2015年自贡房价下跌原因分析_自贡吧_百度贴吧
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2015年自贡房价下跌原因分析收藏
2015年自贡房价是否下跌，下跌幅度又将会有多大？这是今天我分析的主要内容。
对于第一个问题，先给大家看看以下几个数据：
1.从去年（ 2014年）全年来看，自贡房价从年初的5178元/㎡跌至年尾的4912元/㎡，累计下跌幅度为5.42%。
2.2014年自贡商品房全年销售面积为183.6万㎡，同比2013年下降了23.1%。
3.2014年自贡房地产新开工面积249.12万㎡，同比增长14.4％。
4.2014年自贡房地产开发完成投资108.5亿元，同比增长28.5%。
相信细心的朋友看到以上几个数据后，对于房价下跌趋势已经心中了然，如果还看不懂的朋友，我再给大家看一个图：
从上图可以看出，2012年以前，自贡每年商品房土地供应量均在8宗左右，供应面积约为800亩左右，而2013年这一数据分别增长为26宗以及3312亩，几乎是往年的4倍左右，那么以下就开始对以上数据进行分析：
2014年新开工面积249.12万㎡，销售面积为183.6万㎡，这表明在2014年这一年中，自贡商品房新增65.52万㎡库存面积，本来这还没什么大不了的，按往年来看也就3个月的销售量，但是请注意，这里只是新增库存面积，不是总库存面积，这是第一点。
二是2014年自贡商品房销售面积下滑了23.1%，商品房价格下降了5.42%，这证明市场需求开始减弱，而新增投资以及新增开工面积分别增长28.5%以及14.4%，证明市场供应有所提高，市场供求关系开始向着供大于求的方向发展，这是2014年房价下跌的主要原因。这是第二点。
以上两点是开发商面临的第一重压力，即现有商品房供大于求，且在2014年度造成了65.52万㎡的新增库存面积。
一般来说开发商从拿地，到规划，施工，直到取得预售资格证，一般在一年以上，因此开放商在2013年拿到的地，最早也需要在2014年才能获得预售资格（少数情况除外），但是我们看到，2014年自贡市商品房开工面积只比2013年增长了14.4%，而非土地供应量的400%，这是什么原因呢？
俗话说一叶知秋，我们先来看贡井区的情况：
2013年开发商在贡井区（主城区）拿到3块地，分别是创兴房产公司拿到的“贡舒片区A3-10-2地块”、恒信置地公司拿到的“贡舒片区A3-21地块”、凯基化工公司拿到的“贡舒片区A3-11地块”，而这三块地均未在2014年取得预售资格证，而贡井在2014年出售的商品房（如贡山一号、西城国际、西城雅筑、西城尚峰）均为2012年之前拿到的地，这证明开发商在2013年取得的3312亩土地至今大多数都还在规划以及前期施工中，还没有开始向市场预售，也就是说2014年那65.52万㎡的新增库存面积还只是二级市场上的压力（2013年之前拿到的地），开发商真正的压力还在以后。
我国法律规定，开发商拿到地以后两年内如果不进行施工建设，国家将无偿收回这些地的使用权，也就是说2013年那3312亩土地必须在2015年之前进行开工，开放商为了周转资金，将最迟于2016年之前拿到预售许可证，也就是说即使不考虑2014年开发商拿到的地（600亩左右），2015年自贡市商品房也都将呈现出井喷式供应。
说到这里，大家对3312亩土地供应还没有什么概念，我给大家举几个列子：1、贡山一号304亩，共计商品房3100套。2、西城尚峰41亩，共有商品房1233套。3、紫郡西城16亩，共有商品房201套。也就是说一般情况下开发商会在一亩土地上建设10-30套商品房，我们按照20套/亩进行计算，即可建设40套商品房，按每套商品房4个人居住进行计算，960人，也就是说这3312亩土地够26.5万人居住，而自贡市市区现有城市人口一共才80多万人，也就是2015年一年内开工的商品房够整个自贡市市区1/3的人口居住，这还不包括2014年没卖完那65.52万㎡的新增库存面积。
综上所述，开发商现在面临大量的商品房库存压力以及土地库存压力，以及由此产生的资金周转及融资压力，可以说2014年开发商的日子不好过，那么2015年开发商的日子将会更加难过。
说到这里，大家都明白了自贡商品房供应远远大于平均购房需求，更残忍的是现在购房需求却在不断下降，因为自贡购房需求主要来自于三个方面：投资性购房需求、居住性购房需求以及置业性购房需求，房价下跌、房价预期走势不乐观、股市疯长以及不动产登记制度的实施使得投资性购房需求迅速萎缩，而越来越高的空房闲置率使得房屋租赁价格萎靡不整，造成置业性购房需求越来越疲软，而国内经济不景气以及自贡工业外迁使得居住性购房需求也受到抑制，因此总的来说2015年购房需求将是一个不断下降的过程。
最近几天各个楼盘都推出优惠促销，很多专家都将其判定为年底跑量，而说实话，我判断这只是开发商们越来越急迫地想要避开2015年这个房价漩涡的规避性动作，所以说2015年自贡市商品房价格下跌已经几成定局，而这波下跌潮是否将在2016年继续翻滚，则取决于2015年的走量有多少，如果成交量持续低迷，也不排除2016年接着跌的可能性。
那么我们又回到第二个问题： 下跌幅度将会有多大？
一方面2015年自贡商品房供大于求，使得其成为一个买方市场，但与此同时，价格的持续下跌将会逐渐复苏一部分潜在需求的购房者，因此这是一个动态的过程，至于何时触底反弹，我认为跟开发商拿地成本（2013年这批地平均成本高达201万/亩，比往年提高了10%以上）、设计及建造成本、融资成本等有关，而这些成本在2015年均会增加，因此总成本将大幅提高，考虑到开发商所能承担的经济压力，我认为2015年自贡市商品房在2014年的基础上下跌10%-20%是大概率事件，如果下跌到了30%以上，那么明年元旦我们将相约去《满城尽带烂尾楼》（文/吴枝峰）。
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股市开始疯长
我想买房在自贡。还有可能跌吗？
这样的经济论点来评价楼市，是不全面的。2015已过，楼主也不好意思再来说了吧。
小心点楼主！现在查的严！
楼市不可能跌的
政府还指望回收土地卖给开发商赚钱 怎么可能会让楼市跌了
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回顾过去展望未来 2016自贡房价走向大揭秘
回顾过去展望未来 2016自贡房价走向大揭秘
& & & 房子并非普通意义的商品，动辄就需几十万。这意味着绝大多数老百姓需拿出多年的辛苦积蓄，并且孤注一掷，从而使得购房成为千家万户慎重、再慎重的事情。正因为如此，大家对于房价的涨跌无不时刻关注。纵观近几年的变迁，有人悔之入手买贵了，有人则懊恼遗憾错过时机。那么，2016年自贡房价又将何去何从，什么时候入手最佳大家就颇为上心。
& & & 刚刚过去的一年，由于房地产市场面临新房库存居高不下、开发商资金链紧绷、购房者入市需求放缓等严峻形势，因此大多数楼盘都采取了以价换量的销售策略，一定程度上刺激了购房者纷纷入市，新房销售情况虽较前年有所好转。而全年新房房价却一路走低，达到近三年的最低位。据了解，2015年自贡新房住宅备案均价仅约4450元/O，同比大幅度走低，降幅达4%。市面上不乏许多三千多元每平米的楼盘大受购房者宠爱，房企逆市揽金几近疯狂。要知道2013年末，当时的新房住宅均价可是飙升到了5000元/O以上。2015年的市场表现，一定程度上说明，目前自贡地区的购房需求仍较为旺盛，后续市场潜力巨大。
& & & 一直以来房价的涨跌受方方面面所牵动。新的一年，我们分析自贡房价的走向还需具体分析。首先，从国家宏观经济层面，经历了前两年的经济阵痛期，今年是我国经济转型的重要年，一路一带、亚投行陆续进入实质运行阶段，高铁、基建等产能输出再创新高，2016年中国经济预期将平稳过渡，为房地产市场的稳定健康发展铺平道路。再次，从政策上来看，今年新政将持续进行。目前，新房住宅的贷款利率经过几次利率调整后已经诱惑十足，而且首套房还可享受9.5折利率优惠，公积金贷款低利率放宽到异地缴存自贡户籍可使用，首套自住房补贴100元/O将持续到日。随着时间的推移，这些政策的影响将蔓延开来，促进自贡的逐步回归。除此之外，自贡楼市自身也经过两年的调整期，开发商纷纷放缓了拿地计划，新开发的楼盘越来越少，新房库存也有大幅度降低的趋势。由于现阶段整个自贡的城镇化率仅48%左右，要达到发达国家标准还有很长的路要走。2016自贡楼市供需关系日趋平衡，整体走势应较为平稳。
& & & 因此，2016年可谓自贡房地产市场改革升华的一年。从今年开始，全面&二孩&政策开始执行，对于房地产的拉动效应是不可忽视的，不过由于政策刚放开，还需时间累计。预计今年全年自贡的整体走向为上半年平稳过度，下半年止步回升。因此，今年春季不失为买房的绝佳契机。为迎接返乡置业的到来，许多楼盘纷纷推出各种优惠、特价房，要买房的朋友一定不要错过！
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网友淘房记
[南湖片区]待定
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[沿滩新城]5500元/O2016年房价跌还是涨？随着全面放开二孩政策放开，楼市政策暖风引热议，多数专家认为明年房价还得涨。
2016年房价跌还是涨？随着全面放开二孩政策放开，楼市政策暖风引热议，多数专家认为明年房价还得涨。
网北京11月18日讯（记者 李方） 全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。
多数专家认为明年房价还得涨
国泰君安(24.66, -0.09, -0.36%)首席宏观分析师 任泽平：
未来10年一线城市房价将再涨一倍
目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
高盛房地产投资研究部主管 王逸：
户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨
曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯(8.84, -0.05, -0.56%)这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。
房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。
中国银行(4.10, 0.04, 0.99%)业协会首席经济学家 巴曙松
明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心
从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
房价上涨难以动摇，2016年持续上涨
从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，最大的原因不是因为库存而导致的，最主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
独立经济学家 陈宝存
三年内北京四环房价涨至20万
北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。
同策咨询研究部总监 张宏伟
“救市”频发对2016年楼市是重大利空
当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
离岸资产配置专家 刘磊：
回暖只是针对开发商而言
今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。
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目前自贡的房价还会涨吗？
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西秦金币0 个
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今年元月份，看报纸有个数据，自贡目前存量房大约300万平方米。按100平方米一套房来计算，也就是说有3万套房没有销售出去，这还没有算在建未销售的住房。
如果自住，什么时候买房都可以；如果想投资升值，现在而今眼目下，最好去炒股。
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朱洧澈，爸爸来了~~~~~
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西秦金币0 个
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还是一句话，看地段！你去看看汇东实验学校旁边的二手房有人买没？
呵呵，没有~~~~
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西秦金币0 个
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xun_c 发表于
你敢跟我打赌不？我赌自贡主城区、南湖房价3年内上7000，现在自流井区均价接近4900
你那不是涨房价而是大萧条背景下的资金扁值，！！！！！3年呵呵3年后小面都要上七八块。
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西秦金币0 个
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涨？河头水涨了，它都涨不到。
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西秦金币0 个
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好点学区房涨得多点，
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存在的都是幻影，永恒的终将毁灭
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现在还认为房子利润会一直这么高的人，真的可以冷静下了。。。。
房企利润会越来越低，日子会越来越难过。。。
房子不会好卖了。。。。
逼死小房企，逼得部分大中型房企转型。。。
别问我为什么知道，我们老板开会时讲的，我们老板比在座各种懂多了。。
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西秦金币0 个
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现在还认为房子利润会一直这么高的人，真的可以冷静下了。。。。
房企利润会越来越低，日子会越来越难过。 ...
整天把你老板搬出来说，你老板是民工头吧
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整天把你老板搬出来说，你老板是民工头吧
是啊，身价上百亿的农民工。。。你家农民工身价上百亿了？？？
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现在还吹房价上涨论，过时了。。。
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是啊，身价上百亿的农民工。。。你家农民工身价上百亿了？？？
你老板是送圆钢吧？他懂个球，钱多就懂的多？傻大粗
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整天吵着房价要涨很多的有十套房吗，到现在还不能冷静一下，拿现在的房价对于物价来说等于没怎么涨吧
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你老板是送圆钢吧？他懂个球，钱多就懂的多？傻大粗
呵呵，自贡就一个资产百亿的老板吗。。。
我不信，你比那些身价百亿的房企老板还更懂房地产行业？
比他们还能更快的得到一手的政策消息？
不开玩笑的说，我们老板说过了，不会再新搞地皮了，五年之内，把现有地皮处理完，就退出房地产。。
如果你觉得房地产利润还是很高，克可以多买些房子抱斗。。。
但愿你五年后过来打我脸吧。。。。
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呵呵，自贡就一个资产百亿的老板吗。。。
自贡身家百亿的就是远达，其他没有了。送圆钢已经变屌丝
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