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时代华城小区北面楼房与道路距离近，影响居民正常生活
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时代华城小区
反映类别：
信件类型：
交办时间：
60.31.196.150
反映内容：
那书记您好：我是时代华城的业主，自2012年以来时代华城小区北面距居民窗户不足1.5米处每天24小时有拉煤大车不间断通过，震动巨大，居民家里墙面都以裂开缝，更严重的是汽车尾气和粉尘污染严重，严重影响了居民的正常生活，更为可怕的是车上拉的都是易燃品，一旦着火，后果不可设想，小区后面四栋楼肯定伤亡惨重，没有消防通道，无法灭火。我们快的抑郁症啦，天天如此，震动，污染，尤其是晚上更为严重，因为交警下班了，希望政府高度重视我们诉求，建议拉煤车尽快改道运行，还老百姓一个正常的生活环境。
交办意见：
经办单位：
中共呼和浩特市回民区委督查室
办理结果：
&&&时代华城小区位于新华西街西段以南，西二环快速路以东，西街以北，该小区共有42栋楼，于2012年建成并投入使用。针对网民信中所反映大型货运车辆途径时代华城小区周边道路时影响靠道路附近居民休息等问题，经实地调查具体情况如下：一、居民要求更改货车运输道路的问题该小区北侧为孔家营电厂自行修建的运输煤炭道路，于2008年修建完成并通行，由于该道路是电厂唯一一条可进出车辆的道路，且电厂周边均为居民住宅区，现阶段周围无可利用地块建设其它出入电厂的道路。因此，现阶段无法更改运输通道。二、紧邻道路的居民房屋墙体震动开裂问题该道路距离时代华城小区北侧院墙约为2米，经实地查看，未出现居民房屋墙体因货车震动所产生的裂缝。三、汽车尾气污染周边环境的问题回民区已责成区城管执法局、环保局等相关部门对孔家营电厂下达限期整改通知书，要求凡是电厂运输煤炭等渣土类货物大型车辆均使用防尘设备遮盖货物，并每日定时对道路洒水，避免煤渣和粉尘污染周边环境。
处理状态：
受理编号：我的位置： >
房产质量问题的处理及工程建设中一些问题的咨询
来源：王 喆
问: 主梁有两处裂缝如何维权（后续）&&&
&日 19时10分
地区： 江苏 无锡
2005年6月买的房屋，2006年4月装修时发现房屋主梁有两处裂缝，如何维权？
1、2005年6月买的新房，5楼送6楼（阁楼）2006年4月装修时发现5层入门处横梁有两处裂缝，此梁上方为6层的墙面，购房合同上规定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”但我只有合同，没有拿到《住宅质量保证书》。如何是好？
2、两处裂缝虽不大（可插下细针尖），但每处都是3面（可见面）横截面裂开，已造成梁的断裂，是属于房屋质量问题还是房屋合格不合格的问题？
3、检测的话，需要检测哪几项？ 我可以要求开发商赔偿吗？如果可以赔偿，赔偿金额是怎样的范围？
4、如果开发商只同意修理不想赔偿的话合适吗？我该如何维权？
由建筑商请当地土木建筑工程质量检测有限公司检测两处裂缝结果如下：
1、六层梁（3-1/3-D轴）梁侧裂缝宽度：（1）1360MM处：0.19MM、（2）200MM处：0.15MM
2、六层梁（3-1/3-D轴）梁侧裂缝宽度：（1）1360MM处：0.16MM、（2）200MM处：0.13MM
3、梁底钢筋保护层厚度（1360MM处）：39MM、33MM。
原因分析：
&&& 1、原施工时混凝土梁钢筋保护层过大，使梁截面的有效高度减小。
&&& 2、混凝土自身收缩的变形（干收缩）。混凝土在硬化过程中，由于水分蒸发，体积逐渐缩小，产生收缩，而梁由于受到支座的约束，不能自由伸展。而当混凝土的收缩所引起的约束力超过一定程度时，会引起混凝土的开裂。
&&& 鉴定结论：
此房屋梁裂缝是由混凝土收缩及梁钢筋保护层较厚综合引发的，属非结构性裂缝，不影响房屋安全性。但考虑房屋的耐久性，建议采用粘贴碳纤维结合化学灌浆法对裂缝进行处理。
&& 本人疑问：1、此结论是否有避重就轻的嫌疑？
&&&&&&&&&&&& 2、想请其他检测机构检测该如何做？？？
&&&&&&&&&&&& 3、如何维护自己的利益？？
有请专家揭开心中疑惑！！
答: 您可以向开发商索要《住宅质量保证书》，这是应在通过质量验收后对新建房屋质量监督的一种措施，也是对您居住住宅质量的基本保证和承诺。如开发商不能提供可按开发商违约处理。
& 至于梁上裂缝，按国家相关设计技术规范，一般房屋，包括住宅，允许有，但宽度不大于0。3mm，梁的保护层厚度一般25-30mm，现在检测结果裂缝宽度不超过该值应当是允许的，但要注意的是二侧的裂缝的长度，如果从梁底开始，裂缝向上伸展超过保护层较多，并观察一段时间，裂缝不断向上发展，那说明梁的强度有问题，不能保证安全使用。
另外可将侧面裂缝轻凿开，观察裂缝是否裂进侧面保护层伸入钢筋内里，如是也证明梁强度不足。强度不足，当然是质量问题，应进行结构加固，由于加固造成的损失，如重做装修等，开发商应进行赔偿。
鉴定部门解释为产生的原因是“梁截面有效高度减小”“混凝土干收缩”，这不一定是主要的原因，因为梁底保护层厚度的增加，按检测相差很小，这点相差按结构理论不至于使原来可能不出现裂缝而现在一定出现。混凝土干缩由于门上过梁体积很小，对干缩影响会较小。
尽管如此，建议如裂缝较短且稳定，不会构成安全隐患，鉴定结论建议用碳纤维处理这个问题对你是非常有利的。
您还要对房屋的其他部位也进行一次检查看有否类似情况以便一起解决。
问: 我到底该怎么办????&&&
&日 15时27分
地区： 黑龙江 哈尔滨
本人住在某小区的八楼,八楼是顶层!我是2000年入住的,住了不到半年,有一天,楼下七楼的住户来找我,,说我家卫生间漏水,把她家的天朋都淹了,,我说不会啊,,我家没漏水啊?我和邻居在卫生间一找,发现我家卫生间墙角有一根十厘米粗的管子顺着上面往下六水,水是顺着管子流到七搂的!这管子是上通到楼顶外的拍气管子,,下通各家!我把情况反应给物业,物业来修了好几回都没修好!后来七楼把我起诉了,,法院鉴定书鉴定淹七楼的水是这管子在房顶外产生的冷宁水!法院判我输,要我陪七楼一千五.我就不明白,房子也不是我盖的,管子也不是我家的,而且还鉴定水是冷宁水,为什么要我陪呢????我找物业,可他们说让我找开发商,说和他们没关!我现在就想知道我该怎么办,,难道真的该我陪吗?我该管谁要这钱????
答:& 卫生间的排气管一般都与卫生间的设备相连，兼作排污水管，这种管道在楼板下有一个弯头，这个弯头在施工时如处理不当很容易漏水。现所漏水的来源经法院鉴定是冷凝水，冷凝水是自然产生的，不应由您一户负责。
产生楼下顶棚淹水的必然条件是水管已损坏漏水，否则水限止在水管中并直接排向室外污水道不会产生渗漏影响顶棚装修。
给排水管道在正常使用条件下，最低保修期为二年。您可要求开发商出示竣工验收报告，查看报告日期，如在保修期内，应由开发商负责修理并赔偿损失。
只有在已过保修期或您在入住装修时有过损坏，管道现已渗漏，使用排水时造成楼下损失，才根据情况负有责任，并作相应的赔偿和承担修理费用。
问: 开发商私自更改室内装修结构的问题&&&
&日 19时48分
地区： 上海 松江区
各位尊敬的律师：本人于2005年7月购买一套预售商品房（复式全装修），首付40%并已经还贷8个月。开发商在去年10月的时候曾经给过我电话，说应部分业主要求把室内双别楼梯改为单边楼梯，问我时候也修改。我当时回答的很坚决，不能修改。并告之我就是看中了双边楼梯，因为可以把楼上的两个房间分别独立。现在，房子还没有交房，但发现开发商在没有经过我同意的情况下就更改为单边楼梯了，我与售楼处协商过，对方说无法修复，于是我提出赔偿。（还有一部分业主和我是同样的情况）开发商说赔偿不行，要不就退房，（在预售合同中违约的赔偿责任是1%），开发商在室内装修的问题上也有更改，样板房的楼梯扶手是不锈钢的，现在开发商以不安全为由更改为铁架的。
请问各位律师：如果我退房，可以得到哪些赔偿？（首付款的一年利息，贷款产生的费用，购房时候担保、公证等一系列费用）如果我不退房，可以要求哪些赔偿？
起诉的话是现在起诉，还是等交房的时候起诉。毕竟我现在银行的贷款还在还着。
答: 对您比较有利的可以向法院起诉，诉讼请求为要求开发商按合同规定（包括展示模型等有效说明文件）恢复原状，如双边楼梯，扶手用材等。
从技术上讲应该可以修复的，只是费用大小问题。如开发商愿意修复，那问题解决。如不愿，您可要求违约赔偿，但先请当地专业部门，如房屋安全鉴定机构或建筑设计单位设计并估价，并以此作为实际的损失要求赔偿。估计这会较大超过3300，可依据《合同法》第114条要求提高赔偿金。
问:& 房屋交付时，业主能否根据验房发现的不达标问题而拒绝收房？&&&
&日 19时40分
地区： 福建 福州
&&&&& 在开发商按合同约定的时间通知交房后，本人单独请了验房师对即将交付的房屋进行了验收，结果发现有11项超出国家标准范围的问题（验房师每项问题后均列出了所依据的“国标文件号”及标准内容）。但在和开发商交涉时，开发商以他们持有的房屋竣工综合验收合格证书等一系列资料为由,不承认业主自行验房时发现的问题为质量问题，只说是一些工程的瑕疵，虽口头答应要给予整改，但因我们没有办理收房手续而拒绝给出任何书面整改承诺和明确的整改时限，只让我们有空自己过来再看。同时强调整改与交房之间无任何联系，如因整改而造成的交房违约责任应由业主承担。这样的说法合理吗？下步再次和他们交涉时本人有哪些要注意的事项？
&&& 另外还想请教对商品房验收质量合格的概念应怎样理解？开发商单方具备详细的房屋合格证书等书面资料是否就能的证明该房屋一定不存在质量问题了？用户自行验房发现的问题都不能称为质量问题吗？
附上其中几项验房发现的问题供参考：
1.房屋发现3处渗水，其中两处为外墙渗水到内墙（刚好这几天连续下雨），还有一处为卫生间墙角渗水到客厅墙角。
2.室内地、墙、柱面发现19处大面积空鼓（均大于国标规定的20X20CM的范围），其中一根支撑柱四面基本上都是空鼓。
3.南面次卧墙面平整度误差9MM，书房飘窗顶部误差20MM，客厅顶部平整度误差40MM（均超出国标规定的平整度误差4MM范围）
4.主卧地面一处露筋
5.………………
答:& 建筑工程的质量问题或瑕疵如何区分还没有法定的解释，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；”的说法可以反过来界定为，在保修期内应当修复的就可认为是质量问题。
按照国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年，（一般为50年--笔者注）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
空鼓一般是外粉刷施工不到位造成，是较小问题，在装修前修复比较容易，如内混凝土本身有空鼓，那是主体结构的安全问题。
您例举的这些问题原则上是保修的问题。但发现结构安全问题，可主张退房，如开发商拒退，可起诉；开发商不愿修复或修复不到位，也可起诉。如起诉，建议您先起诉再在法庭主持下由双方约定或由法院指定的鉴定机构进行鉴定为好，因为起诉前自行委托的鉴定机构（即使有资质）也是单方面委托，法庭不一定认可，被告也能提出重新鉴定的请求，这样弗时又弗力。现您自己聘请的验房师检验结果也应该起作用，因为那是客观事实。
问: 施工事故&&&
&日 09时55分
地区： 湖北 荆门
& 本"施工事故"中所涉及的勘探、设计、工程监理、工程项目经理匀属一法人,也就是说此人是上述单位的法人代表和董事长,此人由于职业的原因与建设局相关人员关系甚密,建设局某领导现在有点以权压我的味道,说我是受益人要负责任,要我拿钱出来搞相邻楼房的下沉原因与地质鉴定,(限定了时间)而且说此钱非出不可迟一天都不行(但本人经过咨询律师后没交),而且还说不是他们给相邻受损居民做工作哪有你(指本人)现在安稳曰子,请问各位律师,本人在建房前就向建设局相关部门交纳了近十万元的费用;而且施工图、勘探报告、施工项目经理资格等都是经过他们层层审核批准的,他们对"施工事故"有没有责任、该不该负责、事故发生后他们请专家鉴定,地基下沉测量、受损居民找他们,他们给居民作工作,这些是不是他们应该做的?请各律师继续给我指点和帮助!(此施工事故相关勘探与施工的一些明显违规行为以后我将详细向大家说明)再次谢谢众位律师!
&答:&& 您的叙述并不十分清楚，如您在这个工程中是什么角色？这对您应否负责或应负什么责是很重要的。建筑工程的质量或施工事故是较复杂的，涉及专门技术及方方面面（建设单位、设计、施工、监理，偶然也会连到主管部门或质量监督部门等）。
&&& 这是一起施工事故，要比较正确的确定责任首先要了解事件的整个过程以及有关的设计图纸、签证的各种文件等，据此来分析判断。
&&& 从您的说明中还有较多情况不明如：设计院同意改变设计打桩，是否有修改图纸或变更文件？还是施工单位仅口头问过后擅自施工，现设计单位是否还认可？一般打桩不需要大开挖，除非有地下工程，打桩为何要挖到6米深，是谁定的，有否书面根据？为何要挖到流砂层？...等等，这些问题不看文件资料，不搜集证据，不仔细分析是无法定性的。
&&& 原则上，施工队未能按设计图纸而擅自施工，要负主要责任；施工队完全按图施工，设计单位没有在图纸上作必要说明（要按国家有关规范）而造成这种情况，设计应负主要责任；勘察单位在勘察报告上未勘探出流砂层或测得的地下水位与实际情况有较大出入，误导了设计和施工，也应负责任。施工队在挖到流砂后反反复复抽水和掏流砂是重大的操作失误（一般应堵砂而不是掏砂），这是否有人指挥或自作主张？这要负很大责任。当然也可以按各自在事故中的过错来分担责任。
&&& 总之，仅按现有的简单说明要比较可靠的来判断是不大可能的
问: 楼房被凿了洞,怎样解决?&&&
&日 10时52分
地区： 河北 唐山
& 律师您好!由于改造自来水管道,自来水公司雇佣了一个包工队,在没有争取我们住宅楼居民的同意下,为自己施工方便,擅自做主将楼房一层3个楼门口底部分别凿了3个洞(能钻进人),开始我们以为只是钻1个入水管的小洞,没有理会,许多人不在家,傍晚回来才发现这么大的洞,大家都很愤怒,请来建筑专家查看后,说不能肯定楼房的稳定性是否将来有无影响,不知该怎样解决,能赔偿损失吗?
&答:& 一般不会影响楼房的稳定性。可要求尽快施工完毕恢复原状。如带来不便只能克服，毕竟改造自来水是公益事业。如果造成损害或损失可要求赔偿。
问: 请各位律师帮忙，急!&&&
&日 11时42分
地区： 上海 黄浦区
& 我们买了一套期房，今年10月交工。现在正处在小区的景观绿化建设中，然而我们发现一个问题，很棘手，不知该怎样解决，请各位律师帮忙。
我们买的期房在三楼，买房子以前，从小区的规划图和售楼中心的样式图中，在我们的窗户前的小区景观中，没有发现什么大的阻挡物，只是地下车库的采光玻璃，不高也不大。但今天，我们在观看房子的过程中，发现窗户前景观做了大的变动，一个很大的三层高的的白色反光障碍物在窗户前，据代理商说那是车库的通风口，可是我们买房时给我们的景观规划中根本不是这样的。我们跟代理商交涉，他们的答复是：之前的景观规划图仅供参考。他们可以反应给开发商，但是结果可能不会变动。
现在不是影响到一个业主，至少1－3楼的业主都有影响，在我们之前已经有业主给代理商反应了这个情况。现在我们该找谁讨个说法呢？有什么专业的建议呢？在这里感谢各位的帮助
&答:& 如果真是地下车库的通风口，属附属设备，一般在比例较小的效果图中不一定画出来，所以可能不是规划的变更，弄清情况后可与开发商协商将通风口移位或用其他办法。不过要提醒您的是：管状物如离得不是太近且是局部的，在规划上不一定完全违规，合同上也不可能考虑得那么细写上去，所以用什么理由或如何认定违约是值得商榷的
问: 有关房屋质量纠纷问题&&&
&日 16时54分
地区： 广西 柳州
&&&& 2002年，我们公司为缓解职工住房紧张的压力，组织本公司职工集资建房，集资方式是职工全额集资，并由职工取得全部产权。公司以建设单位的名义将房屋发包给施工单位建设，2003年年底房屋建成竣工并交付职工使用，职工使用后不久即出现了房屋墙壁开裂，断裂，阳台窗户拉裂及屋顶漏水，外墙渗水等严重的质量问题。问题出现后，公司多次要求施工单位来维修，施工单位只是治标不治本的很敷衍的修了一下，房屋还是裂，遇到下雨天，房屋还是继续漏，在请求建设行政主管部门组织协调未过的情况下，2005年9月，公司将施工单位告上了法庭，要求施工单位拿出切实可行的方案对有质量问题的房屋进行彻底维修，同时请求法院委托有资质的鉴定机构对房屋存在何种质量问题以及质量问题产生的原因做出鉴定。当时的出发点是希望找出原因以期达到彻底维修的目的。现在时间过去9个月了，因为鉴定方案有可能得不出确切的可判案结论而没法得到双方当事人的认可而一直没有着手实施，案件也就没有任何实际的进展，一直卡在质量鉴定这个环节。现在又一次进入降水旺季，只要一下雨职工的家里面就会有严重的渗漏水，有的甚至要用盆接水，为了尽快解决维修问题，公司打算不再纠缠于房屋质量鉴定，拟变更诉讼请求为具体的维修事项，也就是哪里有问题就要求施工方维修哪里（这也是代理律师和法院给支的招）。但新的问题又产生了，代理律师要我们变更诉讼主体，以职工为原告，施工单位为被告，这样就由一个案变成近八十个案，诉讼成本大大的增加了，公司不同意这样做，认为公司作为建筑施工合同的合同主体，有权要求施工单位履行维修义务，诉讼主体不用变更，仅变更诉讼请求就可以了。但代理律师却坚持要以职工为原告，并称如果不以职工为原告，到时候法院驳回起诉不关他的事，现在因为代理律师与公司之间意见不一致而使下一步工作很难开展。至20日，代理律师已经着手撤回鉴定申请并提交了评估维修费用的报告，准备以评估结果为依据要求施工方维修，代理律师称，这个案子这样做他没有把握。
&&& &我的疑问：
&&& 1、公司作为合同主体是否会因为不是房屋的产权人而不具备提起诉讼的主体资格？（按照代理律师的说法，房屋产权已经到职工个人手里，职工才是真正的权利人，是与案件有直接利害关系的人，才有资格起诉。）
&&& 2、职工与施工单位不存在什么法律关系，职工凭什么告施工单位？侵权？
&&& 3、职工是否可以告公司，要求公司维修？公司在整个建房过程中只是一个组织者，没有享受任何权利，按照权利义务对等原则，公司不应该承担义务，但是，如果职工不能告公司，职工的权利怎样得到保障？这不就放任了公司在整个建房监督过程中的不尽责吗？
&& 其他问题:1、能说说职工可以直接告施工方的理由吗?
&&&&&&&&&&& 2、关于房屋质量鉴定，我们已经委托了省内最权威的建筑质量鉴定检测机构进行检测，可鉴定机构的鉴定费用极高（四十多万）并且没法对砂浆化学成分进行检测，很有可能到时候分不清楚原因，所以才没有进行原来的鉴定。现在就打算审请鉴定房屋存在质量问题，要求施工单位进行维修，至于房屋存在质量问题的原因就不去追究了，这样的后果则有可能是到最后没办法彻底维修。
答:& 根据案情介绍，好象已提出“要求施工单位拿出切实可行的方案对有质量问题的房屋进行彻底的维修”的诉讼请求内容，不知为何要重来？如果诉讼请求把二个连起来说，即要求先鉴定，再根据鉴定结果来维修，那显然是不利的。实际上维修和鉴定可以分开，因为墙开、断裂，屋顶、墙面漏水是明显的事实，不管鉴定与否或鉴定结果如何总归要维修的。
&&& 承包单位对房屋的维修应当属于强制性要求。日国务院发布的《建设工程质量管理条例》第六章就具体规定了建设工程的质量保修。对基础设施、地基基础和主体结构，保修期为合理使用年限，住宅一般为50年。墙壁开裂、断裂，如果不是外面粉刷层而是砖墙本身的开、断裂，应属主体结构的质量问题，严重时可能构成危房。房顶漏水、外墙渗水，保修期为5年。均从竣工验收合格之日起计算。
&&& 鉴定费用达40万，不知鉴定多少项目？砂浆化学成份也要检测大可不必，一般只要检测砂浆强度或砖砌体强度基本就能看出问题。现在即使不进行鉴定，对这些裂、漏客观存在的问题施工单位还是有义务进行维修的。由于主体结构保修期很长，维修以后如再发现问题还可以要求维修。
&&& 另外对鉴定方案双方当事人有分歧，一般法院要及时裁定，不能久拖不决，本来双方对某件事有矛盾谈不成才起诉到法院讨个说法，到了法院经调解还谈不成也可理解，但最终还没有说法不知为何？
问: 我家墙上的一个窗户要堵吗？&&&
&日 20时20分
地区： 湖南 长沙
& 我的住房是属于单位福利房，已经拥有产权。我最近进行了翻新装修。因为主卫没有窗户，既不通风又没有光线。我看到同栋楼其他两家住户开了小窗，所以也开了一个窗！这个窗户开在侧面的墙上，在堵栋墙的正中间，并且窗户是开在墙体梁的下方。我请教了建筑业内人士，他认为这堵墙不会影响承重和房屋结构。现在单位根据本单位的一个管理规定，要求我把窗户堵了。请问他们有权封堵吗？强制封堵后我是否有权要求赔偿？
这面墙面向公路，不与任何建筑相邻。我请教了建筑业内人士，他认为这堵墙不会影响承重和房屋结构。是本单位的老干部说不整齐要求拆的！单位就根据本单位的一个机关大院管理规定要求拆除的。单位根本不会和我协商，我想问有没有这方面的法律条文能使我不用拆窗户，我新装修好的房子，又要重新搞一遍，让人心痛！
&答:& 一般情况下，估计结构安全上不会有什么问题，但毕竟是估计。具体要根据房屋的结构类型、您住的层数、开窗大小及部位来判断。您可以找该房的原设计单位请他们结构上核算一下出个证明或由当地类似于房屋安全鉴定机构的部门鉴定一下，如不影响结构安全，为了改善居住条件又不影响别人应该是可以的。至于外表是否整齐美观，如果不注重人们日常实际使用的效果，只注重整齐及所谓的美观不是人性化的体现，这样的房屋布局也是不合理的，而且整齐美观各人看法可能不同，有时有变化反而给人美观的感觉。但房屋结构安全是必须的，所以要由对结构安全负责的单位出具证明。当然如果影响结构安全，应恢复原状。
问: 房屋质量&&&
&日 11时02分
地区： 广东 佛山
& 各位律师：
我买得了套二手房，起初不知道，后来雨才知道房屋漏雨，我去找物业管理公司，他说合同规定房屋保质期为三年（200年底开发商与买主第一次交易），我不知道现在该找谁？以什么依据？谢谢！
&答:&&& 按国务院《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程最低保修期为5年，并自竣工验收合格日起算。您购房时应要求卖主同时提交开发商交房时的《质量保修书》，上有保修的各项说明。
&&& 如在购房时与卖主无约定购房后出现质量问题如何处置，就较难主张权利，因现法律暂无有关二手房质量问题修理问题界定的规定。
&&& 你也无理由强调在以后使用中房屋正常会出现的问题均应由卖主负责。
问: 住房建筑结构与产权证登记结构不一致的情况咨询&&&
&日 16时49分
地区： 湖北 武汉
& 各位律师：你们好！太崇拜你们的职业了！
请教：我刚购买了一套二手房，卖方说出让房屋为框架结构。由于我对建筑结构不太懂，为了慎重起见，我要求在《存量房购买合同》的补充协议中约定有：“甲方（卖方）保证出让房为框架结构”的条款。现在双方已签订合同及补充协议（双方签字加盖了指纹），并按规定办理了房产过户手续，我也付了70％的购房款，但拿到的房产证上的结构栏里却标明的是“混合结构”，我当时就提出了异议，卖方说：“住房（单位的房改房）确实是框架结构，只是单位在办证时，为了替职工省钱故意申报为混合结构”。卖方随即拨通了他们单位房改办的电话，电话中的人也说该房是“框架结构的”。－－－即该出让房按卖方的说法：房产证上虽然标明是“混合结构”的房屋，但实际上房屋为“框架结构”。我将信将疑，加之“个税征收”的出台，一时也无法对出让房屋的真实结构加以核实，随后双方办理了土地证，马上8月31号即将取证，并要支付30％的余款。8月21日在买卖双方交房时，我还是对该房是否是框架有怀疑，也不知怎么验证或找哪个部门来验证。在网上一查就知道“混合结构”和“框架结构”的成本相差30％左右。如果登记是“混合结构”但实际是“框架结构”，我并不吃亏，也就认了，但是如果实际就是“混合结构”的房屋，如果被卖方说成“框架结构”那不就吃亏、上当了吗？。
请问各位律师：1、我该如何用最简单的方式去证实我所购的二手房为“框架结构？或是应该找哪个部门或机构进行验证？或查询？；2、我能否就房屋所有权证上标明的“混合结构”，与双方购房合同中双方的约定（或者说与甲方所保证）的结构不相符为由，向仲裁机构提起诉讼，要求卖方承担违约赔偿或退还一定数额的结构成本的差价？3、如果卖方的说法：登记是“混合结构”但实际是“框架结构”得到确认，我能要求产权部门予以更正吗？以上问题亟盼回复为感！急！急！急！在此叩谢大家了！
&答:&&& ”混合结构“与”框架结构“在造价上的确有差异。
&&& ”混合结构“是指用砖和水泥砂桨的砌体作为承受房屋重量和使用重量的结构（有时也会有混凝土梁及构造柱）,”框架结构“是指用钢筋混凝土梁和柱组成的框架为承重的结构。由于您购买的是二手房，已粉刷，一般初看是看不出来的。最简单的办法是找到该房的设计单位，去咨询一下最可靠。不然要由专门部门如当地的房屋安全、检测、等机构来鉴定，估计要破坏些装修，多处检测部位可能要凿去粉刷才能看出来。
&& 有个大概的判断：如年代在上世纪八十年代、九十年代初五层及以下的一般住宅房大多为”混合结构“，本世纪建造的六、七层以上的应该是”框架结构“。由于武汉是六度抗震区，五层（不包括阁楼）及以下的低层住宅”混合结构“会使用较多。
问: 新买房子，卫生间漏水（特殊），我要赔偿吗？&&&
&日 17时25分
地区： 湖北 武汉
& 我新买的商品房，毛坯房，新房卫生间已做防水层，8月准备装修，我准备卫生间回填时，先放水测漏，结果渗漏到楼下造成经济损失，具观察是防水层未做好导致渗漏。我和楼下业主均找到物业管理公司（也是本小区房地产开发公司），我认为是房子本身防水未做好，我未动房子结构，应该是物业（开发商）的责任，但物业称我装修和放水测漏没有通知他们，所以责任全在我，要求我赔偿，说还要罚款，请问我该怎么办？到底是谁的责任？
&答: &&&新房在装修前对卫生间进行24小时积水测漏是一个行之有效的方法，也是维护自身权利的可行方法。如测试后发现漏水，可依据《国务院建设工程质量管理条例》第四十条“有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”保修期为5年的规定，要求开发商维修，可能对楼下造成的损失也可要求赔偿。
&&& 至于没有通知物业就要罚款是没有道理也无法律根据的。
&&& 如果您在测试前对该地面已动过手脚也不一定要负责，这要看是否破坏了地面的防水层，因为地面的每一层在设计上不是均起防水作用。
问: 外墙渗水导致家具腐烂如何索赔&&&
&日 08时43分
地区： 福建 福州
& 本人在装修前便发现外墙渗水,通过物业向开发商反映情况,开发商也派人来修理,但是修后还是漏水,再反映,再修.如此五次后.发现不漏了(事后发现还漏).于是我将地板,衣柜安了上去,可过了一个多月,发现地板严重拱起,衣柜发霉长出类似蘑菇的东西.又向开发商反映.又修.请高手指点一下这种情况下,我该怎么做,才能挽回损失.谢谢!.
&答:&& 根据《国务院建设工程质量管理条例》第四十条规定：“有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”保修期为5年，所以您可要求开发商继续维修，造成的损失也可要求赔偿。
&& 但您如不住一楼，地板一般不会严重起拱，由于墙面渗漏仅影响靠墙部分地板，修理起来比较容易。如住底层，造成地板起拱会有很多原因，要找出确切原因，才能正确维权。
问: 建筑工程发生事故后甲方是否应该支付工程款&&&
&日 10时33分
地区： 辽宁 本溪
&各位律师好！我中标一工程，主体完工后，部分倒塌．建委鉴定为施工　设计　监理　质检站　审图中心多方责任，并给予各方处罚．同时，施工方　建设方　设计方　监理方共同对事故损失（金额）进行了认定．后设计全部更改（造价翻两番，设计思想完全改变）．甲方便以事故为由，拒不支付工程款．远大于损失（金额）．恳切求助！
&答:&&& 由于您介绍的情况比较简单，仅提出几个原则性的建议供您参考。
&&& 一、如果设计变更后您已全部完成施工量，工程已竣工验收符合合同规定要求，工程款也已经双方核对或经有关部门审计，那应按合同约定支付，以以前的事故为由不支付工程款是无道理的。因为部分倒塌事故，如果四责任方对事故分摊金额均已认可的话，已有结论。
&&& 二、先协商，如不成只能起诉，但证据必须齐全，如竣工验收文件、造价结算文件等。由于部分倒塌事故与后者支付工程款应是二个不同的法律关系，您只需起诉后者即可。但如对方不认可对事故前面的处理，那就有些麻烦，法院可能会合并审理。按您前面的简单介绍，当地建委的认定是有些疑问的：既然认定施工、设计、监理、质监站、审图中心均有责任，但却认定施工方、设计方、监理方以及建设方来承担事故的损失，其中建设方是否也有过错要分担？另外按建设部相关规定，审图部门如未能尽责有过错也要赔偿。再有倒塌部分重新设计施工，未倒塌部分又如何处理，这部分款项是否已结算清？等等。
问: 这种情况我能建房吗?&&&
&日 18时30分
地区： 浙江 宁波
& 律师们好:
我是县城某街道的一位咨询者，我家想在原来两楼的基础上再造一层，可后面的邻居却说影响采光不能造，情况是这样的，我家的房子和他家房子的边端相对，最多占他房子总长度的５分之一，两家房子相距２米８，我家每层楼高３米２，这样的话我能审请要求加三楼吗？
答:&& 应当向当地规划部门审请获得批准，并领到施工许可证后才可动工。您们之间在距离上是否有影响，看您的房子在对方的南面还是北面，您在他们北面，造高不致挡住南向阳光（一般规划距离的规定只保证南向的阳光距离）.如在南面，您的房子二层总高6米4，远远超过了2米8，再加高就不会允许了。
&&& 相交多少（您说是总长的1/5）不是主要问题。
问: 请问如何维权&&&
&日 14时38分
地区： 海南 三亚
& 　 江南星城二期的一片房子，出现严重45度角裂缝，墙面也有很多网状裂纹。
　　找房产商理论，他们说业主当时已经签署了购房合同，其中注明无主体结构问题零赔偿！
　　请问如何维权？谢谢。
&答:&&& 出现45度角裂缝或网状裂纹不一定是主体结构的质量问题。可先请当地有关房屋质量监定部门鉴定，后根据鉴定情况要求开发商处理或赔偿，否则可提起诉讼。
&&& 国务院《建设工程质量管理条例》规定，基础工程和主体结构工程，最低保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（注：一般住宅为50年）。购房合同中已注明“无主体结构问题零赔偿”这种约定已违反上列《条例》的规定，应为无效。
问: 加收建筑公摊面积的费用！附购房合同&&&
&日 17时26分
地区： 山东 济南
&&&& 合同上写明了建筑面积的大小和费用，在交了这些后，建筑商在交房子的时候要收建筑公摊面积的费用约1万多元。合同上并没有说明。不知道这个公摊面积费是不是合同没有也要交的？
&&& 不知道这项收费是否合法？
&&& 还有上是6月16日交房，到现在10月了，还没有交。合同上没有说明违约金怎么算？
&答:&&& 面积和费用一般应按合同约定履行，但如果在交付时面积有出入也可追加，因为商品房合同约定的面积在实际交付时允许有所增减，应按面积测量机构测量的和有关规定计算为准，当然开发商明确要求再付公摊面积费用说明在签合同时至少自己错漏算了公摊面积，对此应负一部份责任。建议请当地的建筑面积测量机构（济南应当有）测量和计算出正确的面积（包括公摊面积），在有根据的情况下经双方协商签订相应的补充条款或合同，也有利于将来的办证和转让等。
&&& 延期交房开发商应承担违约责任。
问: 我是否有责任&&&
&日 12时39分
地区： 北京 丰台区
& 各位律师大家好；我方出售产品给乙方，乙方验收后再施工中导致一民工受伤。我方曾以人道主义帮乙方垫付一万治疗费，后产品继续提供乙方使用，现交付完毕，乙方以没钱和民工住院我方产品不合格为由不给付货款。金额十一万多，现我方准备起诉。请问我方是否有责任。我方想起诉乙方，要多少钱的诉讼费，及律师费用谢谢
&答:&&& 有多个法律关系。您可先起诉对方，要求支付货款，因为虽发生工伤事故，但后产品继续提供乙方使用，并且已交付完毕。该次起诉可不涉及民工受伤事项。
&&& 对民工受伤你方有否责任要看民工受伤的直接原因是什么，这里有很多问题要考虑，根据你的简单介绍，可能前出厂的预制板养护期未满强度不足时出厂的，对此当时你方是否告之以及对方是否明知，是否对方主动要求提前出厂，因为对方由于工期要求提前提货，在施工中只要考虑到了强度的暂时不足而加强措施就不一定会出事，如由于对方的粗心大意而没有加强措施而导致出事那对方应承担主要责任或全部责任。当然如果纯粹是预制板质量有问题而在施工中无不规范的地方，你方应承担责任。对上面提出的任何主张都必需有有效的证据来证明。
问: 房屋设计缺陷造成生活质量下降怎样索赔&&&
&日 20时57分
地区： 上海 浦东新区
& 所购房屋为二手房，通过房屋中介，一层带地下室，本次购房半年，该物业总交付5年，120平左右，房价130万左右，高档小区。
目前问题：1。水泵房设计在隔壁楼下，噪音和震动影响生活起居，初步测量基本符合国家规定。实际严重影响生活质量。特别是水流经过阀门和水管时发出奇怪的声音，让人无法忍受，2。楼底的水泵房每隔一段时间会发出一次间隙性排水，类似抽水马桶冲水声音，但是音量要大得多。
物业多次改进无法解决问题。
现想咨询：1。是否可以向开发商、物业、或中介索赔？2。中介和出让方隐瞒噪音问题是否有责任可追究？3。是否可以要求开发商或物业对其改进？4。有没其它更好的解决办法。
&答:&&& 如果经测量噪音基本符合国家标准，那提出退房、索赔或隐瞒噪音等均无根据。但对震动影响生活起居，现还无具体标准可查，如真是影响到正常生活的话，物业等应负有一定的解决义务。
&&& 这种问题可从技术上来解决，提供参考：一、水泵房相应墙部位增加隔音消音措施。二、检修水泵等设备，因使用时间较长，机械可能老化。三、在水泵下设置减震措施。如果处理合理估计不会化费太多（与房屋所值相比）。费用如何分担可与物业协商。
问: 向各位律师寻求帮助！急！&&&
&日 22时15分
地区： 上海 黄浦区
我们购买了一套期房，10月27、28、29三天是开发商给我们限定的收房日期，也是当初合同规定的交房日期。
但是，今天去收房时我们发现有两个大问题：
第一，开发商的“大产证”还没有办下来，
第二，房屋的质量存在一些待整改的问题。
有很多业主认为开发商无法出示大产证已构成违约，无法收房，同开发商谈判，但开发商敷衍没有给予答复。现在开发商在没有大产证的情况下，仍然通知我们去收房，验房后又发现许多共有的质量问题，在这两种情况下，我们是否该接受钥匙，是否能收房？如果拒收，延期交房的责任由谁负责？
谢谢大家给予答复！
&答:&&& 房屋质量在交房、收房时的依据是该房是否经竣工验收合格，并由竣工验收合格的备案表可查（可向当地建设主管部门查询或由开发商证明），如果没有竣工验收或验收不合格的，可不收房。因为《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条均规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用：未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。
&& 如已经验收合格但还存在一些质量问题或在以后使用中一定期限内发生的质量问题应由开发商保修，《建筑法》第六十二条，国务院《建筑工程质量管理条例》第三十九条等均规定“建筑工程实行质量保修制度”。如开发商对此不予维修，可起诉维护权益。
问: 阁楼外楼梯取消事宜&&&
&日 08时46分
地区： 江苏 苏州
我现于2006年购一房屋,是5楼带阁楼的那种,原来承诺的阁楼外楼梯,现在没了,就是室内留有一个口而已.
&&&& 据了解,因为我们是最后一排,后面不是我们小区里的房子,所以人家对高度有意见,所以临时改的.而我们前面的都没有影响,照样是阁楼有外楼梯,就我买的那一幢取消了.
&&&& 合同是5楼跟阁楼一起的.有5楼的平面图,上面画有楼梯.但没有文字说明.请问你该如何处理!
&&&& 多谢!盼急.因为我还有一笔尾款没付,我是否可以先不付钱呢
&答:& 开发商违约。平面图上画有楼梯就是证明（仅没有文字说明证明不了没有楼梯）。
&&& 一般来说，建楼梯不致影响后排，因为楼梯只到搁楼层，不会超出搁楼屋面高度。
&&& 可要求开发商完善或赔偿损失，如果自己愿意的话可自行在室内搭建。
问: 关于住宅质量保修说明&&&
&日 11时10分
地区： 江苏 苏州
& 根据建设部在日颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》中规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限中有一条：装修工程的保修期为2年，对此装修工程的理解是指精装修的房子还是指毛坯的房子呢？
&答:&&& 装修简单讲可以是“为了美观和实用在房屋主体结构构件外的包装物“。毛坯房为了整平或防水等也有粉刷等装修叫粗装修，应属于装修。
问: 房屋质量纠纷&&&
&日 12时47分
地区： 北京 朝阳区
&我于2001年5月买的房子，2001年11月办的入住手续，2002年4月装修完毕，之后，就发现了质量问题，卫生间、厨房瓷砖出现空鼓、裂纹等问题，之后和开发商交涉，他们承诺维修，但一直未履行义务。在此期间，双方并未留下书面证据。2003年6月，我委托机构检测，证实房屋墙面表层存在问题，但也有装修公司的施工问题，基本上各占一半责任。同时开发商业委托机构检测了房屋地基，证实主体结构没问题。在这之后，和开发商一直有书面交涉，不存在诉讼时效问题。现在开发商一直不履行义务，我想直接起诉。
请教律师，我的房屋问题存在不存在过了保修期的问题？这方面的保修期是几年？能打赢这场官司吗？谢谢。
&答:&&& 如果仅是卫生间、厨房的瓷砖出现空鼓和裂缝，主要是装修施工问题，空鼓是施工时底层未处理好，裂缝是施工或瓷砖本身质量问题。卫生间“墙面表层存在问题”如果有渗水现象保修期为5年，如果没有渗水现象及厨房间的“墙面表层存在问题”没有规定有保修期，除非合同中有约定。
&&& 您可要求重做（一般较难）或可要求补偿一定损失。
问: 无理的开发商&&&
&日 09时32分
地区： 湖北 武汉
& 前段时间小区业主因小区经常性停电停水将建委告上法院,要求判定颁发的房屋竣工备案表无效,撤消备案表,并一并将开发商告上,要求其整改.法院认定了原告的主体资格,并认定了业主出示的房屋质量的事实,但不认定其与建委颁发备案表的直接关系,驳回诉讼.
无耻的开发商居然反告业主侵害其名誉权,要求赔偿90万.
请问专家:开发商的目的是什么,业主的胜率有多大,谢谢!
&答:& 房屋竣工验收（及其备案表）是说明该房屋质量达到要求（包括水、电等）可以交付使用，而且经过一系列验收顺序来完成的，所以一般要求撤消是不大可能的，除非有严重问题及证据。后发现的质量问题由房屋保修规定来制约和解决。
&&& 经常性仃水仃电可能是供水、供电部门的问题也可能是房屋设计或设备上的问题，建议查清原因，如果是后者仍可追究开发商的责任。
&&& 根据您简单介绍的情况，侵害名誉权与其法律特征不符不能成立。
问: 了解房屋结构?&&&
&日 09时37分
地区： 广东 惠州
&&& 我想确切了解商品房六楼的客厅天花(七楼的地面)有裂缝,在&住宅质量保证书&中属于什么内容?有律师说不是主体结构,但我和开发商协商的时候他说是主体结构,我怕开发商骗人
答:&& 这要看是怎么样的裂缝，如果是表面层粉刷裂缝（包括装修的裂缝）不属于主体结构裂缝。如果该裂缝是结构构件上的且上下贯通，应属结构裂缝即主体结构裂缝。主体结构的保修期为50年。但有时修补起来比较困难。可要求开发商保修。
问: 房屋漏水&&&
&日 21时09分
地区： 上海 闸北区
& 我们楼上因为在阳台上用洗衣机,且排水到阳台原设计为落雨的下水管里.现在由于用的时间长了开始漏水.而我们下面原装修时就做了扣板,现在如果要修的话就要拆去,就会造成损失,请问这个损失应该由谁来负责?谢谢!~
&答: 现代城市已做到雨污分流，即雨水和污水分开排放，如果这样污水是不允许用排雨水的管排放。对方使用排雨水的管排污水造成管子漏水原则上应由其维修，宜协商解决，维修并不困难。
问: 车库高度&&&
&日 09时11分
地区： 辽宁 大连
& 购房合同及补充协议约定了车库层高为2.2米,实际高度也达到了层高2.2米,可是车库洞口有一横樑,从横樑底下到车库地面只有1.75米.我的汽车开不进该车库.我与开发商交涉,他们说:实际层高达到了合同约定,至于那根横樑当时就这样设计的,并且当时施工图经当地规划局批准的!可是我汽车开不进呀!!!!!!!
& 答: 门洞口净高建造成1.75m高肯定是不符合我国国家标准，不管是进人的门还是进汽车的门，根据中华人民共和国国家标准《建筑设计规范》或《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98），JGJ100-98规范要求“汽车库的门宽度不应小于车宽加500mm，高度不应小于车高加100mm，兼作人行通道高度不应小于1.9m。”因此即使以最小的汽车计车库最小高也应为1.9m。这种规范是国家标准应当具有强制力。
&&& 门口向下挖一些虽然车可以进去了，但排水又有问题了，不是长久之计。建议是否能在门洞上想些办法，我估计做到1.85m应当是可行的。
&&& 您既已起诉，现可上诉或申诉。如规划局是这样批的，应该是批错的，可对规划局提起行政诉讼。（但估计规划局只是批了施工图纸，不可能明确批车库门高1.75m。不知您咨询过了规划局，估计也不会同意1.75m高的门。）
问: 自行车库有公摊面积吗？&&&
&日 11时57分
& 新购了一套高层楼房，房产证上的自行车库面积为6.82平米，可实际只有4平米不到，还是墙中至墙中的面积，从窗户中间加了一道墙，等于二个自行车棚共用一个窗户，开发商说是二次测量的，特求助！谢谢！
&答:&&& 房屋面积有建筑面积和使用面积之分。建筑面积是包括结构面积在内的面积，测量时靠外墙的房间可从勒脚以上（即从地面以上约1米处）的墙外边量，建筑物的中间房间即从墙中到墙中计；使用面积一般是指房间的净面积 测量时可从墙内边到墙内边计。您可自己量一下算一下，大慨有个数。（正确的面积按规定由测量专业机构来定，但自己这样量下来应该不会有很大出入）房产证上所载是建筑面积还是使用面积（一般会是建筑面积），对照一下。如少了可要求开发商退钱。
问: 内阳台是否可以按照100%记入建筑面积&&&
&日 11时40分
地区： 上海 黄浦区
& 我记得不管是什么阳台，不管是不是封阳台，阳台的面积都是安装 50% 记入建筑面积
那么如果开发商对于没有封阳台的内阳台按照 100% 记入建筑面积是否非法？
答: 阳台的建筑面积过去一般按封闭阳台100%计,不封闭阳台50%计。
但比较新的中华人民共和国国家标准GB/T 《建筑工程建筑
面积计算规范》（实施）第3.0.18条规定：“建筑物的阳
台均应按其水平投影面积的1/2计算”。并在该规范的条文说明中注明
：“建筑物的阳台，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均
按其水平投影面积的一半计算”。
&&& 所以，如双方有约定可按约定计，如无约定在该规范实施后可按
新的国家标准计。
问: 商品房买卖合同补充协议作为合同附件,没有签字效力如何&&&
&日 15时46分
地区： 江苏 苏州
& 商品房买卖合同的补充协议作为合同附件,和合同一起打出来,同时在房管局备案了的都有独一的编号,房管局可以证明.且合同中明确写着补充协议(附件)与本合同具有同等效力,本合同连同附件一共14页.,客户只在第11页的合同上签字了,但是因为合同中以明确说了合同共有14页,所以公司没有让客户在补充协议上签字.现在客户将自己手上的那分合同的补充协议撕毁了,合同上只有11页了,说我们当时就没有给他看,他不认帐了.现在该补充协议如何确定?
合同里的房号是销售编号,补充协议内容:合同所述建筑物地上不设4、13、14、24层数称号，本条所指商品房层数为销售楼层，非实际层数。本条所指房号及附件一图示房号均为施工编号，房屋交付后的实际坐落以政府公安管理部门最终核准编号为准。
因为苏州商品房不能跳层跳号,所以只能以公安编号为最终楼室号了.
而且我们签的该楼的所有合同都有此补充协议.
&答:&& 如果合同中写有“补充协议（附件）与本合同具有同等效力，本合同连同附件一
共14页”这样明确的意思表示，应该认为补充协议是合同的一部份。问题是补充协议上无客
户签字，可对你方提出的这份补充协议的内容不认可。如果是这样，可要求对方对补充协议
的内容提供相反证据，如在诉讼中是一个解决办法。当然，你方与客户的分歧并不仅是补充
协议的问题，其实质可能是层号等问题，是否还可根据实际情况通过其他合理合法的理由等
途径来解决，这可能更直接。
问: 商品房质量问题&&&
&日 10时49分
地区： 重庆 万州区
& 您好!!~首先感谢提供这一平台的所有老师.有几个问题想请教一下各位,我买了一商品房在装修不到一个月后因开发商的质量问题造成房屋天花板大部份损坏,找到开发商也答应赔偿,因为房屋还在保修期内,开发商给出了两种解决方案.一种是自己维修,然后开发商给予折现(折成现金赔偿),一次性包干以后有质量问题都不能找到他们;第二种是开发商维修不给予赔偿,由于开发商要求长时间观察是否有新的搓沙脱落情况，时间也算是拖得蛮长的了(快一年),损坏度达到百分之七十,对家人的正常生活造成了极大的影响.
就此事我想了解几个问题:
第一、如果是第一种方案我能获得些什么赔偿?赔偿有一个标准吗?
第二、如果是第二种方案我能从哪些方面进行索赔，开发商在难修的情况下不能达到原来的标准又该采取什么措施，是不是双方应该有一个协议或者方案之类的？
&答:& 根据您的叙述,大慨是天花板粉刷脱落,这种情况危害较大,如果大块脱落会伤人的。
&&& 建议您用第二种方案，像您这种情况，维修时原则上应将还未掉下的30%全部凿去后再统一重新做粉刷为好。
&&& 赔偿标准一般是由此造成的直接损失。
问: 关于业主的房屋的专有部分的具体界定，是“外墙壁”还是“内墙壁”或者是墙体的“中界线”,&&&
&日 10时43分
地区： 上海 卢湾区
& 请教一个问题，房屋所有权的问题
关于业主的房屋的专有部分的具体界定，是“外墙壁”还是“内墙壁”或者是墙体的“中界线”,xiexie
&答: 应该就是建筑面积的计算，外墙算到墙外边，内墙（即分户墙）到墙中。因此楼梯间的内墙一半属您所有，另一半则是公摊面积，楼梯间有靠室外的墙壁为公摊面积。
问: 关于住宅小区内相邻房屋的公共墙体是否可以打孔&&&
日 19时49分
地区： 云南 昆明
& 自从隔壁邻居搬进家后，他们家发出的噪声就一直不断。
查其原因，是因为他们把相邻我家的墙体上挖了孔做了柜子，把房子的隔音破坏了。
对于这样的问题，有没有什么相关的依据能够让他们恢复公共墙体（公共的承重墙）？
请大家知道的回复以下。多谢了。
&答:& 房屋的承重墙不允许随便改变或破坏,因为不仅是隔音的问题而且影响房屋的结构安全。如要改动必须得到批准，那个机关可批，各地可能不一样，可咨询当地建设行政部门。没有批准，不管投诉或起诉，可要求恢复原状。
问: 我们该怎么办&& &
&日 15时00分
地区： 江苏 南京
& 我所在的小区是新建小区,还没有成立业主委员会.小区一业主在其他业主不知情的情况下将自己的阁楼租给移动公司做了基站(基站的天线建在了楼顶上,四周用砖头砌了起来),且这基站没有合法手续.现在小区的业主们找到物业,物业说他们也是等基站建好后才知道的,他们没有执法权,只有让城管来处理;找到城管,城管说他们只负责违章建筑,要拆也只能拆四周的砖头,天线不属于建筑,他们无权拆除让我们和移动公司协商处理:找到环保,市环保说这项目不属于他们审批的范围,但过后他们又来小区测辐射值,只是口头说是合格的,没有出示书面的东西;找到省环保厅,问基站有没有他们的批文,回答是让我们自己到移动公司去问:找到移动公司,移动公司说有但暂时不在身边;找到那位业主,业主说天线建在他家阁楼的上面的房顶上,他有权出租.请问他们各自的说法都对吗?在这种情况下我们该怎么办呢?除了打官司还有别的出路吗?如果要打官司哪几方可以成为被告?(注:国家环保局规定从起建基站要有公众参与;现在可以确定的是基站没有规划局的建设许可证;没有无线电管理处的电台使用证)
&答:&& 除了有否各种批准手续、有否辐射影响...等外，如果该房在设计时没有考虑该天线设立，则楼面的承重基本可肯定不符合国家相关规定，构成对房屋安全的隐患，可增加此理由投诉或起诉，毕竟谁也无法承担房屋的安全责任。
问: 阁楼无产权面积&&&
&日 16时02分
地区： 江苏 苏州
&我买了五楼带阁楼的房子,现在他们阁楼居然不出测汇报告,
产权凳记为附页阁楼一个
而合同上写是有阁楼80平方,单价2000元/平方.还有一条就是以产权凳记面积为准,
请问这种情况下我该如何处理.我可不可以认为他这个阁楼不出测汇报告,无面积凳记.视为赠送,要求退还16W的阁楼费用呢?
&答: 一般层高在2.2米以内是不测绘面积的。既然合同上有阁楼条款很难反悔，且产权登记上也有记录。
问: 这样的投标人具有资格吗？&&&
&日 10时54分
地区： 广东 佛山
&朋友的单位正在进行工程设计项目招标，一投标人是事业单位，在招标文件中有要求资质一项，投标人使用其全资控股子公司的资质证明文件。该投标人的条件非常好，招标人很满意，只是担心其使用的资质证明不符合法律规定。请问各位律师，该投标人是否有资格？多谢！
&答: 介绍得还不太清楚。如果是工程设计招标，招标文件中要求的资质应是设计资质，只要工程项目的规模与该单位的设计资质（分甲、乙、丙三级）相适应就有竞标和中标的资格。
问: 交房的违约责任&&&
&日 14时50分
地区： 江苏 苏州
&我购买吴江的房子,合同交付期为,但至今未拿到钥匙.原因是开发商拿不出相关资料.连竣工备案表都没好.但开发商发出收房通知.并说交房的话就按这个日期,我于日咨询过建设局告之未办理竣工备案.也多次与开发商协商.但他无意支付违约金.
请问我该如何处理,要不要拿房呢?
另竣工备案上有确定的日期证明吗?
我需要发信件证明我去收房了.但开发商没拿出相关资料吗?要不口说无凭,他是不是可以说我自己不去拿呢?
&答:&& 未能办理竣工备案,就是没有竣工验收或验收不合格,未竣工验收合格的房屋是不能交付使用的。这种情况下宜暂不收房，如果明知不具备交付条件而收房（对开发商来说意味着已交付您，可以使用了）提前使用，如果将来发现质量等问题，也应承担一定责任。
&&& 可书面通知开发商不收房的理由（注意保留证据）。
&&& 待可收房后，根据迟延交房的情况及合同约定要求开发商相应的赔偿。
问: 同一房屋内的净高不等&&&
日 09时53分
地区： 安徽 合肥
&我买的商品房几间卧室的内部高度差距都不一样,其中主卧室差距最大,有三个角的净高在2.85或者2.86米,另一角的高度竟然是2.91米,最大差距达到5公分.我想请问针对这样的问题我该如何和开发商协调.谢谢!急等给予帮助.
&答:&&& 如果是屋面,有坡度是正常的。如果是楼面，那楼上地面是否平整？楼上楼面平整能正常使用，那楼板底面怎么会相差那么大，这应当属质量问题，这种情况下要修理恢复平整是较困难的。
&&& 最好请一专业部门鉴定一下，如无安全隐患，则可安全使用，就是影响到美观，可要求开发商适当赔偿。
&&& 如果楼板开裂严重，板面板底裂缝已贯穿，这是主体结构问题，建议退房并要求赔偿损失。
问: 承建单位写的房屋维修承诺有用吗&&&
&日 17时23分
地区： 安徽 合肥
& 我购买的商品房因房顶倾斜,建设单位进行了两次维修,开发商说等我收房时让建设单位给我写个承诺,保证在一年之内这个维修不会出现问题.请教各位律师,这样的承诺是否有用?如果有用,开发商是否也要在上面签字说明?这个承诺有哪些要点是必须要注明的?一年的保修期是国家规定的吗?是不是太短了?
&答:&& 您介绍得不详细,房顶倾斜是如何维修的?如果将来出现问题会是什么问题?是不是主体结构问题?因此无法解答清楚。因为国家相关规定，主体结构质量问题的保修期为“设计文件规定的该工程的合理使用年限”（商品房一般为50年），除了防水、供冷、供热和电气管线、给排水管道、装修工程等外的其他项目的保修期限为由发包方与承包方约定。如排除主体结构问题，房顶倾斜应为“其他项目”。
&&& 你提及的保修承诺书只能用作约定保修期，双方可协商，一般宜2--5年。应注意的是：在保修期内，不管有没有承诺，开发商均应有保修责任，一旦建设单位（应该是建设工程承包单位）出具承诺书而您又收取同意了，是否会免除了开发商的责任这对您是很不利的。
问: 墙壁裂缝该找谁？&&&
&日 20时40分
地区： 浙江 嘉兴
& 各位大律师，请教一个问题。
我在2005年12月收新房，随即装卸，2006年4月入住。9月份发现墙壁有几处有裂缝，就让装修公司修了。现在又出现很多裂缝，不是原来的地方，油漆工说这不是他的原因，是房产商。房产商在墙壁上先粉刷了两遍，在有裂缝的地方都发现墙壁的水泥部分就有裂缝，因为里面水泥有裂缝，所以才导致这样的问题。
请问，我可以找房产商赔偿损失吗？
&答:&&& 新房墙壁出现裂缝,想要房产商赔偿损失,但又不想太麻烦,这是可以理解的。
&&& 众多建议您进行鉴定在一定情况下还是必须的，因为墙壁出现裂缝有的只影响美观（装修问题），但有的可能会影响房屋的安全度和使用年限（主体结构问题），还可能带来其他问题，这当然是购房者所不愿意的。鉴定至少对此有一个比较可靠的说法。
&&& 目前有一个简单的做法可以一试，可以对裂缝进行一段时间的观察，如裂缝长度或宽度不断发展，就应重视了，反之如裂缝比较稳定，就“其实没多大的事情”修补一下即可。
&&& 按国家相关规定，装修的保修期为2年，如裂缝是主体结构问题则保修期为50年。
问: 急：请针对问题回复：漏水纠纷的责任主体应该是谁？&&&
&日 11时13分
地区： 浙江 宁波
& 我住502，去年从602室（顶楼）发生漏水到我家造成财产损失，由于602业主与物业公司就漏水原因存在不同看法，我将他们都告到法院，通过漏水原因鉴定，结果认定漏水原因是下雨导致水从下水管道溢出，水经602地坪下漏到502，并认为产生漏水的根源是雨较大及下水管道设计施工存在问题。目前法院认为我告的对象错了，要求我撤诉，我也与房产公司（开发商）联系过，他们以已经过保修期为由，拒绝承担赔偿责任。现在我不知道应该找谁，是否要撤诉？如撤诉的话，再次起诉，被告应该是谁？法律依据是什么？
&& 答: 如果鉴定是明确和有效的话，漏水造成的损失是由设计和施工的缺陷造成。
&&& 设计上的缺陷应属质量事故，可按国务院《建设工程质量管理条例》第五十三条“任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权检举、控告、投诉。”原则上也可投诉至当地建设行政主管部门来处理，是否会受理或会推托则是另外一件事。
&&& 施工上的缺陷一般由质量保修来解决。您房屋的这种问题应属于上列《条例》第四十条中具体四种保修以外的，即属于该条的“其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”因此应查购房合同及质量保修书中是否对“其他项目”的保修期有约定，如有只能从约定，如无则不一定就是超过保修期了。
&&& 您或可提起侵权之诉试试，即按我国《民法通则》第一百二十二条“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”并按第一百三十四条要求“修理、重作、更换”及“赔偿损失”。被告对象可按产品制造者、销售者为开发商、设计单位和施工单位。
&&& 您或许还可商量与602室为共同原告。
问: 施工方的工程竣工结算是否自动认可？ &&&
日 15时21分
地区： 湖北 十堰
&各位律师：
&&& 大家好，我现在有一是不明，请各位予以指点。
&&& 我公司与甲公司签订施工合同，合同约定：工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款，进行工程竣工结算;发包人收到竣工结算竣工结算资料的28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。。。。。。；发包人收到竣工结算资料后28天内无正当理由拒不支付工程竣工结算款，从第29天起按承包人向银行贷款利率支付拖欠工程款的利息，并承担违约责任。
&&& 工程完工后，承包方未向我公司提交工程竣工验收报告，我们已支付了部分工程款，后入住。入住一月后受到该施工方工程结算报告，我们位于答复，8月后提出了修改意见，施工方对竣工结算报告进行了修改，与第二年11月再次提交竣工结算报告，我公司提出意见，施工方派人住我公司进行修改，历尽4月。我们于第二年2越委托，造价咨询机构进行造价评估。结果尚未出来施工方诉质法院，并以他自己的竣工结算报告为依据，请求法院判决我公司一起羧算数额予以赔偿支付。
&&& 请问各位律师，施工方没有提交竣工验收报告，在以上情况下棋竣工结算报告能否使用最高人民法院《关于审理施工工程合同纠纷适用法律的解释》第20跳的规定。自动认可施工方的竣工结算报告。我方可以什么进行抗辩。
&&&&& 晴雨解答，表示感谢！
& 答: &原则上应进行竣工验收并合格后才能工程结算,&合同法&第二百七十九条:"经验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。"
&&& 但您公司未经竣工验收就已入住，按〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”因此该工程在您公司入住这天为竣工日。问题是竣工日的确定并不等于该工程已进行了竣工验收并已合格。由于您公司的提前入住，按〈解释〉第十三条，您公司与施工单位对该工程的质量分别不同情况共同承担相应的责任。
&&& 按我国相关规定，竣工验收是很重要的，有一系列顺序要求，还应备案，还有很多权利的确定依赖于竣工验收及其合格。
&&& 〈解释〉第二十条是“发包人收到竣工结算文件后”的处理规定，但竣工结算文件在未进行验收的情况下发出并要求按此结算本身可能就不合理。
问: 工程纠纷&&&
&日 22时27分
地区： 广东 广州
& 承包方投标后中标,以100万块钱包干做了一个建筑工程,但发包方提供的工程预算书中很多工程量明显低于实际工程量,比如砖块预算书里是25万块,结果施工后多出了好几万块才行,其他方面如涂料等也明显多出了预算书里的,结果导致承包方无法继续进行施工下去,请问?&
1.预算书在法律上是什么性质?是双方的合同约定吗?
2.对于多出的工程量能主张增加工程款吗?
&答:& 主要看合同是如何约定的。如果如你所说是“包干”做了一个工程，即是约定按固定价结算工程价款，那你的 1、2 二种情况恐怕均难以实现。
&& 相反如果没有这方面的约定，一般应按竣工结算来计算价款，到时实际增加的材料也自然会得到认可。
问: 采光维权&&&
&日 22时06分
地区： 湖北 武汉
& 我们居住在湖北省的县级小县城，十几户居住在一栋楼里面，楼房高度为21米，这几天，单位又在我们居住的房子的正北面建造一栋七层高的楼房，准备建成后出售。该拟建的楼房距离我们楼房北面的距离为17米。我们十几户认为，该房屋的建成将会影响我们的采光和通风，最初我们听说县规划局给单位办了规划许可证，准许单位在距离我们楼房17米的地方建房。随后，我们就找到规划局，规划局答复：采光主要是从南面采光，现有预留的17米间距足够让我们十几户从北面采光，没有多大影响，不构成对我们采光的损害。
我们咨询过当地律师,听他们讲国家颁布了一个&工程建筑标准强制性条文&,湖北省建设厅有一个&湖北省控制性详细编制技术规定&,这两个文件中都规定了南北间距不得少于南侧建筑高度的1倍左右,我们能否以这两个规定为依据要求北面的楼房不能在17米的距离位置施工,必须达到1倍的高度.或者要求建设方即单位赔偿我的采光损失.
1、规划局的这一答复正确吗？北面建房是不是不构成对我们采光权的侵犯？
2、我们该如何维权？ 采光权如何进行赔偿?以什么样的方式?
3、北面新建的楼房是否侵犯了我们的采光权？如何认定是否构成侵权？
4、国家和湖北省有无对建筑间距的强制性规定？请告知详情？
5、实践中如何来进行处理？我们该提出哪些赔偿要求或如何制止单位建房？
&答:&&& 国家强制性条文对住宅间距是按至少一个方向(即南向)每天保证一定的日照时间来计算出间距,我国的&住宅建筑规范&及&城市居住区规划设计规范&有这方面的具体规定；如按你提及的&湖北省控制性详细编制技术规定&,其中有6.0.2.1条规定：“南北向平行布置的住宅建筑其间距平原地区不少于南侧建筑高度的1.18倍,老城区不少于0.8倍。”而1.18倍仅指相对南面的建筑而言,不是对北面。所以规划局的答复应当是合理的。
问: 采光问题&&&
&日 22时26分
地区： 青海 海东
& 请问各位，我新建房屋不考虑后面商业铺面的采光可以吗？
&答:&& 如果您建房建在后面商业铺面的南面,应按当地规定留出与您所建房屋高度一定比例的距离,一般会比后面是住宅要放宽些。其他方向的间距，要考虑消防要求，这根据您建房周围的房屋分布情况会有不同，有时相差很大，一般为3米。应由当地规划部门或相应部门批准后再建。
问: 这样的墙面有危险吗&&&
&日 11时24分
地区： 新疆 昌吉
& 我于2005年购买单位全额集资建筑房屋一套，五楼（顶楼），2005年8月交工付验时，发现联接卫生间与书房的墙面，从下至上有一道斜的裂纹，而且墙两面是对称性裂的，当时还是毛墙，我们提出意见，建筑单位来人看了，说不碍事，用水泥抹了。我们当年装修，2006年5月份搬入新房，但墙上的裂纹又开始出现，至现在一年了，裂纹越来越大，能把人的小手指甲塞进去，而且卫生间墙上装的磁砖，都被拉裂了，还是在原来的位置出现的。基本上整面墙都被这道斜的裂纹给分割成两部分了。我感到很不安，这面墙会不会引发危险，对房屋整体有没有影响？
我给建筑方反映过，他们说找人来看，一直没来。如果我要求检测，该找什么机构？
对此，我能将建筑方告上法庭，对我进行赔偿吗？
&答:&&& 墙面裂缝有很多原因,要正确确定是什么原因造成是要费些事的。
&&& 首先该墙是承重墙还是非承重的分隔墙，如承重墙这样裂缝对房屋就有安全隐患，如仅分隔墙那暂时不会有危险。另外看下面一层（即四层）同样位置有否类似情况，如有则很可能是主体结构问题，主体结构问题按国家规定一般应保修50年。
&&& 顶层有一个可能是由于屋面年温差且隔热没有设计好或施工好，被屋面伸缩而拉裂，如果这样，一般不会有危险，当然也得针对这种原因进行必要的处理。
&&& 应先由专家鉴定找出原因后再进行相应的处理，如果不知道那里鉴定，可到当地建设局等建设行政主管部门咨询及反映。这种情况均应属建筑质量缺陷，根据裂缝形成原因由该房屋的设计单位或建筑施工单位负责修复及赔偿。
问: 是否可以退换&&&
&日 13时35分
地区： 上海 青浦县
& 我家是拆迁户，现在已经拿到了一套139平方的房子，现在发现每间房间都有裂缝，而且很长，贯穿整个房间，对于这样的房子我们提出了退换，可是将近半个月了他们还没有给我们答复。我想问一下我们有权要求退换吗？如果他们不肯我们将采取怎样的法律措施呢？
&答:&&& 对于房屋的质量问题,我国还有一个保修制度，所以需要查明裂缝产生的原因，有些可能是表面粉刷上的，并不危及房屋主体结构的安全，可以要求修理。是否能退换要看对方是否愿意了。当然如果涉及重大质量问题，影响到房屋的居住、使用甚至安全，那是另外一会事了。
问: 请指点：总价包干合同亏损后，可否挽回部分失？---侯永红&&&
&日 21时31分
地区： 上海 虹口区
&某施工单位承包小区建筑工程，总价包干合同。现发生严重亏损，原因如下：
1、投标时工程量漏项
2、设计修改工程量减少，未及时提出索赔，现已到竣工结算阶段
3、双方签订的合约不明确，招标文件也没有明确说明是总价包干，还是单价包干，但奇怪的是业主和施工单位却达成了总价包干，签证按实结算的协议（此条合约中有）。
4、合约中没有索赔时效限制条件。
请感兴趣的律师参与讨论，可行的话，想找该公司去谈一下
&答:& 您的多次介绍可能是属于不同的项目,只能从字面意义提些参考意见:
&&& 如第27帖介绍的情况，仅从工程价款来讲双方的约定基本上是明确的，从计算原则到计算方法都有约定，也不违法，不知还有什么纠纷。
&& &第19帖，局部分包出去、材料采购由原来乙供改为发包商自已采购等均属于合同的变更，应双方协商一致签订补充协议，不管是否补签，由于变更可能给一方带来损失，就有个赔偿问题，具体提出什么来要求赔偿当然要根据具体情况，有很多因素，同时也涉及到专业技术知识的深度；赔偿的计算应参照合同的约定，如双方达不成一致，按相关规定可参照建设工程合同当地建设行政部门发的计价方法或计价标准结算。要能找到对当事人最有利的点来诉讼是有技巧的。赔偿如双方达不成一致只能通过诉讼来解决。至于程序现在恐怕是证据问题，时效现在还未决算。
问: 工程量清单总价投标合同,招标文件及投标文件同时严重漏项,怎么办? 疑难问题讨论一下
&日 15时31分
地区： 上海 虹口区
& 工程量清单总价投标合同,招标文件及投标文件同时严重漏项,怎么办?
某工业厂房建筑及设备安装工程,地址在上海,业主A委托某招标代理公司负责招标事宜.
合同是按施工图签订的总价包干合同,合同签订后,中标单位B将土建工程,设备安装工程分包给专业施工单位C.现在C单位说他们作不下来了,因为中标价太低,远低于成本价,原因如下:
1.招标文件中工程量清单漏了采暖工程,设备脱脂工程,排风系统工程,可能是招标单位编制工程量清单的工程师对这些有工艺不熟吧.
2.招标文件中工程量清单中五幢房子是一样的,在前面的工程量清单中,光盘中将一幢房子的工程量分别算出来后,在光盘制作时,会乘一个系数5的,在措施项目费中,模板工程量项目中,模板数量也应该在招标光盘中*5的,但是,招标单位在制作后面的模板措施费时,将此项费用和其它措施费放在了一起,因此没有乘系数5,这一项就亏损了近100万.
3.合同签订的是总价包干合同,招标时有施工图.
4.投标单位在编制投标文件时未提出上述异议,未增加该漏项的工程量,因为时间太紧,没有将图纸完全看懂.
5.评标时未提出上述异议.
目前工程已竣工验收通过,业主以当初签订的是总价包干合同为由,不补以上费用,这样施工单位就亏损很多,请问,以上费用有没有途径可以补上.
&答:&&& 由于签订的是总价包干合同,根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十二条　"当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。"的规定,一般很难要求补费用了。
&&& 除非能在众多施工资料中，能找到业主违约并有利于承包人的情形（因为施工是一个较长的过程，手续繁杂，涉及面也广，每天都有事项发生，业主不一定太专业也可能有疏忽）那就另当别论了。
对第11帖:一、如果招标时提供资料出错，应承担由此可能产生的责任，包括经济责任。
&&&&&&&& 二、并不禁止分包，只是禁止违法分包，所以要看该分包是否符合国家规定，如分包合同是如何签的？谁跟谁签的？分包单位的具体情况？以及分包的是总工程中的何项目？....等，必须详细了解和分析这些细节。另外按《合同法》如合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
谢谢王律师的分析,一针见血,清晰透彻,非常佩服.请问是否可以写邮件请教?
问: 收房时房屋质量不合格&&&
&日 13时21分
地区： 北京 房山区
& 收房时房屋质量不合格,我就拒绝在收房合同上签字,后来又去看了几次,终于在8个月后得到完全的修复
但因为已经过了约定的交付时间
虽然每次都是我拒签,但原因是因为房子质量不合格
请问,过了交付时间的违约责任是在我,还是在开发商
有相关具体法规吗,什么规定
&答:&& &只要有能证明拒签收房的原因是因为房子质量不合格,则违约责任在开发商,可参见&审理商品房买卖合同纠纷的司法解释&第十三条等。
问: 农村两农户相邻权问题的纠纷问题&&&
&日 09时34分
地区： 江苏 无锡
& 涉及对象：A农户，B农户
涉及问题：道路使用及房屋安全
问题描述：
&&&&&&& 背景：
B农户可能通过两个通道到达自家，其中一通道是A农户门前通道(A农户门前通道属自留地)，另一通道是公用通道。
A农户与B农户的自留地交接位置，A农户按边界自建了三层楼的楼房，B农户按边界挖了一口池塘（沿A农户墙脚挖）。
以前(89年)曾签订过一份《协商书》，《协商书》中有两条实质性的内容：1) A农户建房必须在A农户界线内，不得超越；2）B农户在池塘中沿A农户墙脚砌保坎一公尺。2) A农户门前道路不得阻止。到今年之前，双方都是按此协商书执行的。
现今问题：
A农户今年屋外墙粉刷装修，在交界墙面施工时，搭脚手架过程中，B农户儿子突然出来剪断了固定脚手架的钢丝，此时施工工人还在脚手架上施工。
针对此问题两户人家出现争执，B农户的理由是在未征求他家意见的情况下把脚手架搭在了他家的土地上，所以才剪的。A农户则认为，仅仅是搭一下脚手架，几天就拆除，就没有事先征求意见，但B农户剪钢丝的做法，让人非常的气愤，这是对施工队伍生命的不负责任，并丢下一句话说：“要把通道封上，哪怕是这面墙不粉刷了。后村干部出面协调，说：“墙么该粉的，脚手架么也该让搭的，路么也是要通的”。在村干部协调后，交界面的墙粉刷完毕。
A农户在后续的装修过程中，将一些建筑垃圾倒在了A农户与B农户交界处的通道上，封闭了B农户的通道。
持续一段时间后，近期B农户将池塘的保坎推掉，使得A农户的房子墙脚一面全空，很可能发生危险。
咨询问题：
&&&&&&& 现A农户想咨询，这种情况下，是否可以寻求法律的手段维护自身的利益。即：1）、继续封路；2）、B农户必须再砌保坎，不影响A农户房子的使用。
&&&&&&& 理由是：路通了多年，却因搭个脚手架，B农户做出这么离谱的事情，使施工工人的生命受到威胁。这样的事情，A农户认为可以封上道路不让B农户通行，而B农户推倒保坎的事情，更是进一步威胁到了A农户的生命财产安全
&答: 就事论事的答复：一、A农户不能封路；
&&&&&&&&&&&&&&& 二、B农户应为A农户粉墙提供方便；
&&&&&&&&&&&&&&& 三、B农户必须再砌保坎及用其他办法保证A农户房子的安全使用。
根据是即将于10月1日施行的《物权法》，相关规定摘录如下：
&&& 一、不动产权利人对相邻权利人通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。（第八十七条）
&&& 二、不动产权利人因建造、修缮建筑物必须利用相邻土地的，该土地权利人应当提供必要的便利。（第八十八条）
&&& 三、不动产权利人挖掘土地，不得危及相邻不动产的安全。（第九十一条）
问: 再请一问有关赔偿问题!&&&
&日 20时15分
地区： 湖南 株洲
& 我的问题已有律师回答"先申请做鉴定,再考虑下一步怎么去做吧!!"谢谢啦!
现在我想请问:请问如果鉴定的确是因为我空调原因所造成的漏水,我需要负担所有的维修费用吗?
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我家住顶层复式楼,从去年开始就发现有漏水现象,修好后今年有发现漏水的迹象.经过和开发商所负责的漏水工程维修队口头认定是顶楼阳台防水层没做好而导致的漏水,然后把大面积的阳台磁砖锹开后重新做过一遍防水层,修好后还见有漏水的迹象.最后物业公司协同在我家找了很久,才发现是由于立式空调中导水管没套好导致的漏水,漏出的水顺着墙体和瓷砖缝漏到了下面一层的卧室里(也就是漏水的房间).
现维修队要我家赔偿他们的材料费已经人工费,理由是最后的漏水原因是空调不是阳台,所以要求赔偿材料费和人工费.但是在他们翘开阳台防水层的时候有部分的水迹,连他们的施工人员都说有水在里面,但是他认为这不是造成漏水的主要原因,空调才是主要原因所在.
而我认为维修队和物业公司都是非常有经验的,我是业主是住房子的,对漏水方面是一窍不通,如果第一次就发现了空调造成的漏水那么阳台和现在漏水的房间都不需要重新搞装修了,当时也没有承诺"如果最终不是阳台导致的漏水,业主要负全部责任",所以我认为他们是已经确认了是由于阳台的防水层而造成的漏水的这个原因才开展了维修活动.
现在维修队提出把目前做好的防水层再次翘开再试水,如果漏了就是他们的原因.但是我认为原来发现防水层漏水的地方经过重修怎么可能返回到原来有水的状况呢?这样的方式根本不可能成立.另外,由于施工人员在防水层发现了水迹我可以认为即使现在漏水的原因是因为空调造成的,但防水层里的水是否有可能在2年3年甚至5年后最终也流到家呢?
另外,由于维修队的维修导致了我的误工费,我都没向对方提出,还有就是阳台的重新恢复和漏水房间的重新整修费用我也没找维修队和开发商索取那是我认为最终大部分原因还是处于自家空调的原因,所以自己要承担所有的善后费用.
请问律师我需要赔偿他们的损失吗?如果需要或不需要的根据的什么?
非常感谢!!
&答:&&&&& 原则上你可不承担责任。该房还在保修期内吗？
&&&&& 正如你自己所说：“业主是住房子的，对漏水方面是一窍不通”。作为专业维修应先查明原因再动手，现判断错误使翻修阳台失误，类似于病人在医院误诊，开了不该开的刀，不能由患者负责一样。除非你首先的、明确的、不容质疑的要求专业维修队翻修阳台的。
&&&&& 空调中导水管没套好导致漏水，所漏的水应该不多。正常使用的建筑物，少量水一般不会就此顺墙而下，因为墙上有水泥砂浆等多层粉刷，即使渗入墙体还要经过10公分到12公分厚的钢筋混凝土楼板才能渗漏到楼下。可相比一下，如果外墙面由于下雨渗水进来，建筑上是明显的质量问题，是由于外粉刷及墙体砌筑质量的瑕疵造成。
问: 验房发现裂纹,可以要求退房吗?&&&
&日 23时02分
地区： 广西 桂林
&我在2007年7月底购买了一套三房新住房,昨天准备收房时发现三个卧室的地板和天花板都有裂缝.其中有两个卧室的地板和天花板上的裂缝是对应的(即地板上的裂缝位置和天花板的裂缝位置是大致一样的).裂缝从中间贯穿整个房间,深度为整个楼板都通了(我们楼上和楼下都看了,楼上的地板裂缝正是我们天花板裂缝的位置,并且裂缝比楼下的要大).
请问这种情况属于何种质量问题?
我该如何和开发商交涉?
&答:&&&& 按相关规定，交房时或交付使用后“房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
&&& 裂缝上下贯通这种情况应属于主体结构质量问题，但是否有安全隐患，要看裂缝形成的原因，如果是混凝土强度没有达到要求或板内钢筋不足、按放不合理等，就存在安全隐患，应提出退房。但如果是板内予埋电线管不当或由于温度伸缩引起，一般情况下还是可以使用，除要求开发商按要求维修外，还可要求给予补偿。
&&& 当然根据上列规定，首先要有专业机构进行核验。
问: 房屋漏水问题责任&&&
&日 08时56分
地区： 湖南 衡阳
& ９５年建造的房子，家住顶楼．距今已有１０多年之久．
最近的一次下雨，导致厕所塌陷．房顶一角漏水开裂．
找开发商解决，开发商不承担维修责任．推脱说是因为房子修建时间比较久，这类问题不予解决．
请问：　　　开发商是否应该承担维修责任？
（因为房子建筑的比较久．在当时并未签定房屋合同　）
&答:&&& 按照国家规定,屋面的防水保修期为5年,你的情况已超过,但如果是用了10年后下雨就导致房子"塌陷",那应当是房屋的主体结构出了问题,如果是这样开发商的保修期为50年,所以还可以要求开发商修好。
问: 房屋建筑&&&
&日 12时54分
地区： 浙江 金华
&&&&& 由于我家隔壁邻居在房屋建筑中要挖地下室，而在挖地下室的过程中把我家的半间地基给挖空了。之后我们与隔壁房主签了一份协议，要求在地下室做好之后把我家的半间挖空的地基用沙石填实至地面。现在房子已经三层造上去了，隔壁房主还没有按照之前所说的要求把我家的半间挖空的地基给填好，现在说要用泥土来填，这样我们肯定是不答应的。请问现在我们该怎么处理？
&&& 如果隔壁答应填埋。我能要求之间签一份协议吗？内容：在房子造完使用之后，如果地面出现裂缝或地面下沉经鉴定部门鉴定后是由于隔壁邻居挖地下室引起的，维修费用全部由隔壁邻居承担。如果签了这份协议需要公证处公证吗？
&答:&&& 用泥土来回填应该是可以的,关键是要用粘土(不能用垃圾土)并且要分层夯实。
&&& 另外如果是基础下被挖空，（不仅仅是地面下挖空，）而你房屋的基础底又比邻居的地下室地面高的话，那会对你的房屋构成安全隐患，宜慎重对待。对这些问题协商后签一份协议并公证为好。
问: 闷顶归谁&&&
&日 10时26分
地区： 上海 嘉定区
& 大家好，最近为了这件是，整个小区都有点烦心，我入住上海梅川雅苑，开发商刚开始的时候顶楼销售不理想，就买顶楼赠送闷顶（无电梯，三边有坡，不通风，无水无电，能用的面积只有１／３，），现在销售情况变好，就不送闷顶了，在签销售合同的时候就下套不然我写附属的赠送条约，这个小区各栋楼就冲着送顶才购买，多次找开发公司，最后就是可以交给业主但是条件是，此闷顶业主有使用权，无租用，出售等处理权，产权属于物业的．还得交纳销售合同中跟顶楼同样的面积１３８平方米的（室内面积１１２平方米，公共面积２６平方米）的管理费：顶楼１．４元／平方，０．７元／平方．我一算：一年来这闷顶得交１１５７元．　她们销售部门还说:"爱签不签!"等一类的话,
我们12家顶楼业主该怎么办啊谢谢尽快答复谢谢
&答:&& 最好能取得开发商同意赠送的有效证据，这样解决起来就比较简单、容易。
&&& 也可从另一角度来试试，因为根据计算面积的国家标准GB/T ，有这样的规定：“建筑坡屋顶内，当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积”。由于闷顶无电梯，三边有坡，不通风（包括没有老虎天窗），无水无电，则可认为设计是不考虑利用的，故面积不计算在内。
问: 房屋被损坏、被遮光&&&
&日 14时14分
地区： 吉林 长春
&&&& 昨晚我已请教了各位律师。工程队新接的5、6层楼是南北走向，与我家东西走向的楼相连且正好是直角型，非常挡光，不知他们的建筑有没有合法手续，怎样才能知道呢？另外，遮光费怎样计算？根据什么法律？谢谢！
&& 答: 是否有合法手续可到当地建设行政管理部门询问。
&&& 按国家标准GB50180-93，多层住宅侧面间距一般为6米，他们遮挡的是东西向属于侧面。如果能满足距离要求，也就认为满足了采光、通风、消防及视觉卫生等要求。
问: 不是封闭阳台算进建筑面积里吗？&&&
&日 13时04分
地区： 湖北 武汉
& 我家的房屋是2室1厅居室，买进的时候建筑面积包括阳台面积。但是以后拆迁的时候，封闭的阳台和没有封闭的阳台算进建筑面积是否有区别？有区别的，是怎么算的？我一直有疑问啊，请否给于一个专业回答，谢谢！
& 答:& 按国家标准GB/T
3.0.18条,建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算,即不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。
问: 商品房交付一个月,出现质量问题,如何退房&&&
&日 14时52分
地区： 湖南 永州
& 我们日,从湖南省蓝山县伟业房地产公司三蓝花苑项目部,接过房子钥匙开始装修,可才一个月,就发现房屋出现质量问题:天花板成曲线形,中心比四周低3---7厘米,面积为5m& *7.2m的客厅没有梁,客厅四周出现连续的裂缝,墙角的裂缝成45度角,有些业主家的大小卧室也出现同样的连续的裂缝,墙角的裂缝成45度角,,一栋楼共24家,现在有19家出现了不同程度的客厅四周出现连续的裂缝,墙角的裂缝成45度角,水泥地板比设计时厚度小了25mm,10月10日县质鉴站经鉴定后,责令开发商给每家的客厅加一大梁.
对此,我们业主们有部分已快装修好了,并已拿到了房产证了,又要我们在蓝山县设计院的更改设计的说明书上签字,我们没有让他们加梁,我们要求退房,并按现在市场价退款和赔偿损失,开发商拒不退房,也并不想赔偿损失,并要我们停下装修,开发商说请市里的质量鉴定部们来鉴定.
现在事情已过了10天了,其中,我们写了一封致开发商的信,明确提出了我们的要求,又同时给了县质鉴站一份书面材料,同时将事实向蓝山县规划和建设局,县安检局,县消费者协会反映,递交了报告.
请问我们能否退房,如退不了房能住50年吗?如不能退,我们可以获得哪些赔偿,还没有装修的业主能否获得赔偿,同时我们现在能否请律师跟开发商打官司?能打赢吗?
& 答:&& 本来5mx7.2m的客厅由于考虑使用和美观不设梁是可以的，只要楼板有足够的厚度，现在厚度比设计小25这是会对结构安全产生严重影响的，出现如此严重的裂缝与此有关，同时如果天花板（即上层楼板）出现曲线形，而楼面也是同样相应的曲线形（如楼板面是平的，仅板底成曲线，那也有可能是施工误差造成，应有区别），那该楼板不论从使用上或安全上已不能正常使用，县质监站提出加梁从另一方面证明板确实存在严重问题。这种情况应属于最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中第十二条“ 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条 “因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的情况，可以要求退房及赔偿损失。
&&& 这种房屋即使处理后勉强可用，按国家抗震等的规定也是无法完全达到要求的，并且存在安全隐患的。
问: 房屋漏水导致的问题&&&
&日 22时08分
地区： 北京 朝阳区
& 我是在北京2003年五月买的房，2004年11月由于楼上住户漏水，同时房屋的天花板有明显的裂缝，导致我家遭受水淹，同时导致夏天（潮湿季节）用电不正常，电线受潮跳闸，其它季节用电正常，与开发商沟通多次，至今开发商没有解决用电问题，来看过很多次，但是没有修理过一次，我查了房屋质量保修期限，是这样说的：
&&& （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
　　（五）装修工程为2年。
现在5年期限未到，报修时2年期限未到，那么如果我现在起诉开发商，不知道电的问题会如何处理，希望各位律师可以帮助我，谢谢！
&& 答: 你所提及的保修期是国家规定的最低保修期，可以为准。
&&& 这种情况下比较简单的处理办法之一是，可以尽快起诉开发商要求对这些问题进行维修，因为在保修期内，如果开发商认为漏水是上层住户改动了