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房贷提前还款划算吗？ 真相在这里！
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3秒自动关闭窗口房贷提前还款为啥要交违约金？你知道吗？_商业贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
房贷提前还款为啥要交违约金？你知道吗？
　　 我们都知道，要交违约金，对此，很多人表示十分的不解，为什么提前还钱还要多交钱呢？这明明是好事啊！
　　其实，原因很简单：
　　因为头一年是利息最多的时候，银行想要设法制止借款人在此期限，从而尽可能多地收取利息。一旦你想提前还款，让银行挣不够钱，自然会想要用另一种方式迂回的赚回来，即违约金。
　　首先，我们要知道违约金是什么？
　　为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。
　　那么，违约金要如何收取呢？
　　提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)；或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。
　　违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
　　违约金是借贷双方可以协商的。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。
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Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号[买房帮]万万没想到 提前还房贷却要交罚金
[摘要]两年前买房办理的按揭贷款，现在想把贷款一次还清，结果银行要求交罚金，而且还设置有起步费用1万元，但是这个费用在购房的时候并没有告知我，我是否要交这笔钱？大家好，最新一期的【买房帮】又和大家见面喽！这一期我们来解答网友“活久见”有关提前还贷的问题，如果您在过程中也遇到了问题，欢迎给小编来信哦~~~小编邮箱：，欢迎大家来咨询~~~~~@活久见：两年前买房办理的按揭贷款，现在想把贷款一次还清，结果银行要求交罚金，而且还设置有起步费用1万元，但是这个费用在购房的时候并没有告知我，我是否要交这笔钱？@小编 答 @活久见：首先，小编对你的遭遇深表同情。其次，小编想告知你，如果你要提前还贷，这个钱是一定要交的，贷款的时候应该签订的有贷款合同，亲可以查一下贷款合同，里面对提前还贷缴纳违约金应该都有规定哦~~提前还贷需付违约金并无法律法规禁止，同时也是一种十分普遍的情况，在贷款者与银行所签订的合同中常有出现。但是在符合法律规定的情形下合同或者合同条款亦可撤销或被认定为无效，比如采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方违反关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或限制其责任的条款，另一方申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。银行的按揭合同一般符合格式条款的要件。实践中可根据银行是否非合同条款采用合理的方式进行了提示和说明，合同条款的具体内容是否有免除银行责任、限制或加重客户责任、排除客户主要权利等情形来撤销格式条款或确认格式条款无效。所以，建议@活久见回去好好看一下合同，是不是有如上内容出现，如果有，就可以起诉银行了哈。另外，小编还想提醒要办贷款的各位同学，如果你有提前还贷的需求，那么一定要注意以下几点：1、必须问清要求：借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行对于提前还贷要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。2、准备好文件：借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。3、勿忘退保及解抵押：客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。最后，小编想对@活久见说，今年央行已经进行了好几轮的降息，1号起还会有新一轮的降息，小编建议，与其交着违约金提前还贷，不如把钱用来投资，提前还贷很不划算哦~~附上部分银行违约金算法，如有不准确的，还请咨询各大银行：）
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房贷提前还款划算吗 什么情况下不宜提前还贷
关键词：房贷提前还款 房贷提前还款划算吗 什么情况下不宜提前还贷
[提要]部分银行 提前还贷的数量增加来自部分银行和房屋中介的信息显示，最近两个月，申请提前还贷的人增加明显，前期每个月提前还贷量通常在1亿左右，近期已超2亿。据了解，部分银行提前还贷已需排队等待2—3个月。在建行成都第六支行个贷...
提前还贷的数量增加来自部分银行和房屋中介的信息显示，最近两个月，申请提前还贷的人增加明显，前期每个月提前还贷量通常在1亿左右，近期已超2亿。据了解，部分银行提前还贷已需排队等待2—3个月。在建行成都第六支行个贷中心，负责提前还贷的工作人员在接受咨询时表示，现在还款已经要排到明年二月份。根据记者了解，我市各家银行对提前还贷都有具体的要求。第一是时间要求，都需要提前预约。一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。其中，工、农、中、建四大国有银行都要求至少提前一个月预约登记，并且最少还款满一年才可以提出申请。也有银行可以随到随还，招商银行成都锦江支行个贷中心工作人员表示，用户随时可以去营业厅填写申请表，两周内扣款，三个工作周后注销，只需一个月就可以完成提前还款。第二是还款手续要求。借款人要提前还贷，如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。银行个贷中心相关人士也提醒市民，勿忘退保及解抵押：市民如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样才可以说完全是属于自己的财产。专家提醒不是每个人都必要还贷专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，建议可先不提前还贷，提前还贷资金可通过银行实现增值，然后作为以后新购入房产的资金，避免出现一套房低的贷款还掉了，现在又要去贷高利率的二套房贷款。根据多方咨询，记者总结了一下，以下三种情况的购房者，提前还贷并不划算。一是原先享受了7折利率贷款的购房者。据记者了解，目前我市银行最高仅有9折利率优惠，所以，购房者几乎很难再贷到7折优惠利率，有闲置资金可以选择银行短期理财产品。第二种情况是，等额本金还款超过五年。也就是说，等额本金还款已经超过了五年，贷款早期还款中大部分为利息，超过五年再提前还款，还掉的基本为本金。第三种情况是，投资收益大于房贷利率。市民如果手头有其他更好的投资理财项目，比如，股票、基金、债券等，或者有一些商业投资买卖的市民，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
&&一、等额本金还款法适合收入高的人群。等额本金还款，借款人随还贷年份的增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
&&该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对收入高且还款压力不大的人群比较合适。
&&二、等额本息还款法适合收入稳定的人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见，收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选这种方式。
&&三、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动的人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对小企业或者个体经营者，来说可以减轻还款压力。
&&四、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。工作和收入稳定的人，选择双周供是很合适的。
&&五、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。这是因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。
&&假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
&&六、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金还款额；最大程度地缩短商业贷款的年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
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每年临近年底，房贷一族都要琢磨是不是要提前还贷。今年年底，盘算似乎比以往更加强烈，在&首批房奴即将解套&的消息甚嚣尘上时，不少房奴们正在发愁，房贷该不该提前还?
手续很方便
大约10年前，国家大面积施行住房货币化政策，同时银行开始对居民住房贷款&开闸&办理这样的业务。如今，第一批&房奴&已经陆续到了贷款还完的阶段。而记者了解到，每年从11月开始，也是&提前还贷&的高峰，大批不愿意继续做&房奴&的房贷者纷纷提前结束&房奴生活&，进入&无债一身轻&的轻松生活。
沪上一家股份制银行的信贷人士告诉记者，由于年底银行的放款资金比较紧张，因此贷款者提前还贷的申请还是挺受银行支持的。据了解，目前不少银行办理提前还贷手续需要提早进行预约，时间从10天至1个月不等。另外，银行对于提前还贷还可能收取一定的手续费，通常会根据还款时间来确定手续费的多少。
罚息有差异
实际上，提前还贷属于一种&违约&行为，因此贷款人在选择提前还贷时，一般会支付一笔手续费，也称为&罚息&或&违约金&，通常在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费，而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。
通过各家银行客服电话咨询得知，国有大行工、农、中、建、交里，交行表示提前还款不收手续费，而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费，中行和建行采用分段的计费方式，贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%，满2年未满3年的收取1%，超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。同时上述银行也表示，由于每笔贷款的合同细则都可能不同，具体情况还需按照合同执行。
相比国有行，股份制银行则显得相对&优惠&，如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定，一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行也采用相对灵活的分段计费方式，如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。
成本需考虑
业内人士提醒，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
据悉，提前还贷是在加息时期受贷款人追捧的产品，能够帮贷款人有效地缩减利息支出。但是随着今年连续两次降息，贷款利率正处于下行趋势，贷款人选择提前还贷并不一定利于资金有效利用的。
&贷款人申请提前还贷，不能只看贷款余额和利率的变化，最重要是看提前还贷是否让资金的收益实现了最大化。&沪上某股份制银行个贷部人士表示。
上述人士认为，处于还款初期的贷款人提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款到中期(如20年期限已经还11年)，等于已偿还了大部分的利息，提前还款的意义不大。而采用等额本金还贷的贷款者，当还款期超过1/3时，提前偿还贷款能节省的利息也不多。
另外，对于办理房贷时，已经享受到折扣利率，特别是7折利率的购房者而言，也没必要急着提前还贷，一是今后还可能继续降息，到时再打7折会很优惠;二是不少金融界人士都认为，以后房贷利率方面很少再会出现如此大的优惠。
提前还贷注意事项
1、允许提前还贷时间不同
大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
2、调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说，哪种调息方式更划算?专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
3、&还完房贷&后别忘记撤销抵押登记
银行人士提醒，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
案例解析(1)
提前还款+降息月供能打八五折
陈先生在3年前办理了一笔50万元为期20年的按揭贷款。选择等额本息还款方式的他，如今每月需支出近3900元还款。近期陈先生想提前还掉部分贷款，让每月月供减少些。陈先生介绍，在他办理贷款的银行，提前还款的金额只要是万元整数倍即可。
此次他打算一起性还款5万元。银行工作人员表示，今年的两次降息将显现在明年年初的还贷过程中。也就是说，陈先生的月供在明年2月开始就将会有所降低，如果加上提前还款，力度则会更大些。工作人员帮陈先生计算后得出，只要在年内完成这笔提前还款，下月起还款额将降至约3430元。如果到明年执行下调后的贷款利率，月供更将降至约3300元，与现缴月供相比打了八五折。
20年50万元贷款 月供 支付利息
现还款方式 3892元 433965元
提前还款5万元后 3430元 396535元
节省 462元 37430元
案例解析(2)
小额提前还贷不合适
某银行对于提前还贷的规定是：贷款时长未到3年的客户，提前还款需缴纳剩余本金4%的手续费。对于2010年刚刚购房、剩余本金还有20余万元的刘先生来说，这将是一笔将近1万元的开销。
刘先生前年以基准利率的8.5折贷款36万元。目前，刘先生每月的房贷还款约4000元，如果12月份提前还款3万元，下月起每月还款额将降为约3500元。这样下来，1年中仅月供就将减少6000元的开销，而且将为总贷款节省的利息支出也高达约8000元。不过刘先生如果想尝到这个实惠，就需支付将近1万元的手续费。这样算下来，不仅没省到钱，还将有亏损。而如果刘先生将提前还款计划推迟到明年12月，还款后每月月供将一次性减少531元，而为总贷款节省的利息支出为6400余元。虽然贷款利息的节省少了，但由于还贷已超过3年就无需缴纳手续费，实际上仍比较合适。
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