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开业：2018-12面积：150万O开业：2018-12面积：95万O开业：2016-12面积：23万O开业：2017-01面积：60万O
业态：餐饮面积：80-150万O业态：其它零售面积：40-60万O业态：其它零售面积：120-200万O业态：休闲娱乐面积：130-180万O
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北京郊区购物中心空置率较低 “商改办”试水喜忧参半
在零售商业大环境疲弱的形势下，一个有意思的现象正在发生。据仲量联行第三季度北京房地产市场报告显示，郊区购物中心的空置率降至4.1%，为该市场自2008年出现以来的最低点。“由于核心商圈没有新的供应，导致新的购物中心集中在郊区。随着轨道交道等基础设施建设不断完善，人口外迁实现，郊区有了一个比较好的住宅支撑点。因此，虽然大环境不好，但郊区购物中心还有一个比较理想的招商情况。”仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华对中国房地产报记者表示。“当然郊区购物中心开发商自身也花了很多心思做调整，比如加大家居生活类品牌，对愿意且能够在非生活必需品上消费的目的性顾客很有吸引力。”罗绮华补充道。第一太平戴维斯统计显示，过去一个季度，位于北京非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好，支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元，环比微幅上升0.3%。值得一提的是，本季度“小超人”李泽楷转手、市场期盼已久的盈科中心“商转办”项目竣工上市，且已实现90%的出租率。盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。盈科中心较高的出租签约率，加之投资者对办公楼项目的偏好，极具改建潜力的资产在本季度尤其受到投资者的欢迎。该项目的成功也为其他有意升级存量的商业地产企业提供了重要参考。但罗绮华也提出，盈科中心是个特殊的案例，“商改办”主要看物业位置及硬件适不适合改造新的办公楼，操盘手和管理者也很重要。“‘商改办’的确是缩减商业库存，缓解零售百货颓势比较好的方法，但要具体案例具体分析。”正在外扩的购物中心根据仲量联行报告可以看出，由于市场需求不断增长，郊区零售物业空置率较低，绝大部分郊区零售项目开业时达到满租或取得较高的出租率。例如，总建筑面积27万平方米的超大型购物中心——龙湖天街本季度在北京南郊开业并全部出租签约，开业时95%的店面已开始营业。鉴于租赁市场总体放缓且该项目面积巨大，这一成绩格外令人瞩目。与此同时，城区零售市场的空置率与上季度持平。本季度，北京银座和谐广场在城区边缘开业，目前全部对外出租签约，且超过90%以上的店面已开始营业，实现了与龙湖天街不相上下的业绩。由于北京市中心土地的稀缺，各大传统核心商圈可供开发的土地资源有限，在传统商圈之外，大兴、顺义、房山、昌平、通州等产业新城商办市场正在崛起,绿地、旭辉、绿城、葛洲坝等房企提前布局。而现有居住人群外扩，往郊区集中，也会导致在这些地区生活配套的购物中心的需求越来越大，所以在这些项目出现的时候会满足这部分居住人群的生活消费需求。项目较大的体量或将在短期内使市场平均空置率有小幅度上升。之前西红门汇聚南城的项目基本都以满租的情况开业，并且这些新增项目的开发商也比较成熟，所以入驻率也会比较高。第一太平戴维斯统计显示，新开业项目均实现高入住率，加上超市推动全市中高端购物中心入住率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。第一太平戴维斯也预测，今年内，北京还将迎来5个中高端零售项目入市，新增约68.3万平方米零售面积，新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊，作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。北京商业零售外扩已成大势。但郊区产城一体化不可能一蹴而就。核心商圈的优质项目和非核心及近郊的区域型购物中心预计将持续赢得良好租金增长势头，但部分新兴商圈的社区型项目可能将更着重引进聚客能力较强而承租能力相对较低的体验型业态以提振人流，因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。需要提出的是，在多位业内专家看来，郊区购物中心空置率下降，还要得益于开发商的积极转型，向超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极。“我们可以看到市场新的动态，传统的超市、服装、餐饮以外，更多家居生活类品牌出现，而且它们从原来只占据负1层，开始拓展向更高的楼层，拿下更多的面积。生活时尚品牌对地标性购物中心顾客有显著吸引力。随着客户群逐渐成熟化，生活方式类优质品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花钱的顾客的青睐。”罗绮华说。以龙湖·时代天街为例，开业整体出租率达99%，品牌同步开业率达到95%。在品牌招商方面，聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。“所以，可以预测大环境虽然不太好，但处于调整阶段的零售商业增长有一定空间，我们比较看好整个零售市场，乐观的认为未来租金增长存在可能性。”罗绮华指出。“商改办”试水喜忧参半三季度商业零售市场的另一个亮点是，坐落于三里屯地区的盈科中心成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型，本季度实现90%出租率，成为商业存量升级改造的成功案例。盈科中心自身的特殊性，也使得其成为“商改住”的典范代表。北京盈科中心位处三里屯商圈。楼板面积约169900平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。商业地产黄金时代，盈科中心曾一度是三里屯令人艳羡的地标建筑。但事过境迁，盈科中心逐渐没落。随着2011年驻扎十年的离开后，盈科中心近4万平方米的商业面积一直空置，租金收入持续下滑，成了“小超人”急于出手的辣手烫山芋。2008年开始，出售北京盈科中心传闻不断，期间盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间，包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣，但一直没有下文。“之前一直没有出售成功，坦白讲是价格没有达到预期。”跟踪研究盈科中心的仲量联行华北区投资部副董事徐茜茜称，过去盈科中心在李泽楷手里的时候，为填满写字楼，有一批客户的租金显著低于市场水平，这批客户锁定租约导致投资人做测算的时候很难算过账。直到在2014年4月基汇资本以57.8亿元价格拿下盈科中心。“在几万平方米空置下，基汇资本确实冒很大冒险。但同时我们要看到基汇资本背后配的是主权基金的钱，对回报率要求相应比较低，这也给基汇资本这样一个机会去对这个项目进行大量改造升级。”徐茜茜说。随后基汇资本进入并进行改造，将整个面积完全转换为写字楼，面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。租金达到每月300元/平方米，远高于太平洋百货时间每月100元/平方米的水平。“当时的时间点，如果不租给太平洋百货，整组给另外的市场，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改为写字楼后租金比最初涨了3倍，可以说是个相当理想的结果。”徐茜茜表示。在基汇资本总裁、联合创办人吴继泰看来，盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。 “购买北京盈科中心是难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目。”吴继泰如是描述。正是商业物业需求的不平衡，在市场环境不景气，写字楼租金上涨、需求旺盛的情况下迫使配套商业具备转型写字楼的可能性。盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。仲量联行报告指出，北京东部的百盛购物中心太阳宫店在本季度以总价人民币23.2亿元完成出售。该项目的中国买家很可能考虑将其改建为办公楼，以便最大限度地利用该市场商机。但需要注意的是，“商改办”的另一典型案例为中关村广场购物中心，近20万平方米面积整体改造为创新办公为主的“中关村·东方创业谷”。但这一大体量新项目出租状况不佳。“在商业物业增速放缓的情况下，‘商改办’是一种形式，但不是救命稻草。‘商改办’的过程中要充分考虑地理位置、改造条件是否合适，包括接收者管理能力、操盘手水平，这些都是能否盘活库存商业的关键因素。”罗绮华表示。（来源：中国房地产网）
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省市：江苏无锡面积：2.5万㎡江苏无锡1富力星光里省市：江苏淮安面积：4.8万㎡江苏淮安2文锦城欣天地商业广场省市：江苏南京面积：10万㎡江苏南京3燕子矶招商花园城省市：江苏无锡面积：12万㎡江苏无锡4江阴南门印象省市：江苏徐州面积：10万㎡江苏徐州5汉锦城省市：江苏无锡面积：15万㎡江苏无锡6梦享城商业中心
业态：特色餐饮需求面积：80-150㎡拓展区域：全国特色餐饮1水煮三山伙面业态：特色餐饮需求面积：150-400㎡拓展区域：华中,华南,西南特色餐饮2炎の黑牛业态：游艺游乐需求面积：㎡拓展区域：全国游艺游乐3jumpfree业态：剧院|剧场需求面积：㎡拓展区域：全国剧院|剧场417.5影城业态：甜品|软饮需求面积：10-30㎡拓展区域：全国甜品|软饮5紫砂烤梨工坊业态：休闲|运动|户外服饰用品需求面积：80-150㎡拓展区域：东北休闲|运动|户外服饰用品6肯拓普(CAN·TORP)
“微”观商业地产
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2014深圳购物中心发展报告：哪5家最赚钱
　　消息：在过去的一年里，深圳的开发依然沿着过往高速发展的惯性向前推进。2014年新开业14个，年度开业的数量达到了历史最高位。2015年计划开业的购物中心也是在前几年开发建设的，但总量的增加将有所放缓，2015年已开业的购物中心和计划开业的购物中心数量预计为14个 ，面积约120万平方米。2016年预计开业的购物中心数量约为11个，面积约139万平方米，届时深圳购物中心总面积将达到635万平方米。
　　深圳购物中心发展概况
　　截至2014年底，深圳已开业的购物中心数量为60个，与2013年的46个相比，增加了14个，增长幅度为30.4％；已开业购物中心商业建筑面积为376万平方米，比2013年的309万平方米增加了67万平方米，增长幅度为21.7％。
　　2014深圳购物中心全年的销售额约为380亿元人民币，较2013年的387亿元人民币减少了1.84％。2014年平均每个购物中心的商业建筑面积为6.26万平方米。
　　深圳目前在建及尚未开业的购物中心约为25个，面积约259万平方米。预计到2015年底，这25个购物中心将有14个开业，届时深圳购物中心总数将达到74个，购物中心总的商业建筑面积将达到496万平方米。其余11个购物中心若能在2016年全部建成开业，深圳购物中心的面积将达到635万平方米。
　　图1 已开业及在建购物中心数量(个)
　　图2 已开业及在建购物中心面积(万O)
　　2014年新开业购物中心
　　深圳购物中心行业特征
　　2014年深圳营业额最大的五个购物中心：
　　位于罗湖区的华润，2014年的营业额依然保持全市第一，达到62亿人民币，较2013年的61亿元略增加1.6％，但却占到全市60个购物中心总营业额的16.3％。
　　销售额排名第二的印力广场(原广场)，2014年销售额也有所增加，比2013年的28亿增长3.6％。海岸城2014年的销售额与2013年相比取得较大幅度的增长，从2013年20亿人民币的年销售额增加到2014年的24亿，年增长幅度为20％。与地铁1号线世界之窗站相连的益田假日广场，自2008年开业以来经过多次业态调整和持续不断的营销推广，取得显著效果。
　　深圳这些一线购物中心在2014年取得了不错的成绩，但网购和港购(深圳市民赴港购物)的影响依然对深圳大多数购物中心带来较大冲击，尽管这些购物中心在2014年都保持了较高的出租率，但销售额却不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消费的购物中心所受到的影响更大。
　　统计显示，2014年深圳多数购物中心的营业额下降幅度较大，拉低了深圳购物中心整体平效。全深圳购物中心平均每平方米的年销售额仅为1.01万元人民币，较2013年每平方米1.26万元的销售额下降了24.7％。
　　2014年深圳最大的五个购物中心的业主：
　　2014年深圳最大的五个持有购物中心的业主排名略有变化，印力集团(原深国投商置)的排名从去年的第二位提升到今年的第一位，并在持有总面积上遥遥领先。国际知名投资公司黑石集团的参股，大大加快了印力集团在全国的拓展布局。
　　其他三家深圳公司各自持有的购物中心面积与2013年基本持平，其排名顺序也保持不变。
　　2014年深圳面积最大的五个购物中心：
　　2014深圳购物中心节能排名：
　　深圳购物中心单位面积用电用水节能排行榜
　　深圳购物中心运营概况
　　1. 出租率。2014年深圳购物中心全市购物中心的年平均出租率为86％，比2013年的88.9％降低了2.9个百分点。导致全市平均出租率降低的原因，是一些新的购物中心以及一些经过重新装修或重新定位后的购物中心，在招商率非常低的状况下开业试运营，拉低了全市购物中心整体出租率。但位于城市中心商务区或商业区的购物中心，年平均出租率则依然保持在95％以上，远高于全市平均水平。
　　2. 营业额。深圳购物中心2014年的营业额为380亿元人民币，占当年社会消费品零售总额4844亿元的7.84％，所占比例同比2013年下降了0.88％；同期深圳网购营业额944亿元，占深圳社会消费品零售总额的19.5％，所占比例同比2013年微跌0.6％，但仍是购物中心营业额的2.48倍。
　　3. 业态变化。深圳各购物中心业态组合最大的变化是餐饮类比例的增加。尚可迪商业数据咨询公司对深圳六个行政区的10家样本购物中心的业态变化进行了为期一年的跟踪统计，发现在餐饮业态中增长最快的类别是既有品牌又有一定知名度的简餐和快餐类。统计结果显示，2014年10个样本购物中心的简餐厅和快餐厅数量，比2013年的数量增加了10％。其中位于宝安区的天虹购物中心调整变化最大，由原来的7家简餐快餐增加到12家。福田COCO PARK也将简餐和快餐厅由原来的9家增加到12家。
　　深圳购物中心市场发展特点
　　北上广深四个一线城市的市级或跨区域级购物中心，对各自周边区域甚至周边省市的消费者都具有较强的辐射力。深圳也不例外，深圳的市级或跨区域级购物中心如罗湖万象城、福田COCO PARK、南山海岸城等对游客及深圳周边地区的消费者具有相当的吸引力。
　　然而，深圳市民近几年却把相当一部分消费花在了香港大大小小的购物中心。从2009年开始深圳户籍居民享有赴港“一签多行”的便利条件，这让不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港购物的习惯，并由此有了深圳居民赴港“打酱油”的说法。针对深圳居民赴港购物的状况，深圳零售行业协会曾持续几年做过调查。据调查报告显示，三分之一的深圳市民每月至少赴港购物一次以上，另有三分之一的市民每两至三个月赴港购物一次。据香港特区政府入境事务处的统计，2014年深圳“一签多行”赴港旅客人次为1485万。深圳市民定期赴港购物的这一独特现象，成为分流我市购物中心销售的重要原因之一，直接影响了深圳购物中心销售额的增长。特别是一些高价值的奢侈品、黄金、高档电器、品以及高消费金额的营养品、奶粉、婴幼儿用品、宠物用品及食品等商品受到的影响最大。近一两年来，在那些以深圳市民为主力消费群体的购物中心，这类商家门店的销售额下降幅度最大，甚至在一些新开业不久的购物中心也出现了此类商家关店的现象。
　　值得注意的是，随着政策的落实，深圳蛇口以及前海自贸区内将会出现一些免税购物场所，此举可吸引部分赴港购物回流。但国内零售行业增值税、所得税、商品质量与选择性以及日益增长的租金等形成的高昂零售成本将长期存在，致使相当一部分商品无法与香港的价格竞争。
　　鉴于此，本报告建议相关商家以及那些以深圳市民为主力消费群的购物中心，应持续关注并了解深圳市民赴港购物的现状及变化，及时调整应对策略。
　　结束语
　　2015年底深圳的购物中心数量将达到74个。我们在2013年的报告中根据深圳的人口数量和消费水平，预测深圳市场可容纳的购物中心数量大约为100个。现在我们依然认为100个左右的购物中心对深圳市场来说是适当的。
　　网购的发展对实体购物中心产生的影响毋容置疑，我们在2013年的报告中做过详细论述，这种影响在2014年依然持续。最近一两年，国内一些知名的超市已经解决了网上订购生鲜冷藏食品包括新鲜蔬菜的难题，实现了中午下单，下午送货到家。此举将对以超市为主力店的购物中心产生一些不利影响。此外，深圳购物中心还要面对市民赴港购物这一独特的影响因素。
　　综合上述，深圳已开业的及在建的购物中心都应充分认识市场出现的这些变化，及早做出调整，掌握市场主动权。
　　[1] 因商业开发企业出现了一些变故，2015年预计新开业的购物中心数量将有所减少或推迟开业
　　[2] 本简报中的数据除特别说明外，其余均来自深圳市零售商业行业协会及深圳市尚可迪商业信息咨询有限公司的统计和分析
　　[3]参照国际购物中心协会的分类标准，从今年开始将奥特莱斯纳入购物中心类别
　　（数据来源：深圳市零售商业行业协会）
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