房屋租赁合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四（民）初字第417号原告（反诉被告）。住所地上海市南塘浜路XXX号XXX室A座。法定代表人张瑞麟。委托代理人张晓敏。委托代理人杨志强。被告（反诉原告）。住所地上海市松江区庙前街XXX号。法定代表人周菊华。委托代理人沈波毅。委托代理人张翊，律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告诉反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（下简称“原告”）的委托代理人张晓敏、杨志强，被告（反诉原告）（下简称“被告”）的委托代理人沈波毅、张翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月，原、被告签订《店面租赁合同》一份，约定由被告租赁原告店面，用于经营美容SPA，租期自2012年3月5日起至2016年1月31日止。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但被告在合同签署时支付了首期租金后，就开始拖欠租金，虽经原告多次催讨，但被告仍不支付。后原告于2012年9月25日依法解除了双方的租赁合同，并要求被告归还原告的租赁场地。然被告既未向原告支付租金，也未搬离，故原告起诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的《店面租赁合同》于2012年9月25日解除；2、判令被告支付租金人民币（下同）150，333元（2012年6月5日至2012年9月25日）、违约金82，000元（即因被告违约，履约保证金82，000元归原告所有）；3、判令被告支付2012年9月26日至2013年1月26日的租赁场地占用费246，000元；4、判令被告支付物品搬出系争场地产生的搬运费1，500元及保管费（仓储费）2，500元。被告辩称并反诉称：被告欠付租金是由原告造成。在被告入场装修开始，就获悉原告与业主的租赁期限至2012年底，而不是至2016年1月底，遂与原告多次交涉，且委托律师在函件中数次要求原告明确2013年起租赁合同是否能够正常履行，但原告未作答复。被告认为，如果原告自2013年起无法正常履行租赁合同，则被告的整体经营计划将受到重大影响，且会造成被告巨大损失，而原告拒绝答复的行为，使得被告有理由认为原告无法&#x年1月起正常履行租赁合同。至2013年2月，原告明确其无法与业主续约，因此无法继续履行原、被告的租赁合同，要求被告迁出场地。在被告拒绝后，原告擅自自行清理了租赁场地。被告认为，原告的违约行为，导致合同无法继续履行，给被告造成了巨大经济损失，故不同意原告的诉讼请求，并反诉要求：1、判令原、被告签订的《店面租赁合同》于2012年12月31日终止；2、判令原告向被告返还履约保证金82，000元；3、判令原告向被告支付违约金70万元；4、判令原告向被告赔偿装修损失50万元。反诉被告辩称：原告并未违反租赁合同的约定，也不存在导致租赁合同无法履行的情形。相反，导致《店面租赁合同》解除的真正原因是由于被告长期拖欠原告的租金。原告在多次催款无果的情况下，根据法律规定和合同约定，依法行使了解除合同的权利，违约方是被告而非原告。首先，被告&#x年3月签订合同后，仅支付了一期租金，后再未向原告支付过租金，原告为此多次发函要求被告支付租金。在《店面租赁合同》履行期间，被告擅自将承租的商铺转租他人，在提前获取了转租收益的情况下，被告仍未支付租金。其次，被告知晓原告与物业业主2013年租期续租的事实，正是因为被告知道，所以双方在合同中约定2013年起租金参照原告与物业合同相关条款进行。被告在租赁合同正常履行的过程中，无权拒付已使用涉讼商铺期间产生的租赁费用。虽然原告事后未能最终与物业业主达&#x年后的续约，但此时原、被告之间的合同已因为被告违约而解除。综上，原告认为，鉴于原告是在被告违约的情况下行使合同解除权，原告没有违约，不应当承担赔偿责任，要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2008年1月31日，（下简称“赛博数码公司”）与上海益民商业股份有限公司（下简称“益民公司”）签订《房屋租赁合同》一份，约定：益民公司将上海市淮海中路XXX号XXX层部分、2层部分、3层全部（下简称“租赁场地”）出租给赛博数码公司，租赁期限自2008年2月1日起至2013年1月31日止，续租三年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止（合同2.1条）；租赁期于2013年1月31日届满后，在赛博数码公司未出现根本性违约行为或就一事项经益民公司二次书面通知整改后仍未整改的情况下，双方应按照本合同2.1条的约定续租后三年租期，否则，本合同于2013年1月31日终止（合同2.2条）；合同年租金为1，590万元，一个月为一期支付；每月物业管理费为144，000元；租赁场地仅作为经营使用，经营定位为IT数码百货及相应配套服务行业；赛博数码公司承诺其投资主体或授权委托的第三方将于租赁场地注册一个新的独立法人，其法人名称暂定为“”，自新公司注册成立之日起，本合同项下的全部权利义务均转让给新公司，并由新公司享有本合同的全部权利，承担本合同的全部义务……2008年4月21日，原告成立，并取得《企业法人营业执照》，其经营范围为：计算机、数码产品及配件等的零售和批发；出租部分商场设施和场地；商务咨询。2011年，原、被告就上海市淮海中路XXX号第3层第309-317柜位（下简称“涉讼商铺”）签订《店面租赁合同》一份，约定：原告将涉讼商铺出租给被告作为经营美容SPA的场所，租赁期限自2012年3月5日起至2016年1月31日止；租金为每月41，000元，租赁天数不足一个月的，按照实际租赁天数计算，采取先缴费后使用原则，被告应在签订本合同时向原告支付首期租金123，000元（2012年3月5日至2012年6月5日），以后每季度支付一次，在应付费租期起始日之前15天，将每一季度的租金123，000元支付给原告；“2012年的租金不递增，2013年起参照赛博与物业合同相关条款进行，最高不超过10%”；被告应当在本合同签订时向原告缴纳履约保证金82，000元；履约保证金在本合同履行期间不能用于冲抵被告应交纳的租金及其他费用；履约保证金在本合同期满后，若被告未违反本合同约定的，原告将扣留其中的50%作为质量保证金，用于消费者要求索赔的处理和赔偿，若在本合同终止后&#x天内无消费者要求赔偿或质量保证金赔付后有剩余的，则原告在合同终止之日起&#x天后将该扣留的质量保证金或剩余的质量保证金无息退还被告；履约保证金的其余部分，原告在合同期满后的30天内无息退还被告；若被告迟延支付租金、履约保证金及其他费用，则被告须承担相当于应付款总额每日1%的滞纳金。《店面租赁合同》又约定：被告入场装饰装修的时间为2012年3月5日前；若被告未经原告书面同意，将涉讼商铺部分或全部转让、转租他人使用或与他人共同使用或与他人以任何形式的联营进行合作使用，或者被告拖欠涉讼商铺租金、履约保证金或其他相关费用，经原告书面催告后5日内仍拒绝全额缴付的，原告有权单方面解除合同，履约保证金归原告所有；本合同提前终止的，被告应在合同终止后的2日内，与原告结清应付款项，并自行将涉讼商铺内的物品搬离，若合同终止2日后，涉讼商铺内仍留存被告的物品，则原告有权处分，可在被告不到场的情况下，自行将涉讼商铺内的被告物品搬至原告认为适宜的场所，并可要求被告承担搬离及存放的费用；本合同提前终止后，被告未经原告书面同意继续占用涉讼商铺10天以内的，原告有权发函要求被告立即搬离涉讼商铺，并且被告应就实际占用期间按日支付场地占用费给原告（场地日占用费的标准为末月日租金&#x倍），被告占用涉讼商铺超过10天的，原告有权对被告强行清场，强行清场致被告物品损失缺失或毁损的，该损失由被告自行承担，并且原告有权依法律程序追究被告因上述留驻行为所发生的一切损失和费用；原告违反本合同约定单方面解除合同的，或因原告违约导致被告解除合同的，被告缴纳的履约保证金，原告应全额返还，并向被告支付违约金（计算方法：自原告违约终止合同之日起至合同约定期限终止之日止，依照合同约定被告应当缴纳租金的50%比例）。2012年2月，被告向原告支付了涉讼商铺的履约保证金82，000元&#x年3至5月的租金123，000元。原告收款后，向被告开具了2012年2月24日的履约保证金收据&#x年3月12日的租金发票。2012年7月10日，原告致函被告，催付2012年6月至7月的租金和管理押金，要求被告&#x年7月17日前支付，并要求被告于2012年7月底前开业。2012年7月23日，原告致函被告，称：被告已拖欠2012年6月至7月的租金82，000元、管理押金5，000元，违反了合同约定，原告已&#x年7月10日给被告催款告知书，原告有权依照合同约定单方面解除合同，履约保证金归原告所有，且被告至今未开业，已严重影响原告的整体形象，因此，要求被告&#x年7月27日前至原告处，处理合同事项。2012年9月5日，被告委托致原告《律师函》，称：在原、被告签约前，原告明确承诺改变经营业态，由原经营电子数码产品改为经营日用百货，且承诺如被告租赁原告店面，原告将在涉讼商铺开业前，将店面门口的客运电梯调整为经停三楼。签约后，在装修期间，由于被告与业主及物业管理方沟通不畅，使得被告被迫三次变更施工图纸，数次拆毁已经装修完毕的部分，致使原定于2012年2月底结束的装修工程无法完成，直至2012年6月底才全部完工。原告对于电梯经停三楼的承诺未兑现。在装修期间，被告获悉原告与业主的租赁合同到期日是2012年底，而不是2016年1月底。因此，要求原告在收到律师函之日起7日内，对于原告是否能按合同约定的期限履行租赁合同以及是否能够调整经营业态及电梯经停方案事宜给予书面答复，否则被告将通过法律途径解决，并由原告承担由此引起的一切不利后果，包括但不限于合同约定的违约金及被告的其他损失。2012年9月13日，原告致被告《催款函》，要求被告立即开业经营，并支付拖欠&#x年6月至12月的租金共计246，000元，并告知被告其拖欠费用的行为已经构成严重违约，要求被告在收到此函之日起的5日内向原告支付上述所欠款项，否则原告将采取法律措施维护原告的合法权益，并追究被告的违约责任。2012年9月26日，被告收到原告于2012年9月25日发出的《解除合同通知书》，原告在该通知书中称：因被告拖欠2012年6月至12月的租金共计246，000元，其行为已经构成严重违约，故原告依照合同约定，自被告收到该函之日起解除租赁合同，要求被告在收到该函后的5日内支付上述欠款，将涉讼商铺内的被告遗留物品搬离，并与原告办理涉讼商铺的归还接交手续，否则原告将依据合同约定，将被告的遗留物作抛弃物处理，并依法采取法律措施追究被告的违约责任。2012年10月24日，被告委托致原告《律师函》，称：被告在签约后，未按事前承诺，改变经营业态，也未将客运电梯调整为经停三楼，而商场内并无楼梯或自动扶梯可以到达涉讼商铺，致使被告无法顺利开业经营。在装修期间，被告获悉原告与业主的租赁合同到期日是2012年底，而不是2016年1月底，因该事项关系到被告的整体经营计划，故被告多次与原告沟通，并于2012年9月5日向被告发出《律师函》，要求原告对于租赁期限作出书面回复，但被告未得到原告任何答复。鉴于此，被告有理由相信原告从2013年起可能确实无法取得租赁权而致使合同目的无法实现，在此情况下，被告暂不履行付款义务具有法律上的理由，并不构成违约，被告的行为不构成原告单方面解除合同的条件，故合同应当继续履行。同时，要求原告在收到本律师函之日起7日内，对于原告是否能按合同约定的期限履行租赁合同以及是否能够调整经营业态及电梯经停方案事宜给予书面答复。2012年11月1日，原告致函，称：被告了解并知晓涉讼商铺的详细现状，涉讼商铺有专门独立的电梯使用，不存在被告没有电梯而无法经营的说法。原告从未做过任何改变经营业态的承诺，被告长期不开业经营是因为未取得相关的营业许可证造成的，与原告无关。被告欠租，经催告后仍不支付，已经构成根本性违约，原告享有合法的合同解除权。在与被告签订合同时，原告已告知关于原告与益民公司2013年后租期再续约的情况，现原告已开始与益民公司协商续约事宜，但这并不影响原、被告租赁合同的履行，故被告现在以凭空猜想的理由拒绝支付已履行完的租期租金，没有事实和法律依据。综上，原告已于2012年9月解除与被告的合同，请被告尽快将涉讼商铺归还原告，并办理相关撤场手续，否则由此造成的法律责任由被告自行承担。2013年1月14日，原告致被告《告知书》，称：原告已&#x年9月、11月相继发函被告，并要求被告限期归还场地，但被告至今未能执行，故原告再次提醒被告，要求被告在3个工作日内清除涉讼房屋内的全部物品，否则原告将视为无主物品予以单方面处理。2013年1月15日，被告致原告《律师函》，称：被告已两次委托律师回复原告，明确表示被告的行为不构成原告单方解除合同的条件，不同意原告解除合同的要求，并希望原告对于是否能继续履行租赁合同作出明确答复，但原告一直未予理睬。目前，原告因自身原因无法继续履行租赁合同，已经构成违约，却在未与被告达成赔偿协议的前提下，要求被告在3日内清理场地，严重侵害了被告的合法权益。故基于上述理由，在原告未与被告就租赁赔偿事宜达成协议之前，被告不会按原告要求清理租赁场地，原告也不得擅自处理被告涉讼商铺内的财产，如果原告擅自处理被告财产造成被告损失的，所有损失将均由原告赔偿。2013年1月31日，案外人（下简称“欧思芙公司”）出具《授权书》，授权王文凯“办理淮海中路XXX号柳林大厦美容院失窃事宜”。当日17时25分，王文凯向上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所陈述：其受欧思芙公司的法定代表人委托来派出所报案，欧思芙公司的物品原本放在涉讼商铺内，该日早上发现物品不见了，门被撬了&#x年10月左右，被告已经将涉讼商铺装修完毕，欧思芙公司想将涉讼商铺盘下来，就与被告签订了转让合同，被告将涉讼商铺内的所有东西都转让给欧思芙公司。欧思芙公司认为，被告转让的内容包括被告对涉讼商铺的承租权，为此，欧思芙公司向被告支付了一笔转让费，同时支付了涉讼商铺3个月的押金和3个月的租金。欧思芙公司不清楚原告是否知道被告将涉讼商铺转让的情况。欧思芙公司在与被告签订转让合同后，就将公司物品搬入涉讼商铺内，但东西搬入后一直没有正式营业，但每月向被告支付租金&#x年12月20日前后，柳林大厦其他商铺收到原告的通知书，欧思芙公司没有收到，但欧思芙公司察觉到可能有点问题，才不再向被告支付租金&#x年1月31日上午，欧思芙公司上班时，发现公司大门被人撬开，里面的物品都被人搬走，后来得知是原告将欧思芙公司的物品搬走，所以欧思芙公司来派出所报案。同日19时26分，被告行政管理人员严金烈向上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所陈述：欧思芙公司放在涉讼商铺内的物品被搬走了，其来派出所配合调查&#x年春节后，被告向原告承租了涉讼商铺，并进行了装修。被告装修完毕后，因原告当初答应一部客梯在三楼停靠，但直到8月上旬都没有开通，所以被告公司老板不想再继续经营。后与欧思芙公司接洽后，得知其有承租意愿，被告就与欧思芙公司签订了转让合同。在签订合同时，被告特地将原、被告签订的租赁合同交与欧思芙公司查看，确认涉讼商铺被告可租至2016年。欧思芙公司支付了被告装修转让费、3个月的押金及2个月的租金。大约2012年8月中旬，被告撤出了涉讼商铺，由欧思芙公司进驻&#x年11月底，欧思芙公司致函被告，询问关于原告发出的撤店通知是否属实，被告随即与原告接洽，也多次与原告间互发律师函&#x年1月31日上午，因接到欧思芙公司的电话，称涉讼商铺内的物品被搬走，所以与欧思芙公司一起到派出所配合调查。对于被告将涉讼商铺转租给欧思芙公司是否向原告进行过报备或书面告知，其不清楚。又查明：原告因搬运、存放涉讼商铺内的物品，发生费用共计4，000元。在本&#x年2月26日的诉前调解中，原告称：2013年1月27日左右，因为原告将涉讼商铺内的被告物品搬出，第三方报警，称涉讼商铺已由第三方承租，这时，原告才知道被告擅自将涉讼商铺转租；原告要求被告&#x年3月20日前取走原告代为保管的物品，逾期未取走，原告将作为无主财产处理。被告对此称：被告没有转租，原告所说的第三方其实是被告公司的另外一个品牌；被告同意于2013年3月20日前取走物品，如果逾期未取走，被告同意原告的处理意见。在被告于2013年3月20日向本院的陈述中，被告称：2012年12月20日，原告对被告进行了停水停电。当日，被告因为与原告交涉未果，无法继续正常经营，故被告将涉讼商铺的门关闭、加锁，并贴了封条。之后被告多次与原告工作人员协商，被告要求先签订赔偿协议再搬离涉讼商铺，但原告工作人员不同意。被告的物品一直放在涉讼商铺内未搬离，后来原告未经被告同意，在被告事先不知的情况下，将被告的物品强制搬离&#x年1月30日，被告发现涉讼商铺内的物品不见了，还以为被盗窃，所以报警。直至这次诉讼，被告才知道原告是将被告的物品搬至他处保管。目前，在他处的这些物品，被告还未搬走。&#x年3月7日的庭审中，原告陈述：由于政府规划的变更以及“电商冲击”，数码市场没有了存活空间，所以原告没有与益民公司续租&#x年1月30日，租赁场地清场&#x年1月31日，原告将租赁场地归还益民公司。经过原、被告的协商，被告于2013年4月8日将物品搬走。审理中，因被告申请，接受法院的委托，就涉讼商铺的装潢进行工程造价司法鉴定。鉴定结论为：涉讼商铺的工程总造价为388，440元。以上事实，由《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》、《告知函》、《催款函》、《解除合同通知书》、《企业法人营业执照》、《告知书》、《律师函》、《关于上海市淮海中路XXX号三层309-317柜位的装潢工程造价司法鉴定意见书》、收据、发票、银行支付凭证、《授权书》、函、派出所询问笔录、本院的调解笔录及谈话笔录、本院的审理笔录等证据证实。本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。原、被告双方所签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。本案的主要争议点在于双方约定的至2016年1月31日租赁期是否构成被告可以拒付租金的合理抗辩。首先，虽然赛博数码公司与益民公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2013年1月31日止，但该合同2.1条同时约定续租三年（自2013年2月1日起至2016年1月31日止），该合同2.2条又约定租赁期于2013年1月31日届满后，在赛博数码公司未出现根本性违约行为或就一事项经益民公司二次书面通知整改后仍未整改的情况下，双方应按照合同2.1条的约定续租后三年租期，因此，原、被告双方当初将合同期限约定至2016年1月31日止是存在相关事实依据。其次，被告自认其在装修开始就获悉原告与益民公司的租赁期限至2012年底，而不是2016年1月底，那么被告理应及时与原告协调，然根据本院查明的事实和被告的举证，被告是欠付租金在先，后在原告的多次催款和原告提出可单方面解除合同的情况下，被告才于2012年9月5日向原告发出《律师函》，可见被告在提出租赁期抗辨前已经违约。第三，根据欧思芙公司以及被告工作人员向派出所所做的陈述，被告在涉讼商铺装修完毕后，将涉讼商铺转租给欧思芙公司，并收取了欧思芙公司的转让费、租金等，鉴于被告并无证据证明其转租经过原告同意，故被告将涉讼商铺转租欧思芙公司违反了《店面租赁合同》的约定。综上所述，本院认为被告欠付租金、擅自转租的行为已经构成违约，依法应承担相应的法律责任。被告以租期约定来拒付租金的抗辩理由本院不予采信。至于被告提出的关于原告曾经承诺客运电梯经停三楼、改变经营业态等意见，鉴于双方在《店面租赁合同》中并无约定，被告也无其他证据证明原告曾对被告有此承诺，因此，本院对此意见亦不予采信。根据我国法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鉴于原告&#x年9月25日向被告发出《解除合同通知书》时，已多次向被告催款未着，故原告行使合同解除权的条件已经成就，原告要求法院确认《店面租赁合同》解除的诉请本院应予支持。至于合同解除日，因被告是&#x年9月26日收到原告的《解除合同通知书》，因此合同解除日应为2012年9月26日，而非原告所诉之2012年9月25日。被告要求确认合同于2012年12月31日终止的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告应当向原告支付合同解除前所欠的租金以及合同解除后直至其迁出涉讼商铺之日止的商铺使用费。至于涉讼商铺使用费的标准，考虑到双方对于合同的解除有争议，故本院根据公平原则，酌情判决被告参照双方合同约定的租金标准支付涉讼商铺使用费。关于原告所诉违约金，即原告认为因被告违约，履约保证金82，000元归原告所有，鉴于被告违约的情形符合《店面租赁合同》中关于履约保证金归原告所有的约定条件，故原告此诉请本院予以支持，被告关于要求原告返还履约保证金82，000元的诉请本院不予支持。关于原告所诉的被告物品搬出涉讼商铺产生的费用，鉴于该搬运事实客观发生，双方的合同解除是因为被告违约造成，原告已数次通知被告将涉讼商铺内的物品搬离，原告为了防止损失的扩大而将被告物品搬至他处，并未违反法律规定，且双方的合同中亦有原告有权强行清场的约定，故原告此诉请本院应予支持。关于被告要求原告支付违约金70万元的诉请，基于本院上述阐述的意见，原告单方面解除合同，并未违反合同约定，而是因&#x4E3