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建筑业营改增，挂靠企业利润如何回流？
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B公司承接了一项工程业务，但因为缺乏资质，是以挂靠的方式以A公司的名义签订的合同建筑施工合同。
AB两家公司签订协议，合同总价款1000万，预计成本800万，管理费50万，剩余款项为B公司利润。
营改增后，所有的销项和进项，现金流，账务核算均在A公司发生，实际工程业务B公司完成。
问题，1，是否违反三流合一的要求？怎么办？2，挂靠费怎么回到B公司？
b公司是分包方，给a开票
对，走分包。
税到天黑 发表于
b公司是分包方，给a开票
可是所有的进项，销项都在A公司，对B公司来说，完成了所有的工程项目，却不能进项会计核算，不能开票。
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三流一致的限制所有进项销项发票必须由A公司开具或开给A公司。上面网友提到的分包倒是一个可行方法，甲供料方式分包是否可行？B公司只需要对150的毛利开票。
cr3980 发表于
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清包工或甲供材可以简易征收
走分包，物流没有问题呢？
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21:40来源：国泰君安
文：国泰君安宏观任泽平、罗志恒
导读： 日将全面实施营业税改增值税试点，营业税将退出历史舞台，这对于降低企业税负、促进服务业发展等具有重要意义。 摘要： “营改增”只对增值额征收，整体上有利于降低企业税负和成本，改善企业盈利；由于打通了货物销售与服务提供的抵扣链条，将促进相关服务业发展，有利于解决就业和稳增长。减税的规模取决于成本结构、税票的管理及由谈判能力决定的税负转嫁能力。“营改增”将年均减税约5000亿，其中由不动产、在建工程抵扣带来的减税将占60%，即3000亿。 “营改增”对行业的影响： 1)“营改增”利好商业地产、工业地产和住宅，降低税负成本，改善房地产企业盈利，有利于带动建筑业及相关产业发展；减税规模占净利润比重为-4.5%到10.36%，是否减税及减税规模取决于建筑安装成本的可抵扣比例。 2)建筑业是税率提高最大的行业，但由于过渡政策及小规模纳税人简易征收的规定，短期内税负略微下降，中期将由于过渡政策的消失而税负上升，长期引发建筑业洗牌并降低税负。 3)对于金融保险业，我国将成为世界上第一个对金融服务业征收增值税的国家，税率从5%提高到6%，实际可比税率为5.66%，税负持平或降低，取决于进项税额是否能达到销售额的0.66%；以基金业为例测算，“营改增”预计提高基金业净利润7%。 4)对于生活服务业，减税明显，尤其是餐饮、住宿、养老和娱乐行业。其中，小规模纳税人从5%税率下降了40%，一般纳税人的税率从5%提高到实际5.66%，但大量可抵扣项目及免税规定降低了税负。需要注意的是，对于私立、以职业培训为主的中大型教育机构、部分私立医疗机构无法获得减税效应。 “营改增”之后的后续财税改革：1)短期看， 在增值税收入分成上仍保持中央和地方收入处于稳定的分配结构，改革方向是“存量不变，只变增量”；2)营改增的完成完善了增值税体系，下一步将减并税率档次，将目前不可抵扣的部分纳入抵扣范围，清理临时性的过渡政策，推进增值税立法，确立完整的消费型增值税制度；3)长期看，作为地方税主体的营业税消失，地方税体系将重构，将包含资源税、环境税、房地产税等适宜地方征收的税种。地方政府发债的机制也将进一步完善，与共同构成地方政府的资金来源；4)中央与地方关系将重构，重新划分事权、支出责任，使两者相匹配，发挥中央和地方两个积极性，建立现代财政制度。 目录1。营改增有利于降税负和促进服务业发展 1.1。营业税与增值税的区别1.2。历史与现状1.3。“营改增”的意义2。“营改增”历程及内容
3。“营改增”对各行业的影响 3.1。房地产业：利好地产，减税占净利润比重为-4.5%到10.36% 3.2。建筑业：短期内税负略微下降，中期上升，长期引发建筑业洗牌并降低税负 3.3。金融保险业：持平或降低，取决于进项税额是否能达到销售额的0.66% 3.4。生活服务业：减税明显4。“营改增”之后的后续财税改革：中央与地方关系、地方税体系重构、增值税完善 正文： “营改增”收官在即，被政府、市场寄予厚望，因而有必要理清“营改增”的必要性、对各行业的具体影响、后续的财税改革重点在哪些方面。 1。营改增有利于降税负和促进服务业发展 1993年底中国全面改革工商税制，实行分税制，发布《增值税暂行条例》，于1994年实施增值税，征税范围为货物、修理修配劳务和进口。与此同时，服务业征收营业税，形成货物、服务业适用不同税种、不同计税方式的局面。增值税、营业税并存阻碍了货物、服务业的融合与分工，表现为货物供应商购买的服务无法抵扣增值税进项税，服务业需要对销售额全额征营业税，造成重复征税。经过不断试点、扩围，增值税逐步覆盖到交通运输、邮政、电信及部分现代服务业，日将全面实施营业税改增值税试点，营业税将退出历史舞台。 1.1。营业税与增值税的区别 营业税与增值税的区别主要在课税对象、计税基础、是否可转嫁、影响会计报表方式等方面。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征税，以销售额为计税依据，税负不可转嫁，属于地方税；根据收到的款项确认收入，通过营业税金及附加抵减收入来影响利润表；由于对营业额全额征税，流转环节越多，税款基数越大，重复征税。 增值税是对销售货物、提供修理修配和加工劳务和进口货物的单位和个人征税，以增值额为计税依据，税负可转嫁，属于中央与地方共享税(中央75%，地方25%)；由于对增值额征税，税收与流转环节的多少无关，征税基数取决于增值额而非销售额，税款直接来源于下游购买者和最终消费者；要进行价税分离，确认的会计收入少于营业税条件下的会计收入，通过确认负债(应付税费—应付增值税)的形式影响资产负债表。 表1:增值税与营业税的区别资料来源：《税法》、研究。1.2。历史与现状 自分税制改革以来增值税、营业税额迅速增长，分别成为我国第一大、第三大税种，从1994年的2308亿、670亿增长至2015年的31109亿、19313亿，分别增长13倍和29倍，两项税收之和达到5万亿，占税收收入40%。从增值税、营业税占税收收入的比重看，营业税占比从13.07%略有上升至15.46%，增值税占比从45.02%下降为24.91%，主要由于企业所得税、个人所得税、消费税占比的提高。 2012年以来，交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政及电信业相继纳入试点范围。房地产、建筑业、金融业和生活服务业成为暂未改革的行业，这三大行业的营业税从10631亿增长到15801亿，占营业税比重从67.51%上升到81.82%。 金融业、房地产、建筑业、生活服务业成为营改增较难的行业在于：金融业、房地产的增值更多是被动的，并非是生产活动导致的增值，且属于人力资本密集型产业，不可抵扣的人力成本比例较高，因而对抵扣范围及税率的规定相对复杂；建筑业的采购大量地源于小规模纳税人甚至个人，灰色地带较多，票据的管理不完善，人工成本也存在不规范的地方，对于以增值额为基础征收的税种存在一定的难度；生活服务业涉及餐饮、住宿、旅游、教育、医疗等诸多具体行业，涉及众多规模较小的企业，户数较多，分布较散，影响范围广，推行增值税对纳税人的税务、财务能力要求较高。 图1:1993年至今增值税、营业税占税收收入比重资料来源：财政部、Wind、国泰君安证券研究。 图2:近年来房地产、建筑业及金融业营业税单位：亿元资料来源：财政部、Wind、国泰君安证券研究。 1.3。“营改增”的意义 “营改增”不仅是当前供给侧结构性改革的重要措施，有利于降成本、去库存、补短板，更是财税改革的突破口，有利于建立创新型社会、促进社会分工、优化资源配置、理顺中央与地方关系，进而全面深化改革。 1.3.1.“营改增”只对增值额征收，有利于降低企业税负和成本，进而改善企业盈利。营业税导致重复征税，尤其在产业链的下游环节重复征税越重，征税基础是全部销售额而非增值额，每个环节都需征收，不利于产业链的延伸。 1.3.2。“营改增”打通了服务业、货物销售之间的障碍，有利于货物、服务的融合与分工，促进社会的进一步分工与合作。在营业税、增值税并行时，服务业采购货物无法抵扣，销售货物的产业接受服务时也无法抵扣，抵扣链条不完整，导致销售货物的企业尽可能减少对服务业的购买需求，或者企业采取“大而全”的生产模式和组织架构，企业既提供服务，又生产货物，不利于社会的专业化分工。 1.3.3.“营改增”有利于推动社会创新。在营业税条件下，技术研发、软件等无形资产转让、咨询等行为需全额征收营业税。由于其他企业采购此类服务无法进行抵扣，会降低社会对创新、研究、开发服务的需求，导致创新的物质激励不足。“营改增”后，由于可抵税，对创新服务产业的需求提高，由于产业独立及竞争，创新产业的发展加速。 1.3.4.“营改增”作为财税改革的突破口，有利于重新梳理中央与地方关系，重构财税框架，促进现代财政制度建设。营业税属于地税，增值税属于中央、地方共享税，其中中央占75%，地方占25%，地方由原来占有营业税的100%减为25%，势必冲击原有的地方税体系。“营改增”实施后，地方税体系的建立更加紧迫，由于刚性支出及其他支出在增加，地方税收减少，需要考虑地方政府能否履行职责及地方政府债务是否会通过其他方式增加，地方政府的行为将在新的财税体制下被充分关注。 1.3.5.“营改增”有利于解决社会就业，使就业从非正规部门转到正规部门。将生活服务业纳入到增值税范围，一方面提高企业对生活服务业的需求，另一方面生活服务业涉及的采购可以抵税，降低成本，推动生活服务业的发展，有利于吸纳更多的就业。 1.3.6.“营改增”使中国彻底完成从“生产型增值税”到“消费型增值税”的转变。中国长期实行生产型增值税，即购进的机器设备、不动产等无法抵扣，而计入成本。随着2009年机器设备的进项税纳入抵扣后，不动产成为消费型增值税转型的最后障碍，此次规定企业购进的不动产可以抵扣进项税，实现了到消费型增值税的转变。 1.3.7.增值税条件下有利于加强税收管理，更加规范税收，降低偷逃税行为。由于增值税有完整的抵扣链条，销项与进项密切相关，供应商、客户之间存在相互制约的关系，因而经济交易环节内在地存在监督，有利于加强税收征管，降低偷逃税行为和征税成本。 2。“营改增”历程及内容 在“营改增”之前，我国已经逐步开展增值税改革与转型。2011年在增值税转型的基础上进一步推进营业税的改革，历时4年之久的“营改增”在日迎来收官。 表2:增值税转型进程 资料来源：国家税务总局、国泰君安证券研究。 表3:“营改增”历程资料来源：国家税务总局、国泰君安证券研究。 财政部、国家税务总局于日联合发文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，确定了5月1日前完成“营改增”，以财税[号为代表的部分原营改增文件将同时停止执行。 截至2015年，营改增及增值税改革累计为企业减税6412亿元。其中，自2012年启动的营改增试点中超过97%的试点纳税人实现税负下降或持平。此次全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%.二是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将获益。 “营改增”后的税率情况见表4。单纯看税率，部分行业有所增加，但由于税基不一致，单纯地比较税率并无意义，需要考虑三方面的因素：一是由于增值税是价外税，需进行价税分离，因而金融保险业的实际税率为5.66%，个人销售不动产税率与改革前一样，但实际税率要低，为4.76%；二是对小规模纳税人实行简易征收，如生活服务业适用3%的简易征收率；三是增值税条件下可以抵扣进项税，不能根据营业税与增值税销项税的大小来判断哪种条件下的税收大。通过税率的设计、抵扣项目及简易征收的规定这三方面的因素，能够确保所有行业只减不增，也减少改革的阻力。 表4：“营改增”的税率变化情况 资料来源：国家税务总局、国泰君安证券研究。 3。“营改增”对各行业的影响 3.1。房地产业：利好地产，减税占净利润比重为-4.5%到10.36% 增值税适用于房地产业，将较大程度利好商业地产、工业地产和住宅，实现去库存，降低税负成本，改善房地产企业盈利，也有利于带动建筑业及相关产业发展。房地产业的适用税率从5%提高到11%，但税基不一致，税率提高但可抵扣项目增加，在税票管理良好的情况下实际税负将下降。与房地产业相关的主要“营改增”政策主要有： 3.1.1。地价可扣除。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款直接从收入中扣除降低了税率。 3.1.2.过渡政策。按照合同开工日期分为老项目和新项目，老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目，比照营业税按照5%简易征收，且外购取得的资产可扣除原值。过渡政策将减少新政带来的冲击。 3.1.3.分期可扣除不动产增加。日后取得的不动产或在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。这将促进企业的不动产改善和购置行为，提高对地产的需求。 3.1.4。个人出售不动产轻微减税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。对于北上广深以外的地区，购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。对于北上广深地区，购买2年以上的普通住房对外销售才免征增值税，非普通住房以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。税率与营业税条件下一样，但增值税条件下实际税率为1/(1+5%)*5%=4.76%，降低了税负。 3.1.5。降低预缴增值税比例。营改增前，房地产业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，营改增之后，只需按3%的比例预缴增值税，有利于减少税款对房地产企业现金的占用，提高现金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大。 根据财政部、国家税务总局的测算，“营改增”将年均减税5000亿，其中由不动产、在建工程抵扣带来的减税将占60%，即3000亿。 根据房地产行业一般情况数据，假定土地成本、建安成本、费用、净利润各占30%、30%、30%和10%。从近年来房地产行业的净利润率来看，10%左右是符合现实的。分两种情况考虑，假设建安成本100%可取得进项税抵扣票据，则实际税率为3.96%，减税规模占收入比为1.04%，将提高净利润10.36%，极大提高房地产业净利润。假设建安成本50%可取得进项税抵扣票据，则实际税率为5.45%，比原营业税条件下的税率提高0.45%，将降低净利润4.5%，房地产净利润将缩减一半。因而，对于具体企业是否最终能够获得减税取决于增值税票据的管理。 表5:房地产“营改增”减税及对净利润影响(假设建安成本可取得100%抵扣票据)数据来源：国泰君安证券研究 表6:房地产“营改增”减税及对净利润影响(假设建安成本可取得50%抵扣票据) 数据来源：国泰君安证券研究 3.2。建筑业：短期内税负略微下降，中期上升，长期引发建筑业洗牌并降低税负营改增后，建筑业税率由3%提高到11%，是税率提高幅度最大的行业，但需要结合税基、可抵扣金额才能判断税负的变化情况，总体判断是短期内税负略微下降，中期上升，长期由于行业洗牌带来的资源优化重组、企业票据管理规范，增加抵扣范围，降低税负。与建筑业相关的政策主要是规定了简易征收的四种情况。 一般纳税人以清包工方式、为甲供工程、为老项目提供的建筑服务、小规模纳税人可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。老项目，是指合同开工日期在日前的建筑工程项目。适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 受税率变化影响的是一般纳税人，尤其是以清包工方式、甲供工程、老项目以外的一般纳税人。 从短期看，由于一般纳税人存在老项目，小规模纳税人可以采取简易征收，这两种情况下的税率与营业税条件下一致，实际税率由于增值税属于价外税而略微下降。 从中期看，对于一般纳税人，除非是以清包工方式提供、甲供工程，新项目必须适用11%的税率，如果原材料占比较低，且难以取得增值税进项发票，势必会提高增值税税负。在建筑行业，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票，建筑企业属于劳动密集型产业，人力成本也不能抵扣，导致可抵扣的进项税减少。 从长期看，由于建筑业市场高度开放，进入门槛较低，低价中标等恶性竞争现象普遍，行业平均毛不足5%。若无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加，微利的建筑业将引发行业洗牌：管理混乱、依靠不开发票偷逃税收降低成本的低价恶性竞争企业将逐渐被淘汰；而有较强经营管理能力，规范财务核算，健全内控制度的企业将会更好地生存下来。随着增值税抵扣链条的逐步完善，建筑业增值税税负将趋于平稳并下降。 3.3。金融保险业：持平或降低，取决于进项税额是否能达到销售额的0.66% “营改增”后，我国将成为世界上第一个对金融服务业征收增值税的国家。对于金融服务，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。金融保险业的税率从5%提高到6%，实际可比税率为5.66%，行业税负变化取决于进项税额能否达到销售额的0.66%。鉴于利息支出不能抵扣，人力成本占金融业比重较高，“营改增”后进项税额的主要来源是水电、房屋租赁费用、软件系统采购、机器设备和不动产的取得。对金融保险业影响较大的主要规定有： 3.3.1。增值税免税政策适用范围相对有限，主要适用于同业往来利息收入、联行往来利息收入、一年以上人身的保费收入、金融机构小额农户贷款、国债、地方债、人民银行对金融的贷款等体现政策性的贷款；存款利息不属于增值税征税范围。 3.3.2。利息费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。该项规定不利于企业尤其是高负债率企业融资成本的降低。 3.3.3对于金融商品交易，就金融商品转让收益缴纳增值税。金融商品的交易不可以开具增值税专用发票。转让金融商品盈亏相抵后出现负差，可结转与下期转让金融商品销售额相抵，年末时仍出现负差不得转入下一个会计年度，此规定与营业税税制一致。同时，规定了6类金融商品交易免征增值税：QFII委托境内公司在我国从事证券买卖；香港投资者通过沪港通买卖A股、香港投资者通过基金互认买卖内地基金份额；基金管理人运用基金买卖股票、债券；社保理事会、社保基金投资管理人运用社保基金买卖证券基金、股票、债券；个人从事金融商品转让业务。 以基金业为例测算营改增的可能影响，根据中国基金业协会数据，2014年基金行业收入437亿，将收入分成细项，其中利息收入不属于增值税征税范围，故不产生增值税销项税；人力支出不可抵扣；假定营销开支全部可取得抵扣票据；租赁、水电未做进一步拆分，以可抵扣较少进项税的方式计算，假定能够全部获得进项税额抵扣凭证；假定营销支出能够全部获得进项税额抵扣凭证；固定资产、在建工程当年增加由可抵扣进项税，且第一年可抵扣60%，第二年抵扣40%，按照60%的年度可抵扣金额计入进项税。从结果看，“营改增”将增加净利润的7%。 银行、证券、保险的人力成本占比较高，尤其银行的系统软件以自主开发为主，减少了可抵扣的进项税额，因而“营改增”后，金融保险业可以通过更多地外购而非自主开发，加强增值税管理以尽可能取得增值税专用发票增加提高，降低税负。 表7：基金行业营改增测算 单位：亿元数据来源：中国证券基金业协会、国泰君安证券研究。 3.4。生活服务业：减税明显 生活服务业主要包括餐饮、住宿、医疗、养老、教育、娱乐等行业。营业税体制下，税率为5%、5~20%(娱乐业)，增值税条件下改为6%，可抵扣的项目大量增加；小规模纳税人适用3%的简易征收，相当于从5%下降了40%。对生活服务业影响较大的规定有： 3.4.1。年应税销售额标准为500万元(含)以下的纳税人为小规模纳税人，按3%简易征收，税率大幅降低，生活服务业中大量存在小规模纳税人，减税明显。 3.4.2大量减免税规定：托儿所、幼儿园、养老、殡葬、婚姻介绍、教育、医疗等领域均有涉及。 3.4.3。餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的接受方，不得抵扣进项税额。由于此类服务容易被用于集体福利、个人消费，因此未被纳入抵扣范围。文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务、住宿服务虽然可以抵扣进项税额，但用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费，不得抵扣进项税额。 由于小规模纳税人的减税比较明显，直接利好生活服务业所有具体行业。主要讨论一般纳税人在各具体行业的情况。 餐饮业：营业税条件下税率为5%，现在为6%，实际税率为5.66%，且存在大量可抵扣项目，比如原材料、房租、不动产购置等，有利于税负下降。 住宿：税率从5%到6%，实际税率为5.66%，但住宿业存在大量的房租、不动产的购进，税负下降。 养老：政策规定养老机构提供的养老服务免税。养老机构，是依法设立并办理登记的为老年人提供集中居住和照料服务的各类养老机构；养老服务，为收住的老年人提供的生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。 教育：从事学历教育的学校提供的教育服务，托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务免税。超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，职业培训机构等国家不承认学历的教育机构，不属于免征增值税的收入。因而对于私立、以职业培训为主的中大型机构无法获得减税效应。 医疗：免税范围较营业税条件下缩窄，且医疗服务不得高于地(市)级以上主管部门制定的医疗服务指导价格，之前享受优惠的私营机构可能需要缴纳增值税。 娱乐：税率从原来5%~20%改为6%，税率明显下降，且娱乐中亦可抵扣进项税，行业整体税负大幅下降。 4。“营改增”之后的后续财税改革 全面推开营业税改增值税试点后，作为地方税主体的营业税消失，中央与地方关系、地方税体系、增值税的完善将成为财税改革的新的着眼点。 营业税消失后，在增值税收入分成上仍保持中央和地方收入处于稳定的分配结构，使得中央和地方政府，按照事权和支出责任相结合的框架，有足够稳定的财政收入，保证政府各项事业运行下去，改革方向为“存量不变，只变增量”。但从长远看，过多的共享税，尤其是分成比例不利于地方的分成机制不利于发挥地方的积极性。地方税体系薄弱，使地方政府难以履行支出责任。 中央与地方关系将重构，重新划分事权、支出责任，发挥中央和地方两个积极性，建立现代财政制度，完善国家治理的基础。地方税体系将重构，将包含资源税、环境税、房地产税等适宜地方征收的税种。此外，地方政府发债的机制也将进一步完善，与财政收入共同构成地方政府的资金来源。 营改增的完成完善了增值税体系，下一步将减并税率档次，将目前不可抵扣的部分纳入抵扣范围，清理临时性的过渡政策，推进增值税立法，确立完整的消费型增值税制度。
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房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。
一、会计处理的变化
营改增之前，房地产开发企业按照&销售不动产&税目征收营业税，税率为5%。
假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
&&& 贷：主营业务收入1000
借：营业税金及附加50
&&& 贷：应交税费&&应交营业税50
借：营业税金及附加6
&&& 贷：应交税费&&应交城市维护建设税3.5
&&&&&&& 应交税费&&应交教育费附加1.5
&&&&&&& 应交税费&&应交地方教育附加1
营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
&&& 贷：主营业务收入900.90
&&&&&& &应交税费&&应交增值税（销项税额）99.10
不考虑当月增值税进项税额的情况下：
借：营业税金及附加11.89
&&&&贷：应交税费&&应交城市维护建设税6.94
&&&&&& &应交税费&&应交教育费附加2.97
&&&&&&& 应交税费&&应交地方教育附加1.98
二、会计利润的变化
仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。
假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：
对利润总额的影响＝＝944（万元）
缴纳增值税的情况下：
对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）
由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
三、税负变化
营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。
四、发票管理的变化
原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。
营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，因此企业应积极响应国家政策，做好万分准备，相信营改增定会给企业带来福音。
相关法规文件：
（作者：王攀& 本文系中华会计网校原创文章，未经允许不得转载）
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