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邢台现“父女争房” 有房产证并不是一定有产权
来源：燕赵都市网
作者：周远
　　房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，这种情况并不少见，且随着商品房“限购”、“限贷”等政策的实行有增多之势。法院如何认定产权归属―――
　　成某、成某某系父女关系。1976年，成某与妻子杨某在邢台市某村申请宅基地一块，并建造院落一座。当时因需要等待村集体统一办理房产证，所以，该房产仅办理了宅基地使用权证，登记在杨某名下。1991年，办理房产证时，杨某已经去世，房产证办在了成某某的名下。2009年，该村进行旧城改造，成某某与某公司签订拆迁协议，并在缴纳6139元后，置换房屋两套。随后，就这两套房屋的归属，成某某与其父成某发生争议。成某某称这两套房屋归自己所有。而成某认为，这两套房屋系原房产置换而来，而原房产系自己与妻子杨某的共同财产。因此，这两套房屋应属自己与妻子杨某的共同财产。因双方争执不下，成某起诉到邢台市桥东区法院，请求依法确认原房产为他与妻子杨某的共同财产。
　　邢台市桥东区法院认为，成某和成某某争执的房产虽然登记在成某某的名下，但实际出资人为成某夫妇，房屋系成某夫妇共同所有。最后，法院依法作出判决：房产系成某夫妇的共同财产。
　　本案涉及的问题主要是：房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，这种情况下法院如何认定产权归属？
　　河北新业律师事务所律师胡山峰介绍说，我国物权法规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”房产证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房产证具有绝对的证据力。作为证据的房产证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。然而，现实中会出现事实权利和法律权利冲突的情况，这就要求通过证据再现事实，保护事实权利人财产安全。本案争议房产系成某与妻子杨某共同出资建设，但因故登记到了成某某名下，这就是事实权利和法律权利冲突的情况。法院查明了事实真相，作出了保护实际出资人的判决。应当说，判决是公平公正的。
　　现实中有时还会发生这样的事情：在实际出资人（事实权利人）与房产证持有人不一致情况下，房产证持有人却将争议房产进行了出卖。在此情况下，事实权利人能否向房屋买受人主张房屋买卖无效？胡山峰律师表示，物权法中规定的善意取得制度，即为房屋买受人权利保护的“尚方宝剑”。房屋买受人基于对登记机关登记公示的信任，通过公平交易取得争议房产的所有权。实际出资人虽然为房屋真正的权利人，也不能向已办理过户登记的房屋买受人主张房屋权利，而只能向房产出卖人主张债权。
　　随着城市化进程的加快，各地城中村改造如火如荼，另外国家近期实施的商品房“限购”、“限贷”政策，导致不动产事实权利和法律权利冲突的情况不断出现。就此，胡山峰律师提醒说，作为实际出资人，尽量不要将房产办在他人名下。如果不得已而为之，也应尽量留下书面协议。实际出资人一旦发现争议的苗头，就应该起诉并同时对争议房产采取保全措施；如采取财产保全措施时间紧急的，也可依照物权法规定先向登记机关申请异议登记，申请异议登记后再启动诉讼和保全程序，以防争议房产被出售和过户。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323闲谈房屋的善意取得
闲谈房屋的善意取得
作者：丁德峰
作为一名常年在房产诉讼中摸爬滚打的律师对于房屋的善意取得问题深有感触。近期丁德峰律师就遇到了数起涉及善意取得的案件。下面简单聊一下善意取得的问题。
& & 善意取得是什么？谈到善意取得，离不开善意、支付对价、完成登记三个要素。这三个要素中善意可能是最难把握的要素。实践中把握原不动产登记所有权人与合同一致，以及支付对价两点基本上可以断定是否善意。但是也并非绝对。如果能够证实购买人知晓房屋已经存在争议,出卖人并非完整拥有所有权等情况是可能否定其善意的。而对于支付对价这一情况，必要时需要审查支付对价的真实性。在一些情况下，有完整的银行流水都不一定是支付对价，尤其是交易发生的近亲属之间的情况。
& & 完成登记是最好把握的要素。但是实践中仍然有人对这一要素提出异议，甚至有人主张不动产预登记都可以视为完成登记，这是不正确的，预登记本身不到发生物权转移的效力，即便是已经在不动产预登记后缴纳了契税等税费也不能发生物权变动的效力。发生物权变动效力的情况在目前的法律体系下只能是两种情况：第一是完成不动产的过户登记；第二是法院确定物权转移的判决生效。在这里我们只能认为是完成不动产的过户登记。
& & 房屋买受人非善意取得，但是完成了过户（非善意或者没支付对价，甚至二者兼具）是否一定可以通过诉讼确认合同无效呢？实践中未必！非善意取得但是完了成过户登记，受让人将不动产对外出售或者抵押并完成登记的，可能会造成新的真正的善意取得，可能是所有权的善意取得也可能是抵押权的善意取得。遇到此类情况，一定要权衡利弊后再决定处理方案。
& & 法律是静止的东西，法律实践千变万化，遇到纠纷一定要理清法律关系，必要时找专业律师处理，以免造成不可挽回的损失。（来源：老丁说法）
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本案案外人是否构成善意买受人
作者：王林&&发布时间： 10:36:44
案外人许某与魏某于1998年5月22日登记结婚，婚后二人以许某的名义于2009年12月15日向某房地产开发有限公司购买了异议房屋，并于2011年9月10日已付清了该购房款。此外，许某还分别向某房地产开发有限公司缴纳了该房的契税6447.30元以及公共维修基金6447.30元。某房地产开发有限公司于2012年7月12日将该房屋交付给许某。许某与魏某名下除异议房屋外，还登记有其他房屋。
2011年3月2日，孙某与某房地产开发有限公司签订借款合同，约定由孙某借给某房地产开发有限公司400多万元。后某房地产开发有限公司未能按照约定日期还款，孙某遂于2012年11月向法院起诉，并向法院申请财产保全，法院于2012年11月8日查封了异议房屋。2012年12月18日，经法院主持调解，孙某与某房地产开发有限公司达成调解协议，但某房地产开发有限公司未能按照调解书的约定履行义务，孙某遂向法院申请执行。法院在执行过程中，于2014年10月15日对异议房屋进行了续封。法院查封时，该房屋均未在当地的房产管理部门办理有商品房买卖合同备案登记。2015年，许某与魏某向法院提出执行异议。
一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。许某、魏某符合善意买受人物权期待权保护的要件，故许某、魏某的异议成立，应中止对异议房屋的执行。
一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。许某、魏某属于对消费者物权期待权保护的情形，但因许某、魏某名下还有其他用于居住的房屋，故许某、魏某的异议不成立，应驳回许某、魏某的异议。
笔者同意第一种意见。理由如下：
一.从执行标的权属的判断标准来看。案外人异议审查中，对案外人的实体权利以形式审查为原则，以实质审查为例外，这与查封时对执行标的权属判断采取形式审查的原则不一样，实质审查是对案外人实体权利救济的有效保障。在以形式审查明显不公平的时候，在执行机构享有实质审查权的条件下，应采取实质审查代替形式审查。本案中，异议房屋因未办理商品房买卖合同备案登记，仍登记在某房地产开发公司名下，但许某与魏某作为购房者，在法院查封该房屋之前，已按照合同约定全额交付了购房款、契税、公共维修基金，并实际占有了异议房屋，也没有证据证实许某、魏某对房屋未办理商品房备案登记存在过错，故可认定许某、魏某为异议房屋的善意买受人，对异议房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对此也做了相应的规定：&第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&
二.从利益平衡原则来看。利益平衡包括申请执行人与被执行人之间的利益平衡、申请执行人与案外人之间的利益平衡、案外人与受让人之间的利益平衡。本案主要涉及的是申请执行人与案外人之间的利益平衡，即申请执行人的利益与案外人的利益发生冲突应如何平衡和选择。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。本案中孙某对某房地产开发有限公司所享有的债权属于普通债权，故孙某不得对抗许某与魏某对异议房屋享有的物权期待权。此即为本案中申请执行人的利益与案外人的利益相冲突时的利益平衡。
三.从立法本意来看。权利保障作为修订《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的基本原则之一。该规定第二十八条、第二十九条、第三十条是针对案外人对不动产提出异议应如何审查的具体规定，其中第三十条规定为：&金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。&在商品房预售过程中，购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后，按照我国法律的有关规定，开发企业应该要在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续，该登记可产生受让物权预告登记效力。由此可以看出，第二十九条主要是规定商品房买卖合同签订后到办理商品房买卖合同备案登记前这个时间段内被查封或者被采取其他执行措施的房屋所提出的异议，这时房子尚未交付到购房者手中。本案中的异议房屋，是在商品房买卖合同的主权利义务已基本履行完毕，在开发企业向购房者交付房屋后才被查封的，而办理商品房买卖合同备案登记是房地产开发企业的义务，基于利益保障原则，不能由购房者来承担开发企业未履行法定义务的不利后果。如果本案适用第二十九条进行审查，仅因案外人登记有其他房屋而否认案外人作为善意购买人所享有的物权期待权，显然也是与立法本意不符的。
责任编辑：潘俊秀
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