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中介费不再限价，如何省钱？中国大妈传授砍价秘籍
来源：南方都市报
作者：王莎莎
从去年开始，全国各地陆续放开房地产佣金收费定价，广州在去年11月也开始实行市场调节价。同时，伴随着互联网中介企业的强势进入，中介佣金的高低已经成为二手交易中各中介企业们竞争的法宝。
从去年开始，全国各地陆续放开房地产佣金收费定价，广州在去年11月也开始实行市场调节价。同时，伴随着互联网中介企业的强势进入，中介佣金的高低已经成为二手交易中各中介企业们竞争的法宝。目前各中介公司收费高低不等，而在买房者心中，这笔钱自然是能省就省。看看传说中的中国大妈们，通过其亲身经历，传授你如何与中介业务员讨价还价吧！
互联网中介介入，佣金开打价格战
去年6月，国家发改委、住建部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将房地产佣金收费定价权下放各地。随后多个城市陆续取消佣金收费限制，实行市场定价。
到去年11月，广州市国土房管局发文确认“根据省发展改革委、省住房城乡建设厅相关通知精神，房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费实行市场调节价”。也就是说，原本对于二手房交易买卖双方最高佣金不得超过3%的限制将不复存在。
价格放开后，不少中介公司还野心勃勃想提价。但是，伴随着互联网中介公司的强势入侵，一些中介甚至打出了“0.5佣金”、“0佣金”口号，让中介佣金开打“价格战”，亦让更多的普通购房者看到了“砍价”机会。
佣金砍价是与中介业务员斗智斗勇
据广州市场上中介人士透露，目前大型连锁中介行的佣金水平在1%-3%，普遍水平在1.5%-2%。通常情况下，中小型中介行佣金便宜一些。目前在广州一般业主实行“实收”，因此中介所收取的佣金全部由买家来承担。
南都记者本周走访中介行时了解到，一线业务员普遍表示佣金需要具体谈，当然他们并不愿意佣金打折，因为佣金减少将直接导致自己的提成减少。“一套二手房买卖，少则一两周，多则几个月，过程中会有很多次的会谈和砍价。所以初始阶段购房人没必要砍佣金，这样会影响一线业务员给你找房源的积极性。”有一线中介业务人员如此告诉南都记者。
不过深谙心理学的中国大妈们并不赞同，买菜还要讨价还价呢，何况是大手笔投入的房产呢？于是南都记者本周内让不少颇有房产投资经验的大妈们来分享各自的买房经历，各有各的奇招，与二手房中介业务员斗智斗勇，而最终目标则是能省就省。
购房全流程佣金砍价秘诀
刚开始看房时选择中介有标准，正规小中介多接受“砍价”
有过购买经验的宋女士在选择中介公司时就很有一套理论，她告诉南都记者，不同的中介公司对佣金的折扣接受程度并不相同，一般大中介行接受“砍价”幅度比较小，小中介行为了促成成交，通常会接受较大的折扣。因此看房之初就要对中介公司有所选择。不过需要提醒的是，即使是选择小中介行也要选择正规中介，否则安全性难有保证。
选择好中介公司后，宋女士进一步告诉南都记者，她会在一开始就透露口风，让帮忙找房源的中介业务员知道她只接受打折的佣金，同时也是给到对方一个心理准备，否则真的到谈成房子真砍价的时候，对方一看砍得太狠，也会很不满意，甚至给交易的后续流程也会带来麻烦事。
宋女士还提出，要把中介业务员当成朋友。“人都是将心比心的，我平时去看房子的时候都会给中介买瓶水什么的，并且也表示我儿子也跟他们差不多大，知道他们在外打拼不容易。”宋女士说这样一来，很多业务员都会尽力帮忙找房子。
基本有意向时房源通常在多家中介放盘，应货比三家
多看几套房后，很多买家都会留意到，一些房源实际上会在很多家中介同时放盘，甚至报价有所不同，所以买家在这个时候可以货比三家，不但比谁的报价低，也比谁的中介佣金低。
手上有几套单位的熊阿姨说平时买菜都要比价，何况是房子呢？她向南都记者讲述了一个自己的故事，她与楼下的一中介的业务员前几年放租房子时就认识了，后来一直有联系。去年她又打算买一套小区里的房子，是另一家中介推荐的房源，但是中介佣金对方始终不肯松口。
于是熊阿姨回去跟老公商量，直接把要买的房源信息告诉了他们相熟的楼下那个中介，并且开玩笑地说租房找了他，现在买房也给他生意，到时候中介费要算低一点。也不知道那个中介用了什么办法，第二天就联系上了原业主。后来熊阿姨很快就确定了成交意向，而相熟的中介自然也给她打了一个大大的折扣。
接近成交时先砍房价，以佣金激励中介帮忙砍房价
有过多次买房卖房经验的叶大妈表示，买家不要对房子过早表现出一副“非买不可”的样子，而应该始终坚持“可买可不买”的态度，但亦要显示出非常有诚意购买，让中介积极帮忙把房价砍下来。
通过中介先探卖家的口风，能够摸到卖家大概的心理价位，便于买家后期出价。然后买家可以直接跟中介说，如果你能帮忙砍下多少的房价，我就可以按照3%的中介佣金给足；但如果你砍不下价来，我可能只能给一半甚至更少的佣金了。
在谈好房价后，有时候中介会拿出一个协议给到买家签字。一些买家以为这份协议是先确认房价，一会再谈佣金。那么这时一定要看清楚了，因为协议上很有可能已经注明了佣金比例，一旦没留意签了字就相当于是买家已经认可了佣金价格，事后就无法再进行协商了。
基本确定购买房价砍不动了，就在中介佣金上下刀
随着最终房价的双方敲定，叶大妈认为这个时候是中介业务员作出让步的可能性更加大的时候(在上一阶段谈房价时已经敲定佣金的情况除外)。尤其是那些房价没怎么砍下来的情况，买家只能从中介佣金入手减少支出，“我态度非常坚决，作为中介，房价一分没帮忙砍，凭什么收3个点的佣金，太高了！”
叶大妈建议说，这个时候可以按照买家自己能够接受的心理价格跟中介杀价，“这个时候一定要亮明自己的原则，比如说我只准备了这么多钱，谈不下来就没法买。如果只有几万块的差距，中介公司为了能促成成交，通常会在佣金上做一些让步。”
当然，南都记者综合多位大妈的经验，这个时候砍价要注意幅度，不要因为中介佣金而太纠结，否则会因为僵持不下，谈好的房子却被别人买走。这也与市场大环境有关，如果市场非常好，可能中介很快就找到另一个买家。如果市场不好，那么中介还是很愿意为促成这笔业务而选择打个折扣。
成交后“砍价”到底，还有其他交易费用也可以砍价
中介业务员当然会把买卖房子的程序描述得很复杂，然后说只要交足中介费就会帮你做好所有手续。实际上一次性贷款的买卖流程相对简单，商业贷款的流程则稍微复杂一些。除了大多数交给政府主管部门的税费不能讲价外，实际上有一些费用如按揭服务费等价格也都是有讲价空间的，购房者可以详细了解具体费用，然后向中介要求按最低价格支付。
1、一开始买家要与业主确认房源的具体信息，比如房屋面积，有大妈碰到的真实案例就是某套房子中介报的是78平方米，到最后成交签合同时买家才发现实际只有75平方米。再比如房屋价格，业主可能报价只有180万元，但是中介报给买家的却是190万元，预留了砍价空间。如果碰到这样的情况，买家不妨多跑几家中介了解更多的信息。
2、有两位大妈都提到说，买家约中介、业主谈房价和中介费的时候，带着定金去，直接将现金拿出来摆放在桌子上，一方面是表现诚意，另一方面也是刺激业主与中介———&只要你们同意，这钱就是你们的了。“虽然大家不是没见过钱，但是当一堆红通通的钞票摆在面前，还是有点刺激作用的”。
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TA的帖子：
威望金币木棉花
发表于 15:49:37
查看: 20754
最近要买房了，看中了一套2手房，但是中介要2%的中介费，我有朋友买了200W的房子中介费才5000，个人觉,2%的中介费很贵，亲们，你们买房中介费花了多少呢？
威望金币木棉花
法律明确规定：二手房买卖中介咨询代理费收取不得超过成交价的2.5%，独家盘源不得超过3%，具体支付由三方商议而定。
我自横刀向天笑，笑完回家睡大觉
行摄天下：
单反俱乐部：/f-46-1.htm& &全民拍客：/f-98-1.htm
休闲户外：/f-71-1.htm& &广州装修：/f-207-1.htm
运动骑行：/f-171-1.htm
小学六年级
威望金币木棉花
其实也不是很贵了。如果你可以跟中介谈价格的话，可以跟他们谈。
小学六年级
威望金币木棉花
我买一手楼，没中介费。
小学二年级
威望金币木棉花
我的中介费4960.谈下来的。
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
右岸 发表于
03:59 PM static/image/common/back.gif
我买一手楼，没中介费。
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
背包在路上 发表于
03:58 PM static/image/common/back.gif
其实也不是很贵了。如果你可以跟中介谈价格的话，可以跟他们谈。
中介的意思很坚定，2%的讲到5000有点难哦
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
独孤笑笑 发表于
03:55 PM static/image/common/back.gif
法律明确规定：二手房买卖中介咨询代理费收取不得超过成交价的2.5%，独家盘源不得超过3%，具体支付由三方商 ...
谢谢笑笑！总感觉中介很坑人
威望金币木棉花
融化的回忆 发表于
谢谢笑笑！总感觉中介很坑人
哈哈，你可以详细说一下你跟中介接触的经过，让坛子里的友友来看看。
我自横刀向天笑，笑完回家睡大觉
行摄天下：
单反俱乐部：/f-46-1.htm& &全民拍客：/f-98-1.htm
休闲户外：/f-71-1.htm& &广州装修：/f-207-1.htm
运动骑行：/f-171-1.htm
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
taoling 发表于
04:00 PM static/image/common/back.gif
我的中介费4960.谈下来的。
包括过户费之类的吗？？多少钱的房子呢？
广州市，天河区
高中二年级
威望金币木棉花
我是交了2.5%的，完全没有讲价
小学二年级
威望金币木棉花
融化的回忆 发表于
包括过户费之类的吗？？多少钱的房子呢？
98平方的。
小学六年级
威望金币木棉花
融化的回忆 发表于
哈哈，其实算起来，二手房跟一手房总价估计还差不多。
小学六年级
威望金币木棉花
融化的回忆 发表于
中介的意思很坚定，2%的讲到5000有点难哦
任何东西都是可以谈判的。
初中一年级
威望金币木棉花
融化的回忆 发表于
谢谢笑笑！总感觉中介很坑人
那你不想想人家带你去看楼帮你找楼源帮你和原业主谈价时的辛苦呢？？每个职业都有他们辛苦的地方，只是你看不到而已。没办法，你要买二手楼就必须找中介签合同的 （我家人就有做中介的，每天都是早上班晚下班的，带人看房爬上爬下，房客和业主之间有点鸡毛蒜皮的事就来找你谈话。这些辛苦你们看不到）
初中一年级
威望金币木棉花
BIG肚腩叶叶 发表于
那你不想想人家带你去看楼帮你找楼源帮你和原业主谈价时的辛苦呢？？每个职业都有他们辛苦的地方，只是你 ...
还有啊，中介费事可以谈阿！难道他不怕你因为他收得太高不帮他买房子吗？肯定可以谈的！中介是收两边的钱！
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
慢慢谈就是了
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
法律规定买卖房的中介费不能超过3个点，具体就要三方协商咯！
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
BIG肚腩叶叶 发表于
05:13 PM static/image/common/back.gif
还有啊，中介费事可以谈阿！难道他不怕你因为他收得太高不帮他买房子吗？肯定可以谈的！中介是收两边的钱 ...
买卖单是收买家的中介费喔！
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
买二手的不合适啊300buy.net
深圳市，南山区
初中一年级
威望金币木棉花
这个不算很多了& && && &
深圳市，南山区
初中一年级
威望金币木棉花
人家可能是熟人的就少了
幼稚园小朋友
威望金币木棉花
我刚入手二手房中介，可以告诉你，卖二手房中介费买房卖方各1.5个点或者1个点。如果你买二手房自己去办理杂七八的手续，很费程序的，要流水般的处理。很麻烦，自己不通过中介和买家过户的成本费用也会是中介费的六七成。自己考虑吧。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent Inc.中介费、按揭费往往有讲价空间
来自：南方网
日期： 18:49:24
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二手房交易平台日益完善，省心省事的表象背后却总有购房者悄悄“被服务”：按揭服务费、中介费……总有众多名目的费用，如果你不清楚里面有些费用可以砍价，极有可能白白多交几千元，甚至过万元。
若一次性付款，业界称还可“适当”报低价避税
转播到腾讯微博
大中介行的中介费砍价的空间不太大，但胜在服务会好一些。 南都记者 邹卫 摄
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二手房交易平台日益完善，省心省事的表象背后却总有购房者悄悄“被服务”：按揭服务费、中介费……总有众多名目的费用，如果你不清楚里面有些费用可以砍价，极有可能白白多交几千元，甚至过万元。如一套200万的二手房，通过报低总价避税以及砍低中介费，或可省3
按揭公司服务费行业标准出台：不超过贷款总额1.2%
陈先生6月份有过这样一次遭遇。当时，他通过某中介公司看中了白云区富力城一套140平方米以下的二手住房，并决定出手。该房子总价140万元，但搜罗所有家当，仍差50万元。最后，陈先生决定办理按揭业务。出于对中介公司的信任，他签署了一份协议，内容为授权给他人代办按揭业务，并为此付出了9000块钱的按揭服务费，未曾多想。
跟亲戚朋友多方对比之后，他才发现不合理：正常的按揭服务费一般最多也只是总额的1.2%，而自己却付了高达1.8%的服务费。随后陈先生向中介公司提出异议和退款要求，中介公司自知理亏，便同意按总额的1.2%收取，偿还了陈先生3000元的服务费。陈先生感叹：果然不懂行就会被“卖猪仔”。
所幸的是，经协会按揭分会10月9日研究决定，按揭分会全体会员将统一实行按揭服务最高收费标准，即每宗按揭代理服务费最高不超过贷款总额的1.2%，如发现协会按揭分会会员单位超出最高收费标准收费的，可举报投诉。
满堂红市场研究部高级经理周峰表示，按揭服务费的确存在较大的议价空间。“按揭费最高是按贷款额度的1.2%收取，但是可以谈得更低，最低可能在0.7%。”
社会科学院高级研究员彭澎认为，按揭服务费存在较大的议价空间，在一定程度上反映了市场的供求关系，现在二手房交易平台发达，不再供不应求，服务费也应该随行就市有所调整。“规定最高标准及下浮空间的做法，能促进市场良性竞争与发展。”
税费交给国家“无价讲”但全款买房可巧妙报低总价省费用
中介费、按揭费……在二手房交易中，还有众多的费用，很多人可能并不清楚，有些费用是可砍价的。如果你不清楚这些，同样的二手房交易，你可能要交更多的费用。
采访期间，满堂行研究部高级经理周峰娴熟地向记者解释税费的各种细目：假设一套住宅面积是70平方米，一手买入价是80万，现在卖出价是200万。持有时间是3年，业主要交纳查册费70元，交易管理费3元/平方米，交易印花税是总价的0.05%，营业税是总价的5.5%，个人所得税是总价的1%。买家要缴纳契税是总价的1.5%，交易管理费3元/平方米，交易印花税是总价的0.05%，房产证工本费50元/人，每增加一个加10元，房产证印花税5元/证。如果持有时间超过5年，业主的营业税可以免除。如果住宅的面积超过144平方米，则买家的契税是总价的3%。
“税费是国家收的，上述税费没还价的可能。但因为那些是按总价的比例收取的，若报低价，可少交一些。”周峰表示，假如某二手房持证不足5年，面积为80平方米，最终100万成交，报价是90万且通过，包括营业税、契税、个税、印花税等都可节省，其中营业税少交5500元，契税少交1500元，个税少交1000元，印花税少交100元，合共少交8100元。周峰提醒，只有涉及总价的税费才有机会减，其他涉及面积的税费都不能减。
他还提醒，价格不能报得太低。现在房管局有自己的评估系统，如果上报价格太低，房管局会对此房屋重新评估，并给出新评估价，然后再按此价格计算税费。“现在只要是按揭贷款，买卖双方的合同和贷款合同必须挂钩，即报价系统和银行系统已联网，无法报得更低，只有一次性付款的还有可能减少支出。而一次性付款的客户或可能报低至原成交价的9成左右，再低就不行了。”
中原地产三级市场研究部分析人员认为，买二手楼想要省钱，还是尽量买“证超5年”的房子，这样才会省较多。以总价100万元的房子为例，超5年的普通住宅(以上次交易缴税时间为准)，且面积在144平方米以下的房子，可以免征营业税、土地增殖税，这部分可省大约6万元。
高额返佣推高按揭服务费绕开中介找按揭公司或节省好几千
记者浏览了一些业主论坛，发现不少业主对二手交易的按揭服务费存疑。网友马铃鼠认为：说实话，其实按揭公司真没什么作用，没必要花那个0
.6到1个点的手续费，自己跑吧。也有业主吐槽道，自己跑太麻烦了，近期为节省几千元的按揭服务费用，前前后后提交了12次材料。
据了解，按揭服务费通常包括按揭代办手续费及房地产评估两项费用。当然，目前中介服务市场上有部分中介机构为了方便客户，会向客户承诺其提供的房地产中介服务中包含按揭代办服务。如果客户遇到中介机构有这类承诺的，应进一步明确相关费用的收取标准。
根据房产中介协会的定义，按揭服务通常是指房地产按揭服务机构指引和协助客户办理银行(或公积金)按揭手续、房地产产权过户手续、房地产登记手续、房地产评估及公证等服务，这与房地产中介服务机构所提供促成买卖双方签订《二手房买卖合同》的服务是有很大差别的。
记者调查发现，通过中介找按揭公司的话，按揭费用在1%-1.2%之间。按揭公司的收费底线一般都是0
.6%，高过这个数目的，大多都是返给中介，一般来说，中介介绍一单按揭业务能获得数千元返佣。而绕开中介以个人身份去咨询的话，按揭公司给出的报价一般也就在0
.6%-0 .8%之间，也就是说，如果同样贷款100万元，最多可省6000元。
据业内人士介绍，“捆绑”按揭有两个模式，第一是中介行母公司“自办”按揭公司，第二是和其他按揭公司合作。前者主要是公司内部的行政命令，后者则存在高额返佣的现象。两现象最终都会导致按揭费用偏高。
选中介要货比三家低佣金、高服务或难兼顾
时至今日，由于传统交易有房款交易、合同不清、隐瞒房屋状况等风险，很多人在二手房交易时，已经倾向于选择放心的中介服务，这就出现了“佣金”。
据记者多方了解，目前较大的中介行一般按2.5%-3%收取佣金，部分较小的中介行会按1%-1.5%收取，但可能只负责签约环节，之后交税和取证等环节都是由买卖双方自己去跟进。个别中介费用可能会更低，低至0.8%。按规定，中介佣金一般是买卖双方各付一半，但很多卖家直接要求买方承担，这就意味着，购买二手房的人要全部承担中介的佣金。周峰介绍，如果业主委托放独家盘，即只由一家中介代理出售，那么成功出售的话，最高可以收取总价的3%的佣金。如果不是独家放盘，是多家放盘，则最高只能收取总价的2.5%的佣金。
但周峰同时提醒，站在买家的角度，很容易认为越低越好，但一分钱一分货，提供多少服务就收多少服务费。客户可以到一些只收取1%的中介去找房或达成交易，但其中部分环节必须自己亲自去跟进，耗费心力和时间都不少，且可选择的房源并不多，选中介最好还是货比三家。
200万的房子或可省3 .62万
假设陈先生在3年前以80万元购买了一套80平方米的住宅，现以200万元卖出，买方一次性付款，那么陈先生(卖方)和新的买家(买方，非首套)各自要承担的税费如下：
在没有通过其他方法及任何讨价还价的情况下，业主所要交付税费为：131240元，另外再加0.5%的中介费10000元，总共约141240元；买家税费则为31295元，再加上2%的中介费40000元，总共约为71295元。买卖双方总共费用合计为2
12 535元。
如果通过报低价的方式，跟总价有关的税费有可能打折，如把200万元的总价按9折报价，即18
0万元，且能通过评估，账面上少报20万元，则买卖双方的交易印花税少交20万元×0.05%×2=200元，个人所得税少交20万元×1%=
2000元，营业税及附加少交20万元×5.5%=11000元，契税少交20万元×1.5%=3000元，合计少交16 2 0
0元。而中介费方面，经过讲价，买家需付的中介费变成1%，省了2万元。
由于双方约定，卖家的交易费用由买家出，也就是说，在这场交易中，通过报低价和降低中介费，买家一共节省了362 0
0元的费用。
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买房砍价怎样能让卖方无话可说？五招准管用
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
在中，买卖双方的信息不对称致使买方总是落入下风，哪怕是张口为自己讨价还价一番，也会被卖方以各种借口反驳回来，那么到底哪些理由可以让卖方无力反驳呢？一起来看看吧。一、 利用准确信息砍价的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格、二手房的公示价格来判断所购买的二手房是否价格适中。一般来说，二手格较为合理的区间在周边新格较高者的三分之二左右，其他类型的房产，如公产房、等，则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄大约相当于当地新房均价的一半。二、 用市场性原因反驳卖方当买方讨价还价时，卖方提出的反驳理由无疑是地段或房子已带租约、未来市政有变化等，这时买方可以根据情况给予“反击”：（1）说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地；（2）如果说房子已带租约，你的回击手段是你的主要考虑是自住而不是出租；（3）有些地段市政发生的变化导出卖人会喊出较高价格，这时你应着眼于实际情况，看规划是否符合自己需求以及经济条件是否允许，然后再讨价还价。房价三、找出卖方弱点现阶段各地现，卖方市场出现下行趋势，买方便可以通过付款条件及类比因素谈价。对于二手房，买家可以以不含装修的价格来销售，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。四、出价方式谈判技巧许多二手房价格都是以包价形式出现的，即双证及由买方出，这时买方就要权衡出价的合理性，如果权证费用加入到购买成本时，价格还是可以承受的，那就可以再与对方商谈销售价格。五、对于 非完全性商品房的附加谈判技巧有些房子作为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，但交易有诸多限制。这个时候应从法律方面权衡买卖的合法性，看看入手后，你的权益是否能够得到保障，综合判断后再行销售。 销售：&
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