关于公摊面积物业管理费
提问者:热心网友
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一般公摊是20%,包括小区的花园,你这栋楼的大厅,电梯,楼梯,过道。。。物业费每个楼盘的物业费不一样啊,广东这边一般是2块。它是算建筑面积的啊。。
有。没房子之前愁房子，有了房子愁装修，搬进新房又为物业担忧……房子成了中国老百姓心中一块永远放不下的大石头。上涨的房价、各种房产纠纷，更是让人一言难尽。从本期起，本报推出“国外房地产”栏目，全方位地报道国外房地产的现状，希望读者能从他们的做法中得到一些借鉴。在国内时，常听到有人开玩笑说，“要打架就买房，要离婚就装修”。这虽然是玩笑话，但多少反映了人们买房时的感受。不管是面积上缺斤短两，还是施工时偷工减料，总之，各种房地产纠纷总是频频见诸报端。到了美国，我把那句玩笑话给美国朋友一讲，他们吓了一跳。因为在美国买房子，很少发生纠纷。房屋广告，只准现成的房子登照片美国房地产市场纠纷少的第一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。在二手房的广告上，一般都会写明房价、地理位置、房子的结构等等。房价的高低主要取决于房子的结构和所处的地段。房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。如果顾客相中了房子，就会去找经纪人看房子，经纪人会提供一份更详细的说明材料，其中就包括房子的各种面积。比如总的地皮面积（包括房子本身的占地和周围环绕的绿地）和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积（均以平方英尺表示）。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。在美国，单栋房子论“套”卖，而不是按“平方英尺”出售，所以一般人不会为一两个平方英尺较劲的。而公寓式房子，房屋广告标出的也都是使用面积，而不是国内大部分地区使用的建筑面积，更没有什么“公摊面积”之说，所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然，对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积，房主是要交物业管理费的。开发商必须按住户要求盖房子买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什...
不应该支付房产证上面的面积就包括的公摊面积了
电梯住宅好处还是比较多的1.不用爬楼2.楼层高了风景好3.全框架结构户型可以随意设计4.一般来说电梯住宅小区物业档次要高一点那小区环境及相关配套设施要齐全高层住宅最好还是选择15——20层之间的空气相对来说要好一点价格也是适中的太低了就不叫高层了太高了住上也不舒服
电梯住宅好处还是比较多的1.不用爬楼2.楼层高了风景好3.全框架结构户型可以随意设计4.一般来说电梯住宅小区物业档次要高一点那小区环境及相关配套设施要齐全高层住宅最好还是选择15——20层之间的空气相对来说要好一点价格也是适中的太低了就不叫高层了太高了住上也不舒服
电梯住宅好处还是比较多的1.不用爬楼2.楼层高了风景好3.全框架结构户型可以随意设计4.一般来说电梯住宅小区物业档次要高一点那小区环境及相关配套设施要齐全高层住宅最好还是选择15——20层之间的空气相对来说要好一点价格也是适中的太低了就不叫高层了太高了住上也不舒服
建筑面积不是套内建筑面积，建筑面积是套内建筑面积加公摊面积
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要“两书一表”向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收《房屋验收单》在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
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为了体现公平、公开、公正、合理的分摊原则,时光辉闲∏菜绶痔该,并定期将分摊方法及数据对全小区住户公示。
时光辉闲∏卜炙钠诮桓,根据小区的规划布局及业主的活动范围情况,采取一二期为一个分摊区域,三四期为一个分摊区域(目前因三四期的交付时间不一致,本期三四期公共水电分开分摊,下期再合并进行分摊)。小区分摊户数:一期住户548户,二期住户396户,三期住户648户,四期644户,一期门面房18户。
一、电梯及楼道照明按楼幢单元内住户分摊,其中一层电梯不分摊电费,小高层从下往上每层之间的递增系数为0.10,高层从下往上每层之间的递增系数为0.05,中间层的系数为1。
二、绿化用水及景观路灯照明用电在各区域内按户平均分摊(一期含门面房)
三、二期每幢楼仅安装一块总表,没装分表,电梯、楼道、地下人防照明与地下人防动力用电参照一期的比例进行分摊。
四、二期监控用电由全小区一二三四期全体住户平均分摊。
五、三期绿化、保洁用水及二次增压用电、景观路灯照明用电由三四期区域内所有住户分摊。
六、二三次增压供水用电按“二次增压用电总量÷区域内所有增压供水住户总用水量×每户住户实际用水量”来进行分摊。
七、不进行分摊的用电:苏果超市用电、球场用电、物业办及员工用电、通讯机站用电、广告灯箱用电、汽车库用电。
八、业主充电箱用电在各区域总用电量中扣除,由各业主根据实际用量自行承担。
九、本期公共用电分摊其中四期23幢用电是由三期配电房提供,三期总用电量分摊需将23幢用电扣除,在四期中进行分摊。
时光辉瞎芾泶
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发表于：13-05-28 16:04
关于收取一、二期物业费、公摊水电费的通知
尊敬的业主: 您们好!
现将小区一期(1、2、3、5、6、8、9幢)第11期物业费,第6期公摊水电费;二期(4、7、10、11、12幢)第9期物业费,第5期公摊水电费的收取方法及时间通知如下,请见到通知后及时到管理处交费.
2011年10月至2012年3月时光辉弦弧⒍谧苡玫绲缌课517630度,扣除不分摊电量287411度(苏果超市用电221497主工,物业用电5462度,一期车库22834度,二期车库12770度,球场用电1590度,老物业用房物业员工用电165度,电信用电6275度,联通用电6276度,移动用电10542度),一二期业主实际分摊230219度.
物业费(2012年7月-2012年12月):收费标准1元/平方米.
公共用水(绿化及保洁用水)(2011年10月-2012年3月)
公共用水总用水量2303度,扣除物业用水46度,其它用水(球场处外供小行社区用水)154度不参与分摊.具体计算办法:=2103度由962户分摊,每户分摊计2.186度)
公摊电费(2011年4月-2011年9月)
1、电梯电费
一期每单元单独列表计量, 二期每楼幢单独列表计量.在各单元内部按以下情况分摊:第一层不分摊;其它楼层取中间楼层设定分摊系数为1,每上升一层增加分摊系数0.1,下降一层减少分摊系数0.1,以此类推.4、7、12幢三幢高层楼层分摊系数为0.05,(交费时物业可供查询)
2、公共照明(景观、路灯照明)电费
每户25.38度,[具体计算办法:24414度/962户=25.38度/户].
3、单元楼道照明电费
每幢楼单独列表计量,由各单元业主按户均摊.
4、地下人防照明电费
每户48.24度,(具体计算方法:45535度/944户=48.24度,由小区内所有业主分摊).
5、地下人防动力(自行车库风机、排污泵用电)电费
地下室动力每户10.77度,(具体计算方法:10169度/944户=10.77度,由小区内所有业主分摊).
6、增压水泵用电电费
专项列表计量,4、7、11、12幢由信5层(含5层)以上业主分摊,5、10幢由住6层(含6层)以上业主分摊,其余楼幢均由住7层(含7层)以上业主分摊.总水泵电量÷(5-7)层以上总用水度数*每户用水度数,20130度电÷31297度水=0.6432度电/度水*每户用水度数.
7、监控用电
每户11.9度,(具体计算方法:11238度/944户=11.9度/户,由小区内所有业主分摊).
& &即日起开始收取,双休日也有人收费.缴费地址:10幢架空层西边物业办公室(大门朝南),联系电话:
我们本着公平、公开、公正透明的收费原则为广大业主服务,感谢各位业主对我处各项工作的指导、帮助和信任.衷心地希望能够得到您及您的家人的理解和支持!在此也顺便提醒个别未按时缴费的业主,请您们尽快来我处缴纳所欠费用.如果对我们的工作有什么意见和建议,欢迎批评指正.
时光辉瞎芾泶
2012年7月30日
发表于：13-05-28 16:07
关于收取三期物业费、公摊水电费的通知
尊敬的业主:您们好!
现将小区三期(19、22、24、25、26幢)2012年7-12月物业费、2011年10月-2012年3月公摊水电费的收取方法及时间通知如下,请见到通知后及时到管理处交纳相关费用.
2011年10月至2012年3月时光辉先谧苡玫绲缌课227337度,扣除不分摊电量88559度(车库照明用电44064度,23幢电梯及楼道照明等用电13960度,四期增压水泵用电13488度,四期景观照明用电17047度),分摊公共用电138778度(总表数138778-各分表抄表总数123273=用电损耗15505度),总监控用电分摊到三期监控的用电量为3592度,实际分摊总数为142370度.
一、物业费
19、22、24、25、26幢(2012年7月1日-2012年12月31日)
收费标准：1.3元/平方米.
二、公共用水(绿化及保洁用水)
19、22、24、25、26幢(2011年10月-2012年3月)
公共用水用水量3542度,具体计算办法:3542度/648=5.47度/户
三、公摊电费(2011年10月-2012年3月)
1、公共照明(景观、路灯照明)
每户26.47度,[具体计算办法:17153度/648户=26.47度/户]。
2、单元楼道、架空层及人防自行车库照明电费
每幢楼单独列表计量,由各单元业主按户均摊.
3、增压水泵电费
专项列表计量,由住3层以上业主分摊(含第3层)。总水泵电量÷3层以上总用水度数×每户用水度数,13572度电/25400度水=0.535度电/度水.
4、电梯电费
每单元单独列表计量,在各单元内部按以下情况分摊:第一层不分摊;其它楼层取中间楼层设定分摊系数为1,每上升一层增加分摊系数0.05,下降一层减少分摊系数0.05,以此类推(交费时物业可供查询)
5、地下动力(风机、排污泵用电)电费
每户分摊57度,(具体计算:36942度/648户=57度
6、监控用电
每户5.543度,具体计算方法:3592度/648户=5.543度
四、收取时间
即日起请各位业主到10幢架空层西边物业办公室缴纳,双休日有人值班,缴费时间:8:30-17:30
我们本着公平、公开、公正透明的收费原则为广大业主服务,感谢各位业主对我处各项工作的指导、帮助和信任.衷心地希望能够得到您及您的家人的理解和支持!如果对我们的工作有什么意见和建议,欢迎批评指正.
时光辉瞎芾泶
2012年7月30日
发表于：13-05-28 16:08
关于收取四期物业费、公摊水电费的通知
尊敬的业主:您们好!
现将四期(13、14、17、18、20、21、23幢)2012年7-12月物业费, 13、14、17、18幢2011年7月-2012年3月公摊水电费及20、21、23幢2011年11月-2012年3月摊水电费的收取方法及时间通知如下,请见到通知后及时到管理处交纳相关费用.
2011年7月至2012年3月时光辉纤钠谧苡玫绲缌课115296度,另从总监控用电量分摊到四期监控的用电量为3570度,从三期配电房中分摊到23幢电梯及楼道照明等用电15581度,四期增压水泵用电15054度,四期景观照明用电19026度,本期实际分摊用电总数为127712度.
一、物业费
13、14、17、18、20、21、23幢(2012年7月1日-2012年12月31日):收费标准1.3元/平方米.
二、公共用水(绿化及保洁用水)
13、14、17、18幢 (2011年7月-2012年3月)
公共用水总用水量2264度,由所属楼幢住户平均分摊.
20、21、23幢(2011年11月-2012年3月)
公共用水总用水量1257度,由所属楼幢住户平均分摊.
三、公摊电费(2011年10月-2012年3月)
1、公共照明(景观、路灯照明)
公共照明13-18幢用电12231度,20-23幢用电6795度,由所属住户平均分摊.
2、单元楼道、架空层及人防自行车库照明电费
每幢楼单独列表计量,由各单元业主按户均摊.
3、增压水泵电费
专项列表计量,由住3层以上业主分摊(含第3层).总水泵电量/3层以上总用水度数*每户用水度数,用电总度数15054,四期总用水量为11005度,平均每度水用电量为1.37度.
4、电梯电费
每单元单独列表计量,在各单元内部按以下情况分摊:第一层不分摊;其它楼层取中间楼层设定分摊系数为1,每上升一层增加分摊系数0.05,下降一层减少分摊系数0.05,以此类推(交费时物业可供查询)
5、地下动力(风机、排污泵用电)电费
13-18幢用电5951度,20-23幢用电8450度,由所属住户平均分摊.
6、监控用电
13-18幢用电2295度,20-23幢用电1275度,由所属楼幢住户平均分摊.
四、收取时间
即日起请各位业主到10幢架空层西边物业办公室缴纳,双休日有人值班,缴费时间:8:30-17:30
我们本着公平、公开、公正透明的收费原则为广大业主服务,感谢各位业主对我处各项工作的指导、帮助和信任.衷心地希望能够得到您及您的家人的理解和支持!如果对我们的工作有什么意见和建议,欢迎批评指正.
时光辉瞎芾泶
2012年7月30日
发表于：13-06-02 16:33
被 bangdi 删除于： 21:42:09
发表于：13-06-06 21:53
&&[第2版 06-06 21:53]
2、公共照明(景观、路灯照明)电费
每户25.38度,[具体计算办法:24414度/962户=25.38度/户].
3、单元楼道照明电费
每幢楼单独列表计量,由各单元业主按户均摊.
4、地下人防照明电费
每户48.24度,(具体计算方法:45535度/944户=48.24度,由小区内所有业主分摊).
这18户差距哪儿冒出来的?
发表于：13-06-19 15:44
公摊只要超过14元/月，基本都是假货
发表于：13-08-25 19:02
帖子很好，搜藏
发表于：13-08-25 19:29
1. 一层电梯不分摊电费，要具体情况具体分析，如果没有负一层，不分摊是正确的，有负一层不分摊就不合理；
2. 二、三层分摊0.2和0.3也不一定合理，因为电机的启动电流较大，应适当设定个合理的起始基数较宜。
发表于：13-08-26 09:59
还有一个问题是公摊电费的电表到底都有据可查不？
发表于：13-08-26 20:35
四期二次水泵电费为何那么高，水泵有问题
发表于：14-12-25 21:40
以下是引用 第7楼 @迭戈_小罗 的话：
公摊只要超过14元/月，基本都是假货...
现在是多少？
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住宅公摊水详解及一些建议公用分摊水的构成
作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间： 07:08:04
住宅公摊水详解及一些建议公用分摊水的构成
从法律的角度来分析，住户目前所分摊的公用水可分为三种性质，分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊，笔者都称之为模糊公摊。
合法公摊用水详解及建议
1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%，最低流量低区最大允许误差为±5%（根据国家水表检定规程《JJG162-85》）。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验，用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差，是允许范围内的误差。最近有报道，某些假水表的误差为400%，简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢？因为小区设计供水量远大于实际取水量时，总表总是出现在最低流量低区，如上所述低区负误差大（换句话说就是总表实际上转得慢了），所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象，开始我以为是总表坏了，自来水公司更换了总表后还是负分摊，5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表，并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。
2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现，并容易得到修复，所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现，并容易得到修复，这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种：一种是公共地方清洁用水水管，一种是绿化用水水管，一种是观赏设施用水水管，一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表，规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种，一种是定期用水数量对比，另一种是定期人工检查，检查的方法很简单，将用户前端的总水阀关闭，水表仍然转动，说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀，里面容易贮藏细菌，正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房[号）中规定：自日起，在城镇新建住宅中，禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。
3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的，火警难得一遇，无火警也就无这方面的用水分摊。
非法公摊用水详解
1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[号）第八条规定：管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督，不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。
2.开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单元用水。如果管理不善，这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支，最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。
3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途，这种用水最终会分摊到所有用户账户。
模糊公摊用水详解及建议
清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供，实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池，所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢？法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢？高层楼房一般有两个水池，楼顶一个，地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的，地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计（根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定）。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门，将池底的消防水作为生活用水来使用，以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后，消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。
如果物业管理到位，盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。
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