农民自建房可以买卖吗是否属于还建房和小产权房房有什么条件没

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小产权的房子有房产证吗?是否能进行买卖
来源:搜狐焦点网 &&发布时间:
都有哪些? 根据上各种房屋的分类,其实也有三种情况: 一、占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法。 二、在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全。 三、在军队享有使用权的土地上进行的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。 小产权房有没有呢? 一般人们常说的小产权是指上述分类中“一”中的房产类型,它没有国家颁发的房产证。这类小产权房子是指在农民上建设的房屋,未缴纳土地的出让金等等的费用,其不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。 购买小产权房屋存在哪些风险? 一、“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋、转让、处分、收益等权利,且不能办理手续。 二、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。 三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。
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按Ctrl+Enter发送各地法院如何处理“小产权房”买卖合同纠纷
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中国国土资源报 &&
由于&小产权房&买卖合同方面的具体法律法规并不明确,现阶段各地法院对于有关买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄&小产权房&案,2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋,双方签订了购房协议。2006年,因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款,马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由,起诉要求判决购房协议无效,返还房产。该案经过两审,最终北京二中院认为,根据现行土地管理法律法规、政策的规定,应当认定&小产权房&买卖合同无效,但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围,在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于&小产权房&买卖合同纠纷的影响较大的一个案例,虽然只是个案,但非常具有代表性。有关&小产权房&买卖合同效力问题,全国没有统一、明确的法律规定和司法解释,各地法院为了地方审判的需要,相继出台了适用于当地审判实践的意见。
如日,北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为:&此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。&就农村房屋买卖纠纷案件个案审理而言,不同地区法院作出不同判决的情况很容易在媒体报道中见到,同一地区上、下级法院意见不一甚至同一法院的不同合议庭之间意见不一的现象也不鲜见。浙江省高院的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法〔1992〕82号)规定:&买卖农村的私有房屋,如双方自愿并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应着其补办有关手续。&山东省高院的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔号)则规定:&农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。&2006年青岛市中级人民法院青中法〔号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定,&城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效,非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。&日,郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了&&小产权房&纠纷审判实务研讨会&,与会者对于&小产权房&买卖合同的效力看法不一,未形成一致意见,但多数认为可以借鉴其他法院经验,原则上认定合同无效。从以上可以看出,当前多数法院是以认定&小产权房&买卖合同无效为原则,以认定有效为例外。
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