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商业运营项目收益测算分析模板
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文档介绍：
综合体项目投资收益测算分析报告框架及分析内容****集团集团****项目项目投资收益测算分析投资收益测算分析PART. 项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART. 项目成本计算PART.项目财务综合分析土地成本项目前期费、建安工程费…营销管理费投资估算分析经济收益分析现金流量表静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地
总建筑面积 容积率 . 建筑密度 .% 绿化率 %宗地
分项面积(平方米) 个数(个)宗地一地上建筑面积层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计 地下建筑面积人防车位非人防车位小计 宗地二地上建筑面积住宅层小高层层高层层高层小计 公建商业会所幼儿园物业管理用房 小计 小计 地下建筑面积人防车位非人防车位小计 项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成,具体的项目规划指标如下表:贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表:成本核算细表投资、收益估算表现金流量表销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型
年复合均价(年均增长幅度)
.% .% .% .% .% .% ——高层住宅(元/平方米) ab=a*.c=b*. d=c*. e=d*. f=e*.g=(a+b+c+d+e)/(年均增长幅度)
.% .% .% .% .% .% ——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)(年均增长幅度) .% .% .% .% .% .% ——写字楼(元/平方米)所以,该项目住宅部分销售总收入为:g*住宅销售面积(其他部分同样方法计算)本项目可售部分为**,可售面积为**,项目分年售完,各年的产品均价及销售总收入如下表:租金收入计算(以写字楼租金为例)本案办公楼租金本案办公楼租金=.=.元元//平方米平方米//天(建筑面积)天(建筑面积)项目甲级办公楼面积为平方米,办公楼租金收益以项目预计投入使用的年开始计算,以每年%的租金涨幅计算,第一年除去%的不确定因素,之后的每年则除去%的不确定因素:各年预期租金各年预期租金== 当前平均租金当前平均租金××((++%%))年年((++%%))年年((++%%))年年……((++%%))年年年份办公楼租金(建筑面积) 小计
. 合计 从年开始,未来年的写字楼租金收益为.亿元。土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明(M)(建筑面积,元/ M)(万元) (M)单方成本(元/ M)土地出让金. . . . . 土地出让金前期补偿费用 . . . 土地补偿费土地契税 . . . %契约小计
室外配套\景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明(M) 元/ M(万元)、室外市政道路工程费
道路占用地面积%、室外景观工程费
景观占用地面积%、室外水电管线工程费
占地面积为基数、电话管线工程
占地面积为基数、有线电视工程
占地面积为基数、住宅安全监控
建筑面积为基数、管道煤气工程
住宅面积为基数、集中供热(住宅)
住宅面积为基数小计
基础设施费主体建安工程费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价(元) 合价(万元) 单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费
, ,单方造价以公寓楼面积为基数 建安工程费万
, ,◆小高层公寓(层) ㎡
, ◆高层公寓(层) ㎡
, ◆高层公寓(层) ㎡
产品提升万
, 写字楼建安工程费
, ,单方造价以写字楼面积为基数 建安工程费万
, ,◆ 层写字楼㎡
商业建安工程费
, ,单方造价以商业面积为基数 建安工程费万
, ,◆裙房商业㎡
, 地下车位建安工程费
单方造价以地下车位面积为基数 建安工程费万
, ,◆人防地下车位㎡
◆非人防地下车位㎡
公共厕所建安工程费
建安工程费万
◆ 层公厕㎡
会所建安工程费
建安工程费万
小计** ** 总成本含地下成本1
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浏览：22次xxN地块房地产开发投资收益分析南京君海咨询；销售价格-利润盈亏平衡图50000税前利润总额（；从图中可以看出当住宅部分销售价格在2255元/O；由于每平方米商铺的保本销售价格与住宅相同，根据市；2、成本－利润盈亏平衡分析；由于住宅及商业用房是在统一的成本核算体系下开发的；反映在不同的成本条件下，该项目的整体盈利状态如下；那么，住宅连同商业项目的整体成本-利
xxN地块房地产开发投资收益分析
南京君海咨询 销售价格-利润盈亏平衡图50000税前利润总额（万元）0--销售价格（元/平方米）
从图中可以看出当住宅部分销售价格在2255元/O的价位上，住宅项目处于保本状态。而目前整个江东大道两侧的楼盘住宅销售均价都在2400元/平方米以上，相邻楼盘东湖花园的一期销售价格已达到元/O。考虑到目前房地产市场的形势，预计今后几年年楼盘的住宅销售价格还会上涨，因此本案一期的平均价格定位在2350元/O，整个项目的平均销售价格在2600元/O左右，以此分析会带来很大的市场销售和销售利润。 由于每平方米商铺的保本销售价格与住宅相同，根据市场调研情况来看，目前江东大道一线的商业用房普遍的销售均价（一层与二层的均价）在5,000元/平方米以上，本项目的商业用房一期售价在3900元/平方米，整个商业用房的销售均价在4200元/平方米左右，加上该项目属于大型的住宅区，商业项目有很大的商机，应该会带来很大的市场销售和销售利润。 2、成本－利润盈亏平衡分析 由于住宅及商业用房是在统一的成本核算体系下开发的，因此，计算整体的平均成本相对于利润的盈亏平衡显得很重要。 反映在不同的成本条件下，该项目的整体盈利状态如下： 利润（税前）=销售收入―开发成本―销售税收 那么，住宅连同商业项目的整体成本-利润盈亏平衡分析如下图所示机密 31 xxN地块房地产开发投资收益分析
南京君海咨询 单位成本-利润盈亏平衡图000-税前利润（万元）单位成本（元/平方米）
从图中可以看出，每平方米销售面积的成本在2679元/O左右，整体项目处于保本状态，而从目前市场来看，每平方米销售面积的成本能够控制在2150元/O之内。特别是6月份以来，中国投资品的价格开始回落。根据中国人民银行公告，6月份投资品价格较上月下降0.2%。这表明，在宏观形势的变化下，本项目的收益空间将会扩大。 六、敏感性分析 1、本项目敏感性分析的目的在于： （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并提出最悲观、最可能和最乐观的方案； （2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力； 2、本部分考虑的不确定因素包括：建安成本、容积率。之所以把容积率确定为不确定因素，原因是我们认为，对于开发商来说，控规中0.91的容积率是不合理的，周围楼盘的容积率都在1.3以上，加上在总的建筑面积中公共服务设施占了很大比例，考虑到开发商的合理利益，因此容积率理应做出调整。这里没有考虑销售价格这一不确定因素，我们分析该销售价格是最可能的方案。 3、建安成本－利润敏感性分析 每次只变动一个因素而其它因素保持不变时所做的敏感性分析，称为单因素敏感性分析。项目整体利润对建安工程费用的敏感程度可以反映出项目在成本控制上的敏感性。在原假定770元/平方米的建安工程费用的基础上，绘制建安工机密 32 xxN地块房地产开发投资收益分析
南京君海咨询 程费用-利润敏感分析图如下： 建安费用-利润敏感性分析45000税前利润(万元)0-20%-15%-10%-5%0%5%建安工程费用10 %
从图中可以看出，建安工程费用的敏感程度不高，即使上升20%，本项目整体仍然有着21000万元左右的税前利润总额。表明本项目能够承受建安工程费用成本变化的风险，但不表示可以忽视成本管理 4、容积率－利润敏感性分析 假定由于容积率变动而引起的建筑面积的变动,增减的都是住宅项目部分的面积，因此增减的销售收入等于增减的面积乘上住宅的销售均价，其他影响利润的因素不变。 在原定容积率0.91的基础上，绘制容积率-利润敏感分析图如下： 容积率-利润敏感性分析100000税前利润（万元）1.11.2容积率1.31.41.5机密 33 xxN地块房地产开发投资收益分析
南京君海咨询
容积率 0.91 1.0
36.5% 税前利润（万元） 30902 税后利润（万元） 20704 税后利润率 17.3% 从上图及表可以看出,因容积率变动而引起的销售面积增加,对利润变动的影响很大,从图示数据可以看出容积率从0.91调整到1.3时，税前利润从20704万元增加到69349万元，增长了2.3倍，税后利润率也从17.3%增长到31.2%,；若容积率调整到1.5时,税前利润就从20704万元增长到89173万元，增长了3.3倍,税后利润率从17.3%增长到36.5%。数据显示,本项目的敏感性因素就是容积率,提高本项目开发收益和土地出让收益的关键在于调整土地的容积率。结合前面的分析，不考虑其他因素对利润的影响，我们认为容积率0.91不变为最悲观的方案；容积率调整到1.1是比较可行的方案，这是因为从规划局控规的有关规定，容积率可以上浮20%；容积率调整到1.5甚至更高为最乐观的方案。从税后利润率分析的情况以及结合市场销售来看，建议争取将容积率调整到1.3。
第三节 各种开发方案与土地出让的效益比较 本部分的开发方案是指在容积率变动的情况下的各种可能方案。假设土地净价30万/亩（两河公司提供的数据），考虑到开发商要承担的19048.59万的土地征迁费用,则开发商实际购买的成本要达到48万/亩，加上4%的土地税，则开发商实际要承担的每亩土地成本要超过49万。不考虑两河公司在获得土地收益时向政府部门缴纳的各种税费，则两河公司出让土地的净收益为31870万元。在这个假设下，我们来评估各种开发方案与土地出让情况下的效益比较。 1、各种开发方案的税前收益与土地收益比较 容积率 税前利润（万元） 总收益（万元） 转让土地收益 0.91
1.1 1.2 1.3 1.4
131 121043 附注：之所以用各种开发方案的税前总收益与土地收益进行比较，是考虑到两河公司特殊性，可以通过多种渠道减免或者规避企业所得税。 机密 34 xxN地块房地产开发投资收益分析
南京君海咨询 从上表可以看出，即使是最悲观的开发方案(容积率0.91)，其税前总收益 也要超出土地转让总收益30902万元，是土地转让收益的1.97倍；当容积率调整到1.1时,税前总收益81395万元,其税前总收益超出土地转让总收益49525万元,是土地转让收益的2.55倍；当容积率调整到1.3时,税前总收益超出土地转让总收益69349万元,是土地转让收益的3.18倍; 当容积率调整到1.5时,税前总收益超出土地转让总收益89173万元,是土地转让收益的3.80倍。 1、各种开发方案的税后收益与土地收益比较 容积率 税后利润（万元） 总收益（万元） 转让土地收益 0.91
1.1 1.2 1.3 1.4
从上表可以看出，即使是最悲观的开发方案(容积率0.91)，其税后总收益 也要超出土地转让总收益20704万元，是土地转让收益的1.65倍；当容积率调整到1.1时,其税后总收益超出土地转让总收益33182万元,是土地转让收益的2.04倍；当容积率调整到1.3时,税后总收益超出土地转让总收益46464万元,是土地转让收益的2.46倍；当容积率调整到1.5时,税后总收益超出土地转让总收益59746万元,是土地转让收益的2.87倍。
从各种分析的结论可以看出，从经济效益角度出发土地转让是效益产出最差的一个方案。
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