房产证逾期不办可索赔
&&&&一周问答&&&&问：我是南区一个小区一期的业主，已经住在小区3年了，但开发商一直没有给我办房产证，但二三四期的业主都陆续办了房产证了，请问开发商这样做是否合理？我能否获得赔偿？&&&&答：对于“商品房办证”市房地产交易登记管理所办理期限是从受理之日起15个工作日，有预售抵押转现楼抵押的18个工作日。但一般情况下，购房者与开发商在签订商品房购房合同之初就已经在合同内有约定具体何时办证，办证延期将赔付多少违约金等，因此需要根据合同具体分析。&&&&一般情况下，目前中山商品房合同约定的办证时间是1-3年不等，延期办理的赔偿一般是购房总金额的万分之一。若没有约定办证时间和延期办证的赔付条件，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照合同约定主张开发商的违约责任。&&&&第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。&&&&如果开发商没能履行合同条款，请与开发商协商解决，协商不成可通过法律途径解决。&&&&采写：南都记者&萧倩苑对开发商逾期办理房产证如何处理？
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对开发商逾期办理房产证如何处理？
&&&新华社北京９月２８日专电（记者舒静、王薇）在房产纠纷中，逾期办理房产证的情况占相当大比重，购房多年却拿不到产权证的业主也不在少数。针对这一现象，房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师就开发商的义务及购房者应注意的问题专门答疑：
&&&&问：开发商在办理房产证过程中有什么“协助义务”？
&&&&答：开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”“协助办理登记义务”，但并不意味该义务是一项附随义务。不履行该“协助办证义务”，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以合同目的落空为由解除合同。“协助办证义务”的内容包括：办备移转登记前应由开发商前行取得的文件，如测绘、权属登记；在购房人申请办证时，提供上述文件；依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
&&&&需注意的是，开发商的“协助义务”到完成备案即告结束，因为具体审核及颁证是由房管部门来完成的，不受开发商的控制，开发商在约定期限内完成备案工作的，具体发证时间如超过约定期限，不属于开发商的责任，也不应当由其承担违约责任。
&&&&问：开发商逾期办理房产证，购房者是否可暂时中止给银行还贷？
&&&&答：存在房产证逾期不能办理的情况，业主有权要求开发商承担违约责任，但不能因开发商逾期办理房产证而拒付按揭，这样做既不合理也不合法。就法律关系而言，购房者与银行是借贷合同关系、购房者与开发商是买卖合同关系，两者不能互相替代。
&&&&如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向业主承担相应的违约责任，而与银行没有任何关系。业主可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》的相关规定，要求开发商赔偿其损失。从法律上讲，业主无权停止偿还按揭款，否则要向银行承担借款合同中约定的违约责任。擅自停止支付按揭款，会对业主个人的信用指数产生深远影响，尤其会对二次买房或今后用于其他用途的按揭贷款产生不必要的障碍。
&&&&问：司法实践中对开发商逾期办理房产证如何处理？
&&&&答：首先，有约定的从约定。如约定逾期办理房产证，开发商将按照房产交易总额的万分之二支付违约金。对于没有约定的情况，则按如下原则：
&&&&如合同没有办证期限约定，办证期限为９０日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭；
&&&&如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算；开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的，应补偿其差额；开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。
五年办不下房产证 业主真的没办法？――难解的房产证“难产”之谜
&&&&新华网北京９月２８日电（记者舒静 王薇）业主购房五年，始终拿不到房产证。开发商百般托词、屡屡承诺，却一直不去办理，背后究竟有什么原因？相关部门无力监管、法律维权意义不大，业主遇到此类情况，难道真的束手无策？记者近日调查北京一处楼盘，走近房产证“难产”之谜。
&&&&房产证办不下来　业主“一点办法都没有”
&&&&“房产证已经拖了好几年了，（开发商）每次都说再等等，我们已打了好几年的电话，每次开发商都给我们一个日期，到那个日期再打电话开发商就说还是办不下来。”一提起房产证，北京的王女士便很无奈。
&&&&王女士２００５年１０月在马连道东街１５号院的红莲晴园购买了一套两室一厅的房屋，购房合同约定房屋交付使用后７２０日内取得房产证，但直到目前还没看到房产证的影子。
&&&&在同一小区购房的彭女士也有类似遭遇。“我们对房子的户型不满意、孩子也上不了好小学，所以想换一套，但因为一直没拿到房产证，如果出现纠纷会特别麻烦，所以没能卖。因为房产证，我们不得不暂时搁置眼前的一些计划。”
&&&&据彭女士介绍，该小区１、２号楼的几百户业主至今都未拿到房产证，很多业主曾多次询问和催促开发商，开发商要么语焉不详，要么百般托词，始终不积极办理房产证或进行赔偿。
&&&&记者在业主与开发商签订的购房合同上看到，合同规定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并获得房价款和已付房价款１％赔偿金；如果不退房，可获得已付房价款１％的违约金。
&&&&“按照合同约定，我们只能拿到６０００多元的违约金，但我们的损失远远不止这些！”彭女士说。而王女士也对记者说，“我们只能等，一点办法都没有。如果现在退房，以目前的房价什么房都买不起；如果要违约金也没有多少，而且开发商连这些违约金也不给。”
& &房产证“难产”已成行业“潜规则”？
&&&&就房产证为何五年未办这一问题，记者直接询问了红莲晴园项目的开发商，开发商一名刘姓销售总监这样说：“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样，我们是按正常程序办的，房产证现在正在办理。”
&&&&记者了解到，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但据业内人士称，在现实操作中，开发商很少能在９０日内办理房产证，最多是在９０日内办理大产权证。而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。
&&&&这名业内人士说，其实只要办理了大产权证，将大产权证和购房合同交给房管局，业主分割产权证的办理时间最长不应超过２０天，就算购房人以贷款方式买房，最长时限也不应超过一个月。
&&&&记者从宣武国土房管服务大厅了解到，红莲晴园项目已具备办理产权证的条件，只是开发商一直没申请办理。而刘姓销售总监也说，项目的大产权证早已办好，那么业主的分割房产证为何迟迟未办？
&&&&对此开发商仍未正面回答，只是说：“这两年政策波动比较大，间接影响了房产证的办理，具体原因就不方便说了。”
&&&&业内人士向记者分析，房产证拖延不办可能有几种原因，其中最主要的是因前期手续不全而导致大产权证无法办理。如果已办理了大产权证，那么问题可能是，办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。
&&&&另外，开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资，这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。除此之外，验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。
&&&业主遭遇维权难　如何赢得话语权
&&&&记者采访了解到，购房多年却拿不到房产证的业主不在少数。那么，拿不到房产证究竟有什么风险，业主又应该如何维权和增加话语权？
&&&&北京市隆安律师事务所尹富强律师表示，既然合同有明确约定，业主可按合同约定主张开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延同样可以主张相应的违约金。
&&&&房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师张仁藏分析认为，房产证是房屋权属唯一、也是最直观的凭证。如果业主一直无法拿到房产证，对房产的所有权就得不到确定。在不能做权属转移的情况下，房屋就不能交易，业主作为交易相对方，也面临很大风险。
&&&&因此，购房者在签订合同前，首先要对楼盘有一定了解，查询项目土地的性质是出让还是划拨，如果是划拨就无法拿到产权证。同时，也要重视并积极办理房屋产权登记。
&&&&张仁藏说，在约定期限内未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，业主可以起诉开发商。需注意的是，业主要避免错过诉讼时效。有相似情况的业主最好联合起来共同维权，以增加维权力度。
&&&&而在实际操作中，很多业主即便维权，能获得的违约金也很有限，选择退房又损失太大。对于这种两难境地，张仁藏建议，可在商品房预售合同的范本中，加重开发商的违约责任，以发挥更大的约束作用。
&&&&同时，造成维权难的另一原因是，对开发商逾期办证的行为缺乏有力的监督与惩罚机制。有多名业主称，他们在向区房管局咨询此事时，工作人员只是要他们与开发商联系。而记者在询问时也得到这样的答复：“开发商不来办，我们也没
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开发企业逾期不给办理房产证有什么危害？
来源：房屋管理服务网 &&发布时间：
许多前几年购买的购房者，近一两年陆续住进新居。可是，虽说已经住上了新房，很多人又出现了新的烦恼：已经住进新房两三年了，开发企业一直不给。那么，会有什么影响?有的心大的购房者觉得，反正自己已经住进去了，有没有房产证都无所谓，真的是这样吗?简单来说，如果购房者在入住后不能取得，其所购的尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。2、在房屋被拆迁时无法按国家及相关拆迁法规获得，不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。3、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险;因债务纠纷被强制执行时，没有办理的仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。4、在期限届满时无法申请继续使用该土地。众所周 知，我国房产并非永远产权，而是有的，虽然目前从法律专家的角度来讲，一旦，人是可以交钱续期的。但问题是，如果你没有房产证就无法证明你是房子的产权人，这样一来，房子到期之后在肯定会被国家收走，届时面对的肯定是“无家可归”的情形。
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