买现房需注意 还要查“大产权证”-闽南网
买现房需注意 还要查“大产权证”
来源:闽南网
　　闽南网1月18日讯 眼见房子已经盖好，购房款也已一次性付清，却迟迟没拿到房产证……在购买期房时，许多购房者都会自觉审查开发商证件是否齐全，以降低购房风险，但是对于看得见、摸得着的现房，则以为只要房子已达到销售或交房资格，房产证就没有问题，等支付钱款后才发现偏偏在办证问题上卡住了。
　　近期，本报购房热线通就接到多位读者的电话，他们购买的多为现房，甚至有些人已经装修入住，但至今没有拿到产权证。律师提醒，相比期房，购买现房的风险降低了许多，但是也不可马虎，除了审查“五证”之外，还应审查是否已取得“大产权证”。
■房产证“难产” 原因多种多样
　　“我一次性付款买了套房，最近已经入住的邻居和我说，房产证办不出来，该怎么办？”“前阵子买了套房，已经付了首付，这个项目尚未交房，他们有预售证，是不是说明房产证就没有问题？”“买了一套房，已经装修好入住了，到现在还没有拿到房产证，可以要求退房吗”……
　　近期，多位读者致电本报购房热线通，诉说所购房屋房产证难产的烦恼。对于房产证无法办出的原因，泉州住建部门工作人员表示，房产证迟迟不能办理的原因有很多种，比如开发商没有缴纳土地出让金、擅自改变规划无法通过验收等，具体原因应该具体到某个项目进行分析，购房者可以找开发商协商解决或通过法律途径解决。
　　福建闽荣律师事务所律师许良妹也表示，因产权证无法办理或是延期办理，而引发的纠纷案件很普遍，其原因多种多样。具体而言主要有几种，其中，开发商原因导致无法办证或是延期办证的情况最为常见，比如开发商手续不健全，没有取得相关权利证书或是缴齐土地出让金等相关费用；没有按规划建设小区配套设施，无法通过综合验收；破产或被取消资质，无法继续办理大产权等。
　　当然，也有一些情况是业主本身原因所导致，比如业主未缴纳契税、公共维修基金等相关税费，或者未能提供有效身份证件或婚姻证件给办证部门等。另外有个别属于房屋管理部门或是委托代办人员拖延办证、或恶劣天气、政府重大活动等不可抗力因素所导致。
■准现房、现房 审查“大产权证”
　　许多购房者都知道，如果没有预售许可证，房产便不允许销售，而且也无法办理房产证。
　　因此，在购买期房时，都会注意查看开发商证件是否齐全，以降低购房风险。但是，对于准现房、现房，多数购房者以为既然有预售证，且房子看得见、摸得着，房产证自然没有问题，却不知有预售证并不意味着房产证也能顺利办出。
　　据了解，随着近年来开发量的增加，以及宏观调控政策的影响，目前大泉州各地区许多项目都进入了准现房或现房销售。而现房，从严格意义上来说，是指开发商已办妥所售房屋大产权证的商品房，购房者支付钱款、签订合同后即可入住并取得产权证。福建闽荣律师事务所律师表示，购买此类房产，不再需要刻意查看“销售许可证”，而是要查看“房产证”。
　　许律师介绍，在现房销售中，除了具备“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证外，开发商还应当取得所售房屋的“大产权证”。也就是说，购房者在购买现房时，要注意查看是否已拥有大产权证。若上述证件齐备，那么无法办证风险将大大降低。
　　同时还需要说明的是，现房出售前，产权属于开发商，因此房屋出售之前，有可能被开发商作了权利处分，比如设置了抵押或租赁等。购房者在签订房屋买卖合同时，应注意这方面的审查，可到房屋管理部门和土地管理部门查询所购房屋的产权状态。
　　除此之外，购房者还应该审查所售房屋是否已通过竣工验收，要求开发商出示房屋竣工验收合格证明。而在签合同时，还要注意完善合同内容，约定房产证具体办证时间，并对可能存在的办证风险、开发商应承担的违约责任进行详细约定，以防遭遇纠纷时维权有据可依。
■购买尾盘 防止产权已变更
　　盘点来电的读者咨询中，有读者问到，他购买的房产已经是尾盘，许多业主都已经入住，且拿到了房产证，但是他购买房产后，却迟迟没有拿到房产证，咨询应该怎么办？
　　据了解，一般情况下，房产销售出去之后，开发商才去办理产权证，而对于一些“尾房”，为了减少工作量，他们会等到房屋全部销售完再办理产权证。从购房者角度来说，取得房产证的时间就会被延长。
　　至于购买尾盘如何规避办证风险的问题，许律师表示，尾房是因为各种原因，在楼盘项目已经进入销售后期还在出售的少量房源，其性质跟期房、现房、准现房相同。根据以往案例来看，购买尾房，同样存在无法办理或是延期办理产权证的风险。
　　购买尾盘时，要规避办证风险，除了和购买现房一样，需要注意上述四点事项之外，还要特别注意的是，有些尾房已经被长时间搁置，购买之前应了解一下房屋的产权是否已经产生变更，或是否有被开发商抵押给银行的情况。
　　律师认为，为尽量降低购房风险，购房者最好选择信誉度高、资金实力比较雄厚的实力开发商，一般来说，品牌大、实力强的开发商，更不会擅自修改规划导致房产证无法办理，资金方面出问题的可能性也相对小一些，而房产证难产的可能性也比较小。
□特别关注
产权证办不出来 业主可要求退房
　　记者了解到，开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时，都会把办理产权证的时间在合同中进行约定，但是购房者还是频频遭遇迟迟未拿到房产证的问题。那么，面对房产证办不出来的情况，购房者应该如何维权？
　　许律师表示，对于因开发商原因导致购房者无法取得房产证的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》相关规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
　　对于因开发商原因导致购房者无法取得房产证的情况，该解释条款规定，除了当事人特殊约定之外，由于开发商原因导致购房者没及时取得房产证的，开发商应该承担违约责任。“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，业主可以依据合同约定，起诉开发商要求解除合同、退房并赔偿损失，如果不打算退房，也可以要求开发商在规定期间内办证并支付违约金。（闽南版记者 潇璇）
中国共产党第十九次全国代表大会18日至24日召开。
48小时点击排行榜今日律师风向标：
开发商没有大产证就交房是不是属于欺诈行为
我们收房已经几个月了，想办房产证，开发商一直说大产证还没办下来，让我们等，我们想早一点办好产证申请公积金，他们这样的胸围是不是属于欺骗，谢谢！
律师回复区
依据双方合同的约定，起诉开发商要求支付违约金。
属于欺诈行为。温馨提示：建议请律师，如需具体咨询或帮助，可与我联系面洽。
属于欺诈行为，可追究开发商的违约责任。
[VIP+版主]
依据双方合同的约定，起诉开发商要求支付违约金。若需帮助，可来电或预约当面咨询。
是否符合交房条件？合同对此有何约定？如开发商违反约定可追究其违约责任。
属于欺诈行为。
[VIP+版主]
属于欺诈行为。
交付房屋并不需要所有权转移，只要具体交付房屋条件即可
你好，需要依据双方的买卖合同界定是否属于欺诈，如需帮助可与我联系。
按双方合同约定办理。
看房屋买卖合同关于产证办理是如何约定的，一般是90天内办理。否则可追究违约责任。
属于欺诈行为。
可以起诉追究开发商的违约责任的。
按合同追究开发商的违约责任。
没有大产证怎么可能办出小产证，没有大产证又怎么可以出售房子呢，严重违法。
根据合同的约定判断！
欺诈行为。
购房合同是否约定办产权时间？可追加开发商违约责任。
签合同时，我们发现开发商提供的合同没有规定大产证的时间期限。我们提出要求对这个时间要有明确规定，他们解决不同意。请问这样的合同能不能签。
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免费问律师我们现在想买房子！不知道小产权的房子能不能买？小产权和大产权来比较，实际上的利益到底区别在哪里？北京地区！
我做房产已经5年了。所谓大产权一般来说是指从开发商手中购买的商品房和已经上市交易过并以按照国家相关规定补齐了土地出让金的以购公房叫大产权。
小产权是说在单位按照国家关于职工住房政策折合工龄或其他方式所购买的成本价或优惠价的房屋。
他们的区别在房本的打开第一叶又上角可以看出来。上面有明确表示例如大产权（朝私）朝是只房屋所在区域。小产权（朝私成本或朝私优惠）
其他答案（共5个回答）
其实，房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。
房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。
开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。
现在，开发商销售现房已经不需要办理《销售许可证》了，而判定是否现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”，这一点是购买现房的朋友们尤其要注意的。
房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。
第一种解释：发展商的...
大产权即商品房，已向国家交纳土地出让金的房产，在房屋所有权证的第一页会体现出产权性质，如：京房权证海私字第xxxxx号，这样的房子就是海淀区的商品房，“海私移”...
所谓的大产权和小产权只是业内人士为了区别房屋权属而对不同种类的房产的称谓。
大产权的房产包括：商品房，已经交易过一次并且缴纳了土地出让金的经济适用房和房改房。
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一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商...
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大产权不限购是什么意思
提问者：邱鸿风|
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一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。小产权在转让时需要支付土地出让金。
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大产权的房子你可以卖，小的就不能卖了，只能住。
回答数：16750
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一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。小产权在转让时需要支付土地出让金
回答数：17357
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就是产权不是70年的,而是40年,50年的房子。只要不是住宅立项的房子就不限
回答数：4218
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大产权不限购就是产权不是70年的,而是40年,50年的房子。只要不是住宅立项的房子就不限购。盂县世纪华庭是不是大产权
提问者:热心网友
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大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。如果是新房，可以查看是否具备商品房预售许可证。或者去房管局查。望采纳，谢谢！
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