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5月份超1/4集合信托资金流入房市 多家地产大鳄隐身其后
证券日报&&&&
3月17日至5月24日，集合信托市场共计有150个房地产信托项目。其中，恒大集团参与的信托项目共19个，且房地产项目多集中于二线、三线城市。
3月17日至5月24日，集合信托市场共计有150个房地产信托项目。其中，恒大集团参与的信托项目共19个，且房地产项目多集中于二线、三线城市。5月份，集合信托市场回暖，房地产信托更是呈现强劲的发展势头。用益信托在线统计数据显示，5月份房地产信托募集资金235亿元，环比增幅近四成。用益信托研究员帅国让对媒体记者表示，5月份房地产信托的升温具有一定的客观因素，一是近期银监会一系列强监管政策限制了银行资金的流入，房企融资渠道受限；二是市场行情看好，融资需求旺盛；三是债市收紧，房企融资成本上升，此形势下，信托融资优势凸显。火热房地产信托的背后，恒大集团、融创、华夏幸福等多家地产大鳄潜伏其中。记者从用益信托拿到的一份房地产集合信托项目表了解到，&317新政&后至5月底，即3月17日至5月24日，集合信托市场上共计有150个房地产信托项目。其中，恒大集团参与的信托项目共19个，且多集中于二三线城市，融创、华夏幸福与信托合作也颇为紧密。房地产信托市场新政后由冷升热用益信托在线数据显示，2017年5月份，集合信托成立规模达906.75亿元，其中，投向房地产领域的信托资金为235.59亿元，占信托资金总额的25.98%。这表示，5月份集合信托超1/4的信托资金投向房地产领域。房地产信托市场自3月份楼市严调控以来，首次开始回暖。5月份房地产信托的再次升温具有一定的客观因素。用益信托研究员帅国让对媒体记者分析道，造成房地产信托升温主要由以下原因引起：一是近期银监会一系列强监管政策限制了银行资金向信托的流入，房企融资渠道受限；二是市场行情看好，融资需求旺盛；三是债市收紧，房企融资成本上升，此形势下，信托融资优势凸显。不过，研究人士对下半年的房地产信托市场行情并不太看好。他对媒体记者表示，鉴于银监会监管力度进一步加强，楼市调控或再度升级，房地产信托市场火热的行情或将难以为继，将持续下滑，应该不如前几个月的行情。近期，银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。此后银监会表示，此次是对部分信托公司进行例行检查，并非发布新的监管政策。另外，今年以来，银监会密集发文要求银行业金融机构按相应主题开展自查与整治，监管严厉程度空前，主要针对同业、投资、理财等业务，重点关注杠杆、嵌套、监管套利等领域，集中整治&三违反&、&三套利&、&四不当&，要求防范&十大风险&，强调&监管补短板&。用益信托认为，一系列监管政策不仅限制了银行资金向信托的流入，还加强了对以规避监管为目的的通道业务整治。这一方面会影响信托业务的资金端，包括限制信托资金来源，银行的理财或同业资金投资于包括信托在内的各项资管计划监管趋严，并加强信托公司的募集监管。另一方面作用资产端，通道业务、资金池业务空间将收缩，房地产业务监管持续加强，政府平台的业务难度也在加大。地产大鳄潜伏身后房地产信托回暖的背后，大型地产商的助力不可忽视。记者从用益信托拿到的一份房地产集合信托项目表了解到，&317新政&后至5月24日底，集合信托市场上，统计有150个房地产信托项目成立，其中，恒大集团参与的信托项目共19个，且房地产项目多集中于二三线城市。据了解，信托为恒大集团偏爱的融资方式之一。华融信托研究员袁吉伟分析道，信托具有融资便利，民营背景的地产公司也倾向于通过信托融资，比如恒大集团、碧桂园等。民营背景的地产公司在银行的融资相比国资企业来说较为困难，另外，恒大集团的房地产项目大多集中在二三线城市，银行渠道贷款相对更为复杂。华夏幸福与信托公司最近也互动频繁。4月6日，华夏幸福拟与华融信托签订《增资协议》，华融信托通过设立&华融.幸福1号集合资金信托计划&募集信托资金向华夏幸福孙公司永清县瑞轩房地产开发有限公司增资10亿元。4月18日，华夏幸福拟与大业信托签订《增资协议》，大业信托以其已设立的&大业信托.华夏幸福涿州股权投资集合资金信托计划&募集资金向华夏幸福孙公司涿州致远投资，投资总金额不超过25亿元。5月5日，华夏幸福拟与中铁信托签订《增资协议》，中铁信托拟向华夏幸福孙公司任丘孔雀城房地产开发有限公司增资，增资金额为10亿元。
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7日年化收益率监管层再次释放楼市降温信号 银监会严控信贷资金违规流入房地产 _ 东方财富网
监管层再次释放楼市降温信号 银监会严控信贷资金违规流入房地产
作者：吴梦姗
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【监管层再次释放楼市降温信号 银监会严控信贷资金违规流入房地产】在新一轮楼市调控政策下，监管层再次释放楼市降温的信号。10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会(以下简称“会议”)，银监会主席尚福林在会上提出要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。(南方都市报)
　　银监会严控信贷资金、理财资金违规流入　　上半年2.09万亿元向 　　在新一轮楼市调控政策下，监管层再次释放楼市降温的信号。10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会(以下简称“会议”)，银监会主席尚福林在会上提出要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。　　对于本轮调控对个贷的影响，南都记者从业内获悉，已将广州地区最低优惠折扣由8 .2折回调至8 .5折，与其他商业银行一致。　　严禁银行理财资金违规进楼市　　在限购、限贷等调控大潮近期席卷中国多个城市之余，本周五会议被市场视为银监会正式发声，要求严控房地产金融业务风险。　　值得注意的是，7月中旬银监会经济金融形势分析会议确定的下半年工作要求，包括重点防范好流动性风险、交叉金融产品风险、海外合规风险、非法集资风险等四类风险，但未提及房地产金融业务风险。　　对于流入房地产市场的资金，监管层一直保持高度关注。除了合规的开发贷以外，某股份制银行地产金融部负责人向南都记者表示，银行还能通过资管类通道和投行类通道做的非信贷资产，最终投向房地产。　　仅以银行理财资金为例，中债登旗下的理财登记托管中心发布了《业理财市场报告(2016上半年)》，更清晰全面展现了上半年银行理财投资情况。报告显示，有13.06%的银行理财向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，共计有2.09万亿元。2015年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。　　因此，银监会要求，规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。　　此外，银监会还要求银行业要严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务。“这两个要求，主要是控制个人住房按揭贷款业务规模，打击投资、投机的购房需求，挤出当前楼市的泡沫，并降低杠杆”，中银国际金融研究所研究员高玉伟在接受南都记者采访时表示。　　事实上，在首席宏观郭磊看来，本轮热点城市房地产市场超预期上涨的根源，在于货币宽松，资金大量流入房地产等领域，特别是“买房就能赚钱”的财富效应出现后，有大量杠杆资金涌入。银监会提出的五条举措，有利于缓解房地产过热带来的风险。　　一线二手房价调整10%至15%　　此次银监会发声是否会对房价造成立竿见影的影响？高玉伟认为，政策调控意在防风险，影响房价尚需时日，静待2017年一二季度。郭磊表示，短周期内一线二手房价格将随销售量调整10%至15%，二线的热门城市略高于这一比例。　　而落地广深两地房贷市场，南都记者发现，广深两地近期房贷市场比较稳定，与上半年保持一致。多家国有行和股份行的基层网点负责人向南都记者表示，银根没有收紧，近期审批、放款的耗时为1-2周，与前期速度持平。　　不过，楼市调控的背景下，商业银行趋向于收紧信贷规模，个贷优惠或将不再。高玉伟表示，商业银行更合理化确定个人住房按揭贷款水平，对优惠折扣进行市场化调整，如适当上浮二套房的按揭利率折扣。　　南都记者注意到，此前个别银行未抢占房贷市场份额，在广州推出了8.2折的优惠利率，但在近期也开始调回主流的8.5折。平安银行广州某支行的客户经理向南都记者表示，从10月18日起，首套房利率执行8.5折，已通过审批的不受影响。
(责任编辑：DF064)
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关注天天基金房地产信托风险受关注 未来投向房地产趋谨慎
进入2014年，信托资产规模增长的“高速列车”开始减速。最新数据显示，进入8月份国内信托融资规模出现环比下滑迹象。与此同时，随着今年房地产行业风险逐步开始暴露，房地产信托的风险愈发受到市场关注，预计未来信托资金投向房地产领域将趋于谨慎。
　信托计划成立集中度下降
根据普益财富的监测数据，上周共有22家信托公司发行了39款集合信托产品，发行量环比增加4款，增幅11.43%。39款新发行产品均公布了募集规模，平均计划募集规模为2.24亿元，环比增加0.40亿元，增幅为21.72%。按照平均规模推算，上周发行的信托产品总计划募集规模为87.38亿元，环比增加22.95亿元，增幅为35.63%。上周募集规模最大的是中融信托发行的“融庭一号股权投资集合资金信托计划”，募集规模为14.27亿元，这是一款其他领域的股权投资类产品。从资金运用领域来看，工商企业领域产品发行了13款，基础设施领域产品发行了9款，房地产领域产品发行了8款，金融领域产品发行了5款，其他领域产品发行了4款。
用益信托工作室研究员帅国让表示，“上周融资规模扭转前几周上升趋势，信托市场出现一定疲软。一方面，受国内宏观经济环境下行、监管层更加严厉的影响及金融界泛资管激烈竞争，信托计划募资难度加大；另一方面，基于对信托兑付高峰期的担忧，部分信托计划募资时间有所延长，信托计划成立集中度下降。”从近几周的融资规模走势来看，信托市场的融资力度尚未完全缓解，各方对未来信托市场的发展依旧保持谨慎。
中国信托业协会最新公布的数据也显示信托资产规模增速正开始下滑，截至2014年二季度末，我国信托业资产规模突破12万亿，无论是从同比还是环比来看，信托资产规模增长都在降速，甚至在月度环比方面出现负增长。
　　信托投向房地产趋谨慎
用益信托数据显示，2014年上半年，信托公司共成立房地产集合信托产品1192.26亿元，规模同比略有增长。房地产信托仍是信托资金最重要的投资领域，但是比重略有下降，仅有27.76%。
中国信托业协会专家理事周小明认为，房地产是资金信托的第五大配置领域，规模1.26万亿元，占比10.72%，相比去年末的10.03%的比例，小幅上升0.69个百分点，这与今年一季度前房地产行业的平稳发展有关，但随着今年二季度开始暴露的房地产行业风险，信托投向房地产领域将更为谨慎。
实际上，进入今年二季度，楼市成交量低迷、库存高企情况开始蔓延，作为信托资金流向的“大户”，房地产信托风险着实引发市场担忧。不过，信托业内人士认为，目前房地产信托整体风险可控，且信托业抵御风险的能力正在增强。不过，由于今年下半年房地产信托面临较大的兑付规模，不排除单体风险事件增加的可能。数据显示，今年下半年至2015年地产集合信托到期规模将达到创纪录的3029亿元；其中，2014年下半年集合地产信托预计到期总规模为972.43亿元。
本文来源：证券日报-资本证券网
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据市场消息，银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。
房地产信托的信用风险呈上升趋势
为抑制房地产的过热发展，监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策，这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。
在此之前，为限制流入房地产行业的资金，监管部门已经相继出台了诸如限制房地产企业股市再融资、债券融资以及针对流入房地产行业的银行理财产品和私募房地产基金的监管力度。自去年下半年起，上市房地产企业的股市再融资发行几乎销声匿迹，债市融资金额暴跌。
市场人士表示，房地产信托发行金额在2013年、2014年出现激增，此后因针对房地产的直接融资监管松动而式微，但随着去年房地产的调控政策再次回归，房地产信托资金再次出现上升势头。
一家房地产企业的财务人士指出，针对房地产信托的监管一直存在，只是在近两年来的房地产政策宽松期内对违规资金的查处力度较小，如今随着各部门加强金融监管以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。
在4月初召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势。
据该监管部门的数据显示，截至2016年末，房地产信托余额1.64万亿元，同比增长18.29%。但监管层认为，考虑到部分资金绕道投放至房地产领域，房地产信托的实际规模可能更大。
而就信托的风险而言，房地产行业的占比较大。截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%；风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。
监管层指出，存续房地产信托风险项目，主要集中于二三线城市、民营房地产商以及商业地产项目，其中主动管理类信托占比超过6成。
监管层认为，房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面：
集中度风险：1）投向区域集中于热点城市。存续期房地产信托项目中，投向16个热点城市的信托资产超过53%；2）大客户风险较为突出。47家信托公司向某大型房地产集团提供融资，本年新设905亿元，占全行业新设房地产信托10%；3）部分信托公司房地产信托业务占比较高。8家信托公司房地产信托占比超过20%，最高80%。
合规风险：1）突破房地产企业资质要求。通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等向不满足“四、三、二”要求的房地产项目发放信托贷款（注：四三二分别指四证齐全、30%自有资金和开发企业具有2级以上资质）；2）投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；3）突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；4）通过产品嵌套规避净资本监管；5）为其他机构发放购房首付贷提供便利。
而在法律风险方面，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。监管层指出，近期，法院关于某信托公司与房地产公司破产债权确认纠纷案的民事判决认定信托公司获得房地产企业股东资格后不应再享有对该企业的破产债权，导致依附于债权的担保措施落空，故“明股实债”类业务面临的法律风险明显上升。
同时，信托公司开展“明股实债”信托业务，意在规避监管或公司内部审查标准，由于降低了风控要求，相关项目面临的信用风险相对较高。
根据银监会本月初出台的银行业风险防控工作通知的要求，要坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。
就强化房地产风险管控的具体内容而言，银监会要求，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。
同时，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。
信托融资的“灰色地带”的资金从哪里来？
“地王”频出，这是大众对于2016年房地产市场的最深刻印象。不仅是上海、深圳等一线城市如此，杭州、苏州、厦门、合肥等二线城市亦频频爆出天价的土地拍卖价格。
然而，这些拍地的资金从何而来?
“按照规定，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。”上海某中型房企人士透露：“但是今年以来的很多拍地资金，其实是房企放了杠杆从信托渠道获得。”
一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。
这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为频频出现的“地王”背后的助推力量。
从信托公司的角度来看，作为部分信托公司拉动今年盈利增长的首要业务，房地产信托在今年前三个季度呈现出不断升温的状态。
来自国投泰康信托研究发展部的一份报告显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。
信托公司严阵以待
面对监管层严查银行和信托等资金违规流入房地产领域，一些信托公司正“严阵以待”。
至于检查的重点，信托业内人士均认为，“假股真债”等形式或将成为监管打击重点。近期监管部门的检查中，除了严查信托资金的来源和后续流向外，房地产信托产品的报备过程也已收紧。
在对产品的监控中，“假股真债”的形式尤其受到监管的关注。所谓的“假股真债”，指的就是信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的一套“假动作”。
目前，由于监管层严格限制信托公司以债权形式开展房地产信托业务，股权类业务由此兴起。但是，在具体操作中，由信托公司和开发商组成的项目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是却承担了大部分的融资功能，因此这类股权类项目，本质上依然是以债权形式存在的业务。
“监管层已经注意到这一现象，明确要求在股权项目中，信托作为股东，其所占的股份与提供的资金额要相匹配。”某信托公司高管对记者表示：“因此‘假股真债’的现象将得到遏制。”
事实上，基于对市场预期的改变，信托公司在实际业务中已经开始再度收缩地产业务板块。
楼市“断头铡”或将落下？
从媒体对4月21日召开的“银监会一季度经济金融形势分析会”进行的报道中，我们可以读到：
对于房地产贷款，郭树清透露了如下重要信息和观点：
房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。
要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。截至2016年末，银行业贷款价值比（LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例）超过70%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。
从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。
这意味着金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。其主要影响是：各银行打擦边球的业务将逐步规范，违规发放的“人情贷”、“腐败贷”等，都面临着收回。银行理财业务、表外业务，将被全面规范。
由此带来两大影响：
第一，市场资金会更加紧张；
第二，央行未来的调控措施将更加有效，跑冒滴漏等现象会大大减少。
债市、股市、期货市场等，都已经感知到这一轮金融风暴（不仅仅是银监会，还有央行、保监会和证监会）带来的“肃杀气氛”，接下来房地产行业也会感受到。
对于房地产领域，郭树清比较重视的风险主要是两点：第一，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险；第二，高杠杆住房贷款人数激增的风险。
这两类风险都集中在限购、限贷的大中城市，随着政策的层层叠加，的确面临“引爆”的危险。至于三四线城市，目前正进入去库存的最佳状态。
鉴于银监会的这种认识，估计未来高杠杆拿地王的房企，将越来越难从银行获得贷款，资金压力将会增大。如果是大房企，则可能在局部降价，以获取现金流，降低资金压力；如果是中小房企，则面临被收购、重组的命运。
此外，为了防范“高杠杆住房贷款人”风险，估计2成首付的政策将很快全面取消。在中心城市，进一步提高首付比例和缩短贷款年限，都是有可能的。
接下来，银监会肯定会加大对“房贷比例过大”银行的监管，房贷比例超过50%的银行，很可能被约谈，最终被严格控制房贷发放。由此带来房贷市场的稀缺，以及优惠利率的进一步收紧。
银监会的“重典治乱”将给限购城市的楼市带来比较全面的利空，将促成限购城市楼市的快速降温。
来源：新浪新闻、博闻财经（tttmoney）、上海证券报基金圈（fundquan）
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