原来房地产比抢银行还挣钱。
原来房地产比抢银行还挣钱。
&p&挂一下原报道：&a href=&///?target=http%3A///a/123.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&杭州女生6年花200万留学 回国工作被开2千底薪&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&利益相关：澳洲的教育咨询公司业务涵盖留学&/p&&p&&br&&/p&&p&经过小编目测，我们认为作者黑的战斗力大概在5k左右，&b&&u&黑完留澳学生以后作者又话锋一转狂黑了一波留英学生&/u&&/b&，核心思想总结就是：&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-31a72c848d85b274a3ba9cd0847dcf9f_b.png& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&282& class=&content_image& width=&300&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-d95f83aef226dc31635e3_b.png& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&282& class=&content_image& width=&300&&&p&但是看完报道以后小编觉着这文章黑的完全没有技术含量啊。&/p&&hr&&h2&&b&开篇离题：在澳洲念书真的会严重到挂一门就退学吗？&/b&&/h2&&blockquote&原来，即将进入大三那年，小林被学校劝退了。她感叹：&b&&u&实在太冤了！&/u&&/b&那一学期，她有一门挂科了，左等右等都没等来补考通知，后来直接就收到一张劝退通知单。等她找到学校才知道，原本挂一门课不算很严重的事情，但是学校寄了一份通知，请挂科的同学参加听证会，陈述自己挂科的原因。阴错阳差，室友把这份通知放在了不起眼的一角，导致她错失了参加听证会的机会。学校认为，小林态度有问题，想要劝退她。&/blockquote&&p&答案是否定的。根据Monash大学的policy，单纯的只是不小心挂一科被要求听证（hearing）的概率微乎其微。关于挂科被挂到听证的policy大家可以参见这里：&a href=&///?target=https%3A//business.monash.edu/old/students/admin-information/policies-and-procedures/academic-progress-policy& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Monash University - Academic progress policy&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&img src=&/v2-276adc2e818daf904123_b.png& data-rawwidth=&579& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&579& data-original=&/v2-276adc2e818daf904123_r.png&&&p&不喜欢看字的我们直接总结成了图&/p&&img src=&/v2-4dc72bca7f9b7a7f7fafecb_b.png& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&/v2-4dc72bca7f9b7a7f7fafecb_r.png&&&p&&br&&/p&&p&本环节可以得到结论，她如果单纯就是不小心挂一门课且一直成绩良好的情况下应没有理由触发Monash大学的听证机制，我们完全有理由相信：&b&&u&如果真的如记者表述中说的真的避重就轻到“不小心挂了一门课”，林同学不具备被开除的必要条件。&/u&&/b&&/p&&img src=&/v2-6c895c0d8d24f4bd1773663cbe9ef1be_b.png& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&282& class=&content_image& width=&300&&&p&哪怕真的是因为就挂了一门课就被要求听证，因为没有听证就做了开除的决定，根据2012年修订，当时应该在有效期的政策文件，我们依然能看到：&/p&&img src=&/v2-8b8b2d4c4caf2a00f1ca1b3_b.png& data-rawwidth=&641& data-rawheight=&521& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&641& data-original=&/v2-8b8b2d4c4caf2a00f1ca1b3_r.png&&&p&你如果真的学习很好一点问题都没有，一门课失误/和老师关系不好被挂了，又因为微乎其微的概率“不小心”错过了听证，你收到退学通知以后依！然！可！能！可！以！Apply Re-hearing！&/p&&p&对你没看错，这！都！还！能！继续！Apply Re-hearing！&/p&&p&到这里你就会发现文中的林同学似乎已经没有媒体说的那么强大。&/p&&img src=&/v2-345ceffa8cf57e18fa56b_b.png& data-rawwidth=&413& data-rawheight=&480& class=&content_image& width=&413&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&hr&&h2&这样的简历给2K底薪冤吗？&/h2&&p&根据现实情况我们可以反推获得到学生的基本情况应该如下：&/p&&p&本科：曾经就读于Monash，因为学术成绩不达标被劝退，转去一个不好的学校读完的商科本科&/p&&p&硕士：网友根据毕业典礼供稿图猜测最好的情况下可能是RMIT硕士学位&/p&&p&工作经验：0&/p&&p&年龄：26&/p&&p&性别：女&/p&&p&雅思：6.5 Avg&/p&&p&&br&&/p&&p&根据这个profile首先朋友圈里疯转的&b&&u&Monash毕业只有2K月薪&/u&&/b&的说法&b&&u&**根本就不成立**&/u&&/b&，这人&b&&u&压根就没有完成Monash的学业&/u&&/b&哪里来的Monash毕业生？前文也分析了，如果你只是老虎打盹偶尔挂了一科问题并不大，只有你真的达到了Unsatisfactory&br&Progress的要求才会沦落到被cancel coe（劝退）。学业来说，总体看下来她澳洲转的这一大圈只有一个Master学位是靠谱的，哪怕我不看满目疮痍的成绩单，就光看学位情况，你是HR你怎么选？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你认为我踢爆RMIT的Master这个点是为了黑RMIT就错了。来澳洲6年，0工作经验，这对于很多人是难以置信的。就在刚结束的毕业季，小编的一个RMIT毕业的客户刚刚回到国内入职，一样RMIT毕业，毕业前她拿到了两个澳洲local公司的offer和国内上海一家的公司offer，纠结了一下以后她选择回上海继续发展，做一个简简单单的designer。这个客户只来了澳洲2年，本科只是国内一般的双非一本，而我们看到的是她来了以后再尽自己的一切努力找合适的实习，从internship到part time到full time offer——事情总是循序渐进的。&/p&&p&&br&&/p&&p&澳洲的学生签证，之前的573也好，后来的500也好，都自带2周40小时的工作配额，小编身边认识的人或多或少都多多少少工作过，也许一开始工作的层次并不高，读accounting的也就做做收银员，学IT的也就是般搬电脑，但是重要的是每个积极上进的人都会尽自己所能去寻求一些工作经验。连美国拿着F1签证工作各种难的留美学生毕业以后都要来一波OPT工作签呢，一个在澳洲6年0工作经验的学生居然会连PSW工签都不拿就回去了，难道就没有人觉得哪里好像不对吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一个学生在学生生涯中 1) 学习能力不达标，2) 没有积极去参加任何形式的社会实践，这样的情况公司不录用是应该怪她当初选择了去留学而不是呆在国内？无逻辑狂黑留学生的做法我并看不懂。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&h2&留学给了我们什么？&/h2&&p&其实真的给不了什么。也就只有一点点微小的贡献，仅仅只能包括：英语/其他语种的语言水平的提升、发达国家行业前沿的理论知识、一个也许还不错的可以让你混过网申的文凭、交友谨慎前提下质量不错的朋友圈、合乎现代背景的三观、系统的现代research方法 和 公开场合做演讲的能力（如果你整个大学没有任何presentation的话就忽略这点好了）。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是这不是要点。&/p&&p&&br&&/p&&p&黑留学圈的媒体人cite最多的话叫做：“我如果不出去留学就怎样怎样了”，但是诸位学过入门级critical thinking的小伙伴们不如来想一个问题，如果不出去留学文中的林同学就脱颖而出直接成了企业高管了吗？不出去留学的林同学仅仅有： &/p&&p&&img src=&///equation?tex=%E6%9E%97%E5%90%8C%E5%AD%A6%E2%80%99+%3D+%E6%9E%97%E5%90%8C%E5%AD%A6+-+%E4%BB%A5%E4%B8%8A%E6%89%80%E6%9C%89%E6%94%B6%E8%8E%B7& alt=&林同学’ = 林同学 - 以上所有收获& eeimg=&1&&&/p&&p&连林同学用人单位都认为没有竞争力，求解：&b&没有出国的 林同学’ 的优势又在哪里呢？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-a9eec9a06d07a59a5dfeb6c_b.png& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&282& class=&content_image& width=&300&&&p&&br&&/p&&blockquote&林同学说：“我有个朋友在澳洲学美发，相当于去读了个澳洲的技校，完全是为了镀金。当然，回国也找不到工作，总不可能去发廊做理发师吧？” &/blockquote&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-b9f5fb927_b.png& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&300& class=&content_image& width=&300&&&p&眼高手低可谓恰好说中了一些归国留学生的心理，我不知道在林同学的眼里澳洲技校出身学美发的留学生真的回了国应该做什么（也许应该继续去新东方学挖掘机或者去蓝翔学厨师？？？），但是作为在澳洲的我们真真切切的看到很多这样的学生：&/p&&p&&br&&/p&&p&同学在澳洲小公司做intern，嫌弃小公司有什么好做的&/p&&p&同学在澳洲大公司做兼职，嫌弃没有PR肯定留不下&/p&&p&同学找到澳洲工作，吐槽同学靠长相&/p&&p&同学在中国拿到offer，吐槽同学靠关系&/p&&p&同学在第三国拿了面试，吐槽同学靠运气&/p&&p&&br&&/p&&p&在国外念书吐槽同学华人多，住host family又嫌local英文语速快没办法沟通&/p&&p&在国外的时候job fair不去，career office都不知道在哪里，IPP神马就更不用说了，一定是听都没有听说过的更不要想着去报名了，毕业了华丽转身回国说：你看，国外根本找不到工作呢&/p&&p&嫌弃Intern工作水，casual忙，part time做不长，尝试找full time工作的时候两手一摊说：你看，国外都要工作经验呢&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道什么时候开始留学的圈子变得很浮躁，总觉得付了钱出来读，不管你挂成什么样就一定得给你文凭，给完文凭最好还要包分配工作，却全然不回头看看自己为自己的未来都做了些什么。到这种时候还会有记者帮腔说：&/p&&blockquote&从这个小调查中可以看出，在这些大公司眼里，应届海归相对于应届国内毕业生，薪资优势并不明显，最多相差1000元。&/blockquote&&p&留学生海外毕业以后拿到身份找到工作公司是国内几倍的例子有一大堆&/p&&p&留学生海外毕业工签工作一段时间回国继续闯荡的人才在IT圈子里有一大把&/p&&p&再不济拿着牛逼的海外文凭直接面进各外资行、外企的学生大有人在&/p&&p&哪怕去不怎么需要用到英语的传统中国企业起薪待遇都能最多差1000元（感谢记者的抽样调查）&/p&&p&&br&&/p&&p&你盯着一个Monash挂科挂到要hearing要转学，而且还没有任何工作经验的妹子和我说：你看，海归这是药丸啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说我信吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&以上。&/p&
挂一下原报道：利益相关：澳洲的教育咨询公司业务涵盖留学 经过小编目测，我们认为作者黑的战斗力大概在5k左右，黑完留澳学生以后作者又话锋一转狂黑了一波留英学生，核心思想总结就是： 但是看完报道以后小编觉…
下一代人会觉醒的，世界观会跟我们这一代人不一样的。你乎经常讨论的两个话题，能不能一辈子不买房，能不能一辈子不结婚，在下一代人身上都会变成现实，在我们这一代人身上，还属于奇葩，无法大规模推广。&br&&br&随着时代的发展，社会条件变好，人们会越来越不愿意虐待自己。我们上一辈人是比较苦的，最能虐待自己，不舍得花钱，每一分钱都扒开来花，30块的星巴克在他们看来就犯罪。我们这一代人已经很懂得享乐了，几百元吃个饭已经不是那么罪恶的事情了，上万元买个包也时有发生。&br&&br&但我们这代人还是很有自虐精神，买房啊，虐待下一代啊，强迫小孩练钢琴啊，精神焦虑啊。但这种焦虑会一代一代人的消散，在下一代人看来，这种焦虑是无必要的。他们天生条件都比我们好。&br&&br&在我年轻的时候，为公司奉献，天天加班就是天经地义的。每天想的就是 hard work。说工作就一定要 hard，一定要苦，不苦人生就不过瘾。你不吃苦，你看看哈佛凌晨四点钟的图书馆，你怎么好意思！&br&&br&现在你知乎上看看，这种思潮已经过去了。现在的90后00后越来越不愿意苦了，因为苦没有意义。加班？就算有钱拿都不一定愿意加班。&br&你说苦几十年买一堆砖头，我看他们未必那么看重一本房产证。何况不少20年后的年轻人，可能家里都有几套房。&br&&br&我们这代人如此看重一套房，本质上源于对穷的焦虑。不买房觉得害怕啊，怕房子继续涨，怕自己变穷。但是20年后的人可能根本不焦虑的，什么都无所谓的活着，今天欧洲意大利很多年轻人就是这样的。乐呵呵的活着，才不承担什么责任焦虑呢，怎么开心怎么来。
下一代人会觉醒的，世界观会跟我们这一代人不一样的。你乎经常讨论的两个话题，能不能一辈子不买房，能不能一辈子不结婚，在下一代人身上都会变成现实，在我们这一代人身上，还属于奇葩，无法大规模推广。 随着时代的发展，社会条件变好，人们会越来越不愿…
女权运动遭受重大打击
女权运动遭受重大打击
楼主，千万别听楼上那个黑炭的忽悠，就是个房屋中介的托。&br&分享你几个新闻：&br&2007年的：&a href=&///?target=http%3A//sz..cn/sznews//.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南方周末：深圳2007房价暴涨背后的秘密&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&2008年的：&a href=&///?target=http%3A///special/00252I0C/duangongdiaocha.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳楼市断供大调查&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&转述那时看的新闻里讲的一段话：在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特·希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。&b&其他因素，不是早已有之，就是伪命题&/b&。但这样的上涨，总会跌落。Anything flying high will fall.(任何高飞之物均会跌落)&br&&br&所有现在投资客喊的深圳房价不会跌的理由，都是早已有之，经不起推敲，根本不是暴涨的起因，也维系不了这么高的房价，以后我会慢慢补充。同时，四大一线城市中，其实资源最落后的就是深圳，无论是医疗、教育、文化，相信我，PM2.5还远不是国人选择城市的重要因素。&br&&br&注意看06年到08年，暴涨又暴跌。后来四万亿大水漫灌，才重新回到07年的高点，不过那已经过了两年了。从09年一直到14年初，一直是温和的上涨，14年曲线猛地变陡，难道深圳人14年才发现种种利好？才发现深圳地小人多？才发现深圳毗邻香港？才发现深圳有华为和比亚迪？才发现深圳空气好？别逗了，那都是早已有之的。&br&&br&在2015年之前，每每北京的同事吐槽深圳，我立马就会说，去深圳吧，深圳房子比北京便宜多了，空气还好，特别亲民，我现在没有底气了。四大一线城市中，最能被复制的就是深圳，没了进入的年轻人才，深圳算个啥？&br&&br&楼主要冷静，等一等，最差的结果就是维持在这个位置，但我认为，相当大的可能，是高杠杆的投资客们撑不住了，房价也就应声下落。还是那句话，任何高飞之物均会跌落。&br&&img src=&/413bace38f278de7f49277_b.png& data-rawwidth=&609& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&609& data-original=&/413bace38f278de7f49277_r.png&&&br&from Wind&br&&br&&br&抱歉才来更新，真没想到还会有人看啊，这一段很多人也提到了深圳与香港的问题，我想就我的观点说说：&br&不少同学是把香港的房价作为标杆，认为深圳的房价将赶上并超越香港，也认为深圳能取代香港，或是说深圳并不屑于取代香港，我认为呢，不管是哪种定位，在相当长的一段时间内，都是不太可能的。&br&首先说说金融中心这个定位吧。我觉得前海这个概念已经炒到天际了，跟三亚成为拉斯维加斯有的一比。深圳距离香港这个金融中心的距离，并不是券商数量的多少，也不是深交所交易总量和上市公司数量，差的是一个制度距离。为什么这么说？我认为一个国际金融中心最基本的是需要货币和资本自由流通、充分的市场经济、非常完善的监管体系、相对清廉的政府环境，上述的任何一项，我觉得都是中国要付出巨大的努力才能做到的（看看2015年的中国股市）。对于目前这种朝令夕改、政府公信力极差的情况下，你想让全时间都认同你金融中心的难度，实在太大。比如说深圳买车摇号这事，之前信誓旦旦不限号，还抓了一些4S店的老板。限牌当天，5点半发的公告，6点就开始执行，这种水品真心不敢恭维。此外，今年A股的各种奇葩事，内幕交易、官商勾结、大股东限制减持，千股跌停千股停牌，全世界真放心把钱放在这吗？至于如何解决这些问题，我觉得不是抓几个贪官就能解决的，这其中，差的是一个制度，聪明人也能明白。所以深圳在这方面赶超香港，也许有可能，但是那时天是什么颜色，就不知道了。&br&再说另一个定位，就是创新之城。深圳现在拥有华为、比亚迪、腾讯，是深圳的骄傲，也是我的骄傲。但所谓创新，得有人才，得有低廉的成本，得有政府的大力支持。深圳是很缺本地人才的，广东最好的学校都集中在广州，全国的好学校集中在北京上海，深圳在这个环节非常缺失，需要人才流入来弥补。但目前高额的生活成本，一定程度上已经制约了人才流动，而炒房带来的不好风气，也容易让做实业的人产生心理落差。华为、比亚迪已经非常远离深圳的市中心了，以后新的一批潜在企业家，会不会被成本相对低廉的广州、杭州等吸引过去，或是干脆不往深圳来了，我觉得不是没有可能。大家也可以讨论讨论，PS：有在硅谷呆过的知友吗，那儿算是真正的创新之城，这个定位下的房价，到时可以参考下那里。我手头没有准确的数据。&br&待我慢慢再更新。&br&&br&还是&br&关于深圳房价不会跌&br&深圳房价真的不会跌吗？深圳房价其实跌过，而且跌的幅度并不小。请看下面这张图：&br&&img src=&/fc68ad4d83b5ba5a686fdbe_b.png& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&/fc68ad4d83b5ba5a686fdbe_r.png&&上面这张图数据来自万德，数据源应该是来自深圳国土资源局的公开数据。事实上，在2006年-2008年，经历过如此惊心动魄的房价涨跌。可是为什么大部分人感觉从来没跌过呢，因为深圳的房价从2005年-2014年总体是在上涨的，除去中间的暴涨暴跌，仅仅看两头时间，上涨幅度较为温和。而且，真的买了房子自己住的，可能也就不太关心这中间的价格波动了。&br&所以，其实深圳的房价是真的暴跌过的，而且相当惊心动魄，贴几个历史新闻给大家看看：&br&&a href=&///?target=http%3A///zt/2008/fangdai/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&断供潮迷局解读&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 腾讯网&br&&a href=&///?target=http%3A///news/news_pdetailv2.aspx%3Fid%3D147723& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳房价暴跌业主断供 白送房子却无人问津&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//.cn/focus/szdg2008/index.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳购房者部分断供&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 新浪&br&相关新闻大家有兴趣也可以搜索，看完冷汗直冒。也就是再次之前，市场上的论调也是很类似的，一直往上涨不回头还是占了大部分。&br&这次06年-08年的深圳楼市大波动原因是什么呢？大家可以帮我解答下，但我记得那时有一次旷世罕见的牛市，和熊市：&br&&img src=&/3a310b49aa3580548ddc8_b.png& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&/3a310b49aa3580548ddc8_r.png&&&br&这次的房价暴涨，也伴随着一次股市暴涨，这之间，多少还是有些关系吧，某种意义上来讲，股市带来的财富效应，比深圳人少地多、创业环境好、企业牛逼这些因素，更可能解释这次暴涨的引子，因为后面这些因素，事实上深圳一直存在。就像我上面说的“这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。&b&其他因素，不是早已有之，就是伪命题&/b&。但这样的上涨，总会跌落“。&br&但不管是不是这个因素，我想说的是，深圳也曾暴跌过。很多人说如果跌了多少多少就买，真的暴跌时，未必敢买吧。&br&&img src=&/7a112ebe36c9d616bc0a3bc7_b.png& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&/7a112ebe36c9d616bc0a3bc7_r.png&&后来就是老温的四万亿，深圳房价再次从10000多元起步，最高时徘徊于25000，然后再次跌落，这时已经到了2010年中旬，再之后，就是长达3-4年的震荡，开始在2万元震荡，后来到2014年初接近2万5的水平。当然这期间GDP和通胀，增速也是惊人的。&br&回顾了下深圳这些年（不算2015年）的房价波动，虽然从大趋势，是上涨的，但是总体的大趋势是与整体的经济环境、收入增速、通胀大致匹配。个别年份的暴涨，还是以暴跌恢复到正常的轨道上告终。&br&来一段最近的走势：&br&&img src=&/86b2b0c28cf2fbbe842a58_b.png& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&289& class=&content_image& width=&417&&几乎是翻倍了，不知道这曲线的后半段，会是怎么走？&br&PS：这两天深圳好多银行貌似对中介人员买房政策收紧了，不知道算不算是一个警告，一个信号。&br&&a href=&///?target=http%3A///i0669569/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳楼市传来寒意，三大行限制中介炒房？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&&br&香港新界不管是A类还是E类房，价格已经和南山差不多了，考虑到汇率可能还要低，深圳还能飞多久呢？&br&&br&&br&我想说说这两天的股市，才能说清资产的价格。为什么跌个不停？因为太贵啊！&br&1. 股票的价值是什么呢？&br&这个问题我问过身边不少炒股的人，包括资深股民，比如我爸，都说不太清，而且说着说着，就变成了指责中国股市的黑暗和残酷了。那么，股票的价值是什么呢，稍微专业点说，就是从股票获得预期收益的现值，&b&简单说来，股票的价值，就等于你未来能获得的股利。&/b&&br&这个结论很多人都不能接受，尤其是被股市残害多次的人儿，请慢慢的看下去。&br&先从一个简单的例子开始说，A手里有100颗种子，从过往的经验看，来年能结价值1000块钱的粮食，这时，他急用钱，想卖出去。而你呢，手里不缺钱，想为未来积攒一些，根据你的预计，来年是个正常的年景，所以你花了900块钱买了这粒种子，种在了地里，这100块钱的差异，可能是对于未来年景不确定的补偿。这样，A有了钱，救了急，你有了未来的收益，各得其所。&br&&br&这时，村里的气象站发现，明年很可能风调雨顺，庄稼会长的特别好，100颗种子，预计能结出1100块钱的粮食。这个新闻流传开来后，人们立马对未来充满了愿景，这种子变得供不应求了，价格也从900涨到了1000块钱。这个时候，市场开始出现一些过于乐观的预期，比如村里的专家认为，明年应该是超级大年，雨水比预计的更充沛；也有的专家认为，今年发生虫害的概率更小。经过铺天盖地的各种宣传，以及一些别有用心的人哄炒，这种子的价格，翻了几番，涨到了5000块钱。村民们见到了疯狂上涨的价格，越来越多人参与其中，拼了命去买种子，并希望价格继续上涨，转手就能发大财。这个时候，对于这个种子的价值，人们心中已经越来越模糊，也不再是关注的重点。&br&&br&这时人们开始有点意识到，我手里的种子，真的能结出那么多庄稼吗？尽管有质疑的声音，马上有人会跳出来，例举明年年景的种种特殊，甚至这个种子都是超级种子，别说5000块，10000块都有可能！结果就这么击鼓传花，直到有一天，一则新闻打破了这一切，科学实验表明，这100颗种子，理论上，最多只能结出1200块的粮食。&br&&br&花了10000块钱买了种子的这帮人欲哭无泪，拿在手里只能回本1000块，只好降价甩卖，甩卖一出现，人们对未来的信心立刻崩塌了，这破种子有什么用？卖卖卖。可是价格降到了、1500，依然没有人买，直到降到了1000，脑子清楚的人才会开始购买。&br&&br&这故事编的很蹩脚，但我想说的是，这里种子的价格，最终还是要稳定在它的价值附近的，而它的价值，体现的是对它未来生产使用价值合理的预期，也就是&a href=&///?target=tel%3A& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&元。价格在这个区间时，能卖出去，但也不至于多畅销，不过就算卖不出去，自己种了，从商人变成了农场主，也不算亏，你的收益不需要它价格的上涨来实现，只要能按时结出庄稼就行了。因此这时的交易，也是温和的，不火爆，价格也不会上窜下跳。&br&&br&那这跟股票什么关系呢，聪明人可能已经看出来了，股票本质就是这粒种子，价值就是未来结出的庄稼。只不过股票的预期收益，没那么好估计而已。&br&&br&2.怎么估计股票的价值&br&股票的股价方法有两种，一种是相对价值法，通过比较同行业类似企业的市盈率、市净率、市销率等确定目标企业的价值。这种方法最大的问题是，它给出的是相对价值，并非对投资者而言真实的价值，它更容易发现某一行业内被相对低估或是高估的企业，以便投资者做出多空的不同决策。但当整个行业都处于过热的情况时，该方法难以发现企业股权的真实价值。&br&&br&另一种方法从理论上更正确，就是现金流折现法，本质就是预测未来可能给投资这带来的股利收益，并折现到投资时刻。常见的有高登模型、二阶段、三阶段模型，本质都一样，未来收益折现，有兴趣的朋友们可以去百科查下，这里不赘述了。这里我想说的是，通过这个方法，我们能看出决定企业股权真实价值的核心参数就那么几个：&b&目前盈利情况、未来不同阶段盈利增长率、股息分配率、折现率（一般是资本市场平均收益率，也有用宏观经济增长率的），那么问题来了，我们不去考究某只股票的精确估值，这几个因素，哪一个在2014年下半年开始发生了重大变化，使得A股在不到一年的时间内，总市值翻了2.5倍都不止？&/b&&br&&img src=&/adc956fbc0cc8cef4c1a6d1_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&719& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/adc956fbc0cc8cef4c1a6d1_r.jpg&&&br&&br&&br&大家冷静想想，上面说的决定其价值的参数，在2014年下半年起的一年内，根本没发生突然性的变化。&br&&br&对于股息分配率，没有出台什么鼓励或是要求上市公司分红的新政策，各公司层面变化也不大。&br&&br&盈利的预期增长速度，2015年整体经济增速是下滑的，统计局的数据都是下滑的，大家觉得实际情况能更好吗？前几天规模以上工业企业利润下降了2.3，这么多年首次下降。从14年开始中国经济就面临各种问题，人口红利流失，对房地产依赖严重，转型艰难等等等，明明是不怎么样的情况，为何大家还如此亢奋。&br&&br&至于贴现率的变化，对于股票价值的变化可能还是正向的。整体经济形势下滑，货币宽松政策的出台，基准利率下降，可能使得贴现率降低，在其他因素不变时，现值提高。但是经济不景气时，相应的风险溢价又回增加，抵消一部分基准利率下降，再考虑到上述预期盈利增长速度也同时放缓，整体的估值水平，不会有什么变化。&br&&br&那变的是什么？是这届的语文水平，是人们的想象力，是精神原子弹爆炸了。&br&&br&这里插一下，我对供需的看法。在跟别人聊天时，在说到价格，经常的说法是，供小于求，价格一定上涨啊。这话没错，当暴风科技上市时，和中国中车复盘之际，几乎没卖盘，全是买盘，上来就涨停，抢到跟中奖一样，这里供求关系确实导致了价格上窜。&b&但是，这其实是个paradox，是个似是而非。那究竟是什么导致了供需关系紧张，一坨大粪，也可以说它供求紧张时，价格会上升，但有人会为了大粪而争抢吗？说到底，还是得回到这个东西的价值上来，使用价值、观赏价值、预期的回报等等，否则投机心态导致的供需紧张，只能是空中楼阁，早晚得摔下来。&/b&这也是为啥A股涨的快，跌的更狠，供需确实是原因，但不过只是逻辑链中间的一环而已。&br&&br&&br&继续之前的问题。上面讲到了，2014年中牛市起步，是源于人们自信心爆棚，而非股票整体价值发生什么变化。而引爆人们想象的是那些华丽的新概念，一带一路，国企改革，中国制造2025，互联网+，万众创新等等。说实话，煽动性太强了，仿佛一夜之间中国面临的问题都不算是事儿，这些琅琅上口不需要老百姓深入钻研就理解的概念，马上传遍街头巷尾，相关的股票开始受到关注，之后更是成为高杠杆的炒作点。而后的事，就是越来越多人投入这场闹剧，监管层对高杠杆视而不见，股价已把自身的价值甩得远远的。出来混，早晚还是要还的。深圳这轮的楼市，也是这轮牛市的翻版，它们之间更是存在很强的相关性，待我慢慢更新。&br&&br&&br&贴个新闻，大家参考下。文中的深圳市个人住房贷款余额哪能查到，人行可以查到吗，我在wind没找到，有知道的朋友教下我，谢谢。&br&&a href=&///?target=http%3A///macro/more//t0027.shtml& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/macro/more/201602&/span&&span class=&invisible&&/01/t0027.shtml&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&&br&从国土局的数据看来，深圳一月最后一周新房成交量可能因为过节的原因，确实少了很多，均价也不高，在3.9万左右，比一月第三周低不少。&br&&br&但是二手房却异常火爆，成交量又创新高，如果真是年后看涨，年前应该惜售才是，就等半个月的事，而且年前成交确实也不方便。说实话，如果价格没有明显上升的话，有点庄家出货的感觉。&br&&br&炒股最后亏的最惨的，都是钱不太多的，跟风入市想要赚一把的，带着想暴富的心态，有的还搞点杠杆。真的有钱人，对财富都有长期的规划，一般不会在股市把身家都赔掉。那时股市最火时，教师这个群体都有大量炒股的，当然最后也都歇了。&br&&br&同样的，这个群体炒房的也很多，中介里不少小屁孩也不少在炒。知乎上聪明人多，这个时候我的建议是，这个价位了，别再跟风去炒房，不要想着暴富，看着身边人浮盈蹭蹭上窜，别眼红。&br&&br&等我这几天忙完了，我继续更新。&br&&br&还是&br&嗯，评论或是日常交流中，都会提到听了专家不买房的评论，现在想死的心都有。我认为，在市场是正常的情况下，我也不会建议大家不买房，听了专家一席话，就坐等降价，其实是有点想占便宜的心态，我也不太赞成。为什么这么说，让我们来看一组数据，都是wind上的，来源应该是国土局和统计局：&br&&br&2005年年底的房价大概在8000左右，2005年深圳人均GDP是60000元。&br&2010年年底的房价大概是18000左右，2005年深圳人均GDP是94000元&br&2014年年底的房价大概是27000左右，2014年深圳人均GDP是150000元。&br&房价是05年的3.375倍，年复合增长率14.5%；人均GDP是05年的2.5倍，年复合增长率是10.7%。&br&房价是10年的1.5倍，年复合增长率11%；人均GDP是10年的1.6倍，年复合增长率是12%。&br&&br&我想说的意思是，总的来看，房价基本和经济发展水平同步增长，在基数小的时候房价会更快些，因为经济发展带来的人才吸引效果更明显。基数大的时候趋于一致。美国100多年的房地产价格发展，也基本上是跟通胀水平相当。所以，房价会涨吗？只要经济不是负增长，应该会的，但也不会和经济增长水平偏离的太多。所以你要是在市场平稳发展时问我，要不要买房，我的回答是有钱就量力而行，钱多买大钱少买小。但是很明显，15年的市场根本不是个正常的市场，GDP增速8.8吧，人均GDP增速估计也差不多，房价增加了50%？要是按照2014年后半年起飞时的价格和1月的价格比，80%了快，这十多个月GDP增速多少？&br&&br&所以我不是一味的在唱空不买房，而是不要在市场不冷静时恐慌入市。&br&&br&之后慢慢更，毕竟房价的计算要比股票更复杂。
楼主，千万别听楼上那个黑炭的忽悠，就是个房屋中介的托。 分享你几个新闻： 2007年的： 2008年的： 转述那时看的新闻里讲的一段话：在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特…
评论区里的优越感没必要秀啊，别把自己的智商秀出来啊。我没否认现在二线一套大房子确实能有200多万，但是，我说的是家庭的现金流啊，那些说一套房子的麻烦带着脑子可以么？我知道算上房子拿出个200万不叫事，但是我说的明明白白是流动资金吧？那些说卖了房子也有钱的你试过一个叫做固定资产变现的东西么？不说能不能卖出你说的价格，变现的周期就能让你把黄花菜等凉了。中国家庭流动资金占家庭资产的比例一般在五分之一到十分之一，你能说千万家产的在你那里遍地都是？&br&知乎一大特色，一群学生凭借想当然回复，这样的人，被社会多草几次就会好了。&br&&br&以下是原答案&br&&br&我怕了大哥大姐们我真怕了真怕了……&br&王柏川是普通人！？家庭普通！？握草，能单独凭借自己父母一方加自己的能力，凑够在北上广买房的首付，还是二三百万的首付，叫家庭普通！？&br&惹不起惹不起。&br&社会社会。&br&别闹了好么，知乎上多了脑子不够用了么各位同学们，那是二三百万的现金啊，那不是别的啊，你们问问自己爸妈能不能拿出200万以上的现金流啊？别闹了好么！&br&欢乐颂给人的感觉就是让每个连应勤都不如的男生有了自己比小包总还优秀的错觉，让每一个连邱莹莹都不如的女生有了看不起关关的资本。&br&别tm闹了好么……&br&你去买一次北上广的房子，就知道一种东西，叫畏惧。&br&当你看到售楼处门口停着辆50tfsi的顶配A6你问车主这车多少钱他说50万，然后你想想你的房子能买10+个这个车，但是这车是你的梦想车。&br&当你看着你爸妈拿着几百万的钱打到你银行卡里，你一遍遍的数着后面的0，然后打到监管账户里，你的卡里余额是0.00。&br&当你爸妈跟你说一句，这是咱家所有的钱，都在这里了。&br&别人说加名字，不是不可以，但是当你真的去买一次房，你看看父母帮你交完首付后的背影，在带着父母看房选房上楼梯时不经意扭头看到母亲头上的白发，你就知道，这真的不是单单一个名字那么简单。&br&青丝白发，白手起家，不单单就是一句话。&br&结婚以后咱俩挣钱以后买多少房子全写你的名字，都没关系，但是这一套，请别提这句话，我是王柏川，谁提我和谁分手。&br&我不评论樊胜美家庭是不是累赘，也不说王柏川性格怎样，但是知乎上这种看了电视剧就不知道自己是谁的氛围让人真的不舒服。
评论区里的优越感没必要秀啊，别把自己的智商秀出来啊。我没否认现在二线一套大房子确实能有200多万，但是，我说的是家庭的现金流啊，那些说一套房子的麻烦带着脑子可以么？我知道算上房子拿出个200万不叫事，但是我说的明明白白是流动资金吧？那些说卖了房…
&p&那位@我的匿名兄弟，把我和冷哲大神放在一起真是荣幸，但可千万别叫我大神呵呵，还差的远的远呢：）&br&&/p&&br&&p&题目里提到的购房考虑因素包括了距离与交通、生活配套、教育配套、开发商（小区环境）、空气质量、升值空间与区域潜力、价格，基本覆盖了买房时的几个要素，但唯独遗漏了最重要的一点——题主你和家人想要什么样的生活？你们现在的生活状态是怎样的？需求敏感点在哪里？你甚至都没提你现在是年龄、事业阶段和婚姻状况。&/p&&br&&p&我们在给销售员培训的时候，首先强调的就是了解你的客户，他的家庭结构、置业背景、居住状况、事业与收入等等。作为消费者自身，更应该对自己有一个清晰的了解，很多购房者在决策时容易犹豫，容易被销售人员引导甚至“被忽悠”的原因，也正是只关注房子本身的物理要素，没有关注自己的内心需要。&b&事实上，跳出房子这一件商品，我认为任何一次消费最终是否满意，除非你被彻底的洗脑（也是常见的事情），都取决于消费者是否对自己足够了解。&/b&&/p&&br&&p&所以，如果整个答案你只能记住一句话，我希望是下面这句：&/p&&p&&b&好不好和重要不重要是两回事，请给自己的需求按重要度排序，&/b&能否做出明确的排序，&b&取决于你和家人对当下的生活方式是否达成了足够的了解与共识，以及对至少&/b&&b&3-5&/b&&b&年内的生活是否有了一定的规划和想象。&/b&&/p&&p&在这个基础之上，&b&你才有了一把明确的尺子&/b&，我个人把它起名叫&b&置业逻辑&/b&，以此来解读出每项物理因素&b&背后可能带来的东西&/b&，从而度量每一项物理因素&b&对你的价值&/b&。同时，你才能够明确的知道哪些东西是你要坚持的，而哪些你可以做出妥协和放弃——事实上，如果你有了清晰的置业逻辑，在购买力有限的前提下，往往的结果是你会发现在市场上能满足你排序中前三项甚至前两项的房子就十分有限甚至别无他选了——当鱼与熊掌不可兼得时，&b&清晰的置业逻辑不会让你做出错误的放弃。&/b&&/p&&br&&br&&p&以下，我对上述的几项物理因素背后可能意味着什么，分别简述一下，更多的反而是提给你的问题了。&/p&&br&&p&&b&1&/b&&b&、位置与交通距离，首先是不同的生活状态，更重要的是你在这个城市生活的灵活度&/b&&/p&&p&生活状态这一条很容易想象，你只需要慎重的考虑，每天多付出十几公里交通你是否承担得了。尤其是你（现在和不远的将来）是否需要每天打卡上班、是否经常会加班到地铁关闭这些工作状况。&/p&&p&灵活度这个命题是我自己杜撰的，可能因为我对此比较敏感。比如一旦你换工作，这条地铁线对你还有没有价值，未来你一旦买车，现在的地铁周边是否反而会造成交通拥堵。如果你是单身，一个地铁口的房子是否更方便你找到女朋友（这一点可是非常现实的，以下很多项其实也和这个有联系的，但这里没有假设你是单身，所以就不再单提了）。&/p&&br&&p&&b&2&/b&&b&、生活配套背后是生活方式&/b&&/p&&p&你是否可以接受每周去超市一次大采购，平时不需要周边有小店让你夜里12点下去买包烟、早上出门时吃个早餐、或者周末宅在家叫个外卖。如果你是成家的人，你们对菜市场有没有每日的需求等等，这些状况要自己衡量。&/p&&br&&p&&b&3&/b&&b&、教育配套绝不仅仅是孩子上学本身&/b&&/p&&p&题主对这一点的反应似乎能判断你还没成家，不过这是个早晚的问题。你说过段时间，那是你生孩子来的更早，还是换房子来的更早呢？现在家人对孩子上学的那种焦虑、教育资源的稀缺可能你暂时还没有感受到，可以先找年长的人聊一聊，有了一定的感知以后再来判断。&/p&&p&同时，千万别以为你自己孩子不上学，教育配套就对你没用。这可是推动升值的一个巨大加速器，也会让社区的人文环境和气质都有很大改善。从而影响到生活质量和升值空间，至于升值空间大了有多好我后面写。&/p&&br&&p&&b&4&/b&&b&、大开发商的重要程度可能超出你的想象&/b&&/p&&p&不展开了，看这里&a href=&/question//answer/& class=&internal&&同一地段有无必要买大品牌的房子？&/a&&/p&&br&&p&&b&5&/b&&b&、即使是刚需房也要考虑升值空间&/b&&/p&&p&好吧，虽然我不知道这个房子的大小和具体位置，就说你将来不再换房、不再换城市，一辈子扎在这房子里（你相信吗？）即便如此，升值空间也还有三样价值。&/p&&p&（1）升值空间决定着这个社区长久的品质，包括未来更换进来的业主、物业服务持续的质量、社区的口碑和给你带来的社会标签等等，这都是和你的生活质量息息相关的。上一条链接里也有相关的理论可以参考，不赘述了。&/p&&p&（2）升值空间是你和家人这辈子的一个谈资，尤其在今天这个社会，会成为你幸福感的一个重要部分。也许你现在的年龄还没到和同学朋友家人谈这个的时候，但再过几年这一定会成为一个社交话题，一个不怎么升值的房子会让你总觉得有点儿扭捏（尤其再面对几个爱炫耀的），一个嗖嗖涨的房子会让你经常得到满足。什么？你不是那么低俗的人？不好意思，大环境变不了，你不在乎不炫耀，你老婆呢？你父母呢？你丈母娘呢？这是一次上百万的消费，承认一次人性的弱点吧。&/p&&br&&p&（3）如果你是生意人（或者未来可能做生意），那升值空间大的房子会真正给你一个好的回报——抵押贷款。&/p&&br&&p&&b&6&/b&&b&、空气质量的关键是走势&/b&&/p&&p&在目前的中国，因为空气质量拒绝购买一个楼盘的情况基本还没有见到过（开发商也不至于傻到开发这样的项目，政府也不至于傻到卖这样的住宅用地）。具体到本题的A项目我相信你也是可以接受目前的空气质量的，不然不可能还考虑。所以多收集信息判断未来走势更重要。说句实话，这个因素在买房时往往是排在后面的，除非你是从小在国外长大一下飞机就咳嗽的体质。&/p&&br&&p&&b&7&/b&&b&、价格首先是决定你的邻居，同时也体现着你的消费结构，消费结构则体现着你对生命质量的偏好&/b&&/p&&p&价格决定邻居这个理论上文的链接里也详细写过了，说说第二个。很基本的问题无非是：我想要/将要把钱花在哪里？我们身边大多数人的消费结构其实主要的追求无非就是过好普通日子（或者财力不允许追求更电影般的生活）——有基本的车、房，有应急治病的存款，有奶粉钱，每年能出去旅游一两趟，再捣腾个理财产品，如果还能烧些钱在爱好和社交上就已经很好了，再多出钱来往往也是上述消费的升级——换车、换大房子，用好药、上私立学校、出国游等等，而这一切构成了你和家人的生命质量。所以，你要想的是买房这件事在你的消费结构中到底占据怎样的角色和比重？你是否有其它渴求的、提升生命质量的消费？你对未来收入上的信心和预期有多高？各个消费是要同期完成还是分配到各个生命阶段？这些问题想清楚，你才能抛开价格本身，选择真正合适的，即使最后买的是低价的房子，也是因为你有的整体消费计划（而且是动态的），而绝不是因为便宜。&/p&&br&&br&&p&如果你能看到这里，我要给出一点私人判断了，根据你所写的想法，我感觉你是在为买低价房找一些信心和接口，“升值了也不至于卖掉不住”、“教育配套似乎过段时间才能用上”、“工业区空气质量差”这些，多半B项目的销售对你洗脑了，当然更主要是你内心有接受这些观念的种子，这个种子就是“贪便宜”。所以回到题目最初的要点，我想要提醒的是&b&自己要想清楚自己的置业逻辑，不要单纯为了价格便宜去找理由，这样至少能做到未来的你不会后悔。&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&【日更新广告】 &/b&&/p&&p&&br&我的第一场live准备好了。我将会以合作嘉宾的形式，和@羊迪一同就买房的话题和大家分享自己的看法。&br&时间：日&br&主题：“我该买房么？”&br&欢迎围观：&/p&&p&&a href=&/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&/p/26&/span&&span class=&invisible&&117337&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&
那位@我的匿名兄弟，把我和冷哲大神放在一起真是荣幸，但可千万别叫我大神呵呵，还差的远的远呢：） 题目里提到的购房考虑因素包括了距离与交通、生活配套、教育配套、开发商（小区环境）、空气质量、升值空间与区域潜力、价格，基本覆盖了买房时的几个要素…
不会。&br&&br&注意到我们的国旗上的星星了没？一大四小，大的是我们伟光正的党。另外四颗小星，你以为代表什么呢？我告诉你，它们由北到南，沿着雄鸡肚腹处弧形的海岸线，分别代表了版图上四个举足轻重的重镇，北，上，广，深。这是立国之初，我朝太祖武德皇帝钦定的。&br&&br&北京是首都，北控冀热辽，南压晋鲁豫，摇控西北，势镇北亚，成为北方十省的风月繁华之所在，高端产业经济中心，文化重镇，一流人物汇聚地，五行八作生态城。是雄鸡的眼睛，是雄鸡的大脑。动不得，去不得，换不得，挪不得。&br&&br&上海，滚滚黄埔江，到此入东洋。这是整个中国腹地内引外联的要害，掌管资源吞吐，担负商贸往来。这是雄鸡的肚腹，浦东就是国家的肚脐。&br&&br&广州，元明以来，无论国策如何变化，一直是远东巨港，即便今日，广州也是商贸意义上辐射西印度洋和黑非洲的重要灯塔。广州的非洲黑人常年维持在6位数以上。发匪反清，孙文革命，山高皇帝远的广州，是岭南地区汉文明的中心。既正统，又叛逆，既强韧，又灵活。广州的重要性从经济上，政治上，文化上，怎么强调都不次于上海北京。满清建国，在岭南置三藩，广东有尚可喜坐镇。民国覆亡，四野大军打到海南天尽头，直接留下，换个牌子，成立广州军区。四野可是新中国建立之初，实力最大的一脉政治军事力量，就留在广州了。如果华南一定需要一座重镇，那么广州就是天选之城。&br&&br&深圳，看似根基浅，但这个由渔村巨变，裂变，嬗变，演变而成的超大型城市，一直承担着国家政治经济试验场，发展模式孵化器的使命。总设计师需要一个试验区，这个圈画在深圳而不是杭州，你以为是拍脑门决定的吗？深圳不同于北上广任何一座城市。但它是开放之城，创新之城，活力之城。政治改革，如果今后有大动作，深圳有八成可能担负这个使命。与北上广三位阿哥相比，深圳可能是最不热门，最不抢眼，但却是最被欣赏，最被另眼相看的四阿哥。这是当年总设计师高瞻远瞩，为了让我国我族无论国际风云如何变幻，都永远保有一个后手所提前布下的高深精妙却不显露的妙子。也不怪你，手里稍微宽裕点，有俩钱儿花就不知道水多深，天多大的你们哪里看得懂这呢？&br&&br&杭州？你有多大能量，敢把自己秀在五星红旗上面？就算你不嫌挤，不嫌位置后，能接受在深圳下面猫着，那也足够反动了。这比修宪都难。别以为这两年民营经济发达，全球大刮互联网东风，手里有两钱儿花，就不知道姓什么了。自己掂量掂量，与北上广深这四位的家世，人脉，地理坐标，个性鲜明度，类型的不可或缺性，包括有形资产，无形资产，你拉个单子比一比，你还会这么幼稚的想要进一线和北上广深各有背景，各有栽培的四位阿哥并列么？&br&&br&治国不是谁有钱就看谁脸色，虚荣的杭州你把问题想简单了。除了雷峰塔下镇个白娘子，你还能镇的住谁？&br&&br&还不给我退下？
不会。 注意到我们的国旗上的星星了没？一大四小，大的是我们伟光正的党。另外四颗小星，你以为代表什么呢？我告诉你，它们由北到南，沿着雄鸡肚腹处弧形的海岸线，分别代表了版图上四个举足轻重的重镇，北，上，广，深。这是立国之初，我朝太祖武德皇帝钦…
申明转的，不谢！！！&br&今天晚上，朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》&br&&br&许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了&br&&br&还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路&br&&br&&br&一、本次供地计划是多还是少？&br&&br&首先，这篇新闻的依据是新发布的两个供地计划：&br&《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》&br&《北京市2017年度国有建设用地供应计划》&br&&br&计划中的数据如下：&br&“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求”&br&&br&PS：集体建设用地 = 农村建设用地，也就是宅基地、农村集体经济用地等，和关心房价的各位基本无关&br&&br&上面这个供地计划究竟是多还是少呢？&br&我们回顾一下历史，看看政府过去几年的土地供应计划：&br&&br&《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，住宅用地2550公顷&br&《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1700公顷&br&《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷&br&《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷&br&《北京市2015年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷&br&《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷&br&&br&来源：&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2012/5&/span&&span class=&invisible&&/2/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2012/5&/span&&span class=&invisible&&/2/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2013/4&/span&&span class=&invisible&&/8/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2014/3&/span&&span class=&invisible&&/31/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2015/4&/span&&span class=&invisible&&/3/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2016/5&/span&&span class=&invisible&&/10/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下，年5年的住宅供地计划，加起来一共是7400公顷&br&&br&注意，这里是“国有建设用地”供应计划，不包括集体建设用地&br&&br&也就是说，未来5年相比较过去5年，北京市国有建设用地的住宅用地供应计划，将会从7400公顷下降到5000公顷&br&&br&&br&二、历史上的5年供地计划&br&&br&2012年的时候，政府也公布了一个类似今天这样的5年（十二五期间）土地供应计划：&br&&br&《北京市年国有建设用地供应计划》&br&&a href=&///?target=http%3A//zhengwu./jhhzx/bmhqxjh/t1219697.htm& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&zhengwu./&/span&&span class=&invisible&&jhhzx/bmhqxjh/t1219697.htm&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&当年的5年计划是这样写的：&br&“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中，交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷，其中：交通运输用地4800公顷，水域和水利设施用地400公顷，特殊用地300公顷；工矿仓储用地5400公顷；公共管理与公共服务用地5600公顷；住宅用地9300公顷”&br&&br&对比一下：&br&2012年时，政府公布了年的国有住宅建设用地供地计划：9300公顷&br&2017年的今天，政府公布的年国有住宅建设用地供地计划是：5000公顷&br&&br&今天公布的这个5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，接近腰斩&br&&br&&br&三、美好的计划，骨感的现实&br&&br&我们都知道，实际往往和计划有很大差别，那么过去几年的实际住宅供地是多少呢？&br&&br&年，北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）&br&年份&br&计划&br&实际&br&实际/计划&br&2011&br&2550&br&1936&br&75.92%&br&2012&br&1700&br&1168&br&68.71%&br&2013&br&1650&br&1783&br&108.06%&br&2014&br&1650&br&1195&br&72.42%&br&2015&br&1200&br&877&br&73.08%&br&2016&br&1200&br&469&br&39.08%&br&总计&br&9950&br&7428&br&74.65%&br&&br&来源：&br&&a href=&///?target=http%3A//www./art//art_.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/art/2012/5&/span&&span class=&invisible&&/2/art_.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./tjsj/tjgb/ndgb/759.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/tjsj/tjg&/span&&span class=&invisible&&b/ndgb/759.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./tjsj/tjgb/ndgb/761.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/tjsj/tjg&/span&&span class=&invisible&&b/ndgb/761.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./tjsj/tjgb/ndgb/764.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/tjsj/tjg&/span&&span class=&invisible&&b/ndgb/764.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./tjsj/tjgb/ndgb/055.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/tjsj/tjg&/span&&span class=&invisible&&b/ndgb/055.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//www./zxfb/411.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/zxfb/201&/span&&span class=&invisible&&702/t411.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&从上表可以看出，过去6年，北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4，其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地，达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷，这也是2014年房价回落的重要因素&br&&br&现在有没有觉得套路满满？&br&今天这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩&br&计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4&br&未来5年能否完成计划？——2016年可是只完成了计划的40%&br&哪怕完成了计划，也比过去5年的实际供地要少——小学数学题，自己算算&br&&br&&br&四、150万套 ——“新增”？“净增”？&br&&br&今天公布的5年供地计划中，有这么一句话是很受大家关注的：&br&“保障150万套住房建设需求”&br&继续PS：这150万套是包括了国有+集体建设用地&br&&br&新增150万套是什么概念？我们继续看数字：&br&&br&历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算，过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示：&br&&br&?&br&也就是说：&br&过去5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地7400公顷，实际建成约140万套住宅&br&未来5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地5000公顷&br&那么，未来5年，北京国有建设用地上，实际会落成多少套住宅？&br&&br&一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”&br&&br&下表为北京过去历年供地的详细情况（数据来源和上面一样），可以看到，在各类保障性住宅供地中，用于回迁定向安置、棚改的比重，基本都超过50%，其中2016年达到72.6%。&br&&br&（单位：公顷）&br&?&br&也就是说，新增的保障性住宅中，大部分都是回迁房、棚改房——而这类房子并不会“净增”多少面积——“回迁面积”减去“拆迁面积”才等于“净增”&br&&br&所有在北京群众应该都能感受到，北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度，其根源就是首都疏解产业和人口的需求。&br&&br&2016年，北京完成违章建筑拆除面积：3000万平米&br&&a href=&///?target=http%3A///local//c_.htm& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/loca&/span&&span class=&invisible&&l//c_.htm&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&2017年，北京的拆违计划是：4000万平米&br&&a href=&///?target=http%3A//zhengwu./gzdt/bmdt/t1473520.htm& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&zhengwu./&/span&&span class=&invisible&&gzdt/bmdt/t1473520.htm&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&要知道，北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米（其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米），数据来源：《北京市统计年鉴2016》&br&&br&也就是说，北京每年拆除的违章建筑，和新建的所有类型的建筑面积，是差不多的——也就是说，北京的空间，被锁死了&br&&br&总结一下：&br&&br&北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划，看似很多，实则是大减&br&“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降，而实际供地则下降得更快&br&北京的住宅供地中，相当大比例是保障房，而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房&br&新闻需要仔细读，多上*.&a href=&///?target=http%3A//& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&看数据，小心各种套路&br&&br&近期本号将会继续推出有关一线学区房、雄安新区、人口年龄/性别结构、小城市经济形势等数据分析文，敬请期待&br&&br&&br&&br&微信名：黔财有话说&br&&br&&br&?
申明转的，不谢！！！ 今天晚上，朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》 许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了 还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路 一、本次供地计划…
&p&为什么要买二手房？&/p&&p&&br&&/p&&p&这个问题，被遗弃在角落，实在太可惜。&/p&&p&&br&&/p&&p&14年就被提出来，至今只有50个回答，&b&唐缺，温酒&/b&这种大V也没能拯救这个话题。&/p&&p&&br&&/p&&p&600人关注，12万次浏览，多少人心理默念，干货呢？知乎吃枣药丸！&/p&&p&&br&&/p&&p&希望我的这篇回答，能带来些不一样的东西。&b&（4000字，10分钟阅读）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果看完你觉得有帮助，烦请点个赞&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么推荐买二手房？&/p&&p&为什么职业房产投资人&炒房客，大多喜欢买二手房？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&本文从6个角度，全方位解读二手房的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.想清楚自己买房的最终目的&/p&&p&2.新房和二手房如何选择&/p&&p&3.二手房：老破大和老破小怎么选&/p&&p&4.适合新手的专业流派：老破小&/p&&p&5.适合高玩的投资流派：老破大&/p&&p&6.吐槽&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【1】&/b&&/p&&p&&b&买房前，请一定要明确自己的最真实目的：&/b&&/p&&p&&b&我买房到底是为了赚钱？还是为了别的？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们为什么要买房？&br&&/p&&p&是为了结婚，是为了上学，还是为了财富升值？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&目的越纯粹，房子越好选。目的越复杂，房子可选择性越小。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们举例子来看：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学区房很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为洼地的区域，仔细找找也是有的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，如果你又想要学区，又想要地铁，又想要价格低，又想要潜力大，那很抱歉，这种房子，要么没有，要么出来就被中介自己内部消化，根本没咱们什么事儿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，一定要明确自己买房的真实目的，想赚钱就是想赚钱，想自用就是纯刚需，千万不要给买房上附加太多的边角料，不然的话，会白白错失绝佳的市场机遇。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这个世界上没有一个十全十美，全部兼顾的房子。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有时一个犹豫，可能几百万就没了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一旦你想清楚了这一点，请再思考另一个问题：&/p&&p&&br&&/p&&p&你买房，为了保值增值赚钱的目的，有没有超过50%？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果超过了，请接着往下看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【2】&/b&&/p&&p&&b&投资房产，新房&二手房怎么选？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&买新房还是选二手房？哪个更合适投资？&br&&/p&&p&新房or二手房的选择问题，并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题对你来说就会非常容易解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买房赚钱的本质是什么？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&是一个非常非常简单的公式：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&收益=（卖出价－买入价）× 持有面积 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在某些情况下，可以再×&b&周转效率&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&例如：&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&买房投资，不能只看地段，不能只选贵的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&曾经去上海考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这可是最好的江景房，地段之王。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这10年来上海的均价是多少呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，你买地铁学区房，不一定有老公房赚的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。&/p&&p&&br&&/p&&p&买房，实际上就是买价格差。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.【持有面积】的启示：大房子的利好&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于广州来说，均价基本每2个月就能涨1000。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无收益，风险倍增。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的收益一般都很差）&/p&&p&&br&&/p&&p&除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这一点上，老破小比老破大更具备优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金收益，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：&/p&&p&&br&&/p&&p&投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。（被限价的新房除外）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【3】&/b&&/p&&p&&b&敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大：指被市场低估的大房子&/b&，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小：指租售比非常高的小房子&/b&，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，闭着眼睛买。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数最大，受众最广。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【4】&/b&&/p&&p&&b&先说最适合新手的流派：老破小&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的核心竞争力：租金。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么说小房子的核心竞争力是租金？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为租金有下限！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&拿北京潘家园举例：&/p&&img src=&/v2-564b92fde020ef1209014a_b.png& data-rawwidth=&1106& data-rawheight=&226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1106& data-original=&/v2-564b92fde020ef1209014a_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_b.png& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-51fbe0dfef56_b.png& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&/v2-51fbe0dfef56_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.png& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.png&&&p&&br&&/p&&p&都是90年代的房子，都在潘家园片区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&45平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&38平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&33平，月租还是4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们要的，就是最高的租金/房价比，最高的租赁回报率。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么会出现租金有下限这种情况？&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&在大城市中，这是最最基本的刚性需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&2室1厅，3室1厅也是同样的道理。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小的优势：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&投入低，租金回报率高，不害怕房价的波动，好卖。&br&&/p&&p&&b&老破小的劣势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&面积小，房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。&br&&/p&&p&但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&毕竟，大家最害怕的房价下跌，对包租婆来说就是个笑话。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&说完老破小，再来说说老破大。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【5】&/b&&/p&&p&&b&靠房价上涨获利的流派：老破大&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个城市，二房单价都要比四房贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。&br&&/p&&p&这个时候，我们常说的7折笋盘就诞生了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。&br&&/p&&p&当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的收益就出来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&而且千万不要忘了买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率。&/p&&p&&br&&/p&&p&面积大，就是有面积大的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&每当城市均价涨平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&当然，老破大的劣势跟优势一样明显：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能第一时间找到这些笋盘资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&其次，老破大租金收益率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。&/p&&p&&br&&/p&&p&就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。&/p&&img src=&/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.png& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-dcf0fbd1e92bf_b.png& data-rawwidth=&1057& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1057& data-original=&/v2-dcf0fbd1e92bf_r.png&&&p&除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不怕房价跌。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&老破大本身买入就打了折，老破小有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。&/p&&p&&br&&/p&&p&可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【6】&/b&&/p&&p&&b&最后，给一个关于新房的温馨小吐槽&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你遇到被限价的新房，且新房价格明显低于周边二手房的，可以闭着眼睛入手，不用犹豫太多。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有性价比极高的新房，谁特么愿意用二手的？&/p&&p&&br&&/p&&p&吐槽完毕&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏量比点赞量高是一种什么样的体验，/(ㄒoㄒ)/~~&/p&&p&-------------------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
为什么要买二手房？ 这个问题，被遗弃在角落，实在太可惜。 14年就被提出来，至今只有50个回答，唐缺，温酒这种大V也没能拯救这个话题。 600人关注，12万次浏览，多少人心理默念，干货呢？知乎吃枣药丸！ 希望我的这篇回答，能带来些不一样的东西。（4000字…
从我银行从业人员的角度来看，这个问题下面说什么女会计自不量力的答案，角度通通错了。&br&&br&问题的关键不在于女会计是否不自量力，而在于她的贷款银行是怎么放下来的。&br&&br&银行信贷部门的从业人员都应该知道，一笔贷款能不能放，最关键的是第一还款来源，而在房贷中，房产是作为第二还款来源的抵押物，第一还款来源则是贷款人的家庭收入。&br&&br&本案中我们可以看到，这名女会计的家庭收入明显偿付能力不足，而这在贷款事前调查中是可以发现的，然而银行还是放了这笔贷款，我们一般认为这是银行对第二还款来源过度迷信的结果。&br&&br&今年以来，我行个贷不良急剧上升，据了解，同业的情况也差不多，已经有演化成结构性问题的趋势，证明大批客户出现了偿付能力问题。&br&&br&女会计卖淫还房贷，也是危险信号之一。&br&&br&所以今年我们银行已经开始准备推进CDs和MBs，当然是以金融创新的名义。&br&&br&以后大家买理财产品眼睛千万放亮点。&br&&br&哈，哈，哈。
从我银行从业人员的角度来看，这个问题下面说什么女会计自不量力的答案，角度通通错了。 问题的关键不在于女会计是否不自量力，而在于她的贷款银行是怎么放下来的。 银行信贷部门的从业人员都应该知道，一笔贷款能不能放，最关键的是第一还款来源，而在房贷…
没错，答主是男的。&br&对我这个旁观者写的答案，不喜欢就请反对加没有帮助。&br&想给我扣直男癌帽子的，你们开心就好。&br&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&原答案：&br&结婚证领了么？没有&br&首付你掏钱了么？没有&br&房贷你开始还了么？没有&br&所以凭什么现在加你的名字？方便到时候领证前闹掰了还能走法律途径要房子？&br&既然两边都答应了，那就领证不就得了？这要求过分么？&br&题主，实在不想嫁就分吧，还没领证呢，分就分了，不用分割财产的，省事。&br&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&既然要结婚，就需要相互信任，既然你认为男朋友不信任你，那你信任他么？既然相互不信任，那我觉得结婚倒不着急了，先解决信任问题比较重要。
没错，答主是男的。 对我这个旁观者写的答案，不喜欢就请反对加没有帮助。 想给我扣直男癌帽子的，你们开心就好。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 原答案： 结婚证领了么…
谢谢信任。&br&&br&你的方案显然是不行的，这样银行如果不理我们直接就上黑名单了。银行和你之间的合同与你和开发商之间的合同是两个不同的合同。咱们国家法律有一个叫做“合同相对性”的法律原则，大意上就是说银行可以不管你房子是否烂尾直接找你要钱，到时候你名下的其他财产也可能成为被执行的财产。如果业主想要延期还贷可以通过政府来沟通，沟通好之前都不要断供。&br&&br&下面我说说咱们现在遇到的问题，楼盘停工。楼盘停工一般都是因为开发商资金链条断裂，拖欠了工程款。举个简单的模型，一个工程款分成三期结算，每一期5000万，开发商付了一期没钱付第二期。这个时候施工方最好的策略就是停工。&br&&br&&img src=&/bdc00ca968a_b.png& data-rawheight=&1012& data-rawwidth=&1960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1960& data-original=&/bdc00ca968a_r.png&&&br&&br&停工有两个好处：&br&&br&1、逼业主去找开发商闹事给开发商施加压力&br&2、可以扣住在建工程和开发商慢慢打官司&br&&br&如果施工方把房子盖完会怎么样？对施工方来说他把房子盖完他要贴钱，房子一旦盖完这些房子就属于业主了，如果业主住进去，房子以后执行起来就有难度。施工方就赔掉了第二期和第三期的工程款。&br&&br&所以就算业主、政府、银行或者新的开发商愿意支付5000万给施工方，施工方也不愿意把房子盖完，他会把钱优先用来填平第二期的施工款，然后继续拿着在建工程要挟开发商：或者给钱，或者给房子，或者给股权。根据项目情况不同，策略也会不同。但是不变的是施工方一定不希望把房子盖起来。&br&&br&业主可能说，那我们凑钱再找一个施工方不行吗？这个方案也很难实现，因为施工方扣住在建工程，让他退场就要出动军队才行。&br&&br&&img src=&/0c1934abb6e5c7feed342_b.png& data-rawheight=&1494& data-rawwidth=&1982& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1982& data-original=&/0c1934abb6e5c7feed342_r.png&&&br&&br&这是一个多方博弈，最简单的来说大概有：政府、开发商、投资人、银行、施工方、业主。&br&&br&他们之间是这么个关系：&br&&br&1、开发商从政府手里拿地，成立一个项目公司（有限责任）&br&2、开发商把土地抵押给银行带一部分款&br&3、开发商从投资人手里借一部分高利贷&br&4、开发商向施工方收取一部分工程保证金&br&5、施工方开始施工&br&6、开发商抵押在建工程给银行贷一部分款&br&7、开发商从业主手里收取购房款&br&8、业主购房款交给银行做资金监管&br&9、开发商根据工程进度领走业主购房款&br&10、开发商根据工程进度和施工方结算&br&11、楼盘完工验收交房&br&12、给业主办理产权证&br&&br&以上这些对大家来说深奥吗？&br&&br&1到12里面开发商全是收钱的，只出三笔钱：&br&&br&1、给政府的土地出让金和各种其他费用（房价的40%~60%）；&br&2、结算工程款（一平米）；&br&3、偿还各种利息；&br&4、开发商的其他成本；&br&&br&开发商的利润来自房价减去上述1234。如果是正数就赚了，如果是负数就赔了。&br&&br&做生意从来也不是加减法。开发商是做生意的，在做生意的第一个环节就是成立项目公司给自己规避风险。如果是正数那自然希望越多越好，如果是负数呢？把钱尽快转移走。所以等施工方知道开发商没钱的时候，通常开发商要么把钱都用来还利息了，要么就是把钱都转走了，总之不可能把钱留在账上等着施工方来拿。&br&&br&&b&钱没了，唯一的办法就是扣住房子。&/b&&br&&br&如果这个开发商有其他资产，这些资产也可以用于还债，如果没有，就主要围绕着楼盘里面一套套的房子。这里面房子也要分成几种：卖出去网签的房子，卖出去没有网签的房子，没有卖出去的房子，没有卖出去已经抵债的房子，有房本的房子，已经入住的房子……&br&&br&这个时候银行、未拿到本金利息的投资人、施工方都很快明白，开发商除了那个在建工程就啥也没了。三家彼此之间是竞争关系，要么一起坐在桌子上谈，要么就比谁抢得快。投资人往往不是一般的角色——没有优先权，也没有抵押权，敢放高利贷，没点本事怎么行呢？当然也有没什么本事的，血本无归。投资人为了保证大笔资金收益，有开发商更惧怕的武器迫使其还钱，所谓资金链条断裂，有不少就是被利息压垮的。银行也不是傻瓜，贷款放出去收不回来，承担责任怎么办，对他们来说找到开发商的钱轻而易举。施工方前面说了，扣住工程不退场。三家会非常默契的开始行动，但是无一例外不想让房子建好，因为如果真的盖好办房本，大家就成慈善机构了。&br&&br&只有购房人以为房子早晚会给他盖好办房本，他们认为，政府不会不管他们的。&br&&br&&br&&br&&img src=&/b10ffda0edc3db93cca276_b.png& data-rawheight=&1494& data-rawwidth=&1982& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1982& data-original=&/b10ffda0edc3db93cca276_r.png&&&br&&br&&br&&br&&br&政府能做什么呢？&br&&br&1、给钱&br&2、找人接盘&br&3、协调&br&4、拖着不管&br&5、司法解决&br&&br&虽然购房款大头第一笔肯定是给政府的，但是钱一到账立刻就没了。这几方里面数政府最穷。众所周知现在地方债务已经非常高了，让政府替开发商掏钱肯定是不行的——虽然土地出让金足够把房子给咱们盖好了。&br&&br&找人接盘要看什么经济形势，像现在有的省60%的开发商资金链条都断裂，房子又卖不动，接盘的好事也几乎很难发生。&br&&br&协调，首先业主就没法协调。100个业主就是一百种意见，每个人上来发言头一句话：我只能代表我自己，我简单说几句，这些话是我们业主的心声，当官要为民做主！所以只能一边哄着业主，一边拉着银行、施工方、投资方一起开会。这个会业主是没资格参加的。有的时候政府面子各方也不给，撸袖管抢钱的时候，你给我说商量商量，我也得干啊。&br&&br&目前几乎只有唯一的一条路就是建议业主，去法院告。业主普遍的反应是：不打！&br&&br&其实购房人的出路也在于此，&b&打官司&/b&！如果在多加几个字，&b&组织起来打官司&/b&！&br&&br&道理很简单，开发商没钱了，只有房子戳在那里。&b&房子一定是贱卖&/b&，找人接盘也好，政府印钞票也好，不可能还清所有的债。找钱建房就要替开发商处理极高的债务，不是非常现实，而开发商、银行、施工方可能都压根不打算再把项目进行下去了，谁也不愿意赔钱，都想着把钱赶紧掏走，把房子赶快拿走。这样吃亏的就一定是业主。&br&&br&幸好法律给了业主优先权。这个时候业主一定要积极行动。不要等着别人查封你的房子，相反你还要去查封别的房子——房本没下来之前所有的房子都是开发商的房子，无非是执行难度不同——如果你只查封你自己的房子，贱卖以后你就赔了。&br&&br&这个官司具体怎么打就是律师的专业范围了，简单地说这种官司一个人打不起也打不动，都是几十人几百人甚至上千人抱团打。你们不懂怎么组织，就赶快向律师请教学习怎么组织，我们可以指导你把邻居们发动起来。&br&&br&别人不积极行动，是别人的事情，我们说不定还要查封他们的房子。我们积极地行动，不一定立刻拿到钱。但是沉睡