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公房售后交易 须同住人书面同意
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3秒自动关闭窗口什么是售后产权房同住人？
售后公房的产权问题一起困扰着大家，也别是针对售后产权房同住人，由于双方产权利益的关系，经常会出现对簿公堂的情况，但售后公房相对于其他类型的房屋诱惑还是有那么大，为避免出现同住人的问题，今天来了解一下什么是售后产权房同住人，有售后产权房同住人的房子能买吗？什么是售后产权房同住人一、从九四年开始房改，也就是把房屋从公有产权（或集体有产权）改为私人有产权。这种房改政策下转产的房屋简称为“售后公房”。按照上海市相关政策规定，售后公房的同住人应当满足两个条件：１、转产前在公房内有常住户口；２、实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。二、在“94方案”中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制，职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象，由于现在该房屋可能还是没有拿到产权证的，这样的房子分割一般法院不予处理，等到取得产权之后才能分割。三、《意见》）指出：“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有，作为同住人一般对售后公房享有的居住权，同住人甚至可以通过诉讼来主张自己成为房屋的共同产权人。有售后产权房同住人的房子能买吗不管房产关系如何复杂，掌握最重要的一点就是明确划分将来产权分配的利益关系，并且有签订法律效力的协议作为保障就可以了，有售后产权童主任的房子买卖是有法律保障的，其中关于房屋共有人之间法律关系有如下规定：１、房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式，如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定；如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话，共有的形式就是共同共有。２、房屋的出租、出售程序。房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房产证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务，不同意出租、出售的共有人在同等的条件下，有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。以上就是关于什么是售后产权房同住人以及有售后产权房童主任的房子能不能买的分析了，售后产权房有童主任虽然在产权划分上存在很大的问题，但有明确的意见指出对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
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从1起纠纷中看售后公房居住权
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从一起纠纷中看公房居住权
北京一法律师事务所
案情简介：李老某和妻子王女生育二子，李大某和李二某。91年李老某的单位分配给全家一套三居室的公房，李老某夫妻居住一间、李大某和李二某各居住一间。李老某93年去世。99年王女代表全家以自己的名义用房改标准价购买了这套公房。2003年王女瞒着李二某把房屋卖给李大某，并办理了过户手续。现在李大某突然起诉李二某要求腾房，理由是现在房屋的产权是自己一人的，李二某不是产权人，无权在房中继续居住。
法院一审判决：争议房屋在王女名下时李二某有居住权，但自王女把房屋卖给李大某时李二某就丧失在此房屋中的居住权，判决李二某给李大某腾房
对法院的判决，我不敢苟同！
首先，我们分析一下李二某在公房内享有的居住权来源。
李二某在本案争议房屋内享有的居住权来源于国家对原承租人李老某生前工资中没有给付的住房资金部分的补偿
在福利分房年代，我国实行低工资制，职工工资不含住房消费，国家将这部分钱款集中起来，由财政拨给各单位，各单位再建房分配给职工，因此所住公房是一种福利，是一种待遇，是国家以实物形式对职工工资的支付，是国家对职工的对待给付。职工也对分得的公房享有多种财产权利，不仅只享有承租权（包括其同住家庭成员的居住权），还享有公房购买权，等等。在住房制度改革中，国家允许职工购买公房，即体现这种公房购买权。应该说，家庭成员的居住权和公房购买权是一种民事财产权利。
职工死亡后，凡符合条件的与其生前共同居住的家庭成员除继续享有居住权外，还可以从中推举一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权，这说明居住权和公房购买权作为一种财产权利被延续下来，可以继承。这一点，许多文件上都有表述。例如，购房中的工龄计算，北京市房改办和房管局颁发的《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》中规定，职工丧偶若未再婚，按本人与原配偶的工龄和计算。该文件还规定，购房职工已故、所购住房发生继承的，继承人可按０５６号文件规定请按成本价购房。其中已故购房职工夫妇工龄和等于或超过６５年的，继承人可不补交房价款，视同成本价购房，并按０５６号文件第六条规定改办产权登记手续；不足６５年的，继承人可按０５６号文件第三条规定补交房价款，改按成本价购房。职工死亡后，他的继承人可以购买职工生前获得的公房，实践中也是这么做的。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发(1994)43号）第十二条、第十八条规定可以明确，公房出售的对象是职工家庭而非个人。
对以上政策的分析表明，在公房出售时国家是充分考虑到传统职工工资中没有住房资金而予以了补偿，本案中诉争房屋（即原来的公房）承租人李老某死亡后，不论由谁代表庭成员行使公房购买权，其购买公房时支付的价款中都没有包含同住人的居住权所折算的经济价值。本案中王女99年之所以能按照原承租人李老某家庭人数、工资、职称、级别等因素，以低价（标准价）购买本案诉争公房，正是因为国家把原承租人李老某传统工资中没有给付的住房资金部分按继承原则分配给了包括李二某在内的每一个同住家庭成员。
这种分配结果在政策上体现为国家肯定同居人对售后公房享有居住权；在经济上可以计算为一定的价款（居住价值）
其次，分析公房居住权的法律性质。
虽然同居人在法律属于《民法通则》规定的“与财产所有权有关的财产权”因此，诉争房屋的产权无论登记在王女名下还是出卖给李大某，都不侵犯原同住人李二某的居住权
再次，李二某在王女出售房屋时具有优先购买权。
从李二某居住权的政策渊源分析，原承租人李老某去世后，王女是代表全家人（包括李大某和李二某）以承租人的身份购买的公房，从政策的角度讲，李二某是售后公房的共有产权人之一。既使其在购房时没有出钱，其也只欠王女一部分债权，并不影响其应享有的共有份额。根据物权法，王女在出售共有房屋时，李二某当然享有优先购买权。
退一步讲，既使李二某在王女购买公房后，不具有共有人身份，也具有承租人的地位。从政策的角度讲，王女是产权人，李二某享有居住权，是因为李老某死后公房出售前，是由李二某和李大某从中推举一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权购买公房时支付的价款中没有包居住权所折算的经济价值国家原承租人李老某传统工资中的住房资金
本案中王女和李大某买卖房屋的行为都是瞒着李二某进行的，作为购房人李大某绐终和李二某在争议房屋内居住，他在向王女购房时是知道李二某在此房屋内有居住权的实情的，但其在购买诉争房屋时并没有通知李二某，因此王女
最后，从合同法的角度讲，本案中王女把房屋卖给李大某后李二某仍享有居住权。
我国《合同法》第150条规定：出卖人就交付的标的物，负有
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　　　网提示：
　　公房制度是历史问题遗留下来的另类制度，完全不同于逻辑清晰的私有产权制度。公房承租权有很大的财产价值，可以以低廉的成本完整使用，在中心地段遭遇拆迁，甚至意味着一笔巨款。但这个财产价值不是因支付相应对价而取得，也不是因为得到相应报酬而失去，而是一些政策性偶然性的因素，因此有时会造成不公平的结果。比如当初家庭里做出牺牲自己解决住房的成员，往往因其牺牲而遭受更大的牺牲。
　　本案中，法院驳回原告请求的理由，是其没有在系争房屋内居住满一年，因此没有居住权。就是说，当初原告如果能够在系争房屋内无偿使用而赖上一年，就很有把握取得权利。这是公房纠纷普遍的悖论。
　　案例：
　　未连续居住满1年不能成为公房的共同居住人
　　魏某是吴某的小儿媳。魏某夫妇于1987年通过调配取得了本市梅陇二村房屋租赁权，租赁户名为魏某。1990年，魏某将梅陇二村房屋通过交换取得本市江宁路某处房屋的租赁权，租赁户名为魏某。1997年，魏某丈夫从系争房屋将来可能动迁的因素考虑，将吴某户籍由本市梅陇三村迁至本市江宁路住房内。梅陇三村住房是吴某与其大儿子一家共同受配的公有住房，承租人为吴某的大儿子。
　　2006年2月，吴某向法院起诉，要求确认其在本市江宁路房屋内有居住权。魏某辩称，吴某的户口虽然在江宁路，但从未在该房屋内居住，而是居住在梅陇三村。吴某不是江宁路房屋的共同居住人，不同意吴某的诉请。
　　法院认为，根据《上海市房屋租赁条例》以及上海市房屋土地资源管理局关于&共同居住人&的相关解释，&共同居住人&为：在公有房屋内实际居住生活1年以上(特殊情况除外)，而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。结合本案实际情况，首先，吴某在1992年享受过国家分配的公有住房，已成为梅陇三村房屋的共同居住人。其次，吴某的户籍虽在涉讼的房屋内，但据吴某陈述，其在梅陇三村与江宁路的房屋内轮流居住。所以，吴某并未以涉讼房屋为长期稳定的居住地，在涉讼房屋内实际也未连续居住满1年。再次，吴某也没有上述解释中所称的结婚、出生这一特殊情况。故吴某不是涉讼的本市江宁路房屋的共同居住人。据此，法院判决驳回了吴某的诉讼请求。
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