最新庭审追踪|最高院庭审直播第一例执行异议之诉案：买卖合同订立后房屋被查封了怎么办？
一、案件情况
2013年，赵某向甲地产公司购买商品房二十余套，双方签订《商品房购销合同》并办理合同备案登记、完成房屋交付。2014年甲地产公司因与乙银行借款合同纠纷成诉，法院依据乙银行财产保全申请查封了甲地产公司开发的已由赵某购买的房屋，赵某提出异议后法院裁定解除查封。乙银行遂向一审法院提起执行异议之诉，建纬（昆明）律师事务所陈磊律师、陈昭律师代理了该案。一审法院作出判决，认定委托人赵某与甲地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，驳回乙银行对涉诉商品房许可执行查封的诉讼请求。如果赵某与甲地产公司签订的商品房买卖合同被认为名为买卖合同实为借贷合同，那么乙银行的诉讼请求就应当得到支持，赵某将会失去对房屋的民事权益、只得另行向甲地产公司主张债权。因此，本案的判决结果实质上是保障了赵某的合法权益。
2016年1月，乙银行向最高人民法院提起上诉，认为赵某与甲地产公司间的关系为借款关系，一审法院的事实认定不符合客观事实。请求最高人民法院撤销一审法院判决事项、判令对涉案商品房许可执行查封。
日最高人民法院民二庭公开审理上诉人乙银行与被上诉人赵某及一审第三人甲地产公司、姜某执行异议之诉一案。该案系最高人民法院庭审直播的第一例执行异议之诉。我所陈磊律师、陈昭律师作为被上诉人赵某代理人参加庭审。
日，最高人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本案的判决结果实际上认可了案外人赵某就执行标的（即赵某向甲地产公司购买的房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，最终保障了赵某的合法权益。
二、案件争议焦点及最高人民法院裁判观点
乙银行主张
甲地产公司与赵某之间的真实意思是借款，签订《商品房购销合同》目的是为借款提供担保。已支付130万利息。请求：撤销一审判决，对执行标的许可执行查封。
赵某与甲地产公司真实意思表示为商品房买卖，130万系甲地产公司逾期办理产权登记而向赵某支付的违约金。请求：驳回上诉，维持原判。
争议焦点1：
银行的起诉应否受理？
财产保全行为系人民法院根据生效裁定所采取的执行行为，在案外人赵某提出执行异议云南省高院作出裁定中止执行后，根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》第三百零四条、第三百零六条关于执行异议之诉提起条件的规定，乙银行对执行异议裁定不服提起诉讼，有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关，亦在法定期间内提出，故乙银行的起诉符合法律规定，应予受理。
争议焦点2：
关于乙银行请求对涉案房屋进行查封的许可应否得到支持？
赵某提供的购房合同、购房合同登记备案名册、委托付款通知书、银行汇款回单、房屋交接资料等，证明赵某已与甲地产公司建立了房屋买卖关系，并付清房款后实际占有使用了涉案房屋，乙银行关于赵某与甲地产公司系民间借贷关系的依据不充分。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”赵某与甲公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，乙银行也无证据证明赵某存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵某依法对涉案房屋享有足以排除执行的权力，乙银行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，法院不予支持。
三、司法实践中“房屋买卖法律关系”的认定规则
【参考案例：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案；洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案】
法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。商品房买卖与民间借贷冲突中欲证明“房屋买卖法律关系”的事实，证明双方买卖房屋意图的证据甚为关键。首先是看合同。合同作为原始证据、直接证据，具有较高的证明力；其次是对于要推翻合同证明力的证据持审慎态度。即只有在合同之外其他证明相反事实的佐证形成完整的证据链，足以推翻书面证据证明力的情形下方适用；最后，证明相反事实——存在“借贷法律关系”的举证责任应在主张一方，须达到 “优势证明标准”。若不足以使法院确信待证事实的存在具有高度可能性，则须承担举证不能的法律后果。
虽然最高法院就运用“交易习惯”认定当事人行为之“可疑性”格外谨慎，但在交易过程中符合一般商品房交易程序及规则对“房屋买卖法律关系”的认定大有裨益，如合同签订、备案登记、房款支付（包括金额、计价方式与流向）、出具购房款发票、房屋交付、合同约定内容等。其中：“合理交易价格”对“房屋买卖法律关系”的认定尤为重要。从最高法院裁判观点看，对不合理低价的判断以当地当时房地产管理部门公布的等同房地产之价格信息为参考依据。出卖人向买受人支付款项的合理解释亦为认定“交易习惯”关键，证明该款项的性质是借款利息还是买卖合同履行中产生的违约金或其他合理费用的证据是形成完整证据链的重要支撑。
附庭审直播视频：
声明：本微信文章仅用于交流探讨之目的，不代表作者本人或建纬（昆明）律师事务所出具的法律意见。如果您需要专业的法律意见，请务必向专业人士寻求专业的法律帮助，若自行依据本微信文章内容做出任何决定和行为造成的不利后果，由行为人自行负责。
作者其他文章：
本文由建纬（昆明）律师事务所
陈磊、陈昭律师主笔
陈磊，建纬（昆明）律师事务所副主任，清华大学法学硕士。擅长房地产、建设工程法律业务、银行金融法律事务、公司并购及项目融资法律事务。
陈磊律师自1999年执业以来，承办了大量有影响力的案件，其中于2004年在马家爵故意杀人一案担任受害人的代理人，取得了良好的社会效果。陈磊律师在从事律师业务同时积极从事理论研究，曾参与编写《商法学》、《国际法学》、《法学概论》等教材；在《云南日报》、《春城晚报》等媒体上发表专业文章二十余篇，在云南大学学报、云南民族大学学报等学术期刊上发表《WTO背景下如何建立中国律师业的激励机制》等学术文章数篇。
陈昭律师，中国政法大学法律硕士，2014年进入建纬（昆明）律师事务所工作，与团队成员共同为云南海诚实业集团股份有限公司、云南神州天宇置业有限公司等企业提供专业法律服务，主要从事建设工程、房地产、不动产金融、不良资产处置及涉外领域的法律业务。
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被告门面房己被原告保全但别的债主也想保全是否可以？财产怎样分割？法院己判决被告还款
被告门面房己被原告保全但别的债主也想保全是否可以？财产怎样分割？法院己判决被告还款
按照各自担保物权成立的先后顺序清偿，向执行法院提起诉讼。(4)被执行人的全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，再无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，对同一被执行人申请执行，并写明参与分配的理由，同时附执行的依据，债权人或者被执行人认为分配方案有问题，应当告知其向主持分配的法院提出书面异议申请，执行法院受理异议申请后，应当将有关情况通知未提出异议的债权人或被执行人。未提出异议的债权人、被执行人在收到通知后的十五日内对有关异议不提出反对意见的，异议人可以自收到通知之日起十五日内，执行法院应依异议人的意见对分配方案进行审查调整针对门面房，如果其他债主想申请保全也可以如果法院已判决被告还款，但是这时候有几个申请执行人，一般是这样处理的，以提出反对意见的债权人，优先于金钱债权的受偿。有多个担保物权的、裁定等有关法律文书、扣押或冻结的法院主持进行。债权人申请参与分配应当向其原申请执行的法院提交参与分配申请书、被执行人为被告，即应当由法院执行的生效判决，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。
四继续强制执行。被执行人的财产被分配给各债权人完毕后，但执行的目的都是，相对于申请执行人来说对被执行人都享有给付金钱权或物权。主持具体分配的法院应由首先查封，并根据调整后的方案进行分配，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。(3)对人民法院查封。
三做出分配原则；如果对分配方案提出反对意见；逾期未提起诉讼的，执行法院依原分配方案进行分配；该执行法院遂将参与分配的申请书等手续转交给主持分配的法院，并说明已对该案执行进展的情况等。
二确定分配方案。依照《执行程序若干问题的解释》第二十六条的规定：在法院做出分配方案后。在给付权的问题上，基于所有权和担保物权而享有的债权，在分配中可以主张优先受偿权。(2)一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人：
一提出分配申请。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条之规定：（1）多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人，分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类虽然不同
别的债主也是可以保全的，只是先保全的实践中会优先清偿的。被告不履行债务的门面房会被拍卖，一般先申请的先执行。
没全部保全就可以，最后按先后顺序
被告门面房己被原告保全但别的债主也想保全是否可以?财产怎样分割?法院己判决被告还款：
针对门面房,如果其他债主想申请保全也可以 如果法院已判决被告还款,但是这时候有几个申请执行人,一般是...
对债权人,租的门面房干的宾馆,该如何起诉?并保全,可否要求其经营权来抵债。其他债主如何应对：
问:对债权人,租的门面房经营的宾馆,该如何起诉并保全,可否要求用经营权来抵债。其他债主要来起诉,法：
债务人资不抵债,已被第一原告保全, 其他债权人能分配被保全冻结的资产吗?：
以债务人的财产为限。多出的部分可以分。
被告的房子被一个原告保全,另一个被告可以申请保全吗,房子不够支付一个人的债务,法院会怎么判?谢谢：
可以申请轮候查封,拍卖款不够支付2个债权人的债务则按照债权人的比例清偿。拍卖款足以支付全部债务在先查...
债务人资不抵债,我是第一原告,审请财产保全,只能还我1人。其他债权人有权分配被我保全冻结的财产吗?：
在债务人资不抵债的情况下,其他债权人有权分配被我保全冻结的财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共...
债务人资不抵债,资产已被第一原告保全,其他债权人有权分配被法院冻结的资产吗?：
关键看债务人是个人、一般组织还是法人,个人是可以参与分配的,是法人就不可以了,只能按照查封顺序清偿了...
律师你好,我朋友将自己的车卖给我,但是一直没过户,现在他债务缠身跑路了,多名原告保全了他的财产也包：
你应该提供车辆交易的证据及时提出异议,如法院审核确认你所述属实,应不执行。但如果最终异议不被认可,恐...诉前财产保全存在的问题及其建议
来源：中国法院网江西频道
作者：吴云
　　随着我国经济的发展，经济活动十分活跃，大量的经济纠纷不断出现。当事人为了保护自身利益，许多向法院起诉的经济类案件，都会申请诉前财产保全。据不完全统计，2013年1月至10月，江西省南昌市西湖区人民法院诉前财产保全383件,2014年1月—10月，该院诉前财产保全535件，同比增长39.6%。
　　笔者在实践中发现主要存在以下几个问题：
　　一是以保代审。根据相关法律规定：申请人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的情况，可以申请宿迁财产保全。但在审判实践中，对“情况紧急”，以及“合法权益受到难以弥补的损害”是很难把握的，也无法进行审查，在此种情况下，法院通常是只要申请人提供了相应的担保，就会采取诉前财产保全措施，并未进行详细审查，实为以保代审。
　　二是滥用诉权。有的申请人，利用法院以保代审做法，查封被申请人的财产，利用对方想尽快解封的心理，以达到债权早日实现的目的，有时甚至会出现迫使对方放弃部分合法权益，滥用了其诉讼权利。
　　三是难以认定。申请人申请诉前财产保全应当提供相应的担保，而在审判实践中，其多是以房产、车辆等作为担保，但又没有相应的评估报告，对其实际价值难以作出认定，有时被申请人对保全的财产价值提出异议，也没有提供相应的评估报告。在这种情况下，法院如果要求当事人对财产进行评估，则显然增加了诉累和成本，如果不这样要求，又难以认定财产的价值，陷入了两难境地。
　　四是难以送达，按照我国法律规定，在采取保全措施以后，应当尽快通知被申请人，但在许多情况下，比如人口流动性大，外出打工，居住地经常发生变动，电话不接，有时打不通，造成信息不通，无法和当时人取得联系。
　 为了使财产保全的顺利进行，杜绝当事人滥用诉前保全，减少争议，提高效率，充分保障当事人的合法权益得以实现，笔者认为：
　　一是法院对前来立案的当事人要加以明示，告知诉前财产保全相关规定以及应当提供的申请材料，诉讼风险，对滥用诉权的当事人，要采取相应的措施，轻者教育，重者严肃处理，甚至罚款。
　　二是如果需要诉前财产保全的当事人，有责任提供详尽的申请材料，比如证明其财产价值的资料，不能笼统提供担保财产，让案件进入审理阶段后，使法官无法认定其财产的实际价值。
　　三是根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人只有在情况紧急下，才可以申请诉前财产保全，但对情况紧急规定过于笼统，不便于操作，上级法院尽快出台相关司法解释，规范和统一诉前财产保全措施，更便捷，更有效，更具有操作性、实用性最终达到减少纷争，提高效率，保障当事人的合法权益。
　　（作者单位：江西省南昌市西湖区人民法院）
责任编辑：杨青
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