500万的房贷要还1000万？稍等，让我也算算
500万的房贷要还1000万？稍等，让我也算算
心锁米叔有料
这几天被一个“房贷500w,但是要还1000w”的新闻给刷屏了，都在讨论买房不易，房奴难当，我也凑个热闹，凭着自己半瓶子水平来算算这个账。资金的使用是要考虑时间成本的，今年的1块钱可以买的东西到明年可能就不值1块钱， 就是说明资金伴随着时间价值在波动，一般情况下是贬值。500万的房贷，2017年贷款，贷款年限30年，按照4.9%的利息来计算，每年还款31.8432万元，合计955万，贬值速度取年的平均通货膨胀率2.26%。(其实更合理的是按月份来算，比较接近事实，就是年金现值的算法)那么2018年31万，折算到2017年是多少钱？F＝31.8432万÷(1+2.26%)＝31.1394万元。以此类推我们可以把每一个年份的折算成2017年合计Fn＝31.8432万×(1+2.26%)∧－30/2.26%＝720万就是说其实500万的贷款，按照过购买力来说并非是还1000万，而是720W，不过这个也太恐怖，估计我有生之年是买不起也还不起了。(如果不对，请报宽容态度，毕竟我是半瓶水)
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简介: 有态度的料，才值得关注
作者最新文章真相｜即使中了500万 也不要提前还房贷！
来源：银率网
　　有一个大爷，中了500万的彩票，有个记者采访他，问这钱怎么花，大爷说，还房贷，记者又问，剩下的怎么办，大爷说，剩下的慢慢还。
　　段子虽然是段子，但也能反映出真实的问题来。假如你真中了五百万的彩票，一下子手头有了那么多的现金，你是不是应该提前还房贷呢。
　　回答是：不要还！
　　以贷款200万元为例，20年需支付114万元利息；贷款30年要182万元利息。114万和182万的利息占贷款总额50%以上，看上去很高，很多人由此决定：不能多给银行钱！有余钱的话买房一次付清，或者提前还清贷款。
　　但现实情况是，从90年代中国开放商业房贷以来，由于央行不断增发M2（广义货币）刺激经济，通货膨胀率逐步攀升。通胀率对按揭利率的影响不容小觑。在按揭买房中，商业贷款利率4.9%为名义利率，扣除通货膨胀率之后的利率为实际利率。
　　一个具体的案例是，据媒体报道，2001年5月，颜某在北京买了一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款元之间。按照今天的购买力水平，每月的贷款岂不是用买水果的钱都能还上了？
　　延长贷款期限还可以降低还款压力。由于贷款利率并没有看上去那么多，如果把节省的房贷钱用于投资其他优质标的，合理配置资产，还能获得额外收益。
　　目前商业贷款利率4.9%，85折就是4.17%，也就是说，投资的利息只要大于4.17%，多余的利息就是我们赚的钱啊！
　　贷款期限越长，月供金额越低。贷款30年的房奴虽然被“套牢”的时间久，但如果通货膨胀、货币贬值的情况一直延续，伴随工资收入上涨，越往后还贷压力越小，做30年的房奴不一定比20年的房奴压力大。
　　下面说点具体的！
　　以下情况不建议提前还
　　1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)
　　截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些更为划算。
　　相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。
　　2、等额本金还款期已过1/3的
　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　3、等额本息还款已到中期的
　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　以下情况可考虑提前还
　　当然，也会有人说目前水平利率低，提前还贷肯定能省不少利息，所以也总了以下几种适宜还贷的情况供大家参考。
　　如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算；
　　如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；
　　除了把钱存银行一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助；
　　想还清贷款作抵押的，或者还清贷款撤抵押卖房的~没啥说的必须还；
　　死活不想欠银行钱的，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心。
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(责任编辑：谭玉庆 UFO56)
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人行、银监会前不久出台新政，为首套房贷松绑，目前南京多家银行已陆续下调了购房款的首付比例，不过，房贷利率多数并未打折，仍继续执行央行的基准利率。
昨天记者获悉，紫金农商银行已出台细则落实房贷新政，对于申请首套房贷的客户，利率可低至9.5折。
紫金农商银行细则已明确：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.95倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，按首套房贷款政策执行。
具体符合条件的情形如下：购房人家庭名下无住房，无购房贷款记录或有购房贷款记录但已结清的；购房人家庭名下有1套住房，无购房贷款记录或有购房贷款记录但已结清的；对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，贷款最低首付比例为30%，贷款利率最低执行基准利率；对有1套未结清购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，贷款最低首付比例为70%，贷款利率最低执行基准利率的1.1倍；对有2套及以上未结清购房贷款的家庭所提出的购房贷款申请不予受理。
对非本地居民申请贷款购买住房，可参照本地居民执行。
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