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2016年房价还会涨 而这些东西要大跌 千万要注意！
来源：新浪乐居 &&发布时间：
“是不是一直在降?”“的房子是不是卖不出去了?”这样的问题，在2015年，经常有粉丝在后台留言咨询房王君。的确，2015年对于整个楼市来说都有一些难熬，过去几年疯狂的增长速度已不复见，楼市要的传闻也时不时出现。但真实情况，远不是大家想象的那么糟。相反，由于利好的不断刺激，2015年楼市交出了一张十分亮眼的成绩单。下面，房王君就用数据，告诉你楼市的真相!1.、销售额创历史较高!由于2015年12月的数据尚未公布，暂且以每年11月的数据做对比。月，全国面积达109252万平方米，同比增长7.4%;销售金额达74522亿元，同比增长15.6%，两项数据均超过楼市行情较好的2013年，刷新近十年来全国商品房销售历史新高!为什么卖得这么好?在过去的这一年里，宏观调控一改往年“打压”楼市的“大方向”，红包发完一个接一个：五次降息、三次降首付、降税费、异地出台、“二孩”政策全面放开……这一切，不仅缓解了经济不景气带来的压力，也让楼市在企稳中逐步走向复苏。纵观全国主要城市，、、、、、、佛山等大部分2015年销售均创造新高，量价齐升。2.楼市去库存速度正在加快!不仅仅是销量破纪录，我们还惊喜的发现，楼市去库存也正在加速。根据国家统计局公布的数据显示，截至11月末，全国待售面积69637万平方米，按照中国人均住房面积35平方米计算，69637万平方米的待售面积可供两千万人口居住。这个数据看起来很吓人吧?但其实，如果按照2015年前11月109252万平方米的销售，只需要7个月即可销售一空。说到这里有人会提出疑问，房地产库存量应该不止这一点吧?即使真实的库存数据比这个更多，更严重，那么也请不要忽略一个事实：商品房销售的速度正在不断加快。此外，从2014年年初开始，已经开始了一个自发的去库存过程——房地产商大幅减少了土地购置面积。开发商不仅是大幅减少了土地购置面积，商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速均大幅减少，甚至是负增长。这意味着未来几年投入销售的房子将越来越少，价格也有可能越来越高?3.2016年房价仍然难以下降!看了上面2015年的楼市数据，你还相信楼市崩盘这种骗人的鬼话吗?进入2016，去库存依旧是楼市的主旋律，随着诸多利好政策的陆续落地，销售量有可能继续刷新纪录。房价方面，虽然核心高层鼓励开发商降低房价，但一二线核心城市市场火爆，房价不可能下降，只会上涨。即便是库存严重的三四线城市，房价大幅下降的可能性也不太大，顶多微降，为什么这么说呢?首先，除了有众所周知的房地产企业拿地的价格太高、企业降价空间不大的客观原因外，还有受土地财政动因的驱使，地方政府不愿意降低房价，因为降低房价就表明当地土地价格的下行，就有可能刹不住车。撇开这些显然的原因，更重要的原因是：房地产具有耐用消费品功能和投资品功能。在一个不断降价的房地产市场中，消费者可能选择等待而不是出手买房。这样，在不断被预期降价的房地产市场中，不仅不可能实现减库存的任务，而且会使库存量继续增加，甚至连正常的市场销售都会被打乱。买涨不买跌是人类经济行为的常态。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。这些东西正在大降价，千万要注意!昨天，国家统计局发布数据，2015年12月，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.6%，与上一月相比涨幅略有扩大。2015全年CPI同比上涨1.4%，创下6年来新低。如果看完这些数据，你印象还不够深刻，那么，我们来看看几种代表性的商品的价格变化，简直就是挥泪大甩卖——1.原油国际原油供应过剩——从2013年下半年至今，国际原油价格从高位的102美元一路跌到现在的30多美元。一位在美国弗吉尼亚州工作的同学告诉每日经济新闻小编，当地油价较低1.5美元/加仑，换算过来相当于2.67元人民币/升。2.67元/升是什么概念?超市农夫山泉500ml的售价为2元，也就是相当于4元/升。2.钢铁2015年以来，中国的钢材价格持续下跌，已经达到近10年来的较低水平。11月末，中国钢铁工业协会监测的八大钢材品种价格降幅均较上月有所加大，其中规格为“中厚板20mm”的钢材价格为每吨1924元，即相当于0.962元/斤。而上海蔬菜集团官网显示，12月29日青菜的价格为1.65元/斤。白菜价哦。3.煤炭煤炭比钢铁还要黯淡。日，环渤海动力煤价格指数报收于372元/吨，较年初526元/吨下跌了近30%，已回到2004年末的水平。据《经济参考报》12月15日报道，煤炭坑口价在90元/吨到130元/吨不等，低于成本价20元/吨至30元/吨。亏本卖啊。你可能有疑问了，CPI创6年新低是什么意思?为什么我感受不到物价在下降。每个月的生活费不降反增?是不是CPI越低，大家的生活成本就越低?CPI反映的是每个人对物价的感受吗?2016年又是新的一年，经济形势不容乐观，因此，对老百姓来说来说，一定要擦亮眼睛，不要被所谓的谣言蒙骗。有需求的购房者谨记，房子早买晚买都得买，看中好资源出手，肯定亏不了;而投资客们也要明白，分化是趋势，得摸清楼市真实的发展态势，及时出手，这才是关键!扫码关注公众号，专车上门免费约，全程热盘随时看
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按Ctrl+Enter发送& &已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?日来源：新京报责任编辑：liwenjun 一线城市房价永涨神话即将打破。支撑一线城市房价变化的条件已经发生了变化，加上房地产本身的周期性调整，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?
无论谁来评判中国的房地产市场，必须把一二线和三四线城市分开来谈，因为不同城市的市场分化非常大，有的无房可卖，有的库存压顶。但说到一线城市，却是众口一词，房价会涨。因为资源的独特性，土地的稀缺性，购买力的强大，导致房价有强大的支撑。
不同看法，种种迹象表明，一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看，那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化?
首先是人口流入的城市化红利。这是过去支撑一线城市房价的最刚性需求部分，北京和上海前些年每年大约都能增加50万上下的流入人口，虽然加重了大城市病，但却为房地产提供了巨大需求，成为房价上涨的源动力。
而这两年来，这样的局面一去不复返。为缓解城市人口压力，一线城市政府纷纷出台政策，大力推进人口疏解工作。就北京统计数据显示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19万人，但增幅下降，与2014年相比少增加18万人。短短几年，一线城市外来人口增速大大放缓，这无异于釜底抽薪，使需求量从根本上减少。
其次，房价本身也已曲高和寡，地价再高也难变现。近几年众多开发商因为三四线城市滞销，纷纷杀入一线城市抢夺土地，导致地价飙涨，地王遍地。为了消化高昂的地价成本，京沪众多楼盘出现了豪宅化，但因为价格动辄几千万，这些楼盘内大多一年卖不了几套。
那么是什么在支撑楼盘销售呢?7月初，首开华润城开盘卖了358套，30亿的销售额。这里大多数客户是卖了自己的老房子加点钱买新房，800万到1000万的总价太高，如果不是换房腾挪的资金，销售量根本不可能达到这个数字。这就是北京房地产市场的目前的尴尬现状，之所以还有人说涨，是因为今年一线城市还在大量出地王，地价还在飙升，似乎没有上限。
地王多了，并不意味着高端客户也随之增长。据详细统计，过去几年间，北京已经出让了59块楼面地价超过30000元的地块，总价是1920亿元，而这些地王目前真正转化为房价销售的，不过才200亿左右。楼盘长期滞销，开发商资金链紧张，必然会采取措施来回笼资金，这就是房价调整的契机。
再次，我们按照租金比来算一下。根据中国有关研究院的详细统计，京沪深的一套一百平米住宅的年租金，回报率都低于2%，而国际的水平，无论美国还是欧洲东南亚，都在3%到5%之间，从投资角度来说，买一套房子要五六十年才能出租回本，而且一线城市人口流入大降，租金上涨难以为继，一线城市的投资前景已经堪忧了。
最后，最大的问题是经济周期和地产周期叠加的影响。其实房价最大的利空不在房地产业，而是实体经济。因为购房者是在实体经济赚到钱然后加上银行贷款来实现购买力，过去房价上涨是建立在经济高速增长的基础上，而目前经济将长期处于L型，很多行业进入萧条期，人们的收入不稳定，购买力无以为继。今年支撑市场的投资性资金在预期到市场的变化后，自己也会调整进入观望阶段。
并且，因为政策和市场的原因，中国的房地产本身会出现三年左右的周期性调整。在经历了2015年的市场转热和2016年的市场透支后，未来两年，即便房地产政策放松，那么市场自己也会调整。疯狂上涨之后必是疲态尽显，到那时，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?
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久华：地价上天了 房价会跟着上天么？
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（原标题：久华：地价上天了 房价会跟着上天么？）
在中国长达十几年的房地产大牛市中，不断涌现的“地王”们成为了房价高速增长的见证者。“地王”疯狂的报价一次次刷新人们对房价的感知，引来无数的诟病与争论。但市场的发展又往往残酷地验证了地王们才是对的。
在经历了年的市场低迷之后，地王们最近又强势回归，以3.7万/平米的楼板价拿下上海郊区的顾村地块，媒体上有估计称该地块开发后的成本将至少为5.6万，要以接近7万价格出售才能获利。
无独有偶，6月以来短短几天全国一二线城市已出现7宗地王；5月全国一、二线城市土地出让溢价率也达到了110.39%、69.28%，价格涨幅惊人。
地王为何频现？
事件的发生总有其规律，地王的量产也不是偶然。虽然目前大家对全国房地产市场的短期并不太乐观，但对于核心一二线城市的市场前景，看法仍存在分化。而近几个月一二线城市房价的暴涨增强了多头的信心，加上一二线城市供地日渐稀缺，有地产商愿意开出高价也是正常现象。
而本轮的地王们主要是央企系地产公司，他们的特点在于：融资成本极低，业务分布广、联动强，对规模扩张的追求常常超过盈利考量。许多评论中对地王的盈亏平衡测算其实忽略了这些因素。
以信达地产为例，其母公司信达资产管理公司发行债券融资的成本在4%以下，远低于中小房地产商承受的10%以上资金成本。如果一个项目三五年开发下来，利息成本的差距就很大了。
同时信达有巨量的不良贷款处置业务，不良贷款的抵押品主要是房地产。因而以高价拍下地块，也可能有利于其周边业务的联动获利（就像《美人鱼》中不计代价拍地的商人一样）。
电影《美人鱼》中，开发商竞拍青锣湾，张雨绮扮演的女强人李若兰对该地块志在必得。
然后对于部分国企，即使没捞到什么利润，规模增长本身也是好事情，就算亏一点也可以接受，这跟民营企业非常不同。
最后，近期也有评论文章揭秘称：若地方政府和地产商已私下定好协议价格，那么无论拍卖出什么价格，最后地王都会获得补偿的——这样的“揭秘”其实很难证实或证伪。
不过可以肯定的是，信达地产并不需要将顾村的房子买到7万才能获利，地王们高价拿地自有其逻辑。
地王是房价风向标吗？
从理论上来说，地产商依据对未来房价的预期给出土地报价，因而有人将其作为房价的风向标。
然而实际上，大部分地产商并不能在房价转向之前提前反应，房价泡沫的顶峰往往伴随着核心城市的一飞冲天。
以日本1990年的地产泡沫破裂为例：其6个主要城市的地价从1985年开始加速暴涨，实现了5年3倍的飞跃，而其他城市的地价只上涨了一半左右。甚至房价于1990年达到顶峰开始下降后，地价在1991年还继续上扬并最终达到顶峰。
这跟股票市场的牛熊转换是一个道理：其实大部分机构投资者也无法预测市场的顶在何方，对利润的贪婪与对市场的迷恋使大部分机构投资人也被套在市场顶部。
类似地，要期待地产商通过地价提前反映房价拐点，其实是行不通的。只要顶部还没有被确认（即使正在发生），地产商也仍会根据以往的房价涨幅来计算能承受的土地价格。
投资过股市的人应该会有这种体会：市场的顶部是事后才知道的，人们在当时并不知情。乐观和贪婪冲淡了危机意识，只有看到自己手中的财富一天天缩水，才会在某一天猛然醒悟发生了什么。
这在房地产市场同样适用。要判断未来的变化，需要独立客观地考察全市场的状况，不能以历史定论未来，也不能盲从大玩家的判断。
未来走向何方？
舆论的哗然，其实反映了民众对房价飞速上涨的感叹。无论地王的账本是怎么算的，近期地价上涨是确定无疑了。那未来地价/房价将会走向何方？
从近期的迹象来看，一二线城市的房地产市场其实已经开始降温。销量方面，十大城市5月份的销售面积比4月下降4.7%，比3月下降13.3%；售价方面，上海北京的房价增速趋缓，之前上涨最快的深圳房价已开始下跌。
而上海也率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。
因此，笔者认为，短期内房地产市场会逐渐走平。
从中长期来看，房地产市场无疑已经是强弩之末。笔者在之前的文章中亦论述过相关原因。房地产市场的长期制约因素在于人口结构的改变，而中期的制约因素在于巨量的库存。
从下图可以看到，全国房地产的新开工面积一直大于商品房销售面积，意味着库存一直在积压着。这种库存积压表现为房屋施工面积（即正在施工的房屋）在不断增加（已竣工待售的房屋反而是其次）。这些正在施工的房子够卖6年左右，加上待开发土地和待售房屋已超过80亿平米，要7年才能卖完（前提是没有新开工）。
实际上，即使今年前4个月一二线城市地产销售火爆，商品房销售面积仍然小于新开工面积，库存远未开始去化。
房价上涨能带动房屋销售，但难以带动库存去化。主要原因在于：房价上涨不仅刺激购房者出手，也刺激地产商不惜代价开工新项目，地王现象就是他的结果。
中国最大的过剩产能不在钢铁煤炭，也不在水泥玻璃，而是在房地产。以房屋均价6000计算，库存价值已接近60万亿元，相当于中国一年P，超过居民总财富(除地产外)的一半。而每年的房屋供应仍在高位徘徊，超过房屋需求万亿元以上。
房地产的涨跌周期特别长，欧美有研究认为是18年一个周期，涨13年跌5年。而碰上快速城市化的东亚国家，这个周期就更长了，往往跨越一两代人的时间。
太长的上涨周期让许多人不再相信看空楼市的观点，人们笑谈这么多年来对自己最好的其实是一直劝人买房的房产中介。
但是，这并不能不说明上涨周期没有尽头。
房价上涨周期最后阶段的特征，往往是核心城市的疯狂上涨。在周期出现转向迹象时，非核心城市会首先露出端倪，从而引导资金涌向看起来更为安全的核心城市，导致核心城市房价短期大幅上涨。这有些类似于股市到顶前大蓝筹股的暴涨。
世界上没有只涨不跌的市场，在经济下行期，政府也不会容忍地价无限制上行，苏州土地拍卖限价的措施已经出台。
如果房价不能持续前些年的高速上涨，地王们的算盘很可能就要落空了。
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房价还能涨多久？专家预言2019年将迎调整期
[摘要] 房价已经步入上升通道，房地产投资大概率进入底部区间，预期房地产投资快今年四季度见底，明年上半年改善是大概率事件。
房价还能涨多久？专家预言20
今年南京楼市火爆让人猝不及防，房价一路飙升真心吃不消。而这并不是终点，在新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3-5年，高点可能早于经济顶部出现在2019年附近。招商证券分析师赵可、刘义、黄梓钊等人在报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有&早周期性&。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。2015年&330新政&中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。报告写道：地产的复苏不是仅仅根据房价这些说说而已，房地产产出缺口所表示的行业供需层面的改善已经形成，可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影，房地产交易市场、房地产后市场的发展占房地产业增加值的比重开始上升。招商证券预测，中国经济的底部位于2015年附近，该轮经济复苏持续至2020年左右，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年黄金期。而具有明显早周期属性房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。报告写道：该轮房地产行业的周期将持续3-5 年，也即高点出现在早于经济周期的2019 年附近，届时或是房地产发生调整的一个时点，伴随着价格的一次整体回落，大家不必担心，还早呢。此外，招商证券还认为，房价已经步入上升通道，房地产投资大概率进入底部区间，预期房地产投资快今年四季度见底，明年上半年改善是大概率事件。相信南京楼市会跟着这股潮流，继续上涨。今年在江北新区的刺激下，整个楼市全线飘红，专家们纷纷预测，这股涨价风明年&停不了&。南京楼市的潜力正在不断被刺激挖掘，供需两旺的情况还在持续。南京房价真的要涨到2019年？那个高度小编已经不敢想象了，只能默默看看口袋，早买就是省钱啊！400-890-0000 转 824907保利朗诗蔚蓝12月12日加推3幢、12幢，户型面积为81㎡，118㎡，138㎡，折后均价约23000元/㎡。另项目在售5幢顶楼房源，户型面积为135㎡、142㎡。均价约22500元/㎡。交通出行图周边配套图
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