策是如何规定的? 个人销售住房暂免征印花税。 20、个人销售住房的个人所得税政策是如何规定的? 个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”征收个人所得税计税依据以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,, 税率为20%。 、 21、 个人销售住房计算个人所得税时，如何确定应减除的房屋原值? 房屋原值具体为：商品房指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;自建住房指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费;经济适用房(含集资安居工程住房)指原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的;已购公有住房指原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原严权单位)交纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房指按<>规定的价款、交纳的相关税费、所支付或补偿的货币确定, <>未注明房产价款的, 其原值按拆迁时评估机构出具的评估报告上确认的价格确定 。 22、个人销售住房计算个人所得税时,如何确定应減除的合理费用? 合理费用包括“转让住房过程中缴纳的税金”和“合理费用”。其中“转让住房过程中教纳的税金”是指: 纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。“合理费用”是指:结税人接照規定实际文付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 23、个人销售住房有哪些个人所得税税收优惠? 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得, 免征个人所得税. 24、“自用5年以上”和“家庭唯一生活用房”是如何规定的? 自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。''家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直結市范国内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅有一套住房。 25、个人无偿赠与房屋产权,是否征收个人所得税? 以下情形的房屋产权无偿赠与, 对当事双方不征收个人所得税: (-)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、于女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对共承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人; (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人; (四)离婚财产分割。 26、个人销售非住房(商业用房、门面房)涉及哪些税收? 个人销售非住房涉及增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税。个人在销售非住房时必须先接规定办理有关税收的征免事项,才能办理房地产过户手续,即''先税后证”。 27、 个人销售非住房如何征收増值税? 个人销售非住房,按销售价与购入价的差额征收增值税,税率为5%。 28、个人销售非住房如何征收城建税? 个人销售非住房应缴城建税=个人销告非住房应缴增值税*城建税税率,城建税税率根据纳税人所在地不同,分别为7%、5%和1%。 29、个人销售非住房如何征收教育附加费？ 个人销售非住房应缴教育费附加=个人销售非住房应缴增值税*3%。 30、 个人销售非住房如何征收土地増值税? 按增值額计算缴结,实行超率累进税率,税率为30%、40%、50%、60%。其中增值额为销售收入減去扣除项目金额;税率依照增值率分档。 增值率为增值额除以扣除项目金额。 31、 个人销告非住房土地増值税扣除项目金额如何计算? 个人销售非住房土地增值税扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格以及与转让房地产有关的税金。 纳税人提供扣除项目全额不实的, 应由评估机构接照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估, 税务机关根据评估价格按规定确定扣除项目金金额。 对不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,对取得土地使用权所支付的金额以及房屋及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年计5%计算;对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让房屋,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可以实行核定征收,核定征收率为5%。 32、个人销售非住房如何征收印花税? 个人销售非住房按转让价, 依万分之五税率计算。 33、 个人销售非住房如何征收个人所得税? 个人销售非住房取得的所得按“财产转让所得”征收个人所得税。 计税依据以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。税率为20%。 34、单位销售房地产涉及哪些税收? 单位销售房地产涉及增值税、 城建税、 教育费附加, 土地增値税、印花税、企业所得税。 35、単位销售房地产如何征收城建税? 单位销售房地产应缴城建税=销售房地产应数增值税*城建税税率,城建税税率根据纳税人所在地不同,分别为7%、5%和1%。 36、单位销售房地产如何征收教育费附加? 单位销售房地产应繳教育费附加=销售房地产应数增值税*3%。 37、 单位开发房地产如何征收土地增值税? 单位开发房地产,以销售收入減去和除项目金额,按增值额计算缴纳土地增值税, 其中和除项目金额包括: 取得土地使用权所支付的金额,开发土地和新建房及配套设施的成本,开发土地和新建房及配套设施的费用,与转让房地产有关的税金,加计20%的扣除。实行超率累进税率,税率为30%、40%、50%、60%。单位开发销售普通标准住宅,增值率在20%以下的,免征土地增值税。 38、单位销告旧房或旧建筑物,如何征收土地増值税? 单位销售旧房或旧建筑物,以销售收入減去扣除项目金额,按增值额计算缴纳土地增值税, 其中扣除项目金额包括: 取得土地使用权所支付的金额、 房屋及建筑物的评估价格以及与转让房地产有关的税金。 纳税人提供扣除项目金额不实的, 应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估, 税务机关根据评估价格按规定扣除项目金额。 对不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,对取得土地使用权所支付的金额以及房屋及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的，准予作为''与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让房屋,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可以实行核定征收。 39、 单位销售房地产如何征收印花税? 单位销售房地产,按合同标的额计算缴纳印花税,税率为 0.5%。。 40、个人购买住房涉及哪些税收? 个人购买住房涉及契税、 印花税。 个人在购 买存量住房时必须先按规定办理有关税收的征免事项, 才能办理房地产过户手续,即“先税后证”。 41、 个人购买房屋如何繳纳契税? 个人购买房屋契税税率为4%。 42、 个人购买住房缴纳契税有哪些优惠政策? (1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女) ,面积为90平方米及以下的,減按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。 (2)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2% 的税率征收契税。 家庭第二套是指己拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房 。 43、 个人购买住房如何1数纳印花税? 个人购买住房暂免征印花税。 44、 个人购买非住房涉及哪些税收? 个人购买非住房涉及契税、印花税。个人在购买存量住房时必须先按规定办理有关税收的征免事项, 才能办理房地产过户手续, 即“先税后证”。 45、个人购买非住房如何缴纳印花税? 个人购买非住房,按合同标的额计算缴纳印花税,税率为 0.5%o. 46、继承土地、房屋权属需要较缴纳契税吗? 对于<>規定的法定继承人(包括配個、子女、父母兄弟姐妹、祖父母、外組父母)继承土地、房屋权属,不征收契税;非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属, 属于赠与行为,应征收契税。 47、 办理退房手续后已经繳纳的契税能退吗? 对已缴纳契税的购房单位和个人, 在来办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税:在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 48、房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有需要缴纳契税吗? 婚姻关系承续期问,房屋、土地权属原归夫要一方所有,变更为夫妻双方共有的, 免征契税。 49、购买与房屋相关的附属设施知何缴纳契税? 对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税:对不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率 。 50、购买已装修知何缴纳? 房屋买卖的契税计税价格为房屋买实合同的总价款, 买卖装修的房屋, 装修费用应包括在内。
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All Rights Reserved 粤ICP备号浅析二手房交易征管中的问题及建议
浅析二手房交易征管中的问题及建议
&&&&&&& 经过30多年的改革开放，我国社会取得了翻天覆地的变化，社会财富快速增长。在房地产经济迅速发展带动下，不少居民将投资房产作为一种改善生活质量和重要理财方式。结合税收工作实际，本人认为目前二手房交易市场中还存在一些税收征管漏洞，下面就这一问题谈谈个人的认识。 &&&&&&& 一、目前二手房市场交易税收征管中存在的问题 &&&&&& （一）房屋是否为惟一住房难以界定 &&&&&&&& 依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号）文件中规定&各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。&对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。&按照上述文件规定，居民转让自用5年以上自有家庭唯一住房的才能免税。由于本地房产登记工作信息化滞后，县级房产登记部门不具备查询的能力，更不用说能够查询到县域外买房的信息。为了减少税收执法风险，对于房产登记部门出具《家庭唯一生活住房证明》从程序上认可，但是还要规范房地产行业后发票数据进行比对，无形中增加税务人员的工作量。但是无法查询信息，因难以确定纳税转让是否是家庭惟一住房只能认可处理。通常二手房交易双方为了规避个人所得税，利用各种关系、方法和手段取得住房登记部门《家庭唯一住房证明》，税务人员对此也是无可奈何，一定程度上造成二手房的个人所得税税收的流失的现象。同时虚假的《家庭唯一住房证明》也直接影响到契税的征管工作。 &&&& （二）转让自用房产交易价格难于确定 &&&&&&& 按照法律规定二手房的确定价格有三种方式：一是由税务机关核定计算价格，目前也是税务机关主要采取税收征管方式。二是由政府发布政府指导价格。三是由第三方有资质的评估公司，进行资产评估。但是这三种方法都存在缺点和弊端： &&&&&&& 1.二手房交易实际操作中，转让房屋交易价格往往要高于向税务机关申报价格，税务机关难以确定其真实价格。目前二手房虚假合同已经是&普遍现象&。交易双方为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。按照法律规定，当计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。由税务机关单方核定计税价格又引起争议，一些纳税人认为自己的房屋计税价格被高估了，对缴税产生抵触情绪。 &&&& &&& 2.其实政府所属的房产、土地或发改委等部门按规定承担着定期发布市场指导价、对房价不断变化的市场指导价及时进行调整和修订的职责。在实际操作当中，政府和相关部门由于担心制定和发布这种指导价格会影响城市拆迁补偿定价标准，引起房价上涨或财政拆迁支出的加大，往往对税务部门的协税护税需求采取等待、观望态度。长久以来，不仅影响税务机关对房价的增减变化与相关税收增减变化的分析评判，失去了权威性和时效性。 &&&&&&&& 3.有资质的资产评估公司是以盈利为目，在评估二手房时明知低估房价会造成国家税收损失，往往显失公正，迎合房屋产权所有人需求实施暗箱操作，拿国家税收送人情、出具明显低于市场价的评估报告。税务机关往往在难以取得证据的情况下，明知有税收流失情况，税务人员降低税收执法风险和碍于情面也往往以评估价格确定计税价格。 &&&&&&&& （三）税收政策宣传不到位对二手房市场的影响 &&&&&&&& 二手房交易涉及的税收具有税种多、政策多、程序多的&三多&特点。在实际工作中经常会碰到各种问题和情形，例如：纳税人销售非普通住房，在缴纳营业税时难以提供购买房屋时的税务发票，往往导致纳税人为了发票来回奔波的问题；个人购买家庭惟一生活住房的普通住房，需要提供证据来区别情况享受减征或免征契税的情形；在夫妻双方婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，需要变更为夫妻双方共有的，方可享受契税的情形；房屋拆迁安置的情形；房产继承，赠予的情形；离婚房产分割的情形。面对复杂的问题和情形，如果地税局对税收政策深度宣传解释不到位、透明度不高，往往会导致纳税人对税收征管产生抵触情绪，不能得到纳税人很好地配合。 &&&&& （四）作假逃税行为对二手房税收征管的影响 &&&&&&& 笔者用一个案例来说明：某人欲购买一处房产，因房产证面积为注明的建筑141.2平米不属于普通住房，但是为了能够享受普通住房五年免营业税政策，他通过关系将《房产证》建筑面积修改为139.7平米，导致税款流失。 &&&&&& 二、规范二手房市场的税收征管建议 &&&&& （一）加强宣传，提高纳税意识 　　强化政策的宣传的力度和宣传和方式。利用网站、公告栏平台宣传二手房交易相关税收政策，做好广大群众纳税咨询服务，及时全面地宣传有关税收政策，向群众做好引导和解答疑惑工作，让纳税人明白房产的交易价格对其再转让、个人财产价值等方面会造成长期的影响，增强纳税人的法律观念和自我保护意识，提高纳税人的遵从度，使其自觉纳税。 &&&&& （二）加强信息共享，及时掌握住房登记基本信息 &&&&&&& 密切相关的住房、国土和民政等政府综合部门，以掌握住房登记基本信息，并构建固定的信息传递系统，形成良好的协税护税网络。最好借助全国不动产登记的大趋势和大环境，完善不动产登记信息尽快与税务机关联网共享，从源头上控制税款的流失情况发生，遏制腐败事情的发生。 &&&&& （三）实行政府职能部门有效整合，定期公布计税价格 &&&&&&& 为保持相关税种计税依据或计税价格的一致性，应由政府牵头，地税部门会同国土、房产、发改委、审计监督等部门开展联合调查，结合所属区域的街道、地段、楼盘、楼层、房屋购买年限等相关指标，测算出分路段、分类别、分年限，并且符合市场现行的、比较权威的二手房计税指导价。这种联合调查与测算，应根据市场房价行情的变化情况进行定期调整，原则上应一年核定并公布一次。政府出台有权威性的二手房计税指导价，还可以有效地降低税务干部的执法风险，杜绝关系税、人情税现象的发生。此外，政府部门不应担心公布这种二手房指导价格会影响城市公益拆迁补偿标准，反而会起到减少拆迁纠纷、平抑房价过快上涨、公平税收负担的作用。 &&&& （四）加强控管，以票控税 　　房地产交易环节基本上是现金交易，这种交易方式成为滋生房地产企业偷逃税的温床。作为地税部门应加大购房者索要发票的宣传力度，建立举报奖励制度，充分调动起社会各界和广大公民参与监督的积极性，共同参与打击发票违法犯罪行为；加强房地产业开发、销售、发票开具信息的比对，同时督促纳税人保管好发票；土地、房管部门必须凭税务机关开具的完税凭证、税务发票或其他有关资料、证明等方可办理土地、房屋权属登记或变更登记，严格执行&先税后证&。由政府建立房产登记信息共享平台（仅限于与房地产行业管理部门的公职人员使用，避免个人信息泄露），各部门对房产登记信息共享这样一方面有效地减少了房地产开发企业税收的流失，另一方面从源头上为二手房交易提供可靠的价格依据。
作者：泽普石油地税局
高翔 李用　　责任编辑：系统管理员