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转藏至我的藏点房价这么疯，我们还当不当“接盘侠”？
三联生活周刊
[导读]。“地王”若集体崩盘，对中国经济的未来是不言而喻的，于是，股市5000点与楼市“10万+”的不同，就在于谁的泡沫破裂对实体经济的影响更大。即使
( )有泡沫，也不可能由政府主动戳破，何况，房地产的繁荣只启动了一年余，亟待“养大”，为增长做贡献。楼市炙手可热，排队离婚、虚假结婚、抵押原房产之类的投机行为像极了去年股市5000点。当时鼓舞投资者迎高而上的是“改革牛”希冀，如今的楼市的参照，则是实打实的“地王”楼面价。一虚一实，楼市接盘似乎更有底气。“地王”若集体崩盘，对中国经济的未来是不言而喻的，于是，股市5000点与楼市“10万+”的不同，就在于谁的泡沫破裂对实体经济的影响更大。股市崩盘，成千上万的中产阶级中的冒险者财富归零，2万亿元的救市资金砸进去，如今还被套。但放在中国巨大的经济体量面前，短期的阵痛很快被熨平，除了资本市场无法像新兴市场那样快速反弹，实体经济受到的冲击不大。从体量上看，金融业与房地产业在实体经济中的比重几乎旗鼓相当，金融业甚至更胜一筹，去年金融业实现产值5.75万亿元人民币，房地产为4.13万亿元。去年股市大涨大跌交易量急剧放大，导致金融业拉动的GDP由正常的0.7%上升至过高的1.3%。中国金融业的渗透率远没有达到饱和，且品种丰富，新生事物不断，抗击打能力强，即使在p2p连环引爆的今年上半年，金融业对于GDP同比的贡献率降至9.1%，放在6.7%的增速中也就是拉动了0.6%，也不过是恢复到常态水平，绝不会像房地产那样，萧条会传染到全国，涉及所有相关领域。自2010年全国房地产投资增速一路下滑，到2015年彻底归零，比2014年仅名义增长1.0%，扣除价格因素几乎是负增长。对实体经济，房地产投资下降拖累经济增长，2015年GDP增速6.9%的情况下，房地产投资对GDP的贡献率降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。中国经济从两位数的增长到“保八”到如今的淡化增速，和房地产的熄火息息相关。年，房地产以外其他行业资产/GDP相对较为稳定，在2~4.5%之间波动，唯有房地产行业资产/GDP则呈现上升态势，从6.2%上升至13.1%，翻了一倍多，故而曾有房地产拉动四成GDP之说。放在更长远的历史背景下，房地产的这一波繁荣刚刚起步。去年，房地产建设虽然对经济增长无甚带动，可销售回升了，还是带来了相关消费需求，今年上半年，房地产业发展迅速，商品房销售额达到4.9万亿元，同比增速达到42.1%。房地产业对于GDP同比的贡献率由去年的3.3%提高至8.3%。可以说，是房地产业快速发展带动了经济企稳。2011年后，当三四线城市急剧冰冻，地方政府财政资金吃紧，买房送户口、买房送补贴，甚至买房零首付等各种刺激政策，房地产之于地方经济的重要性不言而喻。显然，即使房价有泡沫，也不可能由政府主动戳破，何况，房地产的繁荣只启动了一年余，亟待“养大”，为增长做贡献。“招拍挂”18年，地方政府获得了超30万亿元的地收入。近年来，楼面价超过商品房价格更成为普遍现象。那些早年的地王已经入市，因为房价年年涨，当时看似遥不可及的土地成本不但解套还大赚一笔。可今年的楼面价却“离谱”得多，截至8月底，全国拿地溢价率超过100%的地块达到88宗，深圳的一块地总价达到310亿元，上海的地王楼面价超过了10万元/平方米。居民在“加杠杆”买房，倾尽所有付首付，想尽办法多贷款。企业实际上也不是凭自有资金买地。国企买地，靠的是银行廉价资金的支持，下半年政府干预下有所收敛。民营企业后来居上，频频以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”，借助的则是互联网通道的保险资金及银行理财，全部是加杠杆进入土地市场。A股中的房地产企业，截至今年6月末资产负债率已升至81.33%，比去年末上升3.87个百分点。上海拿到地王的融信负债率竟高达600%。房地产与国企成为杠杆率攀升的两大主要来源。房价上升，豪赌的高杠杆资金大赚，可如果房价停涨，今年购地企业将无一例外亏损甚至破产，背后为他们提供资金的金融机构乃至个人投资者也面临着悲惨的命运。融信集团竞得上海静安区中兴社区地块，最终成交价格110.1亿元问题是，虽说是买者自负，可卖地的一方是垄断了土地资源的政府。地方政府减少了土地供应，这个信息很明确，外界看在眼里心知肚明。买卖双方也形成了默契，虽然不挑明，政府对于未来房价的保障是负有不可推卸的责任的。在北京，从今年5月至今，北京市政府投入市场的住宅用地已连续3个月为零。今年前8月，北京住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%，同期上海，规划建筑面积同比减少21.44%。因为全球绝大多数国家土地自由买卖，当我们预测中国的房价时总是感觉缺乏参照，这里也只有用香港1999年后的大跌来结尾了。当年香港房价的崩盘是因为8.5万套新屋推出，集中供应，背后的原因则是香港回归，政权更替。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved接盘侠要哭了！英国脱欧后的第一个危机爆发
现在海外购房其实也已经进入了坑模式，换句话说你很可能出去当了接盘侠。
来源：黄生看金融（ID：fengyuhuangshan）作者：黄生
一周之内，英国已经有六只房地产基金宣布暂停赎回，但是现在情况又变得更加恶化，两只地产基金将估值下调百分之五至百分之十五，也就是投资人一夜之间就损失巨大，而且这种损失还将继续扩大。
那为什么会造成目前的这种情况呢？这就是危机的爆发的早期迹象：
1、突然间的流动性消失。英国脱欧后，全球投资者已经对欧洲的前景极度不看好，英国是欧洲流动性和最自由的国家，大量的资金开始从英国流出，这导致英国的流动性紧张开始。
2、全球的投资者开始抛售英国的资产，而且是不计后果的抛售。如果抛售的是债券等，这些资产流动性好，暂时影响不大，但是房地产流动性差，一旦以暴跌的价格抛售，那么就引起了一连串的反应。
3、发行这些房地产基金的大多是英国的金融机构，包括保险机构等，持有这些地产基金的也是很多机构，也就是在这场抛售狂潮初期，机构非常受伤。
4、一旦这些英国的金融受伤，资本金受到重创，那么会导致流动性更加紧缩，更加恶性循环。
那接下来英国会采取什么方式来拯救这个危机呢？
1、在流动性紧张从地产基金蔓延到商业银行、保险机构的时候，英国央行会开始入场直接购买这些金融机构的债券，或者直接注资金融机构。
2、房地产流动性的消失，会导致英国金融机构越来越被动，接下来英国的银行坏账率会因为房地产危机而大大增加。不排除英国央行会直接出手支持房地产。
以上两种方式很容易理解，但是这又会导致另外一个严重后果，那就是英国的货币英镑的汇率会暴跌，除非美联储、欧洲央行和英国央行一起出手释放流动性，但是这很难。
英国房地产基金的流动性危机才刚开始，这是多米诺骨牌的第一张，正如2008年次贷危机开始，发生危机的都是和房地产相关的产品，因为房地产流动性太差，危机一来，房地产首当其冲。
英国仅仅是危机的开始，因为资本总是从最自由的地方开始流出，接下来流动性危机将会蔓延到整个欧洲大陆，从自由的地方蔓延到不自由的地方！
1、中国房地产的风暴已从英国启程
来源：公民经济学家吴迪（ID：deeywoo），作者：吴裕彬
英国最大的一个房地产投资基金Standard Life英国地产基金在7月4日宣布终止交易，因为该基金面对的资金赎回要求非常之大。根据彭博社的数据，Standard Life英国地产基金在5月底，其资产的13%为现金，在同类基金中流动性算是很强的。流动性这么强的大地产基金宣布终止交易，可见事态绝非一般性严重。7月5日，英国最大的另两家房地产基金M&G UK Property Fund和Aviva Investors Property Trust也宣布终止交易。这样一来，这三家基金总共冻结了120亿美元的资产。这种情形上一次出现还是在年全球金融海啸中。那之后，英国房地产从峰顶跌到谷底总共跌掉了40%以上。山雨欲来风满楼，英国房地产市场料将面临重大调整。
可怜了那些抄底英国房地产的中国豪客，今次算是抄在山顶上了。比如王健林去年花了7.7亿元在伦敦买了处豪宅，另外至2014年底万达集团在英国累计投资了40亿英镑；再者，从2014年初到2016年第一季度，中国土豪总共花了58亿美元购买伦敦地产。中国投资者事实上已成为高位接盘侠。英国财政部的预测是英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去10%--18%。惠誉更是预测英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去25%。所以全球资产配置并不是因为不看好中国，就把资产转出中国，去英美买房子那么简单。
更值得警惕的是，英国的房地产面临重大调整，这意味着中国的房地产也大势不妙。不信，让我们看下面的数据图：
图1：英国房价指数年同比增速（蓝色），中国70城市新建住宅价格指数年同比增速（黄色） 数据来源：彭博社
是不是有点脑洞大开的赶脚？过去十多年的数据表明英国和中国的房地产周期高度吻合，英国房价指数年同比增速和中国70城市新建住宅价格指数年同比增速极度正相关。未来两年英国房地产将面临重大调整，这意味着未来两年中国房地产也将面临重大调整。中国房地产的风暴已从英国启程。
2、海外买房也已经变成了个坑
作者：齐俊杰（ID：qijunjie82）
现在海外购房其实也已经进入了坑模式，换句话说你很可能出去当了接盘侠。
之所以这么说，主要是看到了几个市场已经出现了明确的信号，就拿中国人最喜欢买房的几个国家来说，美国、英国、澳大利亚、加拿大都出现了大幅的房价上涨。而且已经进入了最后的泡沫阶段。
首先看美国，最近几年美国房子连年涨价，几乎回到了次贷危机前的水平，几个中国人特别爱去的城市，洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图都是房价上涨的重灾区，但问题是房价上涨美国人还都不买房，美国自有住房率从2007年的70%，一路狂跌，跌到了1960年代的水平。换句话说美国的房子涨价，但都不是美国人自己买的，相信这其中中国人的贡献不小。美国银行经济学家预警，目前，房价和收入严重背离，美国的房价被高估了14%。”
其次，英国的情况更糟。英国财政部的预测是英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去10%--18%。惠誉更是预测英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去25%。
第三，澳大利亚，新西兰也是中国人热衷的买房地，人口稀少气候宜人，还有便宜的牛奶和牛肉。但是澳大利亚政府已经开始警告，澳洲已经是全球房价最高估的地方之一，巴克莱银行预计，相对澳洲人口和购买力驱动因素而言，澳洲房屋价格被明显高估了多达22%。目前主要是移民过度涌入导致的房价泡沫，这个隐患很可能引起失业问题，而糟糕的还有澳大利亚的邻居新西兰，情况也大概类似。有个朋友在新西兰，奥克兰和惠灵顿的房价最近几年涨了一倍，这种情况之前从未发生过。对于这样的局面，澳大利亚政府准备给外面的投资者加新税，以主动刺破房价的泡沫。保护本国人利益。
第四，加拿大正在受灾，多伦多和温哥华的房地产市场持续升温，数据显示这两大城市今年6月房价同比分别上涨16.8%和32%。今年6月温哥华地区房屋基准价格为91.78万加元（约合70.57万美元），换句话说，温哥华去年的房价才是50万美元，而十年之前房价是37万美元。可见这两年的温哥华房价涨势之快，已经让人始料不及。加拿大央行于6月初发出风险警示，称两地目前的房价涨势不可持续。加拿大联邦政府也于上月成立工作组监控两地房市。
这两年国内的房子贵了，中国人看起来真的富了，有钱就招事儿，想全球化资产配置，但无奈咱们就这点本事，所以除了买房子确实别的不会，而且基本都是拿胡萝卜钓鱼的小白兔，觉得国内房价永远涨，国外房价也亏不了。其实想想，怎么可能！人家的房子是拿来住的，而且每年要有税的成本，还有汇率的波动风险。所以看看吧，世界是公平的，靠房子发财的人，也必然会折在房子上。
版权属作者,向原作者致敬！
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来源：参考消息
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港媒称，最近汇丰银行发布的调查报告显示，在1980年到2000年出生的内地人群（“千禧一代”）中，住房拥有率达到70%，远远高于其他国家，也高于房地产市场发展几百年的发达国家。这对中国政府来说，是值得观察与思考的问题。透支未来十年消费需求据《香港商报》网站4月14日报道，汇丰调查了9个国家共9000名“千禧一代”，结果显示，相关人群的住房拥有率平均为40%，其中中国最高为70%；而比中国富裕发达的国家如法国为41%，美国为35%，英国为31%，澳大利亚为28%，沙特阿拉伯为26%。也就是说，大部分国家的年轻人住房拥有率不到一半，远低于中国（内地）的比例。事实上，这个年龄段的内地年轻人在一线城市拥有两套以上住房的人也不在少数，同时，购买住房由家庭帮助的比例也达到40%以上，比率也远超其他发达国家。报道称，从内地的人口结构来说，1980年至2000年这个年龄段的人口大概在2.7亿左右，如果城市化率50%，这个年龄段年轻人的住房拥有率为70%，那么就有1亿以上这个年龄段的人进入房地产市场。如果住房是居住消费，那么未来十年购买住房主力的居住条件已经解决，住房消费需求的高峰已经过去。同时，由于这些购买住房的居民多数是举全家之力进入市场，其未来十年消费需求的购买力严重透支，消费能力也会减弱。此外，近一年内地房地产之所以还在快速上涨，并非政府一直在强调所谓住房消费的“刚性需求”，而是这些居民住房投资的“刚性需求”。“刚性需求”以投资主导从最近西南财经大学的中国内地家庭金融消费的调查数据来看，目前内地城镇家庭住房拥有率达到90%以上，而拥有两套以上住房的家庭占近两成。也就是说，如果这些住房都是让居民居住，并每个家庭拥有一套住房，那么住房空置率都会达10%以上。所以，当前不少居民还在涌入房地产市场，估计仍然是以投资为主导，因为他们仍然相信内地房地产市场价格只会上涨而不会下跌。报道称，内地居民尤其是“千禧一代”之所以都会涌入房地产市场投资，就在于这十几年住房投资让其财富增长达340%以上，但他们所持财富有92%来自房地产市场，如果不算住房，其他金融资产很小。同时，从这些现象看出还有以下几个问题值得关注。首先，内地居民财富的增长基本上是靠住房的升值，如果没有这十几年内地住房过度升值，那么内地许多居民财富持有量十分有限。因此，如何参与住房投资，特别是利用高杠杆进行住房投资，成了这些居民财富增长的一条路，但实际的情况并非如此，金融市场 投资机会还是有很多。其次，当前不少城市的房地产市场之所以还在疯狂，价格还在暴涨，并非与居民所谓的住房消费“刚性需求”有关，而是与这些居民预期住房的价格未来还会上涨及他们要利用金融杠杆进入市场有关。只要房地产调控政策没有波及三四线城市，他们就会跟其闻鸡起舞下去。三四线城市的房地产价格疯狂还会向下蔓延，不过，也正是这样，不少投资者可能会在三四线城市的投资中遇到风险。再者，由于内地的房地产市场是一个政策市，住房投资者的输赢完全取决于出台什么政策，并非来自个人投资决策判断。十几年来，许多住房投资者之所以是常胜将军，就在于相信政府不会让房地产市场价格下跌，相信政府会托住市场的价格。事实上，近十几年来的房地产调控确实没有让住房投资者失望。“政策焦虑症”日益明显报道称，不过，从2016年中央经济工作会议以来，住房投资者看到政府的房地产调控政策基调有所变化，而出台的政策一步比一步紧，一城比一城紧，甚至于有些城市的调控政策不仅要遏制房价再上涨，而且还要求停止未来几年的住房交易。因此，对于“千禧一代”这批住房投资者来说，住房投资“政策焦虑症”油然而生。首先，他们会担心对内地房地产市场重新定位，不知道政府未来还有哪些政策工具会出台以及出台后对市场又会产生什么样的影响。此外，当前的许多住房投资者还会担心已经出台的调控政策会不会再加码以及会持续多久，未来房地产市场又会发生什么样的变化。再者，即使是目前还没有出台调控政策的三四线城市，他们也不知道房价涨到什么程度时也会出台调控政策，其调控政策力度如何又会造成什么影响。报道称，对于内地的绝大多数住房投资者来说，他们都没有经历房地产调控的周期性调整，更没有经历房价下跌是什么态势，特别是没有经历过内地这种以投资为主导的房地产市场、房地产泡沫吹得巨大的市场转型时市场和投资者是如何反映的。所以，这些房地产投资者的“政策焦虑症”，可能会随着更多的城市出台调控政策而变得更为明显。报道称，当然，当前这些年轻的住房投资者更焦虑的是，他们的住房投资是不是接了最后一棒并严重套牢，因为未来房地产政策不确定性及货币政策不确定性将是一种常态。对此，这些年轻的住房投资者更加谨慎。
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蔡继明：不能指望农民工进城购房当“接盘侠”
&&来源：&&作者：张艳玲&&责任编辑：李春晖
全国人大代表接受媒体采访。中国网 张艳玲 摄
　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明3月2日在接受中国网记者采访时表示，不能指望农民工当“接盘侠”，应开辟准商品房市场，取消房地产开发的专属权力，适当提高准商品房住宅区容积率。
　　我国商品房总库存预计达39.96亿平方米
　　蔡继明说，2015年11月的中央财经领导小组会议和12月中央经济工作会议都强调要在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，其中去库存就是化解房地产库存。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米。即便库存仍在增加，2015年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。根据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞估计，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。
　　另一方面，2014年城镇住房存量3.3亿套，按常住人口城镇化率54.77%(7.45亿)计算， 城镇居民户均1.1套。中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示：95.4%的受访家庭有住房，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上住房。2013年城镇住房空置率22.4%，大概4898万套，按三口人一套，1.6亿人可以住在这些房子里。北京市2012年3月流动人口是725万，空置房屋381.2万套，按一户住三个人，一个房子不建就可以住1140万。
　　不能指望农民工进城购房当“接盘侠”
　　蔡继明表示，应该说，我国住房市场从总体上说已经由供不应求转变为供过于求。那么，该如何化解房地产库存和降低空置率呢？去年底中央经济工作会议称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
　　然而清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底农民工的总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
　　蔡继明认为，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数 据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。有关数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。总之，根本别指望农民工当“接盘侠”。
　　蔡继明说，要降低住房价格这个阻碍农民工进城落户的主要门槛，就要按照中共十八届三中全会决定中所提出的“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”为此，就要改革现行的土地制度，对出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而应允许农村土地直接进入建设用地市场，同时也就要求《宪法》允许城市的土地采取国有和集体所有两种公有制形式，同时允许农村集体宅基地的使用权出让、租赁、抵押和担保，让城乡建设用地在全国范围内得到合理有效的配置。
　　蔡继明表示，我国房地产行业之所以与中国经济发展的大趋势特别是与城市化高速发展相背离，根本原因并非是我国城市住房建筑已经过剩，而是房地产行业已经脱离了我国城市化进程的真实需求。
　　改革和调整房地产供给结构 开辟准商品房市场
　　那么化解房地产库存的治本之策是什么呢？对此，蔡继明说，只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。
　　他认为，要让房地产市场与几亿中低收入者的购买力接轨，就不能再任由作为投机和投资者乐园的房地产市场独霸天下，因为这样的市场一旦具有唯一性，就不仅会绑架刚需购房者，还会把几亿中低收入者数以万亿的购买力完全排除在外了。因此，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。
　　所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%(或以减免方式)，从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金。
　　他建议，取消房地产开发的专属权力。房地产开发资质本身就不具有合理性，政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质，确保政府规划的执行和建筑质量的达标，而没有必要设立开发商的资质。无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设，尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加。
　　蔡继明认为，还应适当提高准商品房住宅区容积率。他说，自住性准商品房住宅小区，容积率应该达到3-4，比投资类商品房小区的容积率高30-50%，这不仅可节约不可再生的土地资源、降低住宅成本，迎合中低收入者的购买力，而且更有利于提高公共设施如道路、学校、医院的使用率，促进商用设施能获得更高的人气。在政府拥有准商品房部分产权、同时适当提高容积率的情况下，可以使房价下降30-40%，甚至更多，就会迎来巨大的购买浪潮。那些容积率低于1.5的高档小区，极为奢侈地浪费土地资源，不应该再成为政府规划所追求的方向了。
　　“只要我们从供给侧对房地产市场进行结构性改革，从而使单一的投机投资型房地产市场分解为投资(投机)型市场与自住和改善性市场，就会释放出前所未有的巨大需求，我国房地产开工面积不仅不会下降，而且极有可能保持15%以上的年增长率。而对中国经济的繁荣和振兴真正发挥不可替代的作用。”蔡继明说。
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