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& 最高院关于审理房产确权纠纷案件适用法律问题的解释 > 相关信息
最高院关于审理房产确权纠纷案件适用法律问题的解释
&&平顶山房产网[]&&来源：平顶山房产网&&编辑：楼市网风&&字体：T | T
&&随着我国房地产市场的日渐成熟，房地产纠纷也大量出现，购房定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同，购房者在交付定金后，如因...
昨天上午最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》结合审判实践中遇到的难点问题对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等作出了相应规定。据悉最高法自2009年起就启动调研《解释》共计22个条文将于今年3月1日起正式实施。
关键词:不动产
不动产物权归属可提民事诉讼
现实中围...
& & 记者沈婷婷、通讯员吕静报道：1月13日，深圳宝安法院发布消息称，近年来，宝安法院受理的继承纠纷案件逐年递增，类型也发生了很大变化。据统计，2012年至2014年，宝安法院受理的继承纠纷案件分别为：39件、47件、61件，2015年(截至日)受理85件，比2014年增长39.3%。继承纠纷案件涉及继承人之间的亲情纠葛，一旦处理不慎，可能影响家庭成员关系，甚至成为社会安定的严重...
平顶山市住房委员会办公室
关于经济适用住房选房有关问题的
平住房办〔2015〕17号
市区经济适用住房申报家庭，有关建设单位：
　　根据经济适用住房管理有关规定，经审核符合保障条件的申请家庭请即日起到我办选房。现将有关事宜通知如下：
　　一、 房源情况
　　本次经济适用住房共4个项目，分别为：
　　1.蓝欣家园经济适用住房项目。位于平顶山市开源路南段西侧，小高层、高层。
&&& 欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。
&&&&司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应...
&&& 最高法院出台司解 妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷
&&&&新华网北京５月２４日电（记者 杨维汉）建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经...
& & 原标题：法官解读共有产权住房法律问题
　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》近日向社会征求意见，该办法正式通过后，将帮助更多的人实现“住有所居”。但是，购买共有产权住房后能否租赁、抵押？此类房屋的车位、物业费如何分配和缴纳？对于这些问题，西城法院法官进行了分析。
　　共有产权住房应为按份共有
　　解读共有产权住房一切问题的根源，在于此类房屋的性质，是按份共有还是共同共有...
&&&&& 房地产权属证书是指房屋所有权证和土地使用权证，其确认了由国家强制力保护产权人对房地产的支配;可向社会公示房地产的流转过程和相关权利的设立，是享有房地产物权的证据。房屋出卖人基于买卖关系必须交付房屋和保证房屋的所有权转移给买受人。在实际交易中经常发生迟延办理房产证、不能办理房产证、交易...
平顶山市住房委员会办公室
关于办理经济适用住房产权过渡有关问题的通知
平住房办〔2013〕26号
经济适用住房保障家庭，市房管局房屋登记窗口：
　　为规范经济适用住房产权过渡管理，提高行政审批服务效率，根据《平顶山市人民政府关于加强经济适用住房交易管理的通知》（平政〔2013〕24号），现将办理经济适用住房产权过渡...
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请问还有房子预售吗？
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请问现在你们的价格是多少
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百合苑有预售证吗
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五证齐全吗？还有房吗？
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坐地户什么时候分房，第几期！！！
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住房产权多少年
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现在还有房吗
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三室二厅一卫大概多大面积，多少钱，五证齐全吗
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二期什么时候开盘
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业主和房地产公司纠纷问题
信托公司和房地产公司打官司，法院判定信托公司赢了，现在房子已经签订合同，付了首付，房管局也已经备案，这样会有问题吗？
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法院判了应该没有大问题。
不知道下面这条知识能否帮助到您
很多业主都遇到过这样情况,跟物业之间总是有很多冲突,物业对付业主的招数层出不穷,而业主也就只有一招——不交物业费。
物业纠纷 物业竟然公司这样“对付”业主
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业主与开发商常见纠纷问题
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　　核心内容：现在，房地产业主的法律观念不断加强，在遇到一些房产纠纷时都会选择与开发商对薄公堂。在此，房地产小编为您介绍几个业主与开发商容易发生纠纷的问题该如何处理。　　在商品房交易领域开发商与小业主的纠纷愈演愈烈，一方面是因为小业主法律意识不断加强，法律武器也逐渐充足(政府不断出台有关司法解释、地方法规和办法);另一方面则是因为房地产开发项目历时较长，需要的资金量大、融资渠道又非常单一(主要依靠银行****)，受市场因素、自然条件的影响非常大，这一切都导致了销售环节在整个房地产开发流程中的主导地位，这几乎是开发商回收资金的唯一途径，因此，商品房交易中的法律风险，特别是可能引发集团诉讼和集团索赔的法律风险防范就显得尤为重要。　　根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》(下称司法解释)以及本人近年来作为房地产开发商的法律顾问在处理与小业主的交房纠纷中的经验，在以下列举了开发商经常会遇到的几类法律风险及相关对策：　　一、销售广告构成合同内容的法律风险　　销售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主纠纷的焦点问题。绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的夸大，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，显然对开发商是非常不利的。　　目前，就发生了多起小业主以销售广告有虚假承诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界造成一定的影响。根据司法解释第三条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”　　根据上述规定，商品房销售广告作为合同内容的前提条件有两个：　　(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定;　　(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。　　例如一个类似的销售广告引发的纠纷：开发商在销售广告承诺所售楼盘中有露天游泳池、网球场和篮球场，广告中对游泳池的具体说明是：“不规则形状的儿童嬉水池，孩子铃儿般的笑声与灿烂的浪花在这个写意的空间里尽情碰撞;24小时恒温可令您充分感受嬉水的快乐。”对户外绿地网球场、篮球场的说明更为含混，只是许诺：“给您一方展示矫健身姿的空间。”后来，由于项目规划发生变更，泳池、篮球场和网球场的许诺无法如期实现，小业主以此为由要求开发商退房和赔偿损失。　　这样的广告纠纷显然在实践中大量存在，一般而言，上述说明算不上是对于游泳池、网球场、篮球场和通讯设施的具体的、确定的说明，而且开发商也未在销售广告上对上述设施作出任何具体的承诺。因此，开发商在销售广告中关于网球场和篮球场的说明并不具备司法解释第三条第(1)个条件;至于销售广告中对设施的描述是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即符合司法解释第三条第(2)个条件的规定，在充分举证的前提下，可以证明任何一个有理智的正常的买受人在购买贵司的房屋时均不会受到上述广告中对设施含糊不清的描述的重大影响而与开发商签订合同，而且开发商的上述广告也不会对房屋价格的确定产生重大影响。　　需要提醒开发商的是，由于上述两个条件的主观性特点，对于如何判断“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”均没有规定具体的客观标准。一旦发生诉讼，如何判断将在很大程度上取决于法官对上述规定的理解，也就是说法官在这一点上有很大的自由裁量权，不排除法院认定上述销售广告中的说明是合同组成部分的可能性。因此，开发商在这一点上应注意收集相关证据以证明有关楼盘的销售以及定价并非依赖于上述广告中的表述;同时还可通过取得规划变更经批准等证据来作为应对小业主索赔要求的补充措施。　　二、质量缺陷的法律责任　　商品房存在质量缺陷也是一个难以回避的问题，有些潜在的缺陷往往在验收以及交房时无法察觉，要等到住上一段时间，小业主才会察觉。这时候，就会引发纠纷，甚至有的小业主提出退房和高额赔偿金的要求。　　《商品房买卖合同》第16条约定：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”《住宅质量保证书》第三条规定：“本住房自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。”第六条规定：“经省级以上资格的专业部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋，我公司将予以退房或调换，因此给住户造成的经济损失，将给予适当补偿。”　　根据省建筑工程质量检测中心出具的《检测鉴定报告》，结论意见是：“经检测，梁的配筋和[混凝土]强度满足设计要求。梁的裂缝属[混凝土]收缩造成，不影响结构承载能力。”国家建筑工程质量监督检验中心出具的《检验报告》中鉴定结论是：“由于所检测梁混凝土强度、钢筋配置符合设计要求，梁的绕度超过(gbj10-89)限值，故其承载力能够满足设计要求的安全度，梁裂缝不会影响结构的安全性。”根据上述两个检测报告的结论，上述梁裂缝问题并非属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋的情形，不符合退房和换房条件。根据《商品房销售管理办法》第33条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。　　由此可见，根据合同约定和上述法规规定，开发商应当对上述质量问题免费为小业主进行及时维修，若因此给小业主造成损失，还应承担赔偿责任。不过在此情况下，小业主负有对其所受损失进行举证的义务。鉴于通常情况下，小业主很难对因此造成的损失进行举证，开发商承担的主要还是维修责任。　　另一方面，开发商还可就房屋质量问题向施工企业进行追偿。　　类似上述未到“严重影响居住使用”的程度的质量缺陷，并不构成退房的条件。司法解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格，买受人请求解除合同的赔偿损失的，应予支持。”;第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，换句话说，除上述两种情况之外的质量缺陷均不构成退房条件。　　三、房产证逾期的风险防范　　房产证是一个老生常谈的问题。司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”　　根据上述规定，如商品房买卖合同对此有约定的，显然应优先适用。那么，如何在合同中尽量减轻开发商的责任就是一个非常技巧性的问题。　　在某个项目中，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。　　根据上述约定，开发商在办理产权登记方面的主要义务是“交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。也就是说，只要开发商履行了向登记机关提交资料的义务，且小业主不能及时取得房产证并非开发商的原因，则开发商不需向小业主就此承担任何责任。由此可见，在以上案例中只要证明开发商已在房屋交付使用后180内提供资料报产权登记机关备案就可以对抗小业主关于房产证逾期的索赔。
文章来源：
[陕西-西安]
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址：厦门市软件园二期望海路65号楼之一4楼房产纠纷常见的10个法律问题
随着最近几年，房地产行业的快速健康的发展，我国个人拥有房产的数量大幅度增加，农村土地土地改革的推动，随之而来的房地产纠纷案件也在不断增加。为了解决客户的疑问，冠杰律师搜集一些常见的问题供大家参考。
1、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力
物权法规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。
2、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
3、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款
父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。
4、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为
土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。
5、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷
农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷，是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼，人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。
6、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属
合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。
7、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持
土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。
8、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。
当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。
9、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
10、土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围
按照《民法通则》第2条关于“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”的规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。在此情况下，当事人向人民法院提起的土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济之间的关系不是平等民事主体之间的关系，其争议不属于人民法院主管民事案件的范围，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
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