与村委会签订的土地租赁合同是否有效
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&农村土地租赁合同的效力，关键取决于土地的性质及相关规划。&
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各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　市规划国土资源局、市农委《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅
二○一○年一月二十七日
关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见
　　农村集体建设用地流转，是中央为推进农村改革发展作出的重大决定，是市委、市政府贯彻党的十七届三中全会精神、推进上海城乡经济社会发展一体化作出的重大部署。为积极稳妥地推进本市农村集体建设用地流转，现就开展农村集体建设用地流转试点工作提出如下意见：
　　一、充分认识开展农村集体建设用地流转试点工作的重要意义
　　（一）市委、市政府一直十分重视“三农”工作，把破除城乡二元结构，统筹城乡发展作为主要工作目标。加快农村改革发展，需要加强农村制度建设，创新体制机制，大力推进农村改革创新。
　　（二）农村集体建设用地流转，是农村土地管理制度改革的重要突破口，是推进农村改革创新的有效手段，是上海经济社会发展新的增长点。目前，本市农村集体建设用地节约集约利用和流转的潜力很大。一方面，农村集体建设用地总量较大；另一方面，由于土地所有权和土地使用上的双轨制，农村集体建设用地粗放低效、闲置浪费现象比较普遍，资产价值没有真正体现。
　　（三）通过农村集体建设用地流转，有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局；有利于促进新城和村镇建设，推动上海经济社会可持续发展；有利于显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益，促进农村和谐稳定；有利于盘活农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，增加土地流量，严格保护耕地。
　　二、明确农村集体建设用地流转的指导思想和基本原则
　　（四）指导思想。全面贯彻党的十七届三中全会和九届市委七次全会精神，深入贯彻落实科学发展观，以加快形成城乡经济社会发展一体化新格局为总体目标，依托上海特大城市的综合优势，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的要求，加强政策创新，全面探索不同类型、不同区域农村集体建设用地的流转模式。坚持“规划先行、全面探索、分类指导”，实行统一规则、统一平台和统一监管，通过先行先试积累经验，稳步推进，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
　　（五）基本原则。一是总量控制。严格按照城乡建设用地规模控制和耕地总量平衡的要求，强化流转的计划管理，合理确定农村集体建设用地供应的规模、结构和时序。二是有偿使用。除农村基础设施和公益性用地、农民在规定标准内使用本集体经济组织宅基地等情况外，对农村集体建设用地全面实行有偿使用，促进农村集体建设用地优化配置，进而促进农村产业结构调整和布局优化。三是同地同权。农村集体建设用地在交易方式、交易价格、使用期限等方面，与国有土地享有同样权利，与国有土地“同地、同权”。四是保障权益。合理界定集体经济组织成员身份，充分尊重集体经济组织成员流转意愿，流转收益主要用于发展经济和提高集体经济组织成员的社会保障水平，注重保护其长远利益和生计。在征收农村集体建设用地时，按照法律规定，对集体经济组织及其成员进行补偿。
　　三、确定农村集体建设用地流转范围和内容
　　（六）划定流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转。
　　（七）明确农村集体建设用地用途。依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用。
　　（八）规范使用权流转。经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。
　　（九）探索指标流转。通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地并加以保护利用产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标，在满足整治区内新增建设用地需求后，可以在全市范围内流转。
　　（十）建设流转平台。按照“公开、公正、公平”的原则，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。
　　四、做好农村集体建设用地流转基础工作
　　（十一）明确农村集体土地权属。农村集体土地原则上以村为单位，确权给村农民集体所有，并在登记机关进行登记。属于村民小组农民集体所有的土地，在登记时予以载明。市、区县两级土地管理部门设立负责农村集体土地确权登记的机构，从事土地登记具体工作。各镇（乡）规划和土地管理所负责做好基础调查工作。
　　（十二）科学编制村庄规划。坚持“先规划、后流转”的原则，通过规划，明确农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求等。积极吸收公众和村民参与规划编制，村庄规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，以切实保护村民利益。鼓励宅基地、乡镇企业等向规划点集中。
　　五、完善流转收益分配使用制度
　　（十三）合理设定收益分配方案。农村集体经济组织通过农村集体建设用地使用权或指标流转取得的收益，主要用于基础设施和公益设施建设、该集体经济组织成员的社会保障和发展生产等。土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村集体建设用地使用权发生增值的，应当向政府缴纳一定比例的增值收益。
　　（十四）加强对收益分配使用的监管。设置农村集体建设用地流转收益资金专户，建立以镇（乡）为单位的财务监管体系，每年对集体经济组织土地收益的分配使用情况进行审计，审计结果向该集体经济组织成员公开。
　　六、切实加强领导
　　（十五）明确工作重点。农村集体建设用地流转涉及面广，情况复杂，各级政府要高度重视，加强领导，把这项工作作为一件大事来抓。近阶段，要搞好各项基础准备和动员宣传，选择部分镇村进行局部试点，并根据试点情况逐步铺开。相关试点区县和镇（乡）政府要周密部署，认真准备，根据实际情况，提出具体实施办法，组织落实各项试点工作。
上海市规划和国土资源管理局
上海市农业委员会
二○一○年一月三日
已投稿到：发包人与承包人签订的&三无&建设工程合同是否有效？
　　所谓&三无&建设工程合同指发包人与承包人签订的建设工程合同的标的即建设工程，没有取得土地使用权证、没有取得建筑工程规划许可证、没有办理报建手续。根据我国《建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理报建手续，申领建设工程施工许可证。而申领施工许可证必须具备两个基本条件：一是要求已经办理该建设工程用地批准手续，取得土地使用权证;另一个条件是对在城市规划区的建设工程，必须已经取得《建设工程规划许可证》。因此，无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的&三无&建设工程合同应为无效。
　　但是，根据最高人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》的规定，如果发包人经审查已被批准用地，且已经取得建设用地规划许可证，只是用地手续尚未办理而未取得土地使用权证的，一般不以因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设工程施工合同无效。对于违反《建设工程规划许可证》的情况，如果超规模建设所签订的建设工程合同已经被批准并已补办手续，且无违反其他法律规定的，一般认定合同有效。另外，根据该《暂行意见》规定，如果在诉讼的审理期间，补办上述相关手续的，应确认建设工程合同有效。
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