不满两年二手房上市税费要降了|征收率|营业税_凤凰财经
不满两年二手房上市税费要降了
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2年以上（含2年）住房上市交易的非普通住宅，假设现成交总价和原价之间差价为200万元，那么，营改增前,应缴营业税=200万元×5%=10万；营改增后，应缴增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了（10万元-9.5238万元）=0.4762万元，属略降。
财政部、国家税务总局24日对外公布营改增全面推开细则。其中，对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。被国务院下铁令要在5月1日实施的“营改增”终于出台了细则。昨天，财政部、国家税务总局在官网上对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》， 明确了自日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时，财政部、国家税务总局昨天首次对外发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》一系列规定。这些规定对于之前备受关注的买卖增值税是升是降，以及跨境电商税率等热点问题给出了答案。其中《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外，税率一律为6%。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则对人们密切关注的二手房税负问题给予了明确，指出个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。而对于北上广深四个城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。　新闻内存增值税如何计算1.营业税：营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形的资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。2.增值税：自1954年在法国开征以来，因其有效地解决了传统销售税的重复征税问题，增值税迅速被世界其他国家采用。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种3.北京二手房营业税、增值税计算公式：营业税=含税价格×税率增值税=[含税价格/（1+5%）]×5%举例算账北京部分二手房增值税略降通过专业人士的解读，我们明确二手房增值税的计算公式如下：[含税价格/（1+5%）]×5%=房价/（1+5%）×5%。我们按北京不同类型的二手房进行举例算账：第一类：北京购房人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。假设成交总价为300万元，那么，营改增前，应缴营业税=300万元×5%=15万；营改增后，应缴增值税=300万元÷（1+5%）×5%=14.2857万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了（15万元-14.2857万元）=0.7143万元，略降。第二类：2年以上（含2年）住房上市交易的普通住宅，根据规定，营改增前后，都属于免征，没什么变化。2年以上（含2年）住房上市交易的非普通住宅，假设现成交总价和原价之间差价为200万元，那么，营改增前,应缴营业税=200万元×5%=10万；营改增后，应缴增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了（10万元-9.5238万元）=0.4762万元，属略降。　热点解读二手房增值税和营业税算法不同昨天，针对通知明确的几大热点问题，北青报记者采访了北京税务界权威人士，对市民关注的三大热点问题进行了解读。热点一现有营业税优惠政策延续3月11日上午，国税总局局长王军在“部长通道”回答记者提问时表示，“营改增”会确保所有的税负只减不增。3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时明确的还有，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。昨天公布的细则显示，无论是北上广深这四大房价上涨快的一线城市，还是北上广深之外的城市，二手房现有营业税的优惠政策确实得到了延续。热点二北上广深2年以上普宅免税非普宅不免根据通知，北京、上海、广州和深圳这4大一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。通知明确，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。热点三二手房增值税算法和营业税不一样“通知明确的增值税征收率是5%，和目前营业税的税率5%看上去一样，但是，因为税种不一样，营改增后，有的二手房增值税反而要比营业税略降。”昨天，上述专业人士表示。该人士介绍，营业税属于价内税，计算公式为：营业税=含税价格×税率＝房价×税率。而增值税属于价外税，计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之，一般计税法就是按税率征收，而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定，企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人，未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款，而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税，意味着二手房按简易计税法征收增值税。”因此，5月1日后二手房增值税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即为：[含税价格/（1+5%）]×5%=计税房款/（1+5%）×5%。本版文/本报记者 张钦
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48小时点击排行二手房满两年免营业税 卖家却把房价提上去了
重庆晨报黎胜斌
[导读]楼市新政出台后，重庆部分卖房者将免掉的营业税加到房价上，以此提价。原来着急卖房的房主现在变卦不再着急，更有人把“急售”字样去掉。房产新政给楼市注入一针兴奋剂。受此影响，无论是一手房市场还是二手房市场，楼市升温预期强烈。重庆市房地产业协会会长莫元春表示，3月份重庆二手房市场的成交量环比增加了23%左右，3月底出台新政，二手房市场必然还会延续这种上升势头。挂了近一年的房子卖出去了从去年4月开始，邹森林就一直想出售位于渝北区某大学附近的一套房子。楼市新政一出，经纪人就给他电话，说总价不变，要把房屋其他信息改成：套内68平方米，满两年，免营业税，总价62万元。邹森林同意了。这是因为，3月30日，新政将营业税免税的条件由五年降低到两年。邹森林的房屋没有满5年，但满了两年，符合这个政策。经纪人陈春艳说，这些天公司门口挂的二手房源信息，有一半都符合新政策，都重新做过宣传资料。据陈春艳介绍，2013年下半年以来，二手房市场持续低迷，有卖房者除调低价格外，还会在房源信息上加上“工作调动”、“急售”等字样，表现出很着急卖房。陈春艳说：“现在楼市向好预期增强，原来急着卖房的现在变卦，不着急了，更有房主把急售字样去掉，甚至还有提价的。”在邹森林改房屋信息之前，“急售”两个字在他的房源信息上呆了近一年。修改信息后的第3天，在清明节期间，邹森林卖出了这套房子。经纪人陈春艳解释：“62万元的房子，得交3万多元的营业税，现在不用交了，肯定划算呀。”中介生意比之前好多了新政在二手房市场激起波澜。“新政出台后，我们店平均两天卖一套房子，而以前差不多平均要4天才能卖出一套房子。”石桥铺一家地产中介工作人员杜宁一称，清明小长假来店看房的人都没有减少，都是冲着满两年免营业税。广积粮不动产公司总经理王凯说，新政出台后，确实有客户担心卖房者涨价，满了两年免营业税的二手房就比较受欢迎。不过，也有达到满两年免营业税的卖房者提高了房屋售价。“目前市场上，已有卖房者将免掉的营业税加到了房价上，比如之前80万元的房子，营业税有近5万元，现在虽然免了这营业税，但房屋价格加了2~4万元，基本上相当于之前的营业税。”王凯如是说。“3月，重庆二手房成交量环比增加23%左右。”重庆市房地产业协会会长莫元春表示，新政后，符合政策的房屋大量入市，成交量还会延续这种上涨的势头。未来楼市将持续复苏新政利好下，楼市升温，二手房房价会如何？多数业内人士认为，新政将提振楼市的成交量，但短期内助房价上涨的可能性较小。“新政出台超过一周，二手房市场成交量、到访量带来10~18%左右的增长。”广积粮不动产总经理王凯分析，这是二手房逐步回暖的态势。他预计，未来一段时间重庆楼市将持续复苏，但价格不会明显上涨，呈“量增价稳”的格局。市房地产协会会长莫元春称，马上就是春季房交会了，在新政刺激下，重庆楼市会加速复苏。他还表示，优惠政策使购房成本降低，不排除有卖家接下来提高二手房价的可能。相关阅读：
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[责任编辑：wyarielwang]
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved销售满2年的二手房免增值税，满2年从何时算起？
来源：中国税务报
作者：中国税务报 人气： 发布时间：
摘要：契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”比如契税完税证明上的时间早于房产证上的时间，那么就可以以契税完税证明上的时间算起，反之亦然。...
营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。由于增值税是按照不含税收入征收，因此税负较营业税时代有所降低。这也是营改增后自然人最为关注的政策。
近来有不少纳税人咨询，销售满2年的二手房免征增值税，满2年从何时算起？
《》（）第三条第四款规定：&个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。&《》（）第二条对此进一步解释道：&《通知》第三条第四款中规定的&契税完税证明上注明的时间&是指契税完税证明上注明的填发日期。&
第三条规定：&纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照&孰先&的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。&
需要注意的是，在北京、上海、广州和深圳四个城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
因此，销售满2年的二手房免征增值税，从房产证或契税完税证明上注明的时间算起，这两个日期适用孰先原则，谁在前就从谁算起。比如契税完税证明上的时间早于房产证上的时间，那么就可以以契税完税证明上的时间算起，反之亦然。自然人要特别注意，这关系到你纳税还是免税。