业内热议：“金九银十”到底还有没有？2018的楼市预言也来了
业内热议：“金九银十”到底还有没有？2018的楼市预言也来了
每日苏浩辰
尽管楼市成交量还在低位徘徊，但银行贷款额度仍持续紧张，从整个8月份来看，全国首套房房贷平均利率再创新高。据融360大数据研究院选取的66家银行位于全国35个重点城市的533家支行数据显示，8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比上升2.47%，同比上升15.35%。“从全国来看，目前首套房利率主要集中在基准上浮5%-10%的水平，当上浮情况相继落地各城市后，利率将会趋于平稳状态。受市场调节以及供求形势的变化，预计房贷利率暂时不会再度出现大幅上升的情况。”融360分析分析师表示，若在无明确指导政策规定的情况下，首套利率过度上浮亦是不合理的，将会在一定程度上破坏市场平衡，引发市场新的不良反应。8月份市场延续降温态势，一方面“五限”的严厉政策管控，引导此前过热的楼市回归正常，并且楼市调控政策没有明显放松迹象；另一方面，以房贷利率上浮为代表的金融环境收紧，也使得成交量受到影响。预计9月份市场交易继续趋弱，传统的“金九银十”盛况难再。但在太平洋证券房地产行业分析师周炯看来，今年楼市“金九银十”并不悲观。周炯认为，对于一二线城市来说，目前影响销量最大的因素仍然是供应量，即房企的推货量，而需求端依然强劲，且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响房企获取预售证仍存难度，但大部分主要布局于一二线城市的房企，或迫于上市公司业绩压力，或迫于自身现金流压力，都将主动增加推盘，因此，一二线楼市的成交量将获得一定支撑；对于三四线城市来说，这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰，在一二线城市政策暂时不会放松的背景下，仍将持续一段时间。也就是说，楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。【监管严查】监管层严查消费贷流入房地产首付贷卷土重来虽然房地产执行了史上最严的限购限贷政策，然而炒房者并没有罢休，如今又一次找到了新途径，那就是通过银行消费贷套出资金，用于购房首期款，轻松突破楼市调控政策，“首付贷”再出江湖。今年以来，银行的消费贷款呈现猛增，今年前7个月新增已经超过去年全年，对此，海通证券首席经济学家姜超称，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分，去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成。这引起了监管部门的高度关注，《华夏时报》记者获得一份中国人民银行深圳支行的风险提示，称“近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响”，并要求加强个人消费贷款管理。此外，《华夏时报》记者还了解到，9月5日北京银监局也发文，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。按规定购房首付款应为自有资金，防止买房杠杆过高造成风险，但首付贷通过银行消费贷再次卷土重来。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，首付贷需要综合整治，不仅仅是银行做好入口管理，还要对P2P平台、地产中介、房地产商共同加强管理。消费贷流向房地产不久前，北京的张先生从3家银行申请到了多笔消费贷，合计100多万元。“都是银行主动与我所在的单位联系的，上门来办理消费贷，今年以来上单位推销消费贷的有一家国有大行、一家股份行和三家城商行，单位很多同事都申请了贷款。”张先生说，从他周围同事来看，买房是最常见的用途。“我申请的贷款有一部分借给了一位同事买房，当然同事自己也贷了消费贷用于买房。一般大家还是比较谨慎，除了买房，几乎没有把钱拿去做别的投资的。”目前银行房贷按揭利率为基准利率上浮5%、10%上下，但消费贷利率一般上浮20%、30%，利率要比房贷高出一大截，因此银行个贷经理推销起来更加卖力。消费贷包括信用贷和抵押贷，信用贷只要有稳定的收入和工作即可，抵押贷则需要房子作抵押。拿到一家城商行的产品宣传页，该行提供三类信用消费贷产品，主要面向公务员、事业单位正式在编人员、金融、电信、烟草、电力等正式在编人员，申请时需要提供本人身份证，公积金查询记录以及其他辅助材料，三类产品的额度均在30万-50万元左右。张先生和其同事正是通过这种信用贷款，获取了每笔数十万的贷款，且基本上都是用于购房款。除了张先生申请的信用类消费贷款，另外一种就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押贷，这种消费贷金额更大，一线城市的房子可以做到数百万甚至上千万。记者到银行咨询如何用房子抵押贷款，并用作二套房“首付贷”。一家国有银行深圳某支行个贷经理详解道，“如果有房子的话，抵押贷很方便，一般可以贷到七成，比如1000万的房子，可以贷到700万。以个人房子作抵押，再以公司名义申请贷款，钱打到公司账户，再拿去用就可以了。”对于消费贷用于购房，房地产中介则显得更加随便，深圳一家地产中介售楼经理对本报记者打包票，“银行抵押贷、信用贷都可以做，很多客户都这么做，大部人都用作首付款。如果抵押贷首付款不够的话，还可以将房子作‘高评’处理。”所谓“高评”，就是房子评估的时候，想办法价格评高一些，这样抵押贷款可以得到更多资金，从而买房、炒房不受资金掣肘。消费贷暗中流向房地产，贷款数据已经给出了答案。今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。姜超进一步分析称，消费性贷款和公积金贷款合计占了居民中长期贷款的八成以上，相应的经营性贷款比重在2014年以来则从17%降至当前的13%。居民消费性中长贷和公积金贷款的最主要用途均是购房。监管层已经注意到这一风险，中国人民银行深圳支行在上述金融风险提示中还称，商业银行应审慎发放个人其他消费贷款，要认真审核借款人申报的消费贷款用途。北京银监局下发的《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》也称，下一阶段北京银监局、人行营业管理部将视银行业金融机构自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，依法依规，从严处理。“偷渡”路径银行的消费贷有严格的审核规定以及资金流向监控，那么是如何流向了房地产市场呢？一家股份制银行北京分行的个贷人士向《华夏时报》记者解释，按照规定，消费贷是不允许被挪作他用的。银行也有一系列的规定，比如大部分的消费贷都是委托支付，只有在见到合同之后，银行才直接转账给商家，用于装修的就直接打给装修公司，用于个人经营的贷款也必须是打给有业务关联的企业。然而，事实上又如何呢？“在这种情况下，有可能存在用户伪造合同来套现。另一种情况下，消费贷款审批后直接打在用户的银行账户里。这时，消费、转账等操作，包括ATM取现后，存入他行的同名账户等，也都可以监测到的，但如果ATM机取现后直接花掉，就无法监控了。”上述个贷人士称。上述深圳地产中介售楼经理进一步透露，“如果消费贷直接打到个人账户，A银行申请的消费贷要把资金从A银行取现，再存到B银行去作首付贷，不在同一家银行操作就可以了。”而一家股份制银行深圳个贷人士则建议，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭贷款审批下来之后，再去申请消费贷，把首付款还给别人。虽然这样做兜了一大圈，但规避了监管审批，不过本质上还是将消费贷变成了首付贷。“只要觉得用户有还款能力，有些时候为了业绩，银行对于用户伪造合同等情况也是睁只眼闭只眼。”上述股份制银行北京分行个贷人士称。目前，北京、深圳已经相继抡起了消费贷监管的大棒，那么究竟采用何种措施，才能更加有效地杜绝首付贷，从而防范房地产、金融风险的灰犀牛呢？“商业银行办理住房按揭贷款的时候，要加强对购房首付资金的审查，尽量做好入口的把关，如果来自其他借贷领域要加强监管、审查，就不能审批通过。对于提供首付贷的互联网平台，要加强监管、整治的力度；对于房屋中介机构、房地产开发商，总是明里暗里想做这样的事情，也要加强对他们的管理。”董希淼认为，必需打监管、整治的组合拳。刀口舔血按照规定，购房首付需自有资金，不允许从金融机构拆借，这是为了控制房地产的杠杆与风险。一位深圳金融管理部门人士称，一旦首付都是借贷而来，金融机构的风险大增，同时也容易助长房地产市场泡沫。同时，一般银行的消费贷都是三、五年短期贷款，那么购房者短借长用，容易造成个人流动性风险，最终风险也在银行等金融机构。2016年3月，深圳等城市也严厉打击首付贷，控制杠杆加大的投机行为。当时首付贷主要从网贷平台等民间金融渠道流入，而今又从银行撕开了一个口子，借消费贷之名行首付贷之实。但是今非往昔，居民的杠杆已加无可加了。姜超在上述报告中称，如果考虑到长短期贷款、住房公积金贷款，我国居民部门债务占GDP的比重2017年7月已经突破了53%，如果按照当前速度扩张，到2017年底预计将达到56%左右。我国居民进一步加杠杆的空间还有多大呢？“衡量居民部门的偿债能力，还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门，但我们则倾向政府和企业部门，导致我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，美国当前仅有106%，日本的这一比例从上世纪90年代以来基本都低于100%，再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，我国居民加杠杆的空间已经不多。此外，目前我国居民净存款比2016年初缩水了16%，已降至2013年初水平，也意味着居民举债空间并不大。”姜超分析称。董希淼呼吁房地产信贷实施差别化政策，根据购房区域、主体不同，综合运用手段，既调控总量又调整价格，一是合理确定银行个人住房贷款总量；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件；四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？不说废话，先上结论。2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。依据是什么？我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。信心比黄金更重要人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。现在已是多军的天下如果说十年前的温州炒房团名动天下，那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍，2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌，轮番炒作，每座城市都留下了炒房大军的身影。当下一线，二线，环京，环沪，环深，几乎所有的热点城市全部限购，但炒房团时刻在伺机而动。目前，重庆是炒房团重点关注的区域，重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因，价格一直在低位徘徊。自去年年底被热炒开始，到目前重庆的房价已上涨60%-80%，均价1-2万元，由于暂未实行限购，目前重庆已成为炒房团的福地，虽然有巨大的卖盘，但在强大的购买力面前，重庆房价一直在稳步起飞。近日，长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子，炒房团立刻闻风而动，成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。在众多的炒家中，有实力雄厚一掷千金的豪客，也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。也许有人会指责炒房客，认为他们所到之处如蝗虫过境，推高房价，让产业脱实就虚，可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。哪里有利益，哪里就有投机，炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。扪心自问，如果是你，有资金，有机遇，只需要转手买卖两套房子，就能获得工作数十年的收益，你，会拒绝吗？政府与多军的角力目前，炒房客数量之多，实力之强，已到了政府不得不认真对待的地步。再说政府近期推出的各项新政。租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会，政府入股，风险共担，收益共享；集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场，降低租房价格，市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。这些新政都能看出政府的用心良苦，确实希望拉住房价这匹脱僵的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过，在这里，我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例，有，这就是深圳。谈谈深圳的小产权房大家都知道，今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的，深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地，保留村民集体用地。因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地，归属各个村的村民所有，这就是著名的城中村。目前，深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式，弊端严重，却积重难返。而早在九十年代，随着外来人口不断涌入深圳，就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼，一般是六到九层，做成小面积的单间、一居或两居用来出租。当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后，大量的村民开始投入这项一本万利的生意，或者借贷，或者招人入股，或者村委牵头统一建设。随着一栋栋农民楼拔地而起，到2000年后，深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。这些农民楼施工水平差，千楼千面，楼间距极窄，居住环境恶劣，俗称为握手楼。大量农民房的出现，严重影响了深圳的市容市貌。但同时，也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会，农民房的租金大约是商品房的1/2左右，低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。直到今天，深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止，在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段，街道两侧全是密密麻麻的农民房，其数量之多，分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。遍布深圳的农民房目前，深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右，数量之巨堪称全国之冠。如此众多的小产权房除少量用来交易外，大部分用于出租，且出租率极高，可以说，深圳早就深入贯彻了中央这一政策，大量的廉租房入市拉低租金牵制房价，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房价便一目了然。资源天然分布是不均衡的，而且，一旦获得了资源的城市或地段，便具备了先发优势，会吸引更多的资源不断流入，就如水从高处往低处流一样自然而随意。反之，如果想把资源引入不发达的地区，就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微，为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功，就是此理。中国城市化的进程仍在继续，大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦，无论兴建多少廉租房，经适房都会被迅速填满，直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。2018，让子弹飞一会儿一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。、（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，深圳最先一波领涨，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。说说一线，北京现在距年初最高价跌幅10%左右，郊县跌得更多，目前处在多空对峙的状态，但多军正在逐渐聚集势能，18年盘整可能性极大，上海情况类似。但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月，所有房价翻倍，然后是一年多的微跌与盘整。在这期间，多头不断上攻，两次收复失地，又两次遭遇新政打压，但到今天，深圳房价已顽强站回历史最高位，且上涨预期明显。如果没有更多有力政策打压，2018年深圳很可能是最先启动的城市。2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是买入五到十年内禁止卖出；或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对商住的一招绝杀。而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是多军还是炒房客，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿。关注本公众号回复关键词您好，感谢关注“栋察楼市”，如有购房相关问题，请在本公众号“栋察楼市”提交内容，我们将为您一一回复！（回复“自贸区、地铁房、学区房、公积金、户型、房交会、铁西、皇姑、苏家屯、于洪、和平、大东、浑南、沈河、沈北、洋房、别墅、公寓、贷款利率、精装、房价等可查看相关内容，提供购房条件，可为您做楼盘推荐）即刻关注栋察楼市
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作者最新文章一张清单两张表，看清你买的房子是不是最危险的资产
来源：凤凰房产
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01几天前，关于房价逻辑的文章发布之后，收到了很多的后台房地产投资咨询，都在询问房子还能不能买？怎么买？虽然很多城市宣布了租购同权政策，但大多数人认为房地产仍旧是最值得做的投资。这种观念很难改变，中国人爱存钱，中国人的存款也在节节上升，现在境内居民住户存款达62.6万亿。中国人为什么爱存钱——存钱买房。以前：存款现在：存款+贷款=房子直接来说，就是——赚钱，攒钱，买房。在本轮调控之前，买房的问题是挣多挣少，但都是赚的，但现在情况完全变化，一二三线城市住宅价格走势出现方向性的分化。所以有些城市买的只是房子，有些城市才可以当成资产，有升值的空间。房产投资的要素说起来都很简单：长期看人口，中期看政策，短期看金融，但普通人很难完成这些分析，平安证券的首席经济学家张明是猫哥的好友，他们团队正好在做一系列的房地产投资报告，干货的结论很多，猫哥非常认同，所以我们今天把他们的报告脱水，看看哪些城市的房子是绩优股？哪些城市的房子最有升值潜力？核心结论在文章尾部。02我们先来用一张清单看看决定一个城市房价走势的10个核心因素：1.&常住人口/户籍人口。外来常住人口是购房的刚性需求来源，常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大；2.&工作人口/常住人口。常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大；3.&小学生在校人数。&小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。4.&潜在人口流入。教育和医疗是稀缺的优质公共资源。一个城市的211大学数量+三甲医院数量可以用来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。5.&一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。6.&钱多了没有？M2（广义货币，简单的说M2=现金+活期存款+定期存款）的同比增速是房地产周期较好的领先指标，俗话说就是钱多了，M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松，对房价的推升作用不言而喻。7.&住房贷款，个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。8.&利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。即便政府去库存的政策非常明确，商业银行在发放贷款时也会根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。9.&房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但房价上涨迅速时，这个指标会失真，杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。10.&调控，长期以来，中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，政府正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。03这10条指标单独使用会出现很多的问题，每一个具体的指标都有各自的局限性。●&常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨；●&工作人口/常住人口不能解释海口的上涨；●&小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨；●&优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨；●&房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨……事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。但以此作为观察的视角，通过数据的导入做研究还是衡量一个城市的房子是不是值得买最靠谱的方法。当然中间的研究和分析是经济学家的任务。此处略去10000字。如果套用股市的绩优股和潜力股做一个总结，干货如下：在这些城市买房，至少从流动性和升值潜力上是有保证的。如果你想看看所在城市在各个分类指标的排名，可以看看下面这个图，优势劣势非常清楚了。
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2017年伊始，部分地区房地产调控政策收紧。
国土资源部姜部长全国国土资源工作会议上
20000元/m?
2室1厅 | 120m?
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来源：凤凰房产
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调控加码趋势下，供应进入“小面积时代”：317以来，全国房地产市场调控政策频繁发布，特别是一二线城市接近全面进入限购、限贷、限价、限售、限商时代。政策在执行4个月后，房价出现了平稳的趋势：那么在2017年楼市政策影响下，最大特点是什么？伟哥认为：分析市场其实还是看趋势和供需结构的未来变化！而市场最主要的两大特点是1：当下看北京土地的成交结构，在调控周期，刚需成为供应的主要方向：判断未来市场，其实要看最近2年的北京土地结构，从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，非常明显的数据，在2017年北京供应的44宗住宅用地中，合计535万平米土地中有135万平米是自住房，有259万平米是商品房住宅。但需要注意的是这259万平米中很多都是7090政策，也就是90平米以内需要占70%的面积。简单的计算一下：未来北京供应的每10套住宅中，有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。未来改善型物业将在刚需供应增加的情况下，显得更少。2：别墅成交继续高位：最近2年别墅成交量持续放大，2016年的8263套刷新了历史记录，在2017年已经过去的7个多月，北京签约有146个别墅项目，合计签约别墅3448套，供应只有2646套，实际库存看，当下北京只有6000多套的可售量，还不足12个月的去化。从表格成交看，整体市场在明显的呈现一个成交大时代下的，供应小时代特征。但一个奇怪的疑问就出现了，为什么10年了，平均土地容积率已经达到了2.5，基本没有别墅土地供应，依然有这么多的别墅成交？其实很简单，现在市场上，类别墅，假别墅居多，成交的别墅80%以上都在容积率1以上的土地中，甚至部分项目的容积率达到了3，只是把叠拼、跃层也算作了别墅。从2014年到今天，北京合计成交的17341套别墅中，传统意义上的别墅，也就是独栋类产品只占13.7%。别墅进入大一时代！热点销售的别墅项目容积率居然大部分都在1以上，而且随着土地出让制度的严格，这已经是不可逆转的趋势，也就是“大一时代”。而这并不应该是真正的别墅！实际在这些类别墅的成交中，出现了很多问题：1：部分别墅为了做到前二后三，将客厅与花园分隔，这本来应该在一层。2：采光面特别小，空间基本不通透。3：客厅独立，与楼梯、餐厅割裂，便利性非常差！4：庭院的实际可用面积只有总面积的一半，不好用、不好打理！5：车位数量严重不足！人车不能分流。6：装修周期长，影响入住体验。那么如何选择真正宜居的真别墅呢？如何选市场稀缺的13.7%中的真顶豪别墅？！有需求才会有创意的作品产生，别墅也是这样，因为有一类对居住品质非常挑剔的群体存在着，才会有开发商用心血打造精品：从房地产市场的发展来说，土地容积率是持续上涨的趋势，这是因为城市的发展使得集约化越来越明显。但对于市场需求来说，则是容积率越来越低，舒适度越来越高的趋势发展！！从市场趋势看，过去20年房地产市场发展从刚需到改善已经趋势明显，未来的20年，改善需求下，对别墅的需求将继续扩大。对于有过几次或者多次买房经验的改善需求来说，很多人都有一个简单的正确认识：对于行业内千亿的流水线房企来说，只能买到千篇一律的户型，为了快速复制而牺牲了很多舒适性。对于顶豪，特别是顶豪别墅来说，寻找适合自己的庄园，在现在这个功利化的快时代，很难！真正的别墅是庄园，是属于“顶豪阶层”的人。白天的他们，穿梭在CBD的贵宾区、在会议桌上或谈笑风生或唇枪舌剑、他们掌控着城市的脉络和走向。他们被称为各种“董”、各种“总”！然而白天的他们，即使与城市芸芸众生身家、身份有别，却也湮没城市车流与人海，他们和城市里的多数人，使用着一样的办公楼、坐着一样的电梯、吃着一样午餐。那么，所谓身家与身价如何体现？只有到了夜晚或是周末，当他们回到他们位于风景区的别墅中，财富和地位的界限，才通过花园、石材、院落、泳池、会所等元素，被真正清晰。他们眼中的家：首先：应该是满足所有家庭成员的使用，在户型和功能上不仅要全面，更要好用。老人、两个孩子，还有男女主人，都要有各自独立，同时又可有机联结的生活和兴趣爱好空间。其次：一定要有合用的大院落，而不是由很多零碎绿地组成的所谓面积。第三：节省繁琐的装修时间，从设计、用材、装修、配饰的品牌和品质，都要在力所能及的范围内追求极致。第四：足够安全，足够私密。别墅作为居住形态金字塔的顶尖，核心在于保护主人的生活安全。做顶豪别墅只有以上几条全部做到，才能让他们住的和普通人“不一样”！比如最近要入市的，就是为了颠覆过去别墅市场而产生的项目——作为过去北京30年别墅发展历史的改善之作，独特的属性加匠心打造产品力，又有成为未来北京30年最稀缺独栋庄园别墅产品的实力：未来30年稀缺不可再生的土地资源+30年的行业经验+5年对土地的了解+匠心打造，正是这些不可缺少的条件，打造了北京庄园能够实现多项拓展顶豪别墅尺度感的创举！占据了天时地利人和的北京庄园究竟会以何种惊艳的姿态亮相，非常值得市场与顶豪购房群体期待！咨询电话 :
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