拍卖土地缴纳的佣金和土地交易服务费如何做账？
拍卖土地缴纳的佣金和土地交易服务费如何做账？
来源：中国税网
问：对于拍卖土地时缴纳的佣金和土地服务交易费是否作为取得土地使用权所支付的金额处理？&
　　答：《企业会计准则第6号——无形资产》第十二条规定，无形资产应当按照成本进行初始计量。&
　　外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。&
　　购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。&
　　因此，企业为取得土地支付的拍卖土地佣金和土地服务交易费属于外购土地的成本，应计入取得土地使用权的成本。（企业所得税）&
　　再问：房地产开发企业为取得土地支付的拍卖土地佣金和土地服务交易费在计算土地增值税时是否应计入“取得土地使用权的成本”？&
　　再答：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。&
　　根据上述规定，支付的土地拍卖佣金不属于支付的地价款，也不是按国家统一规定缴纳的费用，不能计入取得土地使用权所支付的金额。（土地增值税）&
　　土地服务交易费也不属于支付的地价款和按国家规定缴纳的费用，不能计入取得土地使用权所支付的金额。（土地增值税）
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房地产企业取得土地使用权时缴纳印花税计入什么科目
来源：中华会计网校&　　 |
　　【问题】
　　房地产企业取得土地使用权时缴纳的印花税为什么是计入管理费用而不能计入开发成本？
　　【答案】
　　《企业会计准则应用指南》附录会计科目和主要账务处理规定：6602 管理费用一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。
　　《小企业会计准则》第六十五条小企业的费用包括：营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等。
　　（二）营业税金及附加，是指小企业开展日常生产经营活动应负担的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税和教育费附加、矿产资源补偿费、排污费等。
　　因此，执行《企业会计准则（2006）》的房地产企业取得土地使用权时缴纳的印花税列入管理费用；执行《小企业会计准则》的房地产企业取得土地使用权时缴纳的印花税计入营业税金及附加。
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房地产企业土地增值税清算案例分析
沈阳某房地产公司建设的“AAA”项目，取得两块土地，其中1号地土地使用权面积16万平方米，支付土地出让金20593万元，契税920元，该地块取得5个建设工程规划许可证，分别是1.1期、1.2期、1.3期、1.4期、1.5期。2号地土地使用权面积9.7平方米，共取得3个建设工程规划许可证，分别是2.1期、2.2期、2,3期。公司按三个成本对象进行核算，分别为一期、二期、三期。一期核算的内容为1.1期、1.2期；二期核算的内容为1.4期、1.5期、2.3期；三期核算的内容是2.1期、2.2期、1.3期。对该项目的3个规划许可证进行土地增值税清算，分别是1.1期、1.2期、1.4期。现以1.1期为例进行案例分析。相关资料如下：1、&&&&&&&&&&&&&&& 收入：企业自报收入427,832,563.44元，审核确认收入431,376,907.92元。问题：企业自报与审核确认有哪些差异，为什么？土增税的收入确认与企业所得税收入的差异？2、&&&&&&&&&&&&&&& 土地成本：1号地土地问题：土地成本如何分摊？3、&&&&&&&&&&&&&&& 开发间接费：该公司账面列支开发间接费105,614,573.22元，包含工程项目人员和部分管理人员的职工薪酬、办公费、会议费、差旅费、招待费、咨询费、利息支出等。问题：上述列举的开发间接费是否可以扣除，开发间接费如何在各期之间分摊？4、&&&&&&&&&&&&&&& 前期工程费：一期共列支前期工程费64,089,603.68元，其中除正常的前期工程费外还有临时水电费、物业费、咨询费、售楼处装修费、模型制作费、评估费、策划费、广告费、房产转让手续费、施工现场活动板房、城建档案咨询费等。问题：上述列举的 前期工程费内容是否可以扣除，前期工程费如何在各期之间分摊？5、&&&&&&&&&&&&&&& 建安工程费：一期共列支建安工程费458,475,936.60元，除正常的费用外还有样板间装饰费、会所的费用、二期的费用、维修费、门窗工程费（增值税发票）等。问题：6、&&&&&&&&&&&&&&& 基础设施费：一期共列支基础设施费130,608,606.09元，除正常的成本费用外还包括供暖费、临时电费、家具费、苗木费（查询无此纳税人）、和平地税代开的绿化费、其他期的费用等。7、&&&&&&&&&&&&&&& 公共配套设施费：一期共列支公共配套设施费9,746,778.92元，包括维修费、家具费、装修费等。8、&&&&&&&&&&&&&&& 整个项目已交土地增值税37,457,084.37元，未分期核算，未分房产类型核算。9、&&&&&&&&&&&&&&& 与房地产转让有关的税费：1.1期、1.2期、1.3期共缴纳营业税及附加48,900,940.04元，未分期核算，未分房产类型核算。案例分析：1、企业自报与审核确认有哪些差异，为什么？土增税的收入确认与企业所得税收入的差异？◆国税函[号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。&◆国税发〔2009〕31号第五条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?&(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：?4种委托方式企业自报的收入是按照会计准则或企业所得税的规定确认的，与土地增值税的规定不同，故收入的确认存在差异需要进行调整。2、土地成本如何分摊？◆国税发〔2006〕187号　　第四条（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。◆辽地税函〔2012〕92号第二条&&&&& （1）于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。&&&&& （2）属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅，下同。）可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。我们采用的是占地面积法分摊土地成本3、开发间接费列支的工程项目人员和部分管理人员的职工薪酬、办公费、会议费、差旅费、招待费、咨询费、利息支出等，是否可以全额扣除，开发间接费如何分摊？◆国税发〔2006〕187号　　第四条（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。工作中先采用直接成本法，后改成可售建筑面积法。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。工程项目人员的职工薪酬、办公费、会议费、差旅费等可以扣除，其他人员的不允许扣除。招待费、咨询费根据会计准则的规定应计入管理费用等期间费用科目◆利息支出：　国税函[号　三、房地产开发费用的扣除问题&&& ㈠财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。&&& ㈡凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。&&& 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。&&& 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。&&& ㈢房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。㈣土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。&该公司的利息支出根据会计准则的规定进行资本化计入开发间接费，我们按照土地增值税的规定要把利息支出调到财务费用。由于该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，该公司的房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。4、上述列举的前期工程费内容是否可以扣除，前期工程费如何在各期之间分摊？临时水电费、物业费、咨询费、售楼处装修费、模型制作费、评估费、策划费、广告费、房产转让手续费、施工现场活动板房、城建档案咨询费等。临时水电费：工程用的水电费应由施工企业承担，业主用的水电费应由业主承担，只有房地产企业的项目部自己的办公用水电费才是房地产企业的成本 。物业费：分析具体情况再确定如何扣除，应由施工单位承担的不允许扣除，空置房的物业费不允许扣除，不真实的物业费不允许扣除。售楼处装修费、模型制作费、策划费、广告费、房产转让手续费：属于销售环节发生的费用应计入销售费用。施工现场活动板房：属于您施工企业的费用。城建档案咨询费：属于管理费用。5、建安工程费样板间装饰费、会所的费用、二期的费用、维修费、门窗工程费（增值税发票）是否可以扣除？样板间装饰费：属于销售费用不允许扣除。会所的费用：企业办公使用的会所发生的装修费等费用不应计入成本。二期的费用：不属于本期的费用不能扣除。维修费：分清费用的性质是否应由企业承担。◆门窗工程费（增值税发票）：分析具体情况确定是否扣除。①安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同应取得建筑安装的营业税发票②房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同应取得销售货物的增值税发票③房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同应分别取得增值税发票、营业税发票④房地产公司与安装公司签订清包工合同应取得采购门窗的增值税普通发票和安装公司的建安发票。该公司签订的是包工包料合同应取得营业税发票，应做纳税调整。6、基础设施费中的供暖费、临时电费、家具费、苗木费（查询无此纳税人）、和平地税代开的绿化费、其他期的费用等是否可以扣除?供暖费：空置房供暖费属于企业持有存货的成本，不属于房产的开发成本，应计入期间费用。家具费：家具属于可移动的资产，不属于不动产的组成部分，不能计入开发成本。苗木费（查询无此纳税人）：该发票无法查询，属于虚假发票，企业未重新开票不能扣除。地税代开的绿化费：沈地税发〔2009〕150号第一条（二）从事修缮、装饰及其他工程作业的纳税人按以下规定执行：　　1.2009年7月1日起，我市跨区、县（市）从事以上业务的纳税人按新签订的合同提供应税劳务，应当向其注册地主管税务机关申报纳税。2009年6月30日前已签订合同但尚未执行到期的，继续按现行规定向劳务发生地主管税务机关申报纳税。　　2.2009年7月1日起，从事以上业务的纳税人不再向应税劳务发生地办理临时税务登记，注册地主管税务机关对此也不再开具外管证。沈阳市地方税务局公告2010年第1号一、在我市提供建筑业应税劳务的纳税人，应向应税劳务发生地主管税务机关申报缴纳营业税。对确有不便在劳务发生地纳税的特殊情况，经沈阳市地方税务局认定，可在机构所在地纳税。本公告自2011年1月1日起施行该公司的业务发生在2009、2010年，未做纳税调整。7、公共配套设施费的维修费、家具费、装修费是否可以扣除？维修费：开发商、物业公司、业主、施工单位分别承担。家具：不能计入开发成本装修费：分清具体情况，样板间的、公共配套设施的、开发商办公的8、&&&& 整个项目已交土地增值税37,457,084.37元，未分期核算，未分房产类型核算。如何分配？由于预交土地增值税存在拖欠的情况，导致已经土地增值税与收入不能按税率测算相符，我们经与企业和主管税务机关沟通采用按各期取得收入的比例关系分配各期的已交土地增值税。9、与房地产转让有关的税费如何分配？同上10、在实际工作中我们还发现，该公司挂网费、人防异地建设费没有准确的计入各成本对象，有的期很多，有的期很少，我们按照建筑面积进行重新计算、分摊。
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房地产业缴纳的土地增值税计入哪个科目
“”“”“”
[2000]25――“”“”&
补充——问：契税可在企业所得税前扣除吗?& 　　答:我们通常所说的在税前扣除的税金是指，消费税、营业税、资源税、土地增值税、关税、城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加。由于契税是在承受房屋和土地权属的时候已经记入了房屋和土地的成本中，可以通过折旧的方式在税前扣除，所以不再单独作为税金在企业所得税前扣除。同样，还有企业缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等也是因为本身就计入了管理费用中，通过管理费用的形式在税前已经扣除，所以不能以税金的形式单独扣除。
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书上说房地产开发企业印花税计入管理费用，已在开发费用中扣除，所以在扣除相关税费的时候包括营业税、教育费附加什么的，但是印花税就不能再扣一遍了。
那么请问非房地产开发企业转让新建房产、出售旧房子、只转让土地，这三种情况印花税也是计入管理费用？扣除相关税费的时候也是不可再扣除的么？
&房地产开发企业的可扣除项目里面，第三项就是费用+利息阿，只是这个费用不能按实际发生的费用，而是计算出来的去扣除，但应该视同性质是一样的&
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2012年通过从业（会89，财88，电80）
2013年毕业于成都师范学院数学系
2013年通过初级（会97，经86）
年通过CPA专业阶段（审63.75，财86.75，经67，会85，战？，税69）
2017年通过中级（会86，财84，经65）
2017-？年通过税务师（税一，税二，实务，财会，法律）
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<font color="#1221184 发表于
谢谢，能具体解释一下原因么？
有些没看懂，你是说后三种情况印花税也是可以扣除的么？
那非房地产开发企业转让新建房产，这个印花税不是也是计入管理费用么,扣开发费用的时候已经扣过了，再扣一遍不就重复扣除了么？
出售旧房子、只转让土地，这2种情况没有扣开发费用，所以可以扣印花税，这样理解对么？
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开发费用基本都是按10%或者利息+5%扣除，而不是真正的按管理费用等扣除。
房产企业算税金那项就不再算印花税了。
其他企业扣除10%之后还可以再扣印花税。
我的理解大概是这样
2012年通过从业（会89，财88，电80）
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非房地产开发企业出售的一般都是二手房不是新房，税金里面包含印花税。
2012 会计73
2013 财管56 审计53 战略58 税法69 经济法56
2014 战略54.75 经济法65
2015 审计66
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<font color="#1221184 发表于
开发费用基本都是按10%或者利息+5%扣除，而不是真正的按管理费用等扣除。
房产企业算税金那项就不再算印花 ...
我自己的理解如下：
1、非房地产开发企业转让房产，这个印花税已计入管理费用在开发费用中扣除，印花税不能再扣了，否则重复了
2、出售旧房子、只转让土地，这2种情况没有扣开发费用，所以可以扣印花税
不知道这样理解对么？
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房地产企业新建住房项目在销售后，计算的土地增值税中可扣除的项目，包含了土地开发成本和土地开发费用。而土地开发费用包含了利息费用和推算的其他费用，其中印花税因为放在管理费用中了，所以新建住房销售的时候，在扣除的税金当中不再包含印花税了。
但是对于非房地产开发企业转让或者销售存量房，二手房，不存在扣除开发成本及开发费用的说法，所以印花税虽然包含在管理费用中，但是并没有扣除过，所以在计算扣除相关税费的时候可以扣除。
这个知识点，在轻一192有说明，可以看一下！
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我自己的理解如下：
1、非房地产开发企业转让新建房产，这个印花税已计入管理费用在开发费用中扣除，印花税不能再扣了，否则重复了
2、不管什么企业，出售旧房子、只转让土地，这2种情况没有扣开发费用，所以可以扣印花税
不知道这样理解对么？
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夏琳923 发表于
房地产企业新建住房项目在销售后，计算的土地增值税中可扣除的项目，包含了土地开发成本和土地开发费用。而 ...
在线时间0 小时鲜花 0 奖杯0 金币 55 最后登录注册时间帖子积分55阅读权限200UID
个人理解如下：
1、只有新建房产转让才存在房地产企业和非房地产企业是否单独扣除印花税的问题；
2、房地产企业新开发的房产是计入存货的，相应销售的时候印花税进入管理费用；
3、非房地产开发企业新建房产应属于固定资产，销售时印花税计入固定资产清理，所以扣除的开发费用里是不&&含印花税的，需要单独在税费里扣除。
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夏琳923 发表于
房地产企业新建住房项目在销售后，计算的土地增值税中可扣除的项目，包含了土地开发成本和土地开发费用。而 ...
要是非房企自建厂房，事后卖了，能扣除印花税相关税金吗
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a5401577 发表于
要是非房企自建厂房，事后卖了，能扣除印花税相关税金吗
非房产企业自建厂房，如果建好就出售，也应该属于新房出售，那么印花税不可以扣除。但是如果非房产企业自建自用，然后出售的，应该属于二手房出售，印花税可以扣除。
非房产企业和房地产开发企业出售新房，计算土地增值税时区别在于非房地产企业不享受开发成本和土地费用之和的20%加计扣除的优惠政策。
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夏琳923 发表于
非房产企业自建厂房，如果建好就出售，也应该属于新房出售，那么印花税不可以扣除。但是如果非房产企业自 ...
答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)明确规定中有说。
&&原文你有兴趣找下，这个是博客
其实是印花说在非房地产企业当中是因为计入了固定资产清理科目才会有此政策的差异，你可以查下这个回复。
自建厂房在销售怎么能算二手房？只能说是旧房吧，这种情况可以扣开发成本和费用等等
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a5401577 发表于
答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)明确规定中有说。
恩，我的意思是说自建厂房出售，如果建好就出售自然按照新房的规定，可以扣除土地使用权支付的费用和开发成本的，发生的印花不可以抵扣；但是如果建好厂房后自己使用过，再出售了，此时印花税自然是可以抵扣的，类似于旧房或者二手房啊。
如果是旧房或者存量房的转让，不是按照评估价格或者发票金额为基础计算土地增值税么？
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cpar2014 发表于
我自己的理解如下：
1、非房地产开发企业转让新建房产，这个印花税已计入管理费用在开发费用中扣除，印花 ...
我自己的理解如下：
1、非房地产开发企业转让新建房产，这个印花税已计入管理费用在开发费用中扣除，印花税不能再扣了，否则重复了----------------------------不对，非房地产企业出售新房，是可以单独扣除印花税的，属于扣除的税金里面的一个税，和营业税，教育费附加等等
2、不管什么企业，出售旧房子、只转让土地，这2种情况没有扣开发费用，所以可以扣印花税------------计算土地增值税的时候，印花税单独扣除的只有非房地产企业。
因为所有企业在计算土地增值税扣除项目时候，管理费用都是计算扣除的，就是说印花税在里面还是没在里面都不需要考虑，都是按照开发成本和土地成本的5%（利息可以单独计算）扣除的
不知道这样理解对么？
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