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都城·雅颂居物业服务背后的远见
HOT ARTICLE业主委员会有权更换物业公司吗？
前记：有人戏言，近20年来，中国所有的城市都已被重建N次了。中国的“大拆迁”毫不逊色于“以思列人出埃及”、“二战后欧洲重建”这样史诗般的大变革。
我断言：50年后，人们会以一种敬畏的心态重新解读我们这代人所经历的“大拆迁”。因为在这样的“大拆迁”中，不仅诞生了无数新兴的城市，更衍生出“业主大会”及“业主委员会”制度，造就了一种全新的有中国特色的“业主自治”或“小区自治”的典范。
在实现“业主自治”的道路上，充满了坎坷和斗争，公权与私权利、中央权威与地方利益、开发商物业公司与业主、业主与业委会……
种种利益争斗皆缘起于：制度不完善。
张盈律师事务所的律师将通过一个个案例，将这场错综复杂的利益之争清晰地展示给读者。
业主委员会有权更换物业公司吗？
业主委员会试图更换物业公司，物业公司称其没有全体业主的授权，不能自行更换物业，并在合同到期后拒绝撤出。
业主委员会有权更换物业公司吗？
案情回顾：日，长江家园业主委员会与爱家物业管理有限公司（以下简称爱家公司）签订了《物业管理委托合同》，约定由爱家公司管理长江家园物业，管理期限至日止。2006年以后，因爱家物业服务质量达不到业主要求，长江家园业主委员会决定重新选定物业管理部门，并于2006年10月刊登招聘物业公司广告，并函告了爱家公司参加投标。爱家公司接到通知后，致函长江家园业主委员会，表明长江家园业主委员会公开招标行为未经业主大会授权，不具有代表性，不合法，其不参加。经过公开招标，第三方华夏物业管理公司中标，长江家园业主委员会与之签订了《物业管理委托合同》，约定从日起至日止由华夏物业管理公司对长江家园进行物业管理。爱家公司在合同到期后拒绝撤出和移交长江家园物业管理资料，致使两物业公司多次产生矛盾冲突。
律师说案：
谁有权更换物业，业主or业主委员会？
《物业管理条例》规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。单从字面意思理解，似乎业委会无权更换物业，只有全体业主通过业主大会的形式才能行使此项权力。但根据《物业管理条例》的其他规定，业主可以授权业委会做出某些决定。
小区物业最终须由业主决定，但业主的选择必须通过统一的渠道形成合意才具有可执行力。对此问题，业主可以通过业主大会的形式作出表决，也可以委托业委会决定。业主可以在《管理规约》等章程中详细约定业主大会和业委会的权限和分工，将自己不便行使的权利托付给业委会。也就是说业主有权选择通过何种方式来实现自己的权利，这也正体现“业主自治”的精髓。因此，谁有权更换物业，需要根据《管理规约》等章程来确定。
长江家园管理规约及管理章程均规定，业主委员会可聘请物业管理公司，及与物业管理公司签订小区物业管理聘用合同。因此，长江家园业主委员会据此履行了委托爱家公司进行物业管理的民事权利，并在该委托合同期限届满前三个月，按合同约定履行了通知爱家公司重新参加投标的义务。爱家公司以长江家园业主委员会对外公开招标未经业主大会授权为由，主张华夏物业管理公司的物业管理合同无效的说法不能成立。
而且，长江家园业主委员会是由全体业主推选出的业主委员组成的，是代表业主行使楼区物业管理职权的群众性自治组织，长江家园业主委员会的成立已经过有关部门批准登记，合法有效，具备主体资格。长江家园业主委员会与爱家公司和华夏物业管理公司签订的两份物业管理委托合同均是合同双方的真实意思表示，其内容合法有效，合同双方均应严格按合同约定履行。当长江家园业主委员会与爱家公司之间的合同已到期而自然终止时，根据有关法律、法规的规定，爱家公司应将长江家园的物业管理权移交，其拒绝移交已构成侵权，妨碍了长江家园的正常管理秩序。因此，爱家公司应于合同期满后立即撤出长江家园管理现场，并将长江家园的物业管理移交给新的物业管理公司。
法律小辞典：
业主：房屋的所有权人为业主。近期的司法解释（征求意见稿）有将业主范围扩大的趋势，将“虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人”认定为业主。
业主大会：小区内全体业主共同组成，对小区物业具有最终决定权，是业主委员会产生的基础，相当于公司中的股东大会。
业主委员会：有全体业主通过业主大会的形式选举产生，负责执行业主大会的决议，履行业主大会确定的其他职责，相当于公司中的董事会。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权？
（一）物业公司什么样的行为会侵害名誉权。
纠纷案件属于侵权行为法调整范围，因此，《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条首先规定：对于一个行为是否构成他人名誉权的侵害，应当按照一般民事侵权责任构成要件去衡量。也就是说构成名誉侵权，必须具备违法行为、损害事实、因果关系和主观过错四个侵害侵权要件。
（二）如已造成了侵权行为，物业公司应承担精神损害赔偿责任。
对于《民法通则》第一百二十条中的“并可以要求赔偿损失”是否指的是精神损害赔偿，目前仍有争论。《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》明确了公民在名誉权受到侵害的情况下，可以请求精神损失赔偿，主要是认为损害公民的名誉权，往往是其精神受到损害，给其造成精神痛苦。 这种精神痛苦，可能使人无法忍受而失去工作生活能力、患病甚至自杀，还可能给其人格利益、身份利益造成损害。虽然精神痛苦是无法用金钱来衡量的，但只有以财产方式作为救济手段，才能体现填补损害，抚慰受害人，制裁侵权者。
物业公司维护自身权益，应当讲究方式方法，依法合规是底线。否则，如果打官司将面临败诉，还要赔礼道歉。
（一） 正确对待业主和业主委员会对物业服务企业提出的意见和建议。
面对业主和业主委员会提出的意见和建议，甚至责难，很多物业公司不能客观、冷静的对待，认为是故意与自己过不去，遂选择“硬碰硬”、“针锋相对”，实在是不明智之举。对于合理的意见和建议，物业公司应当虚心倾听和接纳，并借以提升自身服务品质，用高水平的服务和真诚的态度打动业主。如果意见和建议中有不合理的成分，可以通过召开业主代表座谈会、上门征求意见等方式做好解释工作。还有少数的意见和建议，已经超出了合理、合法的界限，已经构成侵权，甚至触犯刑律的程度，此时，可拿起法律的武器维护自身的合法权益。还有一些建议和意见就是业主或者业主委员会发发牢骚而已，消费者对服务者有些不满和牢骚也属正常，何况物业公司每天都要面对几百户甚至上千户业主，对于这种情况，物业公司稍加容忍和理解即可将矛盾化解。
（二）理性面对业主和业主委员会作出的解聘决定。
实际上，如果这个解聘决定是多数业主的共同意志体现，那么物业公司无论采取何种措施“维权”，都无济于事。如果属于业委会在召开业主大会决议时违规操作，甚至弄虚作假，物业公司本不应该被解聘的，那么物业公司有多重解决问题的方式可选择：
（1）协商解决。被解聘的物业公司和业主委员会双方协商，化解纠纷、平息争议，最大限度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。
（2）调解解决。借助房地产行政主管部门、街道办事处、物业管理行业协会等机构或部门的力量，组织纠纷双方进行调解。
（3）司法解决。上述两种途径都走不通的，可以考虑调解仲裁或者向法院提起诉讼。
（三）重视商业信誉，树立品牌意识。
物业企业想要做强做大，必须重视商业信誉，树立品牌意识。因为具有良好信誉的企业能自然地赋予公众以良好的前景和预期，有利于构建与社会之间和谐的生存环境，不断提高自身竞争力。
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零一条 公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。
第一百二十条 公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。
法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定。
第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十） 赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
2、《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》
七、问：侵害名誉权责任应如何认定？
答：是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。以书面或者口头形式侮辱或者诽谤他人，损害他人名誉的，应认定为侵害他人名誉权。对未经他人同意，擅自公布他人的隐私材料或者以书面、口头形式宣扬他人隐私，致他人名誉受到损害的，按照侵害他人名誉权处理。因新闻报道严重失实，致他人名誉受到损害的，应按照侵害他人名誉权处理。
3、《侵权责任法》
第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条 承担侵权责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(三)消除危险；
(四)返还财产；
(五)恢复原状；
(六)赔偿损失；
(七)赔礼道歉；
(八)消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
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今日搜狐热点业委会主任接受物管贿赂？_新闻中心_新浪网
业委会主任接受物管贿赂？
　　■业主和业委会之间的矛盾正慢慢出现。（资料图片）王小明/摄
　　■新快报记者 林蔚
　　神秘业主爆料：“贿赂”包括免交管理费水电费，并享受永久性免费停车
　　从上世纪90年代起，业主成立业主委员会，代表自己向开发商或物业公司维权一直是最时尚的话题之一，经过十年的努力，到目前为止，广州市已经成立业委会的小区共有580个。不过，到了这一阶段，矛盾却悄悄地在业主与业委会之间滋生。近日，有小区业主公开指责“业委会主任”接受物业公司的“贿赂”，在小区中享受着免交管理费和水电费，并享受永久性免费停车的“福利待遇”……
　　业委会主任被指有“福利”
　　近日，在番禺某小区的论坛上，成立不久的业委会成了业主们质疑的焦点。
　　事情缘于今年2月的一个帖子。当时，一位神秘业主在该论坛上称，他有几位朋友在不同小区的物业公司任高管或核心骨干，这些朋友曾给他一份清单，上面清楚地记录着小区业委会主任或委员在其小区享受的福利待遇，这其中包括这位业主所在小区的业主委员会主任骆某（化名）。据这位神秘业主称，骆某自当上“主任”后就开始免交管理费和水电费，还获得了永久性免费停车卡一张。此帖一出，激起千层浪！众业主纷纷愤怒发言：“我们也要跟主任同等待遇！”、“这是受贿！是犯法的！”……有业主更严肃质疑：“从选举之初就存在问题，他们不是业主真正选出来的，而是开发商的傀儡！”
　　不过也有不少业主保持着冷静：“这种问题也许只有物业账目足够公开和透明之后才能真相大白了。为自己的名誉考虑计，骆主任应该积极促进这件事情的落实。”
　　如今，“贿赂帖子”已贴出三个多月，这位姓骆的业委会主任仍未在论坛上作任何回应。
　　“贿赂”是业内公开秘密？
　　据悉，遭遇“诚信危机”的业委会不只该小区一个。媒体曾曝光，天河某小区其业委会成立之后即开始寻找新的物业公司，条件是新来的物业公司必须带50万元的资金给业委会做活动经费，要钱的理由是“炒掉旧的物业公司需要人力、物力、财力和精力”。
　　记者曾经试图与这位神秘业主联络，想看看他手中的“受贿清单”。不过，这位神秘业主以非常正当的理由拒绝了：“基于目前小区业委会和开发商都在调查我的真实身份，从安全的角度考虑，无法接受采访。”他对记者强调，他那几位“不同小区的物业公司任高管或核心骨干的朋友”都给他看过这种“福利”名单，“这种‘贿赂’已是业内公开的秘密”。
　　当事人回应
　　“他们是选举的失败者”
　　记者电话采访了漩涡中心的当事人骆主任。她对此明确否定：“肯定不是真的！我们都是有单据在物业公司的，我们怎么会做这样的傻事！”她说，“我自己就是一名物业公司的总经理，因为我懂物业，大家才会选我，当时我都没有参加选举，是业主们把我选上去的，最后我的票数最高，才得以当选。”
　　面对“受贿”传言，她认为没有必要在业主论坛上回应。“这样的诋毁、谣言太多了，我不可能天天去为这些事情操心，我有我的工作！”骆主任表示。
　　“那为何有人要针对你呢？对他有何好处？”记者追问。骆主任说：“这是因为他们是业主委员会选举的失败者。”“你想过不干吗？”骆主任笑答：“即使不干也要等到换届，这个活不好干！”
　　专家建议
　　完善法规监管业委会
　　业委会是个特别的组织，既不在工商局注册，也没有行业主管单位，在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，除了业主大会，没有别的“上级”。那么谁来监管业委会？
　　“业委会不是居委会，是不拿工资的，可是要做的事情和居委会一样，吃力不讨好。”专家指出，物业管理条例必须对相关的职责进行细化，使得业委会既能大展拳脚为业主服务，又可以不脱离监督。“既然靠业委会及其成员的自律不够，那我们就只有走法规的细化、制度的完善这条路。”
　　目前，深圳出台的业主大会指导规则就从法规层面开始遏制黑幕的滋生，即业委会在严重违法违规时将被宣布解散。
　　新闻链接
　　中海花园成立业主监督委员会
　　每一位业主都是自然监委，监委会委员的人数原则上不少于19个人（包括每栋楼至少1人参与，居委会1～2个人）。监委会有固定的人选、固定的场所和议事时间，小区业主可以随时参加监委会的会议。该业主监督委员会更多的是起到承上启下的作用，负责征询广大业主的建议和意见，把业主的建议即时反馈到业主委员会参照执行，同时还对业主委员会的工作进行监督。
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