民事执行中对部分违法建筑的司法处置|房产|执行人|违法建筑_新浪法院频道_新浪网
　　法院对房产强制拍卖是民事执行程序中常见的执行措施。实践中，大量被执行房产存在违建或部分违建。违法建筑能否执行、如何执行，是民事执行领域的一大顽疾。需要说明的是，铁路法、民用航空法、文物保护法、水法、环境保护法等法律从各个领域对“违法建筑”进行了界定。本文讨论的，主要是违反城乡规划法、土地管理法、村庄和集镇建设管理条例等相关法律法规，未依法取得规划、用地、建设审批，或者虽取得合法审批手续，但在规划核准面积外违规建造，或拆除原合法建筑后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属证书，或已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的违法建筑的强制处置问题。
　　一、主要难题、争议及负面影响
　　1。能否以拍卖、变卖、抵债等方式处置违法建筑。有观点认为，未经行政主管部门审查批准或未按批准的内容建造的房产，属于拍卖法第七条规定的“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利”，法院不得以拍卖、变卖、抵债等方式交易、转让、流通。法院强制处置违法建筑，有通过司法行为使违法建筑合法化的嫌疑，涉嫌侵犯了行政主管部门的行政职权。
　　2。处置违法建筑时如何正确评估、告知、交付。违法建筑的违法性使其拍卖各环节比一般房产执行更为复杂和尴尬。首先是评估。有观点认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”，违法建筑不具有合法利益，不宜用金钱衡量，不能评估。也有观点支持评估，但估价往往与被执行人预期存在较大差距。其次是告知。法院如何在司法处置前进行有别于一般拍卖的告知，尚未引起足够关注。实践中多次发生买受人过户时被告知因该房产违建而无法办理的情形，引发大量纠纷及信访。最后是交付。是将违法建筑实物转移由买受人占有即可，还是需要完成产权转移登记，尚有争议。不少竞买人存有非此即彼的观点，认为国家机关对待违法建筑要么改正、拆除、没收，要么就应给予办理权属证明，增添了后续交付矛盾。
　　对违法建筑能否执行若得不到正确认知，被执行人将会以此作为规避执行、抗拒执行的口实，法院内部亦会滋生消极执行、选择性执行的土壤；而具体应如何执行若得不到妥善细致的制度安排，申请执行人、竞买人将会对法院产生诸多怨愤，并成为其与法院间制造矛盾与争议的“火药桶”。长此以往，势必影响执行工作的规范性、统一性和权威性，因此必须对该问题尽快予以高度重视和有效解决。
　　二、对违法建筑能否处置的法理认知
　　上述难题与争议的根源在于对违法建筑的法律属性认识不清。违法建筑由“违法”与“建筑”二词构成，其属性亦可对应加以解读：一是权利瑕疵性。物权法第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力”。违法建筑的建造过程不能称为“合法建造”，故被执行人不能取得违法建筑所有权，而仅享有占有利益，它无绝对排他性，不得对抗执法机关；二是被执行人具有可责性。违法建筑是因被执行人“不应造而造”的违法行为造成，它归因于被执行人，亦归责于被执行人。若对违法建筑禁止处置，任由被执行人占有、使用、收益，将不能体现可责性，更与“任何人不得从其违法行为中受益”的基本法理相左，有违公平正义；三是建筑本身具有临时可用性。违法建筑在被行政主管部门拆除、没收或支配人自行拆除前，根据经济学观点，仍具有财产的用益属性，其既能在被执行人处发挥效用，也能在他人处发挥效用，应视为被执行人的具有临时使用价值的可供执行财产。
　　综上，被执行人对违法建筑的占有并非基于所有权的排他性支配，基于“不能让违法者受益”的要求，执行法院有权调整违法建筑的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。
　　关于违法建筑不得拍卖的争议，需要厘清的是，“禁止买卖的物”是投入流通领域将损害他人利益或社会公共利益的标的物。如刑法第一百四十四条规定的有毒、有害食品，第三百四十七条规定的毒品，第三百六十三条规定的淫秽物品等。如果将上述物品作为标的交易，势必危及更多人的生命健康安全，损害他人或社会公共利益，因此法律作出禁止性规定。违法建筑本身违法性不等于处置违法建筑的行为违法，司法拍卖合法与否的判断标准是且只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”。事实上，即便违法建筑除面积超标之外还存在违反消防、防洪、航空等强制性法律法规的情形，对违法建筑带瑕疵拍卖仍不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响，因为原先负面影响已客观存在。因此，笔者认为违法建筑是可以拍卖的。
　　三、司法拍卖违法建筑的基本要求及注意事项
　　1。估价应区分违法建筑可否改正并提供充足的救济渠道
　　违法建筑的违建部分客观具有临时使用价值，应在评估价格中予以体现。因违建部分在产权证上不能反映，评估公司要杜绝单凭房产证进行评估的做法，在被执行人见证下，进行现场测量、实地勘察。对于可改正的违法建筑，通过罚款、补办手续获得合法性，按照合法建筑价格予以评估，综合运用市场法、收益法、成本法、假设开发法得出评估价后，扣除改正过程中必要的手续费用等支出，形成最终评估价。对于不可改正的违法建筑，最终将面临自行拆除或强制拆除，故应采取成本法估价。估价基本计算公式为：评估价格=建材费用+人工费用+管理费用+资金收益-拆除费-建材折旧费。
　　规范估价程序和操作方法是避免被执行人对评估结果不满的必要而非充分条件，对于仍存在的争议，要赋予被执行人充足的异议、复议救济渠道。基于评估价并非保留价的唯一依据，保留价亦并非必须与评估价一致，法院对执行异议的审查应以“限制重新评估”为原则。评估价格确实存在偏差的，可采用补正、说明等方式微调。
　　2。法院拍卖不以对违法建筑权属转移登记为前置条件
　　行政主管部门对违法建筑转移登记的处理方式有两种：一是按照原始权属证书登记面积予以过户，竞买人按照房屋权利现状取得房产；二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违法建筑使用者自行纠正。依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第1条的规定，若由执行法院向登记机关发出协助执行通知书，将违法建筑通过司法行为合法化，则将损害社会公共利益，侵害主管部门的行政权力。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记不属于法院协助范围，应由买受人自行负责。
　　值得注意的是，不少法院事先与行政主管部门充分沟通，解决违法建筑登记问题后再行拍卖，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违法建筑的拍卖成交率。但法院拍卖不以对违法建筑权属登记为前置条件，与主管部门沟通结果不得影响拍卖进程。若以行政主管部门不同意产权登记为由放弃拍卖并结案，或以正在沟通为由，终结案件执行程序，则涉嫌消极执行。
　　3。法院处置前应向竞买人全面如实履行瑕疵风险告知义务
　　法院在拍卖等司法处置中，必须对竞买人全面、如实履行瑕疵风险告知义务，告知分为三个层次：一是告知被拍卖房产的权利及效用瑕疵。要针对此类案件特制并公告《拍品瑕疵告知书》，明确涉案房产的违法情况；二是预警产权登记或将受阻。告知书相关文字以标粗、下划线等显著方式，预警竞买人竞得违章建筑后，对违法部分房产享有临时占有、使用、收益等权利，违法部分房产在权属证书中无法体现，甚至合法部分也因非法部分累及被禁止颁证；三是提示持有非法建筑的后果并给出合理性建议。提醒竞买人正确处理历史遗留问题，阐明按照城乡规划法第六十四条规定，行政主管部门对违法建筑有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入”等处罚措施。对违法部分与合法建筑可以物理分离的，建议其自行拆除，对可改正的违法建筑，建议其及时补办相关手续。
　　（作者单位：浙江省舟山市中级人民法院）
编辑：sfeditor11
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原标题：300多万拍下厂房却无法过户 都怪法院“拍错”了对象？
　　 2012年2月底，南京溧水人张峰通过司法拍卖，购得了一处面积2000多平米的厂房，程序也走完了，但事后不久溧水区法院中止办理过户。张峰认为，自己是按程序拍卖获得，法院作为委托方，应该配合办理房产和土地等过户手续。
　　 法院对此解释，拍卖后，有“案外人”提出异议，认为拍卖行为不合法，法院重新审查后认为异议成立。目前法院正在做相关协调处理工作。
　　 现代快报记者 孙玉春 文/摄
　　 竞拍成功却遭遇法院“中止”执行
　　 日，张峰获悉，溧水区法院委托天诚拍卖公司于当月拍卖一处厂区及土地使用权。他参加拍卖，以305.22万元竞买成功，标的物：永阳镇中山村独山铺1号厂房及土地使用权，建筑面积2810.84平米，土地使用权面积2001.3平米，为工业用地，土地使用权类型为出让。
　　 日，溧水区法院作出民事裁定书，裁定拍卖的房屋及土地使用权归张峰所有，张峰应持裁定书30日内到区房地产管理所和区国土局办理过户手续。
　　 但随后，张峰遭遇了执行“中止”。按相关程序，法院裁定可以过户后，应由执行法官带张峰去办理房产和土地过户手续。可法院却没有立即实施。不久，法院“中止”了裁定的执行。
被拍卖企业法人代表的父亲有异议
　　 原来，这处被拍卖的厂房和国有土地的使用权属于溧水金星机械厂，该企业因为无力还债，被法院拍卖。裁定下发后，企业法人代表黄唯的父亲黄全平提出异议。
　　 他认为，机械厂只拥有房屋建筑面积1020.73平米及2001.3平米的土地使用权，其余无房产证的房屋系黄全平等人的承包田和附属用房，部分厂房建在黄全平承包地上。法院将不属于被执行人的财产拍卖，不合法。法院“拍错”了对象。
　　 部分拍卖地块是租用村民的集体土地
　　 张峰及其代理律师对此不认可。律师张伟称，在处理此前的债务纠纷时，黄全平一直参与，如有异议，应事前就提出来。
　　 张伟认为，这块土地起初是1995年左右黄全平等人创办的机械厂，后为扩大经营，在1996年租用其他几位村民的集体土地共计7.49亩。近日，现代快报记者向中山村书记徐某当面核实，他称，当初村里同意黄全平租用土地，支持其企业发展。
　　 2007年，机械厂办理了3亩土地的征用手续，转为国有工业用地。当年，黄全平名下的两幢房屋，也作价30万元入股金星机械厂。日，黄全平将金星机械厂转让给黄唯。律师认为，拍卖的2810.84平米厂房中，的确只有1020.73平米是有证的，但是法院拍卖的只是集体土地上的房屋，而没有涉及除了2001.3平米以外的集体土地。
国土所：集体建设土地可转为国有土地
　　 法院为何中止帮张峰过户？在溧水区法院向区人大信访科的报告中，提到根据《土地法》等规定，集体土地使用权是禁止转让或严格限制转让的，本案被拍卖的房地产是一个整体，不宜分割。
　　 永阳镇国土所一位负责人表示，有证房屋和无证房屋混合，租用其他村民土地建企业，这是以往小企业常见的现象。如严格执法，那些无证房屋就得作为违建拆除。在2008年国土部普查中，所有建有房屋的集体土地，都划为集体建设用地。地方也不会拆除这些房屋。像金星机械厂占用的集体建设土地，可以到国土部门办理征用手续转为国有土地。
　　 竞拍人：企业所在地块有拆迁计划出台
　　 现代快报记者也联系了黄全平，他没有做任何回应。
　　 据了解，黄全平在2012年5月―7月间，分批一共拿出340万元交到法院，其中本金和利息共275万元直接还给了当初的债主。剩下的65万元准备作为补偿给张峰，并要求张峰将拍卖款305万元从法院领回，但遭到拒绝。
　　 张峰表示，希望法院尊重当初的拍卖决定和结果，黄全平提出异议，是与企业所在地块后来有拆迁计划出台有关。法院在2015年2月正式裁定，撤销此前做出的拍卖及拍卖过户裁定。但法院表示会继续协调此事。
(责编：王丽芬、孙红丽)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved社会>>>>正文拍卖惹出违建房纠纷 瓯海惊现“史上最牛钉子梯”来源：温州网-温州晚报作者：
记者王骁文/摄
核心提示：现房东买一套房惹一身烦；原房东称违章房还属于他
　　原房东
　　只拍卖掉有证房产
　　违章房还属于我
　　记者看到，在郭先生家门口的帐蓬内，放了一张床和一些锅灶、衣服等生活用品。郭先生的家人说，这就是原来的房主搭的，有时候来住有时候没有来。
　　随后，记者通过电话联系上了原房主夏先生。对此，他也表示很无奈。
　　他说，这里很多人包括他在内，都是十多年前从文成珊溪水库移民过来的。当初，这房子是&三层七&(四楼层面大约只占同层面的70%)的结构，其余加高部分是他们后来出资建造的，大约花了20多万元，属违章建筑。后来，由于办厂亏本，房子被拍卖了，但是房子被收去和现在房主买去的也都只是房产证上的建筑面积，其余100多平方米面积的违章建筑还没解决掉，按理说还是属于他的。况且，现在他没地方住，只能搬过来居住，搭楼梯是为了方便上下楼，如果允许，他会考虑装个&转型梯&。
　　夏先生承认当时双方为此也协商过，但是他要求对方按现在市场价来计算，算起来大约八九十万元，现在他只要50万元，但对方不肯。
　　拍卖惹出&违建房纠纷&
　　曾组织调解未成功
　　对于夏先生的说法，郭先生不予认同，他们也希望协商解决，但是如此要价实在过高，再说又是违章建筑。对于此事，他也多次向有关部门反映，法院说上面属违章建筑是要拆除的。显然这一时半会儿是很难拆除的，现在他们也不知道该怎么办？
　　对于郭先生的困惑，记者联系了瓯海区人民法院。据法院方面介绍，此房子在拍卖时，基于当时拆违的大环境，所以在拍卖公告中，没有提到这部分违章建筑。对于这部分的违建房任何人没有使用权，包括出资建造者。而对于此事的解决，法院方面也出面调解过，但是双方因提出的金额相差悬殊而未能达成一致，&法院也一时没办法&。
　　律师说法
　　该拆未拆，也未得到确认
　　解决根本在于理顺问题
浙江中坚律师事务所律师盛杰　　
　　此类纠纷的产生，其关键在于房屋拍卖时没有理顺相关问题。夏先生房屋所存在的无权属登记部分因存在历史原因，在拍卖时相关部门应当处理好。该拆则拆，该确认违章或产权的就得确认。通过依法处理之后，才能有效解决房屋拍卖事宜甚至决定拍卖价格。
　　从法律角度分析，买方既然通过拍卖程序购得该房产，其合法权益应得到依法保护，违章部分则需通过法律程序予以拆除。作为房屋建造者的夏先生目前遇到的困境，可通过民政等相关部门帮助解决，作为购买户在情理上酌情给对方适当的补助。因此，解铃还需系铃人，解决目前纠纷，根本点还在于有关部门理顺所有待解决的法律问题，并在其参与下让矛盾双方如何妥善协商处理。
　　案结事未了法无办法谁有办法？　　
　　□袁寿省
　　拍来一套房子，门口被人搭帐蓬，窗前挂竹梯&&买来一套房惹来一身烦，郭家最近比较烦。通过法院依法购得的房产，理应得到法律保护。然而，郭家碰到的是&案结事未了&，不知何去何从。
　　作为违建房这一方，没地方住，目前确实陷入困境，但是不能借违章筑建&借题发挥&。郭家曾提出20万元解决此事，可对方要求的金额相差太大，双方未能达成一致。这件事法院虽曾出面组织调解，也未能成功，结果就出现了报道中这种奇葩现象。
　　案结，简单说就是法院结案。事了，就是真正地解决纠纷，化解矛盾。就郭家购房一事却&案结事未了&仍需法院出面召集双方解决。
　　其实，&案结事了&也是近年来对人民法院提出的一个要求。不能简单地案结，而要做到事了，决不能推却责任，更不能说&法院也一时没办法&。
　　&案结事了&也是全国模范法官、北京市海淀区人民法院副院长宋鱼水最大的追求。当年她提出了&辨法析理，胜败皆服&，对败诉方反复讲法律、讲事实，说明只能这样判，没有别的可能性，这样败诉方也接受了她的说法，这样就服了。就是说，让败诉方觉得她讲得都有道理，就是这样一种结果。
　　因此，司法实践中一直呼吁，要案结事了，就是希望判决(包括非诉案件如拍卖等)下来以后，矛盾纠纷是真正化解了，也给时下众多拍卖房纠解决留个好&判例&。只有从具体的案例中，人们才一点点累积对法律的敬畏和信任。否则，一个矛盾虽然解决却又出现另一纠纷。其结果，势必对各方当事人都不利，也影响法律权威和效力。
　　法官办案不是以结案为终点，而在于真正案结事了为目的。这才是建设法治社会的一块块&压基石&。
&&[2]本文转自：
编辑: 金道汉|责任编辑: 黄作敏关键词阅读：钉子户 钉子梯
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好多人都了解，在房价越来越高的现今拍卖房在售价方面长处是不说也知道的，作为资深的上海拍卖房职业单位，我们《上海梦回元房产置业》警示大家，为使购置拍卖房圆满而不留隐忧，我们在进行拍卖房的交易前最好格外当心，拍卖房不等同于购置一般房产，此中可能一部分拍卖房本身隐藏着风险。我们在购买前需要睁大眼睛用放大镜搞清每个细节。根据平时拍卖住房所发生的纠纷，我们将“上海购买拍卖房产需要注意什么”这个问题整理出以下几点，想去竞拍的网友，事先可据此进行准备，避免踩坑发生不必要的麻烦。
《上海梦回元房产置业》在拍卖房领域混迹多年，眼看着有投资客在拍卖房中发掘了商机，赚到大桶金，也知道有购房者在一生难得一次的购房中，只因染指了拍卖房落得钱财散尽，眼瞅着房子却不能入住。人们常说，高风险带来高汇报，若想美有后顾之患取下拍卖房，《上海梦回元房产置业》认为，一个谨慎的购房者应该弄清下面几点，供各位看客思索和参考。一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款&&& 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：
&&& 1，买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出。
&&& 2、有租约（不交吉）：&&& 有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。&&&
就像《第一现场报道》的例子，买房者在付清房款并过户以后，乐滋滋去看房子的时候，才发现了房产没想到还有一个长期的租约，租赁日期长达15年，租客以“买卖不破租赁”为托故，声言“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。有租约的情况也同样进行区分，某些是担保公司，误以为赎楼就能卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，导致买房者入住难；某些是债务人，为了妄想抗拒执行，串同第三人签订了租赁合同，而且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。&&& 3、欠物业费、水电费：&&& 《上海梦回元房产置业》亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。
&&& 4、欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用：&&& 以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。=====================================================================================【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】=====================================================================================
二、算清税费&&& 除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房
&&& 在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜&&& 如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
&&& 拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。
&&& 拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立，不预则废。
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========上面是正文==========
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