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房地产企业缴纳的土地使用税能否计入开发成本
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观点之一，房地产企业缴纳的土地使用税能计入开发成本，
依据是《企业会计准则-存货》所规定的：“使存货达到当前状态和场所所必须的必要、合理的支出”，应计入“开发成本”，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。
观点之二，房地产企业缴纳的土地使用税不能计入开发成本
依据是《企业会计准则——应用指南》规定：6602 管理费用科目使用的规定，土地使用税计入管理费用，属于房地产开发费用，不属于开发成本。
房地产企业土地使用税能否计入开发成本，关系到土地增值税有20%到30%的加计扣除的问题。所以大家比较关心。
请大家说出“房地产企业缴纳的土地使用税能否计入开发成本”的决定性和本质性理由！！！说对有奖！！！
如果没有决定性和本质性理由，请绕道做看客吧！！！
另外注明：著名的高大师认为进开发成本。
[ 本帖最后由 haihan235 于
12:21 编辑 ]
呵呵，我也想知道，好困惑。
本人认为税收国家为了行使其职能，取得财政收入的一种方式，具有强制性，无偿性，固定性，现在一共有6大类：流转税（增值税、消费税、营业税、关税），所得税（企业所得税、个人所得税），资源税（资源税、城镇土地使用税），财产税（房产税）、行为税（车船税、印花税、契税、船舶吨税），特定目的税（城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、烟叶税、固定资产投资方向调节税），除所得税，都计入期间费用的，进成本的好象都没有，是不是这样哦
既然是税收，为什么不按税法法的规定呢:lol
| 详细信息 | 标& & 题： 房地产企业的的土地使用税在开发阶段是应该计入“开发成本”还是管理费用？ 内& & 容： 请问：房地产企业的的土地使用税在开发阶段是应该计入“开发成本”还是管理费用？我咨询过不少人，我广州会计师事务所的同学告诉我：在房地产开发阶段广东是计入“开发成本”。但我们阜阳的会计师事务所有个别人说计入管理费用。这不是简单会计处理问题，关系到计算当年计算企业所得税的问题，请一定明确回答。谢谢！
理过程： 〖〗（sjjcj）转移办件【开发阶段的土使用税计入开发成本还是期间费用？】 到 “省局所得税处” 意见：
〖〗省局所得税处（sjsds）直接办理【开发阶段的土使用税计入开发成本还是期间费用？】
&&答复内容：&&房地产企业开发商品房不交土地使用税，自用房需要缴纳土地使用税，计入管理费用。
&&答复单位：&&省局所得税处 答 复 人 ：&&省局所得税处
&&答复时间：&& 14:50:19 处理状态：&&处理完毕
请慎重回答：房地产企业开发商品房一旦取得土地使用权就要交土地使用税无须质疑（你可查看土地使用税有关法规）。请研究后回复：房地产企业的的土地使用税在开发阶段是应该计入“开发成本”还是管理费用？ 附& & 件：
| 处理情况 | 处理过程：〖〗省局所得税处（sjsds）直接办理【房地产企业的的土地使用税在开发阶段是应该计入“开发成本”还是管理费用？】
答复内容： 根据总局编写的《企业所得税管理操作指南（2009年版）》有关房地产业的内容中提到按规定计算确定的应交土地使用税计入管理费用。 答复单位： 省局所得税处答复人： 省局所得税处 答复时间：
09:02:02处理状态： 处理完毕
首先，“房地产企业土地使用税能否计入开发成本，关系到土地增值税有20%到30%的加计扣除的问题。”这句话是不妥当的，土增的开发成本认定和会计准则的开发成本认定不是同一个标准同一个事物；
其次，你想问的是土增的，还是会计处理的？
可比照利息支出，完工前计入开发成本，完工后计入期间费用。
这个不能比对利息支出了吧，不管完工前，或完工后都计入期间费用，不应计入”开发成本“，土地使用税与开发活动不相关，不管你开发不开发，只要获取了土地，满足的土地使用税征税的要件，都要交纳土地使用税，计入管理费用更合理
房地产企业为开发项目服务的固定资产和长期摊销费用，不管你使用（开发）一样要折旧摊销，在开发期是可以进开发间接费用中——这个理由站不住脚，这样简单的理由——高大师不可能不知道！！！！！11
[ 本帖最后由 haihan235 于
18:04 编辑 ]
开发前，属费用性税金，计入管理费用更合理；开发阶段，应计入开发成本。理由是：开发中的土地属于存货。
应该发在这里，才看到还有讨论。
补充haihan235 房地产企业缴纳的土地使用税是否可计入开发成本？
房地产企业土地使用税是否计入成本,关键在于对房地产企业拥有的土地认定为存货,还是认定为无形资产(或固定资产)。
土地税是财产税，其立法初衷是针对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。
而房地产企业在会计核算上将土地作为存货处理，其交纳的土地税应比照“土地使用费”作为土地征用费及拆迁补偿费处理。
在2004年以前，房地产企业建设期间占地经批准是可以免土地税的，国税发[号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”实际上才开始对此征税。
据此，房地产企业交的土地使用税是计入成本应是合理的。
　　31号文的立法精神也应该是把土地税列入“土地征用费”里，没有土地征用，哪里来的土地使用税？况且“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。
实际上新31号文件第二十七条规定： “ （一）土地征用费及拆迁补偿费”中可以理解为包含了“土地使用税”。因此出现了一些地区对企业缴纳的土地使用税应计入开发产品的计税成本的解释。
问题是这样计入成本对征收土地增值税不利，一些主管税务机关就出台对征税有利的解释，这样可以一可以增加税收，二可以避免执法风险。毕竟税收的第一职能是组织收入。
解决的唯一办法是总局下发文件对此进行明确。当然对于大多争议问题总局不会主动解释，除非有省市向总局书面请示才能以批复或通知的形式对此明确。
在总局明确之前还是要按照地市一级所得税业务部门的要求处理。如有不明确，可以书面形式请示地市一级税务部门，因为稽查局一般服从地市一级的领导，而不管县区局或税务所怎么样审批或认定。
从法律上看，不交土地使用费，你最终卖不卖得成商品房？不交土地使用税呢？这就是区别。
废话少说，给钱！
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原帖由 肥叔叔 于
23:05 发表
从法律上看，不交土地使用费，你最终卖不卖得成商品房？不交土地使用税呢？这就是区别。
废话少说，给钱！
既然大家都说税法规定不明确，那就不要讨论了！
148号文，不是规定“企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算”吗？
有什么好吵的,现在都是税官说了算{uch3}
海大师你还不给钱，是不是要我把这个文件也发给你！
& && && && && && && &财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知
& && && && && && && && && &&&财工字[号& && &
& & 根据国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，从1 988年11月1日起，对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：
& & 企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。
<p id="rate_3549" onmouseover="showTip(this)" tip="不是这个文，也到点上。&威望 + 2
" class="mtn mbn">
房地产开发企业在项目开发阶段发生的期间费用应该计入开发间接费用。
小弟也插一嘴
从会计准则角度上，我支持进存货成本。但计入管理费用也说得过去，也有文件支撑。
& & 从税法角度，进管理费用。
& & 从财务管理角度，我也支持进管理费用。
& & 所以，我认为，进入管理费用。:loveliness:
财政部关于国营工业企业交纳印花税、土地使用税有关会计处理的通知
财会字[1988]89号
颁布时间：发文单位：财政部
国务院各企业主管部门，各省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局、计划单列市财政局、税务局、加发南京市、成都市财政局、税务局：
　　根据国务院1988年发布的第11号令、第17号令和我部财工字第502号、522号文件的规定，现对国营工业企业交纳印花税、土地使用税有关会计处理规定如下：
　　一、企业购买印花税票，借（增）记“企业管理费”科目，贷（减）记“银行存款”等科目。应纳税额较大或贴花次数频繁的企业，经税务机关批准，采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳办法的，应于交纳税款时，借（增）记“企业管理费”科目，贷（减）记“银行存款”科目。企业应根据需要购买印花税票，如一次购买印花税票或一次交纳税额较大的，可以通过“待摊税金”科目，根据使用情况和合理负担的原则分摊到当月和以后各月企业管理费中。
　　企业购买的印花税票应妥善保管并单独设置“印花税票”备查科目，核算其购买、使用及储存数额。
　　二、企业应在“451应交税金”科目下增加“应交土地使用税”明细科目，用以核算企业按规定应交纳的土地使用税。
　　月份终了，企业按规定计算出当月应负担的土地使用税，借（增）记“企业管理费”科目，贷（增）记“应交税金-应交土地使用税”科目。企业交纳的土地使用税，借（减）记“应交税金”科目，贷（减）记“银行存款”等科目。
　　三、企业应在会工01-1.表“应上交及应弥补款项情况表”76行项下增设“20、土地使用税”，并设置“年初未交数”（77行）、“应交数”（78行）、“已交数”（79行）和“月末未交数”（80行）四个项目。在会工14表“车间经费及企业管理费明细表”52行“车船使用税”项下增设“印花税”（52-1行）和“土地使用税”（52-2行）两个项目。
　　国营工业以外的其他国营企业，可比照上述规定进行处理。
学习中!!谢谢!!
好像现在是自用才用交税吧?如果没有确权,都不用交的,
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问题回复：
您好。按照现有的税收制度以及会计制度的规定，契税属于土地的成本。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等的规定，纳税人为取得土地所缴纳的契税是可以作为土地取得地成本进行扣除的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项即规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”欢迎您再次咨询。房地产开发企业应交的税金情况_百度文库
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房地产开发企业应交的税金情况
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契税在计算土地增值税时候是否可以扣除
来源：北京地税&　　 |
　　一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：&十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为&与转让房地产有关的税金&予以扣除。&
　　二、根据《国家税务总局关于有关问题的通知》（国税函〔号）规定：&五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同&按国家统一规定交纳的有关费用&，计入&取得土地使用权所支付的金额&中扣除。&【】
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