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房屋买卖合同卖方反悔违约 法院判决继续履行(转载)
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&&&&&&& 原告崔某，女，1&9&7&8年1&2月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区兴隆家园1&1号楼*室&&&&&&&&原告汪某，男，1&9&8&2年9月1&2日出生，汉族，无业，住同原告崔某。&&&&&&&&二原告之共同委托代理人杨某，北京市辰路律师事务所律师。&&&&&&&&被告何某，男，1&9&7&9年6月1&1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区甘露晴园2号楼*号。&&&&&&&&委托代理人苗某，北京市华国律师事务所律师。&&&&&&&&委托代理人张某，北京市华国律师事务所律师。&&&&&&&&第三人北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙1&2号办公楼*室。&&&&&&&&委托代理人徐柏圣，男，北京市东卫律师事务所实习律师，住北京市海淀区中关村南大街*号。&&&&&&&&原告崔某、汪某（以下称姓名）与被告何某（以下称姓名）、第三人北京某房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔某、汪某及其共同委托代理人杨某，何某之委托代理人苗某、张某，某公司之委托代理人徐柏圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。&&&&&&&&崔某、汪某共同诉称：经某公司居间介绍，我与何某于2&0&0&9年1&1月1&9日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。何某将其名下位于北京市朝阳区建国路2&9号兴隆家园1&8号楼*号房屋，以1&8&0&0&0&0&0元出售给崔某，崔某支付定金5&0&0&0&0元。后何某委托其父亲何广亮办理买房事宜，并将崔某与何某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》项下的权利、义务全部转移于汪某。后汪某支付首付款5&7&0&0&0&0元，以便何某提前偿还贷款。何某也曾提出增加房款，我方未答应，此后便无法与何某取得联系，故诉至法院要求：1、继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》，何某协助我办理权属变更手续；2、赔偿因不配合汪某办理房屋所有权证而造成的经济损失283&816.&07元，并支付违约金36&0&0&0&0元。&&&&&&&&何某辩称：我并没有委托我母亲王某代理我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，所以，我母亲王某无权处分我的财产，且委托书上记载的我的身份证号为2&3位，存在瑕疵并且是复印件，故上述协议无效。后我委托我父亲何某代为办理房屋买卖事宣。由于我的父母文化低、不了解房市行情，但汪某和某公司采取欺骗、恐吓的手段，因此，我父母的民事行为不是其真实意思表示，应属无效。故不同意崔某、汪某的诉求。&&&&&&&&某公司述称：我公司与崔某、汪某、何某签订的&&《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》&&等是当事人的真实意思表示，合法有效的，且崔某已支付充协议》及《变更协议书》，并协助办理过户手续。&&&&&&&&经审理查明：位于北京市朝阳区建国路2&9号兴隆家园1&8号楼*号房屋（下称涉案房屋）的所有人系何某。何某与王某系母子关系，与何某系父子关系。崔某与汪某系夫妻关系。&&&&&&&&2&0&0&9年1&1月1&9日，王某代何某与崔某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要内容：一、房屋基本情况，出卖人（何某）所售房屋为坐落于北京市朝阳区建国路2&9号兴隆家园1&8号楼*号房屋，建筑面积134.&82平方米；二、房屋权属情况：该房屋所有权证号为：京房权证市朝私07字第2&5&8&9&1&6号；三、出卖人和买受人通过房地产经纪机构（某公司）居间介绍成交；四、经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币1&8&0&0&0&0&0元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5&0&0&0&0元；五、逾期交房在1&0日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起1&0日内向买受人支付违约金，合同继续履行；&&六、逾期付款在1&0日内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起1&0日肉向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期付款超过1&0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起1&0日内按照累积的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；七、当事人双方同意，自本合同签订之日起9&0日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在1&2&0日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起1&0日内向买受人支付等内容。&&&&&&&&同日，王某代何某与崔某、某公司签订《补充协议》，主要内容为：1、甲（何某）乙（崔某）双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款为人民币1&8&0&0&0&0&0元。丙方收取的相关费用须签合同当天由乙方交纳；&&2、乙方于2&0&0&9年1&1月1&9日向甲方支付定金5&0&0&0&0元，甲方需同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；3、甲方应在签署本协议后1&0日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日起，不迟于1&0日前，将其原贷款一次性还清。甲方应在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方同意在甲方偿还贷款当日将收付款6&3&0&0&0&0元，含前期交付的定金5&0&0&0&0元，一次性自行支付给甲方，甲方同时出具同等金额的首付款收到证明；4、甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方与房产解除抵押后3个工作日内．必须配合乙方共同前往银行办理面签手续。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续；5、甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同；6、甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见税票、领证通知单和物业结清证明后将购房尾款1&1&7&0&0&0&0元直接打入甲方提供的账户里：7、以上事项若任何一方拖延办理，每拖延一日违约方需向守约方支付2&0&0元违约金。若延期超过3&0日，则按违约协议赔偿标准执行；8、如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。如果因乙方提供的证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为一方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵违约金，丙方收取乙方的费用不予退还等内容。&&&&&&&&同日，三方又签订《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》，合同主要约定由某公司代理办理涉案房屋权属变更手续，崔某支付代理费等内容。&&&&&&&&另查一、2&0&0&9年1&1月1&9日，崔某向王某文付定金5&0&0&0&0元。2&0&0&9年．1&2月1&8日，汪某通过银行向何某的还贷账户汇款5&7&0&0&0&0元。同日，何某出具收款证明，主要内容为：现收到购房人汪某支付的首付款6&2&0&0&0&0元。&&&&&&&&另查二、2&0&09年1&1月2&5日，何某、范某与何广亮签订委托书，二人委托何广亮代为处理涉案房屋的相关事宜，并于2&0&0&9年1&1月2&6日，经由上海市长宁公证处进行公证。&&&&&&&&另查三、2&0&0&9年1&2月9日，何某、崔某、汪某、某公司共同签订《变更协议》，主要约定就涉案房屋于2&0&0&9年1&1月1&9日签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利、义务全部转移给汪某，并按照变更后的合同继续履行。&&&&&&&&另查四、2&0&0&9年1&2月1&7日，何某、范某签署同意出售房产声明，上载：“位于北京市朝阳区建国路2&9号兴隆家园1&8号楼4&01号房屋（产权证编号为京房权证朝私0&7字第2&5&8&9&6&1号）的财产共有人，我们同意将该房产销售给汪某，购房人证件名称及号码，身份证：123416。特此声明！”．&&&&&&&&另查五、2&0&0&9年1&2月1&7日，何某与汪某签订《存量房屋买卖合同》，合同主要内容：一、房屋基本情况，出卖人（何某）所售房屋为坐落于北京市朝阳区建国路2&9号兴隆家园1&8号楼4&01号房屋，建筑面积134.&82平方米；二、房屋权属情况：该房屋所有权证号为：京房权证市朝私0&7字第2&5&8&9&1&6号；三、出卖人和买受人通过房地产经纪机构（某公司）居间介绍成交；四、1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币1&4&8&0&0&0&0元；2、买受人向出卖人支付定金5&0&0&0&0元，支付日期为；2&0&0&9年1&1月1&9日；3、买受人向广东发展银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1&1&8&0&0&0&0元。买受人因自身的原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，只贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；五、1、出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成高房屋不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担相应责任；2、出卖人应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，并随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；3、在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋的专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人；六、违约责任，1、逾期交房在1&0日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起1&0日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期付款在1&0日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起1&0日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；3、逾期付款超过1&0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起1&0日内按照累积的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；乇、出卖人将该房出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起1&0日内退还买受人全部付款，按照银行活期存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金等内容。另查六，2 0 0 9年1 2月2 3日，汪某通过贷款审批。诉讼院针对涉案房屋存在贷款的情况，向深圳发展银行股公司北京东直门支行（以下简称东直门支行）发出《房权银行询问函》。东直门银行复函的主要内容为：何我行按揭贷款已结清，但其尚未办理解除抵押登记手此，我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关，、行评判。审中，崔某、汪某向本院提出财产保权申请，& 要、冻结涉案房屋的权属变更手续，并提供了担保。随对涉案房屋的权属变更进行了查封。述事实，有双方当事人当庭之陈述、京房权证朝私0 7 18916号房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认乓卖定金协议书、中国建设银行汇单、收款证明、公书、《变更协议》、《存量房屋买卖合同》、广东发展银有限公司北京西各站支行的承诺函、《房屋抵押权银函》及复函、保全申请、裁定书等在案佐证。院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交履行义务。本案中，王某与崔某签订的《北京市屋买卖合同》及其《补充协议》、《过户、按揭代理合居间成交确认书》，买卖定金协议书，虽然王某未房屋所有人的授权或委托，但经过公证委托的何广亮伟、汪某、某公司签订的K变更协议书》是何某伟、汪某、某公司的共同意思表示，当事人均应按行义务。而且，《变更协议书》已将王某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下的全部权利义务转移给汪某，至此，何某与汪某针对涉案房屋已形成房屋买卖双方。此后，何某与汪某针对涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽在购买涉案房屋的总价上与《北京市存量房屋买卖合同》所写明的的总价上存有出入，但《存量房屋买卖合同》是《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的延续，且双方亦是按1 8 0 0 0 0 0元的总房价款实际履行的定金及首付款、贷款，故总房价款仍确定为l 800 000元。汪某已按合同约定支付了定金和首付款，且何某于2 0 0 9年1 2月1 8日收到首付款6 2 0 0 0 0元，并已还清涉案房屋的贷款。根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，何某应当在贷款还清后，按照银行的要求办理完解除抵押登记手续，但何某怠于解除抵押登记手续，导致房屋所有权证变更未按期进行，对此何某应承担违约责任。本院发函征求东直门支行对涉案房屋抵押权的意见，东直门支行回函：“何某在我行按揭贷款已结清，但其尚未办理解除抵押登记手续。因此，我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关，无法进行评判”。由于东直门支行未表示行使抵押权，敌汪某要求继续履行合同，本院予以支持。由于《存量房屋买卖合同》对违约金予以调整，故将按已付房款的日万分之二承担违约金。汪某的贷款申请与2 0 0 9年1 2月2 3日获得批准，故何某应自2 0 0 9年1 2月2 8日起至涉案房屋权属变更之日止，按已付房款6 2 0 0 0 0元的日万分之二的标准，支付违约金。崔某、汪某另主张的赔偿经济损失，因尚未实际发生，且涉及贷款政策调整，是当事人所无法控制的，故对汪某的该部分请求，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：&&&&&&& 一、原告汪某与被告何某继续履行2 0 0 9年1 2月1 7日签订的《存量房屋买卖合同》所确定的义务。&&&&&&& 二、被告何某于本判决生效后十日内负责办理解除坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋的抵押手续；被告何某与第三 人北京某房地产经纪有限公司于本判决生效后一个月内，协助原告汪某办理坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋的权属变更手续。&&&&&&& 三、被告何某自2 0 0 9年1 2月2 8日起至坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋权属变更在原告汪某名下之日止，按原告汪某已付房款六十二万元的日万分之二的标准支付违约金。&&&&&&& 四、驳回原告汪某、崔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。&&&&&&& 案件受理费一万零三百零八元，由原告崔某、汪某负担九千九百五十元，由被告何某负担三百五十八元（于本判决生效七日内交纳）；保全费五千元，由被告何某负担（于本判决生效后七日内交纳）。&&&&&&& 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本北京市昌平区人民法院
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法院支持解除房屋买卖合同:“新国十条”属重大变化
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退房纠纷首度作出判决 法院支持解除合同
海淀法院近日审结一起房贷新政引发的买房纠纷,判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉,这是“新国十条”颁布后,本市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。
今年国家出台多项控制房价上涨的新政策,其中北京出台了一项关于提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款发放的政策。买房人张先生本已拥有两套住房,因新房贷政策出台,他无法向银行取得贷款,于是向法院起诉解除和卖房人宋女士之间的房屋买卖合同。
日,宋女士与张先生在经纪公司居间下签订房屋买卖合同,约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋。房屋成交总价为555万元,张先生应支付定金15万元。日,张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元。在庭审中,张先生提供相应证据,证明其与妻子名下共有两套住房。
宋女士则表示,房屋买卖合同真实有效,银行未批准贷款事宜已在合同中做出约定,不受通知关于住房贷款的限制,故应按合同执行。
法庭经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院解除合同的,人民法院应根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否解除。
张先生家庭住房套数已达两套,其关于诉争房屋的买卖,为个人第三套房屋之买卖,属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形,是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化,若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同,于法有据。张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元,应予以支持。(记者王蔷 通讯员曹力 张璇)
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房屋买卖合同不能继续履行 能否解除合同
正在读取...&|&作者：徐红英律师&|&来源：法邦网
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导读：一般情况下，除了训练有数的法科专业人士外，在很多情形下大多数购房者对合同如何约定才能防范风险不是太了解。一旦发生争议，在购房合同中未进行约定，导致争议不好协商，致使诉至法院，法院也不一定支持自己的情形时有发生。当房屋买卖合同不能继续履行，能否解除合同？以下通过案例为您解析。
案例简介：合同未约定致使合同目的无法实现，能否解除合同日，二原告通过居间与三被告签订上海市房地产买卖合同，约定以159万元价格向三被告出售位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；合同约定最迟过户为日，付款方式为签约时支付5万元、日前支付43万元，剩余111万元由三被告申请办理转贷款，原告方予以配合；转贷款具体操作为签约之日后20日内双方应当备齐转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证，若一方未按约定及时办理转贷款手续逾期达15日的，对方收取20%作为违约金。日，双方签署补偿协议，约定三被告另行补偿二原告空置损失27万元。合同签订后，三被告一直未通知二原告办理转贷款手续及相应公证，导致至合同约定的过户日，未能过户。后虽经二原告催告，但系争房屋仍未过户。但二原告已于2013年10月将系争房屋交付被告使用至今。现二原告认为三被告已经构成违约，其有权解除合同，要求三被告返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费。被告辩称致使合同解除的原因是原告造成的，自己不承担违约责任。法院判决：客观原因致合同目的无法实现，判决解除合同本院认为：本案二原告与三被告围绕购买系争房屋签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》等相关数份协议均系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原、被告之间签订的合同是否应当解除以及相应的责任如何承担。本案中，房屋买卖合同签订后，三被告已支付75万元，双方在履行111万元房款过程中产生争议而涉诉。本院认为，该笔房款，根据双方签订的一系列协议约定看，应为三被告以转按揭贷款方式支付。后因约定的转按揭贷款因为政策原因无法履行，导致如何支付111万元房款上存在合同漏洞，在对如何补正履行不能达成补充协议，又无法按合同有关条款或交易习惯确定，且系争房屋已被司法查封，房屋买卖的合同目的无法实现、不能继续履行的情况下，应当予以解除。故导致合同不能履行的责任系约定的转按揭付款不能实现，不能归咎于原、被告一方。现原告主张解除合同，被告亦于日反诉主张解除，故在双方均同意解除的情况下，本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。律师说法：房屋买卖合同不能继续履行能否解除合同近年来关于合同约定不完善或政策导向的变化，导致合同不能继续履行的情况时有发生，争议也越来越多。所以，熟悉相关的法律知识显得尤为重要。一般来说，房屋买卖合同约定不完善并不影响该合同的成立。但是如果合同的必要条款出现漏洞，而且双方不能达成一致的补充协议，那么则有可能因为该条款的欠缺而导致合同不能成立。如，在买卖合同中缺少标的物条款，借款合同中缺少借款人签名等等。合同漏洞填补的方式主要有以下三种：1、协商补充。我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此规定，在当事人就合同的条款规定不明确的情况下，由当事人继续通过协商达成补充协议，来填补合同的漏洞，这是最有效的填补漏洞的方式。2、按合同有关条款或交易习惯来确定。如果合同当事人双方不能达成补充协议，就要进人第二步，即按照合同的有关条款或交易习惯来确定。3、按照法定规则填补。如通过以上方法仍不能解决，按照法定的填补漏洞的规则来填补合同漏洞，体现在《合同法》第62条以及《合同法》分则中的一些具体规定。应当指出，《合同法》第62条虽然确定的是填补合同不完善的规则，但是当事人可以通过其约定来排除这些规定的适用，在当事人具有特别约定的情况下，原则上应当依据当事人的约定。在当事人没有特别约定，又不能根据交易习惯来确定的情况下，才能适用上述规定填补合同漏洞。当以上方法不能弥补合同的不完善且合同目的又无法实现时，合同应当予以解除，如上文案例所述。以上就是对“房屋买卖合同不能继续履行，能否解除合同”案例的解析。为了交易的顺利进行，解除合同是合同不能继续履行在不得已的情况下作出的选择。如果您有相关方面的疑问，建议您咨询房产专业律师，以免遭受不必要的损失。徐红英律师：138--http://wenshu./content/content?DocID=28b0a4ad-b81c-4e54-a84c-fe9&KeyWord=房屋买卖
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一、不能办理贷款能要求退房吗购房者通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。出售方必须还清贷款后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法......
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